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L’acquisto di un immobile a favore di un figlio minorenne

Nella mia attività professionale spesso mi viene chiesto un consiglio in riferimento all’acquisto di un immobile a favore del figlio minore di età. In questo breve articolo approfondiremo l’opportunità di effettuare un’operazione giuridico-economica così delineata.

Acquisto immobile figlio minorenne

Un minore può rendersi acquirente di un immobile?

La risposta è positiva, tuttavia, i genitori dovranno avviare un procedimento di volontaria giurisdizione al fine di ottenere l’autorizzazione del Giudice Tutelare presso il Tribunale competente. Il minore, infatti, fino al compimento del 18° anno di età, è privo della capacità di agire e il Giudice Tutelare è l’organo preposto proprio a tutelare i suoi interessi economici. Il Giudice Tutelare, del luogo di residenza del minore, autorizzerà infatti l’acquisto solo se ritenuto vantaggioso per il minore.

Compravendita o donazione?

Il Giudice Tutelare autorizza il minore all’acquisto di un immobile (a titolo oneroso o donativo) solo quando tale negozio sia per lui vantaggioso. Generalmente questa circostanza si verifica quando l’immobile viene donato al minore. La donazione può essere diretta o indiretta. La donazione è diretta quando l’immobile è già di proprietà del donante. La donazione è indiretta quando l’immobile è di terzi e l’acquisto viene pagato con provvista del donante. Non è da escludere la possibilità che il minore venga autorizzato ad acquistare un immobile con provvista propria precisando, tuttavia, che in concreto tale fattispecie si può verificare solo in rarissimi casi e sempre che sia di effettivo vantaggio per il minore.

Il minore può fare un mutuo ipotecario per acquistare un immobile?

In termini astratti e tecnici il minore può fare un mutuo per acquistare un immobile e, se del caso, questo può essere garantito da ipoteca. Resta inteso che i genitori dovranno essere autorizzati dal Giudice Tutelare il quale valuterà la convenienza per il minore dell’operazione. In termini pratici, è difficile che un Giudice Tutelare possa autorizzare l’indebitamento di un minore in quanto sono rari i casi in cui possa individuarsi un vantaggio per lui a stipulare un contratto di mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto di un immobile. Una fattispecie più probabile si verifica quando l’acquisto viene fatto dal minore con un mutuo ove i soggetti mutuatari sono rappresentati dai genitori e il minore interviene, debitamente rappresentato e autorizzato, al solo fine di concedere la garanzia ipotecaria (c.d. terzo datore di ipoteca).

Perché, di solito, ritengo non opportuno far acquistare un immobile al figlio minore?

I numerosi utenti che si rivolgono a me per ricevere un parere circa l’acquisto di un immobile in favore del figlio, di solito, desistono di fronte alle mie obiezioni. In primo luogo va compreso che i denari usati e donati per far acquistare un immobile al figlio minore sono di fatto “persi” o più correttamente diventano di proprietà del figlio. Pertanto, qualora dopo l’acquisto si volesse vendere l’immobile e il figlio fosse ancora minore, la vendita dovrà essere autorizzata dal Giudice Tutelare il quale è obbligato a ordinare il reimpiego del prezzo incassato sempre a favore del minore (di solito viene ordinato di acquistare titoli di Stato a basso rischio). Nel diverso caso ove il figlio fosse diventato maggiorenne non è così scontato che intenda sottostare alle indicazioni dei genitori.

In secondo luogo, noi genitori auspichiamo che i nostri figli diventino da adulti sani, forti e responsabili e, purtroppo, non sempre questo accade. Nella malaugurata ipotesi in cui i nostri figli avessero eventuali “incidenti di percorso” avremmo riposto male la nostra fiducia e ci potremmo pentire di aver investito delle somme a loro favore. In altri termini, ritengo che i nostri figli ci debbano dimostrare di meritarsi una donazione così importante e ciò può avvenire solo con il tempo e al raggiungimento della maturità culturale, economica e sociale.

Conclusioni

In astratto, è possibile quindi far acquistare al figlio minore un immobile, tuttavia, è necessario valutare tale possibilità solo nel caso vi sia la consapevolezza di effettuare davvero una donazione e accettando il rischio che il figlio non assuma, durante la crescita, atteggiamenti tali da indurre il genitore donante al pentimento. In termini assoluti si sconsiglia, anche per i profili di illiceità, l’acquisto di un immobile da parte di un figlio minore quando la ragione dell’operazione risiede nel solo fatto di voler mettere al riparo il bene acquistato da eventuali creditori.

Il procedimento di purgazione dalle ipoteche

Il procedimento di purgazione di ipoteca, come regolato dagli artt. 2889 e ss. del Codice civile e 792 e segg. del Codice di procedura civile, è il procedimento che consente all’acquirente di un bene immobile ipotecato di promuovere la liberazione dalle ipoteche stesse, a seguito dell’acquisto.
Normalmente, chi compra un bene immobile si assicurerà, tramite il Notaio rogante, di acquistare un immobile libero da vincoli ipotecari e da pregiudizievoli di qualsivoglia natura. Tuttavia, può accadere che un soggetto decida di acquistare un’unità immobiliare anche se gravata da formalità ipotecaria, giudicando conveniente l’affare in ragione del prezzo dell’immobile o della natura del bene.

purgazione ipoteca

L’acquisto del bene libera lo stesso dalle ipoteche?

No, il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del proprio credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione, permane in capo al creditore anche a seguito della vendita da parte del debitore a terzi.

Ho trovato l’accordo con i creditori ipotecari, posso evitare la procedura di purgazione?

