Tra i vari modi con cui si può diventare proprietari di una casa o di qualsiasi altro tipo di immobile, vi rientra anche l’acquisto all’asta, cioè l’acquisto (vendita forzosa) in seno ad un procedimento giudiziario di esecuzione immobiliare avanti al Tribunale.
Un immobile può essere posto all’asta essenzialmente per:

• pignoramento da parte di una banca o di altro creditore nei confronti del proprietario dell’immobile che, a mezzo del recupero e della vendita forzosa del bene all’asta, cerca di recuperare tutto il suo credito o parte di esso;
• fallimento di una società o un’impresa, che vede i propri beni (inclusi e soprattutto gli immobili) venduti all’asta.

Oltre in casi di vendita forzosa, altra ipotesi di vendita all’asta si verifica quanto gli enti pubblici sono obbligati ad alienare le loro proprietà immobiliari a mezzo di aste, perché tenuti per legge a garantire la massima trasparenza dell’operazione immobiliare.

A cosa stare attenti quando si acquista un immobile all’asta?

Prima di decidere se acquistare o meno un immobile all’asta, è bene documentarsi su di esso in modo puntuale. Prima e più importante attività da porre in essere è l’analisi della perizia sull’immobile redatta da un professionista (architetto, ingegnere, geometra, etc.) incaricato dal Tribunale, ove è possibile rinvenire tutti gli elementi necessari per poter ponderare l’acquisto, quali: il valore periziato, i dati catastali, le informazioni ipotecarie, la storia della provenienza, le condizioni generali dell’immobile circa il suo stato di manutenzione (inclusi gli impianti), lo stato delle eventuali spese condominiali e le informazioni edilizio-urbanistiche e di prestazione energetica.

Si può comprare un immobile all’asta senza l’assistenza di un consulente o professionista?

Come si può capire da quanto sopra indicato, acquistare un immobile all’asta richiede una certa dimestichezza nel settore immobiliare ed una conoscenza degli aspetti fondamentali delle operazioni immobiliari.
Ecco perché è consigliato affidarsi ad uno o più consulenti o professionisti esperti come notai, avvocati, commercialisti e/o tecnici (architetti, geometri, periti, etc.), in grado di destreggiarsi agilmente nella burocrazia delle pratiche immobiliari.
È comunque possibile procedere in autonomia all’acquisto di un immobile messo all’asta: oltre alle predette competenze, è preferibile disporre di un indirizzo PEC, importante per poter partecipare all’asta.

Chi può partecipare ed acquistare all’asta?
Chiunque può partecipare all’asta, ad eccezione del debitore esecutato che non può presentare offerte. Il debitore non può parteciparvi nemmeno per il tramite di un altro soggetto, delegando quest’ultimo a effettuare un’offerta per suo conto e per poi ri-trasferirgli l’immobile in un secondo momento.

Cosa bisogna fare prima di comprare un immobile all’asta?

Per ogni immobile che va all’asta, si trova sui siti e nei luoghi preposti (stabiliti dal Tribunale) un avviso di vendita, ove sono riportate tutte le informazioni necessarie per poter partecipare all’asta. Si consiglia, ovviamente, di visionare di persona l’immobile prima di partecipare all’asta, possibilmente facendosi accompagnare al sopralluogo da un tecnico di fiducia.

Come presentare l’offerta di acquisto e come partecipare all’asta?

Per partecipare all’asta bisogna presentare alla Cancellaria Esecuzioni Immobiliari del Tribunale o al delegato esterno alla vendita (avvocato, commercialista o notaio) nominato dal Tribunale, nel luogo, nei giorni e con le modalità indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa non riconoscibile, contenente l’indicazione del prezzo offerto (pari o superiore al 75% del valore periziato) ed una cauzione (solitamente pari al 10% del prezzo offerto), fotocopia del proprio documento di identità e del codice fiscale ed ogni eventuale ulteriore documento richiesto nel bando di vendita.

Se perviene una sola offerta, l’immobile viene aggiudicato immediatamente all’unico offerente.
Se pervengono due o più o più offerte, si procede alla “gara” con rilanci di offerta minimi (pre-stabiliti dall’avviso di vendita) ogni minuto, partendo dall’offerta più alta ricevuta come base d’asta.
Se l’asta va deserta, ne viene indetta un’altra o anche altre successive ancora (a discrezione del Tribunale e sulla base dell’interesse del/i creditore/i), con un prezzo (base d’asta) di volta in volta ribassato, che può arrivare fino al 25% in meno della precedente asta o addirittura al 50% in meno dal quarto tentativo in poi.
L’aggiudicatario è chiamato a versare la somma offerta ed aggiudicata entro i termini previsti dal Tribunale nell’avviso di vendita e solo successivamente si potrà procedere all’atto definitivo di trasferimento di proprietà dell’immobile (con decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell’Esecuzione del Tribunale, oppure con atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata da un notaio).

Comprare un immobile all’asta conviene?

La risposta è in linea di massima positiva. Acquistare un immobile tramite asta, ovviamente riuscendo a trovare quello che risponde alle proprie esigenze, permette di ottenere un prezzo di acquisto molto competitivo, spesso (ben) al di sotto del reale valore di mercato.

Qual è la tassazione del trasferimento immobiliare tramite asta?

Fiscalmente, non vi è differenza tra acquistare un immobile con tradizionale contratto di compravendita o all’asta:

• generalmente si paga l’imposta di registro (prima casa ridotta 2% o ordinaria 9% o 15% in caso di terreni agricoli);
• la base di calcolo è rappresentata dal valore catastale se si tratta di abitazione e relative pertinenze e se l’aggiudicatario è una persona fisica;
• in tutti gli altri casi, la base d’asta è rappresentata dal prezzo di aggiudicazione.

Si può acquistare un immobile all’asta a mezzo di un mutuo?

Si, è possibile, anche usufruendo di apposite convenzioni convenute da alcuni Tribunali con le banche.
Per sfruttare questa possibilità è opportuno informarsi ed organizzarsi in tempo utile: il pagamento per l’aggiudicazione può avvenire, infatti, contestualmente o in un momento antecedente all’emissione del decreto di trasferimento dell’immobile al nuovo proprietario.

La banca, quindi, può essere chiamata a mettere a disposizione la somma richiesta prima del trasferimento della proprietà e prima di poter iscrivere ipoteca sull’immobile a garanzia del mutuo; in questo caso, è bene presentarsi all’asta con una pre-delibera di fattibilità del mutuo.

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