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Acquisto di un’abitazione in nuda proprietà e decadenza dall’agevolazione prima casa

contratto clausoleIn caso di vendita nel quinquennio della propria abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, la decadenza dall’agevolazione non è evitata qualora entro un anno dall’alienazione si proceda all’acquisto di un altro immobile in nuda proprietà. Questo è il principio che è stato statuito dalla Cassazione con una recente sentenza del 28 giugno 2018 n. 17148, sez. V civile.

La decadenza per trasferimento nel quinquennio

Determina la decadenza dall’agevolazione prima casa qualsiasi atto a titolo gratuito o oneroso che determina la perdita della titolarità del diritto acquistato. Deve, però, trattarsi di un atto volontario e quindi non decade dall’agevolazione chi subisce un’esecuzione forzata o se il bene viene venduto in una procedura fallimentare.

La decadenza si verifica anche in caso di cessione parziale?

Si verifica tale decadenza non solo se è ceduto l’intero diritto acquistato, ma anche se è ceduto una parte di esso (quota o diritto). In tal caso la decadenza opera in proporzione al valore del diritto trasferito.

La decadenza si verifica anche in caso di cessione separata del box/cantina pertinenziale?

Si verifica la decadenza anche nel caso in cui nei 5 anni sia stata venduta una pertinenza separatamente dall’unità immobiliare a cui accede. Secondo l’Amministrazione Finanziaria non è possibile evitare la decadenza acquistando un’altra pertinenza né compete il credito di imposta.

Il cambio di destinazione d’uso comporta la decadenza dell’agevolazione prima casa?

Il mutamento della destinazione d’uso nel quinquennio non comporta la decadenza dei benefici acquisiti con l’agevolazione prima casa.

Cosa succede in caso di risoluzione del contratto nel quinquennio ovvero in caso di trasferimento con riserva di proprietà?

Si verifica la decadenza nel caso di risoluzione del contratto di acquisto dell’immobile nel quinquennio ovvero se nel caso di trasferimento con riserva di proprietà il bene viene fiscalmente ritrasferito al venditore.

Come si evita la decadenza dall’agevolazione prima casa in caso di rivendita nel quinquennio?

La decadenza è evitata se il contribuente proceda al riacquisto di un’altra abitazione purché:

  • il riacquisto avvenga a titolo oneroso  entro 12 mesi dalla vendita e sia soggetto ad IVA o a imposta di registro;
  • secondo l’Agenzia delle Entrate il riacquisto donativo non è idoneo ad evitare la decadenza (tuttavia, la Corte di Cassazione con sentenza del 26 giugno 2013, n. 16077 ha ritenuto idoneo l’acquisto a titolo gratuito per evitare la decadenza dell’agevolazione prima casa);
  • si evita la decadenza anche se si acquista un bene locato a terzi, purché entro i termini di decadenza dell’azione di finanza il contribuente lo abbia adibito a propria abitazione;
  • è idoneo ad evitare la decadenza anche l’acquisto di un diritto reale di godimento o di una quota;
  • l’acquisto della nuda proprietà non è idoneo ad evitare la decadenza e ciò è stato confermato dalla Corte di Cassazione con  sentenza del 28 giugno 2018 n. 17148. E’ stato, tuttavia, sostenuto che nel caso l’usufrutto spetti ad un familiare o anche ad un terzo e questi acconsentano al nudo proprietario di adibire l’alloggio a propria casa di abitazione ciò evita la decadenza dalla prima casa;
  • l’acquisto di un terreno per edificare la propria abitazione principale è idoneo ad evitare la decadenza, ma è necessario che entro l’anno venga ad esistenza il fabbricato e che entro il termine triennale dal verificarsi della causa di decadenza, lo stesso sia adibito ad abitazione principale;
  • la stipula di un preliminare non è sufficiente ad evitare la decadenza;
  • si evita la decadenza anche in forza di un acquisto di un immobile per il quale non ricorrono i presupposti per l’agevolazione prima casa purché il bene venga adibito ad abitazione principale;

In questi casi il termine triennale di decadenza dall’azione di finanza decorre dallo spirare dell’anno successivo al trasferimento stesso, poiché è da tale data che l’ufficio può verificare la decadenza.