Sì, qualora venisse trovato l’accordo con i creditori, il terzo acquirente può sempre procedere alla restrizione o cancellazione delle formalità iscritte sul bene immobile acquistato, anche se l’immobile fosse già pignorato. Il procedimento di purgazione dell’ipoteca viene attivato quando non è possibile raggiungere l’accordo con i creditori iscritti.

È obbligatorio il procedimento di purgazione in caso di acquisto di immobile ipotecato?

No, tale procedimento costituisce sempre una facoltà rimessa al terzo acquirente, che potrà decidere di transigere con i terzi creditori il loro credito, come visto in precedenza, ottenendo la liberazione del bene acquistato dalle formalità pregiudizievoli a mezzo di ordinarie cancellazioni ipotecarie, e soddisfacendo le ragioni creditizie direttamente.

Chiunque può iniziare il procedimento di purgazione?

No. Possono attivare il procedimento di purgazione, ai sensi dell’art. 2889 c.c., solo coloro i quali non siano personalmente obbligati al pagamento dei debiti garantiti dalle ipoteche che si intendono purgare. Pertanto, non potrà iniziare la purgazione il fideiussore del debito garantito da ipoteca o, con tutta evidenza, lo stesso debitore ipotecato, posto che egli medesimo non può rendersi acquirente di un bene già proprio o, ancora, colui che si sia accollato con efficacia verso i terzi il debito stesso.

È conveniente attivare il procedimento di purgazione?

La convenienza del procedimento di purgazione dipende dal valore del bene e dal numero dei creditori, in quanto più sono i creditori più sarà dispendioso procedere con il procedimento stesso. L’opportunità dipenderà anche dal corrispettivo pagato all’originario proprietario: meno verrà versato a titolo di prezzo di compravendita, più la procedura, complessivamente intesa, sarà vantaggiosa. Qualora il trasferimento al terzo acquirente avvenga senza corrispettivo, ad esempio nell’ambito di una transazione di un proprio credito, la convenienza della procedura dipenderà dal valore attribuito dal terzo acquirente in sede di offerta di purgazione ai creditori iscritti.

Chi si occupa del procedimento di purgazione?

Chi intenda attivare il procedimento di purgazione, deve rivolgersi a un avvocato. Il legale provvederà alla notifica tramite Ufficiale Giudiziario dell’offerta di purgazione, contenente:

  • il titolo di acquisto, con relativi estremi di trascrizione;
  • la descrizione dei beni oggetto della procedura;
  • il prezzo convenuto per la cessione (valore del bene);
  • il domicilio eletto dal terzo nel Comune ove ha sede il Tribunale competente per l’espropriazione.

Che termini ci sono per la notifica dell’offerta?

L’offerta di purgazione può essere effettuata anche dopo il pignoramento immobiliare da parte del creditore procedente. Il terzo acquirente può formulare l’offerta, purché la notifica sia compiuta entro il termine perentorio di 30 giorni dalla notifica del pignoramento stesso. Ai fini dell’ammissibilità della domanda di liberazione dell’immobile dalle ipoteche, la trascrizione dell’acquisto dovrà essere avvenuta comunque prima che i creditori iscritti eseguano il pignoramento nelle forme di rito.

I creditori chirografari devono essere destinatari dell’offerta di purgazione?

No, i creditori chirografari non sono destinatari di alcuna notifica nel procedimento purgativo, in quanto nell’ambito di tale procedimento rilevano solo i creditori ipotecari che abbiano iscritto sull’unità immobiliare compravenduta la relativa ipoteca. Anche per questo motivo, è sempre opportuno, ancorché costoso, procedere all’iscrizione dell’ipoteca.

Che effetto ha l’offerta di purgazione?

Dal momento in cui viene effettuata l’offerta e fino al termine della procedura di purgazione viene sospeso il processo esecutivo, e ciò finché dura il procedimento per la liberazione dalle ipoteche.

Cosa succede dopo l’offerta di purgazione?

Il terzo acquirente dovrà presentare, tramite il proprio avvocato di fiducia, ricorso al Presidente del Tribunale competente, per il procedimento esecutivo, per la determinazione dei modi e per il deposito del prezzo offerto ai creditori procedenti.

A questo punto, il Presidente del Tribunale provvederà – a mezzo decreto – a disporre le modalità di versamento del corrispettivo ai terzi creditori iscritti, deposito che dovrà avvenire nei sessanta giorni successivi al ricorso, corredato dalla documentazione prevista dall’art. 792 c.p.c, sempre  purché “non siano state fatte richieste di espropriazione nei quaranta giorni successivi alla notificazione della dichiarazione al precedente proprietario e ai creditori iscritti”.

Cosa succede se non viene depositato il prezzo stabilito dal Presidente del Tribunale?

Qualora il terzo acquirente non versi l’intero corrispettivo stabilito, la procedura di purgazione perde efficacia e, pertanto, riprenderà vigore il procedimento esecutivo sospeso a seguito della presentazione dell’offerta di purgazione.

 e se il corrispettivo viene versato?

Se il terzo acquirente deposita nei modi e nei termini stabiliti il prezzo, il Presidente designa con decreto il giudice relatore e fissa l’udienza di comparizione avanti il Tribunale. Tale fissazione dovrà essere notificata, a cura del terzo acquirente, ai creditori iscritti e al precedente proprietario. I terzi creditori possono presentare ricorso avverso tale offerta aumentando di un decimo il prezzo offerto e procedendo mediante il procedimento esecutivo prima sospeso.
Qualora, invece, nessun creditore proponga ricorso avverso il decreto di fissazione dell’udienza di comparizione, il Giudice emetterà ordinanza con cui disporrà la cancellazione delle formalità esistenti, che, come tale, dovrà essere annotata a margine dell’originaria formalità ipotecaria.
A questo punto, il bene acquistato, ipotecato e magari nel corso di una procedura esecutiva, sarà divenuto libero e, quindi, liberamente commerciabile.

