L’agevolazione per la prima casa rappresenta un regime fiscale di particolare favore a beneficio del contribuente che intende acquistare nel territorio italiano la sua prima casa.
Qual è l’aliquota applicabile?
Nel regime dell’agevolazione prima casa abbiamo due aliquote distinte a seconda che l’acquisto sia oggetto all’imposta di registro oppure all’imposta sul valore aggiunto.
Se l’atto è soggetto a registro[1] l’aliquota ammonta al 2%, in luogo dell’aliquota ordinaria al 9%.
Se l’atto è soggetto ad IVA[2] l’aliquota ammonta al 4%, in luogo delle aliquote ordinarie al 10% o, per le abitazioni in categoria catastale A/1, A/8 e A/9, al 22%.
Qual è la base imponibile?
Anche la base imponibile varia a seconda dell’imposta applicabile al trasferimento.
Se l’atto è soggetto all’imposta di registro, è possibile optare per il c.d. prezzo valore che permette al contribuente di pagare l’aliquota del due per cento sul valore catastale, che generalmente è inferiore rispetto al prezzo di vendita.
Se l’atto, invece, è soggetto all’imposta sul valore aggiunto, essa va pagata necessariamente sul prezzo stabilito nell’atto di compravendita e, conseguentemente, il valore catastale è ininfluente.
Quali sono le condizioni per richiedere la prima casa?
Le condizioni che il contribuente deve rispettare per richiedere l’agevolazione prima casa devono avere a riguardo ai seguenti punti:
- tipologia dell’immobile e tipologia del diritto trasferito;
- ubicazione dell’immobile;
- assenza di altri diritti vantati su immobili ubicati nello stesso comune o obbligo di alienarli.
Quali sono le abitazioni per le quali è possibile richiedere la prima casa?
Dal 1° gennaio 2014 non esiste più il concetto di abitazione di lusso e attualmente si deve far riferimento alla sola categoria catastale. Per godere delle agevolazioni prima casa l’immobile deve essere classificato nelle categorie catastali abitative[3] a eccezione delle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), per le quali è applicabile l’imposta ordinaria.
Quali sono i diritti per i quali è possibile richiedere l’agevolazione prima casa?
L’agevolazione prima casa compete per l’acquisto dei seguenti diritti:
- proprietà / usufrutto / abitazione;
- nuda proprietà;
- quota di comproprietà;
- acquisto di immobile locato;
- acquisto con riserva di proprietà.
Dove deve essere ubicato l’immobile per godere delle agevolazioni prima casa?
L’agevolazione compete, innanzitutto, se l’immobile acquistato è situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza da una data precedente all’atto di compravendita[4].
Il contribuente può acquistare con l’agevolazione prima casa anche in un comune ove non ha la residenza ma a condizione che trasferisca in esso la residenza entro diciotto mesi. Nel caso questo termine non venga rispettato vi è decadenza dall’agevolazione, e l’ufficio può recuperare l’imposta entro tre anni dalla data in cui è scaduto il termine di diciotto mesi. Tuttavia, se il contribuente si è impegnato a trasferire la residenza nei 18 mesi e si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l’impegno assunto può revocare la dichiarazione assunta in atto. La revoca della dichiarazione deve avvenire prima della scadenza dei 18 mesi, presentando all’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato l’atto, apposita istanza con la quale chiede all’ufficio la riliquidazione dell’imposta. In tal caso l’ufficio liquida la differenza d’imposta, con gli interessi, senza però applicare le sanzioni.
Nello stesso comune è possibile vantare altri diritti su altre case di abitazione?
Per poter conseguire l’agevolazione è richiesto che l’acquirente non sia “titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.
