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Estinzione anticipata di un mutuo

I debitori hanno la facoltà di estinguere anticipatamente il proprio mutuo prima della scadenza prevista dal contratto. Il rimborso anticipato può essere totale o parziale.

Ci sono costi da sostenere per l’anticipata estinzione?

La regola generale dispone che il contratto debba prevedere un compenso omnicomprensivo, a carico del mutuatario, e il favore della banca per l’estinzione anticipata. Generalmente il compenso viene calcolato in percentuale, dall’1% al 3% dell’importo che si intendere restituire anticipatamente alla banca.

estinzione anticipata mutuo

Ci sono casi di estinzione anticipata del mutuo gratuiti?

La legge dispone che non possono essere previsti compensi o penali a fronte di un’anticipata estinzione di un mutuo destinato all’acquisto, ovvero alla ristrutturazione, di unità immobiliari abitative destinate a essere l’abitazione del mutuatario ovvero destinate allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.

Come si richiede l’estinzione anticipata del mutuo?

L’estinzione anticipata del mutuo si richiede alla propria banca, generalmente in forma scritta. L’esecuzione anticipata dell’estinzione, totale o parziale che sia, avviene nei normali tempi bancari.
La banca concede l’estinzione del mutuo purché i pagamenti delle rate siano regolari senza arretrati e purché vengano pagati gli interessi dovuti sino al giorno dell’esecuzione dell’operazione. I principali operatori di mercato non eseguono l’operazione il giorno in cui scade la rata del mutuo.

Cosa accade quando si estingue totalmente il mutuo?

L’estinzione completa del mutuo comporta il venir meno del rapporto obbligatorio in quanto la banca mutuante viene totalmente soddisfatta.
Il debitore in questo caso risparmia gli interessi ancora dovuti alla banca, rispetto al periodo di godimento del denaro programmato e non goduto. Nel caso il mutuo sia garantito da ipoteca, la banca invia ai Registri Immobiliari una comunicazione di estinzione del credito che è assimilabile a una cancellazione di ipoteca. Questa comunicazione avviene gratuitamente e senza oneri a carico del mutuatario.
Resta inteso che il mutuatario può scegliere di cancellare l’ipoteca a mezzo di un atto notarile a proprie spese; tale modalità nella prassi è di fatto non più usata.

Cosa accade quando si estingue parzialmente il mutuo?

Il debitore ha facoltà di estinguere il mutuo anche parzialmente restituendo anticipatamente alla banca un importo inferiore rispetto al capitale residuo ancora dovuto. L’estinzione parziale anticipata comporta la riduzione dell’importo di ogni singola rata residua (al netto di rialzi dovuti in caso di tasso variabile) e non dà luogo a una riduzione del numero delle rate.

La sorte di eventuali contratti assicurativi

Il mutuatario, talvolta, sottoscrive assicurazioni di varia natura legate al mutuo e in determinati casi il pagamento di queste assicurazioni avviene anticipatamente per tutto il periodo di ammortamento del mutuo programmato. In questi casi il mutuatario che estingue anticipatamente il mutuo ha diritto a farsi restituire i premi assicurativi relativi al periodo non goduto.

Quando conviene l’estinzione anticipata?

In termini meramente economici, l’estinzione parziale conviene durante i primi anni del mutuo in quanto, generalmente, i tassi di interesse sono alla “francese”. I tassi di interesse alla francese prevedono che la rata sia destinata per una parte al pagamento del capitale e per l’altra parte al pagamento degli interessi. La parte destinata al pagamento degli interessi durante l’ammortamento è decrescente, mentre la parte destinata al pagamento del capitale durante l’ammortamento è crescente.
In altre termini, considerato che nei primi anni di ammortamento del mutuo si paga la maggior parte degli interessi è proprio in questo periodo che si può massimizzare il maggior risparmio in caso di anticipata estinzione.

Va, tuttavia, considerato che in un periodo storico come questo ove i tassi sono molto bassi, in termini finanziari, può essere opportuno destinare i propri denari in investimenti che possano determinare un rendimento maggiore rispetto al risparmio che si otterrebbe dall’estinzione anticipata del mutuo. Questi aspetti sono delicati da affrontare e non privi di rischi, per questo motivo è opportuno affidarsi al consiglio di un consulente finanziario abilitato.

