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Casa: acquisto o affitto, cosa conviene?

Nell’ambito della mia attività professionale mi capita di parlare con molte persone che sono in procinto di acquistare casa e spesso mi viene chiesto: “notaio, conviene acquistare casa o prenderla in affitto?”; l’eterno dilemma, mutuo o affitto cosa conviene, è quindi sempre attuale.
È noto che gli italiani sono un popolo di risparmiatori e che per tradizione l’investimento della prima casa è quello più diffuso e consigliato. Ma è davvero sempre conveniente acquistare casa? La risposta è “dipende”.

mutuo o affitto cosa conviene

Quali sono i vantaggi di vivere in affitto?

Scegliere di vivere in affitto può portare alcuni vantaggi. In primo luogo è possibile cambiare casa con molto facilità e da questo consegue una maggiore flessibilità nel trovare un posto di lavoro. Il posto fisso tradizionalmente inteso, infatti, ha perso di attualità ed essere disponibili a spostarsi per lavorare dà luogo a maggiori offerte di occupazione. In secondo luogo, l’affitto fa risparmiare dei costi e, quindi, vi sono più denari da investire proficuamente in famiglia.

Quali sono gli svantaggi dell’affitto?

L’affitto, tuttavia, appare svantaggioso perché il canone d’affitto, in termini finanziari, è da considerare una spesa improduttiva; inoltre, vi è la possibilità di essere sfrattati e di dover cambiare casa; inoltre, si possono instaurare rapporti difficili con il proprietario di casa e si ha poca libertà decisionale sull’assetto dell’abitazione e/o dei mobili.

Quali sono i vantaggi nell’acquistare casa?

Scegliere, invece, di acquistare casa consente di acquisire una sicurezza sulla propria vita: qualunque cosa accada si ha sempre un posto in cui vivere e dal quale nessuno ti potrà mandare via. Inoltre, in una casa propria si può decidere di fare quello che si vuole senza dover chiedere alcun permesso al proprietario dell’immobile, cosa che non accade quando si è in affitto; il tutto, ovviamente, nel rispetto degli altri condomini e/o dei vicini di casa.

In concreto: compro o affitto?

Per procedere consapevolmente ad acquistare una casa o affittarla va anzitutto fatta un’analisi sulla propria situazione finanziaria al fine di capire cosa sia finanziariamente conveniente. Da questo punto di vista l’acquisto diventa vantaggioso rispetto all’affitto nel caso in cui l’orizzonte temporale di mantenimento dell’immobile acquistato sia di lungo periodo. La lunghezza del periodo, infatti, è fondamentale per ammortizzare i costi indiretti d’acquisto quali imposte, agenzia immobiliare e notaio.

…Il mutuo mi può aiutare ad acquistare casa?

Se non si ha la necessaria disponibilità economica, l’acquisto della casa potrà avvenire attraverso l’accensione di un mutuo; in questo caso è necessario avere la certezza di poterlo pagare per tutti gli anni preventivati. L’importo del mutuo non deve superare il 35% del proprio reddito mensile e per poterlo contrarre, generalmente, è necessario avere la disponibilità liquida di almeno il 20% del prezzo dell’immobile che verrà corrisposto dall’acquirente direttamente al venditore. Va precisato che in determinate e specifiche ipotesi è possibile ottenere un mutuo pari al 100% del prezzo dell’immobile, tuttavia in tali casi vi sarà un aggravio del tasso di interesse.

Il mutuo, talvolta, può essere poco conveniente in quanto preclude, o limita, la possibilità di fare altre tipologie di investimenti e rende più difficoltosa la vendita della propria abitazione. Va, però, precisato che l’odierna situazione di mercato dei mutui è piuttosto vantaggiosa e tale da abbattere considerevolmente i costi degli interessi; in funzione di ciò non è raro che la rata di mutuo sia più bassa di un canone di locazione.

