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Conviene acquistare casa oggi? Pare proprio di sì

A voler guardare le ultime news sul mercato immobiliare, l’interrogativo nasce spontaneo: conviene acquistare casa oggi? Pare proprio di sì e il motivo deriva da due principali fattori:

  • i prezzi del mercato immobiliare sono ancora bassi e non hanno ancora raggiunto i livelli del 2007;
  • il denaro non è mai costato così poco.

conviene acquistare casa oggi

I prezzi delle case sono davvero bassi?

Stiamo vivendo un periodo dove i prezzi delle case appaiono decisamente in riduzione, se confrontati a quelli di dieci anni fa. Non è raro, infatti, registrare dal 2007 a oggi perdite anche fino al 50% del valore dell’immobile da quando è stato acquistato. Dagli anni ’90 a oggi il mercato immobiliare ha visto susseguirsi andamenti altalenanti e, in particolare, possiamo sintetizzare quattro diversi periodi nei quali si sono alternati momenti di contrazione del mercato e fasi di crescita.

Oggi stiamo vivendo un ciclo di “timida” crescita in cui è possibile registrare un lieve rialzo dei prezzi rispetto all’anno precedente e un incremento delle transazioni. Il 2020 preannuncia, quindi, un mercato immobiliare rispetto al quale è più vantaggioso comprare che vendere.

I tassi di interesse dei mutui sono davvero così convenienti?

Le politiche della Banca Centrale Europea hanno portato a un costante calo dei tassi di interesse e c’è chi sostiene che i tassi potrebbero ridursi ulteriormente. L’occasione è, quindi, unica, perché non è mai stato così vantaggioso indebitarsi. I tassi variabili possono contare su un Euribor al -0,45% e si ritiene che possa rimanere in territorio negativo fino a dopo il 2025. Ottimi affari possono essere conclusi valutando di scegliere dei tassi fissi, tra i quali si annoverano tassi all’1% su un mutuo a 20 anni oppure, ancora, una percentuale ampiamente sotto l’1% per mutui a 10 o 15 anni.

Conviene acquistare casa o pagare un canone di locazione?

La prima opzione è sicuramente da consigliare. Ad esempio, in una città come Milano, dove i canoni di locazione per un bilocale raggiungono facilmente i 1.000 euro, è possibile acquistare, in alternativa, un appartamento versando una rata del mutuo che si aggira intorno ai 500 euro. Oggi è inoltre possibile finanziare il 100% del valore dell’immobile, purché il mutuatario riesca ad accedere al fondo di garanzia mutui prima casa, istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze con la legge 147 del 2014.

Normativa e tassazione per la gestione di stazioni radio base

Qual è la tassazione degli atti notarili a carico delle società telefoniche per la gestione di Stazioni Radio Base di telefonia mobile?

Le antenne per telefonia mobile nel nostro territorio sono sempre più diffuse e, tradizionalmente, le società telefoniche hanno gestito in locazione le stazioni radio base. Da qualche anno, tuttavia, tali società hanno avviato una campagna di investimenti per acquistare il diritto di superficie, proprietà o usufrutto delle stazioni radio base. Con tali acquisizioni, le società interessate mirano a ridurre i costi, da un lato per essere maggiormente competitive sul mercato, dall’altro per aumentare gli utili a favore degli azionisti.

Qual è il procedimento giuridico per acquisire una stazione radio base?

Le società telefoniche, al fine di acquisire uno dei sopraelencati diritti reali di una stazione radio base, devono avviare una trattativa commerciale con il proprietario dell’area e, una volta raggiunto l’accordo economico, procedere alla stipula di un atto notarile avente a oggetto, in alternativa, una compravendita del diritto di proprietà ovvero la costituzione di un diritto di superficie ovvero di usufrutto.

stazioni radio base normativa

Quali sono i fattori dai quali consegue la determinazione dell’imposta negli atti di acquisizione delle stazioni radio base?

