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Il mutuo green: cos’è e quali vantaggi offre

Il mutuo o prestito “green” è un finanziamento bancario finalizzato all’acquisto di un’abitazione ad alta efficienza energetica (classe energetica “B” o superiore), all’acquisto di un immobile costruito in edilizia ecologica (come la bioedilizia) oppure alla ristrutturazione e riqualificazione di un’abitazione con miglioramento dell’efficienza energetica.

mutuo green

Esistono diversi progetti nazionali ed europei, come ad esempio l’Energy Efficient Mortgages Pilot Scheme o l’EeMAP – Energy Efficient Mortgage Action Plan (progetti europei che hanno l’obiettivo di agevolare coloro che vogliono acquistare immobili ad alta efficienza energetica o riqualificare le loro abitazioni in termini di sostenibilità ambientale), volti a incentivare nella popolazione il risparmio e l’efficientamento energetico, a migliorare il patrimonio immobiliare e il relativo impatto ambientale.

I finanziamenti green, pertanto, godono di condizioni agevolate per l’acquisto di prime o seconde case ad alto efficientamento energetico ovvero realizzate in edilizia ecologica (bioedilizia) o per opere di riqualificazione, permettendo di ottenere un’abitazione moderna, efficiente e di stabile e sicuro valore nel tempo.

A chi sono rivolti i mutui green?

I mutui green sono nati sopratutto con l’obiettivo di spronare i privati cittadini alla conoscenza e diffusione della cultura delle energie rinnovabili, dell’efficientamento energetico e della riduzione del rischio di impatto ambientale. Diretta conseguenza è anche quella di sviluppare investimenti nel campo dell’edilizia ecologica (come la bioedilizia), così interessando collateralmente le imprese che attuano queste tipologie di costruzioni; così i finanziamenti green possono rivolgersi anche alle aziende e non solo ai privati. Infine, esistono prestiti green concessi non in relazione a beni immobili, bensì rivolti all’acquisto di impianti di energia rinnovabile, di mezzi di trasporto efficienti, di elettrodomestici a basso impatto energetico e ambientale e di oggetti o materiali totalmente ecologici.

Quali documenti sono necessari per ottenere un mutuo green?

Oltre ai comuni documenti necessari per chiedere e ottenere un mutuo ordinario, la parte richiedente dovrà fornire all’istituto bancario:

  • l’Attestato di Prestazione Energetica o P.E. che certifichi che l’abitazione che si vuole acquistare ha una elevata classe energetica (categoria A o B);
  • al posto dell’attestato di cui sopra, se trattasi di bene immobile in corso di costruzione e per il quale non è stato ancora predisposta la certificazione energetica, copia del contratto preliminare di compravendita da cui risulti che l’immobile in oggetto rientrerà in una classe energetica elevata al termine dei lavori;
  • se trattasi di mutuo per opere di riqualificazione energetica di un’abitazione, copia del capitolato lavori o quantomeno preventivi e/o fatture, da cui sia possibile dimostrare che i lavori da realizzare, in corso o realizzati sono destinati a far rientrare l’immobile nelle classi energetiche A o B.

In cosa consistono le agevolazioni?

Posto che non esiste una normativa ad hoc per il mutuo green, né a livello Nazionale né a livello Europeo, le agevolazioni sono diverse e possono cambiare a seconda della banca scelta.

Quali banche in Italia offrono mutui verdi?

Ad esempio, Intesa Sanpaolo garantisce come benefici:

  • un tasso di interesse agevolato;
  • piani di rimborso di lunga durata;
  • la predisposizione dell’A.P.E. da parte di un certificatore qualificato nell’ipotesi di ristrutturazioni e una serie di servizi;
  • prodotti “green” facoltativi forniti da aziende partners dell’istituto.

Anche Crédit Agricole prevede condizioni vantaggiose se si acquista un immobile in classe energetica A o B:

  • tasso di interesse agevolato;
  • inizio decorrenza rimborso dopo 12 mesi;
  • rata mutuo protetta.

BPER Banca, invece, offre un pacchetto di mutuo verde caratterizzato da:

  • importo finanziabile dell’80% del valore dell’immobile;
  • tasso di interesse fisso e agevolato;
  • durata del mutuo sino a 30 anni.

CREDEM propone il mutuo “energia” per l’acquisto di impianti fotovoltaici con:

  • una disponibilità di finanziamento pari alla copertura del 100% delle spese;
  • un tasso agevolato variabile o fisso;
  • durata di 15 anni.

Ancora, Monte dei Paschi di Siena ha ideato il mutuo “mio natura”, per l’acquisto di abitazioni costruite in bioedilizia o per ristrutturazioni con riqualificazione energetica e idrica, con tasso di interesse variabile o fisso agevolato e durata di 30 anni.

Banca Sella propone mutui per l’acquisto di abitazioni green, dove le rate del primo anno prevedono solo il rimborso del capitale e nessun interesse.