I creditori iscritti possono opporsi alla procedura di purgazione?

Sì, i creditori iscritti, ai sensi dell’art. 2891 c.c., entro 40 giorni dalla ricezione dell’offerta di purgazione possono chiedere che il bene oggetto della procedura sia comunque espropriato. Per chiedere ciò, i creditori devono tuttavia offrire una cauzione nella misura indicata dall’art. 2891 c.c. Tale richiesta può essere rischiosa, in quanto i tempi della procedura espropriativa saranno comunque più lunghi rispetto a quelli della purgazione e il creditore potrebbe vedere il proprio credito soddisfatto più in là nel tempo. Conviene – quindi – riflettere sull’opposizione, che si renderà opportuna solo quando il prezzo offerto per la purgazione sia decisamente inferiore al valore di mercato.
Ugualmente, anche il terzo acquirente dovrà valutare adeguatamente il prezzo da offrire, in quanto un’offerta troppo bassa rischia di dare motivo ai creditori iscritti per procedere all’opposizione: il terzo acquirente, quindi, rischia di aver attivato una procedura costosa, aver pagato le spese del trasferimento e di perdere comunque la proprietà del bene.

In definitiva, è opportuna una prudente valutazione del valore del bene, sia in sede di acquisto sia in sede di offerta di purgazione e si renderà assolutamente necessaria una ponderazione con i propri professionisti di fiducia, già anteriormente all’atto di acquisto del bene ipotecato.

Vincolo di destinazione: caratteristiche e differenze con il trust

Definizione di vincolo di destinazione

L’art. 2645-ter codice civile, introdotto dall’art. 39-novies, comma 1, D.L. n. 273/2005, convertito con modificazioni dalla Legge n. 51/2006, consente la trascrizione di un atto pubblico attraverso il quale determinati beni immobili e/o mobili iscritti in pubblici registri vengono destinati alla realizzazione di interessi meritevoli di tutela, per una durata non superiore a novant’anni o per la durata della vita della persona fisica beneficiaria.

vincolo di destinazione

I vincoli di destinazione, pertanto, possono essere definiti come atti di disposizione del proprio patrimonio con cui è possibile separarne una parte, destinando alcuni beni alla realizzazione di scopi appunto meritevoli di tutela e in favore di determinati soggetti beneficiari.

Quali sono gli effetti e come funziona?

Una delle caratteristiche principali del vincolo di destinazione è l’effetto segregativo ed al contempo protettivo, ossia la separazione dei beni vincolati dagli altri beni del disponente, con conseguente impossibilità per i creditori del disponente di soddisfarsi su di essi. Il patrimonio vincolato diviene così una massa separata (ed al contempo protetta) rispetto al restante patrimonio del disponente e la trascrizione del relativo negozio costitutivo nei pubblici registri rende opponibile ai terzi il vincolo di destinazione. In merito al su descritto effetto, tuttavia, va evidenziato come il nostro legislatore abbia anche delineato specifiche situazioni che non è possibile proteggere, cioè per le quali il vincolo di destinazione non può essere utilizzato, quali ad esempio gli atti soggetti all’azione revocatoria ordinaria (art. 2901 codice civile) o fallimentare (artt. 64 e 67 R.D. 267/1942).

Secondo alcuni autori, l’art. 2645-ter ha introdotto un nuovo negozio giuridico di destinazione puro, la cui causa è rappresentata dalla volontà destinatoria del disponente, sorretta dalla meritevolezza degli interessi. Altri autori, invece, sostengono che, dalla collocazione della disposizione in esame fra le norme del codice civile sulla pubblicità, si desumerebbe che il legislatore non abbia inteso elaborare una nuova tipologia negoziale, bensì solo una norma sugli effetti. Gli interessi meritevoli di tutela sono quelli riferibili a persone con disabilità, a pubbliche amministrazioni, ad enti o persone fisiche e la loro natura è, quindi, di tipo solidale; ciò detto, perché il vincolo di destinazione sia legittimo, non è sufficiente la liceità dello scopo, ma occorre la sussistenza di un interesse altruistico da realizzare.

È possibile che l’atto di destinazione produca anche un effetto traslativo: il disponente può nominare un gestore del vincolo (figura di cui si leggerà infra), in favore del quale può anche disporre il trasferimento della titolarità dei diritti vincolati, al fine di perseguire gli scopi del vincolo e amministrare i beni segregati.

Quali soggetti sono coinvolti?

Il conferente o disponente è colui che ha la proprietà dei beni e che dispone la loro destinazione nel vincolo. Il beneficiario è il soggetto in favore del quale viene effettuata la destinazione e che, appunto, beneficia dei risultati della realizzazione degli interessi meritevoli di tutela. Infine, c’è la figura (eventuale) del gestore o attuatore del vincolo, che viene nominato dal conferente per amministrare il vincolo e gestire i beni vincolati, sempre ed esclusivamente per la realizzazione delle finalità stabilite dal disponente.

Cosa può essere destinato?

L’art. 2645-ter prevede espressamente vincoli costituiti solo su beni immobili e beni mobili registrati. Oltre a questi, si ritiene che oggetto di destinazione possano essere anche altri beni mobili per i quali l’ordinamento  giuridico preveda una forma di pubblicità idonea a rendere conoscibile a terzi l’esistenza del vincolo, quali, ad esempio, le quote di società a responsabilità limitata e i titoli di credito.

