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Il mutuo fondiario

finanziamentoIl credito fondiario è una forma di credito immobiliare, mediante il quale gli istituti bancari concedono finanziamenti, a medio e lungo termine, ai proprietari fondiari, con garanzia ipotecaria di primo grado su un immobile che può essere indifferentemente rustico o urbano. La disciplina di riferimento è il Testo Unico Bancario (T.U.B.).

Quali sono le caratteristiche essenziali del mutuo fondiario?

Affinché il finanziamento possa essere qualificato come credito fondiario è necessario che:

  • il soggetto mutuante sia una Banca;
  • il mutuo sia a medio[1]e lungo[2]termine;
  • il mutuo sia garantito da ipoteca di primo grado su bene immobile;
  • l’entità del mutuo rispetti un certo rapporto con il valore dell’immobile concesso in garanzia; in particolare, l’importo massimo finanziato corrisponde all’80% al valore dei beni ipotecati, elevabile fino al 100% qualora vengano prestate garanzie ulteriori (fidejussioni bancarie, pegno, polizze di assicurazione).

Se le caratteristiche essenziali mancano in tutto o in parte, le banche possono comunque concedere il mutuo?

Non è precluso alle Banche la possibilità di erogare finanziamenti garantiti da ipoteca che non presentino i requisiti richiesti dall’art. 38 TUB; non potrà però parlarsi di credito fondiario, ma solo di mutuo ipotecario ordinario.

È rilevante lo scopo della concessione del credito?

Nel credito fondiario è irrilevante lo scopo della concessione del credito. In altri termini, non sussistono vincoli di destinazione ex legesulle somme erogate, anche se non è esclusa la possibilità che le parti concludano il contratto di credito fondiario individuando espressamente la destinazione dei finanziamenti.

Resta inteso che lo scopo del credito dovrà essere comunque indicato in atto al fine di calcolare correttamente l’imposta sostitutiva ai sensi degli artt. 15 e ss. del D.P.R. 601/1973.

Come è strutturato il contratto di mutuo fondiario?

L’art. 39, comma 2, T.U.B. prevede che «quando la stipula del contratto e l’erogazione del denaro formino oggetto di atti separati, il Conservatore, in base alla quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento, esegue -a margine dell’iscrizione- l’annotazione dell’avvenuto pagamento».

Si evince da questa norma che per regola generale vi è contestualità tra stipula ed erogazione; in tal caso non è previsto come necessario il deposito cauzionale delle somme fino a che l’ipoteca non sia iscritta e, conseguentemente, il mutuo viene erogato contestualmente al rogito.

La legge consente che l’operazione possa formare oggetto di atti separati a mezzo di due contratti distinti: in questo caso il mutuo fondiario è strutturato come mutuo definitivo condizionato sospensivamente all’avvenuta iscrizione ipotecaria e agli altri adempimenti di legge. Avveratasi la condizione l’ente mutuante eroga la somma, a fronte di una quietanza, e l’atto di erogazione deve essere annotato a margine dell’ipoteca.

La garanzia ipotecaria e le deroghe rispetto ai mutui ipotecari

L’ipoteca deve necessariamente essere di primo grado per poter qualificare il mutuo come fondiario. Qualora il mutuo fondiario sia erogato per estinguere un precedente mutuo assistito da ipoteca sullo stesso immobile, sarà comunque possibile erogare un credito fondiario in quanto l’estinzione del precedente mutuo avviene contestualmente all’erogazione del nuovo mutuo. In tal caso l’ipoteca si definisce di primo grado sostanziale e di secondo grado formale.

La disciplina del credito fondiario, infine, prevede alcune deroghe rispetto ai mutui ipotecari:

  • le ipoteche a garanzia dei crediti fondiari non sono assoggettate a revocatoria fallimentare se iscritte 10 giorni prima della dichiarazione di fallimento. Sono anche sottratti alla revocatoria fallimentare i pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari;
  • il debitore ha anche il diritto ad ottenere la liberazione di uno o più immobili ipotecati quando risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni costituiscono garanzia sufficiente;
  • ai fini dell’iscrizione di ipoteca la banca può eleggere domicilio presso la propria sede.