Infine, BNL Gruppo BNP Paribas prevede il prestito “green casa”, con cui è possibile finanziare le spese di riqualificazione e ristrutturazione di impianti di energia rinnovabile, impianti termo-idraulici per l’efficienza energetica e opere di isolamento termico per il risparmio energetico:

  • l’importo finanziabile arriva a un massimo di 100 mila euro;
  • la durata del prestito può arrivare fino a 120 mesi;
  • si beneficia di un tasso fisso dedicato, con zero spese di istruttoria.

Mutuo green: vantaggi e agevolazioni fiscali

I mutui verdi, oltre ad avere in generale un tasso di interesse agevolato, rimborsi di lunga durata e offrire in alcuni casi servizi green collaterali, presentano anche il particolare vantaggio di poter essere connessi all’utilizzo di alcune agevolazioni fiscali, quali ad esempio:

  • il superbonus di cui al Decreto Rilancio che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici;
  • il sismabonus per lavori di recupero del patrimonio edilizio per la riduzione del rischio sismico;
  • l’ecobonus per opere di riqualificazione energetica degli edifici.

La cartolarizzazione dei mutui

La cartolarizzazione crediti (o securitization) rappresenta un processo di trasferimento di attività finanziarie di natura bancaria che avviene tramite l’utilizzo di obbligazioni, che vengono emesse e collocate sui mercati finanziari. Il processo è stato ideato negli Stati Uniti d’America negli anni ’70 e la diffusione in Italia avvenne soltanto verso la fine degli anni ’90.

cartolarizzazione crediti

Cos’è la cartolarizzazione dei mutui?

Le banche hanno facoltà di cartolarizzare i mutui ipotecari da loro erogati. In particolare, con questa operazione la banca cede in blocco e a titolo oneroso una pluralità di crediti pecuniari, presenti e futuri, derivanti da contratti di mutuo a una società di capitali costituita ad hoc (c.d. società veicolo). La società veicolo, per pagare il prezzo dei crediti, emette sul mercato dei titoli obbligazionari che vengono collocati sul mercato e sottoscritti da investitori professionali e non professionali. I proventi, derivanti dalla sottoscrizione dei titoli da parte degli investitori, sono destinati esclusivamente alla società cessionaria per soddisfare i diritti incorporati dai titoli medesimi.

La cartolarizzazione può avere a oggetto solo i mutui ipotecari?

La cartolarizzazione dei mutui, pratica distinta e differente dalla cartolarizzazione immobiliare, può avere a oggetto anche crediti derivanti da rapporti diversi rispetto ai mutui ipotecari. Le attività oggetto di cartolarizzazione possono essere crediti derivanti da mutui chirografari, conseguenti all’utilizzo della carta di credito, da aperture di credito e, anche, da crediti c.d. deteriorati (NPL – Non Performing Loans)

Perché le banche cartolarizzano i mutui?

Le banche erogano i mutui al fine di ottenere dei ricavi dai loro clienti che restituiscono il denaro ricevuto in prestito pagando un interesse. Tuttavia, i tempi di rientro della liquidità concessa ai clienti sono piuttosto lunghi e per ovviare a questo, le banche si avvalgono della cartolarizzazione che consente di monetizzare in tempi brevi i loro crediti. Infatti, la cartolarizzazione crediti è una tecnica finanziaria usata dalle banche per trasformare attività finanziarie indivise e illiquide in attività divise e collocabili sul mercato a mezzo di titoli obbligazionari c.d. Asset backed securities (o ABS)

Quali sono i diritti dati ai sottoscrittori delle obbligazioni emesse?

Le obbligazioni ABS, in modo identico ai normali titoli obbligazionari, pagano al detentore delle cedole a scadenze prefissate per un ammontare determinato sulla base di tassi di interesse fissi o variabili. Tuttavia, diversamente da una “normale” obbligazione che generalmente prevede la restituzione del capitale investito, il rimborso delle ABS potrebbe venire meno, in tutto o in parte, nel momento in cui si verificasse il mancato incasso dei crediti a sostegno dell’operazione. In altre parole, nel caso i mutuatari non pagassero i loro mutui ciò determinerebbe l’illiquidità dei titoli emessi con danno, totale o parziale, a carico dell’investitore.

Il mutuatario ha pregiudizi dalla cartolarizzazione del suo mutuo?

Nel diritto civile vige il principio della libera circolazione del credito. In altri termini, salvi divieti contrattuali o normativi, il creditore può cedere liberamente al suo credito a terzi in quanto ciò non pregiudica in alcun modo il debitore, il quale si limiterà ad adempiere alla sua obbligazione nei confronti di un soggetto diverso. Resta inteso che il contratto di mutuo sottostante non viene ceduto e, quindi, il mutuatario potrà eccepire alla banca eventuali eccezioni derivanti dal rapporto contrattuale. Inoltre, la banca continuerà a riscuotere il credito in nome e per conto della società veicolo in forza di poteri di rappresentanza opportunamente concessi dalla medesima società veicolo. Questo determina che nella maggior parte dei casi il mutuatario, nonostante la comunicazione della banca, non si renda nemmeno conto dell’avvenuta cessione in quanto il suo interlocutore continuerà a essere la sua banca.

