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L’agibilità nei trasferimenti immobiliari

persone attoL’acquirente di una abitazione si aspetta che l’immobile individuato sia abitabile e salubre ed è per questo che in sede di trattativa commerciale va approfondita la tematica della presenza o meno della segnalazione certificata di agibilità, per evitare spiacevoli sorprese dopo l’atto di compravendita.

Cos’è la segnalazione certificata di agibilità?

La segnalazione certificata di agibilità accerta, secondo la normativa tempo per tempo vigente, la sussistenza nell’immobile delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato all’ufficio tecnico comunale (art. 24 D.P.R. 380/2001).

L’agibilità nel tempo

Dal 1° gennaio 2016, l’agibilità è attestata da un professionista a mezzo della segnalazione certificata di agibilità. Differentemente dal passato, è il professionista che si assume la responsabilità che l’immobile abbia i requisiti previsti dalla legge.

Dal 30 giugno 2003 al 31 dicembre 2015, l’agibilità era rilasciata, entro 30 giorni dalla ricezione della domanda, a cura del responsabile del competente ufficio comunale, previo esame del relativo incartamento e previo eventuale controllo dell’immobile. Nel caso di mancato rilascio dell’agibilità nei termini previsti senza alcuna richiesta del Comune, la certificazione si riteneva compiuta con il silenzio assenso (30 giorni nel caso di presenza del parere dell’azienda sanitaria locale; 60 giorni in caso di autodichiarazione).

In data anteriore al 30 giugno 2003, si doveva fare riferimento al testo unico in materia sanitaria, il R.D. 27 luglio 1934, n. 1265, che ha introdotto l’autorizzazione di abitabilità, con una funzione meramente sanitaria e non anche edilizia (all’epoca, infatti, non esisteva ancora il concetto di licenza edilizia). Successivamente, la materia venne via via riformata e nello specifico è stata oggetto di revisione per il tramite:

  • della legge Ponte (L. 765/1967) con cui si introdusse la distinzione (oggi non più in vigore) tra agibilità, relativa agli immobili non residenziali, e abitabilità relativa ai beni immobili abitativi;
  • della L. 46/1990, relativa alla conformità degli impianti, grazie alla quale il certificato di agibilità/abitabilità venne condizionato al deposito delle dichiarazioni di conformità degli impianti o del loro collaudo;
  • del D.P.R. 425/1994 che inserì l’obbligo, per le costruzioni di nuove case o nel caso di ristrutturazione maggiore, di allegare alla domanda di abitabilità ulteriore documentazione (e precisamente il collaudo statico relativo al cemento armato, l’accatastamento dell’immobile, dichiarazione di avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti, nonché la dichiarazione del diretto dei lavori della conformità dell’opera al progetto depositato in comune);

Successivamente, il D.P.R. 380/2001 soppresse la dualità tra agibilità/abitabilità e i termini vennero assorbiti nel certificato di agibilità, da rilasciarsi come sopra meglio descritto.

L’attuale disciplina dell’agibilità degli edifici

Al fine di attestare l’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori dell’edificio, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività (o ancora, i loro successori o aventi causa), devono presentare allo sportello unico per l’edilizia, la segnalazione certificata per le nuove costruzioni e anche in caso di ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali. Ed invero, la segnalazione certificata di agibilità può essere anche parziale.

Ai sensi dell’art. 24, D.P.R. 380/2001, la segnalazione certificata di agibilità va presentata unitamente alla seguente documentazione:

  • attestazione del direttore dei lavori che assevera la sussistenza delle condizioni di legge;
  • certificato di collaudo statico;
  • dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
  • l’accatastamento dell’immobile;
  • dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni previste dalla legge.

Dopo la presentazione della segnalazione certificata di agibilità, il fabbricato può essere utilizzato, con una dovuta precisazione: l’ottenimento della documentazione in oggetto non inibisce all’autorità pubblica di emettere una dichiarazione di inagibilità.

Quali sono le garanzie che dare il venditore in sede di compravendita di un fabbricato?

Generalmente, in sede di atto di compravendita, il venditore garantisce l’acquirente sulla presenza dell’agibilità.

In questo caso il venditore, a seconda dell’anno di costruzione dell’immobile, consegna all’acquirente il certificato di abitabilità/agibilità.

Nel caso di agibilità formata per silenzio assenso, verrà consegnata la copia attestante la presentazione della domanda presso il competente ufficio (solitamente portante la data e il protocollo comprovante l’avvenuto deposito), unitamente agli allegati previsti dalla legge tempo per tempo vigente.In tal caso l’acquirente dovrà, altresì, dichiarare che non sono stati emessi provvedimenti di sospensione o diniego.

Qualora sia stata presentata la segnalazione certificata di agibilità, il venditore consegnerà la copia all’acquirente sempre unitamente ai relativi allegati. In questa ipotesi, il deposito presso il competente ufficio comunale viene comprovato mediante esibizione della ricevuta di avvenuta consegna del messaggio di posta elettronica certificata.