La tassazione degli atti notarili dipende principalmente da due fattori:
1) prezzo stabilito tra le parti: il prezzo determina la base imponibile sul quale applicare le aliquote fiscali previste dalla legge;
2) censimento catastale dell’immobile: come è noto, la fiscalità negli atti immobiliari consegue al censimento catastale dell’immobile oggetto del contratto. Le stazioni radio base non sono soggette a un obbligo di accatastamento al catasto fabbricati (ne avevamo già parlato in questo articolo, il che determina un impatto sulla fiscalità degli atti notarili.

Quali sono le forme più diffuse?

Le stazioni radio base vengono installate principalmente sui seguenti immobili:
1) terreni agricoli;
2) terreni edificabili;
3) porzioni di fabbricato (esempio: un lastrico solare condominiale o di qualche impianto produttivo).

In questi beni sono installate delle stazioni radio base per la telefonia mobile e dal punto di vista catastale, generalmente, il censimento catastale avviene con una categoria in corso di definizione F/7 “infrastruttura di reti pubbliche di comunicazione” (come previsto dalla circolare AE 18/E dell’8 giugno 2017).

Qual è la corretta imposizione fiscale di questi atti?

In assenza di indicazioni specifiche (salvo qualche sporadica circolare) da parte dell’Amministrazione Finanziaria, è necessario ragionare per principi e sulla base di essi è possibile concludere che la tassazione è la seguente:

1) stazione radio base installata su un terreno agricolo: l’imposta di registro al 9% – con il minimo di euro 1.000,00 (in luogo dell’imposta ordinaria al 15%), purché sulla particella oggetto del contratto esista già la stazione radio base e sia censita al Catasto Fabbricati come categoria F/7 e al Catasto Terreni come “ente urbano”. Oltre all’imposta di registro, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50,00 ciascuna. Si precisa che questa fattispecie è sempre soggetta all’imposta di registro ed è fuori campo IVA anche nel caso l’immobile sia alienato – in proprietà, superficie o usufrutto – da una società commerciale;

2) stazione radio base installata su terreno edificabile: in questo caso, l’imposizione fiscale dipende dalla natura del soggetto cedente. Se a cedere è una persona fisica (o altro soggetto giuridico non commerciale), si applica l’imposta di registro al 9% – col minimo di euro 1.000,00 – oltre le imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50,00 ciascuna. Se a cedere, invece, è una società (o altro soggetto commerciale) si applica l’Imposta sul Valore Aggiunto al 22%, con tassativa esclusione del meccanismo di inversione contabile (c.d. reverse charge);

3) stazione radio base installata su una porzione di fabbricato attualmente censita in categoria F/7: in questo caso, considerato che la stazione radio base è censita catastalmente in una categoria catastale in corso di definizione e a prescindere dal censimento catastale della restante parte del fabbricato (abitativo o strumentale), si possono manifestare i due casi visti nei terreni edificabili ossia se a cedere è una persona fisica (o altro soggetto giuridico non commerciale), si applica l’imposta di registro al 9% – col minimo di euro 1.000,00 – oltre le imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50,00 ciascuna. Se a cedere, invece, è una società (o altro soggetto commerciale) si applica l’Imposta sul Valore Aggiunto al 22%, con tassativa esclusione del meccanismo di inversione contabile (c.d. reverse charge).

Quaglio o non quaglio? Ecco il conguaglio

Una delle attività più complesse dal punto di vista del lavoro del notaio è la preparazione degli atti di divisione. E il notaio non è il solo soggetto coinvolto professionalmente nella vicenda: prima di lui spesso se ne occupa il tecnico di fiducia delle parti.

Le difficoltà non mancano. Fratelli che non vanno d’accordo tra loro, immobili difficilmente divisibili, beni che hanno situazioni diverse l’uno rispetto all’altro, sia in relazione allo stato di manutenzione, sia in riferimento alla posizione. Tutto questo contribuisce ad alimentare infinite discussioni su quale sia il valore del singolo bene, sull’individuazione del destinatario, sulla corretta distribuzione degli assegni divisionali destinati a ciascuna delle parti.