È necessario rivolgersi a un notaio?

Il vincolo di destinazione deve essere stipulato per atto pubblico davanti a un notaio. Alcuni autori ritengono che sia necessaria la forma pubblica come requisito ad substantiam, cioè per l’esistenza e validità del negozio istitutivo. Altri autori, invece, sottolineando che si tratti di una norma non di diritto sostanziale, bensì di una norma sugli effetti, sostengono che la forma pubblica sia richiesta ai soli fini della trascrizione. In ogni caso, è necessario rivolgersi ad un professionista come il notaio non solo per la stipulazione dell’atto di destinazione, ma anche per avere un parere e consigli tecnici, in campo giuridico e fiscale, di modo da poter realizzare al meglio gli interessi meritevoli di tutela perseguiti.

Atto notarile: quali sono i costi?

In termini di tassazione indiretta, l’atto notarile costitutivo del vincolo di destinazione è soggetto all’imposta sulle donazioni e successioni di cui al D.Lgs. n. 346/1990 e questo perché l’art. 2, comma 47, D.L. n. 262/2006 ha previsto che tale imposta si applichi anche a tutti gli atti di costituzione appunto di vincoli di destinazione. In particolare, per il calcolo dell’imposta, il comma 49 dell’art. 2 prevede determinate aliquote (4%, 6% ed 8%) da applicare sul valore netto complessivo dei beni e dei diritti vincolati, valore quindi eccedente determinate soglie di franchigia (euro 100.000, 1.000.000 o 1.500.000). Aliquote e franchigie variano in base al rapporto che sussiste fra disponente e beneficiario ed in base alla condizione del beneficiario.

Oltre alla suddetta imposta, si devono aggiungere: le imposte ipotecaria e catastale, in misura fissa di euro 200 ciascuna, se il vincolo ha a oggetto beni immobili; e l’imposta di bollo che, a secondo della tipologia dei beni vincolati, può variare (euro 156, 225, 230 o 300). Tuttavia, la suddetta tassazione trova attuazione unicamente nell’ipotesi in cui il disponente preveda anche il trasferimento strumentale dei diritti vincolati in favore del gestore.

Nel caso in cui, invece, il vincolo venga realizzato senza trasferimento strumentale, l’imposta sulle donazioni e successioni non si applica ed il negozio istitutivo rientra così fra gli atti soggetti a registrazione in termine fisso, che vuol dire: imposta fissa di registro per euro 200; imposta ipotecaria, in misura fissa di euro 200, se il vincolo ha ad oggetto beni immobili; e imposta di bollo per euro 45.

Vincolo di destinazione e trust: differenze

Inevitabile è il confronto che sorge fra vincolo di destinazione e altre analoghe fattispecie giuridiche di segregazione e protezione del patrimonio, come il fondo patrimoniale, il negozio fiduciario ed in particolare il trust. Proprio rispetto al trust si possono evidenziare alcune importanti differenze.
Prima di tutto, la normativa sui vincoli di destinazione non prevede la partecipazione all’atto istitutivo di due soggetti distinti, mentre lo schema tradizionale del trust è incentrato da subito sulla partecipazione di settlor e trustee. Altra differenza riguarda i beni che ne possono formare oggetto: solo immobili e/o mobili registrati nel caso di cui all’art. 2645-ter; generalmente qualsiasi tipo di bene per il trust.
La durata costituisce un ulteriore elemento distintivo: il vincolo di destinazione non può superare i novant’anni o la durata della vita del beneficiario; nel trust, invece, la durata dipende dalle previsioni della legge applicabile e, nella sola ipotesi del trust autodichiarato, la durata può essere persino perpetua.
Infine, sulla forma: per il vincolo di destinazione, il legislatore contempla unicamente la forma pubblica, se non ad substantiam, quanto meno ai fini pubblicitari; nel trust, invece, le regole sulla forma dipendono dalla natura dei beni che ne sono oggetto e dalla legge applicabile. Anche per il trust, tuttavia, è fondamentale la forma pubblica per la trascrizione dell’atto costitutivo.

Conclusioni

Proprio il raffronto fra vincolo di destinazione e trust porta ad esaminare la ragione dell’introduzione della trascrivibilità del vincolo di destinazione ex art. 2645-ter codice civile: secondo alcuni autori, la possibilità di trascrivere il vincolo di destinazione rappresenta una risposta positiva del legislatore in merito alla dibattuta possibilità di stipulare trust puri o interni, ovvero trust stipulati in Italia, da cittadini italiani e con riferimento a beni situati nel nostro Paese; secondo altri autori, il vincolo di destinazione rappresenta, al contrario, una risposta negativa del legislatore alla suddetta questione e, pertanto, uno strumento giuridico sostituivo del trust interno.

COVID-19: riflessi sulle agevolazioni prima casa

Articolo scritto in collaborazione con Andrea Maggioni

Le misure introdotte per affrontare l’emergenza Coronavirus sono varie e riguardano molteplici aspetti del nostro vivere quotidiano; tra queste, di interesse per il contribuente è l’articolo 24, D.L. 8 aprile 2020, n. 23 (D.L. avente a oggetto misure urgenti in materia economica, interventi in materia di salute e lavoro, proroga di termini amministrativi e processuali), il quale mira a congelare i termini riguardanti la c.d. agevolazione prima casa e il riconoscimento del credito di imposta per il riacquisto di una prima casa.

covid agevolazioni prima casa

Quali imposte sono coinvolte?