Vediamo uno ad uno i casi previsti dalla norma:
- titolarità esclusiva: preclude l’ottenimento dell’agevolazione la titolarità esclusiva cioè al 100% di un’altra casa di abitazione se ubicata nello stesso comune in cui è situazione l’immobile da acquistare;
- titolarità col coniuge: alla proprietà esclusiva è equiparata la contitolarità, in comunione legale o convenzionale (art. 210 c.c.), col coniuge in modo da raggiungere complessivamente il 100% dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione;
- titolarità di quote di comproprietà: non esclude la possibilità di richiedere l’agevolazione prima casa la titolarità di quote in comproprietà, su altri immobili abitativi siti nello stesso comune ove si trova l’abitazione da acquistare, qualora i comproprietari siano soggetti diversi dal coniuge ovvero si tratti di coniuge coniugato in separazione dei beni[5];
- titolarità della piena proprietà, dell’usufrutto, dell’uso o dell’abitazione: l’agevolazione è preclusa a chi sia titolare di un diritto reale che dia il giuridico godimento della cosa;
- titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione: l’agevolazione compete a chi sia titolare della nuda proprietà su altra casa di abitazione (acquistata senza le agevolazioni), poiché il nudo proprietario non ha il giuridico godimento dell’immobile (che spetta all’usufruttario). L’agevolazione compete all’usufruttuario che acquisti la nuda proprietà e in genere al titolare di un diritto parziale di godimento che acquisti un diritto complementare. Lo stesso principio si applica anche nel caso il soggetto, già titolare di una quota dell’immobile ne acquisti un’altra[6]. L’agevolazione è ammessa anche nel caso di acquisto reiterato di quote sullo stesso immobile;
- titolarità di diritti su immobili situati fuori dal comune acquistati senza agevolazioni: spettano le agevolazioni se l’acquirente sia titolare, in via esclusiva ovvero in comproprietà con terzi o col coniuge, di diritti su immobili situati su immobili siti al di fuori del comune in cui viene operato l’acquisto, purché non siano stati acquistati con le agevolazioni prima casa.
È possibile richiedere più volte l’agevolazione prima casa?
Può godere dell’agevolazione prima casa solo chi non è “titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa”.
Vediamo uno ad uno i casi previsti dalla norma:
- titolarità esclusiva o per quote: preclude l’ottenimento dell’agevolazione non solo la titolarità esclusiva, ma anche la titolarità di una quota di comproprietà di uno dei diritti reali di usufrutto/abitazione/uso e nuda proprietà acquistati con la prima casa;
- vendita con riserva di proprietà: la vendita con riserva di proprietà è considerata fiscalmente immediatamente traslativa della proprietà e, conseguentemente, non preclude la fruizione dell’agevolazione il fatto che il beneficiario sia giuridicamente proprietario di un’abitazione venduta con riserva di proprietà.
Tradizionalmente il requisito in esame doveva sussistere al momento dell’acquisto, quindi colui che aveva acquistato un’abitazione con l’agevolazione, prima di fare un altro acquisto agevolato doveva alienare (a titolo oneroso o gratuito) il primo acquisto a terzi.
La Legge di Stabilità 2016 è intervenuta in questo assetto e ha apportato un’importante novità rendendo possibile acquistare con agevolazione prima casa anche al contribuente che è titolare di altra prima casa purché in atto si obblighi a venderla (o donarla) entro 12 mesi. L’Agenzia delle Entrate ha affermato che nel caso l’immobile preposseduto sia stata acquistato senza godere delle agevolazioni prima casa, il contribuente non potrà acquistare un nuovo immobile agevolato sito nel medesimo Comune perché non verrebbe rispettata la prescrizione di cui alla lett. b) della nota II-bis, dell’art. 1, Tar. I, D.P.R. 131/1986[7]. Questa nuova disciplina è applicabile anche ai contratti soggetti ad IVA e nei contratti donativi.
Casi particolari
Le agevolazioni prima casa spettano, altresì, qualora l’immobile sia ubicato:
- nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa se diverso da quello in cui ha la residenza;
- nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si è trasferito all’estero per motivi di lavoro, ovvero in qualsiasi comune del territorio italiano nel caso in cui l’acquirente sia un cittadino italiano residente all’estero (A.I.R.E.) ovvero appartenga al personale delle Forze armate o delle Forze di polizia.
In questi casi l’acquirente non dovrà spostare la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile.
Atti ai quali si applica l’agevolazione
L’agevolazione prima casa non si applica solo agli atti di compravendita; essa è applicabile anche nei seguenti casi:
- atti traslativi onerosi: compravendita, permuta, datio in solutum, transazione ecc.;
- conguagli divisionali;
- assegnazione di beni ai soci;
- permuta: può essere chiesto da uno od entrambi i soggetti permutanti;
- sentenza di trasferimento ex art. 2932 c.c.
