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I diritti edificatori

casa costruzioneIl diritto edificatorio conferisce la facoltà di edificare una certa quantità di metri cubi o di metri quadri di superficie lorda di pavimento (mq. di slp), originati da un’area sita in un comune, su un’altra area qualsiasi del medesimo comune. Il diritto edificatorio è identificato come una quantità di volumetria e superficie attribuita dall’amministrazione ad un determinato fondo. Può essere identificato come la potenzialità edificatoria o lo ius aedificandi di un terreno.

Perché sono stati ideati i diritti edificatori?

Il modello urbanistico, adottato nel 1942, è orientato a dividere il territorio in zone (c.d. zonizzazione), le quali sono organizzate con c.d. standard urbanistici. Gli standard urbanistici regolano i rapporti tra gli spazi residenziali e gli spazi pubblici riservati alle attività collettive (edilizia scolastica, parcheggi, verde pubblico, ospedali ecc…). In quegli anni l’Italia era rurale e puntava alla massima espansione delle zone urbane. Oggi, invece, vi è la consapevolezza che il territorio è una risorsa limitata ed è per questo che il legislatore sta adottando un modello che tende a limitare ogni ulteriore consumo di terreno non edificato. La “zonizzazione” viene così progressivamente abbandonata e sostituita con le tecniche di perequazione, compensazione e incentivazione.

Il modello perequativo

La “zonizzazione” dà luogo a delle ingiustizie sociali, in quanto arricchisce determinati proprietari di suolo a discapito di quelli che non si vedono attribuita alcuna capacità edificatoria. Il modello perequativo, invece, prevede che lo sviluppo volumetrico sia equamente ripartito nei vari lotti, fermo restando la contestuale identificazione dei fondi sui quali avverrà la concentrazione edificatoria nonché delle aree destinate ad altri fini. In altri termini, se in una zona vi sono dieci appezzamenti di terreno, viene pianificato che solo in tre di questi si possa edificare e che i restanti sette debbano essere destinati ad altri fini e fin qui nulla differisce rispetto al modello della zonizzazione. Il modello perequativo si distingue perché la capacità edificatoria viene distribuita equamente su tutti i dieci appezzamenti di terreno, cosicché i titolari dei fondi edificabili, per attuare l’attività edificatoria, dovranno necessariamente acquistare dai titolari dei sette fondi non edificabili la volumetria. In questo modo, i proprietari dei fondi non edificabili vengono indennizzati della mancata attribuzione della possibilità di edificare nel loro fondo.

Il modello compensativo

La compensazione è il modello di nuova pianificazione che ad oggi ha avuto una maggiore diffusione. Tale modello, in termini generali, si risolve in accordi di scambio tra aree destinate alla realizzazione di infrastrutture e diritti edificatori. Questa sistema è maggiormente diffuso perché mantiene inalterato il sistema di zonizzazione, tuttavia, in caso di esproprio al fine di realizzare infrastrutture consente di indennizzare i titolari dei fondi con diritti edificatori in luogo di denaro e ciò dà ristoro alle casse sempre esauste dei comuni (c.d. moneta volumetrica). Il titolare del fondo destinato a verde o a infrastrutture viene compensato dalla moneta volumetrica che può essere atterrata in altri fondi di sua proprietà ovvero può essere alienata a proprietari di altri fondi.

Il modello di incentivazione

L’ultimo tra i nuovi modelli urbanistici è rappresentato dall’incentivazione urbanistica. Il modello prevede che il comune possa promuovere l’iniziativa privata. In particolare ai proprietari, che diano luogo ad interventi edilizi dai quali possano derivare benefici alla collettività, vengono incentivati con moneta volumetrica. Ad esempio l’incentivo può dar luogo ad un aumento della volumetria già consentita al privato rispetto alla singola attività edilizia. Solitamente l’attribuzione del beneficio consegue alla sottoscrizione di un’apposita convenzione tra il privato e il comune che viene stipulato per atto pubblico.

I diritti edificatori

I nuovi modelli edilizi si basano sui diritti edificatori che possano essere fatti circolare tra i vari fondi del medesimo comuni. I diritti edificatori possono essere commercializzati con le tecniche del “decollo”, “volo” e “atterraggio”.

Il decollo identifica la fase della creazione dei diritti edificatori da parte dell’ente comunale in seguito a procedimenti perequativi, compensativi o incentivanti. La fase di decollo può realizzarsi, altresì, quando un privato, già detentore di diritti edificatori, aliena i medesimi diritti ad un altro privato che non è proprietario di beni immobili ovvero decide di non “collegarli” ad un suolo di suo proprietà. In quest’ultimo caso il cessionario di tali diritti edificatori può decidere di usarli, realizzando in proprio un’attività edificatoria, ovvero rivenderli realizzando un lucro.

Il volo identifica la fase intermedia in cui i diritti sono già stati attribuiti ma non possono ancora essere esercitati in termini di maggior sfruttamento di capacità volumetrica, rimanendo tuttavia trasferibili a terzi al pari delle cosiddette aspettative giuridiche.

L’atterraggio, infine, identifica la fase esecutiva dei diritti edificatori, ossia quando il privato titolare dei diritti decide di “collegarli” ad un fondo di sua proprietà al fine di “spenderli” per realizzare un intervento edilizio previsto su un fondo diverso da quello in cui tali diritti si sono generati.

I diritti edificatori sono parificabili ai beni immobili?

Parte della dottrina identifica i diritti edificatori in beni immateriali di carattere immobiliare. Il diritto edificatorio rappresenta un diritto assoluto (non è necessaria la cooperazione per poter godere del diritto) e reale, opponibile ai terzi se trascritto. I diritti edificatori hanno le seguenti caratteristiche:

  • sono trasmissibili inter vivos e mortis causa;
  • non sono capaci di ipoteca, non essendo inclusi tra i diritti ipotecabili di cui all’art. 2810 c.c.;
  • sono dotati di un diritto di seguito e sono opponibili ai terzi, se trascritti.

I contratti di cessione di diritti edificatori si trascrivono?

L’art. 2643, n. 2-bis, c.d. prevede la trascrizione dei “contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”. La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 17 giugno 2015, prevede che la trascrizione debba avvenire con il codice n. 169.

Come vengono tassati gli atti che hanno ad oggetto i diritti edificatori?

Secondo la tesi che identifica il diritto edificatorio come una mera possibilità o come un bene immateriale di origine immobiliare, si dovrebbe applicare l’imposta di registro al 3% ai sensi dell’art. 2, Tar. I, D.p.r 131/1986 nonché ad un’imposta ipotecaria in misura fissa di euro 200,00 ai sensi dell’art. 4, Tar., D.Lgs. 347/1990, l’imposta di bollo di euro 155,00 nonché una tassa ipotecaria di euro 35,00.

Tuttavia, secondo la tesi abbracciata dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 80/E del 24 ottobre 2018 (che ricalca i principi dettati dalla sentenza della Cassazione 14 maggio 2007, n. 10797), i diritti edificatori sono assimilabili ad un diritto reale immobiliare (in tal senso anche la Ris. 20 agosto 2009, n. 233) e, conseguentemente, i relativi atti di cessione sono soggetti ad un’imposta proporzionale di registro del 9%, ai sensi dell’art. 1, Tar. I, D.p.r. 131/1986 e, ai sensi dell’art. 10, comma 3, D.Lgs. 23/2011, scontano le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna. In tal caso, l’imposta di bollo e le tasse ipotecarie sono assorbite e non sono dovute.

Va precisato che, nel caso il soggetto cedente sia un soggetto commerciale (come ad esempio una società), la cessione dei diritti edificatori rientra nel disposto di quanto previsto dall’art. 2 del D.p.r. 633/1972 e conseguentemente i relativi contratti di cessione sconteranno l’imposta su valore aggiunto in misura ordinaria.

 

 

ABBANDONO DELLA PROPRIETA’ IMMOBILIARE: SUONA L’ALLARME

problemi legaliArticolo pubblicato in data 4 febbraio 2019 sul Giornale di Lecco:

“Non sono trascorsi quattro anni da quando, proprio dalle colonne di questo giornale (1 settembre 2014 “Abbandonare il proprio immobile: è una soluzione?”) si paventò il ricorso ad una forma estrema di protezione da parte del cittadino, esasperato dal deterioramento della situazione legata al possesso di immobili. Parlammo dell’abbandono, da parte dei legittimi proprietari, di quote di fabbricati, di terreni ormai privi di valore economico. Inquilini che non pagano, manutenzioni onerose, un sistema fiscale che non consente non solo di detrarre tali spese, ma che assoggetta ad imposizione rendite non riscosse: sono tutti fattori che scoraggiano il cittadino che si sente necessitato ad adottare soluzioni estreme. Tale sicuramente è la “rinunzia” alla proprietà. Di cosa si tratta esattamente? Senza entrare in dettagli eccessivamente tecnici, viene in considerazione l’atto unilaterale del proprietario che manifesta la propria volontà di abbandonare il bene, senza trasmetterlo ad altri. Poiché l’art. 827 del codice civile stabilisce che “i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato”, ne discende che, una volta espressa la rinunzia, l’immobile diventato “vacante” in quanto abbandonato diviene di proprietà statale. Bene: dove sta la novità? L’Avvocatura dello Stato (che è un organo dello Stato al quale sono assegnati compiti di consulenza giuridica e di difesa delle Amministrazioni Statali in tutti i giudizi) ha espresso un parere proprio sull’argomento (prot. N.137950 del 14 marzo 2018), ponendo in evidenza non solo l’attualità del tema, ma anche le questioni che potrebbero sorgere. Questi problemi potrebbero, in casi estremi, causare addirittura la nullità dell’atto di rinuncia. Ciò significherebbe che la proprietà del bene è rimasta in capo a colui che aveva espresso la volontà di abbandonare l’immobile. Infatti un atto nullo non produce nessun effetto. Si pensi a chi avesse seppellito rifiuti tossici o radioattivi e poi pretendesse di disfarsi del terreno rinunziando alla proprietà. Oppure ancora ad un’area soggetta a dissesto idrogeologico, che pertanto necessita di opere di riparazione e di messa in sicurezza. Cosa dire poi del semplice fabbricato che, magari lungamente disabitato, abbia l’esigenza di lavori di manutenzione straordinaria? Le conseguenze della concreta situazione, in ciascuna di queste ipotesi, sono assai pesanti. Nel primo caso che abbiamo prospettato, vengono certamente in considerazione condotte criminose assai pericolose anche per la salute pubblica. Nelle altre ipotesi, sia pure con sfumature differenti, occorre invece considerare l’obbligo di custodia che fa capo ad ogni proprietario ai sensi dell’art. 2051 codice civile. Secondo la norma citata “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Non posso dunque lasciare che la mia casa si degradi al punto tale da far cadere per strada il cornicione del tetto. Se mi comporto in questo modo, poi ne pago le conseguenze, dovendo risarcire il danno causato. Quanto detto serve per meglio comprendere l’aspetto delicato: se la rinunzia alla proprietà del bene venisse fatta per sfuggire a obblighi di legge oppure per scopi delittuosi, il relativo atto sarebbe irrimediabilmente nullo e privo di effetti. E se invece rinunzio solo perché sono stufo di pagare le tasse? I notai sono stati avvisati della delicatezza di questa situazione con un’apposita nota del Ministero della Giustizia, ma si è mosso addirittura l’Ufficio che si prende cura dei beni dello Stato. Detto, fatto: mi è capitato di aver stipulato un atto di questo genere proprio alcuni mesi orsono. Non mi attendevo proprio, però, di venire contattato direttamente dall’Agenzia del Demanio. Dall’altra parte del telefono, un Funzionario mi ha domandato con gentilezza se, prima di stipulare l’atto di rinunzia avessi controllato che il terreno oggetto di rinunzia non avesse speciali problematiche; se, in particolare, mi fossi accertato in loco dell’inesistenza di sversamenti di rifiuti tossici o comunque pericolosi. Ripresomi dallo stupore, ho replicato facendo altrettanto gentilmente presente che il notaio non si occupa dell’effettuazione di sopralluoghi sul posto, compito proprio di altre pubbliche autorità, nelle stesse ricompresa la stessa Agenzia del Demanio. Naturalmente questo non significa che il notaio si disinteressi acriticamente di vagliare le circostanze in cui può maturare o intervenire un atto inusuale come la rinunzia alla proprietà, dovendo segnalare le ipotesi che fossero sospette. Rimane in ogni caso l’amaro in bocca: sarebbe forse il caso che lo Stato si occupasse di favorire condizioni oggettive diverse in cui il cittadino pensi, invece che a disfarsi dei beni, a prendersene gelosamente cura. In fondo “bene” dovrebbe voler “buono”. E il buono lo tengo, non lo butto. Daniele Minussi notaio.”

