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Come si ottiene un mutuo e cosa bisogna fare?

mutuoLa decisione di assumere un debito di importo rilevante e per un lungo periodo tempo al fine di acquistare casa, comporta sempre un momento di delicata riflessione per una persona o per una famiglia, costituendo al contempo anche una fonte di “stress”. L’incertezza del futuro porta a chiedersi a chi si trova di fronte a questa decisione se si riuscirà ad onorare il proprio debito e il timore di “non farcela” colpisce ogni mutuatario. Cerchiamo di capire quali sono le fasi da superare per ottenere un mutuo, proponendoci anche di conferire al lettore  la maggior serenità possibile.

La ricerca del mutuo

Il primo passo da compiere è quello di verificare sul mercato le tipologie di mutui offerte per scegliere il mutuo maggiormente in linea con le proprie esigenze. Dato che non esiste un mutuo migliore in assoluto, ogni richiedente dovrà tener conto del proprio profilo – lo stato civile, l’età, la propria propensione al rischio, la disponibilità di risparmi da investire nella casa, le aspettative di incremento futuro del reddito – per individuare la tipologia di tasso del mutuo più adatta (tasso variabile, fisso o misto) e le caratteristiche base della richiesta del mutuo, ossia la durata e l’importo.

Una volta identificato il tipo di tasso preferito, la durata e l’importo ideali, si passa alla comparazione delle condizioni economiche dei mutui presenti sul mercato.

La verifica di fattibilità

Una volta individuato il mutuo più in linea con le proprie esigenze e la potenziale banca erogante, è necessario verificare la fattibilità preliminare del proprio mutuo, ossia capire se l’operazione di mutuo è in linea di principio finanziabile dalla banca individuata. Questo passaggio è quanto mai utile, in quanto evita al richiedente di perdere tempo con richieste “non procedibili” e permette di identificare da subito quegli Istituti che – in base alle proprie politiche di credito – forniscono la più elevata probabilità di accettazione della richiesta di finanziamento.

La banca verifica:

  • il cosiddetto “rapporto rata-reddito” – ossia il rapporto fra la rata mensile del mutuo e dei finanziamenti in essere e il reddito mensile netto complessivo dei richiedenti – che in linea di massima non deve superare il valore limite del 35-40%;
  • la storia creditizia del richiedente che non evidenzi ritardati pagamenti relativi a finanziamenti già estinti o in corso di rimborso;
  • la presenza di eventuali garanti o fideiussori che possano intervenire a sostegno del rimborso del mutuo;
  • la tipologia dell’immobile offerto in garanzia.
  • È bene specificare che il parere di fattibilità del mutuo, fornito in fase iniziale, è preliminare e non vincolante in quanto potrà essere confermato solo a valle di un’analisi istruttoria completa, da svolgersi a cura degli uffici della Banca erogante.

L’istruttoria mutuo

Dopo il parere di fattibilità positivo, inizia l’istruttoria di mutuo da parte della banca. Questa consiste nella verifica di dettaglio delle informazioni preliminarmente fornite dal richiedente, tramite l’esame di un insieme di documenti che il richiedente dovrà consegnare alla banca.

Oltre alla domanda di mutuo firmata in originale, il mutuatario dovrà fornire alla banca diversi documenti – differenti da operazione a operazione – che dipenderanno dalla finalità del mutuo richiesto, dal tipo di contratto di lavoro dei richiedenti e dalla tipologia dell’immobile a garanzia del finanziamento, e precisamente:

  • Documento d’identità e codice fiscale;
  • Certificato di residenza;
  • Stato di famiglia;
  • Per richiedenti coniugati in regime di separazione dei beni: estratto dell’atto di matrimonio con annotazioni;
  • Per richiedenti separati o divorziati: copia della sentenza del tribunale;
  • Copia della proposta d’acquisto dell’immobile o del compromesso firmato;
  • Copia della planimetria e della visura catastale;
  • Copia dell’ultimo atto di provenienza dell’immobile (ad esempio: l’ultimo atto di compravendita, o l’atto di successione ereditaria);

Per i lavoratori dipendenti:

  • Copia delle ultime 2 buste paga;
  • Copia del modello CUD (e copia del modello 730 o modello Unico se presentato);
  • Estratto conto personale degli ultimi 3 mesi.

