Qual è la tassazione degli atti notarili a carico delle società telefoniche per la gestione di Stazioni Radio Base di telefonia mobile?
Le antenne per telefonia mobile nel nostro territorio sono sempre più diffuse e, tradizionalmente, le società telefoniche hanno gestito in locazione le stazioni radio base. Da qualche anno, tuttavia, tali società hanno avviato una campagna di investimenti per acquistare il diritto di superficie, proprietà o usufrutto delle stazioni radio base. Con tali acquisizioni, le società interessate mirano a ridurre i costi, da un lato per essere maggiormente competitive sul mercato, dall’altro per aumentare gli utili a favore degli azionisti.
Qual è il procedimento giuridico per acquisire una stazione radio base?
Le società telefoniche, al fine di acquisire uno dei sopraelencati diritti reali di una stazione radio base, devono avviare una trattativa commerciale con il proprietario dell’area e, una volta raggiunto l’accordo economico, procedere alla stipula di un atto notarile avente a oggetto, in alternativa, una compravendita del diritto di proprietà ovvero la costituzione di un diritto di superficie ovvero di usufrutto.
Quali sono i fattori dai quali consegue la determinazione dell’imposta negli atti di acquisizione delle stazioni radio base?
La tassazione degli atti notarili dipende principalmente da due fattori:
1) prezzo stabilito tra le parti: il prezzo determina la base imponibile sul quale applicare le aliquote fiscali previste dalla legge;
2) censimento catastale dell’immobile: come è noto, la fiscalità negli atti immobiliari consegue al censimento catastale dell’immobile oggetto del contratto. Le stazioni radio base non sono soggette a un obbligo di accatastamento al catasto fabbricati (ne avevamo già parlato in questo articolo, il che determina un impatto sulla fiscalità degli atti notarili.
Quali sono le forme più diffuse?
Le stazioni radio base vengono installate principalmente sui seguenti immobili:
1) terreni agricoli;
2) terreni edificabili;
3) porzioni di fabbricato (esempio: un lastrico solare condominiale o di qualche impianto produttivo).
In questi beni sono installate delle stazioni radio base per la telefonia mobile e dal punto di vista catastale, generalmente, il censimento catastale avviene con una categoria in corso di definizione F/7 “infrastruttura di reti pubbliche di comunicazione” (come previsto dalla circolare AE 18/E dell’8 giugno 2017).
Qual è la corretta imposizione fiscale di questi atti?
In assenza di indicazioni specifiche (salvo qualche sporadica circolare) da parte dell’Amministrazione Finanziaria, è necessario ragionare per principi e sulla base di essi è possibile concludere che la tassazione è la seguente:
1) stazione radio base installata su un terreno agricolo: l’imposta di registro al 9% – con il minimo di euro 1.000,00 (in luogo dell’imposta ordinaria al 15%), purché sulla particella oggetto del contratto esista già la stazione radio base e sia censita al Catasto Fabbricati come categoria F/7 e al Catasto Terreni come “ente urbano”. Oltre all’imposta di registro, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50,00 ciascuna. Si precisa che questa fattispecie è sempre soggetta all’imposta di registro ed è fuori campo IVA anche nel caso l’immobile sia alienato – in proprietà, superficie o usufrutto – da una società commerciale;
2) stazione radio base installata su terreno edificabile: in questo caso, l’imposizione fiscale dipende dalla natura del soggetto cedente. Se a cedere è una persona fisica (o altro soggetto giuridico non commerciale), si applica l’imposta di registro al 9% – col minimo di euro 1.000,00 – oltre le imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50,00 ciascuna. Se a cedere, invece, è una società (o altro soggetto commerciale) si applica l’Imposta sul Valore Aggiunto al 22%, con tassativa esclusione del meccanismo di inversione contabile (c.d. reverse charge);
3) stazione radio base installata su una porzione di fabbricato attualmente censita in categoria F/7: in questo caso, considerato che la stazione radio base è censita catastalmente in una categoria catastale in corso di definizione e a prescindere dal censimento catastale della restante parte del fabbricato (abitativo o strumentale), si possono manifestare i due casi visti nei terreni edificabili ossia se a cedere è una persona fisica (o altro soggetto giuridico non commerciale), si applica l’imposta di registro al 9% – col minimo di euro 1.000,00 – oltre le imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50,00 ciascuna. Se a cedere, invece, è una società (o altro soggetto commerciale) si applica l’Imposta sul Valore Aggiunto al 22%, con tassativa esclusione del meccanismo di inversione contabile (c.d. reverse charge).