È possibile vendere il fabbricato senza la documentazione comprovante l’agibilità?

Il nostro paese si caratterizza per avere un cospicuo patrimonio immobiliare di vecchia o vecchissima costruzione, molto spesso realizzato in epoche ove era assente la normativa edilizia.

Tali edifici possono essere privi di incartamenti comprovanti l’agibilità o, ancora, la documentazione è presente ma non reperibile ovvero reperibile ma solo con grande difficoltà.

In queste ipotesi il venditore potrà comunque vendere il suo fabbricato, garantendo all’acquirente che l’immobile sia idoneo all’uso per il quale è destinato. In ogni caso, in siffatta ipotesi, l’acquirente potrà contare su una tutela risarcitoria in caso di dichiarazione del venditore mendace o semplicemente errata.

Per evitare contenziosi, il notaio dovrà far risultare tale garanzia del venditore in modo espresso e l’acquirente dovrà, a sua volta, accettare in modo esplicito tale condizione di vendita.

È possibile vendere il fabbricato privi dei requisiti di agibilità?

La normativa vigente non impedisce di trasferire la proprietà di un fabbricato in assenza dell’agibilità e, coerentemente, la giurisprudenza non ha mai affermato la nullità di un atto di compravendita di un immobile privo dei requisiti previsti dalla legge. Il tutto, quindi, si deve risolvere dal lato squisitamente privatistico.

In altri termini, il venditore non deve celare all’acquirente il fatto che il fabbricato sia inagibile, in quanto se ciò avvenisse l’acquirente potrebbe chiedere la risoluzione del contratto per aliud pro alio, oltre alla richiesta del risarcimento del danno subito.

Il bene non agibile, quindi, deve considerarsi commerciabile purché l’acquirente sia consapevole di cosa sta comprando. Ad esempio, l’acquirente potrebbe essere comunque interessato ad acquistare un bene non agibile in quanto ha in programma una ristrutturazione maggiore che si deve, per legge, concludere con la presentazione di una segnalazione certificata di eredità.

Anche in tal caso, è necessaria una clausola espressa nell’atto notarile di compravendita che faccia emergere la piena consapevolezza delle Parti comparenti.

Le cose da sapere prima di comprare casa

casa costruzioneL’acquisto di una casa rappresenta un evento delicato e fonte di grande riflessione  per una famiglia. La maggior parte delle persone, tuttavia, non possiede tutte le informazioni necessarie per affrontare compiutamente un investimento così importante ed è per questo che si intendono descrivere qui le nozioni fondamentali che è opportuno conoscere prima di comprare casa.

Cosa valutare prima di scegliere l’immobile?

Prima di comprare casa è necessario valutare le proprie esigenze. In particolare, vanno tenuti in considerazione:

  • il luogo ove acquistare l’immobile: è comodo rispetto ad un supermercato? È pratico rispetto alle scuole dei bambini o al posto di lavoro? è una zona che si sta deprezzando o con aspettative di crescita? i mezzi pubblici sono facilmente raggiungibili?
  • gli spazi (interni ed esterni) necessari, con l’accortezza di essere lungimiranti tenendo in debito conto non solo le esigenze immediate bensì anche quelle a medio/lungo termine. Di quante stanze si ha o si avrà in futuro bisogno? uno o due bagni? può essere comodo un terrazzo o un balcone? l’abitazione dispone di una cantina o di un solaio? Serviranno più box auto?

Trattativa privata o agenzia immobiliare?

Una volta opportunamente ponderate le proprie esigenze, è necessario cercare l’immobile e da subito ci si renderà conto che trovare l’abitazione dei propri sogni non è facile.

Da una trattativa privata si consegue il vantaggio di risparmiare le commissioni di agenzia e oggi l’incontro tra domanda e offerta è facilitato da numerose piattaforme internet dedicate al settore immobiliare.

Tuttavia, la trattativa privata nasconde numerose insidie in quanto, in tale modalità, non si può fare affidamento su alcun soggetto terzo in grado di svolgere un controllo preventivo sull’immobile. Eventuali sorprese non gradite verranno scoperte solo nella fase finale, a trattativa conclusa, in sede di rogito notarile.

Inoltre, non vanno sottovalutati i numerosi adempimenti formali da svolgere per l’acquisto di una casa e non sempre le persone coinvolte hanno le informazioni necessarie per muoversi con disinvoltura in un settore così complesso.

Per questo motivo è opportuno affidarsi ad un’agenzia immobiliare che sia d’aiuto nella valutazione delle proprie esigenze e in una scelta dell’immobile più adatto alle proprie necessità .

Un buon agente immobiliare non solo aiuta l’acquirente ad ottenere il giusto prezzo ma può anche coadiuvare le parti mediante una prima analisi documentale dell’immobile per verificare la presenza di questioni macroscopiche che possano pregiudicarne l’acquisto.

L’abitazione ha la conformità catastale ed edilizia?

Una volta scelta l’abitazione sono fondamentali molteplici verifiche documentali. La legge impone infatti che, in sede di trasferimento, l’immobile abbia la conformità sia catastale sia edilizia.