Per i lavoratori autonomi e liberi professionisti:

  • Copie dei modelli Unico degli ultimi 2 anni;
  • Estratto della camera di commercio industria e artigianato (C.C.I.A.A.);
  • Copia del documento comprovante l’iscrizione all’albo di appartenenza;
  • Numero di attribuzione della partita I.V.A.;
  • Estratto conto personale degli ultimi 6 mesi.

La delibera finale

Ricevuta tutta la documentazione, la banca entro un massimo di 2 settimane terminerà l’istruttoria e fornirà al richiedente la cosiddetta delibera reddituale del mutuo, nota anche come delibera definitiva salvo accertamenti sull’immobile. Per completare l’analisi sull’immobile e fornire la delibera definitiva al richiedente, la banca:

  • incarica un proprio perito di fiducia affinché effettui un sopralluogo presso l’immobile e produca una perizia di valutazione completa dell’immobile;
  • contatta il notaio ai riferimenti forniti dal richiedente (il notaio è sempre scelto dal futuro mutuatario, eccetto per il caso di mutuo di surroga in cui generalmente è banca stessa a scegliere il notaio) per ottenere la relazione notarile preliminare sull’immobile tramite la quale può verificare la proprietà effettiva dell’immobile e la totale assenza di iscrizioni pregiudizievoli sullo stesso.

Cos’è la relazione preliminare?

Il notaio incaricato da un cliente per la stipula di un atto di mutuo redige appunto la Relazione Notarile Preliminare (RNP), ossia una certificazione che la banca richiede al notaio prima dell’erogazione di un mutuo.

Nella relazione notarile preliminare, il notaio incaricato:

  • identifica i soggetti partecipanti al mutuo (mutuatario, datore d’ipoteca, fideiussori);
  • identifica l’immobile che sarà oggetto di ipoteca con l’esatta ubicazione, descrizione e dati catastali;
  • identifica il proprietario;
  • elenca tutti i passaggi di proprietà relativi all’immobile negli ultimi 20 anni al fine di attestare la regolarità e la continuità delle trascrizioni;
  • attesta l’assenza di eventuali trascrizioni pregiudizievoli o la presenza delle stesse.

Generalmente la RNP viene richiesta poco prima della stipula del mutuo, dopo che la banca ha effettuato tutti i controlli reddituali sul cliente, ha controllato tutti i documenti della casa, e dopo, che il tecnico della banca ha effettuato la perizia sull’immobile.

Il notaio incaricato, prima di redigere la RNP richiede al cliente i documenti necessari quali, principalmente, il titolo di proprietà e poi effettua le visure ipotecarie e catastali ventennali nei Pubblici Registri Immobiliari per verificare la regolarità dei trasferimenti e la continuità delle trascrizioni, riportando, quindi, nella Relazione una descrizione dettagliata di tutti i trasferimenti di proprietà dei quali l’immobile è stato oggetto nei venti anni antecedenti, verifica l’esistenza o meno di formalità pregiudizievoli sull’immobile da ipotecare che potrebbero limitarne la libera disponibilità o il valore, quali ipoteche, sequestri, pignoramenti. In caso positivo indica anche quali saranno le modalità di estinzione dei debiti e di cancellazione delle formalità.

La stipula mutuo

Finalmente si arriva alla stipula del mutuo: nella grande maggioranza dei casi, dalla prima richiesta di fattibilità del mutuo alla stipula dello stesso trascorrono da un minimo di 60 ad un massimo di 120 giorni di calendario. Di fronte al notaio, con presenti la Banca (tramite procuratore) e il richiedente, viene firmato l’atto pubblico di mutuo ipotecario: tramite questo la banca eroga la somma di denaro richiesta che il richiedente si impegna a restituire in rate mensili (comprensive di interessi) entro la fine del piano di rimborso pattuito. A garanzia del rimborso del mutuo erogato, viene iscritta una ipoteca immobiliare a favore della banca sull’immobile acquistato.