Conclusioni

In conclusione, non è possibile dare sulla tematica in esame un giudizio assoluto in quanto la convenienza dell’acquisto rispetto all’affitto o viceversa, deve essere decisa caso per caso, avendo cura di analizzare puntualmente la propria situazione lavorativa, familiare e finanziaria.

La cartolarizzazione dei beni immobili

In termini generali, la cartolarizzazione immobiliare rappresenta un processo di trasferimento di beni immobili a favore di una società c.d. veicolo, la quale a favore di determinati soggetti rende disponibile i flussi di cassa futuri, derivanti dalla vendita dei beni immobili ovvero dai canoni di locazione, attesi dal compendio immobiliare.

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La cartolarizzazione di immobili pubblici

In passato, il nostro paese ha utilizzato la cartolarizzazione di beni immobili pubblici al fine di accelerare la loro dismissione. La cartolarizzazione dei beni immobili pubblici è avvenuta da parte degli enti previdenziali i quali hanno trasferito i loro asset immobiliari a una società veicolo. I beni vennero individuati con decreto ministeriale e il patrimonio acquisito dalla società veicolo era da intendersi separato rispetto al proprio. La società veicolo emetteva obbligazioni sui mercati internazionali e la raccolta dei fondi derivanti dalla collocazione delle obbligazioni veniva trasferito agli enti previdenziali. Il successivo flusso di cassa derivante dalla vendita degli immobili veniva utilizzato per rimborsare i titoli obbligazionari e il pagamento di eventuali cedole. Il potenziale avanzo di gestione veniva trasferito al Ministero dell’Economia e delle Finanze.
L’esperienza è stata piuttosto fallimentare per le casse dello Stato e le società veicolo create a tale scopo vennero messe in liquidazione, ritrasferendo gli immobili invenduti agli originari enti previdenziali.

La cartolarizzazione d’immobili privati

Le operazioni di cartolarizzazione immobiliare sono disciplinate dalla legge 130 del 1999 (come recentemente novellata). In particolare, tale normativa individua le c.d. ReoCo (Real Estate Owned Company), ossia società di capitali che hanno per oggetto esclusivo l’acquisizione, la gestione e la valorizzazione di asset immobiliari al fine di garantire i crediti derivanti dalle operazioni di cartolarizzazione. Le ReoCo possono svolgere l’attività di cartolarizzazione in proprio ovvero attraverso ulteriori società veicolo d’appoggio, alle quali viene permesso di acquisire, in tutto o in parte, i debiti originari, i beni immobili a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione.

Come funziona la cartolarizzazione dei beni immobili?

La società veicolo acquista a titolo oneroso beni immobili, con procedure semplificate, da soggetti o enti privati. La società veicolo, per pagare gli immobili, emette sul mercato dei titoli obbligazionari che vengono sottoscritti da plurimi investitori. I proventi e le somme, in qualsiasi modo derivanti dagli asset immobiliari acquisiti, costituiscono patrimonio separato a tutti gli effetti da quello delle società veicolo e sono destinati al rimborso dei titoli obbligazionari emessi e al pagamento delle eventuali cedole.

I diritti spettanti ai detentori dei titoli obbligazionari

Le obbligazioni derivanti dalle cartolarizzazioni immobiliari, in particolare, pagano al detentore delle cedole a scadenze prefissate per un ammontare determinato sulla base di tassi di interesse fissi o variabili. Alla scadenza dell’investimento, il titolare ha diritto alla restituzione del capitale investito. Il rischio connesso a questi investimenti solitamente viene ritenuto moderato.

Quali sono i vantaggi della cartolarizzazione immobiliare?

La cartolarizzazione immobiliare rappresenta un modo per velocizzare l’acquisizione di liquidità da parte di quegli enti che hanno a loro carico diversi immobili che non creano flussi di cassa. In questo modo viene ottimizzata la gestione dello stato patrimoniale sociale e si accrescere al contempo la visibilità sul mercato.