Talvolta (ma non infrequentemente) si impiegano anni per giungere a un compromesso accettabile, per trovare finalmente un assetto di interessi che soddisfi, quantomeno in misura tale da far giungere a una firma conclusiva, gli interessi e le aspettative di tutti. Ecco allora che, portata con fatica la pratica sul tavolo del notaio, parte un altro round di rompicapi.
Se Giulia, Paolo e Giovanni si sono accordati perché alla prima venga assegnato l’appartamento a Milano, al secondo il terreno edificabile a Lecco e all’ultimo il complesso di rustici e stalle con annessi terreni agricoli e boschi e i fratelli si sono intesi nel senso che questi tre lotti divisionali abbiano un valore eguale, poniamo 100 per ciascun lotto, la cosa sembrerebbe, a prima vista, semplice. E invece no.

Una cosa sono i valori sui quali le parti si sono accordate. Un’altra cosa sono invece i valori che l’Agenzia delle Entrate ritiene fiscalmente accettabili. Tutti noi (o quasi) sappiamo che, anche quando andiamo a comprare casa un conto è il prezzo, un altro il valore fiscale del bene sul quale paghiamo le imposte.
Nel caso della divisione il discorso è analogo: bisogna calcolare il valore fiscale dei beni in relazione alla categoria catastale. Nell’esempio fatto tuttavia questo non è possibile per tutti i beni coinvolti nell’operazione. Per il terreno edificabile non ci sono indicazioni “standard” inoppugnabili. Così anche per i boschi. Per le baite e le stalle la cosa si complica, in quanto occorre comprendere se le stesse sono di pertinenza rispetto ai boschi o sono questi ad essere di pertinenza rispetto alle baite.

Perché parliamo di questo aspetto? Esso rileva in primo luogo ai fini della determinazione delle imposte da pagare in conseguenza del perfezionamento dell’atto divisionale.
In parole povere: se tre fratelli sono proprietari in pari misura dei beni che si dividono e ciascuno di loro ne prende esattamente la terza parte, si applica un’imposta molto “mite”. Se invece su un valore complessivo della massa da dividere di 300 Giulia ne prende 150, è come se, oltre ai 100 che le competevano, i fratelli gliene “vendessero” 50, pari al valore che ad essi non viene assegnato. Per il fisco questo significa colpire il trasferimento di valore pari a 50 con un’imposta circa 10 volte superiore.

Ecco perché è difficile preparare una divisione: non è solo una questione di accordo tra le parti, ma anche di scrupolosa e attenta messa a punto dei valori dei lotti divisionali ai fini fiscali. La differenza di valore tra la quota alla quale avrebbe diritto ciascuno dei condividenti e quella concretamente assegnata da luogo al pagamento di conguagli.

Il conguaglio è precisamente la somma di denaro che il condividente apporzionato con beni di valore maggiore deve corrispondere agli altri condividenti che ne prendono di meno. Non basta ancora: prima del 2006 spesso tra parenti questi conguagli erano solo “sulla carta”. Nella realtà poi non venivano pagati, in quanto le assegnazioni dei beni intervenivano di comune accordo. Dopo l’entrata in vigore della legislazione sull’antiriciclaggio e sul tracciamento degli strumenti di pagamento questo non risulta più possibile: i conguagli devono risultare in concreto “tracciati” mediante bonifici, assegni o altro. Come è evidente, il tutto si concreta in una ancora maggiore complessità che viene a gravare la posizione di chi, in fondo, non desidera altro se non sistemare le cose di famiglia.

Conto corrente familiare? La pianificazione del patrimonio di famiglia nel passaggio generazionale

diritto societario“Tanto più notaio, tanto meno giudice”. Queste sono le parole con le quali un famosissimo giurista, Francesco Carnelutti, colse l’essenza della professione notarile. Compito del notaio è quello di comprendere, interpretare le volontà di coloro che si rivolgono a lui, spiegare la portata e le conseguenze delle norme giuridiche e suggerire alle persone le soluzioni conformi allo scopo che esse intendono raggiungere nel rispetto delle leggi.