 

[1]Da 18 mesi a 5 anni

[2]Superiore agli anni 5

L’azione di simulazione verso le compravendite immobiliari

problemi legaliTalvolta, al fine di eludere le previsioni in materia di successione ereditaria, il disponente e il destinatario della disposizione a titolo gratuito, pongono in essere una compravendita simulata, attraverso un’alienazione che, al contrario, nasconde una donazione, o, quanto meno, un negozio mixtum cum donatione. L’azione di riduzione, in questo caso, per essere esperita con successo, deve essere intrapresa dopo il preventivo esperimento della azione di simulazione.

Qual è il rapporto tra azione di riduzione e azione di simulazione?

L’azione di simulazione è un’azione avente ad oggetto un c.d. “accertamento negativo”, che si pone in rapporto di strumentalità con l’azione di riduzione che è ad accertamento costitutivo. Ciò significa che la proposizione dell’azione di riduzione, è legata a doppio filo con l’azione di simulazione, ed essa non può essere proposta senza il previo e positivo esperimento della prima.

Posso agire con l’azione di riduzione senza prima aver esperito l’azione di simulazione?

Se oggetto dell’azione è un contratto di compravendita, non è possibile agire senza il previo esperimento vittorioso dell’azione di simulazione, e, ciò implica che se non sia stata giudizialmente accertato che la vendita ha simulato una donazione, ai fini ereditari la finta vendita, o presunta tale, ed il suo oggetto rimane comunque al di fuori dell’asse ereditario del defunto.

L’atto di compravendita risale al 2005, ed il prezzo è stato dichiarato integralmente pagato in atto ma non vi è alcuna menzione nel rogito dei titoli di pagamento. L’atto è valido?

L’atto è certamente valido, in quanto, anteriormente al 2006, non vigeva alcun obbligo di documentazione nell’atto pubblico dei titoli pagamento della compravendita, obbligo che è stato introdotto solo di recente con il D.L. 223 /2006 convertito il L. 248/2006.

Pertanto, l’assenza di documentazione in atto dei titoli di pagamento non è causa sufficiente per agire in giudizio con un’azione di simulazione, che dovrà essere supportata, ad esempio da documentazione bancaria dell’epoca, che, evidentemente attesti il mancato passaggio di denaro tra venditore e acquirente, considerati, a torto o a ragione, presunto donante e presunto donatario.

Che prove possono essere utilizzate in giudizio, per provare la “finta vendita”?

L’art. 1417 c.c. consente ai soggetti terzi, quale può essere ad esempio un altro figlio del venditore,  interessato ad accertare la donazione,  la prova senza limiti, mentre, per quel che riguarda l’azione proposta dalla parte stipulante l’atto, e quindi il finto donante, che potrebbe avere interesse a far svelare la vera causa della cessione immobiliare, questa incontra i limiti del regime probatorio di diritto processuale, con conseguente onere di fornire la prova della c.d. controdichiarazione: non è infatti ammessa la prova della simulazione a mezzo testi, per presunzioni od ancora a seguito di interrogatorio formale.

L’atto di vendita, è stato stipulato nel 2014, sono ancora in tempo per agire giudizialmente per far dichiarare la natura donativa dell’atto?

Si. Come precisato di recente dall’ordinanza n. 125 del 7 gennaio 2019, la Cassazione ha sancito il principio secondo il quale “quando l’azione di simulazione relativa è finalizzata a fare emergere il reale cambiamento della realtà voluto dalle parti […]  opera il termine di prescrizione ordinaria decennale, quando invece è volta ad accertare la nullità sia del negozio simulato che di quello dissimulato, per l’assenza dei requisiti di sostanza e di forma, tale azione non è soggetta ai termini prescrizionali”.

Se il venditore-donante è defunto, la vendita può essere contestata dai suoi eredi?

