L’azione di simulazione verso le compravendite immobiliari
Talvolta, al fine di eludere le previsioni in materia di successione ereditaria, il disponente e il destinatario della disposizione a titolo gratuito, pongono in essere una compravendita simulata, attraverso un’alienazione che, al contrario, nasconde una donazione, o, quanto meno, un negozio mixtum cum donatione. L’azione di riduzione, in questo caso, per essere esperita con successo, deve essere intrapresa dopo il preventivo esperimento della azione di simulazione.
Qual è il rapporto tra azione di riduzione e azione di simulazione?
L’azione di simulazione è un’azione avente ad oggetto un c.d. “accertamento negativo”, che si pone in rapporto di strumentalità con l’azione di riduzione che è ad accertamento costitutivo. Ciò significa che la proposizione dell’azione di riduzione, è legata a doppio filo con l’azione di simulazione, ed essa non può essere proposta senza il previo e positivo esperimento della prima.
Posso agire con l’azione di riduzione senza prima aver esperito l’azione di simulazione?
Se oggetto dell’azione è un contratto di compravendita, non è possibile agire senza il previo esperimento vittorioso dell’azione di simulazione, e, ciò implica che se non sia stata giudizialmente accertato che la vendita ha simulato una donazione, ai fini ereditari la finta vendita, o presunta tale, ed il suo oggetto rimane comunque al di fuori dell’asse ereditario del defunto.
L’atto di compravendita risale al 2005, ed il prezzo è stato dichiarato integralmente pagato in atto ma non vi è alcuna menzione nel rogito dei titoli di pagamento. L’atto è valido?
L’atto è certamente valido, in quanto, anteriormente al 2006, non vigeva alcun obbligo di documentazione nell’atto pubblico dei titoli pagamento della compravendita, obbligo che è stato introdotto solo di recente con il D.L. 223 /2006 convertito il L. 248/2006.
Pertanto, l’assenza di documentazione in atto dei titoli di pagamento non è causa sufficiente per agire in giudizio con un’azione di simulazione, che dovrà essere supportata, ad esempio da documentazione bancaria dell’epoca, che, evidentemente attesti il mancato passaggio di denaro tra venditore e acquirente, considerati, a torto o a ragione, presunto donante e presunto donatario.
Che prove possono essere utilizzate in giudizio, per provare la “finta vendita”?
L’art. 1417 c.c. consente ai soggetti terzi, quale può essere ad esempio un altro figlio del venditore, interessato ad accertare la donazione, la prova senza limiti, mentre, per quel che riguarda l’azione proposta dalla parte stipulante l’atto, e quindi il finto donante, che potrebbe avere interesse a far svelare la vera causa della cessione immobiliare, questa incontra i limiti del regime probatorio di diritto processuale, con conseguente onere di fornire la prova della c.d. controdichiarazione: non è infatti ammessa la prova della simulazione a mezzo testi, per presunzioni od ancora a seguito di interrogatorio formale.
L’atto di vendita, è stato stipulato nel 2014, sono ancora in tempo per agire giudizialmente per far dichiarare la natura donativa dell’atto?
Si. Come precisato di recente dall’ordinanza n. 125 del 7 gennaio 2019, la Cassazione ha sancito il principio secondo il quale “quando l’azione di simulazione relativa è finalizzata a fare emergere il reale cambiamento della realtà voluto dalle parti […] opera il termine di prescrizione ordinaria decennale, quando invece è volta ad accertare la nullità sia del negozio simulato che di quello dissimulato, per l’assenza dei requisiti di sostanza e di forma, tale azione non è soggetta ai termini prescrizionali”.
Se il venditore-donante è defunto, la vendita può essere contestata dai suoi eredi?
Si. Gli eredi del venditore defunto possono agire quali successori a titolo universali, ma non possono essere considerati terzi rispetto alle originarie parti del negozio, e, quindi, il figlio pregiudicato dall’atto di cessione dispositivo, assuntamente ritenuto a titolo gratuito, non può agire invocando la prova per testimoni.
La prova della simulazione di un contratto solenne – infatti – stipulato da un soggetto poi deceduto, da parte degli eredi al medesimo allo scopo di far ricomprendere l’immobile venduto tra i beni dell’asse ereditario, soggiace alle limitazioni di Legge, per la prova della simulazione tra le parti, poiché gli eredi, non possono legittimamente dirsi “terzi” rispetto al negozio.
Nei confronti di chi vanno proposte l’azione di simulazione e l’azione di riduzione?
Il legittimario che agisca per la simulazione deve azionare la relativa domanda non solo nei confronti del donatario simulato, ma, anche nei confronti degli altri discendenti del de cuius, considerati quindi litisconsorti necessari.
A tal proposito la Cass. Civ. del 2 settembre 2008 n. 22030, ha affermato il principio di diritto secondo cui “la simulazione relativa di una compravendita conclusa tra un fratello ed il comune genitore, poi defunto, dissimulante una donazione, ove sia dal legittimario dedotta quale oggetto di specifica ed autonoma domanda, e non già in via meramente strumentale o incidentale ai fini dell’esercizio dell’azione di riduzione, deve essere esercitata anche nei confronti degli altri fratelli divenuti eredi quali successori anch’essi del “de cuius””.
