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L’apertura di credito

finanziamentoL’apertura di credito bancario è il contratto col quale una banca si obbliga a tenere a disposizione di un soggetto, fisico o giuridico, una determinata somma di denaro per un determinato periodo di tempo ovvero a tempo indeterminato. Tale somma di denaro rimane nelle casse dell’istituto di credito con conseguente corrispettivo per la banca inferiore al tasso di interesse. La banca non perde la proprietà della somma di denaro messa a disposizione fino al momento dell’effettivo utilizzo da parte del richiedente.

Qual è la funzione dell’apertura di credito?

L’apertura di credito ha la funzione di soddisfare esigenze simili al mutuo, tuttavia differentemente dal mutuo l’accreditato può usufruire della somma in tempi diversi e successivi tra loro.

La natura giuridica dell’apertura di credito

La natura giuridica dell’apertura di credito è cosa molto discussa. Sembra preferibile la tesi che ritiene l’apertura di credito un contratto tipico di creazione di disponibilità di una somma di denaro che il contraente potrà godere.  Tale disponibilità è propedeutica all’effettivo utilizzo della somma. Al momento dell’utilizzazione della somma si crea un distinto rapporto tra accreditato e banca che dà luogo ad un obbligo di restituzione ad un determinato tasso di interesse.

Qual è la  sua struttura contrattuale? 

L’apertura di credito ha una struttura di contratto consensuale, ad effetti obbligatori, con prestazioni corrispettive, oneroso, commutativo, ad esecuzione continuata.

Ci sono particolari obblighi formali?

Il contratto di apertura di credito è a forma libera, salvo il caso ove siano previsti degli interessi superiori al tasso legale. In quest’ultimo caso gli interessi devono essere determinati per iscritto. Nel caso, però, venga prestata una garanzia ipotecaria il contratto dovrà avere una forma pubblica ovvero di scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.

Quali sono gli obblighi della banca?

L’istituto di credito si obbliga a mettere a disposizione una determinata somma di denaro a favore dell’accreditato, il quale per tale disponibilità è obbligato a corrispondere la c.d. provvigione in conto. Altri obblighi per l’accreditato sono rappresentati dalle commissioni relative a singole operazioni, dagli interessi sulle somme prelevate e dalla restituzione delle somme prelevate.

Ci sono più tipologie di apertura di credito?

L’apertura di credito può essere alla scoperto, ossia senza alcuna garanzia; la banca in altri termini ripone fiducia sulla solvibilità dell’accreditato. Se non diversamente disposto l’apertura di credito si presume garantita; la garanzia ovviamente si riferisce ai debiti futuri che riguardano l’effettiva utilizzazione delle somme poste a disposizione dell’accreditato. Le garanzie possono essere personali (avallo, fideiussione) ovvero reali (pegno, ipoteca).

È possibile ottenere dal notaio una copia esecutiva dell’apertura di credito?

La giurisprudenza esclude il valore di titolo esecutivo al contratto di apertura di credito poiché l’obbligo del mutuatario di restituire dipende dall’erogazione del finanziamento e non dalla semplice promessa della banca di dare il denaro. L’apertura di credito, infatti, non documenta né l’esistenza attuale né la certezza del credito ma la semplice messa a disposizione del fido. In altre parole l’obbligo di restituzione dipende dall’effettivo e successivo utilizzo della provvista

Quando si estingue il contratto?

Il contratto si estingue per scadenza del termine ovvero per altre cause che rendano impossibile la prestazione.

La vendita dei parcheggi e dei posti auto

cessioneLa circolazione dei parcheggi e dei posti auto è assoggettata ad una disciplina particolare, che, a seconda dell’epoca della loro costruzione e del titolo edilizio, prevede, in talune ipotesi, anche la nullità dell’atto di vendita

Quali sono i parcheggi che possono essere sempre compravenduti autonomamente e sono privi di vincoli?