Decreto semplificazioni 16 luglio 2020: tutte le novità riguardanti l’urbanistica

Con il D.L. 16 luglio 2020, n. 76 ha visto la luce l’agognato provvedimento governativo sulle semplificazioni: in questo Decreto Legge trova spazio anche la materia edilizia poiché l’articolo 10 dichiara espressamente di avere come scopo quello di semplificare e accelerare le procedure edilizie, riducendo gli oneri a carico di imprese e cittadini, assicurare la qualificazione e il recupero del patrimonio edilizio esistente finanche lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana.

urbanistica decreto legge 2020

Attività edilizia libera

L’attività edilizia libera si amplia ricomprendendo ora anche le opere stagionali, con semplice comunicazione al Comune, con l’accortezza che devono essere rimosse entro il termine di 180 giorni, comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio dei manufatti.

Interventi di ristrutturazione edilizia soggetti a permesso di costruire

Sono sottoposti al rilascio del permesso di costruire tutti gli interventi avente a oggetto la ristrutturazione edilizia finalizzati a realizzare una consistenza immobiliare – in tutto o in parte – diversa dalla situazione preesistente all’intervento nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici. Si precisa che ora la c.d. “modifica ai prospetti” rientra ora nella manutenzione straordinaria con la precisazione che detti interventi devono essere legittimamente realizzati per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso senza pregiudizio per il decoro architettonico dell’edificio e a patto che l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non riguardi immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42.
Nell’ambito della ristrutturazione sono ricompresi anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla vigente normativa antisismica e per l’applicazione della normativa sull’accessibilità nonché per procedere all’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.
Rientrano nel novero della ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. È bene precisare che in riferimento ai beni sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs n. 42 del 2004, ogni intervento di demolizione e ricostruzione nonché gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti sono considerati come ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

Deroghe ai limiti di distanza tra fabbricati

Nell’ambito delle deroghe ai limiti di distanza tra fabbricati, si ampliano le possibilità di intervento: in ogni caso di intervento che preveda la demolizione e la conseguente ricostruzione, anche per il caso in cui le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedìme ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è consentita qualora vengano rispettate le distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti.

Regime delle tolleranze

Il decreto è intervenuto anche sul tema delle tolleranze edilizie, rilevante in sede di verifica dell’agibilità. Il mancato rispetto delle tolleranze e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia a patto che sia contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
Al dì fuori di questi casi, limitatamente agli immobili non sottoposti al vincolo di cui al D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, le irregolarità geometriche e le modifiche delle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione degli impianti e opere interne eseguite durante i lavori previsti dal titolo edilizio, sono tollerate a patto che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Interventi subordinati a permesso di costruire

È previsto che gli interventi di ristrutturazione edilizia siano sottoposti al permesso di costruire qualora portino alla realizzazione di un organismo edilizio – in tutto o in parte – diverso dal precedente nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici.
Quanto al permesso di costruire, la richiesta in deroga è ammessa anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia fatta salva la previa deliberazione del Consiglio Comunale che ne attesta l’interesse pubblico. 
Riguardo agli insediamenti commerciali rimane fermo il disposto dell’art. 31, comma 2, D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla L. 22 dicembre 2011, n. 214.

Silenzio – assenso

Al fine di limitare ogni possibile incertezza derivante dall’inerzia che spesso affligge i procedimenti della PA, in merito ai quali non sono intervenuti i necessari atti di assenso è previsto un meccanismo finalizzato a garantire maggiori certezze: sono fatti salvi gli effetti prodotti dal silenzio ma lo sportello unico per l’edilizia è tenuto a rilasciare – anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato – un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento a patto che non vi sia richiesta di integrazione documentale, istruttorie non ancora evase ovvero provvedimenti di diniego. Qualora si verificasse una di queste tre condizioni, nello stesso termine, lo sportello comunicherà all’interessato che tali atti sono intervenuti.

Proroga dei termini di inizio e fine lavori

In riferimento ai permessi di costruire – rilasciati o formatisi per silenzio-assenso fino alla data del 31 dicembre 2020 – i termini di inizio e fine lavori indicati nel Permesso di Costruire possono essere prorogati fino a tre anni.
L’interessato, per poter beneficiare di detta proroga, deve presentare una semplice comunicazione prima della scadenza del termine.