L’immobile acquistato deve essere adibito a propria casa di abitazione?

In caso di vendita nel quinquennio, per evitare la decadenza è necessario non solo procedere all’acquisto di altro immobile entro l’anno, ma anche necessario che esso sia destinato ad abitazione principale dell’acquirente. L’acquirente, quindi, decade se entro l’anno non vi abiti effettivamente. Non  essendo previsto un termine entro il quale destinare l’immobile a propria abitazione, si deve ritenere che la destinazione debba avvenire entro il termine triennale in cui si prescrive l’azione di accertamento.

 

 

IMU 2018 – quando si paga?

imposteIl prossimo 16 giugno si verifica la prima scadenza per il pagamento dell’imposta comunale sugli immobili. Il 16 giugno è di sabato quindi il pagamento potrà essere fatto entro lunedì 18 giugno in forza delle normali regole fiscali. Il saldo e il conguaglio dovranno essere versati entro il 15 dicembre 2018. Anche il 15 dicembre è di sabato, conseguentemente il pagamento potrà essere effettuato entro il lunedì successivo.

Qual è il presupposto dell’IMU?

Il presupposto dell’imposta è il possesso delle seguente tipologie di immobili:

  • fabbricati iscritti nel catasto edilizio urbano, comprendendo anche le aree occupate dalla costruzione e quelle che ne costituiscono pertinenza;
  • aree edificabili;
  • terreni agricoli adibiti all’esercizio delle attività agricole.

In particolare i soggetti tenuti al pagamento dell’IMU sono:

  • i proprietari;
  • i titolari del diritto di superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione;
  • i concessionari di beni demaniali e l’utilizzatore di beni acquistati in leasing.

L’IMU è dovuta per l’abitazione principale?

L’imposta municipale non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa, salvo che l’abitazione non abbia una categoria catastale A/1, A/8 e A/9. Per abitazione principale si intende l’immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Quali sono le pertinenze dell’abitazione principale esenti?

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (cantine), C/6 (posti auto, box) e C/7 (tettoie). E’ importante comprendere che l’esenzione vale nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie qui indicate. Ciò significa, ad esempio, che se l’abitazione principale ha due box auto, per il secondo box è necessario pagare l’IMU.

La legge prevede altre esenzioni?

L’imposta non si applica, altresì:

  • agli immobili appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
  • agli alloggi sociali;
  • alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di un provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • ad un unico immobile, iscritto nel catasto edilizio urbano come unica unita’ immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
  • i comuni possono, poi, considerare direttamente adibita ad abitazione principale l’unita’ immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata;
  • entro certi limiti anche l’immobile concesso in comodato ai propri figli che utilizzano l’immobile stesso come casa di abitazione.

Come si paga l’IMU?

L’imposta municipale propria si paga o con modello F24 nel quale vanno indicati i dati del contribuente ed usati i seguenti codici tributo:

  • codice 3912 per abitazioni principali in categoria A/1, A/8 e A/9;
  • codice 3918 per gli altri fabbricati;
  • codice 3914 per i terreni;
  • codice 3916 per le aree edificabili.

In un’ottica di semplificazione è possibile, poi, pagare l’imposta con bollettino postale.

E’ possibile pagare in un’unica soluzione?

Al fine di agevolare il contribuente, lo Stato dà la possibilità di pagare l’imposta municipale in due rate. E’ comunque possibile pagare l’IMU in un’unica soluzione da versare entro il 18 giugno 2018.

Quali sono le aliquote IMU?

Per i fabbricati il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare delle rendite catastali rivalutate del 5 per cento i seguenti moltiplicatori:

  • 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
  • 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
  • 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10 e D/5;
  • 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
  • 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.