- sentenza di sentenza di usucapione o usucapione accertata con procedimento di mediazione.
Normativa di riferimento:
– all. 1, Tab. A, Parte II n. 21, D.P.R. 26-10-1972, n. 633
– art. 1, nota II-bis, Tar. I, D.P.R. 26-4-1986, n. 131
– art. 7, L. 23-12-1998, n. 448
– artt. 66 e 69, L. 21-11-2000, n. 342
– art. 1, comma 55, Legge di Stabilità 2016
– Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 1-3-2001, n. 19/E
– Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 12-8-2005, n. 38/E
– Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 17-10-2017, n. 126/E
Le leggi agevolative precedenti che precludono l’acquisto prima casa:
– art. 1, L. 22-4-1982, n. 168
– art. 2, D.L. 7-2-1985, n. 12, conv., con modif., dalla L. 5-4-1985, n. 118
– art. 3, comma 2, L. 31-12-1991, n. 415
– art. 5, commi 2 e 3, D.L. 21-1-1992, n. 14 e 20-3-1992, n. 237 e 20-5-1992, n. 293;
– art. 2, commi 2 e 3, D.L. 24-7-1992, n. 348
– art. 1, commi 2 e 3, D.L. 24-9-1992, n. 388
– art. 1, commi 2 e 3, D.L. 24-11-1992, n. 455
– art. 1, comma 2, D.L. 23-1-1993, n. 16, conv., con modif., dalla L. 24-3-1993, n. 75
– art. 16, D.L. 22-5-1993, n. 155, conv., con modif., dalla L. 19-7-1993, n. 243.
[1] L’atto è soggetto a registro quando il venditore è un privato oppure nei casi dove vende una società e ai quali non applicabile l’IVA.
[2] L’atto è soggetto ad IVA quando vende una società costruttrice entro 5 anni dalla fine dei lavori, oppure dopo 5 anni dalla fine dei lavori se la stessa società opta volontariamente per l’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto.
[3] Le categorie catastali per le quali risulta possibile optare per la prima casa sono le seguenti: A/2 (abitazione di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).
[4] Non è necessario che il bene acquistato diventi abitazione principale del contribuente.
[5] Parte della dottrina ritiene che non sia applicabile l’agevolazione anche nel caso i coniugi in separazione dei beni siano comproprietari dell’abitazione in comunione ordinaria. L’Agenzia delle Entrate è, però, di diverso avviso in quanto la circolare 19/E del 1° marzo 2001 si riferisce solo alla comunione legale e convenzionale.
[6] Esempio: Tizio ha acquistato nel 2001 con l’agevolazione prima casa la quota di un mezzo di una abitazione; oggi nel 2017 vuole acquistare la residua quota dello stesso immobile. Tizio può invocare l’agevolazione prima casa su questo secondo acquisto perché si tratta dello stesso immobile.
[7] Risposte dell’Agenzia delle Entrate ai quesiti posti dal Sole 24 ore e pubblicate il 21 aprile 2016 nello stesso quotidiano.
Spesso mi viene chiesto se l’agevolazione prima casa sia applicabile anche nel caso di acquisto di un terreno edificabile sul quale costruire la propria abitazione. Secondo la normativa vigente, e come precisato dall’Agenzia delle Entrate, in questo caso l’agevolazione prima casa non è applicabile, conseguentemente, l’acquisto del terreno edificabile sconta:
I beni strumentali tendenzialmente sono uffici, opifici, laboratori, negozi ecc. e anche box e cantine non pertinenziali a un’abitazione, che possono essere acquistati da società costruttrici e non, oppure da privati.
L’acquisto di un’abitazione rappresenta per una famiglia un momento importante che comporta un impegno finanziario notevole e per questo motivo è necessario preventivare anche il carico fiscale dell’operazione per non trovarsi impreparati nel momento di stipula dell’atto di compravendita.
È possibile effettuare un finanziamento da un socio alla società di cui fa parte senza necessariamente registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate e, quindi, risparmiando legittimamente l’imposta di registro dovuta.
Quante voci di spesa hanno i preventivi notarili?