Lo statuto di una STA in forma di SRL

atto notarileLa legge annuale per il mercato e la concorrenza, entrata in vigore il 29 agosto 2017, ha previsto la possibilità per i professionisti Avvocati di costituire una società, con qualsiasi forma giuridica. La maggiore novità è che, entro determinati limiti, possono essere accolti nella compagine sociale anche soci di capitale o altri professionisti che svolgono attività diverse da quella forense. Il legislatore, quindi, ha profondamente innovato quanto già previsto con la legge n. 96/2001 che consentiva agli Avvocati di costituire una società ma solo in forma di SNC e senza poter aprire la compagine sociale ad investitori di capitale o ad altri professionisti.

Proviamo ad abbozzare uno statuto:

STATUTO DI SOCIETÀ TRA AVVOCATI

SEZIONE I – DISPOSIZIONI GENERALI

Articolo 1 – DENOMINAZIONE

1. La società è denominata:

“DENOMINAZIONE S.R.L. STA”

Articolo 2 – OGGETTO

La società ha per oggetto l’esercizio delle professione di avvocato ed in particolare dell’attività professionale di rappresentanza, assistenza e difesa in giudizio, nonché l’attività di assistenza e consulenza legale stragiudiziale.

La società potrà inoltre compiere tutte le operazioni economiche industriali e finanziarie, mobiliari ed immobiliari, che siano strumentali e funzionali al conseguimento dell’oggetto sociale, tra le quali, a titolo esemplificativo, l’acquisto la vendita, l’affitto, la permuta, la divisione ed ogni altro atto di disposizione e godimento di beni mobili e immobili; la stipulazione di contratti di locazione; la stipulazione di contratto di leasing, mutuo anche ipotecario, l’apertura di credito e finanziamento in genere dal lato passivo, il rilascio di garanzie reali e personali per proprie obbligazioni. La società potrà anche assumere, direttamente o indirettamente interessenze e partecipazioni, anche azionarie, in altre società e imprese costituite o costituenti aventi oggetto analogo o affine al proprio escluso lo scopo di collocamento, la negoziazione per conto proprio o di terzi e l’attività nei confronti del pubblico in genere. La società in ogni caso non potrà svolgere attività di intermediazione immobiliare e finanziaria, di gestione fiduciaria e di raccolta del risparmio nei confronti del pubblico.

Articolo 3 – PRESTAZIONE PROFESSIONALE

Nel caso di esercizio della professione forense in forma societaria resta fermo il principio della personalità della prestazione professionale.

L’incarico può essere svolto soltanto da soci professionisti in possesso dei requisiti necessari per lo svolgimento della specifica prestazione professionale richiesta dal cliente, i quali assicurano per tutta la durata dell’incarico la piena indipendenza e imparzialità, dichiarando possibili conflitti di interesse o incompatibilità, iniziali o sopravvenuti.

La responsabilità della società e quella dei soci non esclude la responsabilità del professionista che ha eseguito la specifica prestazione.

La società è tenuta ad applicare la maggiorazione percentuale, relativa al contributo integrativo di cui all’articolo 11 della legge 20 settembre 1980, n. 576, su tutti i corrispettivi rientranti nel volume di affari ai fini dell’imposta sul valore aggiunto. Tale importo è riversato annualmente alla Cassa nazionale di previdenza e assistenza forense.

ARTICOLO 4 – SEDE

La società ha sede in Lecco.

Con deliberazioni assunte a norma di legge, potranno essere stabiliti nonché soppressi uffici, agenzie, succursali, magazzini, rappresentanze, sedi secondarie e recapiti in altre località sia in Italia che all’estero.

ARTICOLO 5 – DURATA

La durata della società è stabilita sino al 31 dicembre 2050, salvo proroga o anticipato scioglimento da parte dell’Assemblea dei soci.

ARTICOLO 6 – DOMICILIAZIONE

Il domicilio dei soci, e dei componenti degli organi sociali, per i loro rapporti con la società, è quello che risulta dal Registro imprese. A tal fine la società potrà istituire apposito libro, con obbligo per l’organo amministrativo di tempestivo aggiornamento.

SEZIONE II – IL PATRIMONIO SOCIALE

ARTICOLO 7 – CAPITALE

Il capitale sociale è di euro 10.000,00.                          

Nell’ipotesi prevista dall’art. 2466 c.c. è consentita la vendita all’incanto della partecipazione del socio moroso.

Le partecipazioni dei soci, con il consenso di tutti i soci, possono essere determinate anche in misura non proporzionale ai rispettivi conferimenti, sia in sede di costituzione che di modifiche del capitale sociale.

Possono essere conferiti tutti gli elementi dell’attivo suscettibili di valutazione economica, ai sensi dell’art. 2464 del codice civile.

Per le decisioni di aumento e riduzione del capitale sociale si applicano gli articoli 2481 e seguenti del codice civile. Spetta dunque in ogni caso il diritto di sottoscrizione ai soci: esso potrà essere limitato solo con il consenso degli aventi diritto.

Nel caso di riduzione per perdite che incidono sul capitale sociale per oltre un terzo, il deposito presso la sede sociale della documentazione prevista dall’articolo 2482-bis, comma secondo c.c., in previsione dell’assemblea ivi indicata può essere omesso.

ARTICOLO 8 – FINANZIAMENTI

La società potrà acquisire dai soci versamenti e finanziamenti, a titolo oneroso o gratuito, con o senza obbligo di rimborso, nel rispetto delle normative vigenti, con particolare riferimento a quelle che regolano la raccolta di risparmio tra il pubblico.

La società può emettere titoli di debito nel rispetto delle vigenti norme di legge in materia. I titoli di debito possono essere sottoscritti soltanto da investitori professionali soggetti a vigilanza prudenziale ai sensi dell’art. 2483 c.c. La delibera determinerà il valore nominale e le caratteristiche di ciascun titolo, i limiti e le modalità dell’emissione, le condizioni del prestito e le modalità del rimborso, con particolare riferimento al diritto dei sottoscrittori alla restituzione del capitale e agli interessi ed alla circostanza se i tempi e l’entità del pagamento degli interessi possano variare in dipendenza di parametri oggettivi anche relativi all’andamento della Società. La relativa delibera è di competenza dei soci ed è assunta con le maggioranze qualificate previste per la modifica dell’atto costitutivo.

ARTICOLO 9 – PARTECIPAZIONI SOCIALI

Le partecipazioni sociali, per almeno i due terzi del capitale sociale, devono competere ad avvocati iscritti all’albo, ovvero avvocati iscritti all’albo e professionisti iscritti in albi di altre professioni; il venire meno di tale condizione costituisce  della stessa dall’albo, salvo che la società non abbia provveduto a ristabilire la prevalenza dei soci professionisti nel termine perentorio di sei mesi.

E’ vietata la partecipazione societaria tramite società fiduciarie, trust o per interposta persona.

I diritti sociali spettano ai soci in misura proporzionale alla partecipazione da ciascuno di essi posseduta, salva la possibilità di attribuire diritti particolari a uno o più soci che attribuiscano il diritto di voto in misura superiore alla propria partecipazione. Nel caso di diritti particolari che attribuiscano un diritto di voto più che proporzionale rispetto al quota di partecipazione al capitale sociale, i due terzi dei diritti di voto devono comunque competere ad avvocati iscritti all’albo, ovvero avvocati iscritti all’albo e professionisti iscritti in albi di altre professioni.

Il trasferimento delle partecipazioni ha effetto di fronte alla società dal momento del deposito presso il Registro delle Imprese competente dall’atto di trasferimento. Nel caso in cui non siano osservate le regole indicate nel presente articolo, l’acquirente non sarà legittimato all’esercizio del voto e degli altri diritti sociali.

Le partecipazioni sociali possono essere trasferite, a titolo oneroso o gratuito, a terzi soggetti secondo le regole che seguono, purché almeno i due terzi del capitale sociale competano, dopo la cessione, ad avvocati iscritti all’albo, ovvero avvocati iscritti all’albo e professionisti iscritti in albi di altre professioni.

In caso di trasferimento delle partecipazioni sociali o di parte di esse per atto tra vivi a titolo oneroso o gratuito è riservato a favore degli altri soci il diritto di prelazione.

A tal fine il socio che intende trasferire la propria partecipazione deve darne comunicazione a tutti gli altri soci mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento od altre forme equipollenti, indicando il nominativo dell’acquirente, il corrispettivo e tutte le altre condizioni dell’alienazione. La comunicazione vale come proposta contrattuale nei confronti dei soci, che possono determinare la conclusione del contratto comunicando al proponente la loro accettazione entro trenta giorni dalla ricezione della proposta.

In caso di esercizio del diritto di prelazione da parte di più soci, questi si dividono la quota offerta in vendita in modo che tra essi rimanga inalterato il rapporto dì partecipazione al capitale sociale e sempre che almeno i due terzi del capitale sociale competano, dopo la cessione, ad avvocati iscritti all’albo, ovvero avvocati iscritti all’albo e professionisti iscritti in albi di altre professioni.

In caso di trasferimento a titolo gratuito o per un corrispettivo diverso dal denaro, oppure quando il prezzo richiesto è ritenuto eccessivo da almeno uno dei soci che ha esercitato il diritto di prelazione, il prezzo della cessione viene determinato da un esperto nominato dal tribunale su istanza della parte più diligente, con le modalità previste dallo statuto per la determinazione del valore della partecipazione del socio recedente.

La rinuncia al diritto di prelazione, espressa o presunta nel caso di mancata risposta nel termine di trenta giorni dalla ricezione della comunicazione, consente al socio di cedere liberamente la sua quota esclusivamente al soggetto e alle condizioni indicate nella comunicazione. Il trasferimento deve comunque avvenire entro i trenta giorni successivi alla rinunzia al diritto di prelazione.

ARTICOLO 10 – MORTE DEL SOCIO

In caso di morte del socio, i soci superstiti dovranno liquidare la quota agli eredi, a meno che peferiscano continuare l’attività sociale con gli eredi e questi vi acconsentano. Nel caso gli eredi acconsentano all’acquisto mortis causa della quota del socio defunto, almeno i due terzi del capitale sociale dovranno competere ad avvocati iscritti all’albo, ovvero avvocati iscritti all’albo e professionisti iscritti in albi di altre professioni. Se tale requisito non dovesse essere rispettato i soci superstiti liquideranno agli eredi la quota del socio defunto.

ARTICOLO 11 – RECESSO

Il socio può recedere dalla società nei casi previsti dalla legge.

La volontà di recedere deve essere comunicata all’organo amministrativo mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento entro trenta giorni dall’iscrizione nel registro delle imprese della decisione che legittima il recesso oppure, in mancanza di una decisione, dal momento in cui il socio viene a conoscenza del fatto che lo legittima. Le partecipazioni per le quali è esercitato il diritto di recesso non possono essere cedute. Il recesso non può essere esercitato, e se già esercitato è privo di efficacia, quando la società revoca la decisione che lo legittima.

Il socio che recede dalla società ha diritto di ottenere il rimborso della propria partecipazione in proporzione al patrimonio sociale, determinato tenendo conto della situazione patrimoniale della società, della sua redditività, del valore dei beni materiali e immateriali da essa posseduti, della sua posizione nel mercato e di ogni altra circostanza e condizione che viene normalmente tenuta in considerazione ai fini della determinazione del valore di mercato delle partecipazioni societarie; in caso di disaccordo la determinazione avviene sulla base di una relazione giurata redatta da un esperto nominato dal tribunale ai sensi di legge, su istanza  della parte più diligente.

Il rimborso deve essere eseguito, con le modalità previste dalla legge, entro centottanta giorni dalla comunicazione della volontà di recedere.

Dette previsioni si applicano anche nel caso di recesso esercitato dagli eredi o legatari ai sensi dell’art. 2469, secondo comma, c.c.

Nel caso dal recesso del socio professionista consegua una partecipazione complessiva di avvocati iscritti all’albo, ovvero avvocati iscritti all’albo e professionisti iscritti in albi di altre professioni, inferiore ai due terzi del capitale sociale, la società dovrà ristabilire la prevalenza dei soci professionisti nel termine perentorio di sei mesi. La mancata ricostituzione della prevalenza di soci professionisti nel termini perentorio di sei mesi costituisce causa di scioglimento della società e il Consiglio dell’Ordine presso il quale è iscritta la società procede alla cancellazione della stessa dall’Albo.

ARTICOLO 12 – ESCLUSIONE

Costituiscono cause di esclusione dalla società:

– la partecipazione nella società tramite società fiduciarie, trust o interposta persona;

– la sospensione, cancellazione o radiazione del socio dall’albo professionale.

Il socio escluso dalla società ha diritto di ottenere il rimborso della propria partecipazione in conformità a quanto previsto nell’articolo precedente.

Nel caso dall’esclusione di un socio professionista consegua una partecipazione complessiva di avvocati iscritti all’albo, ovvero avvocati iscritti all’albo e professionisti iscritti in albi di altre professioni, inferiore ai due terzi del capitale sociale, la società dovrà ristabilire la prevalenza dei soci professionisti nel termine perentorio di sei mesi. La mancata ricostituzione della prevalenza di soci professionisti nel termini perentorio di sei mesi costituisce causa di scioglimento della società e i

SEZIONE III – ORGANI SOCIALI

III.1 – L’AMMINISTRAZIONE

ARTICOLO 13 – AMMINISTRAZIONE DELLA SOCIETÀ

La società è amministrata da un Consiglio di Amministrazione composto di un numero di membri variabile da un minimo di due ad un massimo di cinque, secondo il numero determinato dai soci al momento della nomina.

Non sono ammessi amministratori estranei alla compagine sociale e i soci professionisti possono rivestire la carica di amministratori.

La maggioranza dei consiglieri del consiglio di amministrazione devono essere avvocati.

Gli amministratori sono rieleggibili.

L’organo amministrativo resta in carica fino a revoca o dimissioni oppure per la durata stabilita dai soci in sede di nomina.

Gli amministratori sono revocabili in qualunque tempo con decisione dei soci, salvo il diritto al risarcimento degli eventuali danni se la revoca dell’amministratore nominato a tempo determinato avviene senza giusta causa.

La cessazione degli amministratori per scadenza del termine o dimissioni ha effetto dal momento in cui l’organo amministrativo è stato ricostituito. In ogni caso gli amministratori rimasti in carica, quelli cessati e l’eventuale organo di controllo devono sottoporre alla decisione dei soci la ricostituzione dell’organo amministrativo nel più breve tempo possibile, e comunque entro trenta giorni.

Se per qualsiasi causa viene meno la metà degli amministratori, o la maggioranza in caso di numero dispari, decade l’intero consiglio e l’assemblea per la nomina del nuovo organo amministrativo è convocata da uno qualsiasi degli amministratori uscenti o dall’organo di controllo, se nominato.

In presenza di un Consiglio di Amministrazione composto da due membri, in caso di dissenso tra loro decade l’intero Consiglio.

Agli amministratori spetta il rimborso delle spese sostenute per ragione del loro ufficio, inoltre i soci possono assegnare loro un compenso annuale, in misura fissa o proporzionale agli utili di esercizio, e riconoscere un’indennità per la cessazione del rapporto, da accantonare in una apposita voce dello stato patrimoniale.

Con decisione dei soci può essere istituito a favore dell’organo amministrativo un trattamento di fine mandato.

ARTICOLO 14 – POTERI DELL’ORGANO AMMINISTRATIVO

L’organo amministrativo ha tutti i poteri per l’amministrazione ordinaria e straordinaria della società.

ARTICOLO 15 – RAPPRESENTANZA DELLA SOCIETÀ

La rappresentanza della società per l’esecuzione delle decisioni del consiglio spetta al presidente del consiglio di amministrazione.

La rappresentanza della società in liquidazione spetta al liquidatore o al presidente del collegio dei liquidatori e agli eventuali altri componenti il collegio di liquidazione con le modalità e i limiti stabiliti in sede di nomina.