Nel 2015 è stata stipulata una compravendita, con relativo incasso del corrispettivo, ma successivamente il venditore ha restituito i soldi all’acquirente? L’atto è valido?
Si, l’atto è comunque valido. Tuttavia le dazioni di denaro effettuate successivamente all’atto di compravendita, a prescindere dalla causa in ragione della quale siano state effettuate, possono essere considerate donazioni di modico valore, ai sensi dell’art. 783 c.c., solo se le somme siano di modico valore in relazione al patrimonio del donante.
Sono da considerarsi donazioni nulle, in quanto prive della forma dell’atto pubblico, se invece gli importi oggetto di restituzione non sono di modico importo atteso il patrimonio del donante stesso. La conseguenza in questo caso, sarà la restituzione alla massa ereditaria di quanto percepito dal donatario, e dette somme dovranno essere quindi oggetto di divisione tra gli eredi.
L’acquisto di casa “su carta” (dunque in forza di un contratto preliminare di vendita) possiede grande rilevanza socio-economica. Infatti gli acquirenti devono essere protetti rispetto al rischio che quanto promesso dal costruttore non venga mantenuto, talvolta anche a fronte di esborsi consistenti prima del termine dell’edificazione. I rischi sono molteplici: si va dalla semplice condotta inadempiente, alla cattiva esecuzione delle opere fino al fallimento dell’impresa. Da anni il legislatore si occupa del tema, con interventi normativi via via più incisivi. Assai rilevante fu l’emanazione del d.lgs. 122/2005 che introdusse due importanti tutele. Anzitutto la necessità che il costruttore facesse consegna alla parte promissaria acquirente (cioè a quella che sottoscrive il contratto preliminare) una fidejussione “a prima richiesta” per importo pari a tutte le somme anticipate da chi compra prima del rogito definitivo che sancisce il passaggio della proprietà del bene immobile. Cosa significa? Vuol dire che se la casa costa 200 e, man mano che i lavori procedono, mi sono impegnato a pagare l’impresa “a stato di avanzamento” per 150, questi denari sono a rischio. Infatti da un lato l’impresa si prende i 150, dall’altro l’appartamento non è ancora mio: non ho in mano nulla se non una promessa. La fidejussione serve proprio a questo: è una garanzia che, se tutto va male, i miei 150 mi verranno restituiti (da una Banca o da una Compagnia assicuratrice). Il costruttore deve inoltre consegnare, al momento del rogito, una polizza di assicurazione per i “gravi vizi” dell’immobile, che copre il rischio di rovina dell’edificio per dieci anni a far tempo dall’acquisto. Tutto questo è già legge dal 2005. Cosa succede ora? È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il d.lgs. 14/2019 che attua la legge 155/2017 sulla riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza e che va a modificare il predetto d.lgs. 122/2005. Va subito chiarito che le nuove regole sono applicabili ai soli contratti aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019. Dunque non cambia nulla per gli edifici che sono attualmente già in corso di costruzione. Il testo modificato dell’art. 6 del d.lgs. 122/2005, dispone che il contratto preliminare «ed ogni altro contratto che … sia comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà» di un immobile da costruire «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata». Dunque uno stop deciso ai contratti “fai da te” conclusi presso il costruttore oppure in agenzia immobiliare: risulta indispensabile andare dal notaio. L’innovazione consiste appunto nel fatto che la legge precedente (la quale, si ricordi, continua ad essere in vigore per le edificazioni in corso di realizzazione) consentiva di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura privata non autenticata, dunque senza il ministero notarile. Ma non basta: la novella prevede anche che nell’atto di trasferimento dell’immobile (dunque non nel semplice contratto preliminare di cui stiamo parlando, ma dell’atto “finale” di trasferimento del bene immobile) siano indicati gli estremi della polizza assicurativa. La mancata consegna della polizza sarà motivo di escussione della fideiussione e di nullità del contratto. Non è invece specificata la sorte dei contratti conclusi senza il notaio, ma si tratta di un’apparente lacuna. Si deve infatti ritenere che siano applicabili le previsioni generali. La violazione della norma sulla forma dell’atto, qualificabile come “imperativa”, non potrà se non condurre alla nullità dell’atto. Insomma: senza il notaio non potranno concludersi i contratti preliminari per i “nuovi” edifici da costruire. Se si riflette su quanto costano gli errori in materia, verrebbe da domandarsi se non fosse il caso, per chi compra un immobile, anche usato, di pensare alla tutela notarile. I costi infatti sono davvero ridotti, anche perché una buona parte della spesa relativa al contratto preliminare può essere recuperata (anche fiscalmente) in sede di contratto traslativo della proprietà dell’immobile. A meno di non voler fare come nel mondo anglosassone: ogni rischio viene “protetto” con una idonea polizza assicurativa, il cui costo è spesso ben superiore a quello notarile. Però a me hanno insegnato che prevenire è meglio che curare. E a voi?
Può capitare che un acquirente intenda pagare il prezzo di una compravendita immobiliare con un assegno bancario. In questi casi si crea una situazione di imbarazzo sia per il venditore che per il notaio; vediamo il perché.