Conclusioni

La cartolarizzazione immobiliare rappresenta un importante strumento per gli investitori immobiliari e costituisce una modalità per ravvivare un settore sostenendone i prezzi degli immobili. Resta inteso che la società veicolo, per garantire ai titolari dei titoli il rimborso dell’investimento nonché il pagamento delle relative cedole, deve individuare dei soggetti di adeguata competenza al fine garantire la corretta amministrazione e valorizzazione degli immobili ad essa affidati.

Comprare casa all’asta

Tra i vari modi con cui si può acquistare un immobile, vi rientra anche il comprare casa all’asta.

Perché un immobile viene messo all’asta?

I motivi per cui è possibile trovare un immobile all’asta sono principalmente tre:

  • pignoramento da parte della banca o da chiunque vanti un credito nei confronti del proprietario dell’immobile che, a mezzo del recupero forzoso del bene successivamente messo all’asta, cerca di recuperare il suo credito;
  • aziende colpite da fallimento che vedono i propri beni alienati all’asta;
  • enti pubblici, obbligati ad alienare le loro proprietà proprio a mezzo di aste poiché sono chiamati a garantire la massima trasparenza dell’operazione.

comprare casa all'asta

A cosa fare attenzione quando si compra un immobile all’asta?

Prima di decidere se acquistare o meno un immobile messo all’asta è bene documentarsi leggendo la perizia dell’immobile, documento consultabile sui siti prescelti dal Giudice del procedimento – sui quali dispone la pubblicità –, presso la cancelleria del Tribunale competente o ancora presso lo studio del professionista a cui è delegata l’asta.
Nella perizia, redatta a opera di un professionista incaricato dal Giudice, è possibile rinvenire tutti gli elementi necessari per poter ponderare l’acquisto del bene poiché, in essa, si trova – ovviamente – il valore dell’immobile, le planimetrie del bene, i dati catastali, iscrizioni pregiudizievoli, le condizioni generali dell’immobile circa il suo stato di manutenzione, eventuali presenze di abusi edilizi, e gravami quali vincoli, servitù, spese condominiali non ancora versate e affini.

Comprare casa all’asta senza consulenti è possibile?

In virtù di quanto sopra esposto, è chiaro che comprare una casa all’asta richiede una certa dimestichezza. Non è facile valutare e ponderare in autonomia, salvo competenze proprie specifiche, l’acquisto di un immobile all’asta, ecco perché è bene affidarsi a consulenti esperti come notai, avvocati o commercialisti, in grado di destreggiarsi agilmente tra i meandri della burocrazia e tutto ciò che ne consegue. Tutto ciò premesso è comunque possibile procedere in autonomia all’acquisto di un immobile messo all’asta: oltre alle predette competenze di cui sopra, sarà necessario disporre di un indirizzo PEC, fondamentale per poter partecipare all’asta.

Chi può partecipare all’asta?

Tendenzialmente chiunque può partecipare all’asta a eccezione del debitore che non può presentare offerte. È bene precisare che il debitore non può parteciparvi nemmeno per il tramite di un altro soggetto, delegando quest’ultimo a effettuare un’offerta per poi trasferirgli l’immobile.

Cosa fare prima di comprare casa all’asta

Come già ricordato, per ogni immobile che va all’asta si trova sui siti e nei luoghi preposti un avviso di vendita ove è possibile recuperare tutte le informazioni necessarie per poter partecipare all’asta.
Ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati, un’offerta in busta chiusa esente da segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione – fissata nell’avviso di vendita –, fotocopia dei propri documenti di identità, codice fiscale e ogni ulteriore documento richiesto nel bando.