Un immobile ha la conformità catastale quando i dati catastali e la planimetria depositata in catasto risultano conformi allo stato di fatto: in altre termini, il disegno planimetrico deve riprodurre fedelmente la disposizione di muri, finestre, vedute e porte.

La conformità edilizia, invece, si può ritenere sussistente quando lo stato di fatto corrisponde al titolo edilizio e al progetto depositato in Comune per ottenere il permesso di costruire.

Se si rilevano delle difformità urbanistiche, va incaricato un tecnico che provveda ad effettuare una sanatoria che sani eventuali abusi edilizi e dalla quale consegua il deposito di una planimetria aggiornata: le spese, salvo diverso accordo, competono al venditore.

Il bene è dotato di un attestato di prestazione energetica?

Il venditore deve dotare l’acquirente, fin dall’inizio delle trattative, dell’attestato di prestazione energetica. Detto documento informa l’acquirente sul rendimento energetico dell’abitazione: le categorie vanno dalla G (la più scadente) alla A (la più performante). La categoria A, a sua volta, si suddivide in A1, A2, A3 e A4 (quest’ultima rappresenta l’eccellenza).

Da una buona categoria energetica non consegue solo un risparmio di spesa nei consumi energetici bensì anche un maggior comfort dell’abitazione: calda d’inverno e fresca d’estate.

Il certificato di agibilità[1] è indispensabile per comprare casa?

Il certificato di agibilità attesta che l’abitazione ha le necessarie condizioni “di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici”.  A livello burocratico non è indispensabile per il rogito del notarile; tuttavia, se il documento fosse reperibile facilmente è opportuno ottenerlo dalla parte venditrice.

Vi possono essere diverse difficoltà ad ottenere tale attestazione per le seguenti ragioni:

  • nel caso di immobile nuovo, l’agibilità si forma per silenzio assenso e, quindi, non si abbisogna di un documento formale: in questi casi il costruttore – o l’avente causa – può produrre la segnalazione certificata per l’agibilità portante il numero di protocollo che certifica il deposito presso l’ufficio tecnico del comune;
  • nel caso di immobile piuttosto vetusto, trovare la relativa documentazione può essere difficoltoso: la ricerca va fatta presso l’ufficio tecnico del Comune ove si trova l’immobile (nei comuni più grandi, l’Ente competente può riservarsi anche molto tempo prima di dare risposta).

In caso di impossibilità a ritrovare il documento è importante che l’acquirente pretenda dal venditore una specifica garanzia la quale garantisca che l’immobile sia idoneo all’uso per il quale è destinato. Tale garanzia deve puntualmente essere riportata nell’atto di compravendita.

Gli impianti idraulici ed elettrici sono conformi?

Ancora, durante la fase di scelta di un immobile da acquistare, costituisce buona regola quella di controllare se gli impianti idraulici ed elettrici siano conformi alle norme vigenti al momento in cui questi sono stati installati.

La cosa ottimale è ottenere dal venditore, se disponibili, le relative certificazioni rilasciate dagli installatori.

L’immobile è pregiudicato da gravami pregiudizievoli?

Verificare il catasto, l’edilizia e lo stato di fatto non è ancora sufficiente per considerare privo di rischi l’acquisto.

L’immobile deve essere sano anche dal punto di vista giuridico: va verificato se l’immobile ha gravami pregiudizievoli quali ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali o altri pesi che possano pregiudicare l’acquisto dell’immobile.

Nel caso vi siano pregiudizievoli di questo tipo non datevi per vinti: affidatevi a professionisti competenti per farvi aiutare a risolvere il problema.

Quante sono le spese condominiali? sono regolarmente pagate?

Nel caso di abitazioni in condominio, prima di chiudere la trattativa, è importante informarsi sullo stato dei pagamenti relativi alle spese condominiali. Le spese condominiali, infatti, possono essere anche di ingente importo e incidere considerevolmente sul bilancio familiare.

Prendere contatto con l’amministratore di condominio è auspicabile non solo per informarsi sull’ammontare delle spese pregresse e ancora eventualmente da versarsi a favore del condominio ma anche per “indagare” se il venditore è in regola con tali oneri. Non va dimenticato, infatti, che l’acquirente risponde solidalmente col venditore delle spese condominiali, anche antecedenti l’acquisto, limitatamente all’esercizio in corso e a quello precedente.

Infine, se sono state deliberate dal condominio delle opere straordinarie, l’acquirente deve farsi garantire che queste, nonostante la compravendita, rimangano a carico del venditore.

La scelta del notaio

Il notaio può essere scelto liberamente dalle parti senza che soggetti terzi possano imporre “il loro notaio di fiducia”. Generalmente la scelta del notaio compete all’acquirente, in quanto ne sostiene i costi.

Non è raro che il notaio venga scelto congiuntamente dalle parti in quanto, per definizione, il notaio deve essere super partes.