L’agevolazione prima casa riguarda le seguenti imposte:

  • l’imposta di registro, nella misura del 2% del valore catastale, che si applica nei trasferimenti di abitazioni tra privati o anche da imprese a privato nei casi in cui l’IVA non sia obbligatoria;
  • l’imposta sul valore aggiunto, nella misura del 4% del prezzo, che si applica obbligatoriamente nei trasferimenti da impresa costruttrice a privato quando la vendita avviene nei 5 anni dalla fine lavori, oppure per opzione quando i 5 anni siano decorsi;
  • le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 200,00 ciascuna, in caso di successione mortis causa oppure in caso di donazione.

Per un approfondimento si rinvia all’articolo sulle agevolazioni prima casa, ove si esplicano i requisiti.

In breve, quali sono i requisiti per le c.d. agevolazioni prima casa?

Per ottenere le c.d. agevolazioni prima casa è necessario che:

  1. l’acquisto riguardi un immobile abitativo non rientrante nelle categorie catastali A1, A8 o A9;
  2. l’immobile che si acquista si trovi nello stesso Comune in cui risiede il beneficiario, oppure lo stesso deve impegnarsi a trasferirvi, entro 18 mesi dall’acquisto dello stesso, la sua residenza;
  3. l’acquirente dichiari di non essere titolare di altre case nello stesso Comune e di non essere titolare di diritti reali su immobili comprati con le agevolazioni prima casa.
    Inoltre, anche chi è già proprietario di un’abitazione c.d. “prima casa” può usufruire delle agevolazioni prima casa, purché il vecchio immobile venga alienato, a qualsiasi titolo (quindi anche donato) entro 12 mesi dall’acquisto del nuovo immobile.

Cosa devo fare per non perdere le agevolazioni prima casa?

Per non decadere dalle agevolazioni prima casa, l’abitazione acquistata non deve essere venduta nel primo quinquennio. Si precisa, infatti, che, in caso di vendita infraquinquennale, il contribuente decade dall’agevolazione, salvo che nei 12 mesi successivi non riacquisti un altro immobile da destinare ad abitazione principale.
La decadenza comporta il versamento dell’imposta piena (detratto quanto già versato in sede di acquisto) oltre a una sanzione del 30%.

Quali sono i termini sospesi dal decreto legge sopra citato?

Il legislatore, consapevole delle misure restrittive imposte dalla legge a causa dell’emergenza sanitaria, ha sospeso dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020 i seguenti termini:

  • il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza da parte dell’acquirente nel comune in cui è situata l’abitazione: quindi, nel caso l’acquisto sia avvenuto in data anteriore al 23 febbraio, il termine è sospeso fino a fine anno e ricomincia a decorrere dal 1° gennaio 2021; nel caso, invece, l’acquisto avvenga da oggi a fine anno il termine comincia a decorrere dal 1° gennaio 2021 e il cambio di residenza dovrà avvenire entro il 30 giugno 2021;
  • il termine di 1 anno per riacquistare una prima casa, quando si è venduta una prima casa prima del decorso dei 5 anni dal suo acquisto: quindi, se la vendita è avvenuta in data anteriore al 23 febbraio, il termine è sospeso e ricomincia a decorrere dal 1° gennaio e conseguentemente il contribuente avrà oltre 10 mesi e qualche giorno in più per poter acquistare una nuova abitazione; nel caso, invece, la vendita avvenga da oggi a fine anno, il termine decorre dal 1° gennaio 2021 e l’acquisto dovrà avvenire entro la fine dell’anno 2021;
  • il termine di 1 anno per vendere la prima abitazione “prima casa”, quando il contribuente ha acquistato una seconda abitazione “prima casa” obbligandosi a vendere la prima nel termine annuale appena citato: quindi se l’acquisto è avvenuto in data anteriore al 23 febbraio, il termine è sospeso e ricomincia a decorrere dal 1° gennaio e, conseguentemente, il contribuente avrà oltre 10 mesi e qualche giorno in più per poter vendere la sua abitazione; nel caso, invece, l’acquisto avvenga da oggi a fine anno, il termine decorre dal 1° gennaio 2021 e la vendita dovrà avvenire entro la fine dell’anno 2021;
  • infine, è sospeso il termine di 1 anno relativo al credito di imposta usufruibile nel caso di riacquisto di una prima casa di abitazione entro 1 anno dalla vendita di un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa: quindi, se la vendita è avvenuta in data anteriore al 23 febbraio, il termine è sospeso e ricomincia a decorrere dal 1° gennaio e, conseguentemente, il contribuente potrà usufruire del credito entro 10 mesi e qualche giorno nel caso di acquisto di una nuova abitazione; nel caso, invece, la vendita dell’attuale immobile avvenga da oggi a fine anno, il termine decorre dal 1° gennaio 2021 e il credito potrà essere usufruito entro la fine dell’anno 2021.

Quali sono i termini non sospesi dal decreto legge?

Secondo la Circolare 9/E, emanata dall’Amministrazione Finanziaria in data 13 aprile 2020, la sospensione dei termini non è applicabile quando porta pregiudizio al contribuente e ciò avviene nei seguenti casi:

  • nel termine di 5 anni, che deve essere rispettato al fine di rivendere la casa nel caso in cui non si ricompri entro un anno: in altre parole, il contribuente dovrà rispettare i 5 anni dall’acquisto senza che la sospensione dei termini qui descritta comporti un aggravio;
  • il termine di 1 anno per cui il credito di imposta si porta in diminuzione alla presentazione della dichiarazione successiva all’acquisto.