Buongiorno.
Sul lastrico condominiale sono presenti impianti delle società telefoniche (TIM,Vodafone e Tre).Inoltre vi è un insegna pubblicitaria di un’azienda di assicurazione. Tutti gli attori hanno un contratto di locazione con il condominio.
Per quanto riguarda la tassa di registrazione dei contratti come vengono regolati fiscalmente?
Inoltre i contratti prevedono un aumento della locazione pari al 0,75 % dell’indice ISTAT che dev’essere richiesto con raccomandata A/R annualmente.
Dal 1 gennaio 2015 (anno di inizio locazione) non è mai stato richiesto l’adeguamento. Vorremmo poter inoltrare richiesta di regolarizzazione.
La richiesta comporterebbe il diritto agli arretrati oppure no ?
E’ opinione di alcuni condomini che non è mai stato chiesto la regolarizzazione dell’affitto per un tacito di accordo che prevede il pagamento della tassa di registrazione da parte delle società che gestiscono gli impianti in questione.
Non credo che corrisponda al vero in quanto non credo sia possibile barattare questi accordi con l’agenzia delle entrate.
Ringrazio se vorrete rispondermi.
Saluti Michele d’Angelo
L’imposta di registro può essere pagata per intero alla registrazione del contratto ovvero versata annualmente a carico delle parti 50% per ciascuno, salvo diverso accordo.
La richiesta di adeguamento non dà diritto ad arretrati.
gb
Buon giorno,
non capisco perché in caso di accatastamento in categoria F/7 e di atto soggetto ad IVA la cessione è esclusa l’applicazione della c.d. “reverse charge”. Grazie
Buon pomeriggio,
come scritto nell’articolo ci stiamo muovendo in assenza di circolari / risoluzione dell’Agenzia delle Entrate e, quindi, il tutto è frutto della mia interpretazione.
Ritengo che un bene in categoria catastale F non sia un bene strumentale ragion per cui ci muoviamo in campo IVA obbligatoria (e non opzionale) e ciò lo porta fuori dal reverse charge.
In altri termini, siamo al di fuori del campo applicativo dell’art 10, n. 8ter, del testo unico sull’iva.
Cordialità
Guido Brotto
Oltre limposta di registro non c’è da pagare anche una plusvalenza tra il valore della superficie e quanto incassato? Di che oercentuale parliamo?
Grazie
Se vi sono i presupposti di legge va pagata la plusvalenza la cui percentuale cambia sulla base della tipologia di bene oggetto di superficie
Per un terreno ora f7 ex terreno agricolo che si vende per un prezzo superiore all’acquisto dopo 5 anni la differenza è tassabile come plusvalenza o segue come prima la vendita di un terreno agricolo che non produce plusvaly
Dipende sempre dalla destinazione urbanistica dell’area sul quale insiste la SRB.
Se è ancora agricola non sconta plusvalenza.
Cordialità
Buonasera,
premessa: l’area edificabile di cui si cede il diritto di superficie è stata lasciata in eredità: la nuda proprietà è dei figli del defunto e l’usufrutto e della moglie del defunto.
per quanto riguarda la cessione del diritto di superficie di un area edificabile a una società telefonica chi pagherà le tasse sulla plusvalenza generata l’usufruttuario o il nudo proprietario dell’area edificabile?
Ci sono troppo poche informazioni sulla sua domanda per darle un parere corretto.
In linea di principio se usufruttuario e nudo proprietario hanno una plusvalenza entrambi pagheranno l’imposta sostitutiva (nel caso sia possibile) ovvero l’IRPEF. Resta inteso che fino al 30 giugno è possibile procedere alla rivalutazione del terreno con la perizia giurata.
Cordiali saluti