L’ipoteca è un’iscrizione pubblica annotata nei Pubblici Registri Immobiliari, a garanzia di una somma normalmente compresa fra il 150 e il 200% dell’importo del mutuo perchè, in caso di mancata restituzione del finanziamento, possa coprire il rimborso del capitale residuo, degli interessi concordati, degli eventuali interessi di mora, oneri e spese professionali e giudiziali che la banca potrebbe dovere sostenere per recuperare il proprio capitale erogato.

Dopo 20 anni dall’iscrizione, l’ipoteca si estingue in maniera automatica; se il mutuo è di durata superiore ai 20 anni, l’ipoteca dovrà essere rinnovata da parte della banca con costi generalmente a carico del mutuatario; all’estinzione del mutuo, sarà poi sempre la banca a provvedere alla cancellazione dell’ipoteca a zero costi per il cliente.

L’erogazione mutuo

L’erogazione della somma mutuata può avvenire in due modalità differenti:

  • erogazione in sede di atto di mutuo: subito dopo la firma del contratto di mutuo, il procuratore della banca consegna al mutuatario un assegno circolare (o in alternativa dà disposizioni alla banca affinché effettui immediatamente il bonifico al cliente della somma mutuata);
  • erogazione differita: la somma mutuata viene erogata dalla banca una volta ricevuta la conferma dallo studio notarile dell’avvenuta iscrizione ipotecaria oppure decorsi 10 giorni dalla stessa; in questo secondo caso si dice che l’erogazione avviene al consolidamento dell’ipoteca; le banche preferiscono erogare il mutuo al consolidamento di ipoteca nei casi in cui il venditore dell’immobile sia un soggetto fallibile, in questo modo evita il rischio di un’eventuale revocatoria fallimentare (Testo Unico Bancario articoli dal 38 al 42) che impedirebbe alla banca di poter contare sull’immobile come garanzia in caso di mancato rimborso del mutuo da parte del cliente.

Dopo il mutuo

Stipulato il mutuo ed eseguite tutte le formalità, il notaio redige una seconda Relazione per la banca ad integrazione della Relazione Preliminare: la Relazione Notarile Definitiva o Relazione Notarile post stipula. Essa serve principalmente per confermare l’avvenuta iscrizione ipotecaria nonché che le condizioni contenute nella relazione preliminare siano ancora valide.

A volte, quando le banche erogano il danaro al momento della stipula richiedono una terza relazione:  la relazione preliminare aggiornata alla data del mutuo.  Importante chiarire prima con la banca questa eventuale futura richiesta, perché il preventivo del notaio è fondato sulla normale attività, consistente in sole due relazioni!

In tutte le Relazioni quindi il notaio svolge una funzione di garanzia della corretta esecuzione dell’operazione sia per la banca che per il cliente.

Vuoi un preventivo per un atto di mutuo? clicca qui: Selezionare su “Categoria”: “Altro”; su “Selezione tipo del preventivo”: “mutuo”.

Esclusione di un socio inattivo o irreperibile da una società a responsabilità limitata

quoteUn’esigenza sentita da molte società a responsabilità limitata è quella di escludere un socio che non partecipa in alcun modo alle attività assembleari. Il Comitato Interregionale dei Consigli Notarili delle Tre Venezie ha presentato il 28 settembre 2019 la massima societaria I.H.20 che ha disciplinato tale fattispecie rendendo possibile una clausola statutaria che prevede l’esclusione del socio inattivo o irreperibile.

La fattispecie

Non sono rari i casi in cui una società incappi nella fattispecie del socio inattivo. Il socio si definisce inattivo quando per determinate ragioni si rende irreperibile e non partecipa in alcun modo all’attività sociale e nello specifico all’attività assembleare.

Si pensi al caso frequente in cui un socio ha divergenze con gli altri soci e decide di disinteressarsi della società “abbandonandola” di fatto.
Tale disinteresse può comportare notevoli difficoltà alla società soprattutto nei casi in cui il socio inattivo detenga una partecipazione di maggioranza, tale impedire, per esempio, l’assunzione di una decisione in assemblea per mancanza del quorum costitutivo o deliberativo.

Quali sono i rimedi che la legge prevede in tali casi?