Compravendita immobiliare e mezzi di pagamento: assegno circolare o bancario?

acquisto quotePuò capitare che un acquirente intenda pagare il prezzo di una compravendita immobiliare con un assegno bancario. In questi casi si crea una situazione di imbarazzo sia per il venditore che per il notaio; vediamo il perché.

Differenza tra assegno bancario e assegno circolare

L’assegno circolare viene emesso da un Istituto di Credito previo addebito della corrispondente somma a carico del richiedente. L’assegno bancario, invece, rappresenta una promessa di pagamento che il traente fa al prenditore: se il conto corrente bancario del traente ha una provvista sufficiente al pagamento, l’assegno sarà regolarmente pagato al prenditore; qualora, invece, il conto corrente non abbia la provvista necessaria al pagamento dell’assegno, quest’ultimo verrà protestato e il prenditore avrà un titolo esecutivo con il quale potrà avviare una procedura esecutiva.

Perché l’assegno circolare è parificabile al denaro contante?

L’assegno circolare, differentemente dall’assegno bancario, garantisce il pagamento in quanto viene emesso dalla banca solo previo versamento della corrispondente somma a copertura dell’assegno stesso. La somma viene, quindi, custodita dalla banca e verrà consegnata al prenditore a sua semplice richiesta.

Quietanza di pagamento: assegno circolare Vs assegno bancario

In gergo tecnico, la quietanza viene definita una “dichiarazione di scienza” con la quale il soggetto dichiarante dà atto di un determinato fatto passato. Essa non può determinare la costituzione, la modificazione o l’estinzione di un rapporto giuridico.

Per questo motivo, il venditore potrà rilasciare contestualmente all’atto di compravendita una valida quietanza solo a fronte del pagamento con assegno circolare che, come si è visto, è parificabile a denaro contante.

Il venditore non potrà, invece, rilasciare una quietanza contestualmente all’atto di compravendita a fronte del ricevimento di un assegno bancario, il quale, rappresentando una mera promessa di pagamento, differisce necessariamente in un momento successivo alla compravendita stessa il fatto dell’incasso del prezzo.

Quali sono i rischi per il venditore nell’accettare un assegno bancario?

Il venditore che accetta come mezzo di pagamento un assegno bancario si assume il rischio che lo stesso non sia coperto. In tal caso, sarebbe costretto ad agire giudizialmente nei confronti dell’acquirente per ottenere la risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento.

Quali sono le problematiche che incontra l’acquirente nel pagare con un assegno bancario?

L’acquirente che paga il prezzo con un assegno bancario non potrà ottenere una compravendita quietanzata. In tal caso, possono sorgere problemi in sede di rivendita dell’immobile. Il potenziale acquirente, o la banca che finanzia l’operazione, potrebbero sollevare eccezioni a fronte di una compravendita non quietanzata. In tal caso, sarà necessario raccogliere la quietanza del venditore che attesterà di aver ricevuto il pagamento dopo l’atto di compravendita.

La quietanza non contestuale, tuttavia, dà luogo a dei costi fiscali accessori rispetto alla quietanza contestuale. La legge tributaria, infatti, richiede il pagamento di un’imposta di registro pari allo 0,5% dell’importo quietanzato, imposta non dovuta qualora la quietanza sia data contestualmente all’atto di compravendita.

In caso di pagamento con assegno bancario, cosa è corretto scrivere nell’atto di compravendita?

Assodato che il pagamento con assegno bancario inibisce al venditore la possibilità di rilasciare quietanza contestuale alla compravendita, in questo caso in atto si dovrà scrivere che l’accredito / addebito della somma nei rispettivi conti correnti dei contraenti costituirà prova dell’avvenuto pagamento.

La Corte di Cassazione, con Sentenza del 22 gennaio 2019, n. 1572, ha precisato che la quietanza contestuale alla compravendita rilasciata dal venditore a fronte del ricevimento di un assegno bancario può attestare il mero fatto del ricevimento dell’assegno medesimo e non potrà mai attestare l’estinzione dell’obbligazione relativa al pagamento del prezzo.

La prelazione del coltivatore diretto

Il nostro ordinamento conosce due fattispecie di prelazione del coltivatore diretto: la prima è la prelazione riconosciuta all’affittuario del fondo (art. 8 Legge 26 maggio 1965, n. 590), mentre la seconda è la prelazione del proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita (art. 7 Legge 14 agosto 1971, n. 817).

Quando sorge il diritto di prelazione da parte del confinante coltivatore diretto?

Il confinante coltivatore diretto ha diritto di prelazione in caso di vendita di appezzamento di terreno contiguo a quello da lui personalmente coltivato, che allo stesso tempo non sia già affittato ad altro coltivatore diretto da oltre due anni. È, inoltre, necessario che il confinante coltivatore diretto non abbia venduto fondi rustici nel biennio precedente.

Quando un fondo si intende “contiguo” ai fini dell’esercizio della prelazione?

Secondo l’interpretazione della giurisprudenza maggioritaria[1] devono intendersi contigui i terreni caratterizzati da contiguità materiale e fisica, nel senso che non possono essere considerati contigui i terreni separati da un corso d’acqua, da una strada, da una capezzagna ed in generale, tutti quei terreni che non sono idoneità essere coltivati “unitariamente”.

Poiché la valutazione circa la contiguità dei fondi non è sempre agevole, si consiglia sempre un’attenta valutazione, anche attraverso le organizzazioni di categoria competenti[2].

Come si effettua la notifica ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione?

La norma è chiara sul punto, e stabilisce l’art. 8, quarto comma, della Legge n. 590 del 1965 che “il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l’eventualità della prelazione”.

Il coltivatore diretto confinante, entro trenta giorni dalla ricezione della notifica, può esercitare il diritto di prelazione. La lettera della Legge è chiara nel prevedere quale strumento di notifica la lettera raccomandata (a cui può essere equiparata anche la notifica effettuata a mezzo p.e.c.), pertanto sono da ritenersi modalità non idonee di comunicazione le lettere consegnate a mano al confinante o la comunicazione effettuata solo verbalmente[3]

Cosa accade se non viene effettuata la notifica nei termini di Legge?

Nel caso in cui la notifica non sia stata effettuata in modo rituale o, addirittura, non sia stata affatto eseguita, il confinante coltivatore diretto che al momento del trasferimento possedeva i suddetti requisiti per esercitare il diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione dell’atto di vendita nei Registri Immobiliari, esercitare il c.d. “retratto” che consiste nell’esercizio del riscatto del fondo nei confronti del terzo.

L’esercizio del retratto si effettua mediante il pagamento di una somma pari a quella indicata nell’atto di compravendita del terreno.

Cosa succede se più confinanti dichiarano di voler esercitare il diritto di prelazione?

Come stabilito dalla giurisprudenza, non è possibile per il venditore scegliere a chi vendere il terreno e sarà compito del Giudice valutare la situazione caso per caso, tenendo anche conto delle caratteristiche colturali, dell’ubicazione e dell’estensione delle diverse proprietà dei confinanti, al fine di accordare la preferenza ad uno od all’altro coltivatore diretto confinante: in ogni caso non è possibile affermare a priori a quale dei confinanti coltivatori diretti spetti tale diritto.

È possibile stipulare un contratto di rent to buy avente ad oggetto un fondo rustico?

Sì. È certamente possibile la stipula di un contratto di affitto di fondo rustico con riscatto da parte dell’affittuario. In caso di cessione anteriormente al decorso del biennio dall’inizio della locazione del fondo, il proprietario dovrà comunque notificare al confinante coltivatore diretto non affittuario la cessione operata a seguito dell’esercizio del diritto di riscatto.

Dopo il decorso del termine biennale dall’inizio della locazione, il coltivatore diretto affittuario potrà riscattare il fondo rustico precedentemente condotto in locazione, purché nel biennio precedente non abbia alienato altri fondi rustici, ai sensi della L. 590/1965.

Tutti i contratti di affitto di fondo rustico danno diritto di prelazione all’affittuario?

No. Stante la definizione dell’articolo 31 della Legge 590/65,  l’affitto di terreno ad uso pascolo e quello di terreni boschivi, nonché i contratti di c.d. “pascipascolo” (vendita di erbe), non danno diritto di prelazione all’affittuario. 

Il confinante del terreno che intendo acquistare è coltivatore diretto ma il terreno confinante è un orto di piccole dimensioni pertinenziale alla sua casa di abitazione. Vi è prelazione?

No. In quanto il diritto di prelazione non spetta al proprietario di una casa di civile abitazione con annessi aia, stalla e piccolo orto confinante col fondo oggetto di compravendita, trattandosi di immobile che non configura in maniera propria un “terreno coltivato” e, quindi, terreno non idoneo a far sorgere il diritto di prelazione in capo al confinante, pur se coltivatore diretto.

Ugualmente, non spetta il diritto di prelazione quanto il proprietario del fondo confinante sia coltivatore diretto, ma non coltivi il fondo adiacente.

Proprietario del fondo confinante è una società a responsabilità limitata agricola. A questa spetta il diritto di prelazione  ai sensi dell’art. 7 Legge 14 agosto 1971, n. 817?

No. Il Decreto Legislativo n. 99 del 2004 prevede che la società agricola possa rivestire qualsiasi forma (tipo) di società ma riserva il diritto di prelazione, di cui in esame, soltanto alle società agricole di persone, purché l’oggetto sociale prevede l’esercizio “esclusivo” delle attività finalizzate alla coltivazione  del fondo, silvicoltura, allevamento di animali e attività connesse e, la ragione sociale contenga la menzione “Società agricola”.

Al fine di valutare la sussistenza dei requisiti è sempre opportuno, in questo caso rivolgersi al proprio Notaio.

Come è possibile conoscere chi sono i coltivatori diretti confinanti?

Ai sensi dell’art. 31 della Legge 590/65: “sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi allallevamento e al governo del bestiame sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore a 1/3 di quella occorrente per la normale necessità del fondo e per lallevamento ed il governo del bestiame”.