Possono essere sempre ceduti, in quanto mai assoggettati a vincoli edilizi, i parcheggi ed i posti auto la cui costruzione è stata realizzata in data anteriore al 1° settembre 1967, ossia sino all’entrata in vigore della Legge c.d.  “Ponte” n. 765/1967.

Vorrei comprare un appartamento ed un parcheggio che si trovano nello stesso fabbricato? Ci possono essere vincoli?

Per poter essere certi che il parcheggio compravenduto possa essere venduto insieme all’appartamento, bisogna accertarsi che il posto auto destinato a parcheggio e l’abitazione siano stati costruiti in virtù dello stesso titolo edilizio. In questo caso, tendenzialmente non ci sono vincoli che limitano la circolazione del parcheggio e dell’abitazione.

Sono interessato all’acquisto di un secondo posto auto all’interno del condominio costruito negli anni 70? Ci sono problemi?

I parcheggi costruiti ai sensi della c.d. Legge Ponte (in vigore dal 2 settembre 1967), unitamente al fabbricato al quale sono pertinenziali, sono posti auto obbligatori nel senso che ne viene imposta la costruzione al momento della realizzazione del manufatto principale.

Pertanto se uno dei condomini vuole cedere il proprio unico posto auto pertinenziale ad un altro condomino, non può farlo, in quanto il regime di pertinenzialità vigente, fa si che il garage non possa essere ceduto separatamente dall’unità immobiliare di cui è pertinenza.

Ho acquistato casa e un garage pertinenziale nel 2006, e vorrei acquistare un secondo posto auto vicino a quello già di mia proprietà; è possibile?

L’art. 12, comma 9, della L. 28 novembre 2005 n. 246, ha modificato la c.d. Legge “Ponte” ed ha sancito che “gli spazi per parcheggi realizzati in forza del comma 1 non sono gravati da vincoli e quindi possono essere trasferiti autonomamente”. Tale novella legislativa, come precisato dalla Cassazione del 24 febbraio 2006 n. 4264, ha efficacia solo per il futuro, e quindi se il fabbricato ed il posto auto, risultano edificati dopo l’entrata in vigore di tale norma, i parcheggi in esso esistenti sono liberamente trasferibili.

Il mio condominio è stato realizzato precedentemente rispetto ai parcheggi pertinenziali che sono stati realizzati interrati solo dopo alcuni anni. Posso vendere il posto auto che ho acquistato successivamente all’acquisto dell’appartamento?

Si. È possibile alienare questo parcheggio pertinenziale realizzato successivamente al maggiore fabbricato, purché l’acquirente lo renda, contestualmente all’atto di acquisto, pertinenziale ad bene immobile abitativo sito nello stesso comune.

Il mio posto auto condominiale è all’interno di un’autorimessa edificata su area comunale. Posso alienarlo?

Se il parcheggio è stato costruito in proprietà superficiaria, dopo il fabbricato da cui dipende l’immobile a cui è pertinenziale, il proprietario non può alienarlo senza il consenso del Comune, proprietario dell’area nuda. Pertanto è senza dubbio necessario confrontarsi, anche tramite il proprio notaio di fiducia, nei confronti del Comune al fine di verificare la fattibilità dell’operazione.

Vi sono posti auto liberamente vendibili se costruiti successivamente al fabbricato da cui dipendono?

Si! Tutti i posti auto a parcheggio edificati in tempo successivo al fabbricato al quale sono pertinenziali sono liberamente trasferibili se costruiti in eccedenza rispetto al rapporto di 1 mq ogni 10mc di costruzione. A tal proposito la Corte di Cassazione, a più riprese, ha già chiarito che tali parcheggi non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato da cui dipendono.

Ho un dubbio circa l’applicabilità al mio garage delle varie normative, a chi mi posso rivolgere?