Il legislatore prevede che la società che non riesca ad assumere una decisione in assemblea per impossibilità del suo funzionamento debba considerarsi sciolta. In tal caso l’organo amministrativo ha l’onere di depositare una dichiarazione presso il Registro delle Imprese che dichiari lo scioglimento della società, il quale assume efficacia alla data di iscrizione nel Registro delle Imprese stesso.

Qualora l’organo amministrativo ometta tale adempimento, il Tribunale su istanza di singoli soci o singoli amministratori o, ancora, dei sindaci procederà con la verifica della causa di scioglimento.

Dopo tali formalità, l’assemblea dei soci deve nominare un liquidatore e, nel caso di sua impossibilità, provvederà il Tribunale nominando un liquidatore giudiziale.

È possibile adottare una clausola statutaria che preveda l’esclusione del socio inattivo?

Tradizionalmente l’esclusione del socio può essere deliberata quando si verifichi un grave inadempimento delle obbligazioni derivanti dalla legge o dallo statuto sociale.

Ancora, il socio può essere escluso ove lo statuto, ai sensi dell’art. 2473-bis c.c., abbia previsto una specifica ipotesi di esclusione per giusta causa.

Ora bisogna interrogarsi se l’inattività o irreperibilità del socio rappresenti o meno una giusta causa, e di conseguenza occorre chiedersi se in una società a responsabilità limitata sia più importante l’interesse del singolo a disinteressarsi alle attività sociali ovvero sia conferito maggior rilievo agli interessi sociali.

Il Triveneto con la massima I.H.20 ha stabilito che, in suddetti casi, è necessario tutelare l’interesse sociale a discapito dell’interesse del singolo socio.

In altri termini, secondo il Triveneto è legittimo prevedere come causa di esclusione, ai sensi dell’art. 2473-bis c.c., “la mancata partecipazione, per un periodo di tempo significativo, all’attività assembleare”.

La clausola di esclusione del socio inattivo/irreperibile può essere prevista nell’atto costitutivo?

La clausola di esclusione del socio inattivo/irreperibile può sicuramente essere prevista fin dall’atto costitutivo in quanto sicuramente si ha l’unanimità dei consensi dei soci costituenti.

Prevedere tale clausola fin dalla costituzione della società è un atto di prudenza che permette, nel caso si verificasse il problema in esame, di risolvere lo stallo assembleare con maggior rapidità rispetto al procedimento giudiziario.

Se la società è già costituita cosa si può fare?

La clausola di esclusione può essere introdotta anche con una modifica statutaria. “Ça va sans dire” che per inserire una clausola statutaria bisogna disporre di una maggioranza in assemblea che consenta una modifica dello statuto.

Qualora il socio inattivo abbia una partecipazione rilevante tale da impedire il formarsi di una maggioranza, non sarà possibile modificare lo statuto.

Le società azionarie possono prevedere la su descritta clausola di esclusione?

Il Triveneto ha preso posizione anche in riferimento alle società azionarie. Nel caso delle società azionarie, è possibile prevedere che le azioni siano riscattabili dalla stessa società ovvero dagli altri soci, qualora il socio titolare delle azioni non partecipi per un tempo significativo ad alcuna attività assembleare.

Vi sono limiti nell’introduzione di tale clausola?

Nel diritto societario vige il c.d. principio della parità di trattamento e da ciò consegue che l’operatività della clausola di esclusione si debba riferire a comportamenti successivi all’introduzione della medesima clausola.

Qualora la clausola sia prevista sin dalla costituzione della società non si può ritenere violato il principio di parità di trattamento in quanto tutti i soci sono nelle medesime condizioni.

Il problema sorge quando la clausola viene inserita a maggioranza dall’assemblea durante la vita sociale: qualora la clausola, in qualche modo, si riferisca a comportamenti che un determinato socio ha già manifestato, senza dubbio ciò rappresenterebbe una clausola che viola la parità di trattamento. Conseguentemente la delibera che ha introdotto la clausole di esclusione sarebbe da ritenere annullabile.

Fatta la dovuta precisazione, la clausola può essere legittimamente adottata solo in riferimento a comportamenti dei soci successivi all’adozione della clausola stessa.