Quindi, per conoscere se il confinante è un coltivatore diretto è necessario interpellarlo e chiedere, in caso di risposta positiva, l’esibizione della relativa certificazione di coltivatore diretto.

[1]    Ex multis, Cass. Civ. Sez. III, 11/5/2010, n. 11377

[2]     Inoltre, l’art. 7 del D.Lgs n. 228 del 2001, al fine di individuare i criteri sulla base dei quali preferire il confinante coltivatore diretto prelazionante, ha dato particolare rilievo all”età del coltivatore diretto interessato e alle competenze nell’ambito della conduzione di aziende agricole.

[3]     Cass. civ., Sez. III, 25/01/2011, n. 1731.

La vendita di bene pignorato

spese immobileArticolo pubblicato su Notariato 6/2016.

Questo contributo si propone di illustrare una soluzione che tenga conto di tutti gli interessi coinvolti nella vendita di un bene immobile sul quale grava un pignoramento, approntando la massima tutela a favore delle parti interessate.

La fattispecie

Tizio nel 2007 ha acquistato l’appartamento sito in Milano, via Turati n. 29 facendosi finanziare dalla Banca Alfa S.p.a., la quale in garanzia ha ricevuto un diritto di ipoteca sull’appartamento stesso.

Tizio nel 2014 si imbatte in controversie finanziarie tali da impedirgli di adempiere ai suoi obblighi nei confronti della banca, la quale si tutela dando avvio alla procedura esecutiva.

Tizio, al fine di non subire la falcidia del valore dell’immobile derivante dalla vendita all’asta, intende vendere a Caio l’immobile gravato dall’ipoteca e dal pignoramento a favore della Banca Alfa S.p.a.

PARTE PRIMA: L’ATTO DI COMPRAVENDITA

Bozza dell’atto[1]

Repertorio n.                                                                           Raccolta n.

COMPRAVENDITA CONDIZIONATA SOSPENSIVAMENTE[2]

REPUBBLICA ITALIANA

Il … duemilasedici.

In Milano, via … n. ….

Avanti a me dottor Romolo Romani, Notaio in Milano, iscritto nel Collegio Notarile del Distretto di Milano,

SI COSTITUISCONO[3]

quale parte venditrice:

TIZIO, nato a …, il … e residente a …, in via … n. …, codice fiscale …, che dichiara di essere …[4];

quale parte acquirente:

CAIO, nato a …, il … e residente a …, in via … n. …, codice fiscale …, che dichiara di essere ….

Detti comparenti, della cui identità personale io notaio sono certo, convengono e stipulano quanto segue.

PARTE I – CONTRATTAZIONI PRIVATE[5]

Art. 1 – CONSENSO ED OGGETTO[6]

Tizio, subordinatamente alla condizione di cui infra, vende a favore di Caio, che accetta ed acquista, la piena proprietà del seguente immobile, in ditta alla parte venditrice, sito nel comune di

MILANO,

nel fabbricato condominiale sito in via Turati n. 29,

– appartamento di quattro locali e tre servizi al piano terzo, con un vano cantina pertinenziale al piano interrato.

Detta unità immobiliare risulta censita nel Catasto Fabbricati del Comune di Milano come segue:

Foglio …, particella …, subalterno …, categoria …, classe …, consistenza vani …, zona censuaria …, superficie …, rendita catastale euro …, via Turati n. 29, piani ….

Confini dell’appartamento: …;

Confini della cantina: ….

Art. 2 – PRECISAZIONI

Quanto in oggetto è trasferito a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con tutti i diritti, servitù, accessori e pertinenze, nulla escluso o riservato alla parte alienante, ivi comprese la quota millesimale di comproprietà sulle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del codice civile.

Art. 2-bis – CONDIZIONE[7]

Le parti convengono che il contratto sia sospensivamente condizionato all’estinzione della procedura esecutiva, senza reclamo da parte del debitore, del creditore pignorante o altri eventuali creditori intervenuti[8], il tutto meglio descritto al successivo articolo 8.

Per quanto qui non disposto si rinvia alla disciplina legale di cui agli artt. 1356 ss. c.c.

Le future spese relative alla cancellazione della condizione sospensiva dalla nota di trascrizione relativa al presente contratto[9], ai sensi dell’art. 2668, c. 3, c.c., sono poste a carico della parte venditrice[10].

Art. 3 – PREZZO[11]

Le parti dichiarano che la vendita è stipulata per il prezzo di euro ….

Il prezzo corrisposto dalla parte acquirente è stato consegnato a me notaio mediante deposito nel mio conto corrente[12] costituito c/o la Banca Beta S.p.a., filiale n. … di Milano, mediante bonifico[13] di euro …, CRO …, in data …, dal conto corrente intestato alla parte acquirente, con l’incarico di rilasciarli, non appena si sarà avverata la condizione di cui sopra, come segue:

– alla parte venditrice per euro …;

– alla Banca procedente, di cui infra, per euro ….

Io notaio ho eseguito le dovute iscrizioni nel registro Somme e valori di cui all’art. 6 L. 22 gennaio 1934, n. 64[14].

Nel caso di mancato avveramento della condizione di cui sopra la somma verrà restituita da me notaio mediante bonifico bancario entro quindici giorni dalla richiesta della parte acquirente.

Art. 4 – POSSESSO

L’immobile, libero da persone e cose, verrà consegnato alla parte acquirente al verificarsi della condizione sospensiva di cui sopra[15].

Art. 5 – PROVENIENZA

La parte alienante dichiara di essere titolare di quanto in oggetto che le è pervenuto in forza di atto di compravendita a rogito del notaio …, in data …, rep. …/…, registrato a …, il …, al n. …, serie …, trascritto a Milano 1 in data …, ai nn. …/….

Art. 6 – GARANZIE

La parte alienante presta le garanzie di legge e dichiara che quanto in oggetto è di sua proprietà, libero da ogni peso, iscrizione o trascrizione pregiudizievole, a eccezione di:

* un’ipoteca volontaria iscritta a Milano 1 in data …, ai nn. …/…, per euro …, a favore di Banca Alfa S.p.a. e a carico della parte venditrice, derivante da contratto di mutuo stipulato con atto a rogito del notaio …, in data …, rep. …/…, registrato a …, il …, n. …, serie … (capitale euro …, durata anni …), il cui debito residuo ammonta ad euro …[16] e verrà estinto mediante parte dei proventi derivanti dalla presente compravendita e la cui formalità verrà cancellata a cura della Banca mediante le modalità di cui all’art. 40-bis del Testo Unico Bancario[17];

* un pignoramento trascritto su quanto in oggetto a Milano 1, in data …, ai nn. …/…, a favore di Banca Alfa S.p.a. e a carico della parte venditrice, derivante da verbale di pignoramento di immobili del Tribunale di …, in data …, n. …, a garanzia della somma complessiva di euro …, oltre a interessi e spese derivanti dai debiti non ancora estinti[18]; il presente pignoramento, a seguito dell’estinzione del mutuo, di cui al precedente punto, verrà annotato di cancellazione, a cura e spese della parte venditrice, in seguito al rilascio della relativa ordinanza di cancellazione emessa dal Tribunale competente e munita della menzione di “non opposizione”.

Le parti prendono atto, dichiarano e convengono che:

– la parte venditrice garantisce alla parte acquirente che nell’esecuzione immobiliare di cui al succitato pignoramento del Tribunale di … non sono, alla data odierna, intervenuti altri creditori[19];

– il bene oggetto della procedura esecutiva non è stato ancora aggiudicato, nemmeno in via provvisoria, assegnato o venduto a terzi;

– una volta ricevuta comunicazione scritta da me notaio dell’avvenuto formale deposito del suddetto prezzo nel conto a me intestato, il Creditore Procedente depositerà presso la Cancelleria del Tribunale di … la dichiarazione di rinuncia agli atti della procedura esecutiva[20];

– una volta che l’ordinanza del Giudice[21] dichiarerà l’estinzione di detta esecuzione immobiliare ordinando la cancellazione[22] del pignoramento[23], senza che altri creditori abbiano fatto opposizione ai sensi del 630, comma 3, c.p.c.[24], il Creditore Procedente invierà copia del provvedimento a me notaio chiedendomi di dare esecuzione al bonifico della somma depositata sul conto corrente, di me notaio, in suo favore sul proprio conto corrente; bonifico che sarà eseguito in forza del mandato che le parti mi conferiscono sin da ora, entro due giorni lavorativi successivi alla ricezione della copia del provvedimento;

– gli eventuali costi di cancellazione dei gravami resteranno ad integrale carico della parte venditrice[25] che si obbliga a provvedere alla cancellazione della trascrizione del pignoramento, in forza dell’Ordinanza del Giudice, sostenendone i relativi costi non appena saranno trascorsi i termini di opposizione alla stessa senza che vi sia stato alcun reclamo ai sensi dell’art. 630, comma 3, c.p.c.;

– all’atto notarile ricognitivo di avveramento della condizione sospensiva si costituirà solo la parte acquirente senza che sia necessaria la presenza della parte venditrice e, a tal fine, la medesima parte venditrice conferisce irrevocabilmente alla medesima parte acquirente ogni relativo potere, ivi compreso quello di rappresentanza[26].

Art. 7 – RINUNZIA ALL’IPOTECA LEGALE

La parte alienante dichiara di rinunziare all’ipoteca legale[27].

PARTE II – MENZIONI DI LEGGE[28]

Art. 8 – MODALITA’ DI PAGAMENTO E MEDIAZIONE

Ai sensi di legge le parti, quale dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ai sensi del D.P.R. 2000 n. 445, da me notaio rese edotte sulle responsabilità anche penali cui possono andare incontro in caso di dichiarazione falsa o mendace, dichiarano:

1) che il suddetto prezzo è stato corrisposto con le modalità e con i mezzi descritti nel precedente articolo 3);

2) che non si sono avvalse dell’opera di un mediatore immobiliare.

Art. 9 – CONFORMITA’ CATASTALE

L’unità immobiliare urbana di cui sopra, risulta raffigurata nella planimetria depositata in catasto, che si allega al presente atto sotto la lettera “A”.

La parte alienante dichiara che i dati catastali e la planimetria della suddetta unità immobiliare urbana sono conformi allo stato di fatto secondo le vigenti norme in materia catastale.

Art. 10 – STORIA EDILIZIA

La parte alienante, ai sensi della vigente normativa, dichiara che:

– il fabbricato di cui fa parte quanto in oggetto è stato edificato in forza dei seguenti provvedimenti rilasciati dal Comune di Milano:

* …;

– non sono state realizzate opere o modifiche in assenza delle necessarie concessioni o autorizzazioni.

Art. 11 – PRESTAZIONE ENERGETICA

La parte acquirente dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato che si allega in copia sotto la lettera “B”, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici, e dichiara unitamente alla parte venditrice che dalla data di rilascio a oggi non sono intervenute cause di decadenza.

PARTE III – DICHIARAZIONI FISCALI

Art. 12 – IMPOSTE APPLICABILI E VALORE IMPONIBILE

Le parti dichiarano che al presente atto, sospensivamente condizionato, si applica[29]:

* l’imposta di bollo nella misura di euro 155, ai sensi dell’art. 1, punto 3), Tar., parte I, D.P.R. 642/1972[30];

* l’imposta di registro in misura fissa di euro 200, ai sensi dell’art. 27, c. 1, D.P.R. 131/1986[31];

* l’imposta ipotecaria in misura fissa di euro 200, ai sensi dell’art. 4, Tar. D.Lgs. 347/1990[32];

* la tassa ipotecaria in misura di euro 35, ai sensi dell’art. 1.1, Tab. D.Lgs. 347/1990[33].