Per i terreni agricoli, il valore è costituito da quello ottenuto applicando al reddito dominicale, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 135.

L’aliquota di base dell’imposta è pari allo 0,76 per cento, salvo precisare che i comuni, con deliberazione del consiglio comunale, possono modificare, in aumento o in diminuzione, l’aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali.

Detrazione delle spese notarili e di mediazione

finanziamentoLe leggi fiscali vigenti consentono la detrazione di parte delle spese notarili e parte delle spese sostenute per l’eventuale servizio di intermediazione immobiliare nel caso di un acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale.

Quali spese notarili si possono detrarre?

E’ noto che gli interessi passivi di un mutuo contratto per l’acquisto della casa d’abitazione sono detraibili dall’imposta sui redditi. La legge, tuttavia, consente di detrarre, oltre agli interessi passivi, anche gli altri oneri accessori. L’Agenzia delle Entrate ha, quindi, chiarito che tra gli oneri accessori sono compresi, tra altri, anche i costi notarili relativi al contratto di mutuo.

Le spese notarili detraibili comprendono anche l’onorario del notaio?

Gli oneri notarili detraibili comprendono sia l’onorario del notaio, sia le spese che il notaio sostiene per conto del cliente quali, ad esempio, le spese per le ispezioni ipotecarie e catastali o quelle per l’iscrizione dell’ipoteca. La detrazione relativa ai costi notarili è limitata all’atto di mutuo.

Le spese notarili riguardano tutti i mutui per l’acquisto di una casa?

No. La facoltà di detrarre le spese notarili è limitata all’ipotesi del mutuo destinato ad acquistare un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.

Cosa intende il fisco per abitazione principale?

Secondo l’Agenzia delle Entrate, l’abitazione principale è quella in cui il contribuente dimora abitualmente. La dimora abituale è, generalmente, quella corrispondente alla residenza anagrafica del contribuente. E’, infine, doveroso precisare che può intendersi abitazione principale anche quella acquistata senza usufruire delle c.d. agevolazioni “prima casa”.

Cosa accade in caso di mutuo cointestato?

Nel caso vi siano più intestatari del mutuo, la detrazione spetta a ciascuno di loro sulla base della suddivisione del finanziamento. Quindi, nel caso di mutuo contratto da due coniugi in parti uguali tra loro, la detrazione spetta ad entrambi in misura uguale.

Quanto si può detrarre?

Dall’imposta lorda si detrae un importo pari al 19% degli oneri notarili. La complessiva detrazione, comprensiva degli interessi passivi e tutti gli oneri accessori, non può superare il tetto massimo di 4.000 euro. Facciamo un esempio chiarificatore: Tizio contrae un mutuo con la banca Alfa S.p.a. e per tale mutuo sostiene, nel primo anno, le seguenti spese: 1) 600 euro di interessi passivi; 2) 1000 di istruttoria bancaria; 3) 250 euro di imposta sostitutiva; 4) 1.500 di oneri notarili. Tizio, quindi, ha speso complessivamente 3.350 euro sui quali può portare in detrazione il 19% corrispondenti ad 636,50 euro.

Sono detraibili le spese notarili relative all’atto di compravendita?

Non sono detraibili le spese notarili sostenute con riferimento al contratto di compravendita dell’immobile. Purtroppo, le spese notarili dell’atto di compravendita non hanno alcuna detrazione e/o deduzione fiscale.

Cosa altro è detraibile del mutuo?

Tra gli oneri accessori detraibili vi sono anche:

* l’imposta sostitutiva sul capitale prestato;

* le spese di istruttoria della banca;

* le spese relative alla perizia tecnica necessaria per la delibera del mutuo.

I costi dell’agenzia immobiliare sono detraibili?

Le detrazioni fiscali dall’imposta sui redditi riguardano anche i costi dell’eventuale servizio di intermediazione immobiliare per l’acquisto di un’abitazione da parte di un privato.