Si. Gli eredi del venditore defunto possono agire quali successori a titolo universali, ma non possono essere considerati terzi rispetto alle originarie parti del negozio, e, quindi, il figlio pregiudicato dall’atto di cessione dispositivo, assuntamente ritenuto a titolo gratuito, non può agire invocando la prova per testimoni.

La prova della simulazione di un contratto solenne – infatti – stipulato da un soggetto poi deceduto, da parte degli eredi al medesimo allo scopo di far ricomprendere l’immobile venduto tra i beni dell’asse ereditario, soggiace alle limitazioni di Legge, per la prova della simulazione tra le parti, poiché gli eredi, non possono legittimamente dirsi “terzi” rispetto al negozio.

Nei confronti di chi vanno proposte l’azione di simulazione e l’azione di riduzione?

Il legittimario che agisca per la simulazione deve azionare la relativa domanda non solo nei confronti del donatario simulato, ma, anche nei confronti degli altri discendenti del de cuius, considerati quindi litisconsorti necessari.

A tal proposito la Cass. Civ. del 2 settembre 2008 n. 22030, ha affermato il principio di diritto secondo cui “la simulazione relativa di una compravendita conclusa tra un fratello ed il comune genitore, poi defunto, dissimulante una donazione, ove sia dal legittimario dedotta quale oggetto di specifica ed autonoma domanda, e non già in via meramente strumentale o incidentale ai fini dell’esercizio dell’azione di riduzione, deve essere esercitata anche nei confronti degli altri fratelli divenuti eredi quali successori anch’essi del “de cuius””.

Nel 2015 è stata stipulata una compravendita, con relativo incasso del corrispettivo, ma successivamente il venditore ha restituito i soldi all’acquirente? L’atto è valido?

Si, l’atto è comunque valido. Tuttavia le dazioni di denaro effettuate successivamente all’atto di compravendita, a prescindere dalla causa in ragione della quale siano state effettuate, possono essere considerate donazioni di modico valore, ai sensi dell’art. 783 c.c., solo se le somme siano di modico valore in relazione al patrimonio del donante.

Sono da considerarsi donazioni nulle, in quanto prive della forma dell’atto pubblico, se invece gli importi oggetto di restituzione non sono di modico importo atteso il patrimonio del donante stesso. La conseguenza in questo caso, sarà la restituzione alla massa ereditaria di quanto percepito dal donatario, e dette somme dovranno essere quindi oggetto di divisione tra gli eredi.