La parte acquirente dichiara di essere stata edotta da me notaio sugli obblighi di comunicazione di cui all’art. 19 del D.P.R. 131/1986 da effettuarsi nel caso di avveramento della succitata condizione sospensiva[34].

Ai sensi dell’art. 1, comma 497, L. 266/2005, la parte acquirente dichiara che il presente atto costituisce cessione nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, e ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo e relative pertinenze e, pertanto, richiede a me notaio che la base imponibile ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, sia costituita dai valori degli immobili determinati ai sensi dell’art. 52, commi 4 e 5, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 e quindi richiede che le dette imposte siano calcolate sulla base imponibile di euro ….[35]

Art. 13 – RAPPORTO DI PARENTELA

La parte alienante e la parte acquirente dichiarano che fra di loro non esiste rapporto di coniugio e di parentela in linea retta o che sia considerato tale ai fini dell’imposta sulle successioni e donazioni.

PARTE IV – DISPOSIZIONI COMUNI

Art. 14 – PRIVACY

I comparenti prestano il loro consenso al trattamento dei dati personali in relazione alla presente operazione e alla loro conservazione nella banca dati in conformità delle vigenti disposizioni legislative.

Art. 15 – DISPENSA DALLA LETTURA DEGLI ALLEGATI

Le parti mi dispensano dalla lettura di quanto allegato.

Art. 16 – SPESE

Le spese del presente atto e consequenziali sono a carico della parte acquirente.

Io notaio ho letto l’atto alle parti.

Consta di fogli … scritti su … pagine in parte da me notaio e in parte da persona di mia fiducia.

Sottoscritto alle ore …

PARTE SECONDA: L’ATTO DI AVVERAMENTO

 Repertorio n.                                                                             Raccolta n.

ATTO RICOGNITIVO DI AVVERAMENTO DI CONDIZIONE SOSPENSIVA[36]

REPUBBLICA ITALIANA

Il … duemilasedici

In Milano, via … n. ….

Avanti a me dottor Romolo Romani, Notaio in Milano, iscritto nel Collegio Notarile del Distretto di Milano,

SI COSTITUISCE

CAIO, nato a …, il … e residente a …, in via … n. …, codice fiscale …, che dichiara di intervenire in proprio nonché quale procuratore speciale e in rappresentanza di TIZIO, nato a …, il … e residente a …, in via … n. …, codice fiscale …, in forza di procura speciale contenuta nel mio rogito del … 2016, rep. …/…, registrato a …, il …, n. …, serie 1T[37].

Detto comparente, della cui identità personale io notaio sono certo,

premette quanto segue

– che con atto in data … 2016, rep. …/… a mio rogito, registrato a …, il … 2016 al n. …, serie 1T, trascritto a Milano 1, il … 2016, ai nn. …/…, Tizio, come sopra rappresentato, ha venduto a Caio che ha accettato, il seguente immobile nel comune di

MILANO,

nel fabbricato condominiale sito in via Turati n. 29,

– appartamento di quattro locali e tre servizi al piano terzo, con un vano cantina pertinenziale al piano interrato.

Detta unità immobiliare risulta censita nel Catasto Fabbricati del Comune di Milano come segue:

Foglio …, particella …, subalterno …, categoria …, classe …, consistenza vani …, zona censuaria …, superficie …, rendita catastale euro …, via Turati n. 29, piani ….

Confini dell’appartamento: …;

Confini della cantina: …;

Con annessa la proporzionale quota di comproprietà delle parti ed enti comuni del condominio;

– che il suddetto contratto è stato sospensivamente condizionato all’estinzione della esecuzione immobiliare relativa al pignoramento trascritto a Milano 1, in data …, ai nn. …/…, a favore della banca Alfa S.p.a. e contro Tizio derivante da verbale di pignoramento di immobili del Tribunale del …, n. …, a garanzia della somma complessiva di euro …, oltre ad interessi e spese;

– che in data …, il creditore procedente ha rinunziato alla procedura esecutiva avanti al cancelliere del Tribunale di …, giusta verbale del …, sottoscritto dal cancelliere e dal creditore;

– che in data …, il Tribunale di Milano con ordinanza n. …, ha dichiarato estinta la procedura esecutiva e ha ordinato la cancellazione del suddetto pignoramento;

– che in data …, il cancelliere del Tribunale di … ha rilasciato dichiarazione di mancata opposizione alla succitata ordinanza di estinzione entro i termini previsti dall’art. 630, comma 3, c.p.c.;

– che il prezzo corrisposto dalla parte acquirente, depositato presso il conto corrente intestato a me notaio come meglio precisato nell’atto stesso, è stato bonificato in data … al creditore procedente per la parte ad esso spettante.

Tutto ciò premesso, da considerarsi parte integrante e sostanziale del presente atto, si conviene e si stipula quanto segue.

Art. 1 – CONSENSO ED OGGETTO

Il comparente dichiara che in data … si è verificata la condizione sospensiva apposta all’atto di compravendita descritto in premessa come risulta dall’ordinanza del Giudice succitata che dichiara estinta la procedura esecutiva, verso la quale nessun soggetto legittimato si è opposto nei termini di legge.

La parte prende atto che il contratto di compravendita ha, quindi, assunto piena efficacia e che è divenuta titolare del diritto trasferito con effetto ex tunc.

Art. 2 – PUBBLICITÀ IMMOBILIARE

Il presente atto verrà annotato alla trascrizione del suddetto atto di compravendita, ai sensi dell’art. 2668, c. 3, c.c., con esonero della competente autorità da ogni responsabilità a riguardo[38].

Art. 3 – CLAUSOLA FISCALE

Il presente atto sconta l’imposta di registro in misura fissa (risoluzione n. 7/E del 14 gennaio 2014 dell’Agenzia delle Entrate), ed è esente dall’imposta di bollo, dalle tasse ipotecarie e dai tributi speciali catastali (circolare 2/E del 21 febbraio 2014 dell’agenzia delle entrate).

Art. 4 – DISPOSIZIONI FINALI

Il comparente presta il suo consenso al trattamento dei dati personali in relazione al presente atto e alla loro conservazione nella banca dati in conformità delle vigenti disposizioni legislative.

Le spese del presente atto sono poste a carico del comparente.

Io notaio ho letto l’atto alla parte.

Consta di fogli … scritti su … pagine in parte da me notaio e in parte da persona di mia fiducia.

Sottoscritto alle ore ….

PARTE TERZA: NOTE CONCLUSIVE

Il pagamento del prezzo a mezzo di un contratto di mutuo

Nel caso l’acquirente corrisponda il prezzo al venditore mediante la provvista derivante da un mutuo ipotecario, il notaio deve considerare, oltre agli interessi delle parti già analizzati, anche l’interesse della banca che eroga il mutuo, la quale deve essere garantita in modo idoneo.

Si è visto che il creditore rinunzia alla procedura esecutiva solo a fronte di una effettiva soddisfazione delle proprie ragioni e ciò avviene attraverso il pagamento del prezzo di vendita, depositato presso il notaio per il tempo necessario a ottenere l’ordinanza di estinzione della procedura esecutiva senza reclamo nei termini di legge. Se l’acquirente non ha provvista propria e si deve avvalere del denaro derivante da un mutuo non è, quindi, ipotizzabile che la banca eroghi il finanziamento soltanto dopo l’estinzione definitiva della procedura esecutiva perché il creditore procedente, con ogni probabilità, non sarebbe disposto a rinunziare ad essa.

Per questo motivo si propone di far erogare il mutuo dalla banca fin dal momento della stipula dell’atto di compravendita e gli assegni circolari emessi dalla banca, a sua garanzia, vengono conservati in deposito dal notaio sino all’estinzione definitiva della procedura esecutiva. In altri termini, il mutuo deve essere risolutivamente condizionato alla mancata estinzione della procedura esecutiva nei termini concordati; in questo modo il denaro verrà corrisposto dal notaio a favore del creditore procedente solo dopo che la procedura risulti estinta, e nel caso tale estinzione non avvenga, il notaio restituirà il dovuto alla banca mutuante.

Viste le modalità di erogazione del mutuo ci si deve porre il problema dell’iscrizione ipotecaria a sua garanzia. In particolare, l’acquirente non può contestualmente all’atto di compravendita iscrivere ipoteca in quanto, in conseguenza della condizione sospensiva, si darebbe luogo ad un’iscrizione ipotecaria su bene altrui vietata (art. 2822 c.c.). Conseguentemente è necessario chiarire come a fronte di una compravendita condizionata sia possibile dare luogo ad una iscrizione ipotecaria valida; ciò può avvenire in due momenti alternativi tra loro.

Se durante la pendenza della condizione la banca mutuante non ritiene sufficiente come garanzia il deposito delle somme presso il notaio, pretenderà l’immediata iscrizione ipotecaria e ciò può avvenire attraverso il consenso del venditore/debitore che assumerà in questo modo lo status di terzo datore di ipoteca.

Se, invece, durante la pendenza della condizione la banca ritiene che il deposito delle somme presso il notaio sia per essa una garanzia idonea, l’iscrizione ipotecaria sarà eseguita dal notaio solo dopo che la condizione sospensiva della vendita si sia avverata e, quindi, solo dopo che l’acquirente sia divenuto titolare del diritto acquistato. In questo caso, il consenso all’iscrizione ipotecaria può essere validamente prestato dall’acquirente ma, in ossequio alla prescrizione prevista dall’art. 2822 c.c., l’iscrizione ipotecaria avverrà solo dopo che l’acquirente stesso sia divenuto effettivamente proprietario del bene per effetto dell’avveramento della condizione sospensiva.

La soluzione giuridica che non prevede la condizione sospensiva

Ci si chiede se sia possibile addivenire con sicurezza alla stipula del contratto in esame senza apporre la condizione sospensiva relativa all’estinzione della procedura esecutiva senza opposizioni; la risposta è senz’altro positiva.

Al fine di alienare un bene immobile gravato da pignoramento attraverso un contratto di compravendita avente effetti immediati è necessario interfacciarsi, prima della stipula, con il Tribunale per ottenere la disponibilità del Giudice dell’Esecuzione.

In sede di stipula, quindi, devono essere presenti il venditore/debitore, l’acquirente, il creditore procedente, tutti gli eventuali creditori intervenuti e, nel caso di mutuo, il funzionario della banca (è evidente che si costituiscono in atto solo il venditore e l’acquirente nell’atto di compravendita e il funzionario della banca e il mutuatario nell’atto mutuo, essendo presenti i creditori all’esclusivo fine di prestare il consenso alla rinunzia infra meglio descritta). La stipula deve avvenire nei locali del Tribunale poiché non è immaginabile che il Giudice dell’Esecuzione si rechi presso lo studio del notaio rogante o in altri luoghi come, ad esempio, i locali della banca mutuante.

Sottoscritto l’atto di compravendita, il creditore procedente soddisfatte le sue ragioni con il prezzo corrisposto dall’acquirente, deve rinunziare alla procedura esecutiva alla presenza del Giudice dell’Esecuzione, il quale emette con immediatezza l’ordinanza di cancellazione della procura esecutiva. Nel caso vi siano dei creditori intervenuti, anch’essi una volta soddisfatte le loro ragioni, devono rinunziare tutti alla procedura esecutiva.

