Quando si acquista un immobile all’interno di un condominio, è fondamentale prestare attenzione a diversi aspetti, in particolare riguardo alle spese condominiali. Prima di procedere con la stipula dell’atto di compravendita, è indispensabile informarsi sullo stato dei pagamenti delle spese condominiali, sia ordinarie che straordinarie. Questa fase di verifica è cruciale per evitare spiacevoli sorprese e per garantire una transazione immobiliare serena.

Tipologie di spese condominiali

Le spese condominiali si suddividono essenzialmente in due categorie:

• spese ordinarie: queste spese coprono i costi di gestione quotidiana del condominio, come le utenze (acqua, luce, gas, etc.), la manutenzione delle parti comuni (pulizia, giardinaggio, ascensore, etc.), le assicurazioni ed il compenso dell’amministratore di condominio. Sono spese ricorrenti e vengono ripartite tra i condomini in base alle tabelle millesimali;
• spese straordinarie: riguardano interventi od opere non programmati o migliorativi, come la ristrutturazione del tetto, l’installazione di un ascensore o la riqualificazione energetica dell’edificio. Queste spese possono essere elevate e, a seconda delle decisioni assembleari, possono essere suddivise tra i condomini anche in modo diverso rispetto alle spese ordinarie.

La dichiarazione dell’amministratore di condominio

Per facilitare questo processo, il notaio rogante e/o l’eventuale agenzia immobiliare, per conto del venditore, richiedono all’amministratore di condominio una dichiarazione (spesso definita anche liberatoria) che attesti la situazione condominiale dell’immobile oggetto di trasferimento.
Questa dichiarazione, che solitamente viene citata nell’atto di compravendita, serve a fornire all’acquirente una panoramica chiara e dettagliata delle spese condominiali.

La dichiarazione dell’amministratore di condominio non è solo una formalità, ma un documento importante per il futuro acquirente. Essa fornisce informazioni dettagliate su:

• eventuale situazione debitoria: indica se ci sono morosità e l’ammontare delle spese condominiali non pagate dal venditore;
• delibere assembleari: riporta se ci sono state deliberazioni recenti che comportano opere e quindi spese straordinarie già approvate, ma non ancora realizzate;
• stato delle opere: fornisce dettagli riguardo a eventuali lavori programmati o già in corso, che potrebbero influenzare l’uso dell’immobile o il budget dell’acquirente.

Spese condominiali: un aspetto da non sottovalutare

Le spese condominiali possono variare notevolmente e, in alcuni casi, raggiungere importi considerevoli che possono incidere sul bilancio familiare. È quindi essenziale capire non solo l’ammontare delle spese pregresse, ma anche se il venditore è in regola con i pagamenti.
Infatti, l’acquirente è responsabile solidalmente con il venditore per le spese condominiali, anche quelle accumulate prima dell’acquisto, ma limitatamente all’esercizio in corso e a quello precedente.
Acquistare un immobile senza verificare la situazione condominiale, pertanto, può comportare diversi rischi:

• responsabilità solidale: come già accennato, l’acquirente può essere chiamato a rispondere delle spese condominiali pregresse, anche se non era a conoscenza della loro esistenza;
• sospensione dei servizi: in caso di morosità, il condominio o i fornitori dello stesso potrebbe decidere di sospendere servizi essenziali, come l’illuminazione delle aree comuni o la manutenzione, creando disagi per l’acquirente e gli altri condomini;
• valore dell’immobile: un immobile con spese condominiali elevate o con posizioni debitorie pregresse può risultare meno appetibile sul mercato, influenzando negativamente il suo valore di rivendita.

Opere straordinarie e responsabilità

Un ulteriore aspetto da considerare riguarda le opere straordinarie deliberate dal condominio. L’acquirente deve assicurarsi che eventuali spese per tali opere restino a carico del venditore, anche dopo la compravendita. Questo è fondamentale per evitare di trovarsi a dover sostenere costi imprevisti che non erano stati preventivati al momento dell’acquisto.

Conclusioni

Acquistare un immobile in condominio richiede attenzione. Le spese condominiali, sebbene spesso sottovalutate, possono avere un impatto significativo sulla gestione economica della nuova abitazione. Informarsi adeguatamente e svolgere le opportune verifiche è quindi indispensabile per garantire una transazione immobiliare sicura e consapevole. A tal fine, ecco alcuni suggerimenti per chi sta considerando l’acquisto di un immobile in condominio:

• richiedere la documentazione: oltre alla dichiarazione dell’amministratore, è utile richiedere il verbale delle ultime assemblee condominiali per essere informati di eventuali decisioni già prese;
• verificare i millesimi: controllare come vengono ripartite le spese e le tabelle millesimali;
• consultare un professionista: rivolgersi a un notaio, un avvocato, un commercialista o a un esperto in materia condominiale può essere utile per chiarire eventuali dubbi e garantire una compravendita senza sorprese.

Per una consulenza personalizzata, puoi rivolgerti al Notaio Golia, il quale presta i suoi servizi presso la sede di Casatenovo (LC) e nell’ufficio di Casnate con Bernate (CO) o al Notaio Brotto che opera nella sede di Lecco e nell’ufficio di Milano.

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