Nel caso di dubbi o incertezze circa l’applicabilità delle sopra richiamate normative al proprio posto auto o al posto auto che si vorrebbe acquistare è sempre opportuno, prima di procedere ad una proposta di acquisto nei confronti del venditore, recarsi presso il proprio Notaio di fiducia, portando con sé l’atto di acquisto originario dell’odierno titolare del garage o posto auto, o, comunque copia dei provvedimenti edilizi abilitativi l’edificazione del garage stesso.

 

La rettifica unilaterale degli atti immobiliari

 

casaUna recente modifica legislativa, ha introdotto la facoltà per il notaio di rettificare atti contenenti errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla redazione dell’atto mediante propria dichiarazione unilaterale, senza l’intervento delle originarie parti dell’atto.

È possibile rettificare un atto notarile di un notaio non più in esercizio?

Si, nonostante i primi dubbi sul punto, si ritiene possibile porre in essere una rettifica anche sotto forma di rettifica unilaterale, in modo da poter correggere un errore materiale contenuto in atto di un notaio cessato dall’esercizio delle sue funzioni.

Una delle originarie parti dell’atto è deceduta, si può procedere all’atto di rettifica bilaterale?

No, in caso di decesso di una delle originarie parti contraenti non è possibile procedere ad un atto di rettifica bilaterale se non con la presenza degli eredi del defunto, Qualora ve ne ricorrano i presupposti si potrò procedere con più facilità ad un atto di rettifica unilaterale da parte di un notaio previamente incaricato.

La presenza di una sola delle parti originarie dell’atto non è comunque sufficiente, sebbene la dottrina notarile abbia, anteriormente all’entrata in vigore del nuovo testo dell’art. 59 L.N., ritenuto possibile la partecipazione della parte superstite quale gestore di affari altrui [1].

Quale errore può essere oggetto dell’atto di rettifica unilaterale?

Ai fini dell’ammissibilità della rettifica unilaterale, è necessario che l’atto notarile da rettificare contenga errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla sua redazione. Non sarà quindi possibile rettificare l’atto in caso di mancanza di un dato o di una menzione, mentre sarà possibile la rettifica nel caso di errore materiale evidente dal tenore dell’atto stesso, come ad esempio i dati catastali, i dati anagrafici e i codici fiscali o, ancora, i dati relativi ai mezzi di pagamento e il regime patrimoniale delle parti.

Non può essere oggetto di atto notarile la rettifica che darebbe luogo a una modificazione sostanziale dell’atto.

E’ possibile procedere alla rettifica unilaterale di un testamento olografo?

No; il notaio, ai sensi di Legge, ha il potere di rettificare unilateralmente atti pubblici e scritture private non autenticate, mentre non ha il potere di modificare scritture private non autenticate da un pubblico ufficiali, quali, ad esempio un testamento, o altra scrittura privata.

Può essere invece oggetto di rettifica unilaterale il testamento pubblico, a seguito della sua registrazione (dopo il decesso del testatore), in quanto rientra a tutti gli effetti nella categoria dell’atto pubblico.

E’ possibile correggere un errore contenuto in un atto costitutivo di una s.r.l.?

Si, sia l’atto costitutivo che lo Statuto, facente parte integrante dell’atto costitutivo stesso, possono essere oggetto di atto di rettifica unilaterale da parte del notaio quando contengono errori materiali. E’ possibile procedere alla rettifica, ad esempio, nel caso di dati errati relativi alla sede sociale, o a clausole dello Statuto che siano contrarie a norme di Legge, e tale contrarietà derivi da grave incoerenza rispetto al testo dello Statuto[2].

E’ obbligatorio rettificare un atto che riporti un errato codice fiscale?

No, ma è senza dubbio opportuno al fine di allibrare correttamente la ditta catastale, oltre che per allineare le risultanze dei Registri Immobiliari, ai fini della futura cessione del bene stesso.

Le parti si sono dimenticate di cedere un bene nell’originario atto notarile? E’ possibile procedere alla rettifica?

