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MA IL NOTAIO SERVE ANCORA?

contratto attoDi tanto in tanto questa domanda si intravede tra proposte di legge bislacche (come quella che prevedeva di attribuire agli avvocati la competenza a stipulare vendite immobiliari aventi valore inferiore ad euro 100.000) e “mode” come quella di considerare come desiderabile “copiare” sistemi giuridici come quello anglosassone, nel quale i notai non esistono.

Eppure proprio oggi, nel mezzo di una profonda trasformazione socio-economica, sarebbe ancora più urgente considerare come fondamentale il ruolo notarile, a protezione degli interessi dei cittadini più deboli contro i possibili abusi insiti nella considerazione di ritenere il potere economico come valore decisivo e “misuratore” di ogni soluzione.

Per cercare di fare un minimo di chiarezza su un tema così complesso, va anzitutto spiegato che l’attività tipica notarile consiste nel preparare atti pubblici. Che cosa significa “atto pubblico”?  Si tratta del documento redatto da un pubblico ufficiale (tale è il notaio) che fa prova legale di quanto viene attestato in esso. L’atto pubblico possiede una speciale forza probatoria e non è possibile che venga contestato senza una speciale procedura (la “querela di falso”).

Il pubblico ufficiale che lo perfeziona si assume una precisa responsabilità di quello che vi è contenuto. Una compravendita immobiliare, un contratto di mutuo, una divisione, una permuta, la costituzione di una società, possono essere preparati con la modalità propria dell’atto pubblico, ma di per sé potrebbero essere anche contenuti in una semplice scrittura privata.

Negli ordinamenti di common law (proprio dei Paesi anglosassoni) non esiste la figura del notaio e non risulta dunque neppure possibile fare atti giuridici privati in forma di atto pubblico. È possibile soltanto autenticare le firme che le parti appongono alla scrittura per concludere l’accordo. A ciò provvede il “notary public” figura che però nulla ha a che vedere con il notaio “latino” dei paesi di civil law come Italia, Francia, Germania, Spagna, Portogallo, America latina e così via.

E allora? Qualche soggetto male informato svolge un semplicistico ragionamento: il notaio che fa l’atto pubblico ha un costo: molto meglio fare una bella scrittura privata e poi andare a fare autenticare la firma da un funzionario (tipo il “notary public” anglosassone) che non potrà certo chiedere un gran compenso per mettere un timbro e riconoscere due persone che firmano. Già: soluzioni semplici per problemi complessi.

Ma come stanno veramente le cose? Facciamo l’esempio più banale, quello cioè della vendita di un appartamento. Prima di tutto chi si occuperà di dare una forma giuridica appropriata agli accordi delle parti? Si pensi all’apposizione di condizioni e termini al contratto, alla predisposizione di clausole che prevedono caparre o penali. Ma le variabili sono poi mille: il tempo della consegna dell’immobile, le spese condominiali rimaste non pagate, la presenza di ipoteche o di trascrizioni e vincoli pregiudizievoli, i controlli catastali che assicurino la conformità della rappresentazione grafica alla situazione di fatto dell’immobile, la regolarità urbanistica del fabbricato, la validità delle certificazioni energetiche, l’eventuale presenza di servitù attive o passive.

E gli aspetti fiscali? Chi è in grado di apprezzare l’esistenza dei requisiti “prima casa? Il diritto al mantenimento o al trasferimento delle detrazioni fiscali? Si tratta soltanto di alcune delle innumerevoli sfaccettature dei mille aspetti che possono venire e che vengono quotidianamente in considerazione nella vita di tutti i giorni.

Non esistono “atti standard”: ogni caso deve essere trattato a sé, con le peculiarità che gli sono proprie. Bene: ora immaginiamoci che il notaio sia fatto sparire in quanto ritenuto una sorta di cimelio del passato, residuo storico di un’epoca ormai andata e fruitore di una immotivata rendita di posizione. Forse che le parti di una vendita potrebbero “scaricare” dal web un bel modulo standard e poi recarsi da un funzionario per farsi mettere un bel timbro quasi gratis? Nel mondo delle favole certamente si. In quello reale ci sarebbero invece conseguenze. Per non spendere mille euro, se ne spenderebbero decine di migliaia in tribolazioni varie. Gli anglosassoni lo sanno bene: infatti i contratti li fanno gli avvocati (che pare comunque costino da quelle parti) e poi li autentica un funzionario per un modesto compenso. Peccato che ogni contratto debba poi essere assistito da apposite polizze assicurative contro rischi vari, con costi che sono un multiplo della parcella notarile italiana.

