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Decadenza dalle agevolazioni prima casa in caso di separazione consensuale tra coniugi

spese immobileL’Agenzia delle Entrate si è espressa in riferimento al trasferimento a terzi della prima casa, entro i cinque anni dal suo acquisto, in esecuzione di un accordo di separazione omologato dal Tribunale. Sul punto, l’Ente di riscossione ha avuto modo di statuire che non si verifica un’ipotesi di decadenza dall’agevolazione prima casa.

Il caso concreto

Un contribuente ha fatto presente all’Amministrazione Finanziaria di aver acquistato insieme al coniuge nel 2015 un immobile abitativo usufruendo dell’agevolazione prima casa. Nel 2018 i coniugi si sono separati consensualmente con accordo omologato dal Tribunale e, in esecuzione dell’accordo, hanno venduto prima dei 5 anni a terzi la suddetta abitazione ripartendo il ricavato in parti uguali tra loro. Si è precisato, inoltre, che non vi è capacità economica per riacquistare un’altra prima casa per ciascun coniuge. Il contribuente ritiene di non decadere dall’agevolazione prima casa ai sensi dell’art. 19, L. 6 marzo 1987, n. 74, concernente l’esenzione da tutte le imposte e tasse per gli atti relativi ai procedimenti di separazione e divorzio.

La decadenza dall’agevolazione prima casa

La disciplina in materia di agevolazione prima casa prevede un’ipotesi di decadenza, qualora l’immobile venga alienato prima del decorso di cinque anni decorrenti dalla data del suo acquisto. In caso di vendita infra quinquennale è possibile evitare la decadenza solo riacquistando una prima di casa di abitazione[1] entro 12 mesi dalla vendita della prima casa. In caso di decadenza sono dovute le imposte ordinarie, oltre ad una sanzione del 30%.

Le agevolazioni in caso di separazione e divorzio

L’art. 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, prevede un’esenzione da imposte e tasse per tutti gli atti, i documenti e i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione dei suoi effetti civili. La Corte Costituzionale, con sentenza del 10 maggio 1999, n. 154, ha ritenuto applicabile la detta esenzione anche ai procedimenti di separazione.

La posizione della Corte di Cassazione

Tra i molteplici provvedimenti della Suprema Corte sul tema, la sentenza n. 8104 del 29 marzo 2017, ha statuito che la vendita nel quinquennio all’altro coniuge per effetto di un accordo di separazione omologato non comporta decadenza dall’agevolazione prima casa e ciò proprio in forza di quanto normato dal suddetto art. 19 della L. 74 del 1987.

In altre termini, l’art. 19 è volto a favorire gli atti posti in essere dai coniugi nel momento della crisi coniugale, sottoposti al controllo dell’Autorità Giudiziaria e finalizzati a regolare i loro rapporti patrimoniali.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate con la circolare del 21 giugno 2012 n. 27/E e con la risoluzione del 9 settembre 2019 n. 80/E ritiene che non si verifichi la decadenza dall’agevolazione prima casa qualora:

  • uno dei coniugi trasferisca all’altro, prima del decorso del termine di 5 anni dall’acquisto, la propria quota della casa coniugale acquistata con le agevolazioni c.d. prima casa;
  • entrambi i coniugi vendano a terzi la propria casa coniugale, prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, la casa familiare acquistata con le agevolazioni prima casa, a prescindere da come sia ripartito il ricavato.

Va precisato che anteriormente alla risoluzione n. 80/E, l’Amministrazione Finanziaria riteneva di escludere la decadenza dai benefici prima casa, solo nel caso in cui il coniuge, destinatario dei proventi derivanti dalla vendita della prima casa, avesse riacquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione.

Da oggi, dopo la risoluzione 80/E, è possibile ritenere che la vendita infra quinquennale della prima casa – in esecuzione di un accordo di separazione o di divorzio – non comporti mai, in ogni caso, la decadenza dai benefici prima casa.