I costi del trasferimento immobiliare

La maggior parte dei compratori non si informa sui rilevanti costi del trasferimento immobiliare. Questi costi possono incidere considerevolmente sull’investimento programmato quindi assumere le adeguate informazioni permette di evitare sgradevoli sorprese.

Le spese più comuni possono essere, a titolo esemplificativo, di seguito riassunte:

  • le commissioni di mediazione, che incidono mediamente per il tre per cento del prezzo;
  • le imposte sui trasferimenti immobiliari sono rilevanti e non sono sempre uguali: per maggiori informazioni clicca qui;
  • in caso di mutuo vi sono le spese di perizia, d’istruttoria e d’imposta sostitutiva;
  • l’onorario del notaio: per leggere e capire un preventivo notarile informati qui.

Nel preventivare i costi non vanno dimenticate le somme necessarie per gli arredi e per gli imprevisti: non fatevi trovare impreparati!

Quali sono le altre questioni da non sottovalutare?

  1. Devi fare un mutuo bancario per finanziare il tuo acquisto? informati quiqui;
  2. In sede di contrattazione preliminare, sai distinguere consapevolmente tra caparra e acconto? informati qui;
  3. L’abitazione ha una provenienza donativa? informati qui;
  4. Hai i requisiti per chiedere l’agevolazione prima casa? informati qui;
  5. Hai diritto al credito di imposta prima casa? informati qui e qui;
  6. Devi acquistare una casa su carta? informa qui e qui;
  7. Intendi avvalerti della c.d. disciplina del deposito del prezzo? informati qui.

[1] In passato denominata “abitabilità”.

La surroga del mutuo

finanziamentoLa surroga del mutuo è un contratto che dà luogo al trasferimento di un mutuo ipotecario da una banca ad un’altra. In altre termini, il mutuatario al fine di sostituire il suo mutuo, contrae con una nuova banca un nuovo contratto di mutuo a condizioni migliori.

Cos’è la surroga?

La surroga è una tipologia di contratto che prevede il trasferimento di un mutuo ipotecario dall’originaria banca ad una nuova banca.

Il debitore può infatti decidere di voler cambiare Istituto di Credito con cui concordare condizioni a lui più favorevoli, senza oneri, costi aggiuntivi e senza necessità del consenso della banca originaria.

Come funziona la surroga?

Con la surroga si “sostituisce” il mutuo senza dover effettuare la cancellazione della vecchia ipoteca e senza conseguente nuova iscrizione ipotecaria

La surroga è un mutuo di scopo e viene concessa solo per un importo esattamente uguale al capitale residuo del vecchio mutuo (aggiornato alla data della stipula), mentre le condizioni, la durata e il tasso, possono radicalmente cambiare.

I diversi tipi di surroga

L’atto di surroga può attuarsi in diverse modalità alternative tra loro. La scelta di attuare la procedura in un modo o nell’altro compete alla banca attiva.

La surroga si definisce “unilaterale” quando si costituisce davanti al notaio solo la parte mutuataria, la quale accetta una proposta di mutuo avanzata dalla banca attiva.

La surroga si definisce “bilaterale” quando si costituisce davanti al notaio la banca attiva e la parte mutuataria.

La surroga c.d. unilaterale si accomuna alla surroga c.d. bilaterale in riferimento alla quietanza che deve prestare la banca passiva, che in entrambi i casi viene raccolta dal notaio con un atto unilaterale, separato e successivo all’atto di surroga.

La surroga si definisce “trilaterale” in quanto tutte le parti in gioco – banca attiva, banca passiva e parte mutuataria – si costituiscono insieme davanti al notaio.

Il vantaggio della surroga trilaterale è rappresentato dal fatto che l’intera operazione viene finalizzata nello stesso momento.

Tuttavia, mettere insieme tutti i suddetti soggetti allo stesso tavolo e nello stesso momento può risultare di difficile e lunga attuazione ed è per questo motivo che la prassi predilige l’operatività delle surroghe unilaterali / bilaterali.

Chi è la Banca attiva?

La banca attiva è la banca surrogante ossia l’istituto di credito che finanzia l’operazione di surroga.

Ad essa il mutuatario dovrà consegnare tutta la documentazione per valutare il suo merito creditizio e il notaio dovrà inviare la relazione notarile preliminare e tutta la documentazione necessaria per istruire la pratica di mutuo.

La Banca attiva deve rispettare le prescrizioni del testo unico bancario e del codice del consumo a tutela del mutuatario e deve pagare tutti i costi derivanti dall’atto di surroga[1].

Chi è la banca passiva?

La banca passiva è l’istituto di credito che trasferisce il mutuo a favore della banca attiva, previo pagamento dell’intero debito del mutuatario.

La banca passiva non ha diritto di ricevere un preavviso da parte del cliente di volersi avvalere della surrogazione. Tuttavia, è di buon senso che il mutuatario prima di avviare una nuova pratica di mutuo proponga alla sua attuale banca la rinegoziazione delle condizioni.