ARTICOLO 16 – FUNZIONAMENTO DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Il consiglio dì amministrazione è regolato dalle seguenti norme:

a) il consiglio, qualora non vi abbiano provveduto i soci in sede di nomina, elegge tra i suoi componenti il presidente ed eventualmente un vice presidente, che esercita le funzioni del primo in caso di sua assenza o impedimento, e può nominare uno o più amministratori delegati determinandone i poteri nei limiti previsti dalla legge;

b) il consiglio si riunisce nella sede sociale o altrove, purché in territorio italiano o nel territorio di un altro stato membro dell’Unione Europea, quando il presidente lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta in forma scritta da almeno un amministratore;

c) il consiglio è convocato dal presidente mediante comunicazione scritta contenente la data, il luogo e l’ora della riunione e l’ordine del giorno, inviata a tutti gli amministratori e ai componenti dell’eventuale organo di controllo, almeno cinque giorni prima di quello fissato per la riunione, e caso di particolare urgenza almeno ventiquattro ore prima; la comunicazione può essere inviata anche a mezzo telefax o posta elettronica, al recapito fornito in precedenza dall’interessato e annotato nel libro delle decisioni degli amministratori; in caso di impossibilità o inattività del presidente il consiglio può essere convocato da uno qualsiasi degli amministratori;

d) in mancanza di formale convocazione il consiglio delibera validamente quando sono presenti tutti gli amministratori e i componenti dell’eventuale organo di controllo;

e) per la validità delle deliberazioni del consiglio di amministrazione, assunte con adunanza dello stesso, si richiede la presenza effettiva della maggioranza dei suoi membri in carica; le decisioni del consiglio di amministrazione sono prese con il voto favorevole della maggioranza degli amministratori presenti. In caso di parità di voti la proposta si intende respinta;

f) il consiglio di amministrazione nomina un segretario, anche estraneo al consiglio, che redige il verbale delle deliberazioni e lo sottoscrive insieme al presidente;

g) il consiglio di amministrazione deve sempre riunirsi per l’approvazione del progetto di bilancio e nelle altre ipotesi previste dalla legge;

h) le riunioni del consiglio di amministrazione si possono svolgere anche mediante mezzi di telecomunicazione, a condizione che tutti i partecipanti possano essere identificati e sia loro consentito di seguire la discussione e di intervenire in tempo reale alla trattazione degli argomenti affrontati, nonché di ricevere, trasmettere e visionare documenti; verificandosi tali presupposti, il Consiglio si considera tenuto nel luogo in cui si trova il presidente.

Agli amministratori spetta il rimborso delle spese sostenute per ragione del loro ufficio, inoltre i soci possono assegnare loro un compenso annuale, in misura fissa o proporzionale agli utili di esercizio, e riconoscere un’indennità per la cessazione del rapporto, da accantonare in una apposita voce dello stato patrimoniale. L’eventuale compenso degli amministratori delegati è stabilito dal consiglio di amministrazione contestualmente alla nomina.

III.2 – IL CONTROLLO

ARTICOLO 17 – ORGANO DI CONTROLLO

Nei casi obbligatori previsti dalla legge, la società deve nominare un organo di controllo – il quale si compone di un solo membro ovvero di tre membri effettivi costituenti un collegio, oltre due membri supplenti, con scelta del Presidente da parte dell’assemblea e composto e funzionante in base alla disciplina fissata per le società azionarie, nominato ai sensi di legge – il quale dura in carica tre esercizi, è rieleggibile e scade alla data dell’Assemblea convocata per l’approvazione del bilancio relativo al terzo esercizio della carica.

L’Assemblea che procede alla nomina designerà i membri dell’organo di controllo e ne fisserà anche la retribuzione.

L’organo di controllo ha i doveri e i poteri di cui agli articoli 2403 e 2403-bis c.c. ed esercita la revisione legale dei conti della società. In tale caso, i membri dell’organo di controllo dovranno essere iscritti presso l’apposito registro istituito presso il Ministero della Giustizia.

Delle deliberazioni dell’organo di controllo deve redigersi verbale, che deve essere trascritto nel libro delle decisioni dell’organo di controllo e sottoscritto dall’organo di controllo.

Qualora, in alternativa all’organo di controllo e fuori dei casi di obbligatorietà dello stesso, la società nomini per la revisione legale dei conti un revisore unico, questi dovrà essere iscritto al registro istituito presso il Ministero della Giustizia.

Si applicano al revisore tutte le norme previste per lo stesso in materia di società per azioni.

Il compenso dell’Organo di controllo è determinato dai soci all’atto della nomina, per l’intero periodo della durata dell’ufficio.

III.3 – L’ASSEMBLEA E LE ALTRE DECISIONI COLLEGIALI DEI SOCI

ARTICOLO 18 – DECISIONI DEI SOCI

I soci decidono sulle materie riservate alla loro competenza dalla legge o dal presente statuto e sugli argomenti sottoposti alla loro approvazione da uno o più amministratori o da tanti soci che rappresentano almeno un terzo del capitale sociale.

Le decisioni dei soci prese in conformità alla legge ed al presente statuto vincolano tutti i soci, ancorché assenti o dissenzienti.

Sono riservate alla competenza dei soci:

1) l’approvazione del bilancio e la distribuzione degli utili;

2) la nomina e la revoca degli amministratori, fatti salvi i diritti riguardanti l’amministrazione della società eventualmente attribuiti a singoli soci;

3) l’eventuale nomina dell’organo di controllo e, ove pluripersonale, del suo presidente;

4) le modificazioni dello statuto;

5) la decisione di compiere operazioni che comportano una sostanziale modificazione dell’oggetto sociale o una rilevante modificazione dei diritti dei soci;

6) la nomina e la revoca dei liquidatori e i criteri di svolgimento della liquidazione;

7) le altre decisioni che la legge riserva in modo inderogabile alla competenza dei soci.

Ogni socio che non sia moroso nell’esecuzione dei conferimenti ha diritto di partecipare alle decisioni e il suo voto vale in misura proporzionale alla sua partecipazione.

Nei casi in cui per legge o in virtù del presente statuto il diritto di voto della partecipazione è sospeso (ad esempio in caso di conflitto di interesse o di socio moroso), si applica l’articolo 2368, terzo comma c.c.

Non è necessaria la decisione dei soci che autorizzi l’acquisto da parte della società, per un corrispettivo pari o superiore al decimo del capitale sociale, di beni o di crediti dei soci fondatori, dei soci e degli amministratori, nei due anni dalla iscrizione della società nel registro delle imprese.

Per introdurre, modificare o sopprimere i diritti attribuiti ai singoli soci ai sensi del terzo comma dell’articolo 2468 c.c., è necessario il consenso di tutti i soci.

ARTICOLO 19 – ASSEMBLEA

L’assemblea dei soci è regolata dalle seguenti norme:

a) l’assemblea può essere convocata anche fuori dalla sede sociale, purché nel territorio italiano o nel territorio di un altro stato membro dell’Unione Europea;

b) l’assemblea è convocata dall’organo amministrativo con avviso contenente il giorno, il luogo, l’ora dell’adunanza e l’elenco degli argomenti da trattare, spedito a ciascuno dei soci almeno otto giorni prima di quello fissato per l’assemblea; l’avviso deve essere inviato mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento spedita al domicilio risultante dal Registro delle Imprese, oppure con qualsiasi altro mezzo che consenta il riscontro della ricezione (anche mediante dichiarazione di ricevuta inviata con lo stesso mezzo), compresi il telefax e la posta elettronica, al recapito precedentemente comunicato dal socio e risultante dal Registro delle Imprese; in caso di impossibilità o inattività dell’organo amministrativo l’assemblea può essere convocata dall’organo dì controllo, ove nominato, oppure da uno qualsiasi dei soci;

c) in ogni caso l’assemblea sì intende regolarmente costituita quando è presente l’intero capitale sociale, sono presenti, oppure risulta che sono stati informati della riunione, tutti gli amministratori e i componenti dell’eventuale organo di controllo e nessuno si oppone alla trattazione dell’argomento;

d) i soci possono farsi rappresentare in assemblea da altra persona mediante delega scritta che dovrà essere conservata dalla società. Non si applicano i limiti di cui all’art. 2372 comma cinque del codice civile ed è ammessa anche una delega a valere per più assemblee, indipendentemente dal loro ordine del giorno;

e) il presidente dell’assemblea verifica la regolarità della costituzione, accerta l’identità e la legittimazione dei presenti, regola il suo svolgimento, accerta e proclama i risultati delle votazioni; degli esiti di tali accertamenti deve essere dato conto nel verbale;

f) l’assemblea è presieduta dall’amministratore unico o dal presidente del consiglio di amministrazione, e in mancanza dalla persona designata dagli intervenuti che rappresentano la maggioranza del capitale sociale presente in assemblea;

g) l’assemblea delibera a maggioranza assoluta salvi i casi in cui la legge richiede il voto favorevole di tanti soci che rappresentino almeno la metà  del capitale sociale ovvero quorum deliberativi superiori;

h) l’assemblea nomina un segretario, anche non socio, che ne redige il verbale ai sensi di legge, sottoscritto dallo stesso e dal presidente. Nei casi previsti dalla legge e quando il presidente lo ritiene opportuno il verbale viene redatto da un notaio da lui scelto;

i) le assemblee si possono svolgere anche mediante mezzi di telecomunicazione, a condizione che siano rispettati il metodo collegiale, i principi di buona fede e di parità di trattamento di tutti i soci, inoltre, tutti i partecipanti debbono poter essere identificati e deve essere loro consentito di seguire la discussione e di intervenire in tempo reale alla trattazione degli argomenti affrontati, nonché devono poter ricevere, trasmettere e visionare documenti. Verificandosi tali presupposti, l’assemblea si considera tenuto nel luogo in cui si trova il presidente ed il notaio qualora questo sia presente.

ARTICOLO 20 – PROCEDURA SCRITTA

Le decisioni dei soci, salve le limitazioni di legge, di cui sopra possono essere adottate mediante  procedura scritta. La procedura scritta può essere iniziata solo dagli amministratori della società. L’individuazione dei soci legittimati a partecipare alle decisioni in forma non assembleare è effettuata con riferimento alle risultanze del Registro delle imprese alla data dell’inizio della procedura; qualora nel frattempo intervengano mutamenti nella compagine sociale, il nuovo socio potrà sottoscrivere la decisione in luogo del socio cedente allegando estratto delle risultanze presso il competente Registro delle imprese ovvero relativa attestazione degli amministratori.

La procedura scritta non è soggetta a particolari vincoli, purché sia assicurato a ciascun socio il diritto di partecipare alla decisione e sia assicurata a tutti gli aventi diritto adeguata informazione. Si intende per forma scritta anche il documento informatico.

La decisione è adottata mediante approvazione scritta di un unico documento, ovvero di più documenti che contengano il medesimo testo di decisione, da parte di tanti soci che rappresentino la maggioranza assoluta del capitale sociale. Si intende per approvazione anche l’apposizione di una firma elettronica non qualificata.

Il procedimento deve concludersi entro 30 giorni dal suo inizio o nel diverso termine indicato nel testo della decisione.

Le decisioni assumono la data dell’ultima dichiarazione pervenuta nel termine prescritto.

Le decisioni dei soci adottate ai sensi del presente articolo devono essere trascritte senza indugio nel libro delle decisioni dei soci.

Per le modalità di consultazione ed il conteggio dei voti, si applicano, per quanto compatibili, le norme di statuto e di legge in materia di assemblea.

SEZIONE IV – IL BILANCIO

ARTICOLO 21 – BILANCIO E UTILI

Gli esercizi sociali si chiudono il 31 dicembre di ogni anno.

Il bilancio è presentato ai soci per l’approvazione entro centoventi giorni dalla chiusura dell’esercizio; qualora particolari esigenze, relative alla struttura ed all’oggetto della società, lo richiedano, il bilancio può essere approvato entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio.

In quest’ultimo caso gli amministratori devono verificare le ragioni della dilazione e segnalare tali ragioni in seno alla relazione sulla gestione o, se non tenuti a redigerla, nella nota integrativa al bilancio.

Gli utili netti risultanti dal bilancio, dedotto almeno il cinque per cento da destinare a riserva legale fino a che questa non abbia raggiunto il quinto del capitale, verranno ripartiti tra i soci in misura proporzionale alla partecipazione da ciascuno posseduta, salvo diversa decisione dei soci. Sono salve eventuali disposizioni inderogabili di legge, derivanti dall’entità del capitale nel caso in cui esso sia inferiore ad euro diecimila.

SEZIONE V – DISPOSIZIONI FINALI

ARTICOLO 22 – CODICE DEONTOLOGICO

Le società è in ogni caso tenuta al rispetto del codice deontologico forense ed è soggetta alla competenza disciplinare dell’ordine di appartenenza.

ARTICOLO 23 – RINVIO ALLA LEGGE

Per quanto non espressamente previsto si applicano le norme di legge.

Lo statuto di una PMI in forma di SRL

quoteÈ S.r.l. P.m.i. la società che abbia tutte le seguenti caratteristiche:

  • abbia ad oggetto una qualsiasi attività economica;
  • occupi meno di 250 persone;
  • abbia un fatturato annuo non superiore ai 50 milioni di euro o un totale di bilancio annuo non superiore ai 43 milioni di euro;
  • non appartenga ad un gruppo di società la cui forza economica superi quella di una PMI.

Il legislatore, al fine di incentivare la crescita delle PMI, ha previsto alcune deroghe al diritto societario comune dando la possibilità a queste società di offrire il suo capitale, o altri prodotti finanziari, sul mercato diffuso attraverso degli appositi portali disciplinati dal D.Lgs. 58/1998 (Testo Unico della Finanza).

Oltre a questa rilevante novità, le PMI possono creare categorie di quote ed operare sulle proprie quote entro determinati limiti.

Proviamo ad abbozzare uno statuto:

STATUTO DI P.M.I. S.R.L.

SEZIONE I – DISPOSIZIONI GENERALI

Articolo 1 – Denominazione

1. La società è denominata:

“ALFA S.R.L.”

Articolo 2 – Oggetto

La società ha per oggetto, da esercitarsi direttamente o tramite proprie controllate, in Italia e all’estero, le seguenti principali attività:

La società potrà inoltre compiere tutte le operazioni economiche industriali e finanziarie, mobiliari ed immobiliari, che siano strumentali e funzionali al conseguimento dell’oggetto sociale, tra le quali, a titolo esemplificativo, l’acquisto la vendita, l’affitto, la permuta, la divisione ed ogni altro atto di disposizione e godimento di beni mobili e immobili; la stipulazione di contratti di locazione; la stipulazione di contratto di leasing, mutuo anche ipotecario, l’apertura di credito e finanziamento in genere dal lato passivo, il rilascio di garanzie reali e personali per proprie obbligazioni. La società potrà anche assumere, direttamente o indirettamente interessenze e partecipazioni, anche azionarie, in altre società e imprese costituite o costituenti aventi oggetto analogo o affine al proprio escluso lo scopo di collocamento, la negoziazione per conto proprio o di terzi e l’attività nei confronti del pubblico in genere. La società in ogni caso non potrà svolgere attività di intermediazione immobiliare e finanziaria, di gestione fiduciaria e di raccolta del risparmio nei confronti del pubblico, ad eccezione di quanto previsto dal D.Lgs. 58/1998 in materia di piccole medie e imprese.

ARTICOLO 3 – SEDE

La società ha sede in

Con deliberazioni assunte a norma di legge, potranno essere stabiliti nonché soppressi uffici, agenzie, succursali, magazzini, rappresentanze, sedi secondarie e recapiti in altre località sia in Italia che all’estero.

ARTICOLO 4 – DURATA

La durata della società è stabilita sino al 31 dicembre 2050, salvo proroga o anticipato scioglimento da parte dell’Assemblea dei soci.

ARTICOLO 5 – DOMICILIAZIONE

Il domicilio dei soci, e dei componenti degli organi sociali, per i loro rapporti con la società, è quello che risulta dal Registro imprese, salvo quanto previsto al successivo articolo 10. A tal fine la società potrà istituire apposito libro, con obbligo per l’organo amministrativo di tempestivo aggiornamento.

SEZIONE II – IL PATRIMONIO SOCIALE

ARTICOLO 6 – CAPITALE

Il capitale sociale è di euro .                          

Nell’ipotesi prevista dall’art. 2466 c.c. è consentita la vendita all’incanto della partecipazione del socio moroso.

Le partecipazioni dei soci, con il consenso di tutti i soci, possono essere determinate anche in misura non proporzionale ai rispettivi conferimenti, sia in sede di costituzione che di modifiche del capitale sociale.

Possono essere conferiti tutti gli elementi dell’attivo suscettibili di valutazione economica, ai sensi dell’art. 2464 del codice civile.

Per le decisioni di aumento e riduzione del capitale sociale si applicano gli articoli 2481 e seguenti del codice civile. Spetta dunque in ogni caso il diritto di sottoscrizione ai soci: esso potrà essere limitato solo con il consenso degli aventi diritto.

Nel caso di riduzione per perdite che incidono sul capitale sociale per oltre un terzo, il deposito presso la sede sociale della documentazione prevista dall’articolo 2482-bis, comma secondo c.c., in previsione dell’assemblea ivi indicata può essere omesso.

ARTICOLO 7 – CATEGORIE DI QUOTE

Ai sensi e nei limiti previsti in materia di disposizioni applicabili alle PMI (Piccole Medie Imprese) costituite in forma di società a responsabilità limitata, con il consenso di tutti i soci, sia in sede di costituzione che di modifiche del capitale sociale:

* possono essere create categorie di quote fornite di diritti diversi e, nei limiti imposti dalla legge, il contenuto delle varie categorie può essere determinato anche in deroga a quanto previsto dall’articolo 2468, commi secondo e terzo, del codice civile;

* possono altresì essere create categorie di quote, anche in deroga all’articolo 2479 quinto comma del codice civile, che non attribuiscono diritti di voto o che attribuiscono al socio diritti di voto in misura non proporzionale alla partecipazione da questi detenuta ovvero diritti di voto limitati a particolari argomenti o subordinati al verificarsi di particolari condizioni non meramente potestative.