E da noi invece chi ti assicura? Risposta facile: il notaio. Con quale costo? Gratis, nel senso che è tutto compreso nella parcella. Signori: a voi la scelta.

BITCOIN, BLOCKCHAIN, CONTRATTI “AUTOMATICI”: LA RIVOLUZIONE È IN ARRIVO

lingua attoDalle colonne di questo giornale già abbiamo trattato di un tema, quello della Blockchain e del Bitcoin. Se torniamo ancora una volta a parlarne non è perché proprio in questi giorni la nuova criptovaluta ha aggiornato nuovi massimi assoluti nelle quotazioni oltrepassando quota 1000 euro (con un apprezzamento che comporta la triplicazione negli ultimi dodici mesi). Vi sarebbe a questo proposito caso mai da esprimere preoccupazione per la pericolosa euforia che potrebbe cogliere qualcuno in cerca di facili speculazioni. Se insistiamo sull’argomento è semplicemente perché può comportare una vera e propria rivoluzione nella vita quotidiana di ciascuno di noi. Va svolta una premessa, perché certamente un vago senso di inquietudine può coglierci (soprattutto se non si ha l’età di ragazzo “nativo digitale”) ogniqualvolta abbiamo a che fare con il mondo virtuale. In quanto esseri umani che vivono in un mondo fisico, tutto ciò che ha a che fare con la nostra vita e, soprattutto, con l’approccio alla fruizione dei beni, alla comunicazione, al trasferimento della ricchezza, allo svolgimento dei rapporti economici, è sempre nel passato ricaduto, in un modo o nell’altro, sotto la sfera di percezione dei nostri sensi. Per concludere un contratto lo sottoscrivo “di pugno” su un supporto cartaceo, per pagare utilizzo banconote, per comunicare si usava scrivere una lettera a mano o comunque “battuta a macchina”. Già da tempo tuttavia inviamo e-mail, paghiamo con carte di credito, concludiamo contratti comprando direttamente sul web e così via. Ora però stiamo entrando in una dimensione virtuale ancora più spinta. Cosa dire, ad esempio, di un contratto la cui forma sia prevista come esclusivamente elettronica (come ad esempio per legge è previsto per i pubblici appalti)? Ciò comporta una rilevante conseguenza: che, per la prima volta, l’originale di un documento diventa irraggiungibile per i sensi dell’uomo. Poiché infatti il documento “nasce” (per così dire) in formato digitale, elettronico, l’essere umano non potrà mai intrinsecamente conoscerlo se non facendo ricorso ad un programma per elaboratore (software) e ad un apparato elettronico (hardware) che si interpongono tra tale documento (costituito da un insieme di byte memorizzati su un qualsiasi supporto informatico) e i propri sensi. Forse il senso di questa vera e propria rivoluzione non è stato colto appieno e manca una riflessione a tutto campo su quello che essa comporta.

Per il denaro si può ripetere la stessa cosa:  è ben vero che usiamo carte di credito, bancomat e dispositivi del genere, ma siamo consapevoli di poter in qualsiasi momento rimpiazzare questi strumenti con denaro contante che ricade sotto i nostri sensi in maniera diretta. Con i bitcoins e le altre criptovalute questo non potrebbe più avvenire: infatti tutto è rigorosamente “in rete” e non può svolgersi alcuna transazione e pagamento che non coinvolga il mondo digitale. Insomma: staccati da una spina alla rete elettrica (o da una batteria) e da internet non esiste nulla e non posso fare niente. Varrebbe la pena di riflettere su quanto ormai della nostra esistenza abbiamo “delegato” a mondi talmente complessi e lontani dall’esperienza della nostra sfera di azione e di competenza, ma che hanno a che fare con la nostra quotidianità e che la influenzano in maniera importante. Premessa questa riflessione, il progresso non si può arrestare e conviene a tutti cercare di comprendere meglio un fenomeno, quello delle criptovalute, ma soprattutto quello della blockchain, che pare destinato ad irrompere nella vita di ciascuno di noi. Ricordiamo che la blockchain è una tecnologia che consiste in un registro pubblico distribuito nella rete internet che, avvalendosi di tecniche crittografiche (chiavi informatiche che garantiscono la sicurezza e l’integrità dei dati, impedendo contraffazioni), permette di memorizzare informazioni di qualsiasi tipo (che si tratti di dati che esprimono un valore economico, come la moneta, accordi contrattuali, registrazioni di dati personali, etc.).