La banca passiva dovrà inviare alla banca attiva il conteggio estintivo e le coordinate ove effettuare il pagamento del debito, comprensivo degli interessi decorsi dal pagamento dell’ultima rata al giorno programmato per la surroga. L’invio di tale documentazione deve avvenire con tempestività al fine di consentire di chiudere la procedura nei trenta giorni previsti dalla legge.

La banca passiva deve, inoltre, costituirsi davanti al notaio per dichiarare la quietanza di pagamento. Tale dichiarazione è fondamentale in quanto consente al notaio di volturare l’ipoteca a favore della banca attiva in forza dell’atto di surroga.

Quali sono i diritti del mutuatario?

La parte mutuataria ha diritto di ottenere il trasferimento del mutuo in altra banca gratuitamente. In altri termini, il mutuatario non paga alcuna spesa e/o tassa.

La banca attiva, infatti e a pena di nullità dell’atto, dovrà pagare le spese di perizia dell’immobile, quelle di istruttoria interna nonché tutti gli oneri notarili ivi compresi gli oneri per accertamenti ipocatastali.

Se la procedura non si finalizza entro il termine di 30 giorni, la parte mutuataria ha diritto di ottenere dalla banca uscente il risarcimento del danno pari all’ 1% del valore del nuovo mutuo, per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.

Va precisato che il mutuatario può surrogare il suo mutuo più volte alle stesse condizioni qui descritte.

Cosa fa il notaio nella procedura di surrogazione?

Il Notaio finalizza l’operazione di surrogazione del mutuo e in particolare:

  • accerta l’identità e la capacità delle parti;
  • accerta i poteri dei funzionari di banca, allegando all’atto la relativa procura;
  • verifica che il bene oggetto di ipoteca non sia pregiudicato da altri gravami, salva l’ipoteca che verrà annotata al fine di garantire la nuova banca;
  • consegna alla banca attiva la copia esecutiva dell’atto di surrogazione e ciò consente alla banca, in caso di inadempimento del mutuatario, di avviare una procedura di esecuzione forzata nei confronti del mutuatario, senza dover ottenere in Tribunale una sentenza di condanna.

Qual è la fiscalità dell’atto di surroga?

Il legislatore, al fine di facilitare la portabilità dei mutui, ha previsto che l’atto di surroga non comporti alcuna imposta a carico del mutuatario.

All’atto di surrogazione del mutuo è inapplicabile anche l’imposta sostitutiva di cui al D.P.R. 601/1973.

Resta inteso che la volturazione dell’ipoteca sconta una piccola tassa ipotecaria di euro 35,00 che rimane, in ogni caso, a totale carico della banca attiva.

[1] L’art. 120-quater T.UB. al quarto comma dispone “Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione”.

Come si ottiene un mutuo e cosa bisogna fare?

mutuoLa decisione di assumere un debito di importo rilevante e per un lungo periodo tempo al fine di acquistare casa, comporta sempre un momento di delicata riflessione per una persona o per una famiglia, costituendo al contempo anche una fonte di “stress”. L’incertezza del futuro porta a chiedersi a chi si trova di fronte a questa decisione se si riuscirà ad onorare il proprio debito e il timore di “non farcela” colpisce ogni mutuatario. Cerchiamo di capire quali sono le fasi da superare per ottenere un mutuo, proponendoci anche di conferire al lettore  la maggior serenità possibile.

La ricerca del mutuo

Il primo passo da compiere è quello di verificare sul mercato le tipologie di mutui offerte per scegliere il mutuo maggiormente in linea con le proprie esigenze. Dato che non esiste un mutuo migliore in assoluto, ogni richiedente dovrà tener conto del proprio profilo – lo stato civile, l’età, la propria propensione al rischio, la disponibilità di risparmi da investire nella casa, le aspettative di incremento futuro del reddito – per individuare la tipologia di tasso del mutuo più adatta (tasso variabile, fisso o misto) e le caratteristiche base della richiesta del mutuo, ossia la durata e l’importo.

Una volta identificato il tipo di tasso preferito, la durata e l’importo ideali, si passa alla comparazione delle condizioni economiche dei mutui presenti sul mercato.

La verifica di fattibilità

Una volta individuato il mutuo più in linea con le proprie esigenze e la potenziale banca erogante, è necessario verificare la fattibilità preliminare del proprio mutuo, ossia capire se l’operazione di mutuo è in linea di principio finanziabile dalla banca individuata. Questo passaggio è quanto mai utile, in quanto evita al richiedente di perdere tempo con richieste “non procedibili” e permette di identificare da subito quegli Istituti che – in base alle proprie politiche di credito – forniscono la più elevata probabilità di accettazione della richiesta di finanziamento.

