L’acquisto di un immobile a favore di un figlio minorenne

da | Lug 14, 2020

Nella mia attività professionale spesso mi viene chiesto un consiglio in riferimento all’acquisto di un immobile a favore del figlio minore di età. In questo breve articolo approfondiremo l’opportunità di effettuare un’operazione giuridico-economica così delineata. Un minore può rendersi acquirente di un immobile? La risposta è positiva, tuttavia, i genitori dovranno avviare un procedimento di […]

Nella mia attività professionale spesso mi viene chiesto un consiglio in riferimento all’acquisto di un immobile a favore del figlio minore di età. In questo breve articolo approfondiremo l’opportunità di effettuare un’operazione giuridico-economica così delineata.

Acquisto immobile figlio minorenne

Un minore può rendersi acquirente di un immobile?

La risposta è positiva, tuttavia, i genitori dovranno avviare un procedimento di volontaria giurisdizione al fine di ottenere l’autorizzazione del Giudice Tutelare presso il Tribunale competente. Il minore, infatti, fino al compimento del 18° anno di età, è privo della capacità di agire e il Giudice Tutelare è l’organo preposto proprio a tutelare i suoi interessi economici. Il Giudice Tutelare, del luogo di residenza del minore, autorizzerà infatti l’acquisto solo se ritenuto vantaggioso per il minore.

Compravendita o donazione?

Il Giudice Tutelare autorizza il minore all’acquisto di un immobile (a titolo oneroso o donativo) solo quando tale negozio sia per lui vantaggioso. Generalmente questa circostanza si verifica quando l’immobile viene donato al minore. La donazione può essere diretta o indiretta. La donazione è diretta quando l’immobile è già di proprietà del donante. La donazione è indiretta quando l’immobile è di terzi e l’acquisto viene pagato con provvista del donante. Non è da escludere la possibilità che il minore venga autorizzato ad acquistare un immobile con provvista propria precisando, tuttavia, che in concreto tale fattispecie si può verificare solo in rarissimi casi e sempre che sia di effettivo vantaggio per il minore.

Il minore può fare un mutuo ipotecario per acquistare un immobile?

In termini astratti e tecnici il minore può fare un mutuo per acquistare un immobile e, se del caso, questo può essere garantito da ipoteca. Resta inteso che i genitori dovranno essere autorizzati dal Giudice Tutelare il quale valuterà la convenienza per il minore dell’operazione. In termini pratici, è difficile che un Giudice Tutelare possa autorizzare l’indebitamento di un minore in quanto sono rari i casi in cui possa individuarsi un vantaggio per lui a stipulare un contratto di mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto di un immobile. Una fattispecie più probabile si verifica quando l’acquisto viene fatto dal minore con un mutuo ove i soggetti mutuatari sono rappresentati dai genitori e il minore interviene, debitamente rappresentato e autorizzato, al solo fine di concedere la garanzia ipotecaria (c.d. terzo datore di ipoteca).

Perché, di solito, ritengo non opportuno far acquistare un immobile al figlio minore?

I numerosi utenti che si rivolgono a me per ricevere un parere circa l’acquisto di un immobile in favore del figlio, di solito, desistono di fronte alle mie obiezioni. In primo luogo va compreso che i denari usati e donati per far acquistare un immobile al figlio minore sono di fatto “persi” o più correttamente diventano di proprietà del figlio. Pertanto, qualora dopo l’acquisto si volesse vendere l’immobile e il figlio fosse ancora minore, la vendita dovrà essere autorizzata dal Giudice Tutelare il quale è obbligato a ordinare il reimpiego del prezzo incassato sempre a favore del minore (di solito viene ordinato di acquistare titoli di Stato a basso rischio). Nel diverso caso ove il figlio fosse diventato maggiorenne non è così scontato che intenda sottostare alle indicazioni dei genitori.