L’ipoteca a garanzia del mutuo a chi spetta, una volta avvenuta la cartolarizzazione?

Un principio cardine del diritto civile prescrive che l’ipoteca circoli necessariamente con il credito che garantisce. Conseguentemente l’ipoteca diviene di titolarità della società veicolo la quale acquista tutte le garanzie e gli accessori legati al credito. L’annotazione dell’ipoteca a favore della società veicolo non avviene nei registri immobiliari, come prevede il diritto civile, bensì attraverso la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avvenuta cessione come prevede il Testo Unico Bancario (art. 58).

Cos’è la cartolarizzazione sintetica?

La c.d. cartolarizzazione sintetica si distingue dalla cartolarizzazione tradizionale in quanto i mutui oggetto dell’operazione rimangono di titolarità della banca ma il loro rischio viene trasferito ai mercati finanziari attraverso l’emissione di titoli sintetici. In questo modo non si genera liquidità a favore della banca e ci si limita a mitigare l’esposizione al rischio di determinati crediti della banca. Anche nella cartolarizzazione c.d. sintetica vi è una società veicolo che emette i titoli obbligazionari e li colloca sul mercato. La liquidità raccolta non viene trasferita alla banca bensì viene investita nel mercato monetario.

Conclusioni

L’operazione di cartolarizzazione di mutui si deve ritenere fisiologica da parte del settore bancario e non comporta pregiudizi a carico del mutuatario.

L’acquisto di un immobile a favore di un figlio minorenne

Nella mia attività professionale spesso mi viene chiesto un consiglio in riferimento all’acquisto di un immobile a favore del figlio minore di età. In questo breve articolo approfondiremo l’opportunità di effettuare un’operazione giuridico-economica così delineata.

Acquisto immobile figlio minorenne

Un minore può rendersi acquirente di un immobile?

La risposta è positiva, tuttavia, i genitori dovranno avviare un procedimento di volontaria giurisdizione al fine di ottenere l’autorizzazione del Giudice Tutelare presso il Tribunale competente. Il minore, infatti, fino al compimento del 18° anno di età, è privo della capacità di agire e il Giudice Tutelare è l’organo preposto proprio a tutelare i suoi interessi economici. Il Giudice Tutelare, del luogo di residenza del minore, autorizzerà infatti l’acquisto solo se ritenuto vantaggioso per il minore.

Compravendita o donazione?

Il Giudice Tutelare autorizza il minore all’acquisto di un immobile (a titolo oneroso o donativo) solo quando tale negozio sia per lui vantaggioso. Generalmente questa circostanza si verifica quando l’immobile viene donato al minore. La donazione può essere diretta o indiretta. La donazione è diretta quando l’immobile è già di proprietà del donante. La donazione è indiretta quando l’immobile è di terzi e l’acquisto viene pagato con provvista del donante. Non è da escludere la possibilità che il minore venga autorizzato ad acquistare un immobile con provvista propria precisando, tuttavia, che in concreto tale fattispecie si può verificare solo in rarissimi casi e sempre che sia di effettivo vantaggio per il minore.

Il minore può fare un mutuo ipotecario per acquistare un immobile?

In termini astratti e tecnici il minore può fare un mutuo per acquistare un immobile e, se del caso, questo può essere garantito da ipoteca. Resta inteso che i genitori dovranno essere autorizzati dal Giudice Tutelare il quale valuterà la convenienza per il minore dell’operazione. In termini pratici, è difficile che un Giudice Tutelare possa autorizzare l’indebitamento di un minore in quanto sono rari i casi in cui possa individuarsi un vantaggio per lui a stipulare un contratto di mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto di un immobile. Una fattispecie più probabile si verifica quando l’acquisto viene fatto dal minore con un mutuo ove i soggetti mutuatari sono rappresentati dai genitori e il minore interviene, debitamente rappresentato e autorizzato, al solo fine di concedere la garanzia ipotecaria (c.d. terzo datore di ipoteca).

Perché, di solito, ritengo non opportuno far acquistare un immobile al figlio minore?

I numerosi utenti che si rivolgono a me per ricevere un parere circa l’acquisto di un immobile in favore del figlio, di solito, desistono di fronte alle mie obiezioni. In primo luogo va compreso che i denari usati e donati per far acquistare un immobile al figlio minore sono di fatto “persi” o più correttamente diventano di proprietà del figlio. Pertanto, qualora dopo l’acquisto si volesse vendere l’immobile e il figlio fosse ancora minore, la vendita dovrà essere autorizzata dal Giudice Tutelare il quale è obbligato a ordinare il reimpiego del prezzo incassato sempre a favore del minore (di solito viene ordinato di acquistare titoli di Stato a basso rischio). Nel diverso caso ove il figlio fosse diventato maggiorenne non è così scontato che intenda sottostare alle indicazioni dei genitori.