Pertanto, nel caso il creditore procedente e tutti i creditori intervenuti abbiano rinunziato alla procedura esecutiva, ciò determina la possibilità di dare immediata esecuzione alla cancellazione del pignoramento in quanto la rinunzia di tutti gli aventi diritto è parificabile al c.d. timbro di non opposizione.

Se detti presupposti si verificano, si è in grado di assicurare a tutti i soggetti interessati le stesse tutele che si hanno nella soluzione giuridica del contratto di compravendita condizionato sospensivamente all’estinzione della procedura esecutiva.

Ottenere, però, l’ordinanza di estinzione in regime di contestualità all’atto del notaio e con le caratteristiche suddette può risultare difficoltoso perché presuppone una disponibilità del Giudice dell’Esecuzione (e degli eventuali creditori intervenuti) che non è possibile dare per scontata.

La prassi che prevede, invece, la rinunzia alla procedura esecutiva da parte del creditore procedente (e degli eventuali creditori intervenuti) espressa davanti al Cancelliere del Tribunale non può ritenersi alternativa alla procedura fin qui descritta nonostante anche quest’ultima avvenga in regime di contestualità con l’atto notarile. Infatti, tra la rinunzia espressa davanti al Cancelliere e l’effettiva emissione dell’ordinanza del Giudice dell’Esecuzione vi è un arco temporale nel quale potrebbe intervenire un creditore non noto e che potrebbe creare un impedimento all’estinzione della procedura. Sebbene questo arco temporale sia piuttosto breve – talvolta anche solo poche ore – ciò fa sì che non si possa dare alla parte acquirente una certezza assoluta sulla bontà della procedura.

[1] Ringrazio uno dei miei maestri, il notaio Giovanni Santarcangelo conosciuto nella scuola notarile del notaio Raffaele Viggiani, che mi ha concesso di utilizzare questo format, da lui ideato, per impostare il presente contributo.

[2] Intitolazione: la compravendita di immobile pignorato, secondo l’impostazione che qui si propone, si risolve in un contratto sospensivamente condizionato. Si ritiene che il meccanismo condizionale sia l’unico che possa garantire la parte acquirente di fronte all’eventuale esercizio del diritto di reclamo previsto dall’art. 630, comma 3, c.p.c.

Si reputa, quindi, poco prudente procedere con un contratto a efficacia immediata stipulato in forza della mera rinuncia agli atti del procedimento rilasciata dal creditore procedente in cancelleria a fronte del pagamento del suo credito. Infatti, optando per questa scelta, la parte acquirente, che ha già pagato il prezzo, viene esposta al rischio del reclamo e quindi alla continuazione della procedura esecutiva sul bene acquistato, salvo quanto si dirà infra in riferimento alla soluzione senza condizione sospensiva.

[3] Parti del contratto: le parti del contratto sono la parte venditrice e la parte acquirente. Il creditore procedente, nonostante sia estraneo all’atto, ha un ruolo fondamentale nell’economia contrattuale poiché è necessaria la sua collaborazione al fine di ottenere la rinunzia alla procedura esecutiva. Generalmente i rapporti tra il debitore e il creditore procedente vengono gestiti dagli avvocati delle parti, i quali si relazionano con il notaio e il Tribunale per la gestione della procedura che porta alla stipula dell’atto.

[4] Regime patrimoniale: la compravendita sospensivamente condizionata è un atto soggetto a trascrizione e, quindi, è necessario indicare il regime patrimoniale delle parti al fine della compilazione del relativo campo nel quadro C della nota, ai sensi dell’art 2659 n. 1 c.c.

[5] Suddivisione dell’atto: l’atto è stato suddiviso in quattro parti al fine di rendere più fruibile la sua lettura e precisamente:

1) Contrattazioni private: è la parte che porta con sé il cuore del contratto, ossia gli elementi essenziali dell’accordo economico;

2) Menzioni di legge: si riportano in un sol corpo le menzioni tipiche degli atti immobiliari richiesti dalla legge al fine di agevolare il notaio durante il controllo dell’atto. Questa impostazione è utile anche per il Conservatore dell’Archivio Notarile che in sede di ispezione biennale degli atti potrà verificare con maggiore rapidità e facilità la validità dei medesimi;

3) Dichiarazioni fiscali: si ritiene di dedicare una parte dell’atto appositamente alle dichiarazioni fiscali al fine di agevolare l’Agenzia delle Entrate nel controllo della liquidazione dell’atto effettuato dal notaio rogante;

4) Disposizioni comuni: quest’ultima parte chiosa l’atto con gli articoli contrattuali che completano ogni atto notarile immobiliare.

[6] Consenso: la formulazione del consenso fa emergere con immediatezza la presenza di una condizione che impatta sull’efficacia del contratto.

[7] Condizione sospensiva: per effetto della condizione il diritto immobiliare non viene trasferito con immediatezza alla parte acquirente e ciò ha lo scopo di creare un cuscinetto temporale che permetta di ottenere l’estinzione della procedura esecutiva tutelando tutti gli interessi coinvolti e, in particolare, l’interesse del creditore procedente a ottenere la soddisfazione delle sue ragioni e l’interesse della parte acquirente ad acquistare un bene libero da trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli.

[8] Evento dedotto in condizione: l’evento dedotto in condizione ha ad oggetto l’estinzione della procedura esecutiva senza che il debitore, il creditore procedente o altri eventuali creditori intervenuti abbiamo fatto reclamo (art. 630, c. 3, c.p.c.). L’estinzione della procedura esecutiva viene pronunciata con un’ordinanza del Giudice dell’Esecuzione nella quale viene ordinato al conservatore dei registri immobili di cancellare la trascrizione del pignoramento immobiliare.

[9] La trascrizione del contratto: il contratto sospensivamente condizionato deve essere trascritto senza indugio nonostante la condizione non sia ancora avverata. La nota di trascrizione deve essere compilata nel seguente modo:

* quadro A: in questo riquadro, oltre ai tradizionali dati da menzionare relativi al titolo e al notaio rogante, è necessario indicare, come disposto dalla circolare dell’agenzia del territorio del 2-5-1995 n. 128T:

— la presenza della condizione (art. 2659, c. 2, c.c.);

— la presenza di parti libere contenute nel quadro D relative al quadro A che descrivono la natura della condizione (nel caso in esame sospensiva) e l’evento ivi dedotto;

— che l’atto è soggetto a voltura catastale, la quale deve essere eseguita automaticamente ai sensi dell’art. 2, c. 1-septies, D.L. 23-1-1993 n. 16 conv., con modif., dalla L. 24-3-1993 n. 75, avendo cura di precisare che l’esecuzione della voltura stessa deve essere differita ad altro momento in conseguenza della presenza della condizione. Stante la natura della condizione, non è possibile indicare la data in cui la voltura verrà eseguita, quindi, il relativo campo non deve essere compilato (Nota illustrativa sulla procedura di voltura automatica del maggio 2006).

Si precisa che la compravendita condizionata deve essere trascritta, come le compravendite non condizionate, con il codice 112 (non modificato dalla recente circolare del 17-6-2015 n. 24/E);

* quadro B: il quadro B verrà compilato in modo identico a una compravendita non condizionata e, quindi, devono essere descritti gli immobili negoziati con gli elementi previsti dall’art. 2826 c.c., come richiamato dall’art. 2659, c. 1, n. 4 c.c.;

* quadro C: anche il quadro C verrà compilato in modo identico a una compravendita non condizionata; in particolare il soggetto contro è rappresentato dal venditore e il soggetto a favore è rappresentato dall’acquirente;

* quadro D: il quadro D deve riportare la descrizione della condizione e, in particolare, deve essere indicato che si tratta di una condizione sospensiva nonché l’evento dedotto in condizione.

[10] La cancellazione della condizione dalla nota di trascrizione: se la condizione si verifica l’art. 2668, c. 3, c.c. dispone di effettuare una pubblicità che preveda l’eliminazione della condizione dalla nota di trascrizione. Tale pubblicità viene fatta con una annotazione che deve essere effettuata in forza di un titolo in forma di un atto pubblico o di scrittura privata autenticata (art. 2657 c.c.) infra meglio descritto.

[11] Il prezzo: il prezzo di vendita è, generalmente, pari a quello di mercato in quanto l’operazione in esame viene attuata principalmente per evitare il deprezzamento conseguente alla vendita forzata. Il prezzo corrisposto dall’acquirente deve essere destinato, in tutto o in parte, a soddisfare le ragioni del creditore procedente a mezzo dell’istituto della delegazione. In altri termini il venditore incarica l’acquirente a corrispondere il prezzo, in tutto o in parte, al creditore procedente al fine di estinguere il suo debito.

Si verifica una causa ostativa dell’operazione quando il debito è superiore al prezzo di trasferimento del bene e il venditore/debitore non abbia a disposizione la provvista necessaria a soddisfare le ragioni del creditore, salvo che non si riesca a trovare un accordo con il creditore stesso avente ad oggetto un saldo e stralcio che faccia risultare capiente il prezzo corrisposto dalla parte acquirente.

[12] Il deposito del prezzo: nell’operazione in esame gli interessi in gioco sono principalmente due: l’interesse del creditore a ottenere la soddisfazione del proprio credito a mezzo del ricavato della vendita e quello dell’acquirente di acquistare un bene libero da gravami. Quindi, da un lato, il creditore vuole avere la certezza della soddisfazione del suo credito e ciò, in astratto, può avvenire solo con l’incasso della somma dovuta; dall’altro lato, l’acquirente vuole versare il denaro solo nel momento in cui sussiste la certezza di acquistare un bene libero da gravami. Apparentemente tali interessi sembrano contrapposti e non conciliabili poiché non possono essere soddisfatti con contestualità. La funzione del notaio assume in questa fase un ruolo importante, in quanto lo stesso è in grado di conciliare questi contrapposti interessi con l’istituto del deposito del prezzo. Tale istituto, infatti, dà soddisfacenti garanzie a tutte le parti interessate e nello specifico:

* la parte acquirente, nonostante la condizione sospensiva, corrisponde immediatamente il prezzo al notaio e si sente comunque garantita, poiché, qualora la condizione non si avverasse, a seguito dell’accoglimento di un reclamo verso l’ordinanza che sancisce l’estinzione della procedura esecutiva, ha la certezza di ottenere dal notaio la restituzione di quanto corrisposto;

* il creditore procedente, nonostante non incassi con immediatezza la somma, può utilmente rinunciare alla procedura esecutiva con la sicurezza di trovare la soddisfazione delle sue ragioni non appena la procedura sarà effettivamente estinta; se si avvera tale eventualità il notaio svincola la somma costituita in deposito a suo favore. Nella malaugurata ipotesi che vi sia un reclamo sulla rinunzia alla procedura (art. 630, c. 3, c.p.c.), e questo sia accolto, il creditore procedente manterrà comunque il diritto partecipare alla suddivisione del ricavato con privilegio rispetto agli altri creditori in forza del diritto di ipoteca.

[13] In alternativa al bonifico bancario è possibile ricevere in deposito degli assegni circolari già intestati al creditore pignorante e per l’eventuale differenza a favore della parte venditrice.