[1] La prima casa di abitazione si distingue dalla prima casa, in quanto nel primo caso la casa deve essere adibita a residenza principale, mentre per la “sola” prima casa è sufficiente avere la residenza nel comune ove è ubicato l’abitazione.

Patto di famiglia. Come si tassa la liquidazione dei legittimari non assegnatari?

quoteLa Corte di Cassazione –  Sez. Tributaria Civile – con Ordinanza n. 32823 pubblicata il 19 dicembre 2018, ha affrontato la questione relativa all’imposizione fiscale del patto di famiglia in riferimento alla liquidazione dei legittimari non assegnatari dell’attività d’impresa.

Qual è il caso concreto trattato dalla Corte di Cassazione?

Il caso concreto ha riguardato un patto di famiglia che ha previsto l’assegnazione di azioni di una società per azioni dalla madre (disponente) alla figlia (beneficiaria del patto di famiglia), ove ai sensi di legge, la figlia beneficiaria ha liquidato a favore dei suoi fratelli (legittimari non assegnatari) in denaro il valore delle azioni a loro competente.

Il contribuente in riferimento agli importi liquidati dalla beneficiaria del patto ai fratelli legittimari non assegnatari, ha ritenuto di applicare l’imposta di donazione in ragione del legame di parentela che sussiste tra madre disponente e la figlia beneficiaria, ossia l’imposta di donazione in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006).

L’Agenzia delle Entrate ha contestato tale impostazione, in quanto ha ritenuto che la liquidazione dei legittimari non assegnatari debba essere assoggettata all’imposta di donazione in ragione del legame di parentela che sussiste tra il legittimario beneficiario del patto di famiglia e i legittimari non beneficiari del patto di famiglia. Nel caso concreto significava dover applicare l’imposta di donazione in ragione del 6% con franchigia di centomila euro (art. 2, comma 49, lett. a-bis), D.L. 262/2006).

L’impostazione adottata dal notaio con il contribuente è stata ritenuta valida dalla sentenza dalla Commissione Tributaria Regionale della Lombardia n. 41/31/11 del 6 maggio 2011, la quale ha ritenuto che il patto di famiglia abbia una causa unitaria e, quindi, la liquidazione dei legittimari non assegnatari debba essere assoggettata alla medesima tassazione che viene imposta all’assegnazione dalle azioni dalla parte disponente alla figlia beneficiaria.

L’Agenzia delle Entrate ha ricorso in Cassazione, la quale con l’Ordinanza suddetta ha accolto le sue ragioni.

Cos’è il patto di famiglia?

Il patto di famiglia è uno strumento giuridico che serve all’imprenditore per pianificare il passaggio generazionale della sua attività d’impresa. Per una sintetica ed esaustiva spiegazione si clicchi qui.

Qual è la corretta imposizione fiscale della liquidazione dei legittimari non assegnatari del patto di famiglia?

I legittimari non beneficiari del patto devono essere liquidati in denaro con una somma corrispondente alle quote di legittima a loro spettante. La liquidazione può avvenire anche in natura (ad esempio con un trasferimento immobiliare). Il soggetto obbligato alla liquidazione è il beneficiario che acquista l’impresa dal disponente.

Premesso ciò, la Cassazione ha stabilito i seguenti principi:

  • alla liquidazione de qua si applica l’imposta di donazione;
  • il legame di parentela da assumere come riferimento è quello che intercorre tra beneficiario assegnatario del patto di famiglia e i legittimari non assegnatari;
  • il legame di parentela tra il disponente del patto di famiglia e il beneficiario discendente in linea retta può essere assunto come riferimento solo per il trasferimento dell’attività d’impresa.

Quali sono i casi concreti che si possono manifestare? Vediamone alcuni.