Ai sensi e nei limiti previsti in materia di disposizioni applicabili alle PMI (Piccole Medie Imprese) costituite in forma di società a responsabilità limitata, il diritto di opzione ai soci spetta pertanto anche con specifico riferimento alle decisioni assunte in seguito all’emissione di categorie di quote, come sopra disciplinate.

ARTICOLO 8 – DIRITTI PARTICOLARI DEI SOCI

E’ consentita l’attribuzione a singoli soci di particolari diritti, previsti dallo Statuto, relativi all’amministrazione della società; salvo il disposto dell’articolo 2473, comma 1, i particolari diritti attribuiti o attribuibili a singoli soci possono essere rispettivamente modificati o attribuiti solo con decisione unanime dei soci.

Il trasferimento delle quote di partecipazione per atto tra vivi da parte del socio cui siano attribuiti i particolari diritti non comporta l’attribuzione al soggetto acquirente degli stessi diritti già spettanti in capo al socio alienante.

In caso di cessione totale della quota ovvero di successione mortis causa, sia a titolo universale che a titolo particolare, i  particolari diritti si estinguono.

In caso di cessione parziale della quota, i diritti particolari del socio rimarranno in capo al soggetto cedente.

ARTICOLO 9 – QUOTE PROPRIE

Ai sensi e nei limiti previsti in materia di disposizioni applicabili alle PMI (Piccole Medie Imprese) costituite in forma di società a responsabilità limitata, il divieto di operazioni sulle proprie partecipazioni stabilito dall’articolo 2474 del codice civile non trova applicazione qualora l’operazione sia compiuta in attuazione di piani di incentivazione che prevedano l’assegnazione di quote di partecipazione a dipendenti, collaboratori o componenti dell’organo amministrativo, prestatori di opera e servizi anche professionali.

ARTICOLO 10 – FINANZIAMENTI, TITOLI DI DEBITO E STRUMENTI FINANZIARI

La società potrà acquisire dai soci versamenti e finanziamenti, a titolo oneroso o gratuito, con o senza obbligo di rimborso, nel rispetto delle normative vigenti, con particolare riferimento a quelle che regolano la raccolta di risparmio tra il pubblico.

La società può emettere titoli di debito nel rispetto delle vigenti norme di legge in materia. I titoli di debito possono essere sottoscritti soltanto da investitori professionali soggetti a vigilanza prudenziale ai sensi dell’art. 2483 c.c. La delibera determinerà il valore nominale e le caratteristiche di ciascun titolo, i limiti e le modalità dell’emissione, le condizioni del prestito e le modalità del rimborso, con particolare riferimento al diritto dei sottoscrittori alla restituzione del capitale e agli interessi ed alla circostanza se i tempi e l’entità del pagamento degli interessi possano variare in dipendenza di parametri oggettivi anche relativi all’andamento della Società. La relativa delibera è di competenza dei soci ed è assunta con le maggioranze qualificate previste per la modifica dell’atto costitutivo.

Ai sensi e nei limiti previsti in materia di disposizioni applicabili alle PMI (Piccole Medie Imprese) costituite in forma di società a responsabilità limitata:

* la società può emettere strumenti finanziari, nei limiti massimi previsti dal D.Lgs. 58/1998, a mezzo di offerte al pubblico attraverso uno o più portali per la raccolta di capitali.

* in deroga a quanto previsto dall’articolo 2468 comma primo del codice civile e con il consenso di tutti i soci, le quote di partecipazione della società possono costituire oggetto di offerta al pubblico di prodotti finanziari, anche attraverso i portali per la raccolta di capitali nei limiti della normativa in materia e in particolare nei limiti previsti dal D.Lgs. 58/1998; A tal fine deve essere sottoposta ai soci una relazione dell’organo amministrativo, eventualmente corredata dalle osservazioni dell’organo di controllo se nominato, che illustri la situazione patrimoniale della società nonché le modalità e le ragioni e le prospettive dell’offerta al pubblico.

In alternativa a quanto stabilito dall’articolo 2470, secondo comma, del codice civile e dall’articolo 36, comma 1-bis, del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, per la sottoscrizione e per la successiva alienazione di quote rappresentative del capitale, nei limiti previsti in materia di disposizioni applicabili alle PMI (Piccole Medie Imprese) costituite in forma di società a responsabilità limitata:

a) la sottoscrizione può essere effettuata per il tramite di intermediari abilitati alla prestazione di uno o più dei servizi di investimento previsti dalla legge; gli intermediari abilitati effettuano la sottoscrizione delle quote in nome proprio e per conto dei sottoscrittori o degli acquirenti che abbiano aderito all’offerta tramite portale;

b) entro i trenta giorni successivi alla chiusura dell’offerta, gli intermediari abilitati depositano al registro delle imprese una certificazione attestante la loro titolarità di soci per conto di terzi, sopportandone il relativo costo; a tale fine, le condizioni di adesione pubblicate nel portale devono espressamente prevedere che l’adesione all’offerta, in caso di buon fine della stessa e qualora l’investitore decida di avvalersi del regime alternativo di cui al presente comma, comporta il contestuale e obbligatorio conferimento di mandato agli intermediari incaricati affinché i medesimi:

1) effettuino l’intestazione delle quote in nome proprio e per conto dei sottoscrittori, tenendo adeguata evidenza dell’identità degli stessi e delle quote possedute;

2) rilascino, a richiesta del sottoscrittore o del successivo acquirente, una certificazione comprovante la titolarità delle quote; tale certificazione ha natura di puro titolo di legittimazione per l’esercizio dei diritti sociali, è nominativamente riferita al sottoscrittore, non è trasferibile, neppure in via temporanea né a qualsiasi titolo, a terzi e non costituisce valido strumento per il trasferimento della proprietà delle quote;

3) consentano ai sottoscrittori che ne facciano richiesta di alienare le quote secondo quanto previsto alla lettera c) del presente comma;

4) accordino ai sottoscrittori e ai successivi acquirenti la facoltà di richiedere, in ogni momento, l’intestazione diretta a se stessi delle quote di loro pertinenza;

c) l’alienazione delle quote da parte di un sottoscrittore o del successivo acquirente avviene mediante semplice annotazione del trasferimento nei registri tenuti dall’intermediario; la scritturazione e il trasferimento non comportano costi o oneri né per l’acquirente né per l’alienante; la successiva certificazione effettuata dall’intermediario, ai fini dell’esercizio dei diritti sociali, sostituisce ed esaurisce le formalità di cui all’articolo 2470, secondo comma, del codice civile.

Il regime alternativo di trasferimento delle quote, rispetto a quanto previsto dall’articolo 2470, secondo comma, del codice civile e dall’articolo 36, comma 1-bis, del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, deve essere chiaramente indicato nel portale, ove sono altresì predisposte apposite idonee modalità per consentire all’investitore di esercitare l’opzione ovvero indicare l’intenzione di applicare il regime ordinario di cui all’articolo 2470, secondo comma, del codice civile e all’articolo 36, comma 1-bis, del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, e successive modificazioni. L’esecuzione di sottoscrizioni, acquisti e alienazioni di strumenti finanziari emessi dalla società ovvero di quote rappresentative del capitale delle medesime, effettuati secondo le modalità previste nel presente articolo, non necessita della stipulazione di un contratto scritto. Ogni corrispettivo, spesa o onere gravante sul sottoscrittore, acquirente o alienante deve essere indicato nel portale dell’offerta, con separata e chiara evidenziazione delle condizioni praticate da ciascuno degli intermediari coinvolti, nonché in apposita sezione del sito internet di ciascun intermediario. In difetto, nulla è dovuto agli intermediari.

ARTICOLO 11 – PARTECIPAZIONI SOCIALI

I diritti sociali spettano ai soci in misura proporzionale alla partecipazione da ciascuno di essi posseduta, salva la possibilità di attribuire diritti particolari a uno o più soci che attribuiscano il diritto di voto in misura superiore alla propria partecipazione.

Il trasferimento delle partecipazioni ha effetto di fronte alla società dal momento del deposito presso il Registro delle Imprese competente dall’atto di trasferimento, salvo quanto previsto nel precedente articolo. Nel caso in cui non siano osservate le regole indicate nel presente articolo, l’acquirente non sarà legittimato all’esercizio del voto e degli altri diritti sociali.

In caso di trasferimento delle partecipazioni sociali o di parte di esse per atto tra vivi a titolo oneroso o gratuito è riservato a favore degli altri soci il diritto di prelazione.

A tal fine il socio che intende trasferire la propria partecipazione deve darne comunicazione a tutti gli altri soci mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento od altre forme equipollenti, indicando il nominativo dell’acquirente, il corrispettivo e tutte le altre condizioni dell’alienazione. La comunicazione vale come proposta contrattuale nei confronti dei soci, che possono determinare la conclusione del contratto comunicando al proponente la loro accettazione entro trenta giorni dalla ricezione della proposta.

In caso di esercizio del diritto di prelazione da parte di più soci, questi si dividono la quota offerta in vendita in modo che tra essi rimanga inalterato il rapporto dì partecipazione al capitale sociale.

In caso di trasferimento a titolo gratuito o per un corrispettivo diverso dal denaro, oppure quando il prezzo richiesto è ritenuto eccessivo da almeno uno dei soci che ha esercitato il diritto di prelazione, il prezzo della cessione viene determinato da un esperto nominato dal tribunale su istanza della parte più diligente, con le modalità previste dallo statuto per la determinazione del valore della partecipazione del socio recedente.

La rinuncia al diritto di prelazione, espressa o presunta nel caso di mancata risposta nel termine di trenta giorni dalla ricezione della comunicazione, consente al socio di cedere liberamente la sua quota esclusivamente al soggetto e alle condizioni indicate nella comunicazione. Il trasferimento deve comunque avvenire entro i trenta giorni successivi alla rinunzia al diritto di prelazione.

L’intestazione a società fiduciaria o la reintestazione, da parte della stessa – previa esibizione del mandato fiduciario – agli effettivi proprietari non è soggetta a quanto previsto nel presente articolo e quindi non opera alcun diritto di prelazione.

ARTICOLO 12 – MORTE DEL SOCIO

In caso di morte del socio si applica l’art. 2469 del codice civile.

ARTICOLO 13 – RECESSO

Il socio può recedere dalla società nei casi previsti dalla legge.

La volontà di recedere deve essere comunicata all’organo amministrativo mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento entro trenta giorni dall’iscrizione nel registro delle imprese della decisione che legittima il recesso oppure, in mancanza di una decisione, dal momento in cui il socio viene a conoscenza del fatto che lo legittima. Le partecipazioni per le quali è esercitato il diritto di recesso non possono essere cedute. Il recesso non può essere esercitato, e se già esercitato è privo di efficacia, quando la società revoca la decisione che lo legittima.

Il socio che recede dalla società ha diritto di ottenere il rimborso della propria partecipazione in proporzione al patrimonio sociale, determinato tenendo conto della situazione patrimoniale della società, della sua redditività, del valore dei beni materiali e immateriali da essa posseduti, della sua posizione nel mercato e di ogni altra circostanza e condizione che viene normalmente tenuta in considerazione ai fini della determinazione del valore di mercato delle partecipazioni societarie; in caso di disaccordo la determinazione avviene sulla base di una relazione giurata redatta da un esperto nominato dal tribunale ai sensi di legge, su istanza  della parte più diligente.

Il rimborso deve essere eseguito, con le modalità previste dalla legge, entro centottanta giorni dalla comunicazione della volontà di recedere.

Dette previsioni si applicano anche nel caso di recesso esercitato dagli eredi o legatari ai sensi dell’art. 2469, secondo comma, c.c.

ARTICOLO 14 – ESCLUSIONE

Non sono previste specifiche ipotesi di esclusione del socio per giusta causa.

SEZIONE III – ORGANI SOCIALI

III.1 – L’AMMINISTRAZIONE

ARTICOLO 15 – AMMINISTRATORI

La società può essere amministrata, alternativamente, su decisione dei soci in occasione della nomina:

a) da un Amministratore Unico;

b) da un Consiglio di Amministrazione composto di un numero di membri variabile da un minimo di due ad un massimo di cinque, secondo il numero determinato dai soci al momento della nomina;

c) da due a cinque Amministratori con poteri congiunti, disgiunti o da esercitarsi a maggioranza, nel numero e con le competenze che verranno determinati dai soci in occasione della nomina.

Qualora vengano nominati due o più amministratori senza alcuna indicazione relativa alle modalità di esercizio dei poteri di amministrazione, si intende costituito un Consiglio di Amministrazione.

Gli amministratori possono essere anche non soci e sono rieleggibili.

L’organo amministrativo resta in carica fino a revoca o dimissioni oppure per la durata stabilita dai soci in sede di nomina. Gli amministratori sono revocabili in qualunque tempo con decisione dei soci, salvo il diritto al risarcimento degli eventuali danni se la revoca dell’amministratore nominato a tempo determinato avviene senza giusta causa.

La cessazione degli amministratori per scadenza del termine o dimissioni ha effetto dal momento in cui l’organo amministrativo è stato ricostituito. In ogni caso gli amministratori rimasti in carica, quelli cessati e l’eventuale organo di controllo devono sottoporre alla decisione dei soci la ricostituzione dell’organo amministrativo nel più breve tempo possibile, e comunque entro trenta giorni.

Quando la società è amministrata da un consiglio di amministrazione, se per qualsiasi causa viene meno la metà degli amministratori, o la maggioranza in caso di numero dispari, decade l’intero consiglio e l’assemblea per la nomina del nuovo organo amministrativo è convocata da uno qualsiasi degli amministratori uscenti o dall’organo di controllo, se nominato.

In presenza di un Consiglio di Amministrazione composto da due membri, in caso di dissenso tra loro decade l’intero Consiglio.

Agli amministratori spetta il rimborso delle spese sostenute per ragione del loro ufficio, inoltre i soci possono assegnare loro un compenso annuale, in misura fissa o proporzionale agli utili di esercizio, e riconoscere un’indennità per la cessazione del rapporto, da accantonare in una apposita voce dello stato patrimoniale. L’eventuale compenso degli amministratori delegati è stabilito dal consiglio di amministrazione contestualmente alla nomina.

Con decisione dei soci può essere istituito a favore dell’organo amministrativo un trattamento di fine mandato.

ARTICOLO 16 – POTERI DELL’ORGANO AMMINISTRATIVO

L’organo amministrativo ha tutti i poteri per l’amministrazione ordinaria e straordinaria della società.

L’organo amministrativo può nominare procuratori per determinati atti o categorie di atti e nominare direttori anche generali.

Nel caso di nomina di più amministratori, al momento della nomina i poteri di amministrazione possono essere attribuiti agli stessi congiuntamente, disgiuntamente o a maggioranza, ovvero alcuni poteri di amministrazione possono essere attribuiti in via disgiunta e altri in via congiunta. In mancanza di qualsiasi precisazione nell’atto di nomina, in ordine alle modalità di esercizio dei poteri di amministrazione, detti poteri si intendono attribuiti agli amministratori congiuntamente tra loro.

Nel caso di amministrazione congiunta, i singoli amministratori non possono compiere alcuna operazione, salvi i casi in cui si renda necessario agire con urgenza per evitare un danno alla società.

Qualora l’amministrazione sia affidata disgiuntamente a più amministratori, in caso di opposizione di un amministratore all’operazione che un altro intende compiere, competenti a decidere sull’opposizione sono i soci.

ARTICOLO 17 – RAPPRESENTANZA DELLA SOCIETÀ

L’amministratore unico ha la rappresentanza della società.

Quando la società è amministrata da un consiglio di amministrazione la rappresentanza della società per l’esecuzione delle decisioni del consiglio spetta al presidente del consiglio di amministrazione.

La rappresentanza sociale spetta inoltre agli amministratori delegati, ai direttori, agli institori e ai procuratori nei limiti dei poteri determinati dall’organo amministrativo nell’atto di nomina.

Nel caso di nomina di più amministratori, la rappresentanza della società spetta agli stessi congiuntamente o disgiuntamente, allo stesso modo in cui sono stati attribuiti in sede di nomina i poteri di amministrazione.

La rappresentanza della società in liquidazione spetta al liquidatore o al presidente del collegio dei liquidatori e agli eventuali altri componenti il collegio di liquidazione con le modalità e i limiti stabiliti in sede di nomina.