[14] Le formalità notarili relative al deposito del prezzo: il notaio che procede al deposito del prezzo è tenuto ad annotare la somma ricevuta in un apposito registro denominato “somme e valori” (art. 6 L. 22-1-1934 n. 64), staccando dal registro stesso apposita ricevuta di deposito da consegnare alle parti interessate. Dal punto di vista operativo e civilistico è opportuno sottoscrivere con il depositante un contratto di deposito infruttifero che può prevedere un compenso a favore del notaio (il compenso, ad esempio, può essere previsto in misura percentuale sulla somma versata calcolata su base mensile ma contabilizzata giorno per giorno). Il notaio deve tenere in deposito la somma ricevuta in un conto corrente bancario dedicato, in modo tale di evitare la confusione delle sue somme con le somme trattenute in deposito. È opportuno ottenere dalla banca, dove è in essere il conto corrente, l’esclusione della compensazione da parte della banca stessa degli eventuali saldi passivi derivanti da altri rapporti o conti bancari intestati al notaio (art. 1853 c.c.).

[15] Possesso: il possesso giuridico segue le vicende del diritto cui si riferisce e, in conseguenza della condizione sospensiva, la parte acquirente non può essere immessa immediatamente nel possesso del bene. L’immissione nel possesso avverrà, eventualmente, nel caso la condizione sospensiva si avveri. Resta inteso che è facoltà delle parti disporre del materiale godimento secondo la loro volontà e, nel caso l’acquirente venga immesso nel godimento materiale del bene, questo dovrà essere qualificato come comodato se non c’è corresponsione di denaro, o come locazione nel caso contrario.

[16] Ipoteca volontaria: l’ipoteca volontaria in esame rappresenta la garanzia relativa al mutuo del quale la parte venditrice si è resa inadempiente e anche questo gravame deve essere cancellato. La collaborazione della banca/creditore procedente è fondamentale per il buon esito dell’operazione. La banca gradisce la soluzione qui proposta perché le permette di incassare con maggiore velocità il suo credito in conseguenza del fatto che si evitano le lungaggini della procedura esecutiva. La banca aderendo a questa soluzione ha, inoltre, un altro vantaggio che è quello di ricevere il suo credito per intero senza rischiare la falcidia derivante dalla vendita forzata. Tuttavia, non è raro che la banca accetti di accordare al mutuatario inadempiente un saldo e stralcio che consente al debitore di accordarsi con l’istituto di credito, pagando in un’unica soluzione una cifra inferiore all’importo effettivamente dovuto. I vantaggi di questo sistema sono molteplici, sia per il debitore sia per il creditore. Il mutuatario inadempiente ha la possibilità di estinguere il debito pagando meno di quanto dovrebbe, considerando anche gli interessi e le more scattate fino a quel momento. La banca creditrice, invece, soprattutto in situazioni di palese impossibilità del debitore di pagare il debito nel lungo periodo, preferisce accettare la proposta di saldo e stralcio recuperando così una parte cospicua del proprio credito con celerità, evitando ulteriori oneri processuali e parte delle spese di recupero del credito.

[17] La cancellazione di ipoteca: estinto il debito nei confronti del creditore procedente l’ipoteca si estingue ex lege (art. 2878 n. 3 c.c.). L’ipoteca, tuttavia, deve essere materialmente cancellata dai registri immobiliari e tale formalità può essere svolta dalla banca in modalità semplificata, ai sensi dell’art. 40-bis del Testo Unico Bancario, senza che sia necessario il ministero notarile.

[18] Il pignoramento: la banca a seguito dell’inadempimento notifica al debitore l’atto di precetto con il quale intima il pagamento della somma dovuta sulla base della copia esecutiva dell’atto notarile di mutuo. Decorso il termine utile per il pagamento stabilito nel precetto, il creditore per mezzo dell’ufficiale giudiziario notifica al debitore l’atto di pignoramento che viene poi trascritto nei registri immobiliari, così da:

* rendere inefficaci e inopponibili al creditore procedente eventuali vendite successive, quelle anteriori che siano state trascritte in un momento successivo, nonché i vincoli di indisponibilità e le domande giudiziali trascritte successivamente al pignoramento (artt. 2913, 2914 e 2915 c.c.);

* impedire che possano assumere rilevanza, per la soddisfazione dei creditori in concorso tra loro, ipoteche o privilegi iscritti o sorti dopo la trascrizione pignoramento (art. 2916 c.c.);

* determinare l’automatica estinzione dei diritti reali minori di servitù, usufrutto, uso e abitazione costituiti sul bene precedentemente ipotecato in conseguenza dell’atto di espropriazione forzata compiuto dal creditore ipotecario (art. 2812 c.c.).

Il pignoramento, differentemente dall’ipoteca, non può essere cancellato con il mero consenso del creditore prestato davanti al notaio e per questo motivo è necessario procedere attraverso la prassi in essere presso il Tribunale competente. Ciò comporta che anche il notaio è soggetto alla tempistica di cui il Tribunale dispone non potendo – di conseguenza – assicurare alle parti i tempi della pratica i quali, sostanzialmente, sono rimessi alle disponibilità del Giudice e del Cancelliere nel rispetto della normativa vigente. L’impossibilità per il creditore procedente di rilasciare un assenso davanti al notaio per la cancellazione del pignoramento deriva dal fatto che il suo non è l’unico interesse tutelato poiché nella procedura esecutiva hanno diritto di intervenire anche gli altri eventuali creditori, privilegiati e non.

[19] I creditori intervenuti: le norme del codice di procedura civile prevedono che un creditore, quando dà avvio all’espropriazione forzata, deve avvertire gli eventuali altri creditori che abbiano sui beni pignorati un diritto di prelazione risultante da pubblici registri. Si ricorda che i creditori privilegiati hanno diritto di essere soddisfatti prima dei creditori chirografari, in deroga al principio generale della par condicio creditorum (art. 2741, c. 2, c.c.). Il creditore procedente deve quindi notificare, entro cinque giorni dal pignoramento, a ciascuno degli eventuali creditori con diritto di prelazione sui beni pignorati, un avviso contenente le generalità del pignorante, l’ammontare del credito per cui si procede, il titolo esecutivo che legittima l’azione e i beni pignorati. Il fascicolo dell’esecuzione deve contenere la prova della notifica (art. 498 c.p.c.) che ha lo scopo di permettere al creditore con prelazione di intervenire nella procedura esecutiva e partecipare alla ripartizione del ricavato della vendita dei beni pignorati.

Il diritto di intervento spetta, però, anche ai creditori chirografari muniti di titolo esecutivo, ovvero ai creditori chirografari non muniti di titolo esecutivo ma che al momento del pignoramento abbiano già eseguito un sequestro sui beni pignorati o vantino un diritto di pegno o un diritto di prelazione risultante da pubblici registri o, ancora, siano titolari di un diritto di credito di somma di denaro risultante dalle scritture contabili di cui all’art. 2214 del codice civile. All’uopo si segnala che il sequestro conservativo si converte in pignoramento ex lege nel momento in cui il creditore sequestrante ottiene sentenza di condanna esecutiva (art. 686 c.p.c.) e, quindi, nel caso la conversione sia già avvenuta, è necessario dar luogo alla cancellazione anche di questo gravame che potrà avvenire solo con la collaborazione del soggetto che è dato impulso al sequestro.

L’intervento dei creditori avviene attraverso un ricorso da depositare presso la cancelleria del Giudice dell’Esecuzione, prima dell’udienza con la quale è disposta la vendita o l’assegnazione. Se il Giudice dell’Esecuzione ammette l’intervento, il creditore intervenuto acquisisce il diritto a partecipare alla distribuzione della somma ricavata, nonché a partecipare all’espropriazione del bene pignorato e a provocare i singoli atti della procedura a mezzo di istanza presentate al Giudice dell’Esecuzione.

Considerato che gli eventuali creditori intervenienti hanno il potere di bloccare l’intera operazione qui ravvisata, è necessario già al momento della stipula farsi produrre dal debitore/venditore un certificato, rilasciato dalla cancelleria del Tribunale, che certifichi se siano o meno intervenuti nella procedura altri creditori. Nel caso dal certificato risulti che vi siano creditori intervenuti è necessario che l’accordo in esame coinvolga anche questi soggetti i quali per il buon esito dell’operazione dovranno, insieme al creditore procedente, rinunziare alla procedura esecutiva a fronte della soddisfazione delle loro ragioni. Nel caso inverso, dove dal certificato risulti l’assenza di creditori intervenuti, il notaio non potrà comunque avere la certezza che non avvenga alcun intervento nell’arco temporale che decorre dalla stipula dell’atto alla effettiva estinzione della procedura. Dopo l’atto, infatti, il creditore procedente rinunzia alla procedura davanti al cancelliere del Tribunale ma l’effettiva estinzione si ha solo con la relativa emissione dell’ordinanza da parte del Giudice dell’Esecuzione. E’ opportuno precisare che il Giudice dell’Esecuzione emette l’ordinanza con tempestività e, talvolta, anche lo stesso giorno in cui il creditore procedente ha depositato la rinunzia alla procedura in cancelleria.

[20] La rinuncia agli atti della procedura esecutiva da parte del creditore procedente: il creditore, una volta informato dal notaio dell’avvenuto deposito del prezzo nel suo conto corrente bancario, può utilmente rinunciare agli atti della procedura esecutiva. Resta inteso che deve sussistere un previo accordo in tal senso tra debitore e creditore. Ai sensi dell’art. 629, c. 1, c.p.c. il processo si estingue per rinuncia personale del creditore procedente e dei creditori intervenuti, se muniti di titolo esecutivo, da farsi prima dell’aggiudicazione o dell’assegnazione. Il riferimento all’aggiudicazione comprende anche quella provvisoria in pendenza del termine per la presentazione delle eventuali offerte in aumento di un quinto ai sensi dell’art. 584 del codice di procedura civile. La rinuncia alla procedura successiva alla vendita forzata ai sensi dell’art. 629, c. 2, c.p.c., che deve essere compiuta da tutti i creditori senza distinzioni, non rileva nella fattispecie in esame che prevede necessariamente una vendita da effettuarsi prima dell’aggiudicazione. La rinuncia successiva alla vendita, infatti per tutelare le ragioni dell’aggiudicatario, non prevede l’inefficacia di tutti gli atti compiuti in precedenza dalla procedura (art. 632 c.p.c. e art. 187-bis disp. att. c.p.c.) e ciò è incompatibile con l’operazione de quo.

L’istanza di rinunzia agli atti della procedura esecutiva, ai sensi dell’art. 629, c. 1, c.p.c., deve essere presentata nella cancelleria del Tribunale del Giudice dell’Esecuzione dal creditore procedente ovvero da tutti gli eventuali creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo, in proprio ovvero dal rispettivo avvocato munito degli occorrenti poteri. La rinuncia non effettuata da tutti i creditori non determina l’estinzione del processo poiché produce effetto nei soli confronti dei rinunzianti.

Il cancelliere ricevuta l’istanza (o le istanze nel caso di più creditori rinunzianti) deve trasmettere la rinuncia al Giudice dell’Esecuzione che emetterà l’ordinanza di estinzione della procedura esecutiva. L’estinzione del processo esecutivo a seguito di rinuncia si verifica solo con l’ordinanza del Giudice per cui, fino a quando non è emesso tale provvedimento, altri creditori possono intervenire.

