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E se l’immobile si… dematerializzasse?

Ci siamo già più volte soffermati sulla grande rivoluzione tecnologica che la blockchain sta portando nel mondo in molti settori (di cui il più noto è quello delle criptovalute, delle quali la più famosa è senz’altro il “bitcoin”). Il perno “centrale” è costituito dalla sicurezza garantita dalla tecnologia digitale fondata sulla crittografia a chiavi asimmetriche. Sul tema in generale, per non ripeterci, dobbiamo rinviare a quanto già scritto (vedi, sul giornale di Lecco del 24 ottobre 2016 “Blockchain, smart contracts, bitcoin: notai, avvocati, giudici in soffitta?” e in data 13 marzo 2017 “Bitcoin e blockchain in continua evoluzione: teniamoci aggiornati!”).

Oggi vorremmo introdurre una nuova “puntata”: l’impatto che la “rivoluzione blockchain” sarebbe in grado di introdurre nel mondo immobiliare. Apparentemente non ci potrebbero essere due situazioni più antitetiche, all’opposto l’una rispetto all’altra.

Non c’è niente al mondo di più concreto degli immobili: appartamenti, terreni, capannoni, fabbricati commerciali sono beni reali e tangibili. Anche la lingua inglese, piuttosto icastica, parla a questo riguardo di “real estate”. Dall’altra parte, invece, non c’è nulla di più astratto (e per certi versi anche poco comprensibile) della blockchain, catena di blocchi che “vive” soltanto nella memoria di una rete di computer. E allora? Cosa c’entra la blockchain con gli immobili? C’entra eccome: ma vediamo di procedere per gradi.

Occorre prima di tutto introdurre la definizione di “token”. Un “token” è un insieme di informazioni digitali registrate su una blockchain in grado di conferire un diritto di proprietà ad un soggetto. Il token può eventualmente anche incorporare altri diritti oltre a quello di proprietà su un bene concreto, diritti governati da un sistema di smart contracts (vale a dire un sistema automatico di regole predeterminate ad attuazione informatizzata). Con il termine “tokenizzazione” viene definito il metodo di convertire i diritti su un bene in un gettone o “token” digitale. In altre parole si tratta del procedimento di conversione dei diritti su un bene (nel nostro caso un immobile) in un “token” digitale all’interno di una catena di blocchi (o blockchain).

Queste tecnologie sono in grado di portare una vera e propria rivoluzione anche nel settore immobiliare, portando nuova linfa ad un settore che ormai da anni vive una crisi profonda. Si pensi alla raccolta di fondi (c.d. “crowdfunding”) che potrebbe avvenire convogliandoli nell’acquisizione di token rappresentativi di quote di investimenti immobiliari che possano fruttare un rendimento ai sottoscrittori. L’elemento più importante per una piattaforma che si proponesse di tokenizzare diritti immobiliari sarebbe quella di garantire il collegamento inscindibile tra token e bene reale. Quando questo risultato potesse essere considerato come raggiunto, si aprirebbero scenari davvero inediti.

Si pensi alla possibilità di finanziare la costruzione di opere pubbliche o private importanti, come stadi, musei, centri congressi, villaggi turistici o anche più semplicemente un condominio suddiviso in unità immobiliari da concedere in locazione. Anche avendo a disposizione soltanto 100 euro, potrei investire questa somma acquistando un token rappresentativo di una quota ideale di un immobile, fruendo di una potenziale rendita e avendo la possibilità di rivenderlo quando volessi. Si creerebbe un mercato per la vendita dei token e la facile divisibilità e trasferibilità di essi, determinerebbe un potenziale aumento della liquidità, agevolando notevolmente quello che oggi costituisce una delle difficoltà maggiori del mercato. Certamente un grande vantaggio, anche se non mancano i pericoli legati alle possibili frodi informatiche.

Realtà o fantasia? La risposta è nel futuro prossimo.

FARE UNA SOCIETÀ DI CAPITALI CON UN SOLO EURO: REALTÀ O ILLUSIONE?

quoteGentile notaio, sono un giovane di 32 anni. Ho sentito che si può fare una società a responsabilità limitata con agevolazioni speciali e con un euro soltanto! È vero che ci sono questi vantaggi? Come si può procedere?