Documentazione per desumere lo stato legittimo degli immobili

Lo stato legittimo di un immobile è quello risultante dal titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio. Per tutti gli immobili costruiti in epoca antecedente l’obbligo del titolo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti; per tutti i casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia, si applicherà la medesima disposizione.

Agevolazioni fiscali

Per agevolare gli interventi edilizi, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore del 20% rispetto a quello previsto dalle tabelle parametriche regionali. I comuni hanno la facoltà di deliberare ulteriori riduzioni del contributo di costruzione, fino alla completa esenzione dallo stesso.

Economia familiare: consigli per capire se la rata del mutuo è sostenibile

La sostenibilità del mutuo e, di conseguenza, la percentuale di stipendio da destinare alla rata del mutuo è un argomento sempre attuale. Quotidianamente i notai associati di Officina Notarile stipulano mutui bancari ipotecari che aiutano giovani coppie a coronare il sogno di avere una casa di proprietà per la propria famiglia; il mutuo consente di aumentare nell’immediato la capacità di spesa in quanto permette l’acquisto di un’abitazione che in altro modo non sarebbe possibile fare, ma prima di fare il grande passo è bene capire se la rata del mutuo è sostenibile per le proprie finanze.

rata mutuo sostenibile

Cos’è in sostanza un mutuo?

Il mutuo è un debito che dà luogo a un obbligo di restituzione di denaro a favore della banca creditrice a lungo termine. Tale futuro esborso di denaro comprime la capacità di spesa futura della famiglia per un periodo duraturo nel tempo. Per questo motivo la sottoscrizione di un mutuo non deve essere presa “sotto gamba”, bensì deve essere opportunamente ponderata al fine di evitare rischi finanziari in futuro.

Il piano di sostenibilità finanziaria: rata mutuo sostenibile

Prima di assumere l’obbligo di pagare un mutuo (di dieci, venti o trenta anni) è necessario fare un piano di sostenibilità finanziaria e capire se il nucleo familiare può sostenere un peso economico con costanza per un periodo così lungo di tempo. Come sostenuto in altri contributi editoriali, l’indebitamento complessivo non deve incidere per più di un terzo del reddito familiare.

Il bilancio familiare

Questi principi ci consentono di affrontare i motivi per cui si rende necessario adottare in famiglia un bilancio familiare come se fosse una piccola azienda che ha uno stato patrimoniale e un conto economico.
Lo stato patrimoniale è la fotografia del nostro complessivo patrimonio in un determinato momento storico: da qui possiamo catalogare il nostro attivo che solitamente consta della casa di abitazione e i suoi arredi, l’auto e dei rapporti bancari.
Il conto economico, invece, è il documento che mette in contrapposizione le uscite e le entrate della famiglia in un determinato periodo di tempo (mensile o annuale).

Rata mutuo sostenibile: misura le tue entrate e le tue uscite

La famiglia diligente, per calcolare se effettivamente il debito è sostenibile (e in generale per valutare la sostenibilità dello stile di vita adottato), dovrà misurare alla fine dell’anno (e di ogni mese) se i conti siano in positivo ovvero in pareggio o in negativo. Un risultato negativo rappresenta un sintomo che dà prova di una patologia nella gestione del denaro e in questi casi vanno assunti dei correttivi.
Al fine di essere diligenti e di trovare un metodo che ci possa aiutare nel tenere ordine nella gestione finanziaria di famiglia, possiamo avvalerci di alcuni basilari principi. Avere un archivio dei costi effettuati in passato ci può aiutare a ricostruire un completo quadro delle spese attuali che la famiglia deve e dovrà sostenere. Infatti, va considerato che le spese più importanti (esempio: vitto, alloggio e auto) sono ricorrenti e si ripetono con una cadenza tendenzialmente mensile. Lo stesso ragionamento va fatto per le nostre entrate (si pensi alla pensione ovvero allo stipendio).
In pratica, è necessario archiviare in un’apposita cartellina le ricevute di pagamento di mutuo/affitto, di utenze (gas, luce, acqua e telefono), gli scontrini di spese correnti (esempio il supermercato), le ricevute relative a manutenzioni di casa e auto, le assicurazioni e tutte le spese necessaria al sostentamento familiare. A tal fine è possibile farsi aiutare da alcune applicazioni (App), anche gratuite, che consentono di digitalizzare l’intero processo su computer o telefono.