Uno dei campi applicativi più delicati dell’operato notarile è quello della pianificazione del passaggio dei beni di famiglia da genitori a figli. Gli Italiani hanno sempre avuto una forte vocazione al risparmio, appena attenuata dalle pulsioni consumistiche degli ultimi decenni. È stato così possibile per molte famiglie accantonare nel tempo una quota di risparmio che per lo più è stata indirizzata nel settore immobiliare. Non importa la “dimensione”di questi patrimoni. Si va dal piccolo appartamento pagato con il duro lavoro di tutta la vita fino alle grandi fortune costituite da beni di diversa natura: ciò che conta è la funzione di questi risparmi e la destinazione degli stessi. A torto o a ragione v’è ancora chi crede che sia una buona cosa destinare ai propri figli i frutti di queste fatiche, aiutandoli in un contesto socio-economico certamente non favorevole. Se ho un figlio soltanto non c’è problema. Certamente non è possibile fare ingiustizie. Le questioni invece sorgono naturalmente quando i figli sono più di uno. Quante volte abbiamo sentito dire ad un padre o ad una madre, rivolgendosi ai figli: “se dovete litigare piuttosto lascio tutto al primo che passa per strada”? Si può ben affermare che nessun genitore sia felice di sapere che il risultato del proprio impegno, lungi dall’essere messo a profitto, finisca per alimentare tra i fratelli rancori, rivalse o semplicemente l’idea magari inespressa di essere stato “trattato peggio” dell’altro fratello.

Il notaio può essere di grande aiuto nella pianificazione del trasferimento generazionale della ricchezza familiare. Anzitutto è dotato della competenza per comprendere e far comprendere la portata di situazioni che vengono percepite ambiguamente da chi non sia dotato delle competenze giuridiche appropriate. Spesso i genitori compiono atti di varia natura intesi ad aiutare i figli secondo il bisogno di ciascuno, per lo più senza ponderare le conseguenze nel lungo periodo. Si pensi alla madre che abbia aiutato il figlio ad acquistare l’appartamento erogando direttamente al venditore una parte del prezzo pagato, al padre che abbia agevolato due fratelli facendoli “entrare” nell’attività d’impresa pian piano lasciandola nelle loro mani mentre la figlia sia rimasta estranea a tutto questo. È chiaro come tutto questo sia fatto a fin di bene: ma siamo sicuri che i fratelli possano andare d’accordo anche quando un domani i genitori non ci siano più? Purtroppo la risposta è negativa. L’esperienza insegna come il “non detto”, come il fatto di affrontare le evenienze della vita in maniera casuale, facendovi fronte senza un piano preciso, senza una linea di condotta rigorosa e, soprattutto, condivisa con tutta la famiglia sia spesso fonte di risentimenti, litigi e, di fatto, rovini le buone intenzioni di genitori affettuosi, ma malaccorti nella gestione di una questione assai delicata.

E il notaio? In tutto ciò può essere di grande aiuto. In primo luogo ha le competenze per spiegare il significato di “gesti economici” compiuti dai genitori in favore dei figli senza un’adeguata riflessione sulle conseguenze giuridiche future. Si pensi agli esempi più sopra delineati. La mamma che paga in parte il prezzo dell’appartamento acquistato dal figlio pone in essere un “adempimento di terzo”, figura giuridica presa in considerazione dall’art.1180 codice civile e che vale come vera e propria donazione (anche se indiretta) in acconto rispetto alla quota di legittima che un domani spetterà al figlio. Il padre che agevola i fratelli in fatto cedendo loro l’azienda compie un atto di liberalità in un certo senso analogo, anche se è molto più complesso calcolare il valore del beneficio, dal momento che l’azienda è formata anche dall’avviamento che può essere incrementato dal lavoro dei fratelli che vi lavorano.

Dopo la spiegazione viene la parte operativa: il notaio è il professionista idealmente destinato a consigliare le parti sul modo migliore di assicurare il passaggio generazionale della ricchezza di famiglia garantendo la trasparenza delle soluzioni a protezione dell’equilibrio familiare. Uno degli strumenti che l’esperienza ha insegnato essere utile per conseguire questo risultato è l’elaborazione di un vero e proprio “conto corrente familiare”. Con questa locuzione non si intende alludere ad un istituto giuridico codificato, ma ad un metodo operativo messo a punto per calcolare il valore economico delle attribuzioni effettuate dai genitori ai figli. Tutto questo allo scopo di agevolare il raggiungimento della consapevolezza della portata delle disposizioni a beneficio dei componenti della famiglia e nel pieno accordo di tutti. Insomma: più notaio, meno giudice.