La banca verifica:

  • il cosiddetto “rapporto rata-reddito” – ossia il rapporto fra la rata mensile del mutuo e dei finanziamenti in essere e il reddito mensile netto complessivo dei richiedenti – che in linea di massima non deve superare il valore limite del 35-40%;
  • la storia creditizia del richiedente che non evidenzi ritardati pagamenti relativi a finanziamenti già estinti o in corso di rimborso;
  • la presenza di eventuali garanti o fideiussori che possano intervenire a sostegno del rimborso del mutuo;
  • la tipologia dell’immobile offerto in garanzia.
  • È bene specificare che il parere di fattibilità del mutuo, fornito in fase iniziale, è preliminare e non vincolante in quanto potrà essere confermato solo a valle di un’analisi istruttoria completa, da svolgersi a cura degli uffici della Banca erogante.

L’istruttoria mutuo

Dopo il parere di fattibilità positivo, inizia l’istruttoria di mutuo da parte della banca. Questa consiste nella verifica di dettaglio delle informazioni preliminarmente fornite dal richiedente, tramite l’esame di un insieme di documenti che il richiedente dovrà consegnare alla banca.

Oltre alla domanda di mutuo firmata in originale, il mutuatario dovrà fornire alla banca diversi documenti – differenti da operazione a operazione – che dipenderanno dalla finalità del mutuo richiesto, dal tipo di contratto di lavoro dei richiedenti e dalla tipologia dell’immobile a garanzia del finanziamento, e precisamente:

  • Documento d’identità e codice fiscale;
  • Certificato di residenza;
  • Stato di famiglia;
  • Per richiedenti coniugati in regime di separazione dei beni: estratto dell’atto di matrimonio con annotazioni;
  • Per richiedenti separati o divorziati: copia della sentenza del tribunale;
  • Copia della proposta d’acquisto dell’immobile o del compromesso firmato;
  • Copia della planimetria e della visura catastale;
  • Copia dell’ultimo atto di provenienza dell’immobile (ad esempio: l’ultimo atto di compravendita, o l’atto di successione ereditaria);

Per i lavoratori dipendenti:

  • Copia delle ultime 2 buste paga;
  • Copia del modello CUD (e copia del modello 730 o modello Unico se presentato);
  • Estratto conto personale degli ultimi 3 mesi.

Per i lavoratori autonomi e liberi professionisti:

  • Copie dei modelli Unico degli ultimi 2 anni;
  • Estratto della camera di commercio industria e artigianato (C.C.I.A.A.);
  • Copia del documento comprovante l’iscrizione all’albo di appartenenza;
  • Numero di attribuzione della partita I.V.A.;
  • Estratto conto personale degli ultimi 6 mesi.

La delibera finale

Ricevuta tutta la documentazione, la banca entro un massimo di 2 settimane terminerà l’istruttoria e fornirà al richiedente la cosiddetta delibera reddituale del mutuo, nota anche come delibera definitiva salvo accertamenti sull’immobile. Per completare l’analisi sull’immobile e fornire la delibera definitiva al richiedente, la banca:

  • incarica un proprio perito di fiducia affinché effettui un sopralluogo presso l’immobile e produca una perizia di valutazione completa dell’immobile;
  • contatta il notaio ai riferimenti forniti dal richiedente (il notaio è sempre scelto dal futuro mutuatario, eccetto per il caso di mutuo di surroga in cui generalmente è banca stessa a scegliere il notaio) per ottenere la relazione notarile preliminare sull’immobile tramite la quale può verificare la proprietà effettiva dell’immobile e la totale assenza di iscrizioni pregiudizievoli sullo stesso.

Cos’è la relazione preliminare?

Il notaio incaricato da un cliente per la stipula di un atto di mutuo redige appunto la Relazione Notarile Preliminare (RNP), ossia una certificazione che la banca richiede al notaio prima dell’erogazione di un mutuo.

Nella relazione notarile preliminare, il notaio incaricato:

  • identifica i soggetti partecipanti al mutuo (mutuatario, datore d’ipoteca, fideiussori);
  • identifica l’immobile che sarà oggetto di ipoteca con l’esatta ubicazione, descrizione e dati catastali;
  • identifica il proprietario;
  • elenca tutti i passaggi di proprietà relativi all’immobile negli ultimi 20 anni al fine di attestare la regolarità e la continuità delle trascrizioni;
  • attesta l’assenza di eventuali trascrizioni pregiudizievoli o la presenza delle stesse.

Generalmente la RNP viene richiesta poco prima della stipula del mutuo, dopo che la banca ha effettuato tutti i controlli reddituali sul cliente, ha controllato tutti i documenti della casa, e dopo, che il tecnico della banca ha effettuato la perizia sull’immobile.

Il notaio incaricato, prima di redigere la RNP richiede al cliente i documenti necessari quali, principalmente, il titolo di proprietà e poi effettua le visure ipotecarie e catastali ventennali nei Pubblici Registri Immobiliari per verificare la regolarità dei trasferimenti e la continuità delle trascrizioni, riportando, quindi, nella Relazione una descrizione dettagliata di tutti i trasferimenti di proprietà dei quali l’immobile è stato oggetto nei venti anni antecedenti, verifica l’esistenza o meno di formalità pregiudizievoli sull’immobile da ipotecare che potrebbero limitarne la libera disponibilità o il valore, quali ipoteche, sequestri, pignoramenti. In caso positivo indica anche quali saranno le modalità di estinzione dei debiti e di cancellazione delle formalità.