[21] Il provvedimento che dichiara l’estinzione della procedura esecutiva: il Giudice dell’Esecuzione, ricevuta dal Cancelliere l’istanza di rinunzia, ai sensi dell’art. 629, c. 1, c.p.c., con ordinanza dichiara estinta la procedura esecutiva ed ordina al Conservatore dei registri immobiliari la cancellazione del pignoramento. Contro l’ordinanza del Giudice è ammesso reclamo nel termine perentorio di venti giorni dall’udienza o dalla comunicazione dell’ordinanza. Il reclamo viene compiuto ai sensi dell’art. 630, c. 3, c.p.c. la cui applicazione è stata estesa anche all’ipotesi di estinzione pronunciata per rinuncia agli atti, ai sensi dell’art. 629 c.p.c., in forza della sentenza della Corte Costituzione n. 195 del 17 dicembre 1981. Non risulta quindi percorribile l’opposizione verso l’ordinanza ai sensi dell’art. 617 c.pc. il quale, per giurisprudenza consolidata, è applicabile ai soli casi di estinzione del procedimento conseguenti a cause “atipiche” ossia cause non riconducibili ai casi elencati nell’art. 629 c.p.c.

Emessa l’ordinanza di estinzione, in pendenza del termine per il reclamo, non risulta ancora possibile annotare nei registri immobiliari la cancellazione del pignoramento e, quindi, il notaio non può ancora svincolare le somme a favore del creditore procedente.

[22] La cancellazione del pignoramento: la cancellazione del pignoramento dai registri immobiliari viene eseguita, decorso inutilmente il termine per il reclamo ex art. 630, c. 3, c.p.c., in forza dell’ordinanza del Giudice dell’Esecuzione che dichiara estinta la procedura esecutiva e che contiene l’ordine di cancellazione del gravame e munita del timbro di non opposizione. La cancellazione si richiede al conservatore dei registri immobiliari depositando una domanda di annotazione che può essere presentata anche dalle parti o dai loro legali.

Il notaio, ove incaricato di compiere tale formalità di annotazione, non può trasmetterla alla conservatoria telematicamente col modello Unico ma deve presentarla fisicamente allo sportello accettazione dei Reparti Servizi di Pubblicità Immobiliare a mezzo di un supporto informatico. La materiale predisposizione della formalità può avvenire attraverso il programma Unimod (o, in alternativa, il gestionale di studio sotteso alla compilazione del modello unico) ovvero con l’ormai datato programma Nota (si precisa, però, che quest’ultimo software a breve non sarà più disponibile e l’agenzia delle entrate consiglia nel suo sito l’utilizzo di Unimod).

Divenuta non reclamabile l’ordinanza di estinzione della procedura esecutiva è possibile svincolare le somme a favore del creditore anche prima della materiale cancellazione del pignoramento, il quale continua a gravare sull’immobile solo a titolo formale e non sostanziale.

[23] L’annotamento di cancellazione del pignoramento deve essere eseguito nel modo seguente:

* quadro A: detto quadro si riferisce alle informazioni relative al titolo e precisamente:

— descrizione del titolo: atto giudiziario;

— data: la data da indicare è quella di emissione del provvedimento e non quella relativa alla certificazione della mancata opposizione;

— numero di repertorio: va indicato il numero di registro cronologico dell’atto giudiziario (se non è indicato, come spesso accade, andrà indicato il numero della procedura esecutiva);

— autorità emittente: nonostante sia il notaio a compilare la domanda di annotazione, in questo campo va indicata l’Autorità Giudiziaria che ha emesso il provvedimento (Tribunale di …);

— tipo di annotazione: l’annotazione di cancellazione va eseguita in calce alla trascrizione del pignoramento (codice 705);

— formalità da annotare: le annotazioni si eseguono sempre in calce o margine di una formalità trascritta ed in questo campo, pertanto, vanno indicati gli estremi della formalità da annotare mediante l’indicazione della data e del numero di registro particolare;

— richiedente: in questo riquadro vanno indicati i dati del notaio che cura la predisposizione dell’annotazione;

* quadro B: nel caso di cancellazione totale della trascrizione del pignoramento non va compilato il quadro B della nota. Qualora l’ordine di cancellazione del pignoramento sia limitato solo al bene oggetto di vendita, vanno indicati i dati catastali del solo bene svincolato;

* quadro C: in questo quadro vanno indicati i soggetti a favore e contro i quali è stata eseguita la originaria formalità, precisando che questi devono essere descritti con gli stessi identici dati anagrafici presenti nella nota originaria; non è necessario indicare il diritto, le quote e il regime patrimoniale;

* quadro D: tendenzialmente per un’annotazione di cancellazione della nota di trascrizione non vi sono motivi per compilare il presente quadro.

[24] L’opposizione all’ordinanza di estinzione del Giudice dell’Esecuzione: nel caso la rinunzia agli atti non venga prestata da tutti gli aventi diritto, nel termine perentorio di venti giorni dall’udienza o dalla comunicazione dell’ordinanza, i creditori non rinunzianti danneggiati da un eventuale provvedimento di estinzione illegittimo (ad esempio emesso senza la rinuncia di uno o più creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo), ai sensi dell’art. 630, c. 3, c.p.c., sono legittimati a reclamare l’ordinanza di estinzione. Il reclamo deve osservare il disposto dell’art. 178, commi 3, 4, 5, c.p.c. ed il collegio provvede in camera di consiglio con sentenza. In difetto di reclamo, resta preclusa ogni possibilità di contestare la validità ed efficacia del provvedimento di estinzione.

[25] I costi di cancellazione del pignoramento: i costi di cancellazione del pignoramento sono posti a carico del venditore, salvo diverso accordo tra le parti. Fiscalmente la cancellazione del pignoramento sconta le seguenti imposte:

* imposta di bollo: dovuta nella misura di euro 59,00 (art. 3 n. 2-bis – Tar. I – D.P.R. 642/1972);

* imposta ipotecaria: dovuta nella misura fissa di euro 200,00 (art. 14 – Tar. I – D.Lgs. 347/1990);

* tassa ipotecaria: dovuta nella misura fissa di euro 35,00 (art. 1.1 – Tab. – D.Lgs. 347/1990).

Il pagamento deve essere effettuato con il modello F23 utilizzando i seguenti codici:

* 778T: per l’imposta di bollo;

* 456T: per la tassa ipotecaria;

* 649T: per l’imposta ipotecaria.

[26] La delega: per semplificare la gestione della stipula dell’atto ricognitivo di avveramento della condizione è opportuno prevedere una procura speciale, dalla parte venditrice alla parte acquirente, che attribuisca a quest’ultima il potere di sottoscrivere il detto atto senza che sia necessaria la collaborazione da parte del venditore.

[27] La rinunzia all’ipoteca legale: nonostante l’atto sia sospensivamente condizionato, il venditore può utilmente rinunziare all’ipoteca legale in quanto ha la certezza della disponibilità della somma stante il deposito del prezzo dal notaio.

[28] Menzioni di legge relative agli atti immobiliari: le menzioni richieste dalla legge relative agli atti immobiliari – indicazione delle modalità di pagamento, conformità catastale, edilizia e attestazione energetica – sono dovute anche negli atti sospensivamente condizionati. La condizione sospensiva, infatti, ha efficacia retroattiva (art. 1360 c.c.) e, quindi, l’avveramento della condizione comporta che l’atto debba riportare dall’origine tutti gli elementi necessari per la sua validità.

[29] La tassazione dell’atto: considerata la particolarità dell’atto si ritiene opportuno ricostruire i passaggi logici e normativi che ha effettuato il notaio per la liquidazione dell’atto al fine di coadiuvare il funzionario dell’Agenzia delle Entrate nel controllo della liquidazione.

Al fine della compilazione del modello unico, nella sezione relativa all’agenzia delle entrate, il codice negozio da indicare è il 1102 (come una normale compravendita di fabbricati) avendo, però, l’accortezza di apporre il flag sul campo “con effetti sospesi e non definitivi”.

Ai sensi dell’allegato 5 del D.M. 15-12-1977 n. 13348 il codice 1102 va tradotto e scomposto nel seguente modo:

– 1 significa: “atti traslativi a titolo oneroso” (codice delle categorie degli atti: parte prima, sezione I, dell’allegato 5 al D.M.);

– 1 significa: “piena proprietà” (codice dei diritti: parte seconda dell’allegato 5 al D.M.);

– 02 significa: “fabbricati situati nel territorio dello Stato” (codice degli oggetti: parte terza dell’allegato 5 al D.M.).

[30] L’imposta di bollo: l’imposta di bollo è dovuta nella misura di euro 155 poiché il contratto deve essere immediatamente trascritto ma non produce effetti traslativi immediati (art. 1, c. 1-bis, n. 3 – Tar. I – D.P.R. 642/1972).

[31] L’imposta di registro: gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell’imposta in misura fissa (art. 27, c. 1, D.P.R. 131/1986). Non si versano, invece, le imposte ipotecarie e catastali all’agenzia delle entrate.

[32] L’imposta ipotecaria: l’imposta ipotecaria è dovuta nella misura di euro 200 e va versata all’agenzia del territorio (combinato disposto dell’art. 12 D.Lgs. 347/1990 e dell’art. 4 Tar. D.Lgs. 347/1990).

[33] La tassa ipotecaria: la tassa ipotecaria è dovuta nella misura di euro 35 in quanto non ha anche effetto di voltura (art. 1.1 Tab. D.Lgs. 347/1990).

[34] Denuncia di verificata condizione: verificatasi la condizione, entro venti giorni, deve essere presentata all’ufficio dell’agenzia delle entrate, dove è stato registrato l’atto, la denuncia di eventi successivi alla registrazione (art. 19, c. 1, D.P.R. 131/1986) a cura delle parti contraenti o dei loro aventi causa. La denuncia deve essere effettuata a mezzo del modello 2 scaricabile dal sito dell’agenzia delle entrate. Tale denuncia, a opera delle parti, non è dovuta se, nel termine di 20 giorni, viene stipulato un atto notarile ricognitivo di avverata condizione, purché questo venga registrato nello stesso ufficio dove è stato registrato l’atto condizionato (in questo caso il notaio darà rilievo del modello 2 nell’adempimento unico). In entrambi i casi è sempre l’ufficio che provvede a riscuotere la differenza tra l’imposta dovuta, secondo le norme vigenti al momento della formazione dell’atto, e quella pagata in sede di registrazione (art. 27, c. 2, D.P.R. 131/1986). Tale tributo ha natura di imposta complementare per il quale non è responsabile il notaio (art. 57 D.P.R. 131/1986). Va segnalata una prassi diffusa, e talvolta accettata dall’agenzia delle entrate, nella quale il notaio riscuote le imposte dovute dal cliente e le versa all’agenzia delle entrate nel momento di registrazione dell’atto ricognitivo di avveramento della condizione.

[35] Agevolazione prima casa: se la parte acquirente intende avvalersi dell’agevolazione prima casa deve effettuare la richiesta in sede di compravendita e non nell’atto ricognitivo. L’avveramento della condizione, infatti, dà al contratto effetti retroattivi e ciò comporta che l’atto debba riportare dall’origine le menzioni fiscali.