IMMOBILI IN COSTRUZIONE E TUTELA DELL’ACQUIRENTE: NOTAIO INDISPENSABILE

casa costruzioneL’acquisto di casa “su carta” (dunque in forza di un contratto preliminare di vendita) possiede grande rilevanza socio-economica. Infatti gli acquirenti devono essere protetti rispetto al rischio che quanto promesso dal costruttore non venga mantenuto, talvolta anche a fronte di esborsi consistenti prima del termine dell’edificazione. I rischi sono molteplici: si va dalla semplice condotta inadempiente, alla cattiva esecuzione delle opere fino al fallimento dell’impresa. Da anni il legislatore si occupa del tema, con interventi normativi via via più incisivi. Assai rilevante fu l’emanazione del d.lgs. 122/2005 che introdusse due importanti tutele. Anzitutto la necessità che il costruttore facesse consegna alla parte promissaria acquirente (cioè a quella che sottoscrive il contratto preliminare) una fidejussione “a prima richiesta” per importo pari a tutte le somme anticipate da chi compra prima del rogito definitivo che sancisce il passaggio della proprietà del bene immobile. Cosa significa? Vuol dire che se la casa costa 200 e, man mano che i lavori procedono, mi sono impegnato a pagare l’impresa “a stato di avanzamento” per 150, questi denari sono a rischio. Infatti da un lato l’impresa si prende i 150, dall’altro l’appartamento non è ancora mio: non ho in mano nulla se non una promessa. La fidejussione serve proprio a questo: è una garanzia che, se tutto va male, i miei 150 mi verranno restituiti (da una Banca o da una Compagnia assicuratrice). Il costruttore deve inoltre consegnare, al momento del rogito, una polizza di assicurazione per i “gravi vizi” dell’immobile, che copre il rischio di rovina dell’edificio per dieci anni a far tempo dall’acquisto. Tutto questo è già legge dal 2005. Cosa succede ora? È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il d.lgs. 14/2019 che attua la legge 155/2017 sulla riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza e che va a modificare il predetto d.lgs. 122/2005. Va subito chiarito che le nuove regole sono applicabili ai soli contratti aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019. Dunque non cambia nulla per gli edifici che sono attualmente già in corso di costruzione. Il testo modificato dell’art. 6 del d.lgs. 122/2005, dispone che il contratto preliminare «ed ogni altro contratto che … sia comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà» di un immobile da costruire «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata». Dunque uno stop deciso ai contratti “fai da te” conclusi presso il costruttore oppure in agenzia immobiliare: risulta indispensabile andare dal notaio. L’innovazione consiste appunto nel fatto che la legge precedente (la quale, si ricordi, continua ad essere in vigore per le edificazioni in corso di realizzazione) consentiva di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura privata non autenticata, dunque senza il ministero notarile. Ma non basta: la novella prevede anche che nell’atto di trasferimento dell’immobile (dunque non nel semplice contratto preliminare di cui stiamo parlando, ma dell’atto “finale” di trasferimento del bene immobile) siano indicati gli estremi della polizza assicurativa. La mancata consegna della polizza sarà motivo di escussione della fideiussione e di nullità del contratto. Non è invece specificata la sorte dei contratti conclusi senza il notaio, ma si tratta di un’apparente lacuna. Si deve infatti ritenere che siano applicabili le previsioni generali. La violazione della norma sulla forma dell’atto, qualificabile come “imperativa”, non potrà se non condurre alla nullità dell’atto. Insomma: senza il notaio non potranno concludersi i contratti preliminari per i “nuovi” edifici da costruire. Se si riflette su quanto costano gli errori in materia, verrebbe da domandarsi se non fosse il caso, per chi compra un immobile, anche usato, di pensare alla tutela notarile. I costi infatti sono davvero ridotti, anche perché una buona parte della spesa relativa al contratto preliminare può essere recuperata (anche fiscalmente) in sede di contratto traslativo della proprietà dell’immobile. A meno di non voler fare come nel mondo anglosassone: ogni rischio viene “protetto” con una idonea polizza assicurativa, il cui costo è spesso ben superiore a quello notarile. Però a me hanno insegnato che prevenire è meglio che curare. E a voi?

Daniele Minussi

I diritti edificatori

casa costruzioneIl diritto edificatorio conferisce la facoltà di edificare una certa quantità di metri cubi o di metri quadri di superficie lorda di pavimento (mq. di slp), originati da un’area sita in un comune, su un’altra area qualsiasi del medesimo comune. Il diritto edificatorio è identificato come una quantità di volumetria e superficie attribuita dall’amministrazione ad un determinato fondo. Può essere identificato come la potenzialità edificatoria o lo ius aedificandi di un terreno.

Perché sono stati ideati i diritti edificatori?

Il modello urbanistico, adottato nel 1942, è orientato a dividere il territorio in zone (c.d. zonizzazione), le quali sono organizzate con c.d. standard urbanistici. Gli standard urbanistici regolano i rapporti tra gli spazi residenziali e gli spazi pubblici riservati alle attività collettive (edilizia scolastica, parcheggi, verde pubblico, ospedali ecc…). In quegli anni l’Italia era rurale e puntava alla massima espansione delle zone urbane. Oggi, invece, vi è la consapevolezza che il territorio è una risorsa limitata ed è per questo che il legislatore sta adottando un modello che tende a limitare ogni ulteriore consumo di terreno non edificato. La “zonizzazione” viene così progressivamente abbandonata e sostituita con le tecniche di perequazione, compensazione e incentivazione.