Formulario

Può essere escluso il socio nel caso di mancato intervento, per un periodo di tempo significativo, alle assemblee dei soci. Si deve considerare periodo di tempo significativo il mancato intervento in assemblea per un periodo superiore a 24 mesi.

L’esclusione deve essere approvata dai soci con apposita delibera da adottarsi con la maggioranza di cui all’art. 2479 bis c.c.

Per la valida costituzione dell’assemblea e per il calcolo della maggioranza richiesta non si tiene conto della partecipazione del socio della cui esclusione si tratta, il quale tuttavia potrà intervenire alla riunione assembleare ma senza diritto di voto.

Il socio escluso ha diritto alla liquidazione della sua partecipazione; al riguardo si applicano le disposizioni dell’art. 2473 c.c., preclusa la possibilità del rimborso della partecipazione mediante riduzione del capitale sociale“.

Decadenza dalle agevolazioni prima casa in caso di separazione consensuale tra coniugi

spese immobileL’Agenzia delle Entrate si è espressa in riferimento al trasferimento a terzi della prima casa, entro i cinque anni dal suo acquisto, in esecuzione di un accordo di separazione omologato dal Tribunale. Sul punto, l’Ente di riscossione ha avuto modo di statuire che non si verifica un’ipotesi di decadenza dall’agevolazione prima casa.

Il caso concreto

Un contribuente ha fatto presente all’Amministrazione Finanziaria di aver acquistato insieme al coniuge nel 2015 un immobile abitativo usufruendo dell’agevolazione prima casa. Nel 2018 i coniugi si sono separati consensualmente con accordo omologato dal Tribunale e, in esecuzione dell’accordo, hanno venduto prima dei 5 anni a terzi la suddetta abitazione ripartendo il ricavato in parti uguali tra loro. Si è precisato, inoltre, che non vi è capacità economica per riacquistare un’altra prima casa per ciascun coniuge. Il contribuente ritiene di non decadere dall’agevolazione prima casa ai sensi dell’art. 19, L. 6 marzo 1987, n. 74, concernente l’esenzione da tutte le imposte e tasse per gli atti relativi ai procedimenti di separazione e divorzio.

La decadenza dall’agevolazione prima casa

La disciplina in materia di agevolazione prima casa prevede un’ipotesi di decadenza, qualora l’immobile venga alienato prima del decorso di cinque anni decorrenti dalla data del suo acquisto. In caso di vendita infra quinquennale è possibile evitare la decadenza solo riacquistando una prima di casa di abitazione[1] entro 12 mesi dalla vendita della prima casa. In caso di decadenza sono dovute le imposte ordinarie, oltre ad una sanzione del 30%.

Le agevolazioni in caso di separazione e divorzio

L’art. 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, prevede un’esenzione da imposte e tasse per tutti gli atti, i documenti e i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione dei suoi effetti civili. La Corte Costituzionale, con sentenza del 10 maggio 1999, n. 154, ha ritenuto applicabile la detta esenzione anche ai procedimenti di separazione.

La posizione della Corte di Cassazione

Tra i molteplici provvedimenti della Suprema Corte sul tema, la sentenza n. 8104 del 29 marzo 2017, ha statuito che la vendita nel quinquennio all’altro coniuge per effetto di un accordo di separazione omologato non comporta decadenza dall’agevolazione prima casa e ciò proprio in forza di quanto normato dal suddetto art. 19 della L. 74 del 1987.

In altre termini, l’art. 19 è volto a favorire gli atti posti in essere dai coniugi nel momento della crisi coniugale, sottoposti al controllo dell’Autorità Giudiziaria e finalizzati a regolare i loro rapporti patrimoniali.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate con la circolare del 21 giugno 2012 n. 27/E e con la risoluzione del 9 settembre 2019 n. 80/E ritiene che non si verifichi la decadenza dall’agevolazione prima casa qualora:

  • uno dei coniugi trasferisca all’altro, prima del decorso del termine di 5 anni dall’acquisto, la propria quota della casa coniugale acquistata con le agevolazioni c.d. prima casa;
  • entrambi i coniugi vendano a terzi la propria casa coniugale, prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, la casa familiare acquistata con le agevolazioni prima casa, a prescindere da come sia ripartito il ricavato.