[36] L’atto ricognitivo: l’atto ricognitivo di avveramento della condizione deve avere la forma notarile – atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 2657 c.c.) – al fine di accedere nei registri immobiliari e annotare la trascrizione relativa compravendita eliminando da essa la presenza della condizione (art. 2668, c. 3, c.c.). La domanda di annotazione va compilata nel modo seguente:

* quadro A: in questo riquadro, oltre ai tradizionali dati da menzionare relativi al notaio e all’atto, è necessario:

— utilizzare il codice 707 – cancellazione condizione sospensiva (per avveramento);

— indicare i dati della formalità da annotare ossia i dati della trascrizione della compravendita: data e numero di registro particolare;

— barrare la casella “voltura della formalità originaria”; tale funzione attiva la c.d. voltura automatica la quale recupera i dati necessari dalla nota di trascrizione della compravendita. La tassa ipotecaria, di euro 55, non è dovuta ai sensi dell’art. 10 D.Lgs. 23/2011 (circolare 2/E del 21 febbraio 2014);

* quadro B: non è necessario compilare il quadro B in quanto i dati relativi all’immobile sono già acquisiti dal sistema il quale li reperisce dalla trascrizione;

* quadro C: i soggetti a favore e contro devono essere descritti con gli stessi dati anagrafici presenti nella nota originaria; non è necessario indicare la quota, il diritto e il regime patrimoniale;

* quadro D: in questo riquadro, anche se non obbligatorio, è opportuno precisare che la condizione si è avverata e che il contratto condizionato ha assunto piena efficacia con effetto retroattivo.

[37] Nel caso l’atto ricognitivo sia ricevuto da un notaio diverso rispetto a quello che ha stipulato l’atto di compravendita condizionato, contenente la procura speciale, è necessario allegare la copia autentica di questo atto ai sensi dell’art. 51, c. 2, n. 3 LN.

[38] Si coglie l’occasione per precisare che la clausola di stile, diffusa nella prassi, che prevede l’esenzione da ogni responsabilità del conservatore dei registri immobiliari a riguardo di una determinata formalità pubblicitaria, risulta oggi anacronistica. L’art. 2675 c.c. è stato, infatti, abrogato dall’art. 2 L. 22-1-1983 n. 22 e sostituito dall’art. 6 della stessa L. 22/1983, il quale dispone che è il Ministero dell’Economia e delle Finanze (già Ministero delle Finanze) a essere responsabile dei danni cagionati, anche senza dolo o colpa grave, dal conservatore dei registri immobiliari dopo il 24 novembre 1973.

Cosa fare dopo l’acquisto di una nuova casa?

casaDopo l’atto notarile di acquisto di una casa vi è una serie di formalità burocratiche da espletare e una serie di aspetti ai quali bisogna prestare attenzione. Il tutto viene qui riassunto al fine di dare al lettore una rapida guida.

IUC (imposta unica comunale) – IMU – TASI – TARI

La “IUC” è stata introdotta con la Legge Finanziaria per l’anno 2014 e comprende tre diverse imposte:

  • IMU: è la tassa sugli immobili dovuta dal possessore. L’esenzione dall’imposta è prevista solo nel caso di abitazione principale ossia dove si ha la residenza anagrafica o la dimora abituale;
  • TASI: è la tassa sui servizi indivisibili a carico di chi possiede o detiene a qualsiasi titolo immobili, compresa l’abitazione principale. La Legge di Stabilità 2016 ha previsto l’esenzione dalla TASI per proprietari ed inquilini, a condizione che non si tratti di immobili ricadenti nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9;
  • TARI: è la tassa sui rifiuti a carico di chi possiede o detiene a qualsiasi titolo immobili, locali o aree scoperte suscettibili di produrre rifiuti urbani. È importante ricordare che in caso di vendita o locazione dell’immobile si deve presentare all’Ufficio Tributi del Comune – la c.d. “denuncia di cessazione” (a carico del venditore/locatore) e la c.d. “denuncia di nuova occupazione” (a carico dell’acquirente/conduttore).

L’IMU è dovuta in due rate: l’acconto, che riguarda il primo semestre dell’anno e scade il 16 giugno, e il saldo che riguarda il secondo semestre e scade il 16 dicembre. L’IMU è dovuta in base ai mesi di possesso dell’immobile dell’anno in corso. Se l’acquisto del bene avviene entro il 15 del mese l’intero mese sarà a carico della parte acquirente; se l’acquisto avviene dal giorno 16 l’intero mese rimarrà a carico della parte venditrice.

Per la TARI e la TASI, invece, vi sono due rate a scadenza semestrale i cui termini sono stabiliti da ciascun Comune in maniera anche differenziata fra i due tributi. Si precisa che è prevista anche la possibilità del pagamento in un’unica soluzione.

Il nuovo proprietario è tenuto a dichiarare all’Ufficio Tributi del Comune i suoi diritti immobiliari. I comuni hanno la facoltà di regolamentare in maniera differente il regime di dichiarazione, con particolare riferimento a tempi e modalità; è opportuno, pertanto, informarsi presso il competente ufficio dei tributi del Comune al fine di evitare degli illeciti.

Qual è la base imponibile per il pagamento dell’IMU?

Per determinare la base imponibile per il pagamento dell’imposta dovuta per una casa di abitazione e relative pertinenze si deve rivalutare la rendita catastale del 5% e poi moltiplicarla per 160.

Le aliquote vengono stabilite dai singoli Comuni entro i limiti previsti dal Legislatore Statale. Il pagamento deve essere effettuato solo con modello F24.

L’IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche) sulla casa

L’IRPEF dovuta sul reddito da immobili è calcolata nella Dichiarazione dei Redditi (Mod. 730 o Mod. Unico) da presentare l’anno successivo a quello di acquisto, in proporzione ai giorni di possesso dell’immobile acquistato. Il reddito immobiliare va sommato agli altri redditi conseguiti.

L’imposta da versare varia in base alla rendita catastale, all’utilizzo dell’immobile o dall’eventuale canone di locazione percepito. Se l’immobile costituisce, però, la “prima casa” si ha una esenzione totale in quanto opera una deduzione dal reddito complessivo pari all’ammontare dell’intera rendita catastale.

Gli allacci alle utenze essenziali

Di fondamentale importanza è occuparsi delle utenze (energia elettrica, gas e acqua) al fine di evitare che rimangano intestate al vecchio proprietario o da questo cessate. È necessario, quindi, intestare a proprio nome i contratti relativi alla casa appena acquistata:

  • se il precedente intestatario non ha effettuato la cessazione dei contratti è possibile fare le volture a proprio favore;
  • se il precedente intestatario ha fatto la cessazione dei contratti e conseguentemente i contatori sono staccati e non erogano più i servizi, è necessario fare il subentro;
  • nel caso di una casa di nuova costruzione o di una casa priva di contatori è necessario fare delle nuove attivazioni.

È possibile fare la procedura anche on line e sono previste riduzioni di tariffa per l’uso domestico residente.

Le medesime società di fornitura energia elettrica e gas richiederanno poi la comunicazione dei dati catastali dell’immobile a cui è destinato il servizio ed il titolo di possesso dell’immobile (ad esempio: proprietà, locazione, usufrutto, comodato).
Tali dati si possono trovare nel testo dell’atto notarile o sul certificato di avvenuta stipula.

Cosa bisogna comunicare all’amministratore del condominio?

Il trasferimento dell’immobile deve essere comunicato all’amministratore di condominio, affinché possa procedere al corrette addebito delle spese condominiali ed ai conteggi di conguaglio. A tal fine è sufficiente consegnare all’amministratore di condominio il certificato di avvenuta stipula dell’atto di compravendita che viene consegnato dal notaio alla fine del rogito.

Posso detrarre gli interessi passivi del mutuo prima casa?

Se l’acquirente ha contratto un mutuo ipotecario/fondiario per l’acquisto dell’abitazione principale, gli spetta la detrazione d’imposta IRPEF nella misura del 19% sugli interessi passivi ed oneri accessori fino ad un massimo di euro 4.000. La detrazione è ammessa alle seguenti condizioni:

  • la casa sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto;
  • l’acquisto sia avvenuto nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del mutuo.

Per  “oneri accessori” detraibili si intendono, oltre agli interessi passivi, l’onorario del notaio relativo al contratto di mutuo ipotecario (escluso, però, l’onorario per l’atto di compravendita) e le altre spese accessorie (es. spese di perizia, spese di istruttoria).

Posso detrarre le spese di intermediazione immobiliare?

In sede di dichiarazione dei redditi, l’acquirente può portare in detrazione anche il 19% delle spese sostenute per l’intermediazione immobiliare fino alla concorrenza massima di Euro 1000,00, e quindi per un importo massimo di Euro 190,00. La condizione per poter fruire della detrazione è che l’intermediazione abbia riguardato l’acquisto di una “prima casa”.

Posso detrarre gli eventuali interventi di recupero edilizio?

Il testo unico delle Imposte sui Redditi all’art. 16-bis dà la possibilità di detrarre le spese per determinati interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici. Le detrazioni spettano in misura diversa a seconda della tipologia di intervento che si andrà a realizzare.

Le formalità da rispettare per godere delle agevolazioni sono:

  • i pagamenti devono essere effettuati con bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che effettua il pagamento e il codice fiscale o partita iva del beneficiario:
  • nella dichiarazione dei redditi devono essere indicati i dati catastali dell’immobile
  • prima dell’inizio dei lavori, deve essere inviata alla ASL, apposita comunicazione con raccomandata a/r qualora ciò sia previsto per la tipologia del lavoro da effettuare.

È opportuna una copertura assicurativa della propria abitazione?

Nel caso di acquisto di una casa, può essere opportuno sottoscrivere una polizza assicurativa. La scelta della polizza dipende dalle esigenze del proprietario e per questo le compagnie assicurative offrono diverse tipologie, che vanno dal risarcimento del danno, alla tutela legale, al furto, alla responsabilità verso terzi, nonché alla protezione dei familiari e degli eventuali animali domestici.

Attenzione al caso di acquisto di un appartamento in condominio; in questi casi è possibile che il condominio abbia già una polizza globale fabbricati. Detta polizza tutela il condominio dalle responsabilità civile e copre i danni causati dall’edificio e sull’edificio. In particolare copre i danni che potrebbero cagionare le parti comuni a terzi e agli stessi condomini nonché i danni causati da proprietà esclusive dei condomini quali, ad esempio, le rotture dei tubi della singola unità immobiliare privata. Qualora il condominio abbia questa polizza, bisogna accertarsi che il contratto relativo all’assicurazione della propria abitazione copra eventi dannosi non previsti dalla polizza assicurativa condominiale al fine di ridurne i costi. In altre parole, l’assicurazione privata sulla propria casa deve completare la copertura assicurativa già prevista dal condominio e non sovrapporsi, parzialmente o totalmente, ad essa.

Cambio di residenza e parcheggi per residenti

Entro 20 giorni dall’entrata nella nuova casa, qualora si sposti contestualmente anche il domicilio, ovvero il luogo in cui abitualmente si vive, è necessario effettuare il cambio di residenza.
Tale formalità si esegue tramite appositi moduli forniti dal Comune, in cui indicare tutti i propri dati inclusi quelli relativi ad eventuali patenti di guida.
Nello stesso momento è anche possibile richiedere permessi di sosta in strada per residenti, sulle c.d. “strisce gialle”.
Dopo il cambio residenza, è facoltà del Comune inviare un funzionario che controlli l’effettivo presenza del dichiarante nell’abitazione e l’idoneità della stessa ad essere abitata. A tal fine, è necessaria la presenza di un letto, tavolo e sedie, oltre agli arredi fissi di cucina e bagno.

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