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Il calcolo del valore catastale. Scopriamo i c.d. coefficienti catastali.

spese immobileLa regola generale prevede che la base imponibile per calcolare l’imposta di registro e le imposte di successione e donazione, sia costituita dal valore venale del bene o del diritto alla data dell’atto. In determinati casi, tuttavia, il legislatore consente di utilizzare una base imponibile diversa dal prezzo dichiarato in atto e nello specifico permette di fare riferimento al valore catastale.

Quando è possibile utilizzare il valore catastale?

Il valore catastale può essere assunto come base imponibile per il calcolo di talune imposte nei casi in cui è possibile fare riferimento alla c.d. valutazione automatica e nei casi in cui è possibile fare riferimento al c.d. prezzo valore.

Cosa si intende per valutazione automatica?

La valutazione automatica è quel particolare meccanismo che inibisce all’Amministrazione Finanziaria di poter procedere ad un’azione di accertamento di valore qualora il valore dichiarato sia almeno pari a quello determinato automaticamente mediante l’applicazione alla rendita catastale dell’immobile dei moltiplicatori vigenti al momento della formazione dell’atto.

Il meccanismo della valutazione automatica è applicabile nei seguenti casi:

  • atti di divisione immobiliare senza conguagli ovvero con conguagli non superiore al 5%;
  • ai trasferimenti immobiliari soggetti all’imposta di successione e donazione.

Il meccanismo non è applicabile a tutti gli immobili; in particolare, si dovrà fare riferimento al valore venale per gli immobili iscritti in catasto senza rendita catastale nonché per i terreni edificabili e i terreni non agricoli e non edificabili.

Cosa si intende per prezzo valore?

È un meccanismo che consente all’acquirente di richiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale. Si differenzia dalla valutazione automatica in quanto il prezzo valore per operare deve conseguire ad una specifica opzione dell’acquirente. Qualora opzionato il prezzo valore, è preclusa all’Amministrazione Finanziaria la possibilità di procedere ad accertamento di valore, salvo che vi sia stata occultazione di corrispettivo.

Per poter opzionare il prezzo valore sono necessari dei requisiti oggettivi e un requisito soggettivo.

Dal lato oggettivo, si deve trattare di trasferimenti onerosi soggetti ad imposta di registro (ivi comprese le fattispecie assimilate, come i conguagli divisionali superiori al 5%), che abbiano ad oggetto fabbricati abitativi e/o loro pertinenze (anche se acquistate separatamente).

Dal lato soggettivo, il prezzo valore può essere opzionato solo da persone che dichiarano di non agire nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Come si calcola il valore catastale?

Il modo più semplice per calcolare il valore catastale è quello di moltiplicare la rendita catastale dell’immobile per un determinato moltiplicatore fissato dalla legge.

Esempio: rendita catastale pari a euro 456,78 moltiplicata per il coefficiente di 115,5 = euro 52.758,09 (tale risultato rappresenta la base imponibile per calcolare l’imposta di registro ovvero l’imposta di successione o donazione, qualora ricorrano i requisiti per la prima casa).

Quali sono i moltiplicatori?

I coefficienti catastali a leggi vigenti sono i seguenti:

TIPOLOGIA IMMOBILI COEFFICIENTE
Fabbricati abitativi qualora ricorra l’agevolazione prima casa Rendita catastale moltiplicata per 115,5
Fabbricati appartenenti alle categorie catastali A e C (sono escluse le categoria A/10 e C/1) Rendita catastale moltiplicata per 126
Fabbricati in categoria catastale B Rendita catastale moltiplicata per 176,4
Fabbricati in categoria catastale A/10 (uffici) e gruppo D Rendita catastale moltiplicata per 63
Fabbricati in categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) e gruppo E Rendita catastale moltiplicata per 42,84
Terreni agricoli Reddito dominicale moltiplicato per 112,5

 

L’imposta sostitutiva nei mutui bancari

imposteLe operazioni relative a finanziamenti a medio e lungo termine effettuate da istituti di credito, sono esenti dall’imposta di registro, dall’imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative e in loro sostituzione è dovuta un’imposta sostitutiva a fronte di una specifica opzione esercitata nell’atto di finanziamento.

Quali sono i contratti a medio e lungo termine?