Comprare casa all’asta: come presentare l’offerta

Per partecipare all’asta, è necessario formulare un’offerta pari o superiore al 75% del valore indicato nel bando di vendita, procedendo a compilare l’apposito modulo rilasciato dal tribunale e allegando un assegno circolare pari al 10% del valore complessivo dell’offerta, includendo la fotocopia del proprio documento di identità, codice fiscale, il tutto in busta chiusa e non riconoscibile da presentarsi nel giorno e nell’ora indicati dall’avviso di vendita.
Se perviene una sola offerta, l’immobile viene aggiudicato immediatamente, diversamente si procede con rilanci minimi – ogni minuto – pre-stabilito dall’avviso di vendita, partendo dall’offerta più alta ricevuta come base d’asta.
Qualora l’asta dovesse andare deserta, ne verrà indetta un’altra, con un prezzo – di volta in volta ribassato –, che può arrivare fino al 25% in meno, fatta salva la facoltà del giudice di dimezzare il prezzo dal quarto tentativo in poi.
Se l’asta trova un vincitore, esso è chiamato a versare la somma stabilita entro i termini previsti dal tribunale, solo successivamente si procederà all’atto di trasferimento di proprietà dell’immobile.

Comprare un immobile in asta giudiziaria conviene?

Sì. Acquistare tramite le aste, ovviamente riuscendo a trovare un immobile che sia rispondente alle necessità di chi acquista, permette di abbassare notevolmente il prezzo di acquisto.

Tempistiche di pagamento e tassazione

Riguardo alla fiscalità, non vi è differenza tra acquistare un immobile a mezzo di tradizionale compravendita o all’asta: si paga l’imposta di registro secondo le aliquote prima o seconda casa; la base di calcolo è rappresentata dal valore catastale se si tratta di abitazione e l’aggiudicatario è una persona fisica.
Inoltre, chi acquista all’asta deve disporre celermente di tutta la cifra, in alternativa è possibile accendere un mutuo ma, in tal caso, è necessario organizzarsi per tempo (solitamente il prezzo va versato entro 60/90 giorni dall’aggiudicazione) e rivolgersi a banche che offrono prodotti specifici per questo genere di acquisti, caratterizzati da regole speciali.

Comprare un immobile all’asta tramite mutuo

Qualora si proceda ad acquistare l’immobile a mezzo di un mutuo, è possibile usufruire di convenzioni apposite stabilite dai tribunali con le banche. Per sfruttare questa possibilità è opportuno informarsi in tempo utile: il pagamento per l’aggiudicazione avviene in un momento antecedente al decreto di trasferimento che assegna l’immobile al nuovo proprietario; la banca è quindi chiamata a mettere a disposizione la somma richiesta prima di poter iscrivere ipoteca sull’immobile. In virtù di ciò è bene presentarsi all’asta con una pre-delibera di fattibilità del mutuo.

L’usufrutto vitalizio

In cosa consiste l’usufrutto? Definizione e principali caratteristiche

L’usufrutto consiste nel godimento del bene (mobile o immobile), con il dovere di rispettarne la destinazione economica e col diritto di trarne qualsiasi utilità (frutti) che il bene può dare (art. 981 codice civile). L’usufruttuario, pertanto, ha il possesso del bene (art. 982 codice civile). Il titolare del medesimo bene, in presenza di un usufruttuario, ne ha invece la nuda proprietà, cioè la piena proprietà svuotata dell’usufrutto. L’usufruttuario può utilizzare il bene direttamente oppure concederne luso a terzi, mediante un contratto di locazione, affitto o comodato. Nel caso di bene immobile ciò non può avvenire se il concedente si riserva il diritto di uso o abitazione dell’immobile, che ne consente l’utilizzo diretto (artt. 1021 e 1022 codice civile). Se non è stato espressamente vietato al momento della sua costituzione, l’usufruttuario può cedere o vendere il diritto di usufrutto, per un certo tempo o per tutta la sua durata; in questo caso, anche dopo il trasferimento dell’usufrutto, il diritto si estinguerà nel termine previsto nel titolo costitutivo o comunque alla morte dell’originario usufruttuario (art. 980 codice civile).

usufrutto vitalizio

Durata dell’usufrutto: cos’è l’usufrutto vitalizio?