L’agibilità nei trasferimenti immobiliari

persone attoL’acquirente di una abitazione si aspetta che l’immobile individuato sia abitabile e salubre ed è per questo che in sede di trattativa commerciale va approfondita la tematica della presenza o meno della segnalazione certificata di agibilità, per evitare spiacevoli sorprese dopo l’atto di compravendita.

Cos’è la segnalazione certificata di agibilità?

La segnalazione certificata di agibilità accerta, secondo la normativa tempo per tempo vigente, la sussistenza nell’immobile delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato all’ufficio tecnico comunale (art. 24 D.P.R. 380/2001).

L’agibilità nel tempo

Dal 1° gennaio 2016, l’agibilità è attestata da un professionista a mezzo della segnalazione certificata di agibilità. Differentemente dal passato, è il professionista che si assume la responsabilità che l’immobile abbia i requisiti previsti dalla legge.

Dal 30 giugno 2003 al 31 dicembre 2015, l’agibilità era rilasciata, entro 30 giorni dalla ricezione della domanda, a cura del responsabile del competente ufficio comunale, previo esame del relativo incartamento e previo eventuale controllo dell’immobile. Nel caso di mancato rilascio dell’agibilità nei termini previsti senza alcuna richiesta del Comune, la certificazione si riteneva compiuta con il silenzio assenso (30 giorni nel caso di presenza del parere dell’azienda sanitaria locale; 60 giorni in caso di autodichiarazione).

In data anteriore al 30 giugno 2003, si doveva fare riferimento al testo unico in materia sanitaria, il R.D. 27 luglio 1934, n. 1265, che ha introdotto l’autorizzazione di abitabilità, con una funzione meramente sanitaria e non anche edilizia (all’epoca, infatti, non esisteva ancora il concetto di licenza edilizia). Successivamente, la materia venne via via riformata e nello specifico è stata oggetto di revisione per il tramite:

  • della legge Ponte (L. 765/1967) con cui si introdusse la distinzione (oggi non più in vigore) tra agibilità, relativa agli immobili non residenziali, e abitabilità relativa ai beni immobili abitativi;
  • della L. 46/1990, relativa alla conformità degli impianti, grazie alla quale il certificato di agibilità/abitabilità venne condizionato al deposito delle dichiarazioni di conformità degli impianti o del loro collaudo;
  • del D.P.R. 425/1994 che inserì l’obbligo, per le costruzioni di nuove case o nel caso di ristrutturazione maggiore, di allegare alla domanda di abitabilità ulteriore documentazione (e precisamente il collaudo statico relativo al cemento armato, l’accatastamento dell’immobile, dichiarazione di avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti, nonché la dichiarazione del diretto dei lavori della conformità dell’opera al progetto depositato in comune);

Successivamente, il D.P.R. 380/2001 soppresse la dualità tra agibilità/abitabilità e i termini vennero assorbiti nel certificato di agibilità, da rilasciarsi come sopra meglio descritto.

L’attuale disciplina dell’agibilità degli edifici

Al fine di attestare l’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori dell’edificio, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività (o ancora, i loro successori o aventi causa), devono presentare allo sportello unico per l’edilizia, la segnalazione certificata per le nuove costruzioni e anche in caso di ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali. Ed invero, la segnalazione certificata di agibilità può essere anche parziale.

Ai sensi dell’art. 24, D.P.R. 380/2001, la segnalazione certificata di agibilità va presentata unitamente alla seguente documentazione:

  • attestazione del direttore dei lavori che assevera la sussistenza delle condizioni di legge;
  • certificato di collaudo statico;
  • dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
  • l’accatastamento dell’immobile;
  • dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni previste dalla legge.

Dopo la presentazione della segnalazione certificata di agibilità, il fabbricato può essere utilizzato, con una dovuta precisazione: l’ottenimento della documentazione in oggetto non inibisce all’autorità pubblica di emettere una dichiarazione di inagibilità.

Quali sono le garanzie che dare il venditore in sede di compravendita di un fabbricato?