Il modello perequativo

La “zonizzazione” dà luogo a delle ingiustizie sociali, in quanto arricchisce determinati proprietari di suolo a discapito di quelli che non si vedono attribuita alcuna capacità edificatoria. Il modello perequativo, invece, prevede che lo sviluppo volumetrico sia equamente ripartito nei vari lotti, fermo restando la contestuale identificazione dei fondi sui quali avverrà la concentrazione edificatoria nonché delle aree destinate ad altri fini. In altri termini, se in una zona vi sono dieci appezzamenti di terreno, viene pianificato che solo in tre di questi si possa edificare e che i restanti sette debbano essere destinati ad altri fini e fin qui nulla differisce rispetto al modello della zonizzazione. Il modello perequativo si distingue perché la capacità edificatoria viene distribuita equamente su tutti i dieci appezzamenti di terreno, cosicché i titolari dei fondi edificabili, per attuare l’attività edificatoria, dovranno necessariamente acquistare dai titolari dei sette fondi non edificabili la volumetria. In questo modo, i proprietari dei fondi non edificabili vengono indennizzati della mancata attribuzione della possibilità di edificare nel loro fondo.

Il modello compensativo

La compensazione è il modello di nuova pianificazione che ad oggi ha avuto una maggiore diffusione. Tale modello, in termini generali, si risolve in accordi di scambio tra aree destinate alla realizzazione di infrastrutture e diritti edificatori. Questa sistema è maggiormente diffuso perché mantiene inalterato il sistema di zonizzazione, tuttavia, in caso di esproprio al fine di realizzare infrastrutture consente di indennizzare i titolari dei fondi con diritti edificatori in luogo di denaro e ciò dà ristoro alle casse sempre esauste dei comuni (c.d. moneta volumetrica). Il titolare del fondo destinato a verde o a infrastrutture viene compensato dalla moneta volumetrica che può essere atterrata in altri fondi di sua proprietà ovvero può essere alienata a proprietari di altri fondi.

Il modello di incentivazione

L’ultimo tra i nuovi modelli urbanistici è rappresentato dall’incentivazione urbanistica. Il modello prevede che il comune possa promuovere l’iniziativa privata. In particolare ai proprietari, che diano luogo ad interventi edilizi dai quali possano derivare benefici alla collettività, vengono incentivati con moneta volumetrica. Ad esempio l’incentivo può dar luogo ad un aumento della volumetria già consentita al privato rispetto alla singola attività edilizia. Solitamente l’attribuzione del beneficio consegue alla sottoscrizione di un’apposita convenzione tra il privato e il comune che viene stipulato per atto pubblico.

I diritti edificatori

I nuovi modelli edilizi si basano sui diritti edificatori che possano essere fatti circolare tra i vari fondi del medesimo comuni. I diritti edificatori possono essere commercializzati con le tecniche del “decollo”, “volo” e “atterraggio”.

Il decollo identifica la fase della creazione dei diritti edificatori da parte dell’ente comunale in seguito a procedimenti perequativi, compensativi o incentivanti. La fase di decollo può realizzarsi, altresì, quando un privato, già detentore di diritti edificatori, aliena i medesimi diritti ad un altro privato che non è proprietario di beni immobili ovvero decide di non “collegarli” ad un suolo di suo proprietà. In quest’ultimo caso il cessionario di tali diritti edificatori può decidere di usarli, realizzando in proprio un’attività edificatoria, ovvero rivenderli realizzando un lucro.

Il volo identifica la fase intermedia in cui i diritti sono già stati attribuiti ma non possono ancora essere esercitati in termini di maggior sfruttamento di capacità volumetrica, rimanendo tuttavia trasferibili a terzi al pari delle cosiddette aspettative giuridiche.

L’atterraggio, infine, identifica la fase esecutiva dei diritti edificatori, ossia quando il privato titolare dei diritti decide di “collegarli” ad un fondo di sua proprietà al fine di “spenderli” per realizzare un intervento edilizio previsto su un fondo diverso da quello in cui tali diritti si sono generati.