L’usufrutto può essere a tempo determinato oppure vitalizio. L’usufrutto a tempo determinato è quello costituito per una durata di tempo ben stabilita al momento della costituzione. L’usufrutto vitalizio, invece, è l’usufrutto costituito in perpetuo per tutta la durata della vita dell’originario usufruttuario. L’usufrutto pertanto, si estingue alla scadenza del termine oppure alla morte del titolare, e il nudo proprietario ne acquisisce poi automaticamente la piena proprietà.

Il valore dell’usufrutto

Il valore dell’usufrutto a tempo determinato viene stabilito in base al tasso di interesse legale, determinato dal Ministero dell’Economia all’inizio di ogni anno. Il valore dell’usufrutto vitalizio dipende dalle probabilità di permanenza in vita dell’usufruttuario e quindi non è legato alla variazione del tasso di interesse legale. L’usufrutto vitalizio, infatti, vale tanto più quanto l’usufruttuario è giovane, e il suo valore si calcola con apposite tabelle statistiche ministeriali, stilate sulla base della durata media della vita. Quando cambia il tasso di interesse legale, il medesimo Ministero dell’Economia, infatti, determina i coefficienti da utilizzare per il calcolo del valore dell’usufrutto vitalizio e quindi per la determinazione dei valori tabellari. Queste tabelle, anche se sono dettate a fini principalmente fiscali, essendo espressione delle probabilità statistiche di durata residua della vita delle persone, sono utilizzate anche nell’ambito della contrattazione, al fine di definire il rapporto tra il valore della piena proprietà e quello di usufrutto e nuda proprietà del bene in contratto.

Come si calcola l’usufrutto vitalizio?

L’usufrutto vitalizio, come già descritto nell’articolo la compravendita della nuda proprietà, può essere determinato, mediante l’utilizzo dei valori tabellari, secondo due modalità:

  1. Moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale e poi per il coefficiente tabellare;
  2. Applicando al valore della piena proprietà due percentuali, determinate in base all’età del beneficiario dell’usufrutto e stabilite sempre nelle stesse tabelle fiscali; una percentuale é relativa all’usufrutto e l’altra alla nuda proprietà.

Cosa si intende per usufrutto generale vitalizio?

Il diritto di usufrutto vitalizio può essere costituito con un unico atto anche su più beni, anche di diversa natura, ovvero può essere costituito anche su tutti i beni di titolarità di un soggetto, purché ovviamente suscettibili di usufrutto. In questo modo viene determinato il c.d. usufrutto generale vitalizio (di tutti i beni).

Finalità dell’usufrutto vitalizio

La costituzione dell’usufrutto vitalizio è uno strumento spesso adoperato nella vendita di immobili: il prezzo di mercato dell’immobile, infatti, viene “scontato” del valore dell’usufrutto. L’usufrutto vitalizio, inoltre, può essere efficacemente utilizzato nell’ambito del passaggio generazionale, grazie allo strumento della donazione o vendita con riserva di usufrutto vitalizio a favore del donante o venditore. In questo modo un soggetto, pieno proprietario di un bene, solitamente immobile, costituisce su questo bene il diritto di usufrutto vitalizio e cede, a titolo oneroso o gratuito, la nuda proprietà del medesimo bene ad altro soggetto, riservandosene l’usufrutto appunto.
Ad esempio, un venditore, normalmente una persona anziana, può decidere di alienare la proprietà della sua casa, pur continuando a goderne e a viverci per il resto della sua vita. Il venditore, quindi, trasferisce la nuda proprietà dell’abitazione all’acquirente, riservandosi l’usufrutto vitalizio e, in questo modo, realizza un utile immediato continuando a godere della casa fino alla sua morte. Il compratore, dal canto suo, acquista l’immobile in nuda proprietà beneficiando di un prezzo ridotto rispetto a quelli di mercato, sottraendo il valore dell’usufrutto da quello della proprietà. L’acquirente ha così la prospettiva dell’attuale titolarità dell’immobile e del futuro godimento dello stesso nel momento in cui si verificherà la morte del venditore.