In secondo luogo, noi genitori auspichiamo che i nostri figli diventino da adulti sani, forti e responsabili e, purtroppo, non sempre questo accade. Nella malaugurata ipotesi in cui i nostri figli avessero eventuali “incidenti di percorso” avremmo riposto male la nostra fiducia e ci potremmo pentire di aver investito delle somme a loro favore. In altri termini, ritengo che i nostri figli ci debbano dimostrare di meritarsi una donazione così importante e ciò può avvenire solo con il tempo e al raggiungimento della maturità culturale, economica e sociale.

Conclusioni

In astratto, è possibile quindi far acquistare al figlio minore un immobile, tuttavia, è necessario valutare tale possibilità solo nel caso vi sia la consapevolezza di effettuare davvero una donazione e accettando il rischio che il figlio non assuma, durante la crescita, atteggiamenti tali da indurre il genitore donante al pentimento. In termini assoluti si sconsiglia, anche per i profili di illiceità, l’acquisto di un immobile da parte di un figlio minore quando la ragione dell’operazione risiede nel solo fatto di voler mettere al riparo il bene acquistato da eventuali creditori.

Il procedimento di purgazione dalle ipoteche

Il procedimento di purgazione di ipoteca, come regolato dagli artt. 2889 e ss. del Codice civile e 792 e segg. del Codice di procedura civile, è il procedimento che consente all’acquirente di un bene immobile ipotecato di promuovere la liberazione dalle ipoteche stesse, a seguito dell’acquisto.
Normalmente, chi compra un bene immobile si assicurerà, tramite il Notaio rogante, di acquistare un immobile libero da vincoli ipotecari e da pregiudizievoli di qualsivoglia natura. Tuttavia, può accadere che un soggetto decida di acquistare un’unità immobiliare anche se gravata da formalità ipotecaria, giudicando conveniente l’affare in ragione del prezzo dell’immobile o della natura del bene.

purgazione ipoteca

L’acquisto del bene libera lo stesso dalle ipoteche?

No, il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del proprio credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione, permane in capo al creditore anche a seguito della vendita da parte del debitore a terzi.

Ho trovato l’accordo con i creditori ipotecari, posso evitare la procedura di purgazione?

Sì, qualora venisse trovato l’accordo con i creditori, il terzo acquirente può sempre procedere alla restrizione o cancellazione delle formalità iscritte sul bene immobile acquistato, anche se l’immobile fosse già pignorato. Il procedimento di purgazione dell’ipoteca viene attivato quando non è possibile raggiungere l’accordo con i creditori iscritti.

È obbligatorio il procedimento di purgazione in caso di acquisto di immobile ipotecato?

No, tale procedimento costituisce sempre una facoltà rimessa al terzo acquirente, che potrà decidere di transigere con i terzi creditori il loro credito, come visto in precedenza, ottenendo la liberazione del bene acquistato dalle formalità pregiudizievoli a mezzo di ordinarie cancellazioni ipotecarie, e soddisfacendo le ragioni creditizie direttamente.

Chiunque può iniziare il procedimento di purgazione?

No. Possono attivare il procedimento di purgazione, ai sensi dell’art. 2889 c.c., solo coloro i quali non siano personalmente obbligati al pagamento dei debiti garantiti dalle ipoteche che si intendono purgare. Pertanto, non potrà iniziare la purgazione il fideiussore del debito garantito da ipoteca o, con tutta evidenza, lo stesso debitore ipotecato, posto che egli medesimo non può rendersi acquirente di un bene già proprio o, ancora, colui che si sia accollato con efficacia verso i terzi il debito stesso.

È conveniente attivare il procedimento di purgazione?

La convenienza del procedimento di purgazione dipende dal valore del bene e dal numero dei creditori, in quanto più sono i creditori più sarà dispendioso procedere con il procedimento stesso. L’opportunità dipenderà anche dal corrispettivo pagato all’originario proprietario: meno verrà versato a titolo di prezzo di compravendita, più la procedura, complessivamente intesa, sarà vantaggiosa. Qualora il trasferimento al terzo acquirente avvenga senza corrispettivo, ad esempio nell’ambito di una transazione di un proprio credito, la convenienza della procedura dipenderà dal valore attribuito dal terzo acquirente in sede di offerta di purgazione ai creditori iscritti.

Chi si occupa del procedimento di purgazione?

Chi intenda attivare il procedimento di purgazione, deve rivolgersi a un avvocato. Il legale provvederà alla notifica tramite Ufficiale Giudiziario dell’offerta di purgazione, contenente:

  • il titolo di acquisto, con relativi estremi di trascrizione;
  • la descrizione dei beni oggetto della procedura;
  • il prezzo convenuto per la cessione (valore del bene);
  • il domicilio eletto dal terzo nel Comune ove ha sede il Tribunale competente per l’espropriazione.