L’istituto del trust: cos’è e a cosa serve

Il trust è un istituto giuridico di origine anglosassone attraverso il quale un soggetto, definito disponente o “settlor”, per atto tra vivi o a causa di morte, separa il suo patrimonio destinando alcuni beni al perseguimento di specifici interessi, a favore di determinati beneficiari o per il raggiungimento di uno scopo determinato, e trasferisce la titolarità e la gestione di questi beni a un altro soggetto, definito gestore o “trustee”. Il trust rientra a pieno titolo, pertanto, nella categoria degli strumenti di tutela e protezione del patrimonio.

trust

Quale legge si applica al trust?

Il trust non è direttamente disciplinato dal nostro sistema normativo, ma è comunque uno strumento giuridico legittimo e attuabile in virtù della ratifica da parte dell’Italia della Convenzione dell’Aja del 1° luglio 1985, entrata in vigore il 1° gennaio 1992. Pertanto, il trust è riconosciuto nel nostro ordinamento giuridico come istituto di diritto privato, ma non è regolamentato dalla legge italiana.
È compito del disponente o del gestore scegliere la legge applicabile fra gli ordinamenti giuridici stranieri che legiferano in modo specifico sul trust (quali, ad esempio, l’Inghilterra). Se, tuttavia, settlor o trustee non effettuano tale scelta, si deve applicare la legge con cui il trust ha più strette connessioni (luogo di gestione, collocazione dei beni, residenza del trustee, residenza del beneficiario, etc.).
In Italia può essere riconosciuto:
– un trust istituito all’estero;
– un trust costituito in Italia per beni situati all’estero;
– un trust istituito da cittadini stranieri in Italia su beni che si trovano in Italia.

Dibattuta è, invece, la possibilità di realizzare un trust c.d. puro o interno, cioè costituito in Italia, da un cittadino italiano e avente a oggetto beni siti nel nostro Paese.
Prima della ratifica della Convenzione e in mancanza di un’apposita legge, gli scopi raggiunti nel mondo anglosassone con l’istituto in esame, nel nostro Paese sono stati perseguiti mediante altri simili strumenti giuridici, quali il fondo patrimoniale, il mandato senza rappresentanza, il contratto a favore del terzo e il negozio fiduciario, quest’ultimo anche nella forma della società fiduciaria.

Quali sono gli effetti?

L’effetto principale del trust è la segregazione patrimoniale: i beni conferiti vanno a formare un patrimonio separato rispetto al patrimonio personale non solo del settlor, ma anche del trustee, cosicché i beni vincolati non possano essere aggrediti dai creditori del disponente o del gestore e neppure da quelli del beneficiario.
Effetto peculiare del trust risiede nello sdoppiamento della proprietà: la titolarità dei beni del trust e dei relativi diritti viene attribuita al gestore, tuttavia i beni destinati restano segregati nel trust e, come già detto, diventano estranei al patrimonio personale sia del settlor che del trustee. Il trust, infatti, viene amministrato dal trustee unicamente nell’interesse dei beneficiari individuati dal disponente o per il perseguimento degli scopi indicati dallo stesso.

Quali sono i soggetti coinvolti? Settlor e trustee 

Il settlor è colui che istituisce il trust, destinandovi determinati suoi beni e così ottenendo la separazione dalla parte di suo patrimonio conferita in trust da quella che resta nella sua sfera patrimoniale (effetto segregativo). Il settlor determina anche la durata che, fatto salvo il trust di destinazione (di cui si leggerà infra), non può essere perpetua. Il trust è irrevocabile da parte del disponente, a meno che non sia diversamente stabilito nell’atto istitutivo.
Il settlor può segregare in trust generalmente qualsiasi tipo di bene. Spesso si sente parlare, un po’ impropriamente, solo di trust immobiliare, mentre invece tale istituto può avere a oggetto non solo beni immobili, ma anche beni mobili registrati, beni mobili non registrati, quote societarie (in particolare S.r.l.) e crediti.
Il trustee, invece, è il soggetto che diventa proprietario dei beni a lui affidati, in relazione ai quali ha poteri di amministrazione e disposizione, secondo le istruzioni impartite dal disponente e in base alla legge scelta per regolamentare il trust; ha, inoltre, l’obbligo di rendere conto della gestione al disponente, al beneficiario e all’eventuale guardiano (figura di cui si leggerà infra) laddove previsto.
Il beneficiario può essere determinato o indeterminato (cioè determinato successivamente dal settlor); si distinguono poi i beneficiari immediati (quelli che traggono immediata utilità dal trust) dai beneficiari mediati.

Cosa ne può formare oggetto?

È possibile istituire anche un trust privo di beneficiario: si tratta del trust di destinazione, in cui i beni sono appunto destinati esclusivamente al perseguimento di uno scopo ritenuto meritevole di tutela.
L’atto costitutivo può anche prevedere che il disponente mantenga la titolarità dei beni vincolati e, indi, assuma lui stesso i poteri e gli obblighi di attuazione dello scopo di destinazione. In tali casi si parla di trust autodichiarato, dove le figure di settlor e trustee confluiscono in capo al medesimo soggetto e in forza del quale si determina un vincolo di destinazione all’interno dello stesso patrimonio del disponente, senza trasferimento della titolarità dei diritti vincolati a terzi.
Nel trust, infine, viene spesso prevista la figura del guardiano o “protector“, al quale possono essere attribuite dal settlor diverse funzioni, quali: esercitare poteri amministrativi di concerto con il gestore; esprimere il benestare sulle decisioni assunte dal trustee; impartire direttive o istruzioni al gestore; supervisionare l’attività di amministrazione del trust.

