Introduzione

La compravendita della nuda proprietà rappresenta una soluzione interessante nel panorama degli investimenti immobiliari, soprattutto in un momento storico caratterizzato dalla crisi del settore immobiliare e dall’incertezza dei mercati finanziari.

Questa tipologia di acquisto consente ai privati di investire in beni immobili con modalità differenti rispetto all’acquisto tradizionale, offrendo vantaggi sia a chi vende che a chi acquista.

Definizione di nuda proprietà e usufrutto

La nuda proprietà è la titolarità di un bene spogliata del diritto di godimento, ovvero del diritto di utilizzare il bene e di trarne i frutti.

Tale diritto di godimento prende il nome di usufrutto appunto, definito dagli articoli 978 e seguenti del codice civile.

L’usufruttuario ha la facoltà di utilizzare il bene per le proprie necessità e di percepirne i frutti, fermo restando il divieto di trasferire la proprietà principale e il rispetto della destinazione economica che il proprietario ha stabilito.

I diritti di nudo proprietario e usufruttuario

Il nudo proprietario mantiene la titolarità del bene, ma concede a un altro soggetto, detto usufruttuario, il diritto di utilizzarlo e di trarne utilità, spesso fino alla morte dell’usufruttuario stesso.

Alla cessazione dell’usufrutto, che di norma avviene con il decesso del titolare, la proprietà piena si riunisce in capo al nudo proprietario: questo fenomeno prende il nome di consolidazione.

La separazione fra usufrutto e nuda proprietà è molto usata nella compravendita di immobili, poiché permette di “scontare” dal prezzo di mercato dell’immobile il valore dell’usufrutto, che dipende dall’età dell’usufruttuario o dalla durata stabilita dell’usufrutto se non è vitalizio.

Modalità di calcolo dell’usufrutto e della nuda proprietà

La determinazione del valore dell’usufrutto vitalizio e della nuda proprietà può avvenire secondo due modalità principali:

• calcolando il valore dell’usufrutto moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale (attualmente 2%) e per un coefficiente stabilito in base all’età del beneficiario, consultabile in apposite tabelle fiscali. La nuda proprietà si ricava dalla differenza di valore;
• Applicando al valore della piena proprietà due percentuali, anch’esse determinate in base all’età del beneficiario e riportate in apposite tabelle fiscali: una percentuale per l’usufrutto e una per la nuda proprietà.

Per quanto riguarda l’usufrutto a termine, invece, il valore della nuda proprietà cresce al diminuire della durata dell’usufrutto: ogni anno in meno di durata comporta un aumento del valore della nuda proprietà, secondo calcoli supportati da specifiche tabelle.

I vantaggi della compravendita della nuda proprietà

Per il venditore, spesso una persona anziana, questa soluzione consente di trasferire la proprietà dell’immobile mantenendo però il diritto di continuare a viverci o a goderne per tutta la vita, ottenendo così un immediato vantaggio economico senza rinunciare all’uso dell’abitazione.

L’acquirente, d’altro canto, può acquistare l’immobile a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato, in quanto il valore dell’usufrutto viene sottratto dal prezzo totale, e acquisisce la prospettiva di godere pienamente dell’immobile in futuro, al verificarsi dell’estinzione dell’usufrutto.

Il venditore che conserva l’usufrutto può, nei limiti previsti dalla legge e dal contratto di vendita, continuare ad abitare l’immobile, affittarlo per percepire un reddito, oppure trasferire il diritto di usufrutto a terzi.

L’acquirente della nuda proprietà, invece, non può utilizzare il bene finché perdura l’usufrutto, ma può rivendere la nuda proprietà stessa e realizzare un profitto.

Valutazione della nuda proprietà e ruolo del professionista

L’acquisto della nuda proprietà di un immobile costituisce generalmente un investimento a lungo o medio termine, ideale per chi desidera trasmettere un bene alle generazioni future.

Un elemento fondamentale da valutare è l’aspettativa di vita dell’usufruttuario, poiché da questo fattore dipende la durata del contratto e il prezzo di vendita.

È dunque indispensabile avvalersi della consulenza di professionisti per una corretta valutazione dei diritti oggetto di compravendita e per eseguire correttamente tutte le procedure legali. In particolare, il coinvolgimento di un Notaio è fondamentale per la redazione e la stipula dell’atto di compravendita, dato che la vendita della nuda proprietà è assimilata a quella di un immobile a pieno titolo.

Conclusioni

In conclusione, la compravendita della nuda proprietà rappresenta una particolare modalità di acquisto di diritti immobiliari, che offre vantaggi concreti a chi non ha la necessità immediata di utilizzare l’immobile acquistato. Può essere una scelta strategica per investire il proprio patrimonio, assicurandosi la proprietà di un immobile destinato al godimento futuro proprio o della propria famiglia.

Per una consulenza personalizzata, puoi rivolgerti al Notaio Golia, il quale presta i suoi servizi presso la sede di Casatenovo (LC) e nell’ufficio di Como o al Notaio Brotto che opera nella sede di Lecco e nell’ufficio di Milano.

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