Che termini ci sono per la notifica dell’offerta?

L’offerta di purgazione può essere effettuata anche dopo il pignoramento immobiliare da parte del creditore procedente. Il terzo acquirente può formulare l’offerta, purché la notifica sia compiuta entro il termine perentorio di 30 giorni dalla notifica del pignoramento stesso. Ai fini dell’ammissibilità della domanda di liberazione dell’immobile dalle ipoteche, la trascrizione dell’acquisto dovrà essere avvenuta comunque prima che i creditori iscritti eseguano il pignoramento nelle forme di rito.

I creditori chirografari devono essere destinatari dell’offerta di purgazione?

No, i creditori chirografari non sono destinatari di alcuna notifica nel procedimento purgativo, in quanto nell’ambito di tale procedimento rilevano solo i creditori ipotecari che abbiano iscritto sull’unità immobiliare compravenduta la relativa ipoteca. Anche per questo motivo, è sempre opportuno, ancorché costoso, procedere all’iscrizione dell’ipoteca.

Che effetto ha l’offerta di purgazione?

Dal momento in cui viene effettuata l’offerta e fino al termine della procedura di purgazione viene sospeso il processo esecutivo, e ciò finché dura il procedimento per la liberazione dalle ipoteche.

Cosa succede dopo l’offerta di purgazione?

Il terzo acquirente dovrà presentare, tramite il proprio avvocato di fiducia, ricorso al Presidente del Tribunale competente, per il procedimento esecutivo, per la determinazione dei modi e per il deposito del prezzo offerto ai creditori procedenti.

A questo punto, il Presidente del Tribunale provvederà – a mezzo decreto – a disporre le modalità di versamento del corrispettivo ai terzi creditori iscritti, deposito che dovrà avvenire nei sessanta giorni successivi al ricorso, corredato dalla documentazione prevista dall’art. 792 c.p.c, sempre  purché “non siano state fatte richieste di espropriazione nei quaranta giorni successivi alla notificazione della dichiarazione al precedente proprietario e ai creditori iscritti”.

Cosa succede se non viene depositato il prezzo stabilito dal Presidente del Tribunale?

Qualora il terzo acquirente non versi l’intero corrispettivo stabilito, la procedura di purgazione perde efficacia e, pertanto, riprenderà vigore il procedimento esecutivo sospeso a seguito della presentazione dell’offerta di purgazione.

 e se il corrispettivo viene versato?

Se il terzo acquirente deposita nei modi e nei termini stabiliti il prezzo, il Presidente designa con decreto il giudice relatore e fissa l’udienza di comparizione avanti il Tribunale. Tale fissazione dovrà essere notificata, a cura del terzo acquirente, ai creditori iscritti e al precedente proprietario. I terzi creditori possono presentare ricorso avverso tale offerta aumentando di un decimo il prezzo offerto e procedendo mediante il procedimento esecutivo prima sospeso.
Qualora, invece, nessun creditore proponga ricorso avverso il decreto di fissazione dell’udienza di comparizione, il Giudice emetterà ordinanza con cui disporrà la cancellazione delle formalità esistenti, che, come tale, dovrà essere annotata a margine dell’originaria formalità ipotecaria.
A questo punto, il bene acquistato, ipotecato e magari nel corso di una procedura esecutiva, sarà divenuto libero e, quindi, liberamente commerciabile.

I creditori iscritti possono opporsi alla procedura di purgazione?

Sì, i creditori iscritti, ai sensi dell’art. 2891 c.c., entro 40 giorni dalla ricezione dell’offerta di purgazione possono chiedere che il bene oggetto della procedura sia comunque espropriato. Per chiedere ciò, i creditori devono tuttavia offrire una cauzione nella misura indicata dall’art. 2891 c.c. Tale richiesta può essere rischiosa, in quanto i tempi della procedura espropriativa saranno comunque più lunghi rispetto a quelli della purgazione e il creditore potrebbe vedere il proprio credito soddisfatto più in là nel tempo. Conviene – quindi – riflettere sull’opposizione, che si renderà opportuna solo quando il prezzo offerto per la purgazione sia decisamente inferiore al valore di mercato.
Ugualmente, anche il terzo acquirente dovrà valutare adeguatamente il prezzo da offrire, in quanto un’offerta troppo bassa rischia di dare motivo ai creditori iscritti per procedere all’opposizione: il terzo acquirente, quindi, rischia di aver attivato una procedura costosa, aver pagato le spese del trasferimento e di perdere comunque la proprietà del bene.

In definitiva, è opportuna una prudente valutazione del valore del bene, sia in sede di acquisto sia in sede di offerta di purgazione e si renderà assolutamente necessaria una ponderazione con i propri professionisti di fiducia, già anteriormente all’atto di acquisto del bene ipotecato.