La detrazione è possibile usarla in tutti gli acquisti di un’abitazione?

No. Anche in questo caso, in modo uguale a quanto sopra visto per le spese del mutuo del notaio, si deve trattare di un acquisto di un’abitazione principale.

Posso scaricare l’intera spese di mediazione?

No. I compensi corrisposti all’intermediario immobiliare sono detraibili per il 19% su un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità. La norma è sibillina, tuttavia, con certezza si ritiene che la detrazione spetti, in concreto, per un importo di euro 190. La possibilità di portare in detrazione quest’onere si esaurisce in un unico anno di imposta.

La detrazione vale anche nel caso di acquisto di diritti reali minori? 

Purché l’immobile sia adibito ad abitazione principale del contribuente, la detrazione è possibile anche nel caso di acquisto di diritti reali minori. Per diritto reale minore si intende, ad esempio, il diritto di usufrutto o il diritto di abitazione.

Cosa accade se l’acquisto è effettuato da più soggetti?

Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà dell’abitazione.

A cosa prestare attenzione?

Il servizio di mediazione immobiliare è detraibile solo nel caso in cui venga erogato da un agente immobiliare in regola con la legge n. 39 del 1989. Va, inoltre, segnalato che con il D.Lgs. 59/2010 (e il successivo decreto ministeriale di attuazione) è stato abrogato il ruolo degli agenti in mediazione ed è stato imposto una nuova modalità di accesso alla professione. Oggi il mediatore per essere in regola deve fare una S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività) e la relativa posizione è certificata nelle notizie R.E.A. dell’impresa.

Cosa portare al commercialista?

Per concludere, è necessario precisare quali sono i documenti necessari per usufruire delle detrazioni. Al commercialista si deve portare le fatture, del notaio e del mediatore, oltre agli atti di mutuo e di acquisto dell’abitazione.

Fonti normative

– art. 15, lettere b) e b-bis), D.P.R. 917/1986

– art. 73, D.Lgs. 59/2010

– D.M. 26 ottobre 2011

– Circ. AE 95/E – 2 maggio 2000

– Circ. AE 28/E – 4 agosto 2006

 

L’acquisto di un terreno edificabile e le agevolazioni per la prima casa

casa costruzioneSpesso mi viene chiesto se l’agevolazione prima casa sia applicabile anche nel caso di acquisto di un terreno edificabile sul quale costruire la propria abitazione. Secondo la normativa vigente, e come precisato dall’Agenzia delle Entrate, in questo caso l’agevolazione prima casa non è applicabile, conseguentemente, l’acquisto del terreno edificabile sconta:

– un’imposta di registro del 9% se il venditore è un privato;
– l’imposta sul valore aggiunto al 22% se il venditore è una società.

In ogni caso la base imponibile sulla quale applicare le suddette aliquote è costituita dal prezzo di vendita, non essendo rilevante il valore catastale.

Qual è la tassazione applicabile al contratto d’appalto per la realizzazione della prima casa?

Il privato che realizza sul proprio terreno la propria abitazione appaltando il lavoro a un’impresa costruttrice, gode dell’imposta sul valore aggiunto agevolata al 4% sul valore del contratto d’appalto.

L’acquisto di un terreno edificabile è sufficiente per evitare la decadenza dall’agevolazione?

Nel caso di rivendita di un’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa, prima del decorso del quinquennio, l’acquisto di un terreno edificabile sul quale realizzare la propria prima abitazione esclude la decadenza dall’agevolazione. In questo caso, all’atto di acquisto il contribuente deve obbligarsi a realizzare un immobile abitativo che non sia in categoria catastale A/1, A/8 e A/9.

Dopo l’acquisto del terreno ci sono limiti temporali per realizzare la prima abitazione?