Cataloga e classifica le tue spese

Una volta raccolte le quietanze di pagamento delle spese familiari sarà necessario catalogarle e classificarle per tipologia al fine di avere contezza da un lato delle spese ordinarie e, dall’altro, di quelle straordinarie.
Tale lavoro di catalogazione delle spese ci consente di aumentare la nostra attenzione verso il denaro e diversi studi americani (validi anche per noi italiani) sostengono che ciò determina una capacità di risparmio di denaro maggiore. È buona abitudine, infatti, accantonare il 5-10% delle entrate anche in previsione di affrontare spese impreviste (ad esempio la rottura dell’auto familiare ovvero la disfunzione di un elettrodomestico).

Conclusioni

L’attenzione nella gestione del bilancio familiare non deve essere intesa come una limitazione della propria libertà di spesa; anzi deve essere interpretata nel senso di assumere tutti i benefici di questa pratica virtuosa e nelle specifico:

  1. l’aver sempre una somma accantonata sulla quale fare affidamento in caso di necessità;
  2. poter abbattere parte dell’eventuale debito derivante dal mutuo a mezzo di rimborsi parziali e raggiungere così, più rapidamente, maggiore libertà finanziaria;
  3. “premiarci”, spendendo una parte della somma accantonata per farci un regalo!

In conclusione, adottare principi di finanza familiare è un’abitudine saggia che ci consentirà di vivere il nostro quotidiano con maggior sicurezza e serenità.

Coefficienti del diritto di usufrutto/uso/abitazione a termine per il 2021

Calcolo usufrutto a termine: quali sono i coefficienti del diritto di usufrutto/uso/abitazione a termine per il 2021?
(dal 1° gennaio 2021 il tasso di interesse legale è pari allo 0,01%)

Durata in anni Valore usufrutto uso abitazione (%) Valore nuda proprietà  (%)   Durata in anni Valore usufrutto uso abitazione (%) Valore nuda proprietà (%)
1 0,01 99,99 46 0,46 99,54
2 0,02 99,98 47 0,47 99,53
3 0,03 99,97 48 0,48 99,52
4 0,04 99,96 49 0,49 99,51
5 0,05 99,95 50 0,50 99,50
6 0,06 99,94 51 0,51 99,49
7 0,07 99,93 52 0,52  99,48
8 0,08 99,92 53 0,53 99,47
9 0,09 99,91 54 0,54 99,46
10 0,10 99,90 55 0,55 99,45
11 0,11 99,89 56 0,56 99,44
12 0,12 99,88 57 0,57 99,43
13 0,13 99,87 58 0,58 99,42
14 0,14 99,86 59 0,59 99,41
15 0,15 99,85 60  0,60 99,40
16 0,16 99,84 61 0,61 99,39
17 0,17 99,83 62 0,62 99,38
18 0,18 99,82 63 0,63 99,37
19 0,19 99,81 64 0,64 99,36
20 0,20 99,80 65 0,65 99,35
21 0,21 99,79 66 0,66 99,34
22 0,22 99,78 67 0,67 99,33
23 0,23 99,77 68 0,68 99,32
24 0,24 99,76 69 0,69 99,31
25 0,25 99,75 70 0,70 99,30
26 0,26 99,74 71 0,71 99,29
27 0,27 99,73 72 0,72 99,28
28 0,28 99,72 73 0,73 99,27
29 0,29 99,71 74 0,74 99,26
30 0,30 99,70 75 0,75 99,25
31 0,31 99,69 76 0,76 99,24
32 0,32 99,68 77 0,77 99,23
33 0,33 99,67 78 0,78 99,22
34 0,34 99,66 79 0,79 99,21
35 0,35 99,65 80 0,80 99,20
36 0,36 99,64 81 0,81 99,19
37 0,37 99,63 82 0,82 99,18
38 0,38 99,62 83 0,83 99,17
39 0,39 99,61 84 0,84 99,16
40  0,40 99,60 85 0,85 99,15
41 0,41 99,59 86 0,86 99,14
42 0,42 99,58 87 0,87 99,13
43 0,43 99,57 88 0,88 99,12
44 0,44 99,56 89 0,89 99,11
45 0,45 99,55 90 0,90 99,10

 

La tabella si prefigge lo scopo di facilitare la determinazione del valore del diritto usufrutto/uso/abitazione al fine di ottenere la corretta base imponibile per pagare le imposte di registro, di donazione, di successione, ipotecaria e catastale. In particolare la tabella va utilizzata per il caso del diritto di usufrutto/uso/abitazione a termine. Il principio di fondo è che il valore del diritto di usufrutto/uso/abitazione è tanto più elevato quanto più è lungo il periodo della sua durata.