Caratteristiche del trust

Oltre a quanto già sopra indicato, ecco alcuni dei caratteri principali dell’istituto:

  • i beni del trust divengono di proprietà del trustee (a eccezione del trust autodichiarato, la cui ammissibilità è comunque discussa), ma si tratta di proprietà strumentale alla realizzazione delle finalità del trust;
  • il trustee è obbligato solo verso il beneficiario e non anche verso il disponente;
  • il trust non si costituisce solo per contratto, ma anche per atto unilaterale (come un testamento);
  • i beni del trust formano una massa separata (e perciò protetta) dal patrimonio di settlor, trustee e beneficiario, e, in ragione di ciò, non possono essere aggrediti dai loro creditori particolari.

L’ultima caratteristica enunciata rappresenta l’effetto segregativo e al contempo protettivo del trust. In merito a tale effetto, tuttavia, va evidenziato come il nostro legislatore abbia anche delineato specifiche situazioni che non è possibile proteggere, cioè per le quali il trust non può trovare attuazione, quali ad esempio gli atti soggetti all’azione revocatoria ordinaria (art. 2901 codice civile) o fallimentare (artt. 64 e 67 R.D. n. 267/1942).

Atto notarile: quali sono i costi?

Il trust, qualora abbia a oggetto immobili, aziende ovvero partecipazioni sociali, perché possa essere pubblicizzato, deve essere stipulato per atto pubblico, con il ministero di un notaio.

In termini di tassazione indiretta, l’atto notarile istitutivo è soggetto all’imposta sulle donazioni e successioni di cui al D.lgs. n. 346/1990 e questo perché l’art. 2, comma 47, D.L. n. 262/2006 ha previsto che tale imposta si applichi anche a tutti gli atti di costituzione di vincoli di destinazione, fra i quali rientra il trust. In particolare, per il calcolo dell’imposta, il comma 49 del medesimo art. 2 prevede determinate aliquote (4%, 6% ed 8%) da applicare sul valore netto complessivo dei beni e dei diritti vincolati, valore quindi eccedente specifiche soglie di franchigia (euro 100.000, 1.000.000 o 1.500.000). Aliquote e franchigie variano in base al rapporto che sussiste fra disponente e beneficiario ed in base alla condizione del beneficiario.
Oltre alla suddetta imposta, si devono aggiungere: le imposte ipotecaria e catastale, in misura fissa di euro 200 ciascuna, se il trust ha a oggetto beni immobili; e l’imposta di bollo che, a secondo della tipologia dei beni vincolati e trasferiti in titolarità al gestore, può variare (euro 156, 225, 230 o 300).

Nell’ipotesi in cui il trust venga realizzato senza trasferimento strumentale dei diritti vincolati in favore del trustee, si ottiene il vantaggio fiscale della non applicazione dell’imposta sulle donazioni e successioni. In questo modo la costituzione del trust, che si sostanzia nel solo negozio istitutivo, rientra fra gli atti soggetti a registrazione in termine fisso, che vuol dire: imposta fissa di registro per euro 200; imposta ipotecaria, in misura fissa di euro 200, se il trust ha ad oggetto beni immobili; e imposta di bollo per euro 45.

Nel caso specifico del trust autodichiarato, ove disponente e gestore coincidono e sempre che si ritenga ammissibile, vi sono tutt’ora dubbi se debba farsi applicazione dell’imposta proporzionale sulle donazioni e successioni (posizione dell’Amministrazione Finanziaria) oppure dell’imposta fissa di registro (come sostenuto della Giurisprudenza Tributaria).

Dall’esame della tassazione indiretta del trust autodichiarato, una più recente Giurisprudenza, sia di legittimità (Cassazione Civile, Sezione Tributaria, Sentenze n° 1131/2019 e n° 21614/2016) che di merito (Commissione Tributaria Provinciale di Pesaro, Sentenza n° 387/2017), ha sostenuto che l’imposta proporzionale sulle donazioni e successioni si applichi unicamente quando, dopo aver il disponente posto in essere il trasferimento strumentale di quanto vincolato al trustee e una volta raggiunte le finalità del trust stesso, disciplini altresì l’effettiva e finale attribuzione (o trasferimento di titolarità) dei beni e relativi diritti segregati in favore del beneficiario finale. Secondo tale recente impostazione, avallata anche da parte della dottrina (rivista Ipsoa – Wolters Kluwer “Trusts e attività fiduciarie”, pubblicazioni n. 6/2019 e n. 5/2017), è infatti il beneficiario (e non il disponente o il trustee) il soggetto passivo delle imposte di successione e donazione, in termini sostanziali e procedimentali. In sintesi, a parere di questo orientamento: se il settlor pone in essere un trust autodichiarato, oppure se prevede unicamente il trasferimento strumentale dei beni e diritti vincolati al trustee, si applica l’imposta di registro in misura fissa; se, invece, il settlor, contestualmente al trasferimento strumentale al trustee, disciplina anche un trasferimento finale della proprietà dei medesimi beni e diritti vincolati direttamente in favore del beneficiario individuato, allora (e solo in questa ipotesi) si applicheranno le imposte di donazione e successione, con franchigie e aliquote parametrate al grado di parentela esistente tra settlor e beneficiario finale.

Conclusioni

Anche se il nostro ordinamento è ancora carente di una normativa ad hoc, il trust trova oggi in Italia copiosa applicazione e gode di grande successo operativo. Questo perché si tratta di uno strumento giuridico semplice e flessibile nella sua attuazione, oltre che per finalità di tipo tradizionale (scopi familiari, benefici e/o solidali), anche per finalità lucrative.
È necessario rivolgersi a un professionista come il notaio non solo per la stipulazione dell’atto, ma anche per avere un parere e consigli tecnici, in campo giuridico e fiscale, di modo da poter realizzare al meglio i propri interessi.