In secondo luogo, noi genitori auspichiamo che i nostri figli diventino da adulti sani, forti e responsabili e, purtroppo, non sempre questo accade. Nella malaugurata ipotesi in cui i nostri figli avessero eventuali “incidenti di percorso” avremmo riposto male la nostra fiducia e ci potremmo pentire di aver investito delle somme a loro favore. In altri termini, ritengo che i nostri figli ci debbano dimostrare di meritarsi una donazione così importante e ciò può avvenire solo con il tempo e al raggiungimento della maturità culturale, economica e sociale.

Conclusioni

In astratto, è possibile quindi far acquistare al figlio minore un immobile, tuttavia, è necessario valutare tale possibilità solo nel caso vi sia la consapevolezza di effettuare davvero una donazione e accettando il rischio che il figlio non assuma, durante la crescita, atteggiamenti tali da indurre il genitore donante al pentimento. In termini assoluti si sconsiglia, anche per i profili di illiceità, l’acquisto di un immobile da parte di un figlio minore quando la ragione dell’operazione risiede nel solo fatto di voler mettere al riparo il bene acquistato da eventuali creditori.

8 Commenti

  1. Fabio Lucente

    Buongiorno

    io e mia moglie vorremmo acquistare un appartamento ad uso investimento.
    L’agente immobiliare ci ha consigliato, al fine di ridurre i costi di IVA di acquisto, di intestare la casa direttamente a nostra figlia di 3 anni.
    Per l’acquisto dovremo attivare un mutuo a nostro nome e, da quello che ho capito, si potrebbe fare previa autorizzazione del Giudice Tutelare.
    L’intenzione sarà poi di affittare la casa per corti e medi periodi.
    Ho molte perplessità in merito al consiglio ricevuto.

    L’agente ci ha parlato genericamente di un documento che ci renderebbe tutori legali di nostra figlia, e che la pratica potrebbe essere gestita direttamente da un Notaio e, non ho capito bene in quali condizioni, anche da un avvocato, in ogni caso l’autorizzazione sarà sempre fornita dal Giudice tutelare corretto?

    Esiste un età minima per poter intestare un immobile ad un minore?

    L’acquisto sarà soggetto alla tassazione IVA come prima casa?

    La casa potrà essere messa in affitto?

    Grazie dell’attenzione che vorrà dedicarmi.

    Cordiali Saluti

    Fabio Lucente

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    • Guido Brotto

      Buongiorno,
      sono molto perplesso nell’intestare immobile ad un figlio minore e non seguirei questa strada.
      Non conosco la sua situazione personale e le consiglio di confrontarsi col suo notaio di fiducia.
      Cordiali saluti

  2. Francesco Bianchi

    Salve, vorrei vendere la nostra attuale residenza, appartamento intestato a minorenne, per comprare un terreno agricolo molto vicino alla zona abitata, sul quale costruire una villetta migliorando così la qualità della vita per me e il minorenne di cui sopra. Posso farlo, con autorizzazione del giudice, o sono costretto a comprare un’altra casa, ottenuto il permesso di vendere l’attuale? E devo necessariamente impegnarmi a costruire?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Deve far valutare l’operazione dal giudice tutelare.

  3. SILVANO ZECCHETTI

    Buongiorno, sono proprietario per 3/4 di un fabbricato isolato in Provincia di Reggio Emilia. Vorrei partecipare al contributo della Regione Emilia Romagna “Bando Montagna” dove però l’acquisto dell’immobile è subordinato al massimo a 40 anni di età (io e mi moglie abbiamo più di 40 anni), per acquistare 1/4 che manca.
    La domanda è se acquisto l’immobile e lo intesto a mia figlia (14 anni), posso partecipare al bando (che prevede un finanziamento a fondo perduto del 50% della spesa).
    Grazie, cordiali saluti

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Non conosco il bando dell’Emilia Romagna.

  4. Vito Lorenzo NANNA

    ho acquistato un immobile con autorizzazione del giudice tutelare a mia figlia minore – ora vorrei sapere vorrei vendere questa casa e acquistarne un’altra piu’ confortevole sempre a nome della nimore – è possibile farlo e come

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Deve procedere sempre con autorizzazione del giudice tutelare sia per la vendita sia per il nuovo acquisto
      GB

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