1) Patto di famiglia tra genitore e figlio, con liquidazione di fratelli ed dell’altro genitore coniugato con il disponente:

In questo caso si verificano tre diverse imposizioni fiscali:

  • imposta di donazione relativa al trasferimento dell’attività d’impresa tra genitore disponente e figlio beneficiario, in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del beneficiario a favore dei fratelli, in ragione del 6% con franchigia di centomila euro (art. 2, comma 49, lett. a-bis), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del beneficiario a favore dell’altro genitore, in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);

2) patto di famiglia tra genitore e figlio, con liquidazione dei soli fratelli (si supponga che l’altro genitore sia morto ovvero sia divorziato dal disponente):

In questo caso si verificano due diverse imposizioni fiscali:

  • imposta di donazione relativa al trasferimento dell’attività d’impresa tra genitore disponente e figlio beneficiario, in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del beneficiario a favore dei fratelli, in ragione del 6% con franchigia di centomila euro (art. 2, comma 49, lett. a-bis), D.L. 262/2006).

3) patto di famiglia tra nonno e nipote, con liquidazione dei figli e del coniuge del disponente:

In questo caso si verificano quattro diverse imposizioni fiscali:

  • imposta di donazione relativa al trasferimento dell’attività d’impresa tra nonno disponente e figlio beneficiario, in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del nipote beneficiario a favore del padre/madre (figlio/a del disponente), in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del nipote beneficiario a favore della nonna (coniuge del disponente), in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del nipote beneficiario a favore degli zii (figli del disponente), in ragione del 6% senza franchigia (art. 2, comma 49, lett. b), D.L. 262/2006).

Il calcolo del valore catastale. Scopriamo i c.d. coefficienti catastali.

spese immobileLa regola generale prevede che la base imponibile per calcolare l’imposta di registro e le imposte di successione e donazione, sia costituita dal valore venale del bene o del diritto alla data dell’atto. In determinati casi, tuttavia, il legislatore consente di utilizzare una base imponibile diversa dal prezzo dichiarato in atto e nello specifico permette di fare riferimento al valore catastale.

Quando è possibile utilizzare il valore catastale?

Il valore catastale può essere assunto come base imponibile per il calcolo di talune imposte nei casi in cui è possibile fare riferimento alla c.d. valutazione automatica e nei casi in cui è possibile fare riferimento al c.d. prezzo valore.

Cosa si intende per valutazione automatica?

La valutazione automatica è quel particolare meccanismo che inibisce all’Amministrazione Finanziaria di poter procedere ad un’azione di accertamento di valore qualora il valore dichiarato sia almeno pari a quello determinato automaticamente mediante l’applicazione alla rendita catastale dell’immobile dei moltiplicatori vigenti al momento della formazione dell’atto.

Il meccanismo della valutazione automatica è applicabile nei seguenti casi:

  • atti di divisione immobiliare senza conguagli ovvero con conguagli non superiore al 5%;
  • ai trasferimenti immobiliari soggetti all’imposta di successione e donazione.

Il meccanismo non è applicabile a tutti gli immobili; in particolare, si dovrà fare riferimento al valore venale per gli immobili iscritti in catasto senza rendita catastale nonché per i terreni edificabili e i terreni non agricoli e non edificabili.

Cosa si intende per prezzo valore?

È un meccanismo che consente all’acquirente di richiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale. Si differenzia dalla valutazione automatica in quanto il prezzo valore per operare deve conseguire ad una specifica opzione dell’acquirente. Qualora opzionato il prezzo valore, è preclusa all’Amministrazione Finanziaria la possibilità di procedere ad accertamento di valore, salvo che vi sia stata occultazione di corrispettivo.

Per poter opzionare il prezzo valore sono necessari dei requisiti oggettivi e un requisito soggettivo.

Dal lato oggettivo, si deve trattare di trasferimenti onerosi soggetti ad imposta di registro (ivi comprese le fattispecie assimilate, come i conguagli divisionali superiori al 5%), che abbiano ad oggetto fabbricati abitativi e/o loro pertinenze (anche se acquistate separatamente).

Dal lato soggettivo, il prezzo valore può essere opzionato solo da persone che dichiarano di non agire nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Come si calcola il valore catastale?

Il modo più semplice per calcolare il valore catastale è quello di moltiplicare la rendita catastale dell’immobile per un determinato moltiplicatore fissato dalla legge.

