Quando si acquista un immobile a mezzo di un’agenzia immobiliare, prima di stipulare il contratto di compravendita davanti al notaio si sottoscrive un preliminare di compravendita che può essere fatto in forma di scrittura privata non autenticata o come preliminare notarile. Eccovi un caso reale per capire la differenza tra il preliminare sottoscritto per scrittura privata non autenticata e un preliminare notarile.

I vantaggi di un preliminare notarile

Nel novembre 2016 una mia cliente sottoscrisse un preliminare senza ausilio del notaio per l’acquisto di un bene abitativo nel comune di Milano e nel mese di gennaio 2017 mi conferì l’incarico per la compravendita in adempimento al preliminare, e per il mutuo. Nel mese di febbraio 2017 feci le ispezioni ipotecarie sul bene oggetto della compravendita per comprovare alla banca la libertà da formalità pregiudizievoli. In quel contesto scoprii che sul bene era stato trascritto un pignoramento a carico del venditore dopo la sottoscrizione del preliminare da lei sottoscritto. Tale circostanza rischiava di compromettere l’affare in quanto il pignoramento pregiudicava l’acquisto del promissario acquirente. Nel caso specifico se il preliminare fosse stato stipulato con la forma notarile e, quindi, trascritto nei registri immobiliari, nessuna preoccupazione avrebbe potuto suscitare alla parte promissaria un pignoramento trascritto in data successiva alla sua sottoscrizione. In questo caso, infatti, avrebbe potuto stipulare la compravendita senza tenere conto dei gravami pregiudizievoli che hanno colpito il bene dopo la firma del preliminare notarile. In ogni caso, la mia cliente è riuscita a stipulare il definitivo in quanto grazie al mio intervento abbiamo gestito la criticità facendo intervenire all’operazione il creditore pignorante che è stato soddisfatto con parte del prezzo spettante al venditore/debitore e in forza di ciò il pignoramento è stato cancellato.

Preliminare notarile: maggiore garanzia

Per concludere il preliminare notarile, soprattutto nel caso in cui la parte promissaria acquirente sia tenuta a corrispondere al promittente venditore caparre/acconti cospicui, garantisce maggiormente l’operazione nel periodo che intercorre tra la sottoscrizione del preliminare e la sottoscrizione del definitivo. In altre parole, si può pensare che il meccanismo del preliminare notarile sia simile a quello della RCA auto: nel caso non si faccia incidenti il meccanismo non opera.. ma nel caso l’incidente avvenga.. ecco che l’assicurazione garantisce i suoi effetti positivi…