Tra gli sviluppi di maggiore interesse della blockchain v’è quello di trasferire la proprietà, nelle differenti forme in cui essa si declina, nel mondo digitale in una maniera tale che tutto il mondo conosca che un certo contratto si è concluso e che un determinato accordo ha avuto luogo. Inutile sottolineare la rilevanza di avere a disposizione un registro centralizzato che possa certificare in maniera assoluta e opponibile (=che può essere fatto valere) nei confronti di tutti, in quanto “parla” un linguaggio universale che può essere compreso sia in Cina, sia in Italia, sia negli Stati Uniti.

Insomma: conviene tenersi al corrente sull’argomento. Nessuno di noi può considerarsi sufficientemente anziano per sperare che non lo riguardi.

E se l’immobile si… dematerializzasse?

Ci siamo già più volte soffermati sulla grande rivoluzione tecnologica che la blockchain sta portando nel mondo in molti settori (di cui il più noto è quello delle criptovalute, delle quali la più famosa è senz’altro il “bitcoin”). Il perno “centrale” è costituito dalla sicurezza garantita dalla tecnologia digitale fondata sulla crittografia a chiavi asimmetriche. Sul tema in generale, per non ripeterci, dobbiamo rinviare a quanto già scritto (vedi, sul giornale di Lecco del 24 ottobre 2016 “Blockchain, smart contracts, bitcoin: notai, avvocati, giudici in soffitta?” e in data 13 marzo 2017 “Bitcoin e blockchain in continua evoluzione: teniamoci aggiornati!”).

Oggi vorremmo introdurre una nuova “puntata”: l’impatto che la “rivoluzione blockchain” sarebbe in grado di introdurre nel mondo immobiliare. Apparentemente non ci potrebbero essere due situazioni più antitetiche, all’opposto l’una rispetto all’altra.

Non c’è niente al mondo di più concreto degli immobili: appartamenti, terreni, capannoni, fabbricati commerciali sono beni reali e tangibili. Anche la lingua inglese, piuttosto icastica, parla a questo riguardo di “real estate”. Dall’altra parte, invece, non c’è nulla di più astratto (e per certi versi anche poco comprensibile) della blockchain, catena di blocchi che “vive” soltanto nella memoria di una rete di computer. E allora? Cosa c’entra la blockchain con gli immobili? C’entra eccome: ma vediamo di procedere per gradi.

Occorre prima di tutto introdurre la definizione di “token”. Un “token” è un insieme di informazioni digitali registrate su una blockchain in grado di conferire un diritto di proprietà ad un soggetto. Il token può eventualmente anche incorporare altri diritti oltre a quello di proprietà su un bene concreto, diritti governati da un sistema di smart contracts (vale a dire un sistema automatico di regole predeterminate ad attuazione informatizzata). Con il termine “tokenizzazione” viene definito il metodo di convertire i diritti su un bene in un gettone o “token” digitale. In altre parole si tratta del procedimento di conversione dei diritti su un bene (nel nostro caso un immobile) in un “token” digitale all’interno di una catena di blocchi (o blockchain).

Queste tecnologie sono in grado di portare una vera e propria rivoluzione anche nel settore immobiliare, portando nuova linfa ad un settore che ormai da anni vive una crisi profonda. Si pensi alla raccolta di fondi (c.d. “crowdfunding”) che potrebbe avvenire convogliandoli nell’acquisizione di token rappresentativi di quote di investimenti immobiliari che possano fruttare un rendimento ai sottoscrittori. L’elemento più importante per una piattaforma che si proponesse di tokenizzare diritti immobiliari sarebbe quella di garantire il collegamento inscindibile tra token e bene reale. Quando questo risultato potesse essere considerato come raggiunto, si aprirebbero scenari davvero inediti.