Il nostro giovane lettore ci consente di introdurre un poco di chiarezza su un argomento non irrilevante e sul quale si è parlato molto, spesso a sproposito, generando una notevole confusione.

La società a responsabilità semplificata è stata introdotta nel 2012 con il “decreto liberalizzazioni” sotto il governo Monti. Lo scopo ufficiale era originariamente quello di favorire l’entrata nel mondo del lavoro da parte dei giovani aventi età non superiore a 35 anni. A seguito di modificazioni tosto introdotte, è stato tuttavia eliminato questo limite, anche perché è apparso subito evidente come non sarebbe stato molto chiaro che cosa sarebbe accaduto a questi “giovani” e alle loro società una volta passato il predetto limite d’età.

Ma quali sono le caratteristiche di questa società “semplificata”?

Anzitutto si tratta di una società di capitali, nella quale cioè il denaro conferito è posto a garanzia dei creditori, i quali non possono dunque rivolgersi al patrimonio personale dei soci (come invece è possibile nelle c.d. società “di persone” come ad esempio la società in nome collettivo), ma devono soddisfarsi solo sul capitale. Ebbene: nella srl “semplificata” la misura di questo capitale (che al minimo nella srl “normale” è di 10.000 euro) può essere ridotta da tale importo fino a 1 euro. Dunque problemi tutti risolti anche per chi non ha soldi? Non si direbbe proprio: quale fornitore, quale banca, quale cliente si fiderà mai di chi può mettere a disposizione come massimo capitale di rischio la somma di un euro? Alla fine se si decidesse di fare davvero qualcosa di concreto (comprare una scrivania, un’automobile, un registratore di cassa, uno scaffale) occorrerà per il socio pur sempre aprire il proprio portafogli, oppure dare garanzie personali a chi fa credito.

E per il resto? Forse che il Fisco, notoriamente non prodigo con chi fa impresa, si sia commosso, decidendosi ad elargire benefici, agevolazioni, sovvenzioni?

Nossignore: le aliquote di tassazione (IRES) sono le stesse delle altre società “ordinarie”, come anche le tasse e le imposte annuali, l’IRAP, le concessioni governative. E per i dipendenti eventualmente assunti dalla nostra “SRLS”? Anche in questo caso, nulla di nulla. Così non sono stati previsti sconti per i contributi previdenziali INPS, per le erogazioni in favore dell’INAIL. E per la tenuta della contabilità? Niente da fare pure per questa: non ci sono speciali semplificazioni per agevolare il compito e l’onere del commercialista. E per il notaio? Qui le novità sono invece molto rilevanti. Infatti lo schema dell’atto è fisso e invariabile: non è permesso articolare uno statuto sociale dal contenuto complesso, magari disciplinando in maniera peculiare il diritto di voto o la cedibilità delle quote. Ma la cosa più “attrattiva” per il cliente è un’altra: qui infatti il legislatore ha previsto che l’attività notarile debba essere prestata senza onorario. In altre parole, davanti al notaio si paga soltanto l’imposta di registro che va allo Stato (questa senza sconti), mentre il professionista deve lavorare gratis (o meglio: deve erogare la propria prestazione a proprie spese, immaginandosi che continui a pagare lo stipendio alle impiegate che lo aiutano). Insomma, qualche agevolazione per chi vuole fare una srl semplificata c’è, ma non te la offre lo Stato. Quest’ultimo ha posto l’onere su qualcun altro. Specchio dei nostri tempi o specchi per le allodole?

