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ereditàPerché è necessario trascrivere l’accettazione tacita di eredità?

Chiunque desideri vendere un immobile di cui sia entrato in possesso per successione, se non ha mai accettato espressamente l’eredità, deve trascrivere l’accettazione tacita dell’eredità per garantire al suo acquirente che il suo acquisto non possa mai essere messo in discussione.

Cos’è l’accettazione dell’eredità?

Secondo il nostro sistema legislativo, il chiamato all’eredità, in forza di legge e/o testamento, per definirsi erede e quindi ottenere i beni ereditari deve accettare l’eredità. L’accettazione dell’eredità può essere fatta:

  • espressamente, quando il chiamato con un atto formale dichiara di accettare una determinata eredità;
  • tacitamente, quando il chiamato all’eredità compie un atto che fa presupporre, senza incertezze, la sua volontà di accettare e che non avrebbe comunque potuto compiere se non avesse assunto la qualità di erede.

L’eredità si acquista automaticamente, invece, quando il chiamato all’eredità si trova nel possesso dei beni ereditari e non fa eseguire l’inventario entro tre mesi dalla morte oppure quando sottrae o nasconde beni dell’eredità. 

Perché il notaio è tenuto a trascrivere l’accettazione tacita dell’eredità?

Quando si stipuli un atto di compravendita che abbia per oggetto immobili (terreni o fabbricati) che provengano da una successione, il notaio è tenuto a trascrivere l’accettazione tacita di eredità, salvo il caso in cui l’acquisto ereditario non risulti già trascritto in forza di un’accettazione espressa o tacita.
Il motivo principale per il quale è necessaria tale formalità è la tutela dell’acquirente, e dell’eventuale banca mutuante, dalla fattispecie dell’erede apparente. È, infatti, possibile che chi vende sia erede solo apparentemente e, quindi, chi acquista potrebbe subire l’azione di petizione di eredità da parte dell’erede vero[1] ed essere tenuto, così, a restituirgli il bene. Tale rischio, però, non si realizza se viene eseguita la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità a favore dell’erede apparente purché l’acquirente dell’immobile sia in buona fede.

Vi sono altri motivi per i quali si rende opportuno trascrivere l’accettazione tacita di eredità?

La trascrizione dell’accettazione tacita di eredità si rende opportuna anche per i seguenti altri motivi:

  • rispetto del principio di continuità delle trascrizioni: in assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto e, quindi, quest’ultimo non può far valere il proprio acquisto davanti ai terzi e l’eventuale ipoteca iscritta sul bene a favore di una banca mutuante non si costituisce, cioè non ha valore;
  • l’istituto della c.d. pubblicità sanante non si costituisce. Tale istituto consente a colui che acquista in buona fede un bene immobile di salvare il proprio acquisto anche nel caso in cui i titoli di provenienza siano invalidi, purché siano decorsi cinque anni dalla trascrizione dall’atto viziato di nullità e non sia stata trascritta una domanda giudiziale di impugnativa dell’atto stesso;
  • nel caso il bene immobile sia oggetto di procedura esecutiva, il Giudice delle Esecuzioni, rilevando l’assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, deve dichiarare l’improcedibilità della procedura e ordinare la cancellazione del pignoramento.

La trascrizione del certificato relativo alla dichiarazione di successione è assimilabile alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità?

La dichiarazione di successione e la trascrizione del relativo certificato hanno una valenza esclusivamente fiscale e, per espressa previsione normativa, non producono alcun effetto civilistico.

Vi sono limiti temporali oltre i quali la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità non è più necessaria?

La prassi più diffusa è quella di eseguire la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità nei 20 anni dalla morte del defunto. Oltre i 20 anni, infatti, l’acquirente ha la possibilità far valere l’istituto dell’usucapione tutelando, così, i diritti da lui acquistati sui singoli beni. L’azione di petizione di eredità, tuttavia, è imprescrittibile e conseguentemente la tesi più prudente consiglia di procedere alla trascrizione dell’accettazione di eredità anche quando sono decorsi 20 anni dalla morte del defunto. Ciò perché non è possibile avere la certezza dell’assenza di eventuali cause di sospensione/interruzione dei termini dell’usucapione.
Sicuramente è errata la prassi che ritiene di dover effettuare la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità solo entro i dieci anni dalla morte del defunto.

Che costi ci sono da sostenere per la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità?

Per l’esecuzione della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità sono dovuti degli oneri fiscali e degli oneri professionali. Gli oneri fiscali per ciascuna conservatoria dei registri immobiliari sono i seguenti:

  • euro 200,00 di imposta ipotecaria;
  • euro 59,00 di imposta di bollo;
  • euro 35,00 di tassa ipotecaria.

Gli oneri professionali variano da professionista a professionista e variano da 100 e 300 euro (oltre ad IVA) per ciascuna formalità.

Che cosa serve per eseguire la formalità?

Al notaio che esegue la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità deve essere consegnato un certificato di morte del defunto.

Norme di riferimento:

– articoli 475, 476, 484, 485, 527, 533 e ss., 2648, 2650, 2652, 2660, 2829 del Codice Civile
– art. 5, comma 2, D.Lgs. 31-10-1990, n. 347
– Circolare n. 128/T del 2-5-1995

[1] Esempio: Tizio, senza moglie e figli, muore nel 2016 lasciando come erede legittimo il cugino Caio, il quale apparentemente acquista l’appartamento del defunto sito in Lecco. Caio nel 2017 vende l’immobile a Mevio e per risparmiare, e contro il consiglio del notaio, non viene eseguita la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.

Nel 2018 Sempronio scopre che Tizio lo aveva istituito erede con un testamento che fa pubblicare da un notaio. Sempronio con un’azione di petizione di eredità agisce contro Mevio che subisce l’evizione del bene.

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