I diritti edificatori sono parificabili ai beni immobili?

Parte della dottrina identifica i diritti edificatori in beni immateriali di carattere immobiliare. Il diritto edificatorio rappresenta un diritto assoluto (non è necessaria la cooperazione per poter godere del diritto) e reale, opponibile ai terzi se trascritto. I diritti edificatori hanno le seguenti caratteristiche:

  • sono trasmissibili inter vivos e mortis causa;
  • non sono capaci di ipoteca, non essendo inclusi tra i diritti ipotecabili di cui all’art. 2810 c.c.;
  • sono dotati di un diritto di seguito e sono opponibili ai terzi, se trascritti.

I contratti di cessione di diritti edificatori si trascrivono?

L’art. 2643, n. 2-bis, c.d. prevede la trascrizione dei “contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”. La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 17 giugno 2015, prevede che la trascrizione debba avvenire con il codice n. 169.

Come vengono tassati gli atti che hanno ad oggetto i diritti edificatori?

Secondo la tesi che identifica il diritto edificatorio come una mera possibilità o come un bene immateriale di origine immobiliare, si dovrebbe applicare l’imposta di registro al 3% ai sensi dell’art. 2, Tar. I, D.p.r 131/1986 nonché ad un’imposta ipotecaria in misura fissa di euro 200,00 ai sensi dell’art. 4, Tar., D.Lgs. 347/1990, l’imposta di bollo di euro 155,00 nonché una tassa ipotecaria di euro 35,00.

Tuttavia, secondo la tesi abbracciata dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 80/E del 24 ottobre 2018 (che ricalca i principi dettati dalla sentenza della Cassazione 14 maggio 2007, n. 10797), i diritti edificatori sono assimilabili ad un diritto reale immobiliare (in tal senso anche la Ris. 20 agosto 2009, n. 233) e, conseguentemente, i relativi atti di cessione sono soggetti ad un’imposta proporzionale di registro del 9%, ai sensi dell’art. 1, Tar. I, D.p.r. 131/1986 e, ai sensi dell’art. 10, comma 3, D.Lgs. 23/2011, scontano le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna. In tal caso, l’imposta di bollo e le tasse ipotecarie sono assorbite e non sono dovute.

Va precisato che, nel caso il soggetto cedente sia un soggetto commerciale (come ad esempio una società), la cessione dei diritti edificatori rientra nel disposto di quanto previsto dall’art. 2 del D.p.r. 633/1972 e conseguentemente i relativi contratti di cessione sconteranno l’imposta su valore aggiunto in misura ordinaria.

 

 

ABBANDONO DELLA PROPRIETA’ IMMOBILIARE: SUONA L’ALLARME

problemi legaliArticolo pubblicato in data 4 febbraio 2019 sul Giornale di Lecco:

“Non sono trascorsi quattro anni da quando, proprio dalle colonne di questo giornale (1 settembre 2014 “Abbandonare il proprio immobile: è una soluzione?”) si paventò il ricorso ad una forma estrema di protezione da parte del cittadino, esasperato dal deterioramento della situazione legata al possesso di immobili. Parlammo dell’abbandono, da parte dei legittimi proprietari, di quote di fabbricati, di terreni ormai privi di valore economico. Inquilini che non pagano, manutenzioni onerose, un sistema fiscale che non consente non solo di detrarre tali spese, ma che assoggetta ad imposizione rendite non riscosse: sono tutti fattori che scoraggiano il cittadino che si sente necessitato ad adottare soluzioni estreme. Tale sicuramente è la “rinunzia” alla proprietà. Di cosa si tratta esattamente? Senza entrare in dettagli eccessivamente tecnici, viene in considerazione l’atto unilaterale del proprietario che manifesta la propria volontà di abbandonare il bene, senza trasmetterlo ad altri. Poiché l’art. 827 del codice civile stabilisce che “i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato”, ne discende che, una volta espressa la rinunzia, l’immobile diventato “vacante” in quanto abbandonato diviene di proprietà statale. Bene: dove sta la novità? L’Avvocatura dello Stato (che è un organo dello Stato al quale sono assegnati compiti di consulenza giuridica e di difesa delle Amministrazioni Statali in tutti i giudizi) ha espresso un parere proprio sull’argomento (prot. N.137950 del 14 marzo 2018), ponendo in evidenza non solo l’attualità del tema, ma anche le questioni che potrebbero sorgere. Questi problemi potrebbero, in casi estremi, causare addirittura la nullità dell’atto di rinuncia. Ciò significherebbe che la proprietà del bene è rimasta in capo a colui che aveva espresso la volontà di abbandonare l’immobile. Infatti un atto nullo non produce nessun effetto. Si pensi a chi avesse seppellito rifiuti tossici o radioattivi e poi pretendesse di disfarsi del terreno rinunziando alla proprietà. Oppure ancora ad un’area soggetta a dissesto idrogeologico, che pertanto necessita di opere di riparazione e di messa in sicurezza. Cosa dire poi del semplice fabbricato che, magari lungamente disabitato, abbia l’esigenza di lavori di manutenzione straordinaria? Le conseguenze della concreta situazione, in ciascuna di queste ipotesi, sono assai pesanti. Nel primo caso che abbiamo prospettato, vengono certamente in considerazione condotte criminose assai pericolose anche per la salute pubblica. Nelle altre ipotesi, sia pure con sfumature differenti, occorre invece considerare l’obbligo di custodia che fa capo ad ogni proprietario ai sensi dell’art. 2051 codice civile. Secondo la norma citata “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Non posso dunque lasciare che la mia casa si degradi al punto tale da far cadere per strada il cornicione del tetto. Se mi comporto in questo modo, poi ne pago le conseguenze, dovendo risarcire il danno causato. Quanto detto serve per meglio comprendere l’aspetto delicato: se la rinunzia alla proprietà del bene venisse fatta per sfuggire a obblighi di legge oppure per scopi delittuosi, il relativo atto sarebbe irrimediabilmente nullo e privo di effetti. E se invece rinunzio solo perché sono stufo di pagare le tasse? I notai sono stati avvisati della delicatezza di questa situazione con un’apposita nota del Ministero della Giustizia, ma si è mosso addirittura l’Ufficio che si prende cura dei beni dello Stato. Detto, fatto: mi è capitato di aver stipulato un atto di questo genere proprio alcuni mesi orsono. Non mi attendevo proprio, però, di venire contattato direttamente dall’Agenzia del Demanio. Dall’altra parte del telefono, un Funzionario mi ha domandato con gentilezza se, prima di stipulare l’atto di rinunzia avessi controllato che il terreno oggetto di rinunzia non avesse speciali problematiche; se, in particolare, mi fossi accertato in loco dell’inesistenza di sversamenti di rifiuti tossici o comunque pericolosi. Ripresomi dallo stupore, ho replicato facendo altrettanto gentilmente presente che il notaio non si occupa dell’effettuazione di sopralluoghi sul posto, compito proprio di altre pubbliche autorità, nelle stesse ricompresa la stessa Agenzia del Demanio. Naturalmente questo non significa che il notaio si disinteressi acriticamente di vagliare le circostanze in cui può maturare o intervenire un atto inusuale come la rinunzia alla proprietà, dovendo segnalare le ipotesi che fossero sospette. Rimane in ogni caso l’amaro in bocca: sarebbe forse il caso che lo Stato si occupasse di favorire condizioni oggettive diverse in cui il cittadino pensi, invece che a disfarsi dei beni, a prendersene gelosamente cura. In fondo “bene” dovrebbe voler “buono”. E il buono lo tengo, non lo butto. Daniele Minussi notaio.”