Daniele Minussi

IMMOBILI IN COSTRUZIONE E TUTELA DELL’ACQUIRENTE: NOTAIO INDISPENSABILE

casa costruzioneL’acquisto di casa “su carta” (dunque in forza di un contratto preliminare di vendita) possiede grande rilevanza socio-economica. Infatti gli acquirenti devono essere protetti rispetto al rischio che quanto promesso dal costruttore non venga mantenuto, talvolta anche a fronte di esborsi consistenti prima del termine dell’edificazione. I rischi sono molteplici: si va dalla semplice condotta inadempiente, alla cattiva esecuzione delle opere fino al fallimento dell’impresa. Da anni il legislatore si occupa del tema, con interventi normativi via via più incisivi. Assai rilevante fu l’emanazione del d.lgs. 122/2005 che introdusse due importanti tutele. Anzitutto la necessità che il costruttore facesse consegna alla parte promissaria acquirente (cioè a quella che sottoscrive il contratto preliminare) una fidejussione “a prima richiesta” per importo pari a tutte le somme anticipate da chi compra prima del rogito definitivo che sancisce il passaggio della proprietà del bene immobile. Cosa significa? Vuol dire che se la casa costa 200 e, man mano che i lavori procedono, mi sono impegnato a pagare l’impresa “a stato di avanzamento” per 150, questi denari sono a rischio. Infatti da un lato l’impresa si prende i 150, dall’altro l’appartamento non è ancora mio: non ho in mano nulla se non una promessa. La fidejussione serve proprio a questo: è una garanzia che, se tutto va male, i miei 150 mi verranno restituiti (da una Banca o da una Compagnia assicuratrice). Il costruttore deve inoltre consegnare, al momento del rogito, una polizza di assicurazione per i “gravi vizi” dell’immobile, che copre il rischio di rovina dell’edificio per dieci anni a far tempo dall’acquisto. Tutto questo è già legge dal 2005. Cosa succede ora? È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il d.lgs. 14/2019 che attua la legge 155/2017 sulla riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza e che va a modificare il predetto d.lgs. 122/2005. Va subito chiarito che le nuove regole sono applicabili ai soli contratti aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019. Dunque non cambia nulla per gli edifici che sono attualmente già in corso di costruzione. Il testo modificato dell’art. 6 del d.lgs. 122/2005, dispone che il contratto preliminare «ed ogni altro contratto che … sia comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà» di un immobile da costruire «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata». Dunque uno stop deciso ai contratti “fai da te” conclusi presso il costruttore oppure in agenzia immobiliare: risulta indispensabile andare dal notaio. L’innovazione consiste appunto nel fatto che la legge precedente (la quale, si ricordi, continua ad essere in vigore per le edificazioni in corso di realizzazione) consentiva di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura privata non autenticata, dunque senza il ministero notarile. Ma non basta: la novella prevede anche che nell’atto di trasferimento dell’immobile (dunque non nel semplice contratto preliminare di cui stiamo parlando, ma dell’atto “finale” di trasferimento del bene immobile) siano indicati gli estremi della polizza assicurativa. La mancata consegna della polizza sarà motivo di escussione della fideiussione e di nullità del contratto. Non è invece specificata la sorte dei contratti conclusi senza il notaio, ma si tratta di un’apparente lacuna. Si deve infatti ritenere che siano applicabili le previsioni generali. La violazione della norma sulla forma dell’atto, qualificabile come “imperativa”, non potrà se non condurre alla nullità dell’atto. Insomma: senza il notaio non potranno concludersi i contratti preliminari per i “nuovi” edifici da costruire. Se si riflette su quanto costano gli errori in materia, verrebbe da domandarsi se non fosse il caso, per chi compra un immobile, anche usato, di pensare alla tutela notarile. I costi infatti sono davvero ridotti, anche perché una buona parte della spesa relativa al contratto preliminare può essere recuperata (anche fiscalmente) in sede di contratto traslativo della proprietà dell’immobile. A meno di non voler fare come nel mondo anglosassone: ogni rischio viene “protetto” con una idonea polizza assicurativa, il cui costo è spesso ben superiore a quello notarile. Però a me hanno insegnato che prevenire è meglio che curare. E a voi?

Daniele Minussi

ABBANDONO DELLA PROPRIETA’ IMMOBILIARE: SUONA L’ALLARME

problemi legaliArticolo pubblicato in data 4 febbraio 2019 sul Giornale di Lecco:

“Non sono trascorsi quattro anni da quando, proprio dalle colonne di questo giornale (1 settembre 2014 “Abbandonare il proprio immobile: è una soluzione?”) si paventò il ricorso ad una forma estrema di protezione da parte del cittadino, esasperato dal deterioramento della situazione legata al possesso di immobili. Parlammo dell’abbandono, da parte dei legittimi proprietari, di quote di fabbricati, di terreni ormai privi di valore economico. Inquilini che non pagano, manutenzioni onerose, un sistema fiscale che non consente non solo di detrarre tali spese, ma che assoggetta ad imposizione rendite non riscosse: sono tutti fattori che scoraggiano il cittadino che si sente necessitato ad adottare soluzioni estreme. Tale sicuramente è la “rinunzia” alla proprietà. Di cosa si tratta esattamente? Senza entrare in dettagli eccessivamente tecnici, viene in considerazione l’atto unilaterale del proprietario che manifesta la propria volontà di abbandonare il bene, senza trasmetterlo ad altri. Poiché l’art. 827 del codice civile stabilisce che “i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato”, ne discende che, una volta espressa la rinunzia, l’immobile diventato “vacante” in quanto abbandonato diviene di proprietà statale. Bene: dove sta la novità? L’Avvocatura dello Stato (che è un organo dello Stato al quale sono assegnati compiti di consulenza giuridica e di difesa delle Amministrazioni Statali in tutti i giudizi) ha espresso un parere proprio sull’argomento (prot. N.137950 del 14 marzo 2018), ponendo in evidenza non solo l’attualità del tema, ma anche le questioni che potrebbero sorgere. Questi problemi potrebbero, in casi estremi, causare addirittura la nullità dell’atto di rinuncia. Ciò significherebbe che la proprietà del bene è rimasta in capo a colui che aveva espresso la volontà di abbandonare l’immobile. Infatti un atto nullo non produce nessun effetto. Si pensi a chi avesse seppellito rifiuti tossici o radioattivi e poi pretendesse di disfarsi del terreno rinunziando alla proprietà. Oppure ancora ad un’area soggetta a dissesto idrogeologico, che pertanto necessita di opere di riparazione e di messa in sicurezza. Cosa dire poi del semplice fabbricato che, magari lungamente disabitato, abbia l’esigenza di lavori di manutenzione straordinaria? Le conseguenze della concreta situazione, in ciascuna di queste ipotesi, sono assai pesanti. Nel primo caso che abbiamo prospettato, vengono certamente in considerazione condotte criminose assai pericolose anche per la salute pubblica. Nelle altre ipotesi, sia pure con sfumature differenti, occorre invece considerare l’obbligo di custodia che fa capo ad ogni proprietario ai sensi dell’art. 2051 codice civile. Secondo la norma citata “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Non posso dunque lasciare che la mia casa si degradi al punto tale da far cadere per strada il cornicione del tetto. Se mi comporto in questo modo, poi ne pago le conseguenze, dovendo risarcire il danno causato. Quanto detto serve per meglio comprendere l’aspetto delicato: se la rinunzia alla proprietà del bene venisse fatta per sfuggire a obblighi di legge oppure per scopi delittuosi, il relativo atto sarebbe irrimediabilmente nullo e privo di effetti. E se invece rinunzio solo perché sono stufo di pagare le tasse? I notai sono stati avvisati della delicatezza di questa situazione con un’apposita nota del Ministero della Giustizia, ma si è mosso addirittura l’Ufficio che si prende cura dei beni dello Stato. Detto, fatto: mi è capitato di aver stipulato un atto di questo genere proprio alcuni mesi orsono. Non mi attendevo proprio, però, di venire contattato direttamente dall’Agenzia del Demanio. Dall’altra parte del telefono, un Funzionario mi ha domandato con gentilezza se, prima di stipulare l’atto di rinunzia avessi controllato che il terreno oggetto di rinunzia non avesse speciali problematiche; se, in particolare, mi fossi accertato in loco dell’inesistenza di sversamenti di rifiuti tossici o comunque pericolosi. Ripresomi dallo stupore, ho replicato facendo altrettanto gentilmente presente che il notaio non si occupa dell’effettuazione di sopralluoghi sul posto, compito proprio di altre pubbliche autorità, nelle stesse ricompresa la stessa Agenzia del Demanio. Naturalmente questo non significa che il notaio si disinteressi acriticamente di vagliare le circostanze in cui può maturare o intervenire un atto inusuale come la rinunzia alla proprietà, dovendo segnalare le ipotesi che fossero sospette. Rimane in ogni caso l’amaro in bocca: sarebbe forse il caso che lo Stato si occupasse di favorire condizioni oggettive diverse in cui il cittadino pensi, invece che a disfarsi dei beni, a prendersene gelosamente cura. In fondo “bene” dovrebbe voler “buono”. E il buono lo tengo, non lo butto. Daniele Minussi notaio.”

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