Si considerano a medio termine i finanziamenti la cui durata è fissata tra 18 mesi e 5 anni, mentre si considerano a lungo termine i finanziamenti la cui durata è fissata sopra ai 5 anni. 

Quali sono i presupposti per applicare l’imposta sostitutiva?

Per applicare l’imposta sostitutiva devono sussistere tre condizioni:

  • la prima – di carattere soggettivo – riguarda la natura del soggetto che concede il finanziamento, in quanto deve trattarsi di aziende e istituti di credito: 1) banche italiane; 2) succursali di italiane di banche estere, comunitarie o extracomunitarie; 3) banche comunitarie che operano in Italia; 4) sono parificati alle banche: enti, istituti, fondi e casse previdenziali nei confronti dei propri dipendenti in riferimento all’acquisto di una abitazione (anche seconda abitazione);
  • la seconda – di carattere oggettivo – prevede che il finanziamento sia qualificabile come a medio e lungo termine: quindi da 18 mesi e un giorno. Non godono del trattamento agevolato i contratti che consentono alla banca il recesso ad nutum prima che siano trascorsi 18 mesi e un giorno dalla stipula. Viceversa le clausole che prevedono la facoltà di recesso per l’istituto mutuante al verificarsi di determinati fatti (inadempimento o diminuzione della garanzia patrimoniale) del venditore non ostano all’agevolazione. L’estinzione anticipata del mutuo prima della scadenza dei 18 mesi non comporta la decadenza dall’agevolazione;
  • la terza condizione è prevedere che sia effettuata una specifica opzione per iscritto nel contratto di finanziamento da esercitarsi congiuntamente dai contraenti (mutuante e parte mutuataria).

Quali sono i casi concreti in cui è applicabile l’agevolazione?

A titolo esemplificativo e non tassativo, l’imposta sostitutiva è applicabile ai seguenti contratti:

  • finanziamento in genere, anche contratti all’estero;
  • contratto condizionato di mutuo fondiario;
  • mutuo di scopo;
  • apertura di credito;
  • finanziamento concesso per consolidare debiti preesistenti.

L’agevolazione si estende alle garanzie?

L’agevolazione si estende a tutte le garanzie, anteriori o successive al finanziamento; reali (es. un’ipoteca) o personali (es. una fideiussione).

Vi sono casi in cui non si applica l’agevolazione?

L’imposta sostitutiva non si applica nei seguenti casi:

  • contratto con cui si dilazionano debiti scaduti: Ris. AE n. 121/E del 13 dicembre 2011;
  • ipoteca a garanzia di credito pregresso;
  • finanziamento ottenuto tramite cambiali ipotecarie;
  • surroghe, le quali sono esenti da imposte;
  • ipoteche giudiziali.

In cosa consiste l’imposta sostituiva?

Il trattamento agevolato consiste nella corresponsione di un’imposta sostitutiva in luogo delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali. L’imposta sostitutiva viene versata dalle banche, ma di fatto grava sui mutuatari in quanto incassano la somma mutuata al netto di quanto versato dalla banca per imposta sostitutiva. La trattenuta avviene al momento dell’erogazione del finanziamento.

L’imposta sostitutiva presenta due aliquote da applicare ad una base imponibile pari all’importo del mutuo:

  • 0,25% si applica per finanziamenti destinati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni per l’agevolazione prima casa; per i finanziamenti per liquidità; per finanziamenti erogati a imprenditori e società.
  • 2% si applica per l’acquisto della seconda casa.

Il mutuo fondiario

finanziamentoIl credito fondiario è una forma di credito immobiliare, mediante il quale gli istituti bancari concedono finanziamenti, a medio e lungo termine, ai proprietari fondiari, con garanzia ipotecaria di primo grado su un immobile che può essere indifferentemente rustico o urbano. La disciplina di riferimento è il Testo Unico Bancario (T.U.B.).

Quali sono le caratteristiche essenziali del mutuo fondiario?

Affinché il finanziamento possa essere qualificato come credito fondiario è necessario che:

  • il soggetto mutuante sia una Banca;
  • il mutuo sia a medio[1]e lungo[2]termine;
  • il mutuo sia garantito da ipoteca di primo grado su bene immobile;
  • l’entità del mutuo rispetti un certo rapporto con il valore dell’immobile concesso in garanzia; in particolare, l’importo massimo finanziato corrisponde all’80% al valore dei beni ipotecati, elevabile fino al 100% qualora vengano prestate garanzie ulteriori (fidejussioni bancarie, pegno, polizze di assicurazione).

