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IMMOBILI IN COSTRUZIONE E TUTELA DELL’ACQUIRENTE: NOTAIO INDISPENSABILE

casa costruzioneL’acquisto di casa “su carta” (dunque in forza di un contratto preliminare di vendita) possiede grande rilevanza socio-economica. Infatti gli acquirenti devono essere protetti rispetto al rischio che quanto promesso dal costruttore non venga mantenuto, talvolta anche a fronte di esborsi consistenti prima del termine dell’edificazione. I rischi sono molteplici: si va dalla semplice condotta inadempiente, alla cattiva esecuzione delle opere fino al fallimento dell’impresa. Da anni il legislatore si occupa del tema, con interventi normativi via via più incisivi. Assai rilevante fu l’emanazione del d.lgs. 122/2005 che introdusse due importanti tutele. Anzitutto la necessità che il costruttore facesse consegna alla parte promissaria acquirente (cioè a quella che sottoscrive il contratto preliminare) una fidejussione “a prima richiesta” per importo pari a tutte le somme anticipate da chi compra prima del rogito definitivo che sancisce il passaggio della proprietà del bene immobile. Cosa significa? Vuol dire che se la casa costa 200 e, man mano che i lavori procedono, mi sono impegnato a pagare l’impresa “a stato di avanzamento” per 150, questi denari sono a rischio. Infatti da un lato l’impresa si prende i 150, dall’altro l’appartamento non è ancora mio: non ho in mano nulla se non una promessa. La fidejussione serve proprio a questo: è una garanzia che, se tutto va male, i miei 150 mi verranno restituiti (da una Banca o da una Compagnia assicuratrice). Il costruttore deve inoltre consegnare, al momento del rogito, una polizza di assicurazione per i “gravi vizi” dell’immobile, che copre il rischio di rovina dell’edificio per dieci anni a far tempo dall’acquisto. Tutto questo è già legge dal 2005. Cosa succede ora? È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il d.lgs. 14/2019 che attua la legge 155/2017 sulla riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza e che va a modificare il predetto d.lgs. 122/2005. Va subito chiarito che le nuove regole sono applicabili ai soli contratti aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019. Dunque non cambia nulla per gli edifici che sono attualmente già in corso di costruzione. Il testo modificato dell’art. 6 del d.lgs. 122/2005, dispone che il contratto preliminare «ed ogni altro contratto che … sia comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà» di un immobile da costruire «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata». Dunque uno stop deciso ai contratti “fai da te” conclusi presso il costruttore oppure in agenzia immobiliare: risulta indispensabile andare dal notaio. L’innovazione consiste appunto nel fatto che la legge precedente (la quale, si ricordi, continua ad essere in vigore per le edificazioni in corso di realizzazione) consentiva di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura privata non autenticata, dunque senza il ministero notarile. Ma non basta: la novella prevede anche che nell’atto di trasferimento dell’immobile (dunque non nel semplice contratto preliminare di cui stiamo parlando, ma dell’atto “finale” di trasferimento del bene immobile) siano indicati gli estremi della polizza assicurativa. La mancata consegna della polizza sarà motivo di escussione della fideiussione e di nullità del contratto. Non è invece specificata la sorte dei contratti conclusi senza il notaio, ma si tratta di un’apparente lacuna. Si deve infatti ritenere che siano applicabili le previsioni generali. La violazione della norma sulla forma dell’atto, qualificabile come “imperativa”, non potrà se non condurre alla nullità dell’atto. Insomma: senza il notaio non potranno concludersi i contratti preliminari per i “nuovi” edifici da costruire. Se si riflette su quanto costano gli errori in materia, verrebbe da domandarsi se non fosse il caso, per chi compra un immobile, anche usato, di pensare alla tutela notarile. I costi infatti sono davvero ridotti, anche perché una buona parte della spesa relativa al contratto preliminare può essere recuperata (anche fiscalmente) in sede di contratto traslativo della proprietà dell’immobile. A meno di non voler fare come nel mondo anglosassone: ogni rischio viene “protetto” con una idonea polizza assicurativa, il cui costo è spesso ben superiore a quello notarile. Però a me hanno insegnato che prevenire è meglio che curare. E a voi?