ARTICOLO 18 – CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Il consiglio dì amministrazione è regolato dalle seguenti norme:

a) il consiglio, qualora non vi abbiano provveduto i soci in sede di nomina, elegge tra i suoi componenti il presidente ed eventualmente un vice presidente, che esercita le funzioni del primo in caso di sua assenza o impedimento, e può nominare uno o più amministratori delegati determinandone i poteri nei limiti previsti dalla legge;

b) il consiglio si riunisce nella sede sociale o altrove, purché in territorio italiano o nel territorio di un altro stato membro dell’Unione Europea, quando il presidente lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta in forma scritta da almeno un amministratore;

c) il consiglio è convocato dal presidente mediante comunicazione scritta contenente la data, il luogo e l’ora della riunione e l’ordine del giorno, inviata a tutti gli amministratori e ai componenti dell’eventuale organo di controllo, almeno cinque giorni prima di quello fissato per la riunione, e caso di particolare urgenza almeno ventiquattro ore prima; la comunicazione può essere inviata anche a mezzo telefax o posta elettronica, al recapito fornito in precedenza dall’interessato e annotato nel libro delle decisioni degli amministratori; in caso di impossibilità o inattività del presidente il consiglio può essere convocato da uno qualsiasi degli amministratori;

d) in mancanza di formale convocazione il consiglio delibera validamente quando sono presenti tutti gli amministratori e i componenti dell’eventuale organo di controllo;

e) per la validità delle deliberazioni del consiglio di amministrazione, assunte con adunanza dello stesso, si richiede la presenza effettiva della maggioranza dei suoi membri in carica; le decisioni del consiglio di amministrazione sono prese con il voto favorevole della maggioranza degli amministratori presenti. In caso di parità di voti la proposta si intende respinta;

f) il consiglio di amministrazione nomina un segretario, anche estraneo al consiglio, che redige il verbale delle deliberazioni e lo sottoscrive insieme al presidente;

g) il consiglio di amministrazione deve sempre riunirsi per l’approvazione del progetto di bilancio e nelle altre ipotesi previste dalla legge;

h) le riunioni del consiglio di amministrazione si possono svolgere anche mediante mezzi di telecomunicazione, a condizione che tutti i partecipanti possano essere identificati e sia loro consentito di seguire la discussione e di intervenire in tempo reale alla trattazione degli argomenti affrontati, nonché di ricevere, trasmettere e visionare documenti; verificandosi tali presupposti, il Consiglio si considera tenuto nel luogo in cui si trova il presidente.

Agli amministratori spetta il rimborso delle spese sostenute per ragione del loro ufficio, inoltre i soci possono assegnare loro un compenso annuale, in misura fissa o proporzionale agli utili di esercizio, e riconoscere un’indennità per la cessazione del rapporto, da accantonare in una apposita voce dello stato patrimoniale. L’eventuale compenso degli amministratori delegati è stabilito dal consiglio di amministrazione contestualmente alla nomina.

III.2 – IL CONTROLLO

ARTICOLO 19 – ORGANO DI CONTROLLO

Nei casi obbligatori previsti dalla legge, la società deve nominare un organo di controllo – il quale si compone di un solo membro ovvero di tre membri effettivi costituenti un collegio, oltre due membri supplenti, con scelta del Presidente da parte dell’assemblea e composto e funzionante in base alla disciplina fissata per le società azionarie, nominato ai sensi di legge – il quale dura in carica tre esercizi, è rieleggibile e scade alla data dell’Assemblea convocata per l’approvazione del bilancio relativo al terzo esercizio della carica.

L’Assemblea che procede alla nomina designerà i membri dell’organo di controllo e ne fisserà anche la retribuzione.

L’organo di controllo ha i doveri e i poteri di cui agli articoli 2403 e 2403-bis c.c. ed esercita la revisione legale dei conti della società. In tale caso, i membri dell’organo di controllo dovranno essere iscritti presso l’apposito registro istituito presso il Ministero della Giustizia.

Delle deliberazioni dell’organo di controllo deve redigersi verbale, che deve essere trascritto nel libro delle decisioni dell’organo di controllo e sottoscritto dall’organo di controllo.

Qualora, in alternativa all’organo di controllo e fuori dei casi di obbligatorietà dello stesso, la società nomini per la revisione legale dei conti un revisore unico, questi dovrà essere iscritto al registro istituito presso il Ministero della Giustizia.

Si applicano al revisore tutte le norme previste per lo stesso in materia di società per azioni.

Il compenso dell’Organo di controllo è determinato dai soci all’atto della nomina, per l’intero periodo della durata dell’ufficio.

III.3 – L’ASSEMBLEA E LE ALTRE DECISIONI COLLEGIALI DEI SOCI

ARTICOLO 20 – DECISIONI DEI SOCI

I soci decidono sulle materie riservate alla loro competenza dalla legge o dal presente statuto e sugli argomenti sottoposti alla loro approvazione da uno o più amministratori o da tanti soci che rappresentano almeno un terzo del capitale sociale.

Le decisioni dei soci prese in conformità alla legge ed al presente statuto vincolano tutti i soci, ancorché assenti o dissenzienti.

Sono riservate alla competenza dei soci:

1) l’approvazione del bilancio e la distribuzione degli utili;

2) la nomina e la revoca degli amministratori, fatti salvi i diritti riguardanti l’amministrazione della società eventualmente attribuiti a singoli soci;

3) l’eventuale nomina dell’organo di controllo e, ove pluripersonale, del suo presidente;

4) le modificazioni dello statuto;

5) la decisione di compiere operazioni che comportano una sostanziale modificazione dell’oggetto sociale o una rilevante modificazione dei diritti dei soci;

6) la nomina e la revoca dei liquidatori e i criteri di svolgimento della liquidazione;

7) le altre decisioni che la legge riserva in modo inderogabile alla competenza dei soci.

Ogni socio che non sia moroso nell’esecuzione dei conferimenti ha diritto di partecipare alle decisioni e il suo voto vale in misura proporzionale alla sua partecipazione.

Nei casi in cui per legge o in virtù del presente statuto il diritto di voto della partecipazione è sospeso (ad esempio in caso di conflitto di interesse o di socio moroso), si applica l’articolo 2368, terzo comma c.c.

Non è necessaria la decisione dei soci che autorizzi l’acquisto da parte della società, per un corrispettivo pari o superiore al decimo del capitale sociale, di beni o di crediti dei soci fondatori, dei soci e degli amministratori, nei due anni dalla iscrizione della società nel registro delle imprese.

Per introdurre, modificare o sopprimere i diritti attribuiti ai singoli soci ai sensi del terzo comma dell’articolo 2468 c.c., è necessario il consenso di tutti i soci.

ARTICOLO 21 – ASSEMBLEA

L’assemblea dei soci è regolata dalle seguenti norme:

a) l’assemblea può essere convocata anche fuori dalla sede sociale, purché nel territorio italiano o nel territorio di un altro stato membro dell’Unione Europea;

b) l’assemblea è convocata dall’organo amministrativo con avviso contenente il giorno, il luogo, l’ora dell’adunanza e l’elenco degli argomenti da trattare, spedito a ciascuno dei soci almeno otto giorni prima di quello fissato per l’assemblea; l’avviso deve essere inviato mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento spedita al domicilio risultante dal Registro delle Imprese salvo quanto previsto nel precedente articolo 10, oppure con qualsiasi altro mezzo che consenta il riscontro della ricezione (anche mediante dichiarazione di ricevuta inviata con lo stesso mezzo), compresi il telefax e la posta elettronica, al recapito precedentemente comunicato dal socio e risultante dal Registro delle Imprese; in caso di impossibilità o inattività dell’organo amministrativo l’assemblea può essere convocata dall’organo dì controllo, ove nominato, oppure da uno qualsiasi dei soci;

c) in ogni caso l’assemblea sì intende regolarmente costituita quando è presente l’intero capitale sociale, sono presenti, oppure risulta che sono stati informati della riunione, tutti gli amministratori e i componenti dell’eventuale organo di controllo e nessuno si oppone alla trattazione dell’argomento;

d) i soci possono farsi rappresentare in assemblea da altra persona mediante delega scritta che dovrà essere conservata dalla società. Non si applicano i limiti di cui all’art. 2372 comma cinque del codice civile ed è ammessa anche una delega a valere per più assemblee, indipendentemente dal loro ordine del giorno;

e) il presidente dell’assemblea verifica la regolarità della costituzione, accerta l’identità e la legittimazione dei presenti, regola il suo svolgimento, accerta e proclama i risultati delle votazioni; degli esiti di tali accertamenti deve essere dato conto nel verbale;

f) l’assemblea è presieduta dall’amministratore unico o dal presidente del consiglio di amministrazione, e in mancanza dalla persona designata dagli intervenuti che rappresentano la maggioranza del capitale sociale presente in assemblea;

g) l’assemblea delibera a maggioranza assoluta salvi i casi in cui la legge richiede il voto favorevole di tanti soci che rappresentino almeno la metà  del capitale sociale ovvero quorum deliberativi superiori;

h) l’assemblea nomina un segretario, anche non socio, che ne redige il verbale ai sensi di legge, sottoscritto dallo stesso e dal presidente. Nei casi previsti dalla legge e quando il presidente lo ritiene opportuno il verbale viene redatto da un notaio da lui scelto;

i) le assemblee si possono svolgere anche mediante mezzi di telecomunicazione, a condizione che siano rispettati il metodo collegiale, i principi di buona fede e di parità di trattamento di tutti i soci, inoltre, tutti i partecipanti debbono poter essere identificati e deve essere loro consentito di seguire la discussione e di intervenire in tempo reale alla trattazione degli argomenti affrontati, nonché devono poter ricevere, trasmettere e visionare documenti. Verificandosi tali presupposti, l’assemblea si considera tenuto nel luogo in cui si trova il presidente ed il notaio qualora questo sia presente.

ARTICOLO 22 – PROCEDURA SCRITTA

Le decisioni dei soci, salve le limitazioni di legge, di cui sopra possono essere adottate mediante  procedura scritta. La procedura scritta può essere iniziata solo dagli amministratori della società. L’individuazione dei soci legittimati a partecipare alle decisioni in forma non assembleare è effettuata con riferimento alle risultanze del Registro delle imprese alla data dell’inizio della procedura e sempre salvo quanto previsto dal precedente art. 10; qualora nel frattempo intervengano mutamenti nella compagine sociale, il nuovo socio potrà sottoscrivere la decisione in luogo del socio cedente allegando estratto delle risultanze presso il competente Registro delle imprese ovvero relativa attestazione degli amministratori.

La procedura scritta non è soggetta a particolari vincoli, purché sia assicurato a ciascun socio il diritto di partecipare alla decisione e sia assicurata a tutti gli aventi diritto adeguata informazione. Si intende per forma scritta anche il documento informatico.

La decisione è adottata mediante approvazione scritta di un unico documento, ovvero di più documenti che contengano il medesimo testo di decisione, da parte di tanti soci che rappresentino la maggioranza assoluta del capitale sociale. Si intende per approvazione anche l’apposizione di una firma elettronica non qualificata.

Il procedimento deve concludersi entro 30 giorni dal suo inizio o nel diverso termine indicato nel testo della decisione.

Le decisioni assumono la data dell’ultima dichiarazione pervenuta nel termine prescritto.

Le decisioni dei soci adottate ai sensi del presente articolo devono essere trascritte senza indugio nel libro delle decisioni dei soci.

Per le modalità di consultazione ed il conteggio dei voti, si applicano, per quanto compatibili, le norme di statuto e di legge in materia di assemblea.

SEZIONE IV – IL BILANCIO

ARTICOLO 23 – BILANCIO E UTILI

Gli esercizi sociali si chiudono il 31 dicembre di ogni anno.

Il bilancio è presentato ai soci per l’approvazione entro centoventi giorni dalla chiusura dell’esercizio; qualora particolari esigenze, relative alla struttura ed all’oggetto della società, lo richiedano, il bilancio può essere approvato entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio.

In quest’ultimo caso gli amministratori devono verificare le ragioni della dilazione e segnalare tali ragioni in seno alla relazione sulla gestione o, se non tenuti a redigerla, nella nota integrativa al bilancio.

Gli utili netti risultanti dal bilancio, dedotto almeno il cinque per cento da destinare a riserva legale fino a che questa non abbia raggiunto il quinto del capitale, verranno ripartiti tra i soci in misura proporzionale alla partecipazione da ciascuno posseduta, salvo diversa decisione dei soci. Sono salve eventuali disposizioni inderogabili di legge, derivanti dall’entità del capitale nel caso in cui esso sia inferiore ad euro diecimila.

SEZIONE V – DISPOSIZIONI FINALI

ARTICOLO 24 – DISPOSIZIONI IN MATERIA DI PMI E RINVIO ALLA LEGGE

Qualora la società perda la qualifica di PMI le clausole inserite nel presente Statuto ai sensi del D.L. 18 ottobre 2012 n. 179 mantengono efficacia limitatamente alle quote di partecipazione già sottoscritte.

Per tutto quanto non previsto dal presente Statuto, e salvo quanto previsto al precedente comma in materia di disciplina speciale applicabile alle PMI costituite in forma di società a responsabilità limitata, si fa riferimento alle norme previste dal codice civile in materia di “società a responsabilità limitata”.

In tutti i casi in cui il testo del presente Statuto richiama il testo della normativa vigente deve intendersi operato un rinvio recettizio alla legge vigente. Pertanto ogni cambiamento della legge ha effetto anche sulle norme recettizie del presente Statuto senza necessità di una sua rettifica formale, il tutto secondo la logica interpretativa accolta dal Consiglio notarile di Milano nella Massima n. 124 in materia di Organo di controllo.

Come i soci possono finanziare le loro società di capitali?

finanziamentoLe società di capitali hanno una continua necessità di flussi di cassa per esercitare le loro attività. Un modo di finanziarsi, al di fuori dell’ordinario canale bancario, è quello di ricevere apporti di varia natura da parte dei loro soci. Tali apporti possono essere di diversi tipi: scopriamoli insieme.

Versamenti a capitale (conferimenti)

Una società di capitali, al fine di reperire risorse dai propri soci, ha la possibilità di proporre all’assemblea dei soci un aumento di capitale.

Qualora l’aumento venisse deliberato, i soci sottoscrittori conferirebbero del denaro in società, aumentando il valore nominale della propria partecipazione.

I soci conferenti potranno avere la restituzione della somma solo in sede di liquidazione della società o, in alternativa, a mezzo di una riduzione volontaria del capitale, salva l’eventuale opposizione dei creditori.

Versamenti a capitale con sovrapprezzo

Una variante dei versamenti a capitale sono quelli previsti con il c.d. sovrapprezzo. Tali versamenti vengono imputati in parte a capitale e in parte a patrimonio.

Proviamo a fare un esempio: la società “Alfa s.p.a.” aumenta il capitale di euro 100.000 e prevede un sovrapprezzo di euro 200.000. In particolare, per ogni azione da 1 euro emessa sono necessari tre euro per acquistarla.

I soci potranno avere la restituzione della somma imputata a capitale solo in sede di liquidazione della società o, in alternativa, a mezzo di una riduzione volontaria del capitale. Per quanto riguarda il sovrapprezzo, esso andrà a costituire una posta del patrimonio netto, della società denominata “riserva da sovrapprezzo” (art. 2431 c.c.), che potrà essere distribuita ai soci, previa delibera assembleare, qualora la riserva legale abbia raggiunto il limite previsto dalla legge. La distribuzione di tale riserva, qualora deliberata, non è soggetta all’opposizione dei creditori.

I finanziamenti soci

I soci possono finanziare la società anche a mezzo di prestiti ove il socio funge da soggetto mutuante e la società da soggetto mutuatario.

Solitamente i finanziamenti soci sono infruttiferi ma nulla impedisce di prevedere nel contratto di finanziamento una remunerazione del capitale corrisposto, prevedendo un tasso di interesse legale o maggiore.

Contabilmente, la somma ottenuta a titolo di finanziamento dalla società va postata nei debiti sociali e non nel patrimonio netto.

Il socio potrà ottenere la restituzione del capitale prestato alla società alla data pattuita nel contratto di mutuo.

Dal punto di vista formale il contratto di finanziamento viene concluso per corrispondenza, da registrare solo in caso d’uso. Tale modalità operativa consente di evitare la registrazione in termine fisso che prevede un’imposta di registro pari al 3% del capitale mutuato.

Remissione di un debito da parte di un socio finanziatore

Al fine di dare ossigeno ai conti sociali, il socio potrebbe decidere di attuare una remissione del debito, che rappresenta l’atto giuridico con il quale il creditore rinuncia volontariamente al proprio credito.

La remissione comporta l’estinzione dell’obbligazione a carico della società di restituire la somma ottenuta dal socio a titolo di mutuo.

Dal punto di vista contabile, la posta in bilancio del debito verso socio viene cancellata e il corrispondente importo viene iscritto nel patrimonio netto come riserva disponibile a vantaggio di tutti i soci. È evidente che il socio non potrà ottenere la restituzione della somma prestata alla società.

Versamenti in conto capitale o versamenti a fondo perduto

Un socio può decidere di versare del denaro in società senza imputarlo a capitale. Tale versamento non può mai essere obbligatorio, in ossequio al principio che il socio è obbligato a corrispondere alla società solo il capitale sottoscritto in sede di costituzione ovvero di un successivo aumento di capitale.

Il versamento in conto capitale rappresenta un versamento a favore del patrimonio della società, che viene contabilmente descritto come una riserva disponibile del patrimonio netto.

Una volta versato, questo denaro viene irrevocabilmente acquisito nel patrimonio della società, beneficiando, quindi, tutti i soci. In conseguenza di tale assunto, il socio non potrà mai ottenere la restituzione di quanto dato alla società.