No, non è possibile procedere alla rettifica quando dall’atto originaria non sia possibile desumere la volontà chiara ed inequivoca delle parti. Pertanto, se un bene non è stato ceduto per dimenticanza od errore materiale nella redazione dell’atto, sarà necessario un nuovo atto di trasferimento immobiliare.

Cosa succede se il venditore, nelle more dell’atto di rettifica, subisce un pignoramento sul bene venduto?

L’atto di rettifica, sia bilaterale (quindi con la presenza di entrambe le parti), che unilaterale per mano del notaio, non può pregiudicare i diritti di terzi soggetti acquisiti sui beni oggetto dell’atto di rettifica.

L’efficacia del trasferimento nei confronti dei terzi si verifica con la trascrizione, pertanto, se gli errori o le omissioni contenuti nel titolo siano riprodotti nella nota di trascrizione – e quindi in assenza di discrepanza fra il tenore della nota e l’atto trascritto – non sarà in alcun modo possibile opporre ai terzi l’atto trascritto privo dell’errore[3]. Il che implica che se l’atto riporta una dato catastale errato e il terzo abbia pignorato il bene, la rettifica non può essere lui opposta se trascritta successivamente. E’ quindi necessario procedere alla rettifica tempestivamente.

Per procedere alla rettifica di un atto Notarile è necessario recarsi dal Notaio che l’ha rogato?

No. E’ possibile procedere alla rettifica di un atto notarile presso qualunque notaio sul territorio nazionale, purché vengano forniti al notaio incaricato, i documenti comprovanti la preesistenza dei dati da rettificare e l’evidenza del mero errore materiale.

Quale documentazione è necessaria per procedere alla rettifica?

Al fine di poter procedere alla rettifica di un atto notarile è necessaria la copia conforme dell’atto notarile da rettificare, oltre l’indicazione del dato che si assume essere errato, e la documentazione che dimostri la preesistenza del dato corretto da riportare nell’atto di rettifica.

Qual è il carico fiscale di un atto di rettifica immobiliare?

Il carico fiscale della rettifica di un atto immobiliare dipende dall’anno di redazione dell’atto da rettificare. Infatti, se l’atto da rettificare è anteriore al 2014, sarà necessario pagare l’imposta di bollo pari ad euro 155, oltre le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 200 Euro, i diritti di trascrizione per euro 90 e, infine, la tassa d’archivio pari ad Euro 9,10.

Qualora – invece – l’atto da rettificare rechi una data posteriore all’1 gennaio 2014, le imposte ammontano a totali Euro 300, di cui 200 Euro di imposta di registro e 50 Euro di imposte ipotecarie e catastali, oltre 9,10 Euro dovuti per Tassa d’Archivio.

[1]                   G. IACCARINO, Rettifica unilaterale dei dati catastali, in Notariato, 2004, p. 624.

[2]     M. COSIO, La Rettifica degli atti mediante certificazione notarile, Le responsabilità del notaio tra disciplina vigente e prassi sanzionatoria (Atti dei convegni di Vicenza 15 marzo 2014, Roma 21 novembre 2014 e Genova 13 marzo 2015 (Supplemento telematico al N. 1/2015).

[3]          M. LEO, Studio n. 618-2010/C  “Osservazioni sulla rettifica degli atti “certificata” dal Notaio”.

 

Come si può acquistare un bene pignorato?

casaL’acquisto di un bene pignorato può avvenire con la rinuncia agli atti della procedura esecutiva da parte di tutti i creditori interessati.

Come si ottiene la rinuncia da parte dei creditori di un bene pignorato?

Per ottenere la rinuncia dai creditori è necessario siglare un accordo tra gli stessi e il debitore, in modo che il prezzo della vendita soddisfi le loro ragioni creditorie.

Che fare nel caso il debito sia superiore al prezzo di vendita del bene pignorato?