Vincolo di destinazione: caratteristiche e differenze con il trust

Definizione di vincolo di destinazione

L’art. 2645-ter codice civile, introdotto dall’art. 39-novies, comma 1, D.L. n. 273/2005, convertito con modificazioni dalla Legge n. 51/2006, consente la trascrizione di un atto pubblico attraverso il quale determinati beni immobili e/o mobili iscritti in pubblici registri vengono destinati alla realizzazione di interessi meritevoli di tutela, per una durata non superiore a novant’anni o per la durata della vita della persona fisica beneficiaria.

vincolo di destinazione

I vincoli di destinazione, pertanto, possono essere definiti come atti di disposizione del proprio patrimonio con cui è possibile separarne una parte, destinando alcuni beni alla realizzazione di scopi appunto meritevoli di tutela e in favore di determinati soggetti beneficiari.

Quali sono gli effetti e come funziona?

Una delle caratteristiche principali del vincolo di destinazione è l’effetto segregativo ed al contempo protettivo, ossia la separazione dei beni vincolati dagli altri beni del disponente, con conseguente impossibilità per i creditori del disponente di soddisfarsi su di essi. Il patrimonio vincolato diviene così una massa separata (ed al contempo protetta) rispetto al restante patrimonio del disponente e la trascrizione del relativo negozio costitutivo nei pubblici registri rende opponibile ai terzi il vincolo di destinazione. In merito al su descritto effetto, tuttavia, va evidenziato come il nostro legislatore abbia anche delineato specifiche situazioni che non è possibile proteggere, cioè per le quali il vincolo di destinazione non può essere utilizzato, quali ad esempio gli atti soggetti all’azione revocatoria ordinaria (art. 2901 codice civile) o fallimentare (artt. 64 e 67 R.D. 267/1942).

Secondo alcuni autori, l’art. 2645-ter ha introdotto un nuovo negozio giuridico di destinazione puro, la cui causa è rappresentata dalla volontà destinatoria del disponente, sorretta dalla meritevolezza degli interessi. Altri autori, invece, sostengono che, dalla collocazione della disposizione in esame fra le norme del codice civile sulla pubblicità, si desumerebbe che il legislatore non abbia inteso elaborare una nuova tipologia negoziale, bensì solo una norma sugli effetti. Gli interessi meritevoli di tutela sono quelli riferibili a persone con disabilità, a pubbliche amministrazioni, ad enti o persone fisiche e la loro natura è, quindi, di tipo solidale; ciò detto, perché il vincolo di destinazione sia legittimo, non è sufficiente la liceità dello scopo, ma occorre la sussistenza di un interesse altruistico da realizzare.

È possibile che l’atto di destinazione produca anche un effetto traslativo: il disponente può nominare un gestore del vincolo (figura di cui si leggerà infra), in favore del quale può anche disporre il trasferimento della titolarità dei diritti vincolati, al fine di perseguire gli scopi del vincolo e amministrare i beni segregati.

Quali soggetti sono coinvolti?

Il conferente o disponente è colui che ha la proprietà dei beni e che dispone la loro destinazione nel vincolo. Il beneficiario è il soggetto in favore del quale viene effettuata la destinazione e che, appunto, beneficia dei risultati della realizzazione degli interessi meritevoli di tutela. Infine, c’è la figura (eventuale) del gestore o attuatore del vincolo, che viene nominato dal conferente per amministrare il vincolo e gestire i beni vincolati, sempre ed esclusivamente per la realizzazione delle finalità stabilite dal disponente.

Cosa può essere destinato?

L’art. 2645-ter prevede espressamente vincoli costituiti solo su beni immobili e beni mobili registrati. Oltre a questi, si ritiene che oggetto di destinazione possano essere anche altri beni mobili per i quali l’ordinamento  giuridico preveda una forma di pubblicità idonea a rendere conoscibile a terzi l’esistenza del vincolo, quali, ad esempio, le quote di società a responsabilità limitata e i titoli di credito.

È necessario rivolgersi a un notaio?

Il vincolo di destinazione deve essere stipulato per atto pubblico davanti a un notaio. Alcuni autori ritengono che sia necessaria la forma pubblica come requisito ad substantiam, cioè per l’esistenza e validità del negozio istitutivo. Altri autori, invece, sottolineando che si tratti di una norma non di diritto sostanziale, bensì di una norma sugli effetti, sostengono che la forma pubblica sia richiesta ai soli fini della trascrizione. In ogni caso, è necessario rivolgersi ad un professionista come il notaio non solo per la stipulazione dell’atto di destinazione, ma anche per avere un parere e consigli tecnici, in campo giuridico e fiscale, di modo da poter realizzare al meglio gli interessi meritevoli di tutela perseguiti.

Atto notarile: quali sono i costi?