I versamenti a fondo perduto hanno la stessa identica disciplina dei versamenti in conto capitale, salvo precisare che essi vengono effettuati, facoltativamente, dai soci quando vengono destinati a coprire delle perdite sociali.

Versamenti in conto futuro aumento di capitale

I versamenti in conto futuro aumento di capitale sono versamenti dei soci destinati a coprire un aumento di capitale sociale non ancora deliberato. Si tratta, più precisamente, di apporti effettuati dai soci prima che l’aumento del capitale sia deliberato in vista di tale evento.

In sede di delibera assembleare avente ad oggetto l’aumento di capitale programmato, il socio che ha effettuato tale tipologia di versamento può decidere di sottoscrivere l’aumento oppure non sottoscrivere.

Qualora il socio decida di non sottoscrivere l’aumento di capitale, può pretendere dalla società la restituzione di quanto ad essa versato a titolo di versamento in conto futuro aumento di capitale.

La dottrina discute molto su come contabilizzare tale tipologia di versamento. Una tesi ritiene che sia un debito della società e che come tale vada rappresentato a bilancio; altra tesi, invece, ritiene di postare questi versamenti nel patrimonio netto come una riserva c.d. targata (ossia a favore del solo socio che ha effettuato il versamento).

La vendita di bene pignorato

spese immobileArticolo pubblicato su Notariato 6/2016.

Questo contributo si propone di illustrare una soluzione che tenga conto di tutti gli interessi coinvolti nella vendita di un bene immobile sul quale grava un pignoramento, approntando la massima tutela a favore delle parti interessate.

La fattispecie

Tizio nel 2007 ha acquistato l’appartamento sito in Milano, via Turati n. 29 facendosi finanziare dalla Banca Alfa S.p.a., la quale in garanzia ha ricevuto un diritto di ipoteca sull’appartamento stesso.

Tizio nel 2014 si imbatte in controversie finanziarie tali da impedirgli di adempiere ai suoi obblighi nei confronti della banca, la quale si tutela dando avvio alla procedura esecutiva.

Tizio, al fine di non subire la falcidia del valore dell’immobile derivante dalla vendita all’asta, intende vendere a Caio l’immobile gravato dall’ipoteca e dal pignoramento a favore della Banca Alfa S.p.a.

PARTE PRIMA: L’ATTO DI COMPRAVENDITA

Bozza dell’atto[1]

Repertorio n.                                                                           Raccolta n.

COMPRAVENDITA CONDIZIONATA SOSPENSIVAMENTE[2]

REPUBBLICA ITALIANA

Il … duemilasedici.

In Milano, via … n. ….

Avanti a me dottor Romolo Romani, Notaio in Milano, iscritto nel Collegio Notarile del Distretto di Milano,

SI COSTITUISCONO[3]

quale parte venditrice:

TIZIO, nato a …, il … e residente a …, in via … n. …, codice fiscale …, che dichiara di essere …[4];

quale parte acquirente:

CAIO, nato a …, il … e residente a …, in via … n. …, codice fiscale …, che dichiara di essere ….

Detti comparenti, della cui identità personale io notaio sono certo, convengono e stipulano quanto segue.

PARTE I – CONTRATTAZIONI PRIVATE[5]

Art. 1 – CONSENSO ED OGGETTO[6]

Tizio, subordinatamente alla condizione di cui infra, vende a favore di Caio, che accetta ed acquista, la piena proprietà del seguente immobile, in ditta alla parte venditrice, sito nel comune di

MILANO,

nel fabbricato condominiale sito in via Turati n. 29,

– appartamento di quattro locali e tre servizi al piano terzo, con un vano cantina pertinenziale al piano interrato.

Detta unità immobiliare risulta censita nel Catasto Fabbricati del Comune di Milano come segue:

Foglio …, particella …, subalterno …, categoria …, classe …, consistenza vani …, zona censuaria …, superficie …, rendita catastale euro …, via Turati n. 29, piani ….

Confini dell’appartamento: …;

Confini della cantina: ….

Art. 2 – PRECISAZIONI

Quanto in oggetto è trasferito a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con tutti i diritti, servitù, accessori e pertinenze, nulla escluso o riservato alla parte alienante, ivi comprese la quota millesimale di comproprietà sulle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del codice civile.

Art. 2-bis – CONDIZIONE[7]

Le parti convengono che il contratto sia sospensivamente condizionato all’estinzione della procedura esecutiva, senza reclamo da parte del debitore, del creditore pignorante o altri eventuali creditori intervenuti[8], il tutto meglio descritto al successivo articolo 8.

Per quanto qui non disposto si rinvia alla disciplina legale di cui agli artt. 1356 ss. c.c.

Le future spese relative alla cancellazione della condizione sospensiva dalla nota di trascrizione relativa al presente contratto[9], ai sensi dell’art. 2668, c. 3, c.c., sono poste a carico della parte venditrice[10].

Art. 3 – PREZZO[11]

Le parti dichiarano che la vendita è stipulata per il prezzo di euro ….

Il prezzo corrisposto dalla parte acquirente è stato consegnato a me notaio mediante deposito nel mio conto corrente[12] costituito c/o la Banca Beta S.p.a., filiale n. … di Milano, mediante bonifico[13] di euro …, CRO …, in data …, dal conto corrente intestato alla parte acquirente, con l’incarico di rilasciarli, non appena si sarà avverata la condizione di cui sopra, come segue:

– alla parte venditrice per euro …;

– alla Banca procedente, di cui infra, per euro ….

Io notaio ho eseguito le dovute iscrizioni nel registro Somme e valori di cui all’art. 6 L. 22 gennaio 1934, n. 64[14].

Nel caso di mancato avveramento della condizione di cui sopra la somma verrà restituita da me notaio mediante bonifico bancario entro quindici giorni dalla richiesta della parte acquirente.

Art. 4 – POSSESSO

L’immobile, libero da persone e cose, verrà consegnato alla parte acquirente al verificarsi della condizione sospensiva di cui sopra[15].

Art. 5 – PROVENIENZA

La parte alienante dichiara di essere titolare di quanto in oggetto che le è pervenuto in forza di atto di compravendita a rogito del notaio …, in data …, rep. …/…, registrato a …, il …, al n. …, serie …, trascritto a Milano 1 in data …, ai nn. …/….

Art. 6 – GARANZIE

La parte alienante presta le garanzie di legge e dichiara che quanto in oggetto è di sua proprietà, libero da ogni peso, iscrizione o trascrizione pregiudizievole, a eccezione di:

* un’ipoteca volontaria iscritta a Milano 1 in data …, ai nn. …/…, per euro …, a favore di Banca Alfa S.p.a. e a carico della parte venditrice, derivante da contratto di mutuo stipulato con atto a rogito del notaio …, in data …, rep. …/…, registrato a …, il …, n. …, serie … (capitale euro …, durata anni …), il cui debito residuo ammonta ad euro …[16] e verrà estinto mediante parte dei proventi derivanti dalla presente compravendita e la cui formalità verrà cancellata a cura della Banca mediante le modalità di cui all’art. 40-bis del Testo Unico Bancario[17];

* un pignoramento trascritto su quanto in oggetto a Milano 1, in data …, ai nn. …/…, a favore di Banca Alfa S.p.a. e a carico della parte venditrice, derivante da verbale di pignoramento di immobili del Tribunale di …, in data …, n. …, a garanzia della somma complessiva di euro …, oltre a interessi e spese derivanti dai debiti non ancora estinti[18]; il presente pignoramento, a seguito dell’estinzione del mutuo, di cui al precedente punto, verrà annotato di cancellazione, a cura e spese della parte venditrice, in seguito al rilascio della relativa ordinanza di cancellazione emessa dal Tribunale competente e munita della menzione di “non opposizione”.

Le parti prendono atto, dichiarano e convengono che:

– la parte venditrice garantisce alla parte acquirente che nell’esecuzione immobiliare di cui al succitato pignoramento del Tribunale di … non sono, alla data odierna, intervenuti altri creditori[19];

– il bene oggetto della procedura esecutiva non è stato ancora aggiudicato, nemmeno in via provvisoria, assegnato o venduto a terzi;

– una volta ricevuta comunicazione scritta da me notaio dell’avvenuto formale deposito del suddetto prezzo nel conto a me intestato, il Creditore Procedente depositerà presso la Cancelleria del Tribunale di … la dichiarazione di rinuncia agli atti della procedura esecutiva[20];

– una volta che l’ordinanza del Giudice[21] dichiarerà l’estinzione di detta esecuzione immobiliare ordinando la cancellazione[22] del pignoramento[23], senza che altri creditori abbiano fatto opposizione ai sensi del 630, comma 3, c.p.c.[24], il Creditore Procedente invierà copia del provvedimento a me notaio chiedendomi di dare esecuzione al bonifico della somma depositata sul conto corrente, di me notaio, in suo favore sul proprio conto corrente; bonifico che sarà eseguito in forza del mandato che le parti mi conferiscono sin da ora, entro due giorni lavorativi successivi alla ricezione della copia del provvedimento;

– gli eventuali costi di cancellazione dei gravami resteranno ad integrale carico della parte venditrice[25] che si obbliga a provvedere alla cancellazione della trascrizione del pignoramento, in forza dell’Ordinanza del Giudice, sostenendone i relativi costi non appena saranno trascorsi i termini di opposizione alla stessa senza che vi sia stato alcun reclamo ai sensi dell’art. 630, comma 3, c.p.c.;

– all’atto notarile ricognitivo di avveramento della condizione sospensiva si costituirà solo la parte acquirente senza che sia necessaria la presenza della parte venditrice e, a tal fine, la medesima parte venditrice conferisce irrevocabilmente alla medesima parte acquirente ogni relativo potere, ivi compreso quello di rappresentanza[26].

Art. 7 – RINUNZIA ALL’IPOTECA LEGALE

La parte alienante dichiara di rinunziare all’ipoteca legale[27].

PARTE II – MENZIONI DI LEGGE[28]

Art. 8 – MODALITA’ DI PAGAMENTO E MEDIAZIONE

Ai sensi di legge le parti, quale dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ai sensi del D.P.R. 2000 n. 445, da me notaio rese edotte sulle responsabilità anche penali cui possono andare incontro in caso di dichiarazione falsa o mendace, dichiarano:

1) che il suddetto prezzo è stato corrisposto con le modalità e con i mezzi descritti nel precedente articolo 3);

2) che non si sono avvalse dell’opera di un mediatore immobiliare.

Art. 9 – CONFORMITA’ CATASTALE

L’unità immobiliare urbana di cui sopra, risulta raffigurata nella planimetria depositata in catasto, che si allega al presente atto sotto la lettera “A”.

La parte alienante dichiara che i dati catastali e la planimetria della suddetta unità immobiliare urbana sono conformi allo stato di fatto secondo le vigenti norme in materia catastale.

Art. 10 – STORIA EDILIZIA

La parte alienante, ai sensi della vigente normativa, dichiara che:

– il fabbricato di cui fa parte quanto in oggetto è stato edificato in forza dei seguenti provvedimenti rilasciati dal Comune di Milano:

* …;

– non sono state realizzate opere o modifiche in assenza delle necessarie concessioni o autorizzazioni.

Art. 11 – PRESTAZIONE ENERGETICA

La parte acquirente dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato che si allega in copia sotto la lettera “B”, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici, e dichiara unitamente alla parte venditrice che dalla data di rilascio a oggi non sono intervenute cause di decadenza.

PARTE III – DICHIARAZIONI FISCALI

Art. 12 – IMPOSTE APPLICABILI E VALORE IMPONIBILE

Le parti dichiarano che al presente atto, sospensivamente condizionato, si applica[29]:

* l’imposta di bollo nella misura di euro 155, ai sensi dell’art. 1, punto 3), Tar., parte I, D.P.R. 642/1972[30];

* l’imposta di registro in misura fissa di euro 200, ai sensi dell’art. 27, c. 1, D.P.R. 131/1986[31];

* l’imposta ipotecaria in misura fissa di euro 200, ai sensi dell’art. 4, Tar. D.Lgs. 347/1990[32];

* la tassa ipotecaria in misura di euro 35, ai sensi dell’art. 1.1, Tab. D.Lgs. 347/1990[33].

La parte acquirente dichiara di essere stata edotta da me notaio sugli obblighi di comunicazione di cui all’art. 19 del D.P.R. 131/1986 da effettuarsi nel caso di avveramento della succitata condizione sospensiva[34].

Ai sensi dell’art. 1, comma 497, L. 266/2005, la parte acquirente dichiara che il presente atto costituisce cessione nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, e ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo e relative pertinenze e, pertanto, richiede a me notaio che la base imponibile ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, sia costituita dai valori degli immobili determinati ai sensi dell’art. 52, commi 4 e 5, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 e quindi richiede che le dette imposte siano calcolate sulla base imponibile di euro ….[35]

Art. 13 – RAPPORTO DI PARENTELA

La parte alienante e la parte acquirente dichiarano che fra di loro non esiste rapporto di coniugio e di parentela in linea retta o che sia considerato tale ai fini dell’imposta sulle successioni e donazioni.

PARTE IV – DISPOSIZIONI COMUNI

Art. 14 – PRIVACY

I comparenti prestano il loro consenso al trattamento dei dati personali in relazione alla presente operazione e alla loro conservazione nella banca dati in conformità delle vigenti disposizioni legislative.

Art. 15 – DISPENSA DALLA LETTURA DEGLI ALLEGATI

Le parti mi dispensano dalla lettura di quanto allegato.

Art. 16 – SPESE

Le spese del presente atto e consequenziali sono a carico della parte acquirente.

Io notaio ho letto l’atto alle parti.

Consta di fogli … scritti su … pagine in parte da me notaio e in parte da persona di mia fiducia.

Sottoscritto alle ore …

PARTE SECONDA: L’ATTO DI AVVERAMENTO

 Repertorio n.                                                                             Raccolta n.

ATTO RICOGNITIVO DI AVVERAMENTO DI CONDIZIONE SOSPENSIVA[36]

REPUBBLICA ITALIANA

Il … duemilasedici

In Milano, via … n. ….

Avanti a me dottor Romolo Romani, Notaio in Milano, iscritto nel Collegio Notarile del Distretto di Milano,

SI COSTITUISCE

CAIO, nato a …, il … e residente a …, in via … n. …, codice fiscale …, che dichiara di intervenire in proprio nonché quale procuratore speciale e in rappresentanza di TIZIO, nato a …, il … e residente a …, in via … n. …, codice fiscale …, in forza di procura speciale contenuta nel mio rogito del … 2016, rep. …/…, registrato a …, il …, n. …, serie 1T[37].

Detto comparente, della cui identità personale io notaio sono certo,

premette quanto segue

– che con atto in data … 2016, rep. …/… a mio rogito, registrato a …, il … 2016 al n. …, serie 1T, trascritto a Milano 1, il … 2016, ai nn. …/…, Tizio, come sopra rappresentato, ha venduto a Caio che ha accettato, il seguente immobile nel comune di

MILANO,

nel fabbricato condominiale sito in via Turati n. 29,

– appartamento di quattro locali e tre servizi al piano terzo, con un vano cantina pertinenziale al piano interrato.

Detta unità immobiliare risulta censita nel Catasto Fabbricati del Comune di Milano come segue:

Foglio …, particella …, subalterno …, categoria …, classe …, consistenza vani …, zona censuaria …, superficie …, rendita catastale euro …, via Turati n. 29, piani ….

Confini dell’appartamento: …;

Confini della cantina: …;

Con annessa la proporzionale quota di comproprietà delle parti ed enti comuni del condominio;

– che il suddetto contratto è stato sospensivamente condizionato all’estinzione della esecuzione immobiliare relativa al pignoramento trascritto a Milano 1, in data …, ai nn. …/…, a favore della banca Alfa S.p.a. e contro Tizio derivante da verbale di pignoramento di immobili del Tribunale del …, n. …, a garanzia della somma complessiva di euro …, oltre ad interessi e spese;

– che in data …, il creditore procedente ha rinunziato alla procedura esecutiva avanti al cancelliere del Tribunale di …, giusta verbale del …, sottoscritto dal cancelliere e dal creditore;

– che in data …, il Tribunale di Milano con ordinanza n. …, ha dichiarato estinta la procedura esecutiva e ha ordinato la cancellazione del suddetto pignoramento;

– che in data …, il cancelliere del Tribunale di … ha rilasciato dichiarazione di mancata opposizione alla succitata ordinanza di estinzione entro i termini previsti dall’art. 630, comma 3, c.p.c.;

– che il prezzo corrisposto dalla parte acquirente, depositato presso il conto corrente intestato a me notaio come meglio precisato nell’atto stesso, è stato bonificato in data … al creditore procedente per la parte ad esso spettante.

Tutto ciò premesso, da considerarsi parte integrante e sostanziale del presente atto, si conviene e si stipula quanto segue.

Art. 1 – CONSENSO ED OGGETTO

Il comparente dichiara che in data … si è verificata la condizione sospensiva apposta all’atto di compravendita descritto in premessa come risulta dall’ordinanza del Giudice succitata che dichiara estinta la procedura esecutiva, verso la quale nessun soggetto legittimato si è opposto nei termini di legge.

