Che cos’è?

II mutuo a SAL o Stato Avanzamento Lavori è una forma di finanziamento concessa alle imprese edili o anche ai privati, per la nuova edificazione oppure per la demolizione e ricostruzione, la ristrutturazione, l’ampliamento, la riqualificazione o il recupero di immobili.

Come avviene l’erogazione?

L’erogazione della somma richiesta a mutuo non avviene in un’unica soluzione, bensì in più erogazioni parziali o tranches (iniziale e intermedia o intermedie) sulla base del progetto edile e dell’effettivo stato di avanzamento dei lavori, fino al raggiungimento del totale richiesto alla banca, che viene erogato con un atto di erogazione finale e quietanza dell’importo mutuato.
La banca effettua una prima iniziale perizia, a cui seguono una o più perizie intermedie a seconda dello stato di avanzamento dei lavori e del numero di tranches richieste dal mutuatario: ad ogni richiesta di nuova erogazione da parte del mutuatario, pertanto, la banca effettua una perizia per verificare lo stato effettivo dei lavori, rendendo disponibile ed erogabile una somma proporzionata all’avanzamento degli stessi.

Cos’è il pre-ammortamento del mutuo?

Dal momento di stipula del contratto di mutuo e fino all’atto di erogazione finale e quietanza, decorre il c.d. periodo di pre-ammortamento del finanziamento, nel corso del quale il mutuatario deve rimborsare alla banca rate composte solo da interessi di pre-ammortamento appunto ed eventuali spese.
Poi, con la stipula dell’atto di erogazione finale e quietanza, inizia il periodo di ammortamento del mutuo, nel corso del quale il mutuatario restituirà anche il capitale, oltre gli interessi e le spese.

Si può ricorrere alle agevolazioni prima casa?

Il mutuo a SAL può essere richiesto dai privati anche per la costruzione o la ristrutturazione di immobili da adibire ad abitazione principale e per i quali richiedere le agevolazioni prima casa.
Come per un mutuo acquisto prima casa, i privati possono poi portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo nei periodo di imposta di riferimento.

Perché è conveniente?

Il mutuo a SAL permette di spalmare nel tempo l’erogazione del capitale mutuato, che viene erogato sulla base delle effettive necessità del mutuatario, sia in termini di importo complessivo finale erogato che in termini di numero e tempistiche di erogazione.

In questo modo, il mutuatario si trova a fronteggiare una rata proporzionata alla somma finanziata ed alle sue condizioni economico-finanziarie e reddituali, più contenuta rispetto a quella che può essere tenuto a rimborsare nel caso di mutuo erogato interamente in un un’unica iniziale soluzione.
Il mutuatario, pertanto, si espone al debito in modo graduale e, qualora i lavori dovessero fermarsi, rallentarsi o modificarsi nel tempo, sarà tenuto a restituire alla banca solamente l’importo concesso fino a quel momento, senza il rischio di dover poi restituire alla banca una somma più elevata di quella effettivamente necessaria.

Quali sono i costi?

Come per un mutuo ordinario, anzitutto vi sono i costi bancari, quali in particolare le spese di:

• istruttoria della pratica;
• perizia iniziale;
• perizia/e intermedia/e;
• assicurazione obbligatoria (contro i danni – scoppio e incendio);
• eventuali assicurazioni accessorie e facoltative (altre coperture sull’immobile, sul lavoro o sulla vita);
• incasso rata;
• gestione del rapporto;
• invio di comunicazioni cartacee.

Poi vi è da versare all’erario, per il tramite della banca, la c.d. imposta sostitutiva, calcolata come segue:

• 0,25% sull’importo mutuato, se il mutuo è finalizzato alla costruzione o ristrutturazione di una prima casa;
• 2% sull’importo mutuato, se il mutuo è destinato alla costruzione o ristrutturazione di immobili per cui non ricorrono le agevolazioni prima casa.

Infine, ci sono i costi notarili poiché, come per il mutuo acquisto immobile, l’operazione necessità dell’intervento del notaio, soprattutto ai fini dell’iscrizione della garanzia ipotecaria sull’immobile. In particolare:

• la tassa ipotecaria di € 35,00;
• l’onorario per il contratto di mutuo iniziale;
• l’eventuale onorario per la/e erogazione/i intermedia/e (l’intervento del notaio è a discrezione della banca);
• l’onorario per l’atto di erogazione finale e quietanza;
• i contributi notarili;
• le spese per visure ed ispezioni ipo-catastali.

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