Si verifica un impedimento all’operazione quando il debito è superiore al prezzo di vendita del bene pignorato. In questo caso è possibile tentare un accordo con il creditore che preveda una soddisfazione integrale delle sue ragioni nonostante il credito venga soddisfatto parzialmente (c.d. procedura di saldo e stralcio del debito).

L’acquirente di un bene pignorato

Per acquistare un bene pignorato è meglio farsi seguire da un notaio per evitare ogni possibile rischio. In base alle prassi dei vari Tribunali si deciderà di effettuare, alternativamente:

  • una compravendita immediatamente efficace davanti al Giudice dell’Esecuzione che emetterà contestualmente l’ordinanza di cancellazione del pignoramento a fronte della rinuncia agli atti da parte di tutti i creditori interessati;
  • una compravendita sospensivamente condizionata all’estinzione della procedura nel caso i creditori rinunciano alla procedura davanti al Cancelliere del Tribunale, per impossibilità di farlo in regime di contestualità all’atto davanti al Giudice dell’Esecuzione.

Quali rischi fa evitare la compravendita condizionata sospensivamente?

Nel tempo che intercorre tra la rinuncia del creditore fatta davanti al Cancelliere del Tribunale e l’emissione dell’ordinanza del Giudice dell’Esecuzione possono, potenzialmente, intervenire altri creditori al fine di opporsi all’estinzione della procedura. Per evitare questo rischio a carico dell’acquirente è possibile sospendere gli effetti della compravendita sino all’effettiva estinzione della procedura esecutiva.

NOTE

* Norme di riferimento:

  • artt. 2913 e seguenti, Codice Civile;
  • artt. 629 e seguenti, Codice di Procedura Civile
;
  • art. 6, L. 22 gennaio 1934, n. 64
;
  • art. 40-bis, T.U.B.

Dottrina: http://www.genghinieassociati.it/wp-content/uploads/2017/02/vendita-bene-pignorato.pdf

Preliminare: caparra confirmatoria o acconto?

cessioneL’acquirente in sede di contrattazione preliminare per l’acquisto di un immobile, per dimostrare la serietà della sua intenzione di acquistare, corrisponde al venditore una somma di denaro. Tale somma può assumere due qualificazioni diverse: 1) caparra confirmatoria; 2) acconto sul prezzo.

Perché generalmente le somme anticipate vengono interamente qualificate come caparra confirmatoria?

La scelta dei contraenti è generalmente motivata da ragioni fiscali in quanto la caparra confirmatoria viene tassata con un’imposta di registro allo 0,5% sulla somma versata, mentre l’acconto è tassato con un’imposta di registro al 3%.

Quali sono gli effetti della caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria ha la principale funzione di determinare preventivamente l’ammontare del danno nel caso una delle due parti sia inadempiente e quindi non si giunga alla stipula del definitivo. In questo caso se l’inadempimento è dell’acquirente questo perderà la caparra corrisposta; nel caso invece l’inadempimento sia del venditore questo dovrà restituire all’acquirente il doppio della caparra. Nel caso di adempimento, invece, la caparra confirmatoria potrà assumere la funzione di acconto ed essere imputata al prezzo.

Quali sono gli effetti dell’acconto?

L’acconto, rispetto alla caparra confirmatoria, ha un effetto molto limitato ossia quello di anticipare una parte del prezzo dovuto in sede di contratto definitivo di compravendita. In sede d’inadempimento le somme corrisposte dall’acquirente a titolo di acconto gli dovranno essere restituite dal venditore, salvo poi il diritto di richiedere eventualmente il risarcimento del danno derivante dall’inadempimento stesso spettante a entrambi i contraenti.

Perché è corretto qualificare le somme versate anticipatamente?

Considerati i diversi effetti di caparra confirmatoria e acconto, va determinato entro quale limite la somma versata anticipatamente deve essere qualificata come caparra. La caparra confirmatoria deve essere limitata a un importo che sia proporzionato all’ammontare del danno conseguente a un eventuale inadempimento. Sopra questo limite le somme versate dovranno essere qualificate come acconto sul prezzo al fine di non esporre la parte acquirente a un rischio maggiore rispetto a quanto dovuto.