La parte prende atto che il contratto di compravendita ha, quindi, assunto piena efficacia e che è divenuta titolare del diritto trasferito con effetto ex tunc.

Art. 2 – PUBBLICITÀ IMMOBILIARE

Il presente atto verrà annotato alla trascrizione del suddetto atto di compravendita, ai sensi dell’art. 2668, c. 3, c.c., con esonero della competente autorità da ogni responsabilità a riguardo[38].

Art. 3 – CLAUSOLA FISCALE

Il presente atto sconta l’imposta di registro in misura fissa (risoluzione n. 7/E del 14 gennaio 2014 dell’Agenzia delle Entrate), ed è esente dall’imposta di bollo, dalle tasse ipotecarie e dai tributi speciali catastali (circolare 2/E del 21 febbraio 2014 dell’agenzia delle entrate).

Art. 4 – DISPOSIZIONI FINALI

Il comparente presta il suo consenso al trattamento dei dati personali in relazione al presente atto e alla loro conservazione nella banca dati in conformità delle vigenti disposizioni legislative.

Le spese del presente atto sono poste a carico del comparente.

Io notaio ho letto l’atto alla parte.

Consta di fogli … scritti su … pagine in parte da me notaio e in parte da persona di mia fiducia.

Sottoscritto alle ore ….

PARTE TERZA: NOTE CONCLUSIVE

Il pagamento del prezzo a mezzo di un contratto di mutuo

Nel caso l’acquirente corrisponda il prezzo al venditore mediante la provvista derivante da un mutuo ipotecario, il notaio deve considerare, oltre agli interessi delle parti già analizzati, anche l’interesse della banca che eroga il mutuo, la quale deve essere garantita in modo idoneo.

Si è visto che il creditore rinunzia alla procedura esecutiva solo a fronte di una effettiva soddisfazione delle proprie ragioni e ciò avviene attraverso il pagamento del prezzo di vendita, depositato presso il notaio per il tempo necessario a ottenere l’ordinanza di estinzione della procedura esecutiva senza reclamo nei termini di legge. Se l’acquirente non ha provvista propria e si deve avvalere del denaro derivante da un mutuo non è, quindi, ipotizzabile che la banca eroghi il finanziamento soltanto dopo l’estinzione definitiva della procedura esecutiva perché il creditore procedente, con ogni probabilità, non sarebbe disposto a rinunziare ad essa.

Per questo motivo si propone di far erogare il mutuo dalla banca fin dal momento della stipula dell’atto di compravendita e gli assegni circolari emessi dalla banca, a sua garanzia, vengono conservati in deposito dal notaio sino all’estinzione definitiva della procedura esecutiva. In altri termini, il mutuo deve essere risolutivamente condizionato alla mancata estinzione della procedura esecutiva nei termini concordati; in questo modo il denaro verrà corrisposto dal notaio a favore del creditore procedente solo dopo che la procedura risulti estinta, e nel caso tale estinzione non avvenga, il notaio restituirà il dovuto alla banca mutuante.

Viste le modalità di erogazione del mutuo ci si deve porre il problema dell’iscrizione ipotecaria a sua garanzia. In particolare, l’acquirente non può contestualmente all’atto di compravendita iscrivere ipoteca in quanto, in conseguenza della condizione sospensiva, si darebbe luogo ad un’iscrizione ipotecaria su bene altrui vietata (art. 2822 c.c.). Conseguentemente è necessario chiarire come a fronte di una compravendita condizionata sia possibile dare luogo ad una iscrizione ipotecaria valida; ciò può avvenire in due momenti alternativi tra loro.

Se durante la pendenza della condizione la banca mutuante non ritiene sufficiente come garanzia il deposito delle somme presso il notaio, pretenderà l’immediata iscrizione ipotecaria e ciò può avvenire attraverso il consenso del venditore/debitore che assumerà in questo modo lo status di terzo datore di ipoteca.

Se, invece, durante la pendenza della condizione la banca ritiene che il deposito delle somme presso il notaio sia per essa una garanzia idonea, l’iscrizione ipotecaria sarà eseguita dal notaio solo dopo che la condizione sospensiva della vendita si sia avverata e, quindi, solo dopo che l’acquirente sia divenuto titolare del diritto acquistato. In questo caso, il consenso all’iscrizione ipotecaria può essere validamente prestato dall’acquirente ma, in ossequio alla prescrizione prevista dall’art. 2822 c.c., l’iscrizione ipotecaria avverrà solo dopo che l’acquirente stesso sia divenuto effettivamente proprietario del bene per effetto dell’avveramento della condizione sospensiva.

La soluzione giuridica che non prevede la condizione sospensiva

Ci si chiede se sia possibile addivenire con sicurezza alla stipula del contratto in esame senza apporre la condizione sospensiva relativa all’estinzione della procedura esecutiva senza opposizioni; la risposta è senz’altro positiva.

Al fine di alienare un bene immobile gravato da pignoramento attraverso un contratto di compravendita avente effetti immediati è necessario interfacciarsi, prima della stipula, con il Tribunale per ottenere la disponibilità del Giudice dell’Esecuzione.

In sede di stipula, quindi, devono essere presenti il venditore/debitore, l’acquirente, il creditore procedente, tutti gli eventuali creditori intervenuti e, nel caso di mutuo, il funzionario della banca (è evidente che si costituiscono in atto solo il venditore e l’acquirente nell’atto di compravendita e il funzionario della banca e il mutuatario nell’atto mutuo, essendo presenti i creditori all’esclusivo fine di prestare il consenso alla rinunzia infra meglio descritta). La stipula deve avvenire nei locali del Tribunale poiché non è immaginabile che il Giudice dell’Esecuzione si rechi presso lo studio del notaio rogante o in altri luoghi come, ad esempio, i locali della banca mutuante.

Sottoscritto l’atto di compravendita, il creditore procedente soddisfatte le sue ragioni con il prezzo corrisposto dall’acquirente, deve rinunziare alla procedura esecutiva alla presenza del Giudice dell’Esecuzione, il quale emette con immediatezza l’ordinanza di cancellazione della procura esecutiva. Nel caso vi siano dei creditori intervenuti, anch’essi una volta soddisfatte le loro ragioni, devono rinunziare tutti alla procedura esecutiva.

Pertanto, nel caso il creditore procedente e tutti i creditori intervenuti abbiano rinunziato alla procedura esecutiva, ciò determina la possibilità di dare immediata esecuzione alla cancellazione del pignoramento in quanto la rinunzia di tutti gli aventi diritto è parificabile al c.d. timbro di non opposizione.

Se detti presupposti si verificano, si è in grado di assicurare a tutti i soggetti interessati le stesse tutele che si hanno nella soluzione giuridica del contratto di compravendita condizionato sospensivamente all’estinzione della procedura esecutiva.

Ottenere, però, l’ordinanza di estinzione in regime di contestualità all’atto del notaio e con le caratteristiche suddette può risultare difficoltoso perché presuppone una disponibilità del Giudice dell’Esecuzione (e degli eventuali creditori intervenuti) che non è possibile dare per scontata.

La prassi che prevede, invece, la rinunzia alla procedura esecutiva da parte del creditore procedente (e degli eventuali creditori intervenuti) espressa davanti al Cancelliere del Tribunale non può ritenersi alternativa alla procedura fin qui descritta nonostante anche quest’ultima avvenga in regime di contestualità con l’atto notarile. Infatti, tra la rinunzia espressa davanti al Cancelliere e l’effettiva emissione dell’ordinanza del Giudice dell’Esecuzione vi è un arco temporale nel quale potrebbe intervenire un creditore non noto e che potrebbe creare un impedimento all’estinzione della procedura. Sebbene questo arco temporale sia piuttosto breve – talvolta anche solo poche ore – ciò fa sì che non si possa dare alla parte acquirente una certezza assoluta sulla bontà della procedura.

[1] Ringrazio uno dei miei maestri, il notaio Giovanni Santarcangelo conosciuto nella scuola notarile del notaio Raffaele Viggiani, che mi ha concesso di utilizzare questo format, da lui ideato, per impostare il presente contributo.

[2] Intitolazione: la compravendita di immobile pignorato, secondo l’impostazione che qui si propone, si risolve in un contratto sospensivamente condizionato. Si ritiene che il meccanismo condizionale sia l’unico che possa garantire la parte acquirente di fronte all’eventuale esercizio del diritto di reclamo previsto dall’art. 630, comma 3, c.p.c.

Si reputa, quindi, poco prudente procedere con un contratto a efficacia immediata stipulato in forza della mera rinuncia agli atti del procedimento rilasciata dal creditore procedente in cancelleria a fronte del pagamento del suo credito. Infatti, optando per questa scelta, la parte acquirente, che ha già pagato il prezzo, viene esposta al rischio del reclamo e quindi alla continuazione della procedura esecutiva sul bene acquistato, salvo quanto si dirà infra in riferimento alla soluzione senza condizione sospensiva.

[3] Parti del contratto: le parti del contratto sono la parte venditrice e la parte acquirente. Il creditore procedente, nonostante sia estraneo all’atto, ha un ruolo fondamentale nell’economia contrattuale poiché è necessaria la sua collaborazione al fine di ottenere la rinunzia alla procedura esecutiva. Generalmente i rapporti tra il debitore e il creditore procedente vengono gestiti dagli avvocati delle parti, i quali si relazionano con il notaio e il Tribunale per la gestione della procedura che porta alla stipula dell’atto.

[4] Regime patrimoniale: la compravendita sospensivamente condizionata è un atto soggetto a trascrizione e, quindi, è necessario indicare il regime patrimoniale delle parti al fine della compilazione del relativo campo nel quadro C della nota, ai sensi dell’art 2659 n. 1 c.c.

[5] Suddivisione dell’atto: l’atto è stato suddiviso in quattro parti al fine di rendere più fruibile la sua lettura e precisamente:

1) Contrattazioni private: è la parte che porta con sé il cuore del contratto, ossia gli elementi essenziali dell’accordo economico;

2) Menzioni di legge: si riportano in un sol corpo le menzioni tipiche degli atti immobiliari richiesti dalla legge al fine di agevolare il notaio durante il controllo dell’atto. Questa impostazione è utile anche per il Conservatore dell’Archivio Notarile che in sede di ispezione biennale degli atti potrà verificare con maggiore rapidità e facilità la validità dei medesimi;

3) Dichiarazioni fiscali: si ritiene di dedicare una parte dell’atto appositamente alle dichiarazioni fiscali al fine di agevolare l’Agenzia delle Entrate nel controllo della liquidazione dell’atto effettuato dal notaio rogante;

4) Disposizioni comuni: quest’ultima parte chiosa l’atto con gli articoli contrattuali che completano ogni atto notarile immobiliare.

[6] Consenso: la formulazione del consenso fa emergere con immediatezza la presenza di una condizione che impatta sull’efficacia del contratto.

[7] Condizione sospensiva: per effetto della condizione il diritto immobiliare non viene trasferito con immediatezza alla parte acquirente e ciò ha lo scopo di creare un cuscinetto temporale che permetta di ottenere l’estinzione della procedura esecutiva tutelando tutti gli interessi coinvolti e, in particolare, l’interesse del creditore procedente a ottenere la soddisfazione delle sue ragioni e l’interesse della parte acquirente ad acquistare un bene libero da trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli.

[8] Evento dedotto in condizione: l’evento dedotto in condizione ha ad oggetto l’estinzione della procedura esecutiva senza che il debitore, il creditore procedente o altri eventuali creditori intervenuti abbiamo fatto reclamo (art. 630, c. 3, c.p.c.). L’estinzione della procedura esecutiva viene pronunciata con un’ordinanza del Giudice dell’Esecuzione nella quale viene ordinato al conservatore dei registri immobili di cancellare la trascrizione del pignoramento immobiliare.

[9] La trascrizione del contratto: il contratto sospensivamente condizionato deve essere trascritto senza indugio nonostante la condizione non sia ancora avverata. La nota di trascrizione deve essere compilata nel seguente modo:

* quadro A: in questo riquadro, oltre ai tradizionali dati da menzionare relativi al titolo e al notaio rogante, è necessario indicare, come disposto dalla circolare dell’agenzia del territorio del 2-5-1995 n. 128T:

— la presenza della condizione (art. 2659, c. 2, c.c.);

— la presenza di parti libere contenute nel quadro D relative al quadro A che descrivono la natura della condizione (nel caso in esame sospensiva) e l’evento ivi dedotto;

— che l’atto è soggetto a voltura catastale, la quale deve essere eseguita automaticamente ai sensi dell’art. 2, c. 1-septies, D.L. 23-1-1993 n. 16 conv., con modif., dalla L. 24-3-1993 n. 75, avendo cura di precisare che l’esecuzione della voltura stessa deve essere differita ad altro momento in conseguenza della presenza della condizione. Stante la natura della condizione, non è possibile indicare la data in cui la voltura verrà eseguita, quindi, il relativo campo non deve essere compilato (Nota illustrativa sulla procedura di voltura automatica del maggio 2006).

Si precisa che la compravendita condizionata deve essere trascritta, come le compravendite non condizionate, con il codice 112 (non modificato dalla recente circolare del 17-6-2015 n. 24/E);

* quadro B: il quadro B verrà compilato in modo identico a una compravendita non condizionata e, quindi, devono essere descritti gli immobili negoziati con gli elementi previsti dall’art. 2826 c.c., come richiamato dall’art. 2659, c. 1, n. 4 c.c.;

* quadro C: anche il quadro C verrà compilato in modo identico a una compravendita non condizionata; in particolare il soggetto contro è rappresentato dal venditore e il soggetto a favore è rappresentato dall’acquirente;

* quadro D: il quadro D deve riportare la descrizione della condizione e, in particolare, deve essere indicato che si tratta di una condizione sospensiva nonché l’evento dedotto in condizione.

[10] La cancellazione della condizione dalla nota di trascrizione: se la condizione si verifica l’art. 2668, c. 3, c.c. dispone di effettuare una pubblicità che preveda l’eliminazione della condizione dalla nota di trascrizione. Tale pubblicità viene fatta con una annotazione che deve essere effettuata in forza di un titolo in forma di un atto pubblico o di scrittura privata autenticata (art. 2657 c.c.) infra meglio descritto.

[11] Il prezzo: il prezzo di vendita è, generalmente, pari a quello di mercato in quanto l’operazione in esame viene attuata principalmente per evitare il deprezzamento conseguente alla vendita forzata. Il prezzo corrisposto dall’acquirente deve essere destinato, in tutto o in parte, a soddisfare le ragioni del creditore procedente a mezzo dell’istituto della delegazione. In altri termini il venditore incarica l’acquirente a corrispondere il prezzo, in tutto o in parte, al creditore procedente al fine di estinguere il suo debito.

Si verifica una causa ostativa dell’operazione quando il debito è superiore al prezzo di trasferimento del bene e il venditore/debitore non abbia a disposizione la provvista necessaria a soddisfare le ragioni del creditore, salvo che non si riesca a trovare un accordo con il creditore stesso avente ad oggetto un saldo e stralcio che faccia risultare capiente il prezzo corrisposto dalla parte acquirente.

[12] Il deposito del prezzo: nell’operazione in esame gli interessi in gioco sono principalmente due: l’interesse del creditore a ottenere la soddisfazione del proprio credito a mezzo del ricavato della vendita e quello dell’acquirente di acquistare un bene libero da gravami. Quindi, da un lato, il creditore vuole avere la certezza della soddisfazione del suo credito e ciò, in astratto, può avvenire solo con l’incasso della somma dovuta; dall’altro lato, l’acquirente vuole versare il denaro solo nel momento in cui sussiste la certezza di acquistare un bene libero da gravami. Apparentemente tali interessi sembrano contrapposti e non conciliabili poiché non possono essere soddisfatti con contestualità. La funzione del notaio assume in questa fase un ruolo importante, in quanto lo stesso è in grado di conciliare questi contrapposti interessi con l’istituto del deposito del prezzo. Tale istituto, infatti, dà soddisfacenti garanzie a tutte le parti interessate e nello specifico:

* la parte acquirente, nonostante la condizione sospensiva, corrisponde immediatamente il prezzo al notaio e si sente comunque garantita, poiché, qualora la condizione non si avverasse, a seguito dell’accoglimento di un reclamo verso l’ordinanza che sancisce l’estinzione della procedura esecutiva, ha la certezza di ottenere dal notaio la restituzione di quanto corrisposto;

* il creditore procedente, nonostante non incassi con immediatezza la somma, può utilmente rinunciare alla procedura esecutiva con la sicurezza di trovare la soddisfazione delle sue ragioni non appena la procedura sarà effettivamente estinta; se si avvera tale eventualità il notaio svincola la somma costituita in deposito a suo favore. Nella malaugurata ipotesi che vi sia un reclamo sulla rinunzia alla procedura (art. 630, c. 3, c.p.c.), e questo sia accolto, il creditore procedente manterrà comunque il diritto partecipare alla suddivisione del ricavato con privilegio rispetto agli altri creditori in forza del diritto di ipoteca.