Se le caratteristiche essenziali mancano in tutto o in parte, le banche possono comunque concedere il mutuo?

Non è precluso alle Banche la possibilità di erogare finanziamenti garantiti da ipoteca che non presentino i requisiti richiesti dall’art. 38 TUB; non potrà però parlarsi di credito fondiario, ma solo di mutuo ipotecario ordinario.

È rilevante lo scopo della concessione del credito?

Nel credito fondiario è irrilevante lo scopo della concessione del credito. In altri termini, non sussistono vincoli di destinazione ex legesulle somme erogate, anche se non è esclusa la possibilità che le parti concludano il contratto di credito fondiario individuando espressamente la destinazione dei finanziamenti.

Resta inteso che lo scopo del credito dovrà essere comunque indicato in atto al fine di calcolare correttamente l’imposta sostitutiva ai sensi degli artt. 15 e ss. del D.P.R. 601/1973.

Come è strutturato il contratto di mutuo fondiario?

L’art. 39, comma 2, T.U.B. prevede che «quando la stipula del contratto e l’erogazione del denaro formino oggetto di atti separati, il Conservatore, in base alla quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento, esegue -a margine dell’iscrizione- l’annotazione dell’avvenuto pagamento».

Si evince da questa norma che per regola generale vi è contestualità tra stipula ed erogazione; in tal caso non è previsto come necessario il deposito cauzionale delle somme fino a che l’ipoteca non sia iscritta e, conseguentemente, il mutuo viene erogato contestualmente al rogito.

La legge consente che l’operazione possa formare oggetto di atti separati a mezzo di due contratti distinti: in questo caso il mutuo fondiario è strutturato come mutuo definitivo condizionato sospensivamente all’avvenuta iscrizione ipotecaria e agli altri adempimenti di legge. Avveratasi la condizione l’ente mutuante eroga la somma, a fronte di una quietanza, e l’atto di erogazione deve essere annotato a margine dell’ipoteca.

La garanzia ipotecaria e le deroghe rispetto ai mutui ipotecari

L’ipoteca deve necessariamente essere di primo grado per poter qualificare il mutuo come fondiario. Qualora il mutuo fondiario sia erogato per estinguere un precedente mutuo assistito da ipoteca sullo stesso immobile, sarà comunque possibile erogare un credito fondiario in quanto l’estinzione del precedente mutuo avviene contestualmente all’erogazione del nuovo mutuo. In tal caso l’ipoteca si definisce di primo grado sostanziale e di secondo grado formale.

La disciplina del credito fondiario, infine, prevede alcune deroghe rispetto ai mutui ipotecari:

  • le ipoteche a garanzia dei crediti fondiari non sono assoggettate a revocatoria fallimentare se iscritte 10 giorni prima della dichiarazione di fallimento. Sono anche sottratti alla revocatoria fallimentare i pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari;
  • il debitore ha anche il diritto ad ottenere la liberazione di uno o più immobili ipotecati quando risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni costituiscono garanzia sufficiente;
  • ai fini dell’iscrizione di ipoteca la banca può eleggere domicilio presso la propria sede.

 

[1]Da 18 mesi a 5 anni

[2]Superiore agli anni 5

Il credito di imposta prima casa nei riacquisti a catena

spese immobileIl credito di imposta prima casa nei riacquisti a catena si verifica quando il contribuente acquista una prima casa per più due volte. In questi casi è necessario comprendere come effettuare il calcolo del credito di imposta prima casa.

Come si calcola il credito di imposta prima casa in caso di “riacquisto a catena”?

Il riacquisto catena si verifica quando il contribuente acquista per la terza volta (o per un numero superiore) un’abitazione richiedendo le agevolazioni prima casa. In particolare possiamo proporre la seguente sequenza:

  • Tizio acquista la sua “prima” prima casa nel 2008 versando un’imposta di registro (o IVA) pari ad euro 2.000,00
  • Tizio nel 2014 vende la sua “prima” prima casa;
  • Tizio, entro un anno dalla vendita, acquista la sua “seconda” prima casa e l’atto prevede un’imposta di registro da versare di euro 3.000,00. In questa sede Tizio spende il suo credito di imposta prima casa di euro 2.000,00 e, conseguentemente, versa al notaio a titolo di imposta di registro solo euro 1.000,00;
  • Tizio nel 2019 vende la sua “seconda” prima casa;
  • Tizio, sempre nel 2019, acquista la sua “terza” prima casa e l’atto prevede un’imposta di registro da versare di euro 4.000,00.