Si allega prospetto tabellare per il calcolo di nuda proprietà e usufrutto.

Il mutuo green: cos’è e quali vantaggi offre

Il mutuo o prestito “green” è un finanziamento bancario finalizzato all’acquisto di un’abitazione ad alta efficienza energetica (classe energetica “B” o superiore), all’acquisto di un immobile costruito in edilizia ecologica (come la bioedilizia) oppure alla ristrutturazione e riqualificazione di un’abitazione con miglioramento dell’efficienza energetica.

mutuo green

Esistono diversi progetti nazionali ed europei, come ad esempio l’Energy Efficient Mortgages Pilot Scheme o l’EeMAP – Energy Efficient Mortgage Action Plan (progetti europei che hanno l’obiettivo di agevolare coloro che vogliono acquistare immobili ad alta efficienza energetica o riqualificare le loro abitazioni in termini di sostenibilità ambientale), volti a incentivare nella popolazione il risparmio e l’efficientamento energetico, a migliorare il patrimonio immobiliare e il relativo impatto ambientale.

I finanziamenti green, pertanto, godono di condizioni agevolate per l’acquisto di prime o seconde case ad alto efficientamento energetico ovvero realizzate in edilizia ecologica (bioedilizia) o per opere di riqualificazione, permettendo di ottenere un’abitazione moderna, efficiente e di stabile e sicuro valore nel tempo.

A chi sono rivolti i mutui green?

I mutui green sono nati sopratutto con l’obiettivo di spronare i privati cittadini alla conoscenza e diffusione della cultura delle energie rinnovabili, dell’efficientamento energetico e della riduzione del rischio di impatto ambientale. Diretta conseguenza è anche quella di sviluppare investimenti nel campo dell’edilizia ecologica (come la bioedilizia), così interessando collateralmente le imprese che attuano queste tipologie di costruzioni; così i finanziamenti green possono rivolgersi anche alle aziende e non solo ai privati. Infine, esistono prestiti green concessi non in relazione a beni immobili, bensì rivolti all’acquisto di impianti di energia rinnovabile, di mezzi di trasporto efficienti, di elettrodomestici a basso impatto energetico e ambientale e di oggetti o materiali totalmente ecologici.

Quali documenti sono necessari per ottenere un mutuo green?

Oltre ai comuni documenti necessari per chiedere e ottenere un mutuo ordinario, la parte richiedente dovrà fornire all’istituto bancario:

  • l’Attestato di Prestazione Energetica o P.E. che certifichi che l’abitazione che si vuole acquistare ha una elevata classe energetica (categoria A o B);
  • al posto dell’attestato di cui sopra, se trattasi di bene immobile in corso di costruzione e per il quale non è stato ancora predisposta la certificazione energetica, copia del contratto preliminare di compravendita da cui risulti che l’immobile in oggetto rientrerà in una classe energetica elevata al termine dei lavori;
  • se trattasi di mutuo per opere di riqualificazione energetica di un’abitazione, copia del capitolato lavori o quantomeno preventivi e/o fatture, da cui sia possibile dimostrare che i lavori da realizzare, in corso o realizzati sono destinati a far rientrare l’immobile nelle classi energetiche A o B.

In cosa consistono le agevolazioni?

Posto che non esiste una normativa ad hoc per il mutuo green, né a livello Nazionale né a livello Europeo, le agevolazioni sono diverse e possono cambiare a seconda della banca scelta.

Quali banche in Italia offrono mutui verdi?

Ad esempio, Intesa Sanpaolo garantisce come benefici:

  • un tasso di interesse agevolato;
  • piani di rimborso di lunga durata;
  • la predisposizione dell’A.P.E. da parte di un certificatore qualificato nell’ipotesi di ristrutturazioni e una serie di servizi;
  • prodotti “green” facoltativi forniti da aziende partners dell’istituto.