Nuda proprietà: acquisto e vendita

Complice la crisi del settore immobiliare che affligge anche il nostro Paese e l’incertezza dei sistemi finanziari, la nuda proprietà rappresenta una possibilità di investimento immobiliare per i privati.

La nuda proprietà e l’usufrutto

La nuda proprietà consiste nella proprietà priva del diritto di godimento del bene. Il diritto di godimento è l’usufrutto (articoli 978 e seguenti del codice civile), che consiste nella facoltà di utilizzare un bene per il proprio vantaggio e percepirne i frutti, limitato dal non poterne trasferire la proprietà principale e dal rispetto della destinazione economica stabilita dal proprietario.

nuda proprietà

I diritti di nudo proprietario e usufruttuario

Il nudo proprietario mantiene la proprietà del bene, cedendo a un altro soggetto, detto usufruttuario, la facoltà di utilizzarlo e di trarne le utilità, generalmente per tutta la durata della vita di quest’ultimo. Infatti, alla morte del titolare dell’usufrutto, questo diritto cessa e la proprietà viene automaticamente acquisita dal nudo proprietario nella sua pienezza. È il fenomeno giuridico della consolidazione, cioè la riunione dell’usufrutto alla nuda proprietà, che confluiscono in capo a un unico soggetto che diviene pieno titolare del bene.
La separazione di usufrutto e nuda proprietà è uno strumento spesso adoperato nella vendita di immobili. Il prezzo di mercato dell’immobile, infatti, viene “scontato” del valore dell’usufrutto, che varia in base all’età dell’usufruttuario oppure in base alla durata dell’usufrutto se questo viene stabilito non a vita, bensì a termine.

Modalità di calcolo usufrutto vitalizio

Usufrutto vitalizio e nuda proprietà possono essere determinati secondo due modalità:
1) si calcola il valore dell’usufrutto moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale (che ora è dello 0,05%) e poi per un coefficiente stabilito sulla base dell’età del beneficiario e ricavabile da apposite tabelle / prospetti fiscali facilmente reperibili; la nuda proprietà si ottiene così per differenza di valore;
2) al valore della piena proprietà si applicano due percentuali, determinate in base all’età del beneficiario dell’usufrutto e stabilite sempre in apposite tabelle / prospetti fiscali; una percentuale è relativa all’usufrutto e l’altra alla nuda proprietà.

Modalità di calcolo usufrutto a termine

Per il calcolo dell’usufrutto a termine, invece, il valore della nuda proprietà è tanto più elevato quanto più breve è il periodo di durata dell’usufrutto e viceversa. Dal punto di vista squisitamente matematico, ogni anno di minor durata dell’usufrutto il valore della nuda proprietà aumenta dello 0,05% e viceversa.
Anche in tale ipotesi esistono appropriate tabelle / prospetti di calcolo.

Potete consultare il seguente link per il calcolo usufrutto vitalizio e usufrutto a termine

I vantaggi della compravendita di nuda proprietà

Il venditore, normalmente una persona anziana, decide di vendere la proprietà della sua casa, pur continuando a goderne e a viverci per il resto della sua vita. Il venditore, quindi, trasferisce la proprietà dell’abitazione all’acquirente, riservandosi l’usufrutto vitalizio e, in questo modo, realizza un’utile immediato continuando a godere della casa fino alla sua morte.
Il compratore, dal canto suo, acquista l’immobile in nuda proprietà beneficiando di un prezzo ridotto rispetto a quelli di mercato, sottraendo il valore dell’usufrutto da quello della proprietà. L’acquirente ha così la prospettiva dell’attuale titolarità dell’immobile e del futuro godimento dello stesso nel momento in cui si verificherà la morte del venditore.
Inoltre, chi vende e mantiene l’usufrutto sull’immobile, nei limiti previsti dal contratto di vendita e dalla legge, può decidere di: a) continuare ad abitarci; b) affittare l’immobile, così percependo un reddito; c) trasferire a terzi l’usufrutto. Chi, invece, ha acquistato la nuda proprietà non può utilizzare il bene compravenduto; può, però, rivendere a sua volta la nuda proprietà, così realizzando un profitto.

Valutazione della nuda proprietà

L’acquisto di un immobile in nuda proprietà rappresenta solitamente un investimento a lungo o medio termine, per beneficiare le generazioni future. Indi, aspetto importante da considerare è l’aspettativa di vita dell’usufruttuario: tenendo conto di questo fattore, infatti, è possibile effettuare una valutazione su quanto può durare il contratto e sul prezzo da stabilirsi per la vendita.
È necessario, pertanto, servirsi dell’intervento di professionisti per poter avere una valutazione corretta del diritto compravenduto e per poter eseguire correttamente tale operazione. Quindi, posto che la vendita di nuda proprietà è equiparata alla vendita completa di un immobile, è fondamentale interpellare un professionista come il Notaio per poter redigere e stipulare l’atto di compravendita.

Conclusioni

La compravendita della nuda proprietà è un modo di acquisto di diritti immobiliari particolare, che presenta diversi vantaggi se non si ha il bisogno impellente di servirsi dell’immobile acquistato. Si può, quindi, decidere di investire il proprio patrimonio assicurandosi subito la proprietà di un immobile, finalizzato al godimento futuro proprio e/o della propria famiglia.