[13] In alternativa al bonifico bancario è possibile ricevere in deposito degli assegni circolari già intestati al creditore pignorante e per l’eventuale differenza a favore della parte venditrice.

[14] Le formalità notarili relative al deposito del prezzo: il notaio che procede al deposito del prezzo è tenuto ad annotare la somma ricevuta in un apposito registro denominato “somme e valori” (art. 6 L. 22-1-1934 n. 64), staccando dal registro stesso apposita ricevuta di deposito da consegnare alle parti interessate. Dal punto di vista operativo e civilistico è opportuno sottoscrivere con il depositante un contratto di deposito infruttifero che può prevedere un compenso a favore del notaio (il compenso, ad esempio, può essere previsto in misura percentuale sulla somma versata calcolata su base mensile ma contabilizzata giorno per giorno). Il notaio deve tenere in deposito la somma ricevuta in un conto corrente bancario dedicato, in modo tale di evitare la confusione delle sue somme con le somme trattenute in deposito. È opportuno ottenere dalla banca, dove è in essere il conto corrente, l’esclusione della compensazione da parte della banca stessa degli eventuali saldi passivi derivanti da altri rapporti o conti bancari intestati al notaio (art. 1853 c.c.).

[15] Possesso: il possesso giuridico segue le vicende del diritto cui si riferisce e, in conseguenza della condizione sospensiva, la parte acquirente non può essere immessa immediatamente nel possesso del bene. L’immissione nel possesso avverrà, eventualmente, nel caso la condizione sospensiva si avveri. Resta inteso che è facoltà delle parti disporre del materiale godimento secondo la loro volontà e, nel caso l’acquirente venga immesso nel godimento materiale del bene, questo dovrà essere qualificato come comodato se non c’è corresponsione di denaro, o come locazione nel caso contrario.

[16] Ipoteca volontaria: l’ipoteca volontaria in esame rappresenta la garanzia relativa al mutuo del quale la parte venditrice si è resa inadempiente e anche questo gravame deve essere cancellato. La collaborazione della banca/creditore procedente è fondamentale per il buon esito dell’operazione. La banca gradisce la soluzione qui proposta perché le permette di incassare con maggiore velocità il suo credito in conseguenza del fatto che si evitano le lungaggini della procedura esecutiva. La banca aderendo a questa soluzione ha, inoltre, un altro vantaggio che è quello di ricevere il suo credito per intero senza rischiare la falcidia derivante dalla vendita forzata. Tuttavia, non è raro che la banca accetti di accordare al mutuatario inadempiente un saldo e stralcio che consente al debitore di accordarsi con l’istituto di credito, pagando in un’unica soluzione una cifra inferiore all’importo effettivamente dovuto. I vantaggi di questo sistema sono molteplici, sia per il debitore sia per il creditore. Il mutuatario inadempiente ha la possibilità di estinguere il debito pagando meno di quanto dovrebbe, considerando anche gli interessi e le more scattate fino a quel momento. La banca creditrice, invece, soprattutto in situazioni di palese impossibilità del debitore di pagare il debito nel lungo periodo, preferisce accettare la proposta di saldo e stralcio recuperando così una parte cospicua del proprio credito con celerità, evitando ulteriori oneri processuali e parte delle spese di recupero del credito.

[17] La cancellazione di ipoteca: estinto il debito nei confronti del creditore procedente l’ipoteca si estingue ex lege (art. 2878 n. 3 c.c.). L’ipoteca, tuttavia, deve essere materialmente cancellata dai registri immobiliari e tale formalità può essere svolta dalla banca in modalità semplificata, ai sensi dell’art. 40-bis del Testo Unico Bancario, senza che sia necessario il ministero notarile.

[18] Il pignoramento: la banca a seguito dell’inadempimento notifica al debitore l’atto di precetto con il quale intima il pagamento della somma dovuta sulla base della copia esecutiva dell’atto notarile di mutuo. Decorso il termine utile per il pagamento stabilito nel precetto, il creditore per mezzo dell’ufficiale giudiziario notifica al debitore l’atto di pignoramento che viene poi trascritto nei registri immobiliari, così da:

* rendere inefficaci e inopponibili al creditore procedente eventuali vendite successive, quelle anteriori che siano state trascritte in un momento successivo, nonché i vincoli di indisponibilità e le domande giudiziali trascritte successivamente al pignoramento (artt. 2913, 2914 e 2915 c.c.);

* impedire che possano assumere rilevanza, per la soddisfazione dei creditori in concorso tra loro, ipoteche o privilegi iscritti o sorti dopo la trascrizione pignoramento (art. 2916 c.c.);

* determinare l’automatica estinzione dei diritti reali minori di servitù, usufrutto, uso e abitazione costituiti sul bene precedentemente ipotecato in conseguenza dell’atto di espropriazione forzata compiuto dal creditore ipotecario (art. 2812 c.c.).

Il pignoramento, differentemente dall’ipoteca, non può essere cancellato con il mero consenso del creditore prestato davanti al notaio e per questo motivo è necessario procedere attraverso la prassi in essere presso il Tribunale competente. Ciò comporta che anche il notaio è soggetto alla tempistica di cui il Tribunale dispone non potendo – di conseguenza – assicurare alle parti i tempi della pratica i quali, sostanzialmente, sono rimessi alle disponibilità del Giudice e del Cancelliere nel rispetto della normativa vigente. L’impossibilità per il creditore procedente di rilasciare un assenso davanti al notaio per la cancellazione del pignoramento deriva dal fatto che il suo non è l’unico interesse tutelato poiché nella procedura esecutiva hanno diritto di intervenire anche gli altri eventuali creditori, privilegiati e non.

[19] I creditori intervenuti: le norme del codice di procedura civile prevedono che un creditore, quando dà avvio all’espropriazione forzata, deve avvertire gli eventuali altri creditori che abbiano sui beni pignorati un diritto di prelazione risultante da pubblici registri. Si ricorda che i creditori privilegiati hanno diritto di essere soddisfatti prima dei creditori chirografari, in deroga al principio generale della par condicio creditorum (art. 2741, c. 2, c.c.). Il creditore procedente deve quindi notificare, entro cinque giorni dal pignoramento, a ciascuno degli eventuali creditori con diritto di prelazione sui beni pignorati, un avviso contenente le generalità del pignorante, l’ammontare del credito per cui si procede, il titolo esecutivo che legittima l’azione e i beni pignorati. Il fascicolo dell’esecuzione deve contenere la prova della notifica (art. 498 c.p.c.) che ha lo scopo di permettere al creditore con prelazione di intervenire nella procedura esecutiva e partecipare alla ripartizione del ricavato della vendita dei beni pignorati.

Il diritto di intervento spetta, però, anche ai creditori chirografari muniti di titolo esecutivo, ovvero ai creditori chirografari non muniti di titolo esecutivo ma che al momento del pignoramento abbiano già eseguito un sequestro sui beni pignorati o vantino un diritto di pegno o un diritto di prelazione risultante da pubblici registri o, ancora, siano titolari di un diritto di credito di somma di denaro risultante dalle scritture contabili di cui all’art. 2214 del codice civile. All’uopo si segnala che il sequestro conservativo si converte in pignoramento ex lege nel momento in cui il creditore sequestrante ottiene sentenza di condanna esecutiva (art. 686 c.p.c.) e, quindi, nel caso la conversione sia già avvenuta, è necessario dar luogo alla cancellazione anche di questo gravame che potrà avvenire solo con la collaborazione del soggetto che è dato impulso al sequestro.

L’intervento dei creditori avviene attraverso un ricorso da depositare presso la cancelleria del Giudice dell’Esecuzione, prima dell’udienza con la quale è disposta la vendita o l’assegnazione. Se il Giudice dell’Esecuzione ammette l’intervento, il creditore intervenuto acquisisce il diritto a partecipare alla distribuzione della somma ricavata, nonché a partecipare all’espropriazione del bene pignorato e a provocare i singoli atti della procedura a mezzo di istanza presentate al Giudice dell’Esecuzione.

Considerato che gli eventuali creditori intervenienti hanno il potere di bloccare l’intera operazione qui ravvisata, è necessario già al momento della stipula farsi produrre dal debitore/venditore un certificato, rilasciato dalla cancelleria del Tribunale, che certifichi se siano o meno intervenuti nella procedura altri creditori. Nel caso dal certificato risulti che vi siano creditori intervenuti è necessario che l’accordo in esame coinvolga anche questi soggetti i quali per il buon esito dell’operazione dovranno, insieme al creditore procedente, rinunziare alla procedura esecutiva a fronte della soddisfazione delle loro ragioni. Nel caso inverso, dove dal certificato risulti l’assenza di creditori intervenuti, il notaio non potrà comunque avere la certezza che non avvenga alcun intervento nell’arco temporale che decorre dalla stipula dell’atto alla effettiva estinzione della procedura. Dopo l’atto, infatti, il creditore procedente rinunzia alla procedura davanti al cancelliere del Tribunale ma l’effettiva estinzione si ha solo con la relativa emissione dell’ordinanza da parte del Giudice dell’Esecuzione. E’ opportuno precisare che il Giudice dell’Esecuzione emette l’ordinanza con tempestività e, talvolta, anche lo stesso giorno in cui il creditore procedente ha depositato la rinunzia alla procedura in cancelleria.

[20] La rinuncia agli atti della procedura esecutiva da parte del creditore procedente: il creditore, una volta informato dal notaio dell’avvenuto deposito del prezzo nel suo conto corrente bancario, può utilmente rinunciare agli atti della procedura esecutiva. Resta inteso che deve sussistere un previo accordo in tal senso tra debitore e creditore. Ai sensi dell’art. 629, c. 1, c.p.c. il processo si estingue per rinuncia personale del creditore procedente e dei creditori intervenuti, se muniti di titolo esecutivo, da farsi prima dell’aggiudicazione o dell’assegnazione. Il riferimento all’aggiudicazione comprende anche quella provvisoria in pendenza del termine per la presentazione delle eventuali offerte in aumento di un quinto ai sensi dell’art. 584 del codice di procedura civile. La rinuncia alla procedura successiva alla vendita forzata ai sensi dell’art. 629, c. 2, c.p.c., che deve essere compiuta da tutti i creditori senza distinzioni, non rileva nella fattispecie in esame che prevede necessariamente una vendita da effettuarsi prima dell’aggiudicazione. La rinuncia successiva alla vendita, infatti per tutelare le ragioni dell’aggiudicatario, non prevede l’inefficacia di tutti gli atti compiuti in precedenza dalla procedura (art. 632 c.p.c. e art. 187-bis disp. att. c.p.c.) e ciò è incompatibile con l’operazione de quo.

L’istanza di rinunzia agli atti della procedura esecutiva, ai sensi dell’art. 629, c. 1, c.p.c., deve essere presentata nella cancelleria del Tribunale del Giudice dell’Esecuzione dal creditore procedente ovvero da tutti gli eventuali creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo, in proprio ovvero dal rispettivo avvocato munito degli occorrenti poteri. La rinuncia non effettuata da tutti i creditori non determina l’estinzione del processo poiché produce effetto nei soli confronti dei rinunzianti.

Il cancelliere ricevuta l’istanza (o le istanze nel caso di più creditori rinunzianti) deve trasmettere la rinuncia al Giudice dell’Esecuzione che emetterà l’ordinanza di estinzione della procedura esecutiva. L’estinzione del processo esecutivo a seguito di rinuncia si verifica solo con l’ordinanza del Giudice per cui, fino a quando non è emesso tale provvedimento, altri creditori possono intervenire.

[21] Il provvedimento che dichiara l’estinzione della procedura esecutiva: il Giudice dell’Esecuzione, ricevuta dal Cancelliere l’istanza di rinunzia, ai sensi dell’art. 629, c. 1, c.p.c., con ordinanza dichiara estinta la procedura esecutiva ed ordina al Conservatore dei registri immobiliari la cancellazione del pignoramento. Contro l’ordinanza del Giudice è ammesso reclamo nel termine perentorio di venti giorni dall’udienza o dalla comunicazione dell’ordinanza. Il reclamo viene compiuto ai sensi dell’art. 630, c. 3, c.p.c. la cui applicazione è stata estesa anche all’ipotesi di estinzione pronunciata per rinuncia agli atti, ai sensi dell’art. 629 c.p.c., in forza della sentenza della Corte Costituzione n. 195 del 17 dicembre 1981. Non risulta quindi percorribile l’opposizione verso l’ordinanza ai sensi dell’art. 617 c.pc. il quale, per giurisprudenza consolidata, è applicabile ai soli casi di estinzione del procedimento conseguenti a cause “atipiche” ossia cause non riconducibili ai casi elencati nell’art. 629 c.p.c.

Emessa l’ordinanza di estinzione, in pendenza del termine per il reclamo, non risulta ancora possibile annotare nei registri immobiliari la cancellazione del pignoramento e, quindi, il notaio non può ancora svincolare le somme a favore del creditore procedente.

[22] La cancellazione del pignoramento: la cancellazione del pignoramento dai registri immobiliari viene eseguita, decorso inutilmente il termine per il reclamo ex art. 630, c. 3, c.p.c., in forza dell’ordinanza del Giudice dell’Esecuzione che dichiara estinta la procedura esecutiva e che contiene l’ordine di cancellazione del gravame e munita del timbro di non opposizione. La cancellazione si richiede al conservatore dei registri immobiliari depositando una domanda di annotazione che può essere presentata anche dalle parti o dai loro legali.

Il notaio, ove incaricato di compiere tale formalità di annotazione, non può trasmetterla alla conservatoria telematicamente col modello Unico ma deve presentarla fisicamente allo sportello accettazione dei Reparti Servizi di Pubblicità Immobiliare a mezzo di un supporto informatico. La materiale predisposizione della formalità può avvenire attraverso il programma Unimod (o, in alternativa, il gestionale di studio sotteso alla compilazione del modello unico) ovvero con l’ormai datato programma Nota (si precisa, però, che quest’ultimo software a breve non sarà più disponibile e l’agenzia delle entrate consiglia nel suo sito l’utilizzo di Unimod).

Divenuta non reclamabile l’ordinanza di estinzione della procedura esecutiva è possibile svincolare le somme a favore del creditore anche prima della materiale cancellazione del pignoramento, il quale continua a gravare sull’immobile solo a titolo formale e non sostanziale.

[23] L’annotamento di cancellazione del pignoramento deve essere eseguito nel modo seguente:

* quadro A: detto quadro si riferisce alle informazioni relative al titolo e precisamente:

— descrizione del titolo: atto giudiziario;

— data: la data da indicare è quella di emissione del provvedimento e non quella relativa alla certificazione della mancata opposizione;

— numero di repertorio: va indicato il numero di registro cronologico dell’atto giudiziario (se non è indicato, come spesso accade, andrà indicato il numero della procedura esecutiva);

— autorità emittente: nonostante sia il notaio a compilare la domanda di annotazione, in questo campo va indicata l’Autorità Giudiziaria che ha emesso il provvedimento (Tribunale di …);

— tipo di annotazione: l’annotazione di cancellazione va eseguita in calce alla trascrizione del pignoramento (codice 705);

— formalità da annotare: le annotazioni si eseguono sempre in calce o margine di una formalità trascritta ed in questo campo, pertanto, vanno indicati gli estremi della formalità da annotare mediante l’indicazione della data e del numero di registro particolare;

— richiedente: in questo riquadro vanno indicati i dati del notaio che cura la predisposizione dell’annotazione;

* quadro B: nel caso di cancellazione totale della trascrizione del pignoramento non va compilato il quadro B della nota. Qualora l’ordine di cancellazione del pignoramento sia limitato solo al bene oggetto di vendita, vanno indicati i dati catastali del solo bene svincolato;

* quadro C: in questo quadro vanno indicati i soggetti a favore e contro i quali è stata eseguita la originaria formalità, precisando che questi devono essere descritti con gli stessi identici dati anagrafici presenti nella nota originaria; non è necessario indicare il diritto, le quote e il regime patrimoniale;

* quadro D: tendenzialmente per un’annotazione di cancellazione della nota di trascrizione non vi sono motivi per compilare il presente quadro.

[24] L’opposizione all’ordinanza di estinzione del Giudice dell’Esecuzione: nel caso la rinunzia agli atti non venga prestata da tutti gli aventi diritto, nel termine perentorio di venti giorni dall’udienza o dalla comunicazione dell’ordinanza, i creditori non rinunzianti danneggiati da un eventuale provvedimento di estinzione illegittimo (ad esempio emesso senza la rinuncia di uno o più creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo), ai sensi dell’art. 630, c. 3, c.p.c., sono legittimati a reclamare l’ordinanza di estinzione. Il reclamo deve osservare il disposto dell’art. 178, commi 3, 4, 5, c.p.c. ed il collegio provvede in camera di consiglio con sentenza. In difetto di reclamo, resta preclusa ogni possibilità di contestare la validità ed efficacia del provvedimento di estinzione.

