La mediazione civile e l’intervento del Notaio

da | Lug 19, 2021 | Tributi, Volontaria giurisdizione | 0 commenti

Il Decreto Legislativo 4 marzo 2010 n. 28 ha introdotto nel nostro ordinamento la procedura della mediazione civile. Tale procedimento, nelle intenzioni del Legislatore, ha una funzione deflattiva della controversie di natura civile e commerciale, in quanto, ai sensi dell’art. 5 co.1-bis “chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende […] è tenuto, assistito dall’avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione”.

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Quando è necessario l’intervento del Notaio nella mediazione civile?

L’intervento del Notaio nel procedimento di mediazione civile è indispensabile ai sensi dell’art. 11 del D.lgs 28/2010, quando le parti concludano “uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall’articolo 2643 del codice civile”.
L’accordo amichevole concluso in seguito all’accordo delle parti o all’adesione alla proposta del mediatore, non sempre però riguarderà i contratti che trasferiscano la proprietà di beni immobili, costituiscano o modifichino servitù, o accertino l’usucapione: in tali ulteriori casi infatti, l’intervento del Notaio non è necessario, e in particolare con riferimento ai procedimenti di mediazione afferenti al risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti, da responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, essi non riguardano contratti soggetti a trascrizione.

Come si conclude il procedimento di mediazione civile? 

Se è raggiunto l’accordo amichevole ovvero, se tutte le parti aderiscono alla proposta del mediatore, si forma processo verbale che deve essere sottoscritto dalle parti e dal mediatore, il quale certifica l’autografia della sottoscrizione delle parti, e, se con l’accordo le parti concludono uno dei contratti predetti (soggetti a trascrizione), per procedere alla formalità relative è necessaria l’autentica del Notaio, che quindi si pone quale protagonista del momento finale dell’accordo stesso. Esso, quindi, è già formato tramite l’intervento del mediatore, ma l’autentica è formalità indispensabile alla trascrizione, e, quindi all’opponibilità ai terzi dell’accordo stesso.
Il Notaio tuttavia, non si limiterà al solo “formalismo” dell’autentica ma integrerà l’accordo di tutte le menzioni necessarie ad validitatem, verificando in quella sede gli aspetti di natura urbanistica, catastale, ipotecaria e fiscale, che non sono di competenza del mediatore.
In particolare il Notaio provvederà alla registrazione dell’accordo di mediazione stesso presso l’Agenzia delle Entrate e alla trascrizione presso la Conservatoria del Registri Immobiliari oltre che alla voltura catastale presso l’Agenzia del Territorio.

Il Notaio può sindacare il contenuto dell’accordo di mediazione, rifiutando di autenticarlo?

Il ruolo del Notaio non si limita alla sola autentica delle firme ma, allorquando sarà richiesto di autenticare l’accordo di mediazione, procederà alla verifica della legittimità dello stesso e, qualora il Notaio ritenesse che tale accordo viola una o più norme di Legge, potrà rifiutare di autenticarlo.
L’indagine del Notaio – quindi – si estenderà fino all’adeguamento della volontà delle parti: egli ha il compito di indagare la loro volontà (oltre che verificare la loro identità personale), verificare la regolarità formale dell’accordo raggiunto e, controllare la completezza documentale dello stesso accordo di mediazione (correttezza delle menzioni e delle allegazioni di documenti previste dalla Legge, quali ad esempio il certificato di destinazione urbanistica, attestato di prestazione energetica e il deposito delle planimetrie catastali presso l’Agenzia del Territorio).
È quindi indispensabile che il Notaio venga coinvolto sin dal momento in cui l’accordo sia stato “preliminarmente” raggiunto, e, quindi, ben prima dell’ultimo incontro in cui il mediatore avrà cura di redigere il verbale di mediazione.

Abbiamo raggiunto un accordo in sede di mediazione civile, chi paga il Notaio?

La risposta dipende dalla tipologia di accordo concluso. Se si tratta di una compravendita, come previsto dall’art. 1475 c.c., le spese sono a carico del compratore (a cui compete la scelta del Notaio), ma nulla vieta alle parti di convenire diversamente, in deroga alla Legge. Invece, se si tratta di una divisione, le spese sono di regola a carico dei condividenti in proporzione ai rispettivi interessi. In sede di mediazione – tuttavia – il punto in ordine alle spese notarili può sempre essere oggetto di apposita trattativa tra le parti.

Qual è il costo per la registrazione dell’accordo di mediazione?

Il costo – naturalmente – varia dalla tipologia di contratto che le parti hanno inteso raggiungere in sede di mediazione. Tuttavia il D.lgs.28/2010 prevede all’art. 17 un particolare regime agevolativo dal punto di vista fiscale, in quanto “Tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura. 3. Il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di 50.000 euro, altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente.
Per la parte eccedente, quindi, è dovuta l’imposta di registro nella misura minima di 1.000 Euro per i trasferimenti soggetti all’art. 1 TUR/TAR/I (es. compravendita, permuta, divisione con conguaglio): la base imponibile per tale calcolo sarà calcolata alla stregua delle norme in tema di imposta di registro (valore venale, e, ove possibile valore catastale).
Discussa invece, è l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali e, in tal senso, anche la prassi risulta particolarmente ondivaga: sarà sempre necessario chiedere delucidazione al Notaio autenticante circa la debenza delle stesse.
L’accordo è esente, inoltre, dalla tassa dovuta all’Archivio Notarile.

Ho già pagato la camera di mediazione e l’avvocato, ora devo pagare anche il Notaio, perché?

Come visto in precedenza i ruoli e le prerogative delle figure professionali coinvolte nel procedimento di mediazione, è diverso l’uno dall’altra. Ciò comporta che il pagamento di uno o più professionisti non escluda il compenso dovuto al Notaio. L’opera professionale compiuta dal Notaio, infatti, prescinde ed è ultronea rispetto all’accordo di mediazione in quanto tale, poiché la verifica della regolarità dell’accordo, e la pubblicità nei pubblici registri, oltre che i controlli ipotecari e catastali (verifiche relative all’inesistenza di gravami sulle unità immobiliari dedotte in mediazione), in ogni caso per Legge sono demandate al Notaio.
L’onorario, naturalmente, dipenderà dalla complessità dell’accordo, motivo per il quale sarà sempre opportuno coinvolgere il Notaio con largo anticipo rispetto all’ultimo incontro di mediazione.

Possono essere richieste le agevolazioni fiscali in sede di mediazione immobiliare?

Certo. Come sopra esposto, l’art. 17 del D.lgs.28/2010 prevede già un regime particolarmente agevolato per gli accordi raggiunti in sede di mediazione. Tuttavia, è ben possibile richiedere qualsiasi agevolazione fiscale, in modo da poter ottenere un trattamento tributario di favore per la parte eccedente il valore di Euro 50.000.
Il contribuente potrà quindi invocare le agevolazioni c.d. “Prima casa”, le agevolazioni della piccola proprietà contadina, e, in generale, qualsiasi altro trattamento di favore previsto dall’ordinamento, compreso il meccanismo del c.d. Prezzo – valore previsto all’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005, al fine di evitare (per la parte eccedente) qualsiasi accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate.

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