Anche Crédit Agricole prevede condizioni vantaggiose se si acquista un immobile in classe energetica A o B:

  • tasso di interesse agevolato;
  • inizio decorrenza rimborso dopo 12 mesi;
  • rata mutuo protetta.

BPER Banca, invece, offre un pacchetto di mutuo verde caratterizzato da:

  • importo finanziabile dell’80% del valore dell’immobile;
  • tasso di interesse fisso e agevolato;
  • durata del mutuo sino a 30 anni.

CREDEM propone il mutuo “energia” per l’acquisto di impianti fotovoltaici con:

  • una disponibilità di finanziamento pari alla copertura del 100% delle spese;
  • un tasso agevolato variabile o fisso;
  • durata di 15 anni.

Ancora, Monte dei Paschi di Siena ha ideato il mutuo “mio natura”, per l’acquisto di abitazioni costruite in bioedilizia o per ristrutturazioni con riqualificazione energetica e idrica, con tasso di interesse variabile o fisso agevolato e durata di 30 anni.

Banca Sella propone mutui per l’acquisto di abitazioni green, dove le rate del primo anno prevedono solo il rimborso del capitale e nessun interesse.

Infine, BNL Gruppo BNP Paribas prevede il prestito “green casa”, con cui è possibile finanziare le spese di riqualificazione e ristrutturazione di impianti di energia rinnovabile, impianti termo-idraulici per l’efficienza energetica e opere di isolamento termico per il risparmio energetico:

  • l’importo finanziabile arriva a un massimo di 100 mila euro;
  • la durata del prestito può arrivare fino a 120 mesi;
  • si beneficia di un tasso fisso dedicato, con zero spese di istruttoria.

Mutuo green: vantaggi e agevolazioni fiscali

I mutui verdi, oltre ad avere in generale un tasso di interesse agevolato, rimborsi di lunga durata e offrire in alcuni casi servizi green collaterali, presentano anche il particolare vantaggio di poter essere connessi all’utilizzo di alcune agevolazioni fiscali, quali ad esempio:

  • il superbonus di cui al Decreto Rilancio che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici;
  • il sismabonus per lavori di recupero del patrimonio edilizio per la riduzione del rischio sismico;
  • l’ecobonus per opere di riqualificazione energetica degli edifici.

La cartolarizzazione dei mutui

La cartolarizzazione crediti (o securitization) rappresenta un processo di trasferimento di attività finanziarie di natura bancaria che avviene tramite l’utilizzo di obbligazioni, che vengono emesse e collocate sui mercati finanziari. Il processo è stato ideato negli Stati Uniti d’America negli anni ’70 e la diffusione in Italia avvenne soltanto verso la fine degli anni ’90.

cartolarizzazione crediti

Cos’è la cartolarizzazione dei mutui?

Le banche hanno facoltà di cartolarizzare i mutui ipotecari da loro erogati. In particolare, con questa operazione la banca cede in blocco e a titolo oneroso una pluralità di crediti pecuniari, presenti e futuri, derivanti da contratti di mutuo a una società di capitali costituita ad hoc (c.d. società veicolo). La società veicolo, per pagare il prezzo dei crediti, emette sul mercato dei titoli obbligazionari che vengono collocati sul mercato e sottoscritti da investitori professionali e non professionali. I proventi, derivanti dalla sottoscrizione dei titoli da parte degli investitori, sono destinati esclusivamente alla società cessionaria per soddisfare i diritti incorporati dai titoli medesimi.

La cartolarizzazione può avere a oggetto solo i mutui ipotecari?

La cartolarizzazione dei mutui, pratica distinta e differente dalla cartolarizzazione immobiliare, può avere a oggetto anche crediti derivanti da rapporti diversi rispetto ai mutui ipotecari. Le attività oggetto di cartolarizzazione possono essere crediti derivanti da mutui chirografari, conseguenti all’utilizzo della carta di credito, da aperture di credito e, anche, da crediti c.d. deteriorati (NPL – Non Performing Loans)

Perché le banche cartolarizzano i mutui?