Daniele Minussi

ABBANDONO DELLA PROPRIETA’ IMMOBILIARE: SUONA L’ALLARME

problemi legaliArticolo pubblicato in data 4 febbraio 2019 sul Giornale di Lecco:

“Non sono trascorsi quattro anni da quando, proprio dalle colonne di questo giornale (1 settembre 2014 “Abbandonare il proprio immobile: è una soluzione?”) si paventò il ricorso ad una forma estrema di protezione da parte del cittadino, esasperato dal deterioramento della situazione legata al possesso di immobili. Parlammo dell’abbandono, da parte dei legittimi proprietari, di quote di fabbricati, di terreni ormai privi di valore economico. Inquilini che non pagano, manutenzioni onerose, un sistema fiscale che non consente non solo di detrarre tali spese, ma che assoggetta ad imposizione rendite non riscosse: sono tutti fattori che scoraggiano il cittadino che si sente necessitato ad adottare soluzioni estreme. Tale sicuramente è la “rinunzia” alla proprietà. Di cosa si tratta esattamente? Senza entrare in dettagli eccessivamente tecnici, viene in considerazione l’atto unilaterale del proprietario che manifesta la propria volontà di abbandonare il bene, senza trasmetterlo ad altri. Poiché l’art. 827 del codice civile stabilisce che “i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato”, ne discende che, una volta espressa la rinunzia, l’immobile diventato “vacante” in quanto abbandonato diviene di proprietà statale. Bene: dove sta la novità? L’Avvocatura dello Stato (che è un organo dello Stato al quale sono assegnati compiti di consulenza giuridica e di difesa delle Amministrazioni Statali in tutti i giudizi) ha espresso un parere proprio sull’argomento (prot. N.137950 del 14 marzo 2018), ponendo in evidenza non solo l’attualità del tema, ma anche le questioni che potrebbero sorgere. Questi problemi potrebbero, in casi estremi, causare addirittura la nullità dell’atto di rinuncia. Ciò significherebbe che la proprietà del bene è rimasta in capo a colui che aveva espresso la volontà di abbandonare l’immobile. Infatti un atto nullo non produce nessun effetto. Si pensi a chi avesse seppellito rifiuti tossici o radioattivi e poi pretendesse di disfarsi del terreno rinunziando alla proprietà. Oppure ancora ad un’area soggetta a dissesto idrogeologico, che pertanto necessita di opere di riparazione e di messa in sicurezza. Cosa dire poi del semplice fabbricato che, magari lungamente disabitato, abbia l’esigenza di lavori di manutenzione straordinaria? Le conseguenze della concreta situazione, in ciascuna di queste ipotesi, sono assai pesanti. Nel primo caso che abbiamo prospettato, vengono certamente in considerazione condotte criminose assai pericolose anche per la salute pubblica. Nelle altre ipotesi, sia pure con sfumature differenti, occorre invece considerare l’obbligo di custodia che fa capo ad ogni proprietario ai sensi dell’art. 2051 codice civile. Secondo la norma citata “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Non posso dunque lasciare che la mia casa si degradi al punto tale da far cadere per strada il cornicione del tetto. Se mi comporto in questo modo, poi ne pago le conseguenze, dovendo risarcire il danno causato. Quanto detto serve per meglio comprendere l’aspetto delicato: se la rinunzia alla proprietà del bene venisse fatta per sfuggire a obblighi di legge oppure per scopi delittuosi, il relativo atto sarebbe irrimediabilmente nullo e privo di effetti. E se invece rinunzio solo perché sono stufo di pagare le tasse? I notai sono stati avvisati della delicatezza di questa situazione con un’apposita nota del Ministero della Giustizia, ma si è mosso addirittura l’Ufficio che si prende cura dei beni dello Stato. Detto, fatto: mi è capitato di aver stipulato un atto di questo genere proprio alcuni mesi orsono. Non mi attendevo proprio, però, di venire contattato direttamente dall’Agenzia del Demanio. Dall’altra parte del telefono, un Funzionario mi ha domandato con gentilezza se, prima di stipulare l’atto di rinunzia avessi controllato che il terreno oggetto di rinunzia non avesse speciali problematiche; se, in particolare, mi fossi accertato in loco dell’inesistenza di sversamenti di rifiuti tossici o comunque pericolosi. Ripresomi dallo stupore, ho replicato facendo altrettanto gentilmente presente che il notaio non si occupa dell’effettuazione di sopralluoghi sul posto, compito proprio di altre pubbliche autorità, nelle stesse ricompresa la stessa Agenzia del Demanio. Naturalmente questo non significa che il notaio si disinteressi acriticamente di vagliare le circostanze in cui può maturare o intervenire un atto inusuale come la rinunzia alla proprietà, dovendo segnalare le ipotesi che fossero sospette. Rimane in ogni caso l’amaro in bocca: sarebbe forse il caso che lo Stato si occupasse di favorire condizioni oggettive diverse in cui il cittadino pensi, invece che a disfarsi dei beni, a prendersene gelosamente cura. In fondo “bene” dovrebbe voler “buono”. E il buono lo tengo, non lo butto. Daniele Minussi notaio.”

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