La stipula mutuo

Finalmente si arriva alla stipula del mutuo: nella grande maggioranza dei casi, dalla prima richiesta di fattibilità del mutuo alla stipula dello stesso trascorrono da un minimo di 60 ad un massimo di 120 giorni di calendario. Di fronte al notaio, con presenti la Banca (tramite procuratore) e il richiedente, viene firmato l’atto pubblico di mutuo ipotecario: tramite questo la banca eroga la somma di denaro richiesta che il richiedente si impegna a restituire in rate mensili (comprensive di interessi) entro la fine del piano di rimborso pattuito. A garanzia del rimborso del mutuo erogato, viene iscritta una ipoteca immobiliare a favore della banca sull’immobile acquistato.

L’ipoteca è un’iscrizione pubblica annotata nei Pubblici Registri Immobiliari, a garanzia di una somma normalmente compresa fra il 150 e il 200% dell’importo del mutuo perchè, in caso di mancata restituzione del finanziamento, possa coprire il rimborso del capitale residuo, degli interessi concordati, degli eventuali interessi di mora, oneri e spese professionali e giudiziali che la banca potrebbe dovere sostenere per recuperare il proprio capitale erogato.

Dopo 20 anni dall’iscrizione, l’ipoteca si estingue in maniera automatica; se il mutuo è di durata superiore ai 20 anni, l’ipoteca dovrà essere rinnovata da parte della banca con costi generalmente a carico del mutuatario; all’estinzione del mutuo, sarà poi sempre la banca a provvedere alla cancellazione dell’ipoteca a zero costi per il cliente.

L’erogazione mutuo

L’erogazione della somma mutuata può avvenire in due modalità differenti:

  • erogazione in sede di atto di mutuo: subito dopo la firma del contratto di mutuo, il procuratore della banca consegna al mutuatario un assegno circolare (o in alternativa dà disposizioni alla banca affinché effettui immediatamente il bonifico al cliente della somma mutuata);
  • erogazione differita: la somma mutuata viene erogata dalla banca una volta ricevuta la conferma dallo studio notarile dell’avvenuta iscrizione ipotecaria oppure decorsi 10 giorni dalla stessa; in questo secondo caso si dice che l’erogazione avviene al consolidamento dell’ipoteca; le banche preferiscono erogare il mutuo al consolidamento di ipoteca nei casi in cui il venditore dell’immobile sia un soggetto fallibile, in questo modo evita il rischio di un’eventuale revocatoria fallimentare (Testo Unico Bancario articoli dal 38 al 42) che impedirebbe alla banca di poter contare sull’immobile come garanzia in caso di mancato rimborso del mutuo da parte del cliente.

Dopo il mutuo

Stipulato il mutuo ed eseguite tutte le formalità, il notaio redige una seconda Relazione per la banca ad integrazione della Relazione Preliminare: la Relazione Notarile Definitiva o Relazione Notarile post stipula. Essa serve principalmente per confermare l’avvenuta iscrizione ipotecaria nonché che le condizioni contenute nella relazione preliminare siano ancora valide.

A volte, quando le banche erogano il danaro al momento della stipula richiedono una terza relazione:  la relazione preliminare aggiornata alla data del mutuo.  Importante chiarire prima con la banca questa eventuale futura richiesta, perché il preventivo del notaio è fondato sulla normale attività, consistente in sole due relazioni!

In tutte le Relazioni quindi il notaio svolge una funzione di garanzia della corretta esecuzione dell’operazione sia per la banca che per il cliente.

Vuoi un preventivo per un atto di mutuo? clicca qui: Selezionare su “Categoria”: “Altro”; su “Selezione tipo del preventivo”: “mutuo”.

Esclusione di un socio inattivo o irreperibile da una società a responsabilità limitata

quoteUn’esigenza sentita da molte società a responsabilità limitata è quella di escludere un socio che non partecipa in alcun modo alle attività assembleari. Il Comitato Interregionale dei Consigli Notarili delle Tre Venezie ha presentato il 28 settembre 2019 la massima societaria I.H.20 che ha disciplinato tale fattispecie rendendo possibile una clausola statutaria che prevede l’esclusione del socio inattivo o irreperibile.

La fattispecie

Non sono rari i casi in cui una società incappi nella fattispecie del socio inattivo. Il socio si definisce inattivo quando per determinate ragioni si rende irreperibile e non partecipa in alcun modo all’attività sociale e nello specifico all’attività assembleare.

Si pensi al caso frequente in cui un socio ha divergenze con gli altri soci e decide di disinteressarsi della società “abbandonandola” di fatto.
Tale disinteresse può comportare notevoli difficoltà alla società soprattutto nei casi in cui il socio inattivo detenga una partecipazione di maggioranza, tale impedire, per esempio, l’assunzione di una decisione in assemblea per mancanza del quorum costitutivo o deliberativo.

Quali sono i rimedi che la legge prevede in tali casi?

