Cos’è la permuta immobiliare?

La permuta immobiliare rappresenta una particolare tipologia contrattuale disciplinata dall’art. 1552 e segg. c.c., nella quale ciascuna parte trasferisce la proprietà di uno o più beni immobili in cambio della proprietà di un altro o di altri beni immobili.

Questo meccanismo, alternativo alla compravendita immobiliare tradizionale, è sempre più utilizzato nel settore immobiliare, sia per esigenze abitative che imprenditoriali.
Tuttavia, la sua gestione fiscale presenta specificità che impongono una conoscenza approfondita delle normative vigenti.

L’obiettivo di questo articolo è fornire una panoramica dettagliata degli aspetti fiscali della permuta immobiliare, analizzando le diverse tipologie di imposte in base alla natura dei beni e dei soggetti coinvolti, le modalità di calcolo, le agevolazioni disponibili ed il trattamento del conguaglio, offrendo esempi pratici e tabelle di sintesi.

Permuta di immobili abitativi tra privati

Nel caso di permuta tra privati avente ad oggetto beni immobili abitativi, la tassazione segue il principio dell’assorbimento: l’imposta di registro si applica una sola volta, in quanto i trasferimenti sono strettamente collegati e derivano l’uno dall’altro (art. 21, comma 2, TUR). La base imponibile è costituita dal valore del bene che genera la maggiore imposta, a prescindere dal motivo (valore o aliquota).

Le principali imposte dovute sono:

• imposta di registro: 2% se si applica l’agevolazione “prima casa” e 9% negli altri casi, calcolata sul valore catastale del bene (disciplina del “prezzo valore”) che genera la maggiore imposta;
• imposte ipotecaria e catastale: fisse euro 50,00 ciascuna, dovute una sola volta.

Non sono dovute imposta di bollo e tasse ipotecarie.
Come anticipato, è possibile usufruire dell’agevolazione “prima casa”, se ricorrono i requisiti previsti dalla nota II-bis dell’art. 1, Tar. I, TUR:

• tipologia e categoria catastale dell’immobile (sono escluse le categorie A/1, A/8, A/9);
• tipologia di diritto trasferito (proprietà, usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà);
• residenza o obbligo di trasferimento entro 18 mesi;
• assenza di altri diritti su abitazioni nello stesso comune;
• non aver già usufruito dell’agevolazione su altro immobile (salvo alienazione entro due anni).+

Esempio pratico

Paolo trasferisce a Marco un immobile non agevolato (valore catastale euro 100.000,00) e Marco trasferisce a Paolo un immobile con agevolazione “prima casa” (valore catastale euro 200.000,00)

• imposta di registro sul primo trasferimento: euro 9.000,00
• imposta di registro sul secondo trasferimento: euro 4.000,00
• si applica una sola imposta di registro pari a euro 9.000,00 (il valore più alto), oltre ad imposte ipotecaria e catastale fisse.

Permuta di immobili non abitativi tra privati

Per la permuta di beni immobili non abitativi tra privati, la disciplina del “prezzo-valore”, cioè del valore catastale dell’immobile come base imponibile, non è applicabile.
La base imponibile è pari al valore dichiarato in atto relativo al trasferimento che genera la maggiore imposta.
Le aliquote sono:

• 15% per terreni agricoli;
• 9% per tutti gli altri immobili, non abitativi.

Le imposte ipotecaria e catastale sono sempre fisse di euro 50,00 ciascuna. Anche in questo caso, non si applicano imposta di bollo e tasse ipotecarie.

Esempio pratico

• Paolo trasferisce a Marco un terreno agricolo (€ 100.000,00): imposta di registro € 15.000,00;
• Marco trasferisce a Paolo un fabbricato (€ 200.000,00): imposta di registro € 18.000,00;
• Si applica una sola imposta di registro pari a € 18.000,00 (il valore più alto), oltre alle imposte ipotecaria e catastale fisse.