Va precisato che anteriormente alla risoluzione n. 80/E, l’Amministrazione Finanziaria riteneva di escludere la decadenza dai benefici prima casa, solo nel caso in cui il coniuge, destinatario dei proventi derivanti dalla vendita della prima casa, avesse riacquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione.

Da oggi, dopo la risoluzione 80/E, è possibile ritenere che la vendita infra quinquennale della prima casa – in esecuzione di un accordo di separazione o di divorzio – non comporti mai, in ogni caso, la decadenza dai benefici prima casa.

[1] La prima casa di abitazione si distingue dalla prima casa, in quanto nel primo caso la casa deve essere adibita a residenza principale, mentre per la “sola” prima casa è sufficiente avere la residenza nel comune ove è ubicato l’abitazione.

La gestione dell’impresa secondo il nuovo codice delle crisi d’impresa.

atto notarile 2In questo blog abbiamo già trattato qui la c.d. “riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza”. In questo articolo vogliamo affrontare un altro aspetto della riforma, ossia le modifiche al codice civile sulla gestione dell’attività d’impresa.

Cosa si intende per gestione dell’attività d’impresa?

L’art. 2086 del codice civile è stato recentemente emendato ed invero, oggi, la sua rubrica recita “Gestione dell’impresa”. Il secondo comma di questo articolo definisce la gestione d’impresa come segue “L’imprenditore, che operi in forma societaria o collettiva, ha il dovere di istituire un assetto organizzativo, amministrativo e contabile adeguato alla natura e alle dimensioni dell’impresa, anche in funzione della rilevazione tempestiva della crisi dell’impresa e della perdita della continuità aziendale, nonché di attivarsi senza indugio per l’adozione e l’attuazione di uno degli strumenti previsti dall’ordinamento per il superamento della crisi e il recupero della continuità aziendale”. Questa definizione è stata recepita anche in materia di società personali (art. 2257 c.c.), società per azioni (art. 2380-bis c.c.) e società a responsabilità limitata (art. 2475 c.c.).

In altri termini, mentre prima della riforma in commento per svolgere un’attività d’impresa era sufficiente tanta buona volontà, oggi l’imprenditore deve anche dotarsi di un’organizzazione, un’amministrazione e una contabilità che siano adeguate alla dimensione della sua attività d’impresa.

La gestione dell’attività d’impresa è un concetto uguale a quello di amministrazione?

Preme, innanzitutto, affermare che la gestione dell’attività d’impresa e l’amministrazione di una società sono concetti che vanno tenuti ben distinti.

La gestione dell’attività d’impresa, la quale in ogni caso rappresenta un’esclusiva degli amministratori, riguarda il piano organizzativo dell’attività aziendale.

L’amministrazione, invece, inerisce alla gestione della società e alle scelte imprenditoriali e tale potere spetta: esclusivamente agli amministratori, nel caso delle S.p.a. e delle S.a.s; può spettare anche ai soci nelle S.r.l. e nelle S.n.c.

Facciamo degli esempi pratici per capire la differenza tra organizzazione e gestione d’impresa:

1) se una società emette 30.000 fatture all’anno, spetterà esclusivamente all’organo amministrativo decidere quanto personale necessita l’ufficio amministrativo per funzionare correttamente, in quanto questo aspetto riguarda l’organizzazione contabile dell’attività d’impresa;

2) al contrario, decidere se l’attività d’impresa debba presentarsi ad un nuovo mercato all’estero rappresenta una tipica attività di gestione sociale e, conseguentemente, tale scelta può essere rimessa anche ai soci qualora il tipo sociale lo consenta (come nel caso delle S.r.l.).

I patti sociali e gli statuti delle società vanno adeguati?

Se aderiamo all’impostazione qui descritta, che considera concetti distinti la gestione e l’amministrazione di una società commerciale, non sarà necessario adeguare lo statuto sociale o i patti sociali.

L’obbligo di gestione di una società, secondo il nuovo disposto di cui all’art. 2086 c.c., discende solo dalla legge, la quale non prevede alcuna menzione obbligatoria da riportare nei patti sociali e negli statuti.