Quando possiamo usare la tabella?

La tabella va usata quando la legge consente di assumere il valore catastale come base imponibile per il calcolo dell’imposta nei seguenti atti:

  • trasferimento della proprietà con riserva del diritto usufrutto/uso/abitazione a termine;
  • costituzione a qualsiasi titolo del diritto di usufrutto/uso/abitazione a termine;
  • rinuncia al diritto di usufrutto/uso/abitazione a termine.

Se non fosse possibile utilizzare il valore catastale, la base imponibile sarà rappresentata dal prezzo determinato in atto e la tabella avrà rilevanza solo per aiutare le parti nella determinazione del valore del diritto di usufrutto/uso/abitazione a termine.

usufrutto a termine

Usufrutto a termine: come avviene il calcolo?

Al fine di determinare il valore del diritto di usufrutto/uso/abitazione a termine è necessario, in primo luogo, determinare il valore della piena proprietà. Successivamente va preso come moltiplicatore la percentuale individuata nella suddetta tabella in relazione alla durata del diritto di usufrutto.

Nel caso sia possibile avvalersi del valore catastale, si calcola il valore della piena proprietà che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente relativo alla categoria catastale di appartenenza.

Esempio di calcolo del valore del diritto di usufrutto a favore di persona fisica per una durata di anni 40 anni relativo a una abitazione per un atto ove sia possibile avvalersi del valore catastale:

1) calcolo del valore di piena proprietà:

– 1.000 (rendita catastale) x 126 (coefficiente catastale) = 126.000

2) calcolo del valore del diritto di usufrutto a termine per anni 40:

– 126.000 (valore piena proprietà) x 0,40% (percentuale usufrutto come da tabella) = 504

3) calcolo imposta

– 504 (valore usufrutto) x 9% (aliquota ex art. 1, Tar. I, Dpr 131/1986) = 45,36 da arrotondare ad euro 1.000 ai sensi dell’art. 10 D.Lgs. 23/2011. (imposta di registro da versare all’erario).

Osservazioni

Il valore come sopra determinato non può essere mai essere superiore a quello che del valore del diritto di usufrutto/uso/abitazione vitalizio. In altri termini, si usa il valore più basso tra il risultato derivante dal calcolo relativo all’usufrutto vitalizio e il calcolo relativo all’usufrutto a termine. Infine, si precisa che il diritto di usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può essere fissato per una durata superiore agli anni trenta.

Coefficienti del diritto di usufrutto vitalizio per il 2021

Calcolo coefficienti usufrutto vitalizio: ecco la tabella per la determinazione dei diritti di usufrutto, abitazione, uso vitalizi
(dal 1° gennaio 2021 il tasso di interesse legale è pari allo 0,01%)

Età usufruttuario Coefficiente % nuda proprietà % usufrutto
Da 0 a 20 9500 5% 95%
Da 21 a 30 9000 10% 90%
Da 31 a 40 8500 15% 85%
Da 41 a 45 8000 20% 80%
Da 46 a 50 7500 25% 75%
Da 51 a 53 7000 30% 70%
Da 54 a 56 6500 35% 65%
Da 57 a 60 6000 40% 60%
Da 61 a 63 5500 45% 55%
Da 64 a 66 5000 50% 50%
Da 67 a 69 4500 55% 45%
Da 70 a 72 4000 60% 40%
Da 73 a 75 3500 65% 35%
Da 76 a 78 3000 70% 30%
Da 79 a 82 2500 75% 25%
Da 83 a 86 2000 80% 20%
Da 87 a 92 1500 85% 15%
Da 93 a 99 1000 90% 10%

 