[25] I costi di cancellazione del pignoramento: i costi di cancellazione del pignoramento sono posti a carico del venditore, salvo diverso accordo tra le parti. Fiscalmente la cancellazione del pignoramento sconta le seguenti imposte:

* imposta di bollo: dovuta nella misura di euro 59,00 (art. 3 n. 2-bis – Tar. I – D.P.R. 642/1972);

* imposta ipotecaria: dovuta nella misura fissa di euro 200,00 (art. 14 – Tar. I – D.Lgs. 347/1990);

* tassa ipotecaria: dovuta nella misura fissa di euro 35,00 (art. 1.1 – Tab. – D.Lgs. 347/1990).

Il pagamento deve essere effettuato con il modello F23 utilizzando i seguenti codici:

* 778T: per l’imposta di bollo;

* 456T: per la tassa ipotecaria;

* 649T: per l’imposta ipotecaria.

[26] La delega: per semplificare la gestione della stipula dell’atto ricognitivo di avveramento della condizione è opportuno prevedere una procura speciale, dalla parte venditrice alla parte acquirente, che attribuisca a quest’ultima il potere di sottoscrivere il detto atto senza che sia necessaria la collaborazione da parte del venditore.

[27] La rinunzia all’ipoteca legale: nonostante l’atto sia sospensivamente condizionato, il venditore può utilmente rinunziare all’ipoteca legale in quanto ha la certezza della disponibilità della somma stante il deposito del prezzo dal notaio.

[28] Menzioni di legge relative agli atti immobiliari: le menzioni richieste dalla legge relative agli atti immobiliari – indicazione delle modalità di pagamento, conformità catastale, edilizia e attestazione energetica – sono dovute anche negli atti sospensivamente condizionati. La condizione sospensiva, infatti, ha efficacia retroattiva (art. 1360 c.c.) e, quindi, l’avveramento della condizione comporta che l’atto debba riportare dall’origine tutti gli elementi necessari per la sua validità.

[29] La tassazione dell’atto: considerata la particolarità dell’atto si ritiene opportuno ricostruire i passaggi logici e normativi che ha effettuato il notaio per la liquidazione dell’atto al fine di coadiuvare il funzionario dell’Agenzia delle Entrate nel controllo della liquidazione.

Al fine della compilazione del modello unico, nella sezione relativa all’agenzia delle entrate, il codice negozio da indicare è il 1102 (come una normale compravendita di fabbricati) avendo, però, l’accortezza di apporre il flag sul campo “con effetti sospesi e non definitivi”.

Ai sensi dell’allegato 5 del D.M. 15-12-1977 n. 13348 il codice 1102 va tradotto e scomposto nel seguente modo:

– 1 significa: “atti traslativi a titolo oneroso” (codice delle categorie degli atti: parte prima, sezione I, dell’allegato 5 al D.M.);

– 1 significa: “piena proprietà” (codice dei diritti: parte seconda dell’allegato 5 al D.M.);

– 02 significa: “fabbricati situati nel territorio dello Stato” (codice degli oggetti: parte terza dell’allegato 5 al D.M.).

[30] L’imposta di bollo: l’imposta di bollo è dovuta nella misura di euro 155 poiché il contratto deve essere immediatamente trascritto ma non produce effetti traslativi immediati (art. 1, c. 1-bis, n. 3 – Tar. I – D.P.R. 642/1972).

[31] L’imposta di registro: gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell’imposta in misura fissa (art. 27, c. 1, D.P.R. 131/1986). Non si versano, invece, le imposte ipotecarie e catastali all’agenzia delle entrate.

[32] L’imposta ipotecaria: l’imposta ipotecaria è dovuta nella misura di euro 200 e va versata all’agenzia del territorio (combinato disposto dell’art. 12 D.Lgs. 347/1990 e dell’art. 4 Tar. D.Lgs. 347/1990).

[33] La tassa ipotecaria: la tassa ipotecaria è dovuta nella misura di euro 35 in quanto non ha anche effetto di voltura (art. 1.1 Tab. D.Lgs. 347/1990).

[34] Denuncia di verificata condizione: verificatasi la condizione, entro venti giorni, deve essere presentata all’ufficio dell’agenzia delle entrate, dove è stato registrato l’atto, la denuncia di eventi successivi alla registrazione (art. 19, c. 1, D.P.R. 131/1986) a cura delle parti contraenti o dei loro aventi causa. La denuncia deve essere effettuata a mezzo del modello 2 scaricabile dal sito dell’agenzia delle entrate. Tale denuncia, a opera delle parti, non è dovuta se, nel termine di 20 giorni, viene stipulato un atto notarile ricognitivo di avverata condizione, purché questo venga registrato nello stesso ufficio dove è stato registrato l’atto condizionato (in questo caso il notaio darà rilievo del modello 2 nell’adempimento unico). In entrambi i casi è sempre l’ufficio che provvede a riscuotere la differenza tra l’imposta dovuta, secondo le norme vigenti al momento della formazione dell’atto, e quella pagata in sede di registrazione (art. 27, c. 2, D.P.R. 131/1986). Tale tributo ha natura di imposta complementare per il quale non è responsabile il notaio (art. 57 D.P.R. 131/1986). Va segnalata una prassi diffusa, e talvolta accettata dall’agenzia delle entrate, nella quale il notaio riscuote le imposte dovute dal cliente e le versa all’agenzia delle entrate nel momento di registrazione dell’atto ricognitivo di avveramento della condizione.

[35] Agevolazione prima casa: se la parte acquirente intende avvalersi dell’agevolazione prima casa deve effettuare la richiesta in sede di compravendita e non nell’atto ricognitivo. L’avveramento della condizione, infatti, dà al contratto effetti retroattivi e ciò comporta che l’atto debba riportare dall’origine le menzioni fiscali.

[36] L’atto ricognitivo: l’atto ricognitivo di avveramento della condizione deve avere la forma notarile – atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 2657 c.c.) – al fine di accedere nei registri immobiliari e annotare la trascrizione relativa compravendita eliminando da essa la presenza della condizione (art. 2668, c. 3, c.c.). La domanda di annotazione va compilata nel modo seguente:

* quadro A: in questo riquadro, oltre ai tradizionali dati da menzionare relativi al notaio e all’atto, è necessario:

— utilizzare il codice 707 – cancellazione condizione sospensiva (per avveramento);

— indicare i dati della formalità da annotare ossia i dati della trascrizione della compravendita: data e numero di registro particolare;

— barrare la casella “voltura della formalità originaria”; tale funzione attiva la c.d. voltura automatica la quale recupera i dati necessari dalla nota di trascrizione della compravendita. La tassa ipotecaria, di euro 55, non è dovuta ai sensi dell’art. 10 D.Lgs. 23/2011 (circolare 2/E del 21 febbraio 2014);

* quadro B: non è necessario compilare il quadro B in quanto i dati relativi all’immobile sono già acquisiti dal sistema il quale li reperisce dalla trascrizione;

* quadro C: i soggetti a favore e contro devono essere descritti con gli stessi dati anagrafici presenti nella nota originaria; non è necessario indicare la quota, il diritto e il regime patrimoniale;

* quadro D: in questo riquadro, anche se non obbligatorio, è opportuno precisare che la condizione si è avverata e che il contratto condizionato ha assunto piena efficacia con effetto retroattivo.

[37] Nel caso l’atto ricognitivo sia ricevuto da un notaio diverso rispetto a quello che ha stipulato l’atto di compravendita condizionato, contenente la procura speciale, è necessario allegare la copia autentica di questo atto ai sensi dell’art. 51, c. 2, n. 3 LN.

[38] Si coglie l’occasione per precisare che la clausola di stile, diffusa nella prassi, che prevede l’esenzione da ogni responsabilità del conservatore dei registri immobiliari a riguardo di una determinata formalità pubblicitaria, risulta oggi anacronistica. L’art. 2675 c.c. è stato, infatti, abrogato dall’art. 2 L. 22-1-1983 n. 22 e sostituito dall’art. 6 della stessa L. 22/1983, il quale dispone che è il Ministero dell’Economia e delle Finanze (già Ministero delle Finanze) a essere responsabile dei danni cagionati, anche senza dolo o colpa grave, dal conservatore dei registri immobiliari dopo il 24 novembre 1973.

Cosa fare dopo l’acquisto di una nuova casa?

casaDopo l’atto notarile di acquisto di una casa vi è una serie di formalità burocratiche da espletare e una serie di aspetti ai quali bisogna prestare attenzione. Il tutto viene qui riassunto al fine di dare al lettore una rapida guida.

IUC (imposta unica comunale) – IMU – TASI – TARI

La “IUC” è stata introdotta con la Legge Finanziaria per l’anno 2014 e comprende tre diverse imposte:

  • IMU: è la tassa sugli immobili dovuta dal possessore. L’esenzione dall’imposta è prevista solo nel caso di abitazione principale ossia dove si ha la residenza anagrafica o la dimora abituale;
  • TASI: è la tassa sui servizi indivisibili a carico di chi possiede o detiene a qualsiasi titolo immobili, compresa l’abitazione principale. La Legge di Stabilità 2016 ha previsto l’esenzione dalla TASI per proprietari ed inquilini, a condizione che non si tratti di immobili ricadenti nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9;
  • TARI: è la tassa sui rifiuti a carico di chi possiede o detiene a qualsiasi titolo immobili, locali o aree scoperte suscettibili di produrre rifiuti urbani. È importante ricordare che in caso di vendita o locazione dell’immobile si deve presentare all’Ufficio Tributi del Comune – la c.d. “denuncia di cessazione” (a carico del venditore/locatore) e la c.d. “denuncia di nuova occupazione” (a carico dell’acquirente/conduttore).

L’IMU è dovuta in due rate: l’acconto, che riguarda il primo semestre dell’anno e scade il 16 giugno, e il saldo che riguarda il secondo semestre e scade il 16 dicembre. L’IMU è dovuta in base ai mesi di possesso dell’immobile dell’anno in corso. Se l’acquisto del bene avviene entro il 15 del mese l’intero mese sarà a carico della parte acquirente; se l’acquisto avviene dal giorno 16 l’intero mese rimarrà a carico della parte venditrice.

Per la TARI e la TASI, invece, vi sono due rate a scadenza semestrale i cui termini sono stabiliti da ciascun Comune in maniera anche differenziata fra i due tributi. Si precisa che è prevista anche la possibilità del pagamento in un’unica soluzione.

Il nuovo proprietario è tenuto a dichiarare all’Ufficio Tributi del Comune i suoi diritti immobiliari. I comuni hanno la facoltà di regolamentare in maniera differente il regime di dichiarazione, con particolare riferimento a tempi e modalità; è opportuno, pertanto, informarsi presso il competente ufficio dei tributi del Comune al fine di evitare degli illeciti.

Qual è la base imponibile per il pagamento dell’IMU?

Per determinare la base imponibile per il pagamento dell’imposta dovuta per una casa di abitazione e relative pertinenze si deve rivalutare la rendita catastale del 5% e poi moltiplicarla per 160.

Le aliquote vengono stabilite dai singoli Comuni entro i limiti previsti dal Legislatore Statale. Il pagamento deve essere effettuato solo con modello F24.

L’IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche) sulla casa

L’IRPEF dovuta sul reddito da immobili è calcolata nella Dichiarazione dei Redditi (Mod. 730 o Mod. Unico) da presentare l’anno successivo a quello di acquisto, in proporzione ai giorni di possesso dell’immobile acquistato. Il reddito immobiliare va sommato agli altri redditi conseguiti.

L’imposta da versare varia in base alla rendita catastale, all’utilizzo dell’immobile o dall’eventuale canone di locazione percepito. Se l’immobile costituisce, però, la “prima casa” si ha una esenzione totale in quanto opera una deduzione dal reddito complessivo pari all’ammontare dell’intera rendita catastale.

Gli allacci alle utenze essenziali

Di fondamentale importanza è occuparsi delle utenze (energia elettrica, gas e acqua) al fine di evitare che rimangano intestate al vecchio proprietario o da questo cessate. È necessario, quindi, intestare a proprio nome i contratti relativi alla casa appena acquistata:

  • se il precedente intestatario non ha effettuato la cessazione dei contratti è possibile fare le volture a proprio favore;
  • se il precedente intestatario ha fatto la cessazione dei contratti e conseguentemente i contatori sono staccati e non erogano più i servizi, è necessario fare il subentro;
  • nel caso di una casa di nuova costruzione o di una casa priva di contatori è necessario fare delle nuove attivazioni.

È possibile fare la procedura anche on line e sono previste riduzioni di tariffa per l’uso domestico residente.

Le medesime società di fornitura energia elettrica e gas richiederanno poi la comunicazione dei dati catastali dell’immobile a cui è destinato il servizio ed il titolo di possesso dell’immobile (ad esempio: proprietà, locazione, usufrutto, comodato).
Tali dati si possono trovare nel testo dell’atto notarile o sul certificato di avvenuta stipula.

Cosa bisogna comunicare all’amministratore del condominio?

Il trasferimento dell’immobile deve essere comunicato all’amministratore di condominio, affinché possa procedere al corrette addebito delle spese condominiali ed ai conteggi di conguaglio. A tal fine è sufficiente consegnare all’amministratore di condominio il certificato di avvenuta stipula dell’atto di compravendita che viene consegnato dal notaio alla fine del rogito.

Posso detrarre gli interessi passivi del mutuo prima casa?

Se l’acquirente ha contratto un mutuo ipotecario/fondiario per l’acquisto dell’abitazione principale, gli spetta la detrazione d’imposta IRPEF nella misura del 19% sugli interessi passivi ed oneri accessori fino ad un massimo di euro 4.000. La detrazione è ammessa alle seguenti condizioni:

  • la casa sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto;
  • l’acquisto sia avvenuto nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del mutuo.

Per  “oneri accessori” detraibili si intendono, oltre agli interessi passivi, l’onorario del notaio relativo al contratto di mutuo ipotecario (escluso, però, l’onorario per l’atto di compravendita) e le altre spese accessorie (es. spese di perizia, spese di istruttoria).

Posso detrarre le spese di intermediazione immobiliare?

In sede di dichiarazione dei redditi, l’acquirente può portare in detrazione anche il 19% delle spese sostenute per l’intermediazione immobiliare fino alla concorrenza massima di Euro 1000,00, e quindi per un importo massimo di Euro 190,00. La condizione per poter fruire della detrazione è che l’intermediazione abbia riguardato l’acquisto di una “prima casa”.

Posso detrarre gli eventuali interventi di recupero edilizio?

Il testo unico delle Imposte sui Redditi all’art. 16-bis dà la possibilità di detrarre le spese per determinati interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici. Le detrazioni spettano in misura diversa a seconda della tipologia di intervento che si andrà a realizzare.

Le formalità da rispettare per godere delle agevolazioni sono:

  • i pagamenti devono essere effettuati con bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che effettua il pagamento e il codice fiscale o partita iva del beneficiario:
  • nella dichiarazione dei redditi devono essere indicati i dati catastali dell’immobile
  • prima dell’inizio dei lavori, deve essere inviata alla ASL, apposita comunicazione con raccomandata a/r qualora ciò sia previsto per la tipologia del lavoro da effettuare.

È opportuna una copertura assicurativa della propria abitazione?

Nel caso di acquisto di una casa, può essere opportuno sottoscrivere una polizza assicurativa. La scelta della polizza dipende dalle esigenze del proprietario e per questo le compagnie assicurative offrono diverse tipologie, che vanno dal risarcimento del danno, alla tutela legale, al furto, alla responsabilità verso terzi, nonché alla protezione dei familiari e degli eventuali animali domestici.

Attenzione al caso di acquisto di un appartamento in condominio; in questi casi è possibile che il condominio abbia già una polizza globale fabbricati. Detta polizza tutela il condominio dalle responsabilità civile e copre i danni causati dall’edificio e sull’edificio. In particolare copre i danni che potrebbero cagionare le parti comuni a terzi e agli stessi condomini nonché i danni causati da proprietà esclusive dei condomini quali, ad esempio, le rotture dei tubi della singola unità immobiliare privata. Qualora il condominio abbia questa polizza, bisogna accertarsi che il contratto relativo all’assicurazione della propria abitazione copra eventi dannosi non previsti dalla polizza assicurativa condominiale al fine di ridurne i costi. In altre parole, l’assicurazione privata sulla propria casa deve completare la copertura assicurativa già prevista dal condominio e non sovrapporsi, parzialmente o totalmente, ad essa.

Cambio di residenza e parcheggi per residenti

Entro 20 giorni dall’entrata nella nuova casa, qualora si sposti contestualmente anche il domicilio, ovvero il luogo in cui abitualmente si vive, è necessario effettuare il cambio di residenza.
Tale formalità si esegue tramite appositi moduli forniti dal Comune, in cui indicare tutti i propri dati inclusi quelli relativi ad eventuali patenti di guida.
Nello stesso momento è anche possibile richiedere permessi di sosta in strada per residenti, sulle c.d. “strisce gialle”.
Dopo il cambio residenza, è facoltà del Comune inviare un funzionario che controlli l’effettivo presenza del dichiarante nell’abitazione e l’idoneità della stessa ad essere abitata. A tal fine, è necessaria la presenza di un letto, tavolo e sedie, oltre agli arredi fissi di cucina e bagno.

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