Generalmente, in sede di atto di compravendita, il venditore garantisce l’acquirente sulla presenza dell’agibilità.

In questo caso il venditore, a seconda dell’anno di costruzione dell’immobile, consegna all’acquirente il certificato di abitabilità/agibilità.

Nel caso di agibilità formata per silenzio assenso, verrà consegnata la copia attestante la presentazione della domanda presso il competente ufficio (solitamente portante la data e il protocollo comprovante l’avvenuto deposito), unitamente agli allegati previsti dalla legge tempo per tempo vigente.In tal caso l’acquirente dovrà, altresì, dichiarare che non sono stati emessi provvedimenti di sospensione o diniego.

Qualora sia stata presentata la segnalazione certificata di agibilità, il venditore consegnerà la copia all’acquirente sempre unitamente ai relativi allegati. In questa ipotesi, il deposito presso il competente ufficio comunale viene comprovato mediante esibizione della ricevuta di avvenuta consegna del messaggio di posta elettronica certificata.

È possibile vendere il fabbricato senza la documentazione comprovante l’agibilità?

Il nostro paese si caratterizza per avere un cospicuo patrimonio immobiliare di vecchia o vecchissima costruzione, molto spesso realizzato in epoche ove era assente la normativa edilizia.

Tali edifici possono essere privi di incartamenti comprovanti l’agibilità o, ancora, la documentazione è presente ma non reperibile ovvero reperibile ma solo con grande difficoltà.

In queste ipotesi il venditore potrà comunque vendere il suo fabbricato, garantendo all’acquirente che l’immobile sia idoneo all’uso per il quale è destinato. In ogni caso, in siffatta ipotesi, l’acquirente potrà contare su una tutela risarcitoria in caso di dichiarazione del venditore mendace o semplicemente errata.

Per evitare contenziosi, il notaio dovrà far risultare tale garanzia del venditore in modo espresso e l’acquirente dovrà, a sua volta, accettare in modo esplicito tale condizione di vendita.

È possibile vendere il fabbricato privi dei requisiti di agibilità?

La normativa vigente non impedisce di trasferire la proprietà di un fabbricato in assenza dell’agibilità e, coerentemente, la giurisprudenza non ha mai affermato la nullità di un atto di compravendita di un immobile privo dei requisiti previsti dalla legge. Il tutto, quindi, si deve risolvere dal lato squisitamente privatistico.

In altri termini, il venditore non deve celare all’acquirente il fatto che il fabbricato sia inagibile, in quanto se ciò avvenisse l’acquirente potrebbe chiedere la risoluzione del contratto per aliud pro alio, oltre alla richiesta del risarcimento del danno subito.

Il bene non agibile, quindi, deve considerarsi commerciabile purché l’acquirente sia consapevole di cosa sta comprando. Ad esempio, l’acquirente potrebbe essere comunque interessato ad acquistare un bene non agibile in quanto ha in programma una ristrutturazione maggiore che si deve, per legge, concludere con la presentazione di una segnalazione certificata di eredità.

Anche in tal caso, è necessaria una clausola espressa nell’atto notarile di compravendita che faccia emergere la piena consapevolezza delle Parti comparenti.

Le cose da sapere prima di comprare casa

L’acquisto di una casa rappresenta un evento delicato e fonte di grande riflessione  per una famiglia perché comporta anche un investimento finanziario importante; è quindi davvero importante documentarsi per poter scoprire tutte le cose da sapere prima di comprare casa. 

Cosa valutare prima di scegliere l’immobile?

Prima di comprare casa è necessario valutare le proprie esigenze. In particolare, vanno tenuti in considerazione:

  • il luogo ove acquistare l’immobile: è comodo rispetto ad un supermercato? È pratico rispetto alle scuole dei bambini o al posto di lavoro? è una zona che si sta deprezzando o con aspettative di crescita? i mezzi pubblici sono facilmente raggiungibili?
  • gli spazi (interni ed esterni) necessari, con l’accortezza di essere lungimiranti tenendo in debito conto non solo le esigenze immediate bensì anche quelle a medio/lungo termine. Di quante stanze si ha o si avrà in futuro bisogno? uno o due bagni? può essere comodo un terrazzo o un balcone? l’abitazione dispone di una cantina o di un solaio? Serviranno più box auto?