La tabella usufrutto si prefigge lo scopo di facilitare il calcolo valore usufrutto /uso / abitazione al fine di ottenere  la corretta base imponibile per pagare le imposte di registro, di donazione, di successione, ipotecaria e catastale. In particolare la tabella va utilizzata per il caso del diritto di usufrutto/uso/abitazione di durata vitalizia.
Il principio è che il valore della nuda proprietà è pari al valore della piena proprietà diminuito del valore dell’usufrutto/uso/abitazione.
I valori variano in relazione all’età del beneficiario: più giovane è il beneficiario, maggiore è il valore del diritto di usufrutto/abitazione/uso vitalizio in quanto maggiore è l’aspettativa di vita dello stesso e dunque la durata del diritto.

calcolo usufrutto vitalizio

Quando possiamo usare la tabella?

La tabella usufrutto va usata quando la legge consente di assumere il valore catastale come base imponibile per il calcolo dell’imposta nei seguenti atti:

  • trasferimento della proprietà con riserva del diritto usufrutto/uso/abitazione;
  • costituzione a qualsiasi titolo del diritto di usufrutto/uso/abitazione;
  • rinuncia al diritto di usufrutto/uso/abitazione.

Se non fosse possibile utilizzare il valore catastale, la base imponibile sarà rappresentata dal prezzo determinato in atto e la tabella avrà rilevanza solo per aiutare le parti nella determinazione del valore del diritto di usufrutto/uso/abitazione.

Come avviene il calcolo dell’usufrutto vitalizio?

Al fine di determinare il valore del diritto di usufrutto/uso/abitazione è necessario, in primo luogo, determinare il valore della piena proprietà. Successivamente va individuata l’età dell’usufruttuario e va preso come moltiplicatore la percentuale individuata nella suddetta tabella. Nel caso sia possibile avvalersi del valore catastale, si calcola il valore della piena proprietà che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente relativo alla categoria catastale di appartenenza. 

Esempio di calcolo del valore del diritto di usufrutto di una persona che ha 50 anni compiuti, relativo a un acquisto di abitazione per un atto ove sia possibile avvalersi del valore catastale:

1) calcolo del valore di piena proprietà:

– 1.000 (rendita catastale) x 126 (coefficiente catastale) = 126.000 euro

2) calcolo del valore del diritto di usufrutto/uso/abitazione di usufruttuario con 50 anni di età:

– 126.000 (valore piena proprietà) x 75% (percentuale usufrutto come da tabella) = 94.500 euro

3) calcolo imposta

– 94.500 (valore usufrutto) x 9% (aliquota ex art. 1, Tar. I, Dpr 131/1986) = 8.505  euro (imposta di registro da versare all’erario).

Cosa accade se il diritto di usufrutto è costituito (o riservato) a favore di più soggetti?

Usufrutto costituito a favore di più persone senza patto di reciproco accrescimento (nel qual caso alla morte di ciascun co-usufruttuario la quota corrispondente di loro spettanza non si accrescerà a favore dei superstiti). In tal caso è necessario procedere alla determinazione del valore dell’usufrutto per ciascun usufruttuario, secondo le modalità sopra previste: è come se si costituissero tanti usufrutti separati, pro-quota, quanti sono gli usufruttuari e il valore complessivo dell’usufrutto si ottiene sommando il valore dei singoli usufrutti.

 Usufrutto con diritto di accrescimento (ossia con la previsione che in caso di morte di uno degli usufruttuari la sua quota di diritto si accresce a favore dei superstiti). Se il diritto reale è costituito congiuntamente a favore di più persone con diritto di accrescimento tra loro, il valore dell’usufrutto è determinato applicando i superiori coefficienti avendo riguardo all’età del solo beneficiario più giovane.

Usufrutto congiuntivo vitalizio il cui termine finale coincide con la morte del primo usufruttuario. Se il diritto reale è costituito a favore di più persone ed è stabilito che lo stesso cessi con la morte di una qualsiasi di esse, il valore dell’usufrutto è determinato applicando i superiori coefficienti avendo riguardo all’età del solo beneficiario più anziano.

È possibile un usufrutto vitalizio a favore di società?

La risposta è negativa. Il valore dell’usufrutto a favore di persona giuridica deve tenere conto che non può durare più di 30 anni, quindi, si applicano i criteri della rendita a tempo determinato ossia il valore dell’usufrutto è pari al valore attuale dell’annualità, calcolato al saggio legale di interesse, ma in nessun caso superiore a 10.000 volte l’annualità (in quanto il tasso di interesse legale è dello 0,01%).