Tuttavia, si ritiene opportuno che le nuove società costituende richiamino, nei loro patti sociali e nei loro statuti, questo nuovo principio di gestione dell’attività d’impresa, al fine di informare e sensibilizzare la collettività sul nuovo concetto di fare impresa.

Proposte redazionali

Possiamo provare ad abbozzare alcune clausole da inserire nei patti sociali e negli statuti.

Per le società a responsabilità limitata:

ARTICOLO<numero articolo>- LA GESTIONE DELL’IMPRESA

La gestione dell’impresa spetta esclusivamente all’organo amministrativo, il quale ha il dovere di istituire un assetto organizzativo, amministrativo e contabile adeguato alla natura e alle dimensioni dell’attività d’impresa svolta dalla società, anche in funzione della rilevazione tempestiva di una eventuale crisi dell’impresa o della perdita della continuità aziendale. In tali casi deve, senza indugio, adottare e attuare uno degli strumenti previsti dall’ordinamento per il superamento della crisi e il recupero della continuità aziendale.”

Per le società per azioni:

ARTICOLO<numero articolo>- COMPETENZA E POTERI DELL’ORGANO AMMINISTRATIVO

La gestione dell’impresa sociale spetta esclusivamente all’organo amministrativo, il quale:

– compie le operazioni necessarie per l’attuazione dell’oggetto sociale;

– ha il dovere di istituire un assetto organizzativo, amministrativo e contabile adeguato alla natura e alle dimensioni dell’attività d’impresa svolta dalla società, anche in funzione della rilevazione tempestiva di una eventuale crisi dell’impresa o della perdita della continuità aziendale. In tali casi deve, senza indugio, adottare e attuare uno degli strumenti previsti dall’ordinamento per il superamento della crisi e il recupero della continuità aziendale”.

Per le società in nome collettivo:

ARTICOLO<numero articolo>- LA GESTIONE DELL’IMPRESA

La gestione dell’impresa spetta esclusivamente ai soci amministratori, i quali hanno il dovere di istituire un assetto organizzativo, amministrativo e contabile adeguato alla natura e alle dimensioni dell’attività d’impresa svolta dalla società, anche in funzione della rilevazione tempestiva di una eventuale crisi dell’impresa o della perdita della continuità aziendale. In tali casi devono, senza indugio, adottare e attuare uno degli strumenti previsti dall’ordinamento per il superamento della crisi e il recupero della continuità aziendale”.

Per le società in accomandita semplice:

ARTICOLO <numero articolo>- LA GESTIONE DELL’IMPRESA

La gestione dell’impresa spetta esclusivamente ai soci accomandatari, i quali hanno il dovere di istituire un assetto organizzativo, amministrativo e contabile adeguato alla natura e alle dimensioni dell’attività d’impresa svolta dalla società, anche in funzione della rilevazione tempestiva di una eventuale crisi dell’impresa o della perdita della continuità aziendale. In tali casi devono, senza indugio, adottare e attuare uno degli strumenti previsti dall’ordinamento per il superamento della crisi e il recupero della continuità aziendale”.

 

Patto di famiglia. Come si tassa la liquidazione dei legittimari non assegnatari?

quoteLa Corte di Cassazione –  Sez. Tributaria Civile – con Ordinanza n. 32823 pubblicata il 19 dicembre 2018, ha affrontato la questione relativa all’imposizione fiscale del patto di famiglia in riferimento alla liquidazione dei legittimari non assegnatari dell’attività d’impresa.

Qual è il caso concreto trattato dalla Corte di Cassazione?

Il caso concreto ha riguardato un patto di famiglia che ha previsto l’assegnazione di azioni di una società per azioni dalla madre (disponente) alla figlia (beneficiaria del patto di famiglia), ove ai sensi di legge, la figlia beneficiaria ha liquidato a favore dei suoi fratelli (legittimari non assegnatari) in denaro il valore delle azioni a loro competente.