Trattativa privata o agenzia immobiliare?

Una volta opportunamente ponderate le proprie esigenze, è necessario cercare l’immobile e da subito ci si renderà conto che trovare l’abitazione dei propri sogni non è facile.

Da una trattativa privata si consegue il vantaggio di risparmiare le commissioni di agenzia e oggi l’incontro tra domanda e offerta è facilitato da numerose piattaforme internet dedicate al settore immobiliare.

Tuttavia, la trattativa privata nasconde numerose insidie in quanto, in tale modalità, non si può fare affidamento su alcun soggetto terzo in grado di svolgere un controllo preventivo sull’immobile. Eventuali sorprese non gradite verranno scoperte solo nella fase finale, a trattativa conclusa, in sede di rogito notarile.

Inoltre, non vanno sottovalutati i numerosi adempimenti formali da svolgere per l’acquisto di una casa e non sempre le persone coinvolte hanno le informazioni necessarie per muoversi con disinvoltura in un settore così complesso.

Per questo motivo è opportuno affidarsi ad un’agenzia immobiliare che sia d’aiuto nella valutazione delle proprie esigenze e in una scelta dell’immobile più adatto alle proprie necessità .

Un buon agente immobiliare non solo aiuta l’acquirente ad ottenere il giusto prezzo ma può anche coadiuvare le parti mediante una prima analisi documentale dell’immobile per verificare la presenza di questioni macroscopiche che possano pregiudicarne l’acquisto.

L’abitazione ha la conformità catastale ed edilizia?

Una volta scelta l’abitazione sono fondamentali molteplici verifiche documentali. La legge impone infatti che, in sede di trasferimento, l’immobile abbia la conformità sia catastale sia edilizia.

Un immobile ha la conformità catastale quando i dati catastali e la planimetria depositata in catasto risultano conformi allo stato di fatto: in altre termini, il disegno planimetrico deve riprodurre fedelmente la disposizione di muri, finestre, vedute e porte.

La conformità edilizia, invece, si può ritenere sussistente quando lo stato di fatto corrisponde al titolo edilizio e al progetto depositato in Comune per ottenere il permesso di costruire.

Se si rilevano delle difformità urbanistiche, va incaricato un tecnico che provveda ad effettuare una sanatoria che sani eventuali abusi edilizi e dalla quale consegua il deposito di una planimetria aggiornata: le spese, salvo diverso accordo, competono al venditore.

Il bene è dotato di un attestato di prestazione energetica?

Il venditore deve dotare l’acquirente, fin dall’inizio delle trattative, dell’attestato di prestazione energetica. Detto documento informa l’acquirente sul rendimento energetico dell’abitazione: le categorie vanno dalla G (la più scadente) alla A (la più performante). La categoria A, a sua volta, si suddivide in A1, A2, A3 e A4 (quest’ultima rappresenta l’eccellenza).

Da una buona categoria energetica non consegue solo un risparmio di spesa nei consumi energetici bensì anche un maggior comfort dell’abitazione: calda d’inverno e fresca d’estate.

Il certificato di agibilità[1] è indispensabile per comprare casa?

Il certificato di agibilità attesta che l’abitazione ha le necessarie condizioni “di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici”.  A livello burocratico non è indispensabile per il rogito del notarile; tuttavia, se il documento fosse reperibile facilmente è opportuno ottenerlo dalla parte venditrice.

Vi possono essere diverse difficoltà ad ottenere tale attestazione per le seguenti ragioni:

  • nel caso di immobile nuovo, l’agibilità si forma per silenzio assenso e, quindi, non si abbisogna di un documento formale: in questi casi il costruttore – o l’avente causa – può produrre la segnalazione certificata per l’agibilità portante il numero di protocollo che certifica il deposito presso l’ufficio tecnico del comune;
  • nel caso di immobile piuttosto vetusto, trovare la relativa documentazione può essere difficoltoso: la ricerca va fatta presso l’ufficio tecnico del Comune ove si trova l’immobile (nei comuni più grandi, l’Ente competente può riservarsi anche molto tempo prima di dare risposta).