Casa: acquisto o affitto, cosa conviene?

Nell’ambito della mia attività professionale mi capita di parlare con molte persone che sono in procinto di acquistare casa e spesso mi viene chiesto: “notaio, conviene acquistare casa o prenderla in affitto?”; l’eterno dilemma, mutuo o affitto cosa conviene, è quindi sempre attuale.
È noto che gli italiani sono un popolo di risparmiatori e che per tradizione l’investimento della prima casa è quello più diffuso e consigliato. Ma è davvero sempre conveniente acquistare casa? La risposta è “dipende”.

mutuo o affitto cosa conviene

Quali sono i vantaggi di vivere in affitto?

Scegliere di vivere in affitto può portare alcuni vantaggi. In primo luogo è possibile cambiare casa con molto facilità e da questo consegue una maggiore flessibilità nel trovare un posto di lavoro. Il posto fisso tradizionalmente inteso, infatti, ha perso di attualità ed essere disponibili a spostarsi per lavorare dà luogo a maggiori offerte di occupazione. In secondo luogo, l’affitto fa risparmiare dei costi e, quindi, vi sono più denari da investire proficuamente in famiglia.

Quali sono gli svantaggi dell’affitto?

L’affitto, tuttavia, appare svantaggioso perché il canone d’affitto, in termini finanziari, è da considerare una spesa improduttiva; inoltre, vi è la possibilità di essere sfrattati e di dover cambiare casa; inoltre, si possono instaurare rapporti difficili con il proprietario di casa e si ha poca libertà decisionale sull’assetto dell’abitazione e/o dei mobili.

Quali sono i vantaggi nell’acquistare casa?

Scegliere, invece, di acquistare casa consente di acquisire una sicurezza sulla propria vita: qualunque cosa accada si ha sempre un posto in cui vivere e dal quale nessuno ti potrà mandare via. Inoltre, in una casa propria si può decidere di fare quello che si vuole senza dover chiedere alcun permesso al proprietario dell’immobile, cosa che non accade quando si è in affitto; il tutto, ovviamente, nel rispetto degli altri condomini e/o dei vicini di casa.

In concreto: compro o affitto?

Per procedere consapevolmente ad acquistare una casa o affittarla va anzitutto fatta un’analisi sulla propria situazione finanziaria al fine di capire cosa sia finanziariamente conveniente. Da questo punto di vista l’acquisto diventa vantaggioso rispetto all’affitto nel caso in cui l’orizzonte temporale di mantenimento dell’immobile acquistato sia di lungo periodo. La lunghezza del periodo, infatti, è fondamentale per ammortizzare i costi indiretti d’acquisto quali imposte, agenzia immobiliare e notaio.

…Il mutuo mi può aiutare ad acquistare casa?

Se non si ha la necessaria disponibilità economica, l’acquisto della casa potrà avvenire attraverso l’accensione di un mutuo; in questo caso è necessario avere la certezza di poterlo pagare per tutti gli anni preventivati. L’importo del mutuo non deve superare il 35% del proprio reddito mensile e per poterlo contrarre, generalmente, è necessario avere la disponibilità liquida di almeno il 20% del prezzo dell’immobile che verrà corrisposto dall’acquirente direttamente al venditore. Va precisato che in determinate e specifiche ipotesi è possibile ottenere un mutuo pari al 100% del prezzo dell’immobile, tuttavia in tali casi vi sarà un aggravio del tasso di interesse.

Il mutuo, talvolta, può essere poco conveniente in quanto preclude, o limita, la possibilità di fare altre tipologie di investimenti e rende più difficoltosa la vendita della propria abitazione. Va, però, precisato che l’odierna situazione di mercato dei mutui è piuttosto vantaggiosa e tale da abbattere considerevolmente i costi degli interessi; in funzione di ciò non è raro che la rata di mutuo sia più bassa di un canone di locazione.

Conclusioni

In conclusione, non è possibile dare sulla tematica in esame un giudizio assoluto in quanto la convenienza dell’acquisto rispetto all’affitto o viceversa, deve essere decisa caso per caso, avendo cura di analizzare puntualmente la propria situazione lavorativa, familiare e finanziaria.