Permuta tra soggetti passivi IVA

Quando la permuta avviene tra soggetti passivi IVA (ad esempio costruttori, società immobiliari, etc.), ciascun trasferimento è considerato autonomo ai fini IVA e paga la propria imposta con aliquota specifica per la tipologia di bene.
La base imponibile è il valore dichiarato in atto per ciascun trasferimento.
Le imposte e tasse da versare sono le seguenti:

• imposta di registro = fissa, pari ad euro 200,00;
• imposta di bollo = euro 230,00;
• imposte ipotecaria e catastale =
  – fisse (euro 200,00 ciascuna) per beni abitativi e terreni edificabili;
  – proporzionali (3% e 1% del valore dichiarato) per fabbricati strumentali;
• tasse ipotecarie = euro 90,00 (euro 35,00 + euro 55,00).

Il meccanismo del “reverse charge” (inversione contabile) si applica quando il cedente opta volontariamente per l’imposizione IVA: il cedente emette fattura senza addebito d’imposta, il cessionario integra la fattura con aliquota e importo IVA, registrando l’operazione sia tra acquisti che tra vendite, senza versamento diretto dell’IVA al cedente.

Le aliquote IVA variano in funzione della tipologia del bene:

• 10% per abitazioni non di lusso e fabbricati strumentali ceduti da costruttori;
• 22% per abitazioni di lusso, fabbricati strumentali ceduti da non costruttori e terreni edificabili.

Non è prevista l’aliquota agevolata al 4% (agevolazione prima casa) tra soggetti IVA.

Esempio pratico

Permuta tra due costruttori di fabbricati abitativi nei 5 anni dalla fine lavori:

• imposta di registro: euro 200,00
• imposta di bollo: euro 230,00
• imposte ipotecaria e catastale: euro 200,00 ciascuna per ogni trasferimento
• tasse ipotecarie: euro 90,00.

Permuta tra soggetto passivo IVA e privato

Quando la permuta coinvolge un soggetto IVA e un privato, ogni trasferimento segue il proprio regime fiscale, senza applicazione del principio di assorbimento:

• trasferimento soggetto a IVA: applicazione dell’IVA con aliquota specifica, imposta di registro fissa (euro 200,00), imposta di bollo (euro 230,00), imposte ipotecaria e catastale fisse (euro 200,00 ciascuna) o proporzionali (3% e 1%) in base alla tipologia di bene immobile e tasse ipotecarie (euro 90,00);
• trasferimento soggetto a registro: imposta di registro proporzionale (9% o 15%) in base alla tipologia del bene immobile, imposte ipotecaria e catastale fisse (euro 50,00 ciascuna) ed esenzione da imposta di bollo e tasse ipotecarie.

Non si applica la disciplina del “prezzo-valore”, né quella del “reverse charge”.

Esempio pratico

Permuta di un’abitazione (IVA) contro un fabbricato (registro):

• prestazione a IVA: imposta di bollo euro 230,00, imposta di registro euro 200,00, imposta ipotecaria euro 200,00, imposta catastale euro 200,00 e tasse ipotecarie euro 90,00
• prestazione a registro: imposta di registro 9% o 15% del valore (minimo euro 1.000,00), imposta ipotecaria euro 50,00 ed imposta catastale euro 50,00.

Permuta con conguaglio

La presenza di un conguaglio in denaro (differenza tra i valori dei beni permutati) non altera la disciplina fiscale della permuta: il calcolo delle imposte rimane riferito al trasferimento che genera la maggiore imposta, sia per la permuta tra privati che tra soggetti passivi IVA.

Sintesi delle principali imposizioni fiscali della permuta

Conclusioni

La complessità della disciplina fiscale della permuta immobiliare impone un’attenta analisi del caso concreto, con particolare riguardo alla natura dei beni immobili, ai soggetti coinvolti e alle agevolazioni applicabili.

La corretta individuazione della base imponibile, delle aliquote e delle modalità di calcolo delle imposte è fondamentale per evitare errori e sanzioni.

In questa materia, affidarsi alla consulenza di professionisti esperti – quali notaio, commercialista, consulente fiscale – rappresenta la chiave per tutelare le parti, ottimizzare il carico fiscale e garantire il rispetto della legalità.

La permuta rimane uno strumento flessibile e vantaggioso, ma solo una gestione scrupolosa permette di coglierne tutti i benefici.

Per una consulenza personalizzata, puoi rivolgerti al Notaio Golia, il quale presta i suoi servizi presso la sede di Casatenovo (LC) e nell’ufficio di Casnate con Bernate (CO) o al Notaio Brotto che opera nella sede di Lecco e nell’ufficio di Milano.

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