In caso di impossibilità a ritrovare il documento è importante che l’acquirente pretenda dal venditore una specifica garanzia la quale garantisca che l’immobile sia idoneo all’uso per il quale è destinato. Tale garanzia deve puntualmente essere riportata nell’atto di compravendita.

Gli impianti idraulici ed elettrici sono conformi?

Ancora, durante la fase di scelta di un immobile da acquistare, costituisce buona regola quella di controllare se gli impianti idraulici ed elettrici siano conformi alle norme vigenti al momento in cui questi sono stati installati.

La cosa ottimale è ottenere dal venditore, se disponibili, le relative certificazioni rilasciate dagli installatori.

L’immobile è pregiudicato da gravami pregiudizievoli?

Verificare il catasto, l’edilizia e lo stato di fatto non è ancora sufficiente per considerare privo di rischi l’acquisto.

L’immobile deve essere sano anche dal punto di vista giuridico: va verificato se l’immobile ha gravami pregiudizievoli quali ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali o altri pesi che possano pregiudicare l’acquisto dell’immobile.

Nel caso vi siano pregiudizievoli di questo tipo non datevi per vinti: affidatevi a professionisti competenti per farvi aiutare a risolvere il problema.

Quante sono le spese condominiali? sono regolarmente pagate?

Nel caso di abitazioni in condominio, prima di chiudere la trattativa, è importante informarsi sullo stato dei pagamenti relativi alle spese condominiali. Le spese condominiali, infatti, possono essere anche di ingente importo e incidere considerevolmente sul bilancio familiare.

Prendere contatto con l’amministratore di condominio è auspicabile non solo per informarsi sull’ammontare delle spese pregresse e ancora eventualmente da versarsi a favore del condominio ma anche per “indagare” se il venditore è in regola con tali oneri. Non va dimenticato, infatti, che l’acquirente risponde solidalmente col venditore delle spese condominiali, anche antecedenti l’acquisto, limitatamente all’esercizio in corso e a quello precedente.

Infine, se sono state deliberate dal condominio delle opere straordinarie, l’acquirente deve farsi garantire che queste, nonostante la compravendita, rimangano a carico del venditore.

La scelta del notaio

Il notaio può essere scelto liberamente dalle parti senza che soggetti terzi possano imporre “il loro notaio di fiducia”. Generalmente la scelta del notaio compete all’acquirente, in quanto ne sostiene i costi.

Non è raro che il notaio venga scelto congiuntamente dalle parti in quanto, per definizione, il notaio deve essere super partes.

I costi del trasferimento immobiliare

La maggior parte dei compratori non si informa sui rilevanti costi del trasferimento immobiliare. Questi costi possono incidere considerevolmente sull’investimento programmato quindi assumere le adeguate informazioni permette di evitare sgradevoli sorprese.

Le spese più comuni possono essere, a titolo esemplificativo, di seguito riassunte:

  • le commissioni di mediazione, che incidono mediamente per il tre per cento del prezzo;
  • le imposte sui trasferimenti immobiliari sono rilevanti e non sono sempre uguali: per maggiori informazioni clicca qui;
  • in caso di mutuo vi sono le spese di perizia, d’istruttoria e d’imposta sostitutiva;
  • l’onorario del notaio: per leggere e capire un preventivo notarile informati qui.

Nel preventivare i costi non vanno dimenticate le somme necessarie per gli arredi e per gli imprevisti: non fatevi trovare impreparati!

Quali sono le altre questioni da non sottovalutare?

  1. Devi fare un mutuo bancario per finanziare il tuo acquisto? informati quiqui;
  2. In sede di contrattazione preliminare, sai distinguere consapevolmente tra caparra e acconto? informati qui;
  3. L’abitazione ha una provenienza donativa? informati qui;
  4. Hai i requisiti per chiedere l’agevolazione prima casa? informati qui;
  5. Hai diritto al credito di imposta prima casa? informati qui e qui;
  6. Devi acquistare una casa su carta? informa qui e qui;
  7. Intendi avvalerti della c.d. disciplina del deposito del prezzo? informati qui.

[1] In passato denominata “abitabilità”.

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