Compravendita immobiliare e mezzi di pagamento: assegno circolare o bancario?

acquisto quotePuò capitare che un acquirente intenda pagare il prezzo di una compravendita immobiliare con un assegno bancario. In questi casi si crea una situazione di imbarazzo sia per il venditore che per il notaio; vediamo il perché.

Differenza tra assegno bancario e assegno circolare

L’assegno circolare viene emesso da un Istituto di Credito previo addebito della corrispondente somma a carico del richiedente. L’assegno bancario, invece, rappresenta una promessa di pagamento che il traente fa al prenditore: se il conto corrente bancario del traente ha una provvista sufficiente al pagamento, l’assegno sarà regolarmente pagato al prenditore; qualora, invece, il conto corrente non abbia la provvista necessaria al pagamento dell’assegno, quest’ultimo verrà protestato e il prenditore avrà un titolo esecutivo con il quale potrà avviare una procedura esecutiva.

Perché l’assegno circolare è parificabile al denaro contante?

L’assegno circolare, differentemente dall’assegno bancario, garantisce il pagamento in quanto viene emesso dalla banca solo previo versamento della corrispondente somma a copertura dell’assegno stesso. La somma viene, quindi, custodita dalla banca e verrà consegnata al prenditore a sua semplice richiesta.

Quietanza di pagamento: assegno circolare Vs assegno bancario

In gergo tecnico, la quietanza viene definita una “dichiarazione di scienza” con la quale il soggetto dichiarante dà atto di un determinato fatto passato. Essa non può determinare la costituzione, la modificazione o l’estinzione di un rapporto giuridico.

Per questo motivo, il venditore potrà rilasciare contestualmente all’atto di compravendita una valida quietanza solo a fronte del pagamento con assegno circolare che, come si è visto, è parificabile a denaro contante.

Il venditore non potrà, invece, rilasciare una quietanza contestualmente all’atto di compravendita a fronte del ricevimento di un assegno bancario, il quale, rappresentando una mera promessa di pagamento, differisce necessariamente in un momento successivo alla compravendita stessa il fatto dell’incasso del prezzo.

Quali sono i rischi per il venditore nell’accettare un assegno bancario?

Il venditore che accetta come mezzo di pagamento un assegno bancario si assume il rischio che lo stesso non sia coperto. In tal caso, sarebbe costretto ad agire giudizialmente nei confronti dell’acquirente per ottenere la risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento.

Quali sono le problematiche che incontra l’acquirente nel pagare con un assegno bancario?

L’acquirente che paga il prezzo con un assegno bancario non potrà ottenere una compravendita quietanzata. In tal caso, possono sorgere problemi in sede di rivendita dell’immobile. Il potenziale acquirente, o la banca che finanzia l’operazione, potrebbero sollevare eccezioni a fronte di una compravendita non quietanzata. In tal caso, sarà necessario raccogliere la quietanza del venditore che attesterà di aver ricevuto il pagamento dopo l’atto di compravendita.

La quietanza non contestuale, tuttavia, dà luogo a dei costi fiscali accessori rispetto alla quietanza contestuale. La legge tributaria, infatti, richiede il pagamento di un’imposta di registro pari allo 0,5% dell’importo quietanzato, imposta non dovuta qualora la quietanza sia data contestualmente all’atto di compravendita.

In caso di pagamento con assegno bancario, cosa è corretto scrivere nell’atto di compravendita?

Assodato che il pagamento con assegno bancario inibisce al venditore la possibilità di rilasciare quietanza contestuale alla compravendita, in questo caso in atto si dovrà scrivere che l’accredito / addebito della somma nei rispettivi conti correnti dei contraenti costituirà prova dell’avvenuto pagamento.

La Corte di Cassazione, con Sentenza del 22 gennaio 2019, n. 1572, ha precisato che la quietanza contestuale alla compravendita rilasciata dal venditore a fronte del ricevimento di un assegno bancario può attestare il mero fatto del ricevimento dell’assegno medesimo e non potrà mai attestare l’estinzione dell’obbligazione relativa al pagamento del prezzo.

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