È prudente acquistare un bene con provenienza donativa?

problemi legaliLa provenienza donativa [1] di un bene immobile può rappresentare un rischio per l’acquirente oppure per la banca che finanzia l’acquirente medesimo, in quanto se essa pregiudica i diritti ereditari dei legittimari, questi possono impugnare la donazione e, in determinati casi, recuperare la proprietà del bene donato da chi lo ha acquistato.

La provenienza donativa è sempre rischiosa?

Il fatto che la provenienza sia donativa non deve sempre allarmare, in quanto è necessario prima analizzare il fatto concreto per determinare l’effettiva presenza di rischi per l’acquirente. La prima domanda che va posta è se il donante è ancora in vita o meno e dalla risposta si determina la strategia da applicare.

Chi può impugnare la donazione?

I soggetti legittimati ad attivare l’azione giudiziaria di riduzione [2] sono i c.d. legittimari. Secondo la legge si definiscono legittimari il coniuge, i figli ovvero in assenza di figli i genitori. A ben vedere, con la nuova legge sulle unioni civili, anche il soggetto dello stesso sesso unito civilmente al donante ha oggi lo status di legittimario.

Cosa accade se il donante è già deceduto?

Nel caso il donante sia già deceduto non ci sono rischi nei seguenti casi:

  • il donante aveva un unico legittimario che sta vendendo il bene donato;
  • sono passati più di 10 anni dalla morte del donante e nessun legittimario ha attivato un’azione giudiziaria di riduzione;
  • i legittimari hanno già rinunciato all’azione di riduzione dopo la morte del donante.

Se non si ricade nei suddetti casi, la tutela è rappresentata dalla rinuncia all’azione di riduzione da parte di tutti i legittimari, da farsi prima o contestualmente alla stipula dell’atto di acquisto di bene immobile con provenienza donativa.

Cosa accade se il donante è ancora in vita?

Il caso più problematico accade quando il donante è ancora in vita e non sono trascorsi più di venti anni dalla donazione oppure sono trascorsi più di venti anni dalla donazione ma i legittimari hanno rinnovato il diritto di opposizione alla donazione. Al fine di tutelare l’acquisto dell’acquirente la dottrina ha escogitato almeno tre soluzioni:

  • il mutuo dissenso ossia un atto con il quale donante e donatario convengono di sciogliere la donazione con effetto retroattivo; in questo caso la vendita al terzo acquirente verrà fatta dal donante che è ritornato nella proprietà del bene donato;
  • una fideiussione emessa da una banca che garantisce il terzo acquirente nel caso di evizione conseguente ad un’azione di riduzione;
  • la rinunzia all’azione di restituzione da parte di tutti i legittimari che impedisce a loro una tutela di natura reale sul bene donato e ciò salvaguarda la titolarità del bene stesso in capo al terzo acquirente. Resta inteso che tale soluzione, in determinati casi, può essere non consigliabile perché non tutela il terzo acquirente dagli eventuali legittimari sopravvenuti dopo l’atto di compravendita.

Privo di rischi per il terzo acquirente è, invece, il caso in cui sono trascorsi più di venti anni dalla donazione e nessun legittimario si sia opposto alla donazione.

[1] Esempio: Si supponga che Tizio dona a Tizietto l’immobile Alfa. Tizietto dopo 5 anni intende vendere l’immobile a lui donato. In questo caso, si ha la c.d. provenienza donativa.

[2] L’azione di riduzione serve al legittimario leso nei suoi diritti ereditari al fine di riparare la lesione chiedendo ristoro prima agli altri eredi e, in seconda battuta, ai donatari. In quest’ultimo caso, il terzo acquirente di un bene donato può subire, in determinati casi, l’evizione del bene.