In termini di tassazione indiretta, l’atto notarile costitutivo del vincolo di destinazione è soggetto all’imposta sulle donazioni e successioni di cui al D.Lgs. n. 346/1990 e questo perché l’art. 2, comma 47, D.L. n. 262/2006 ha previsto che tale imposta si applichi anche a tutti gli atti di costituzione appunto di vincoli di destinazione. In particolare, per il calcolo dell’imposta, il comma 49 dell’art. 2 prevede determinate aliquote (4%, 6% ed 8%) da applicare sul valore netto complessivo dei beni e dei diritti vincolati, valore quindi eccedente determinate soglie di franchigia (euro 100.000, 1.000.000 o 1.500.000). Aliquote e franchigie variano in base al rapporto che sussiste fra disponente e beneficiario ed in base alla condizione del beneficiario.

Oltre alla suddetta imposta, si devono aggiungere: le imposte ipotecaria e catastale, in misura fissa di euro 200 ciascuna, se il vincolo ha a oggetto beni immobili; e l’imposta di bollo che, a secondo della tipologia dei beni vincolati, può variare (euro 156, 225, 230 o 300). Tuttavia, la suddetta tassazione trova attuazione unicamente nell’ipotesi in cui il disponente preveda anche il trasferimento strumentale dei diritti vincolati in favore del gestore.

Nel caso in cui, invece, il vincolo venga realizzato senza trasferimento strumentale, l’imposta sulle donazioni e successioni non si applica ed il negozio istitutivo rientra così fra gli atti soggetti a registrazione in termine fisso, che vuol dire: imposta fissa di registro per euro 200; imposta ipotecaria, in misura fissa di euro 200, se il vincolo ha ad oggetto beni immobili; e imposta di bollo per euro 45.

Vincolo di destinazione e trust: differenze

Inevitabile è il confronto che sorge fra vincolo di destinazione e altre analoghe fattispecie giuridiche di segregazione e protezione del patrimonio, come il fondo patrimoniale, il negozio fiduciario ed in particolare il trust. Proprio rispetto al trust si possono evidenziare alcune importanti differenze.
Prima di tutto, la normativa sui vincoli di destinazione non prevede la partecipazione all’atto istitutivo di due soggetti distinti, mentre lo schema tradizionale del trust è incentrato da subito sulla partecipazione di settlor e trustee. Altra differenza riguarda i beni che ne possono formare oggetto: solo immobili e/o mobili registrati nel caso di cui all’art. 2645-ter; generalmente qualsiasi tipo di bene per il trust.
La durata costituisce un ulteriore elemento distintivo: il vincolo di destinazione non può superare i novant’anni o la durata della vita del beneficiario; nel trust, invece, la durata dipende dalle previsioni della legge applicabile e, nella sola ipotesi del trust autodichiarato, la durata può essere persino perpetua.
Infine, sulla forma: per il vincolo di destinazione, il legislatore contempla unicamente la forma pubblica, se non ad substantiam, quanto meno ai fini pubblicitari; nel trust, invece, le regole sulla forma dipendono dalla natura dei beni che ne sono oggetto e dalla legge applicabile. Anche per il trust, tuttavia, è fondamentale la forma pubblica per la trascrizione dell’atto costitutivo.

Conclusioni

Proprio il raffronto fra vincolo di destinazione e trust porta ad esaminare la ragione dell’introduzione della trascrivibilità del vincolo di destinazione ex art. 2645-ter codice civile: secondo alcuni autori, la possibilità di trascrivere il vincolo di destinazione rappresenta una risposta positiva del legislatore in merito alla dibattuta possibilità di stipulare trust puri o interni, ovvero trust stipulati in Italia, da cittadini italiani e con riferimento a beni situati nel nostro Paese; secondo altri autori, il vincolo di destinazione rappresenta, al contrario, una risposta negativa del legislatore alla suddetta questione e, pertanto, uno strumento giuridico sostituivo del trust interno.

COVID-19: riflessi sulle agevolazioni prima casa

Articolo scritto in collaborazione con Andrea Maggioni

Le misure introdotte per affrontare l’emergenza Coronavirus sono varie e riguardano molteplici aspetti del nostro vivere quotidiano; tra queste, di interesse per il contribuente è l’articolo 24, D.L. 8 aprile 2020, n. 23 (D.L. avente a oggetto misure urgenti in materia economica, interventi in materia di salute e lavoro, proroga di termini amministrativi e processuali), il quale mira a congelare i termini riguardanti la c.d. agevolazione prima casa e il riconoscimento del credito di imposta per il riacquisto di una prima casa.

covid agevolazioni prima casa

Quali imposte sono coinvolte?

L’agevolazione prima casa riguarda le seguenti imposte:

  • l’imposta di registro, nella misura del 2% del valore catastale, che si applica nei trasferimenti di abitazioni tra privati o anche da imprese a privato nei casi in cui l’IVA non sia obbligatoria;
  • l’imposta sul valore aggiunto, nella misura del 4% del prezzo, che si applica obbligatoriamente nei trasferimenti da impresa costruttrice a privato quando la vendita avviene nei 5 anni dalla fine lavori, oppure per opzione quando i 5 anni siano decorsi;
  • le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 200,00 ciascuna, in caso di successione mortis causa oppure in caso di donazione.

