Breve guida pratica e rischi da conoscere prima di procedere

Acquistare un immobile gravato da ipoteca o oggetto di pignoramento rappresenta un’opportunità concreta sul mercato immobiliare, ma richiede un’attenta valutazione degli aspetti giuridici, operativi e finanziari. Che si tratti di una compravendita tradizionale o di un acquisto all’asta, è fondamentale conoscere le procedure, i rischi e le tutele necessarie per portare a termine l’operazione in sicurezza.

1. Acquisto di un immobile ipotecato: accollo o estinzione del mutuo

Quando si intende acquistare un immobile su cui grava un mutuo (fondiario o ipotecario), le parti possono valutare due principali alternative:

• Accollo del mutuo: l’acquirente subentra al venditore nel contratto di mutuo già esistente, assumendosi la responsabilità per il pagamento del debito residuo. L’accollo può essere liberatorio (libera il venditore da ogni obbligazione) oppure cumulativo (venditore e acquirente restano obbligati in solido verso la banca). In entrambi i casi, l’ipoteca sull’immobile rimane a garanzia del mutuo fino al completo pagamento;
• Estinzione del mutuo: il venditore può scegliere di estinguere il mutuo prima o contestualmente alla vendita, utilizzando il ricavato della compravendita o altre risorse. In questo scenario, la banca provvede alla cancellazione dell’ipoteca, mentre l’acquirente, se necessita di un finanziamento, potrà accendere un nuovo mutuo e iscrivere una nuova ipoteca sull’immobile.

2. Principali rischi e tutele dell’accollo del mutuo

• Ipoteca: l’ipoteca rimane sull’immobile anche dopo il trasferimento di proprietà. In caso di mancato pagamento delle rate, la banca può avviare una procedura esecutiva, con il rischio di perdere l’immobile;
• Solvibilità: è fondamentale che la banca valuti l’affidabilità finanziaria dell’acquirente prima di autorizzare l’accollo del mutuo;
• Condizioni contrattuali: prima di subentrare in un mutuo, occorre analizzare attentamente le condizioni economiche e contrattuali (tasso, durata residua, spese, ecc.).
  Si consiglia di affidarsi sempre alla consulenza di un notaio e di effettuare una verifica preventiva dei gravami tramite i Registri Immobiliari, per accertare l’assenza di ulteriori ipoteche o gravami.

3. Acquisto di immobili pignorati: la vendita all’asta

L’acquisto all’asta rappresenta una valida possibilità per ottenere un immobile a un prezzo vantaggioso, spesso inferiore al valore di mercato. Gli immobili vengono posti in vendita forzata in seguito a pignoramento (da parte di banche o altri creditori) o a fallimento di società.
Prima di partecipare a un’asta, è essenziale:

• Analizzare la perizia tecnica redatta su incarico del Tribunale, che contiene informazioni su valore, stato di manutenzione, situazione condominiale, dati catastali e conformità catastale, conformità edilizio-urbanistica e prestazione energetica;
• Effettuare un sopralluogo sull’immobile, preferibilmente con l’assistenza di un tecnico di fiducia;
• Verificare tutti i documenti richiesti nell’avviso di vendita pubblicato dal Tribunale.

4. Modalità di partecipazione e aggiudicazione all’asta

Chiunque può partecipare a un’asta immobiliare, con l’eccezione del debitore esecutato. L’offerta va presentata in busta chiusa secondo le modalità indicate nell’avviso di vendita, accompagnata da una cauzione (di solito pari al 10% del prezzo offerto) e dai documenti identificativi richiesti. Se vi è una sola offerta, l’immobile viene aggiudicato direttamente; in caso di più offerte, si procede ad una gara con rilanci minimi fino all’aggiudicazione finale.
Dopo l’aggiudicazione, l’acquirente deve versare il prezzo entro i termini stabiliti, per poi ottenere il trasferimento di proprietà tramite decreto del Giudice o atto notarile.

5. Aspetti fiscali e finanziamento dell’acquisto all’asta

La tassazione applicata all’acquisto all’asta è la stessa prevista per la compravendita tradizionale: imposta di registro ridotta per la prima casa, o ordinaria per altri casi, calcolata sul valore catastale o sul prezzo di aggiudicazione.
È possibile acquistare un immobile all’asta anche tramite mutuo, ma occorre organizzarsi per tempo, spesso richiedendo una pre-delibera bancaria prima dell’aggiudicazione.

6. Conclusioni: consigli pratici

• Affidarsi sempre a professionisti qualificati (notaio, avvocato, commercialista, consulente tecnico) per tutelarsi da rischi e criticità;
• Verificare con attenzione tutte le condizioni contrattuali e la presenza di gravami sull’immobile;
• Valutare i rischi legati a eventuali ipoteche residue o procedure esecutive in corso;
• Documentarsi accuratamente su tutte le fasi dell’operazione, sia in caso di acquisto tradizionale sia in caso di acquisto all’asta.

L’acquisto di un immobile ipotecato o pignorato può rappresentare un’occasione interessante, ma solo se affrontato con consapevolezza, preparazione e il supporto di esperti del settore.

Per una consulenza personalizzata, puoi rivolgerti al Notaio Golia, il quale presta i suoi servizi presso la sede di Casatenovo (LC) e nell’ufficio di Casnate con Bernate (CO) o al Notaio Brotto che opera nella sede di Lecco e nell’ufficio di Milano.

Danilo Golia – contattami per una consulenza