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’acquisto di un terreno edificabile non comporta la decadenza dall’agevolazione prima casa solo nel caso che entro un anno dal suo acquisto venga ad esistere il fabbricato abitativo al rustico e che entro il termine triennale di decadenza, il fabbricato stesso sia destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente.

Disciplina di riferimento

– art. 1, Tar. I, D.P.R. 26-4-1986, n. 131
– Tabella A, Parte II, n. 26 – D.P.R. 26-10-1972, n. 633
– Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 29-5-2013, n. 18/E
– Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 16-3-2004, n. 44/E

L’agevolazione per la prima casa

mutuoL’agevolazione per la prima casa rappresenta un regime fiscale di particolare favore a beneficio del contribuente che intende acquistare nel territorio italiano la sua prima casa.

Qual è l’aliquota applicabile?

Nel regime dell’agevolazione prima casa abbiamo due aliquote distinte a seconda che l’acquisto sia oggetto all’imposta di registro oppure all’imposta sul valore aggiunto.
Se l’atto è soggetto a registro[1] l’aliquota ammonta al 2%, in luogo dell’aliquota ordinaria al 9%.
Se l’atto è soggetto ad IVA[2] l’aliquota ammonta al 4%, in luogo delle aliquote ordinarie al 10% o, per le abitazioni in categoria catastale A/1, A/8 e A/9, al 22%.

Qual è la base imponibile?

Anche la base imponibile varia a seconda dell’imposta applicabile al trasferimento.
Se l’atto è soggetto all’imposta di registro, è possibile optare per il c.d. prezzo valore che permette al contribuente di pagare l’aliquota del due per cento sul valore catastale, che generalmente è inferiore rispetto al prezzo di vendita.
Se l’atto, invece, è soggetto all’imposta sul valore aggiunto, essa va pagata necessariamente sul prezzo stabilito nell’atto di compravendita e, conseguentemente, il valore catastale è ininfluente.

Quali sono le condizioni per richiedere la prima casa?

Le condizioni che il contribuente deve rispettare per richiedere l’agevolazione prima casa devono avere a riguardo ai seguenti punti:

  • tipologia dell’immobile e tipologia del diritto trasferito;
  • ubicazione dell’immobile;
  • assenza di altri diritti vantati su immobili ubicati nello stesso comune o obbligo di alienarli.

Quali sono le abitazioni per le quali è possibile richiedere la prima casa?

Dal 1° gennaio 2014 non esiste più il concetto di abitazione di lusso e attualmente si deve far riferimento alla sola categoria catastale. Per godere delle agevolazioni prima casa l’immobile deve essere classificato nelle categorie catastali abitative[3] a eccezione delle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), per le quali è applicabile l’imposta ordinaria.

Quali sono i diritti per i quali è possibile richiedere l’agevolazione prima casa?

L’agevolazione prima casa compete per l’acquisto dei seguenti diritti:

  • proprietà / usufrutto / abitazione;
  • nuda proprietà;
  • quota di comproprietà;
  • acquisto di immobile locato;
  • acquisto con riserva di proprietà.

Dove deve essere ubicato l’immobile per godere delle agevolazioni prima casa?

L’agevolazione compete, innanzitutto, se l’immobile acquistato è situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza da una data precedente all’atto di compravendita[4].
Il contribuente può acquistare con l’agevolazione prima casa anche in un comune ove non ha la residenza ma a condizione che trasferisca in esso la residenza entro diciotto mesi. Nel caso questo termine non venga rispettato vi è decadenza dall’agevolazione, e l’ufficio può recuperare l’imposta entro tre anni dalla data in cui è scaduto il termine di diciotto mesi. Tuttavia, se il contribuente si è impegnato a trasferire la residenza nei 18 mesi e si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l’impegno assunto può revocare la dichiarazione assunta in atto. La revoca della dichiarazione deve avvenire prima della scadenza dei 18 mesi, presentando all’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato l’atto, apposita istanza con la quale chiede all’ufficio la riliquidazione dell’imposta. In tal caso l’ufficio liquida la differenza d’imposta, con gli interessi, senza però applicare le sanzioni.