In questo caso a quanto ammonta il credito di imposta prima casa di Tizio?

La ratio della legge consente di concludere che il contribuente possa, nel caso sopra descritto, portare in detrazione l’intero importo dell’imposta di registro previsto in sede di acquisto della “seconda prima casa” ossia euro 3.000,00, a prescindere dal fatto che in quella sede ne abbia versati solo euro 1.000,00 in forza del credito di imposta di euro 2.000,00 che si è costituito con la vendita della sua “prima” prima casa.

Il principio in forza del quale si deve portare in detrazione l’intero importo dell’imposta di registro prevista nell’acquisto prima casa precedente, comporta un pregiudizio al contribuente nei casi in cui questo sia più basso rispetto ad importi versati più alti previsti in acquisti prima casa precedenti. Possiamo proporre la seguente sequenza:

  • Tizio acquista la sua “prima” prima casa nel 2008 versando un’imposta di registro (o IVA) pari ad euro 2.000,00
  • Tizio nel 2014 vende la sua “prima” prima casa;
  • Tizio, entro un anno dalla vendita, acquista la sua “seconda” prima casa e l’atto prevede un’imposta di registro da versare di euro 1.000,00. In questa sede Tizio spende il suo credito di imposta prima casa di euro 1.000,00 e, conseguentemente, non versa al notaio alcuna somma a titolo di imposta di registro;
  • Tizio nel 2019 vende la sua “seconda” prima casa;
  • Tizio, sempre nel 2019, acquista la sua “terza” prima casa e l’atto prevede un’imposta di registro da versare di euro 2.000,00.

In questo caso a quanto ammonta il credito di imposta prima casa di Tizio?

In questo specifico caso, Tizio ha diritto ad un credito di imposta pari ad euro 1.000,00 e dovrà versare al notaio la residua somma di euro 1.000,00 a titolo di imposta di registro. In altri termini, il credito ammonta a quanto previsto a titolo di imposta di registro nel precedente acquisto (ossia la “seconda” prima casa) senza che vi sia la possibilità di avvalersi della somma maggiore versata in sede di acquisto della “prima” prima casa.

Il credito di imposta prima casa

imposteIl legislatore per l’acquisto della prima casa, oltre alla tradizionale agevolazione in sede di acquisto, prevede anche la concessione di un credito di imposta da utilizzare in sede di riacquisto di una prima casa.

A chi spetta il credito di imposta prima casa?

Il credito di imposta spetta ai soggetti che si trovano nelle seguenti condizioni:

  • abbiano acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa;
  • non siano decaduti dal beneficio della prima casa;
  • abbiano alienato, a titolo oneroso o gratuito, tale immobile;
  • entro un anno dalla vendita abbiano riacquistato altro immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa.

Il credito d’imposta ha carattere personale, perciò non è utilizzabile dal coniuge o dagli eredi.

Chi non può usufruire del credito di imposta prima casa?

Il credito di imposta non compete a coloro che:

  • abbiano acquistato prima dell’introduzione della normativa sulla prima casa;
  • abbiamo alienato un immobile acquistato con aliquota ordinaria, senza fruire delle agevolazioni prima casa;
  • abbiano alienato un immobile acquistato per successione/donazione;
  • siano decaduti dall’agevolazione.

Come si richiede il credito di imposta prima casa nell’atto notarile?

L’amministrazione finanziaria ha richiesto una pluralità di adempimenti non previsti dalla legge e cioè che l’acquirente nell’atto di riacquisto di una prima casa:

  • manifesti la propria volontà di conseguire il credito di imposta;
  • specifichi se intenda o meno utilizzare lo stesso in detrazione dall’imposta di registro dovuta per l’atto;
  • indichi gli elementi necessari per la determinazione del credito e cioè:
      • gli estremi dell’atto di acquisto del bene sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o IVA in misura agevolata nonché l’ammontare dell’imposta stessa;
      • gli estremi dell’atto di alienazione dell’immobile.