Il legislatore prevede che la società che non riesca ad assumere una decisione in assemblea per impossibilità del suo funzionamento debba considerarsi sciolta. In tal caso l’organo amministrativo ha l’onere di depositare una dichiarazione presso il Registro delle Imprese che dichiari lo scioglimento della società, il quale assume efficacia alla data di iscrizione nel Registro delle Imprese stesso.

Qualora l’organo amministrativo ometta tale adempimento, il Tribunale su istanza di singoli soci o singoli amministratori o, ancora, dei sindaci procederà con la verifica della causa di scioglimento.

Dopo tali formalità, l’assemblea dei soci deve nominare un liquidatore e, nel caso di sua impossibilità, provvederà il Tribunale nominando un liquidatore giudiziale.

È possibile adottare una clausola statutaria che preveda l’esclusione del socio inattivo?

Tradizionalmente l’esclusione del socio può essere deliberata quando si verifichi un grave inadempimento delle obbligazioni derivanti dalla legge o dallo statuto sociale.

Ancora, il socio può essere escluso ove lo statuto, ai sensi dell’art. 2473-bis c.c., abbia previsto una specifica ipotesi di esclusione per giusta causa.

Ora bisogna interrogarsi se l’inattività o irreperibilità del socio rappresenti o meno una giusta causa, e di conseguenza occorre chiedersi se in una società a responsabilità limitata sia più importante l’interesse del singolo a disinteressarsi alle attività sociali ovvero sia conferito maggior rilievo agli interessi sociali.

Il Triveneto con la massima I.H.20 ha stabilito che, in suddetti casi, è necessario tutelare l’interesse sociale a discapito dell’interesse del singolo socio.

In altri termini, secondo il Triveneto è legittimo prevedere come causa di esclusione, ai sensi dell’art. 2473-bis c.c., “la mancata partecipazione, per un periodo di tempo significativo, all’attività assembleare”.

La clausola di esclusione del socio inattivo/irreperibile può essere prevista nell’atto costitutivo?

La clausola di esclusione del socio inattivo/irreperibile può sicuramente essere prevista fin dall’atto costitutivo in quanto sicuramente si ha l’unanimità dei consensi dei soci costituenti.

Prevedere tale clausola fin dalla costituzione della società è un atto di prudenza che permette, nel caso si verificasse il problema in esame, di risolvere lo stallo assembleare con maggior rapidità rispetto al procedimento giudiziario.

Se la società è già costituita cosa si può fare?

La clausola di esclusione può essere introdotta anche con una modifica statutaria. “Ça va sans dire” che per inserire una clausola statutaria bisogna disporre di una maggioranza in assemblea che consenta una modifica dello statuto.

Qualora il socio inattivo abbia una partecipazione rilevante tale da impedire il formarsi di una maggioranza, non sarà possibile modificare lo statuto.

Le società azionarie possono prevedere la su descritta clausola di esclusione?

Il Triveneto ha preso posizione anche in riferimento alle società azionarie. Nel caso delle società azionarie, è possibile prevedere che le azioni siano riscattabili dalla stessa società ovvero dagli altri soci, qualora il socio titolare delle azioni non partecipi per un tempo significativo ad alcuna attività assembleare.

Vi sono limiti nell’introduzione di tale clausola?

Nel diritto societario vige il c.d. principio della parità di trattamento e da ciò consegue che l’operatività della clausola di esclusione si debba riferire a comportamenti successivi all’introduzione della medesima clausola.

Qualora la clausola sia prevista sin dalla costituzione della società non si può ritenere violato il principio di parità di trattamento in quanto tutti i soci sono nelle medesime condizioni.

Il problema sorge quando la clausola viene inserita a maggioranza dall’assemblea durante la vita sociale: qualora la clausola, in qualche modo, si riferisca a comportamenti che un determinato socio ha già manifestato, senza dubbio ciò rappresenterebbe una clausola che viola la parità di trattamento. Conseguentemente la delibera che ha introdotto la clausole di esclusione sarebbe da ritenere annullabile.

Fatta la dovuta precisazione, la clausola può essere legittimamente adottata solo in riferimento a comportamenti dei soci successivi all’adozione della clausola stessa.

Formulario

Può essere escluso il socio nel caso di mancato intervento, per un periodo di tempo significativo, alle assemblee dei soci. Si deve considerare periodo di tempo significativo il mancato intervento in assemblea per un periodo superiore a 24 mesi.

L’esclusione deve essere approvata dai soci con apposita delibera da adottarsi con la maggioranza di cui all’art. 2479 bis c.c.

Per la valida costituzione dell’assemblea e per il calcolo della maggioranza richiesta non si tiene conto della partecipazione del socio della cui esclusione si tratta, il quale tuttavia potrà intervenire alla riunione assembleare ma senza diritto di voto.

Il socio escluso ha diritto alla liquidazione della sua partecipazione; al riguardo si applicano le disposizioni dell’art. 2473 c.c., preclusa la possibilità del rimborso della partecipazione mediante riduzione del capitale sociale“.