Nello stesso comune è possibile vantare altri diritti su altre case di abitazione?

Per poter conseguire l’agevolazione è richiesto che l’acquirente non sia “titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.

Vediamo uno ad uno i casi previsti dalla norma:

  • titolarità esclusiva: preclude l’ottenimento dell’agevolazione la titolarità esclusiva cioè al 100% di un’altra casa di abitazione se ubicata nello stesso comune in cui è situazione l’immobile da acquistare;
  • titolarità col coniuge: alla proprietà esclusiva è equiparata la contitolarità, in comunione legale o convenzionale (art. 210 c.c.), col coniuge in modo da raggiungere complessivamente il 100% dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione;
  • titolarità di quote di comproprietà: non esclude la possibilità di richiedere l’agevolazione prima casa la titolarità di quote in comproprietà, su altri immobili abitativi siti nello stesso comune ove si trova l’abitazione da acquistare, qualora i comproprietari siano soggetti diversi dal coniuge ovvero si tratti di coniuge coniugato in separazione dei beni[5];
  • titolarità della piena proprietà, dell’usufrutto, dell’uso o dell’abitazione: l’agevolazione è preclusa a chi sia titolare di un diritto reale che dia il giuridico godimento della cosa;
  • titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione: l’agevolazione compete a chi sia titolare della nuda proprietà su altra casa di abitazione (acquistata senza le agevolazioni), poiché il nudo proprietario non ha il giuridico godimento dell’immobile (che spetta all’usufruttario). L’agevolazione compete all’usufruttuario che acquisti la nuda proprietà e in genere al titolare di un diritto parziale di godimento che acquisti un diritto complementare. Lo stesso principio si applica anche nel caso il soggetto, già titolare di una quota dell’immobile ne acquisti un’altra[6]. L’agevolazione è ammessa anche nel caso di acquisto reiterato di quote sullo stesso immobile;
  • titolarità di diritti su immobili situati fuori dal comune acquistati senza agevolazioni: spettano le agevolazioni se l’acquirente sia titolare, in via esclusiva ovvero in comproprietà con terzi o col coniuge, di diritti su immobili situati su immobili siti al di fuori del comune in cui viene operato l’acquisto, purché non siano stati acquistati con le agevolazioni prima casa.

È possibile richiedere più volte l’agevolazione prima casa?

Può godere dell’agevolazione prima casa solo chi non è “titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa”.
Vediamo uno ad uno i casi previsti dalla norma:

  • titolarità esclusiva o per quote: preclude l’ottenimento dell’agevolazione non solo la titolarità esclusiva, ma anche la titolarità di una quota di comproprietà di uno dei diritti reali di usufrutto/abitazione/uso e nuda proprietà acquistati con la prima casa;
  • vendita con riserva di proprietà: la vendita con riserva di proprietà è considerata fiscalmente immediatamente traslativa della proprietà e, conseguentemente, non preclude la fruizione dell’agevolazione il fatto che il beneficiario sia giuridicamente proprietario di un’abitazione venduta con riserva di proprietà.

Tradizionalmente il requisito in esame doveva sussistere al momento dell’acquisto, quindi colui che aveva acquistato un’abitazione con l’agevolazione, prima di fare un altro acquisto agevolato doveva alienare (a titolo oneroso o gratuito) il primo acquisto a terzi.

La Legge di Stabilità 2016 è intervenuta in questo assetto e ha apportato un’importante novità rendendo possibile acquistare con agevolazione prima casa anche al contribuente che è titolare di altra prima casa purché in atto si obblighi a venderla (o donarla) entro 12 mesi. L’Agenzia delle Entrate ha affermato che nel caso l’immobile preposseduto sia stata acquistato senza godere delle agevolazioni prima casa, il contribuente non potrà acquistare un nuovo immobile agevolato sito nel medesimo Comune perché non verrebbe rispettata la prescrizione di cui alla lett. b) della nota II-bis, dell’art. 1, Tar. I, D.P.R. 131/1986[7]. Questa nuova disciplina è applicabile anche ai contratti soggetti ad IVA e nei contratti donativi.