Si pensi alla possibilità di finanziare la costruzione di opere pubbliche o private importanti, come stadi, musei, centri congressi, villaggi turistici o anche più semplicemente un condominio suddiviso in unità immobiliari da concedere in locazione. Anche avendo a disposizione soltanto 100 euro, potrei investire questa somma acquistando un token rappresentativo di una quota ideale di un immobile, fruendo di una potenziale rendita e avendo la possibilità di rivenderlo quando volessi. Si creerebbe un mercato per la vendita dei token e la facile divisibilità e trasferibilità di essi, determinerebbe un potenziale aumento della liquidità, agevolando notevolmente quello che oggi costituisce una delle difficoltà maggiori del mercato. Certamente un grande vantaggio, anche se non mancano i pericoli legati alle possibili frodi informatiche.

Realtà o fantasia? La risposta è nel futuro prossimo.

FARE UNA SOCIETÀ DI CAPITALI CON UN SOLO EURO: REALTÀ O ILLUSIONE?

quoteGentile notaio, sono un giovane di 32 anni. Ho sentito che si può fare una società a responsabilità limitata con agevolazioni speciali e con un euro soltanto! È vero che ci sono questi vantaggi? Come si può procedere?

Il nostro giovane lettore ci consente di introdurre un poco di chiarezza su un argomento non irrilevante e sul quale si è parlato molto, spesso a sproposito, generando una notevole confusione.

La società a responsabilità semplificata è stata introdotta nel 2012 con il “decreto liberalizzazioni” sotto il governo Monti. Lo scopo ufficiale era originariamente quello di favorire l’entrata nel mondo del lavoro da parte dei giovani aventi età non superiore a 35 anni. A seguito di modificazioni tosto introdotte, è stato tuttavia eliminato questo limite, anche perché è apparso subito evidente come non sarebbe stato molto chiaro che cosa sarebbe accaduto a questi “giovani” e alle loro società una volta passato il predetto limite d’età.

Ma quali sono le caratteristiche di questa società “semplificata”?

Anzitutto si tratta di una società di capitali, nella quale cioè il denaro conferito è posto a garanzia dei creditori, i quali non possono dunque rivolgersi al patrimonio personale dei soci (come invece è possibile nelle c.d. società “di persone” come ad esempio la società in nome collettivo), ma devono soddisfarsi solo sul capitale. Ebbene: nella srl “semplificata” la misura di questo capitale (che al minimo nella srl “normale” è di 10.000 euro) può essere ridotta da tale importo fino a 1 euro. Dunque problemi tutti risolti anche per chi non ha soldi? Non si direbbe proprio: quale fornitore, quale banca, quale cliente si fiderà mai di chi può mettere a disposizione come massimo capitale di rischio la somma di un euro? Alla fine se si decidesse di fare davvero qualcosa di concreto (comprare una scrivania, un’automobile, un registratore di cassa, uno scaffale) occorrerà per il socio pur sempre aprire il proprio portafogli, oppure dare garanzie personali a chi fa credito.

E per il resto? Forse che il Fisco, notoriamente non prodigo con chi fa impresa, si sia commosso, decidendosi ad elargire benefici, agevolazioni, sovvenzioni?

Nossignore: le aliquote di tassazione (IRES) sono le stesse delle altre società “ordinarie”, come anche le tasse e le imposte annuali, l’IRAP, le concessioni governative. E per i dipendenti eventualmente assunti dalla nostra “SRLS”? Anche in questo caso, nulla di nulla. Così non sono stati previsti sconti per i contributi previdenziali INPS, per le erogazioni in favore dell’INAIL. E per la tenuta della contabilità? Niente da fare pure per questa: non ci sono speciali semplificazioni per agevolare il compito e l’onere del commercialista. E per il notaio? Qui le novità sono invece molto rilevanti. Infatti lo schema dell’atto è fisso e invariabile: non è permesso articolare uno statuto sociale dal contenuto complesso, magari disciplinando in maniera peculiare il diritto di voto o la cedibilità delle quote. Ma la cosa più “attrattiva” per il cliente è un’altra: qui infatti il legislatore ha previsto che l’attività notarile debba essere prestata senza onorario. In altre parole, davanti al notaio si paga soltanto l’imposta di registro che va allo Stato (questa senza sconti), mentre il professionista deve lavorare gratis (o meglio: deve erogare la propria prestazione a proprie spese, immaginandosi che continui a pagare lo stipendio alle impiegate che lo aiutano). Insomma, qualche agevolazione per chi vuole fare una srl semplificata c’è, ma non te la offre lo Stato. Quest’ultimo ha posto l’onere su qualcun altro. Specchio dei nostri tempi o specchi per le allodole?