Le banche erogano i mutui al fine di ottenere dei ricavi dai loro clienti che restituiscono il denaro ricevuto in prestito pagando un interesse. Tuttavia, i tempi di rientro della liquidità concessa ai clienti sono piuttosto lunghi e per ovviare a questo, le banche si avvalgono della cartolarizzazione che consente di monetizzare in tempi brevi i loro crediti. Infatti, la cartolarizzazione crediti è una tecnica finanziaria usata dalle banche per trasformare attività finanziarie indivise e illiquide in attività divise e collocabili sul mercato a mezzo di titoli obbligazionari c.d. Asset backed securities (o ABS)

Quali sono i diritti dati ai sottoscrittori delle obbligazioni emesse?

Le obbligazioni ABS, in modo identico ai normali titoli obbligazionari, pagano al detentore delle cedole a scadenze prefissate per un ammontare determinato sulla base di tassi di interesse fissi o variabili. Tuttavia, diversamente da una “normale” obbligazione che generalmente prevede la restituzione del capitale investito, il rimborso delle ABS potrebbe venire meno, in tutto o in parte, nel momento in cui si verificasse il mancato incasso dei crediti a sostegno dell’operazione. In altre parole, nel caso i mutuatari non pagassero i loro mutui ciò determinerebbe l’illiquidità dei titoli emessi con danno, totale o parziale, a carico dell’investitore.

Il mutuatario ha pregiudizi dalla cartolarizzazione del suo mutuo?

Nel diritto civile vige il principio della libera circolazione del credito. In altri termini, salvi divieti contrattuali o normativi, il creditore può cedere liberamente al suo credito a terzi in quanto ciò non pregiudica in alcun modo il debitore, il quale si limiterà ad adempiere alla sua obbligazione nei confronti di un soggetto diverso. Resta inteso che il contratto di mutuo sottostante non viene ceduto e, quindi, il mutuatario potrà eccepire alla banca eventuali eccezioni derivanti dal rapporto contrattuale. Inoltre, la banca continuerà a riscuotere il credito in nome e per conto della società veicolo in forza di poteri di rappresentanza opportunamente concessi dalla medesima società veicolo. Questo determina che nella maggior parte dei casi il mutuatario, nonostante la comunicazione della banca, non si renda nemmeno conto dell’avvenuta cessione in quanto il suo interlocutore continuerà a essere la sua banca.

L’ipoteca a garanzia del mutuo a chi spetta, una volta avvenuta la cartolarizzazione?

Un principio cardine del diritto civile prescrive che l’ipoteca circoli necessariamente con il credito che garantisce. Conseguentemente l’ipoteca diviene di titolarità della società veicolo la quale acquista tutte le garanzie e gli accessori legati al credito. L’annotazione dell’ipoteca a favore della società veicolo non avviene nei registri immobiliari, come prevede il diritto civile, bensì attraverso la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avvenuta cessione come prevede il Testo Unico Bancario (art. 58).

Cos’è la cartolarizzazione sintetica?

La c.d. cartolarizzazione sintetica si distingue dalla cartolarizzazione tradizionale in quanto i mutui oggetto dell’operazione rimangono di titolarità della banca ma il loro rischio viene trasferito ai mercati finanziari attraverso l’emissione di titoli sintetici. In questo modo non si genera liquidità a favore della banca e ci si limita a mitigare l’esposizione al rischio di determinati crediti della banca. Anche nella cartolarizzazione c.d. sintetica vi è una società veicolo che emette i titoli obbligazionari e li colloca sul mercato. La liquidità raccolta non viene trasferita alla banca bensì viene investita nel mercato monetario.

Conclusioni

L’operazione di cartolarizzazione di mutui si deve ritenere fisiologica da parte del settore bancario e non comporta pregiudizi a carico del mutuatario.