Casi particolari

Le agevolazioni prima casa spettano, altresì, qualora l’immobile sia ubicato:

  • nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa se diverso da quello in cui ha la residenza;
  • nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si è trasferito all’estero per motivi di lavoro, ovvero in qualsiasi comune del territorio italiano nel caso in cui l’acquirente sia un cittadino italiano residente all’estero (A.I.R.E.) ovvero appartenga al personale delle Forze armate o delle Forze di polizia.

In questi casi l’acquirente non dovrà spostare la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile.

Atti ai quali si applica l’agevolazione

L’agevolazione prima casa non si applica solo agli atti di compravendita; essa è applicabile anche nei seguenti casi:

  • atti traslativi onerosi: compravendita, permuta, datio in solutum, transazione ecc.;
  • conguagli divisionali;
  • assegnazione di beni ai soci;
  • permuta: può essere chiesto da uno od entrambi i soggetti permutanti;
  • sentenza di trasferimento ex art. 2932 c.c.
  • sentenza di sentenza di usucapione o usucapione accertata con procedimento di mediazione.

Normativa di riferimento:

– all. 1, Tab. A, Parte II n. 21, D.P.R. 26-10-1972, n. 633
– art. 1, nota II-bis, Tar. I, D.P.R. 26-4-1986, n. 131
– art. 7, L. 23-12-1998, n. 448
– artt. 66 e 69, L. 21-11-2000, n. 342
– art. 1, comma 55, Legge di Stabilità 2016
– Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 1-3-2001, n. 19/E
– Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 12-8-2005, n. 38/E
– Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 17-10-2017, n. 126/E

Le leggi agevolative precedenti che precludono l’acquisto prima casa:

– art. 1, L. 22-4-1982, n. 168
– art. 2, D.L. 7-2-1985, n. 12, conv., con modif., dalla L. 5-4-1985, n. 118
– art. 3, comma 2, L. 31-12-1991, n. 415
– art. 5, commi 2 e 3, D.L. 21-1-1992, n. 14 e 20-3-1992, n. 237 e 20-5-1992, n. 293;
– art. 2, commi 2 e 3, D.L. 24-7-1992, n. 348
– art. 1, commi 2 e 3, D.L. 24-9-1992, n. 388
– art. 1, commi 2 e 3, D.L. 24-11-1992, n. 455
– art. 1, comma 2, D.L. 23-1-1993, n. 16, conv., con modif., dalla L. 24-3-1993, n. 75
– art. 16, D.L. 22-5-1993, n. 155, conv., con modif., dalla L. 19-7-1993, n. 243.

[1] L’atto è soggetto a registro quando il venditore è un privato oppure nei casi dove vende una società e ai quali non applicabile l’IVA.

[2] L’atto è soggetto ad IVA quando vende una società costruttrice entro 5 anni dalla fine dei lavori, oppure dopo 5 anni dalla fine dei lavori se la stessa società opta volontariamente per l’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto.

[3] Le categorie catastali per le quali risulta possibile optare per la prima casa sono le seguenti: A/2 (abitazione di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).

[4] Non è necessario che il bene acquistato diventi abitazione principale del contribuente.

[5] Parte della dottrina ritiene che non sia applicabile l’agevolazione anche nel caso i coniugi in separazione dei beni siano comproprietari dell’abitazione in comunione ordinaria. L’Agenzia delle Entrate è, però, di diverso avviso in quanto la circolare 19/E del 1° marzo 2001 si riferisce solo alla comunione legale e convenzionale.

[6] Esempio: Tizio ha acquistato nel 2001 con l’agevolazione prima casa la quota di un mezzo di una abitazione; oggi nel 2017 vuole acquistare la residua quota dello stesso immobile. Tizio può invocare l’agevolazione prima casa su questo secondo acquisto perché si tratta dello stesso immobile.