Daniele Minussi

IMMOBILI IN COSTRUZIONE E TUTELA DELL’ACQUIRENTE: NOTAIO INDISPENSABILE

casa costruzioneL’acquisto di casa “su carta” (dunque in forza di un contratto preliminare di vendita) possiede grande rilevanza socio-economica. Infatti gli acquirenti devono essere protetti rispetto al rischio che quanto promesso dal costruttore non venga mantenuto, talvolta anche a fronte di esborsi consistenti prima del termine dell’edificazione. I rischi sono molteplici: si va dalla semplice condotta inadempiente, alla cattiva esecuzione delle opere fino al fallimento dell’impresa. Da anni il legislatore si occupa del tema, con interventi normativi via via più incisivi. Assai rilevante fu l’emanazione del d.lgs. 122/2005 che introdusse due importanti tutele. Anzitutto la necessità che il costruttore facesse consegna alla parte promissaria acquirente (cioè a quella che sottoscrive il contratto preliminare) una fidejussione “a prima richiesta” per importo pari a tutte le somme anticipate da chi compra prima del rogito definitivo che sancisce il passaggio della proprietà del bene immobile. Cosa significa? Vuol dire che se la casa costa 200 e, man mano che i lavori procedono, mi sono impegnato a pagare l’impresa “a stato di avanzamento” per 150, questi denari sono a rischio. Infatti da un lato l’impresa si prende i 150, dall’altro l’appartamento non è ancora mio: non ho in mano nulla se non una promessa. La fidejussione serve proprio a questo: è una garanzia che, se tutto va male, i miei 150 mi verranno restituiti (da una Banca o da una Compagnia assicuratrice). Il costruttore deve inoltre consegnare, al momento del rogito, una polizza di assicurazione per i “gravi vizi” dell’immobile, che copre il rischio di rovina dell’edificio per dieci anni a far tempo dall’acquisto. Tutto questo è già legge dal 2005. Cosa succede ora? È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il d.lgs. 14/2019 che attua la legge 155/2017 sulla riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza e che va a modificare il predetto d.lgs. 122/2005. Va subito chiarito che le nuove regole sono applicabili ai soli contratti aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019. Dunque non cambia nulla per gli edifici che sono attualmente già in corso di costruzione. Il testo modificato dell’art. 6 del d.lgs. 122/2005, dispone che il contratto preliminare «ed ogni altro contratto che … sia comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà» di un immobile da costruire «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata». Dunque uno stop deciso ai contratti “fai da te” conclusi presso il costruttore oppure in agenzia immobiliare: risulta indispensabile andare dal notaio. L’innovazione consiste appunto nel fatto che la legge precedente (la quale, si ricordi, continua ad essere in vigore per le edificazioni in corso di realizzazione) consentiva di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura privata non autenticata, dunque senza il ministero notarile. Ma non basta: la novella prevede anche che nell’atto di trasferimento dell’immobile (dunque non nel semplice contratto preliminare di cui stiamo parlando, ma dell’atto “finale” di trasferimento del bene immobile) siano indicati gli estremi della polizza assicurativa. La mancata consegna della polizza sarà motivo di escussione della fideiussione e di nullità del contratto. Non è invece specificata la sorte dei contratti conclusi senza il notaio, ma si tratta di un’apparente lacuna. Si deve infatti ritenere che siano applicabili le previsioni generali. La violazione della norma sulla forma dell’atto, qualificabile come “imperativa”, non potrà se non condurre alla nullità dell’atto. Insomma: senza il notaio non potranno concludersi i contratti preliminari per i “nuovi” edifici da costruire. Se si riflette su quanto costano gli errori in materia, verrebbe da domandarsi se non fosse il caso, per chi compra un immobile, anche usato, di pensare alla tutela notarile. I costi infatti sono davvero ridotti, anche perché una buona parte della spesa relativa al contratto preliminare può essere recuperata (anche fiscalmente) in sede di contratto traslativo della proprietà dell’immobile. A meno di non voler fare come nel mondo anglosassone: ogni rischio viene “protetto” con una idonea polizza assicurativa, il cui costo è spesso ben superiore a quello notarile. Però a me hanno insegnato che prevenire è meglio che curare. E a voi?

Daniele Minussi

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