Il contribuente in riferimento agli importi liquidati dalla beneficiaria del patto ai fratelli legittimari non assegnatari, ha ritenuto di applicare l’imposta di donazione in ragione del legame di parentela che sussiste tra madre disponente e la figlia beneficiaria, ossia l’imposta di donazione in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006).

L’Agenzia delle Entrate ha contestato tale impostazione, in quanto ha ritenuto che la liquidazione dei legittimari non assegnatari debba essere assoggettata all’imposta di donazione in ragione del legame di parentela che sussiste tra il legittimario beneficiario del patto di famiglia e i legittimari non beneficiari del patto di famiglia. Nel caso concreto significava dover applicare l’imposta di donazione in ragione del 6% con franchigia di centomila euro (art. 2, comma 49, lett. a-bis), D.L. 262/2006).

L’impostazione adottata dal notaio con il contribuente è stata ritenuta valida dalla sentenza dalla Commissione Tributaria Regionale della Lombardia n. 41/31/11 del 6 maggio 2011, la quale ha ritenuto che il patto di famiglia abbia una causa unitaria e, quindi, la liquidazione dei legittimari non assegnatari debba essere assoggettata alla medesima tassazione che viene imposta all’assegnazione dalle azioni dalla parte disponente alla figlia beneficiaria.

L’Agenzia delle Entrate ha ricorso in Cassazione, la quale con l’Ordinanza suddetta ha accolto le sue ragioni.

Cos’è il patto di famiglia?

Il patto di famiglia è uno strumento giuridico che serve all’imprenditore per pianificare il passaggio generazionale della sua attività d’impresa. Per una sintetica ed esaustiva spiegazione si clicchi qui.

Qual è la corretta imposizione fiscale della liquidazione dei legittimari non assegnatari del patto di famiglia?

I legittimari non beneficiari del patto devono essere liquidati in denaro con una somma corrispondente alle quote di legittima a loro spettante. La liquidazione può avvenire anche in natura (ad esempio con un trasferimento immobiliare). Il soggetto obbligato alla liquidazione è il beneficiario che acquista l’impresa dal disponente.

Premesso ciò, la Cassazione ha stabilito i seguenti principi:

  • alla liquidazione de qua si applica l’imposta di donazione;
  • il legame di parentela da assumere come riferimento è quello che intercorre tra beneficiario assegnatario del patto di famiglia e i legittimari non assegnatari;
  • il legame di parentela tra il disponente del patto di famiglia e il beneficiario discendente in linea retta può essere assunto come riferimento solo per il trasferimento dell’attività d’impresa.

Quali sono i casi concreti che si possono manifestare? Vediamone alcuni.

1) Patto di famiglia tra genitore e figlio, con liquidazione di fratelli ed dell’altro genitore coniugato con il disponente:

In questo caso si verificano tre diverse imposizioni fiscali:

  • imposta di donazione relativa al trasferimento dell’attività d’impresa tra genitore disponente e figlio beneficiario, in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del beneficiario a favore dei fratelli, in ragione del 6% con franchigia di centomila euro (art. 2, comma 49, lett. a-bis), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del beneficiario a favore dell’altro genitore, in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);

2) patto di famiglia tra genitore e figlio, con liquidazione dei soli fratelli (si supponga che l’altro genitore sia morto ovvero sia divorziato dal disponente):

In questo caso si verificano due diverse imposizioni fiscali:

  • imposta di donazione relativa al trasferimento dell’attività d’impresa tra genitore disponente e figlio beneficiario, in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del beneficiario a favore dei fratelli, in ragione del 6% con franchigia di centomila euro (art. 2, comma 49, lett. a-bis), D.L. 262/2006).

3) patto di famiglia tra nonno e nipote, con liquidazione dei figli e del coniuge del disponente:

In questo caso si verificano quattro diverse imposizioni fiscali:

  • imposta di donazione relativa al trasferimento dell’attività d’impresa tra nonno disponente e figlio beneficiario, in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del nipote beneficiario a favore del padre/madre (figlio/a del disponente), in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del nipote beneficiario a favore della nonna (coniuge del disponente), in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del nipote beneficiario a favore degli zii (figli del disponente), in ragione del 6% senza franchigia (art. 2, comma 49, lett. b), D.L. 262/2006).
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