Per un approfondimento si rinvia all’articolo sulle agevolazioni prima casa, ove si esplicano i requisiti.

In breve, quali sono i requisiti per le c.d. agevolazioni prima casa?

Per ottenere le c.d. agevolazioni prima casa è necessario che:

  1. l’acquisto riguardi un immobile abitativo non rientrante nelle categorie catastali A1, A8 o A9;
  2. l’immobile che si acquista si trovi nello stesso Comune in cui risiede il beneficiario, oppure lo stesso deve impegnarsi a trasferirvi, entro 18 mesi dall’acquisto dello stesso, la sua residenza;
  3. l’acquirente dichiari di non essere titolare di altre case nello stesso Comune e di non essere titolare di diritti reali su immobili comprati con le agevolazioni prima casa.
    Inoltre, anche chi è già proprietario di un’abitazione c.d. “prima casa” può usufruire delle agevolazioni prima casa, purché il vecchio immobile venga alienato, a qualsiasi titolo (quindi anche donato) entro 12 mesi dall’acquisto del nuovo immobile.

Cosa devo fare per non perdere le agevolazioni prima casa?

Per non decadere dalle agevolazioni prima casa, l’abitazione acquistata non deve essere venduta nel primo quinquennio. Si precisa, infatti, che, in caso di vendita infraquinquennale, il contribuente decade dall’agevolazione, salvo che nei 12 mesi successivi non riacquisti un altro immobile da destinare ad abitazione principale.
La decadenza comporta il versamento dell’imposta piena (detratto quanto già versato in sede di acquisto) oltre a una sanzione del 30%.

Quali sono i termini sospesi dal decreto legge sopra citato?

Il legislatore, consapevole delle misure restrittive imposte dalla legge a causa dell’emergenza sanitaria, ha sospeso dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020 i seguenti termini:

  • il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza da parte dell’acquirente nel comune in cui è situata l’abitazione: quindi, nel caso l’acquisto sia avvenuto in data anteriore al 23 febbraio, il termine è sospeso fino a fine anno e ricomincia a decorrere dal 1° gennaio 2021; nel caso, invece, l’acquisto avvenga da oggi a fine anno il termine comincia a decorrere dal 1° gennaio 2021 e il cambio di residenza dovrà avvenire entro il 30 giugno 2021;
  • il termine di 1 anno per riacquistare una prima casa, quando si è venduta una prima casa prima del decorso dei 5 anni dal suo acquisto: quindi, se la vendita è avvenuta in data anteriore al 23 febbraio, il termine è sospeso e ricomincia a decorrere dal 1° gennaio e conseguentemente il contribuente avrà oltre 10 mesi e qualche giorno in più per poter acquistare una nuova abitazione; nel caso, invece, la vendita avvenga da oggi a fine anno, il termine decorre dal 1° gennaio 2021 e l’acquisto dovrà avvenire entro la fine dell’anno 2021;
  • il termine di 1 anno per vendere la prima abitazione “prima casa”, quando il contribuente ha acquistato una seconda abitazione “prima casa” obbligandosi a vendere la prima nel termine annuale appena citato: quindi se l’acquisto è avvenuto in data anteriore al 23 febbraio, il termine è sospeso e ricomincia a decorrere dal 1° gennaio e, conseguentemente, il contribuente avrà oltre 10 mesi e qualche giorno in più per poter vendere la sua abitazione; nel caso, invece, l’acquisto avvenga da oggi a fine anno, il termine decorre dal 1° gennaio 2021 e la vendita dovrà avvenire entro la fine dell’anno 2021;
  • infine, è sospeso il termine di 1 anno relativo al credito di imposta usufruibile nel caso di riacquisto di una prima casa di abitazione entro 1 anno dalla vendita di un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa: quindi, se la vendita è avvenuta in data anteriore al 23 febbraio, il termine è sospeso e ricomincia a decorrere dal 1° gennaio e, conseguentemente, il contribuente potrà usufruire del credito entro 10 mesi e qualche giorno nel caso di acquisto di una nuova abitazione; nel caso, invece, la vendita dell’attuale immobile avvenga da oggi a fine anno, il termine decorre dal 1° gennaio 2021 e il credito potrà essere usufruito entro la fine dell’anno 2021.

Quali sono i termini non sospesi dal decreto legge?

Secondo la Circolare 9/E, emanata dall’Amministrazione Finanziaria in data 13 aprile 2020, la sospensione dei termini non è applicabile quando porta pregiudizio al contribuente e ciò avviene nei seguenti casi:

  • nel termine di 5 anni, che deve essere rispettato al fine di rivendere la casa nel caso in cui non si ricompri entro un anno: in altre parole, il contribuente dovrà rispettare i 5 anni dall’acquisto senza che la sospensione dei termini qui descritta comporti un aggravio;
  • il termine di 1 anno per cui il credito di imposta si porta in diminuzione alla presentazione della dichiarazione successiva all’acquisto.