Come si determina l’importo del credito di imposta prima casa?

Il credito di imposta è attribuito al contribuente fino a concorrenza dell’imposta di registro da versare in sede di riacquisto prima casa.

Esempio: se in sede del primo acquisto il contribuente ha versato euro 5.000 a titolo di imposta di registro, e in sede di riacquisto l’imposta dovuta è pari ad euro 3.000, il credito di imposta varrà 3000 e, quindi, nulla sarà dovuto all’erario.

Come si può utilizzare il credito di imposta prima casa?

Il credito di imposta prima casa può essere utilizzato nelle seguenti modalità:

  • utilizzo immediato portandolo in detrazione (anche fino a zero) dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina;
  • utilizzo successivo portandolo in diminuzione delle imposte dovute sugli atti o denunce successive al suo maturarsi. Il credito può essere scomputato solo dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni. Si prescrive in 10 anni;
  • utilizzo successivo in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentarsi successivamente alla data del nuovo acquisto;
  • utilizzo in compensazione di altri tributi e contributi.

È possibile utilizzare il credito di imposta senza aver già venduto la prima casa?

Il credito di imposta spetta anche al soggetto che acquista un’abitazione con agevolazioni prima casa senza aver già venduto la vecchia casa, a suo tempo acquistata con agevolazioni prima casa, avvalendosi dell’opportunità offerta dal comma 4-bis della nota II bis Tariffa allegata al T.U.R.

Resta inteso che in questo caso, il contribuente si dovrà assumere l’onere di alienare la sua “prima” prima casa entro 12 mesi dall’acquisto della sua “seconda” prima casa.

In caso di riacquisto di prima casa soggetto a IVA, posso portare in detrazione il credito prima casa in sede di atto notarile?

La risposta è negativa. Il principio alla base dell’immediato utilizzo del credito di imposta è che l’acquisto della “seconda” prima casa deve essere soggetto ad imposta di registro, in quanto con gli atti a IVA si potrà utilizzare il credito solo con le altre modalità previste dalla legge.

Prima casa nella storia: quali sono state le precedenti aliquote?

Imposta di registro prima casa:

  • dal 24 aprile 1982 al 31 dicembre 1986: 2% sul prezzo dichiarato in atto;
  • dal 1° gennaio 1987 al 31 dicembre 1999: 4% sul prezzo dichiarato in atto;
  • dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2013: 3% precisando che dal 1° gennaio 2006 è possibile prevedere come base imponibile il valore catastale (c.d. disciplina del prezzo-valore);
  • dal 1° gennaio 2014 ad oggi: 2% sul valore catastale purché in atto sia stata esercitata la specifica opzione

Imposta sul valore aggiunto prima casa:

  • dal 22 maggio 1993: 4% sul prezzo dichiarato in atto.

Esempi di calcolo

a) IVA o imposta di registro versata nel primo acquisto più alta rispetto all’imposta di registro da versare nel secondo acquisto

– Acquisto prima casa anno 2002: IVA/registro versata pari ad euro 3.000,00

– Vendita prima casa anno 2018

– Riacquisto della prima casa, entro l’anno dal vendita della “prima” prima casa, soggetto a imposta di registro di euro 2.000,00

In questo caso il credito ammonta ad euro 2.000,00 (ossia pari all’imposta di registro da versare nel secondo acquisto).

Il contribuente non dovrà versare nulla a titolo di imposta di registro, salvo l’obbligo di versare le altre imposte previste dalla legge.

La differenza tra quanto versato tra il primo acquisto e il secondo acquisto, pari ad euro 1.000,00, viene persa in quanto non costituisce in alcun modo un credito di imposta.

b) IVA o imposta di registro versata nel primo acquisto più bassa rispetto all’imposta di registro da versare nel secondo acquisto

– Acquisto prima casa anno 2002: IVA/registro versata pari ad euro 2.000,00

– Vendita prima casa anno 2018

– Riacquisto della prima casa, entro l’anno dal vendita della “prima” prima casa, soggetto a imposta di registro di euro 3.000,00

In questo caso il credito ammonta ad euro 2.000,00 (ossia pari all’imposta di registro versata nel primo acquisto).

Il contribuente dovrà versare euro 1.000,00 a titolo di imposta di registro, oltre alle altre imposte previste dalla legge.

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