[7] Risposte dell’Agenzia delle Entrate ai quesiti posti dal Sole 24 ore e pubblicate il 21 aprile 2016 nello stesso quotidiano.

Quali sono le imposte da versare per l’acquisto di beni strumentali?

imposteI beni strumentali tendenzialmente sono uffici, opifici, laboratori, negozi ecc. e anche box e cantine non pertinenziali a un’abitazione, che possono essere acquistati da società costruttrici e non, oppure da privati.

Quali sono le imposte da pagare quando si acquista un bene strumentale?

Le imposte da pagare allo Stato nel caso di acquisto di un bene strumentale sono le seguenti. Per l’atto di compravendita soggetto a IVA

  • l’imposta di bollo;
  • l’imposta sul valore aggiunto;
  • l’imposta di registro;
  • l’imposta ipotecaria;
  • l’imposta catastale;
  • tasse ipotecarie;
  • la tassa archivio.

Per l’atto di compravendita soggetto a imposta di registro

  • l’imposta di registro;
  • l’imposta ipotecaria;
  • l’imposta catastale;
  • la tassa archivio.

Quando un atto è soggetto a imposta sul valore aggiunto?

Un acquisto di bene strumentale è soggetto a IVA quando l’acquisto avviene da un costruttore che vende entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori oppure dopo tale termine quando la società venditrice (anche non costruttrice) sceglie volontariamente il regime IVA. In questi casi si paga l’IVA alla società venditrice e la base imponibile è rappresentata dal prezzo di acquisto e le aliquote sono due alternative tra loro: a) 10% nel caso sia applicabile la legge Tupini (art. 13 L. 408/1949, art. 1 L. 1493/1962 e L. 1212/1967); b) 22% negli altri casi.

Al notaio, quale responsabile di imposta, si pagano sia nel caso di IVA obbligatoria sia nel caso di IVA per opzione:

  • imposta di bollo: euro 230,00;
  • imposte di registro in misura fissa: euro 200,00;
  • imposta ipotecaria proporzionale: 3% del prezzo di acquisto;
  • imposta catastale proporzionale: 1% del prezzo di acquisto;
  • tasse ipotecarie: 90,00;
  • tassa archivio: da euro 27,5 ad euro 139,4 (variabile in base al valore dell’atto).

Quando è possibile applicare la legge Tupini?

La legge Tupini è applicabile nel caso di acquisto di uffici e/o negozi al ricorrere dei seguenti congiunti presupposti:

  • la superficie dei piani sopra terra destinata ad abitazioni deve essere almeno il 50% più uno della superficie totale del fabbricato di cui fanno parte;
  • la superficie dei piani sopra terra destinata a negozi non deve superare il 25% della superficie totale del fabbricato di cui fanno parte.

Cosa accade se la società venditrice non opta per il regime IVA?

Nel caso la società venditrice non opti per il regime IVA, l’atto sarà esente da tale imposta. In questo caso al notaio si pagheranno le stesse identiche imposte viste per il caso dell’atto soggetto a IVA in via obbligatoria o facoltativa per opzione della società venditrice.

Quando un atto è soggetto a imposta di registro?

Quando l’atto è fuori campo IVA perché il bene è venduto da un privato, si applica il regime dell’imposta di registro, la quale va versata al notaio quale responsabile di imposta. La base imponibile è rappresentata dal prezzo di acquisto non essendo possibile, come nel caso dei beni abitativi, pagare sulla base del valore catastale.
A fronte di questa fattispecie al notaio si pagano:

  • imposta di registro: 9%;
  • imposta ipotecaria: 50;
  • imposta catastale: 50;
  • tassa archivio: da euro 27,5 ad euro 139,4 (variabile in base al valore dell’atto).

Ma come si legge il preventivo del notaio?