Esempio: rendita catastale pari a euro 456,78 moltiplicata per il coefficiente di 115,5 = euro 52.758,09 (tale risultato rappresenta la base imponibile per calcolare l’imposta di registro ovvero l’imposta di successione o donazione, qualora ricorrano i requisiti per la prima casa).

Quali sono i moltiplicatori?

I coefficienti catastali a leggi vigenti sono i seguenti:

TIPOLOGIA IMMOBILI COEFFICIENTE
Fabbricati abitativi qualora ricorra l’agevolazione prima casa Rendita catastale moltiplicata per 115,5
Fabbricati appartenenti alle categorie catastali A e C (sono escluse le categoria A/10 e C/1) Rendita catastale moltiplicata per 126
Fabbricati in categoria catastale B Rendita catastale moltiplicata per 176,4
Fabbricati in categoria catastale A/10 (uffici) e gruppo D Rendita catastale moltiplicata per 63
Fabbricati in categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) e gruppo E Rendita catastale moltiplicata per 42,84
Terreni agricoli Reddito dominicale moltiplicato per 112,5

 

L’imposta sostitutiva nei mutui bancari

imposteLe operazioni relative a finanziamenti a medio e lungo termine effettuate da istituti di credito, sono esenti dall’imposta di registro, dall’imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative e in loro sostituzione è dovuta un’imposta sostitutiva a fronte di una specifica opzione esercitata nell’atto di finanziamento.

Quali sono i contratti a medio e lungo termine?

Si considerano a medio termine i finanziamenti la cui durata è fissata tra 18 mesi e 5 anni, mentre si considerano a lungo termine i finanziamenti la cui durata è fissata sopra ai 5 anni. 

Quali sono i presupposti per applicare l’imposta sostitutiva?

Per applicare l’imposta sostitutiva devono sussistere tre condizioni:

  • la prima – di carattere soggettivo – riguarda la natura del soggetto che concede il finanziamento, in quanto deve trattarsi di aziende e istituti di credito: 1) banche italiane; 2) succursali di italiane di banche estere, comunitarie o extracomunitarie; 3) banche comunitarie che operano in Italia; 4) sono parificati alle banche: enti, istituti, fondi e casse previdenziali nei confronti dei propri dipendenti in riferimento all’acquisto di una abitazione (anche seconda abitazione);
  • la seconda – di carattere oggettivo – prevede che il finanziamento sia qualificabile come a medio e lungo termine: quindi da 18 mesi e un giorno. Non godono del trattamento agevolato i contratti che consentono alla banca il recesso ad nutum prima che siano trascorsi 18 mesi e un giorno dalla stipula. Viceversa le clausole che prevedono la facoltà di recesso per l’istituto mutuante al verificarsi di determinati fatti (inadempimento o diminuzione della garanzia patrimoniale) del venditore non ostano all’agevolazione. L’estinzione anticipata del mutuo prima della scadenza dei 18 mesi non comporta la decadenza dall’agevolazione;
  • la terza condizione è prevedere che sia effettuata una specifica opzione per iscritto nel contratto di finanziamento da esercitarsi congiuntamente dai contraenti (mutuante e parte mutuataria).

Quali sono i casi concreti in cui è applicabile l’agevolazione?

A titolo esemplificativo e non tassativo, l’imposta sostitutiva è applicabile ai seguenti contratti:

  • finanziamento in genere, anche contratti all’estero;
  • contratto condizionato di mutuo fondiario;
  • mutuo di scopo;
  • apertura di credito;
  • finanziamento concesso per consolidare debiti preesistenti.

L’agevolazione si estende alle garanzie?

L’agevolazione si estende a tutte le garanzie, anteriori o successive al finanziamento; reali (es. un’ipoteca) o personali (es. una fideiussione).

Vi sono casi in cui non si applica l’agevolazione?

L’imposta sostitutiva non si applica nei seguenti casi:

  • contratto con cui si dilazionano debiti scaduti: Ris. AE n. 121/E del 13 dicembre 2011;
  • ipoteca a garanzia di credito pregresso;
  • finanziamento ottenuto tramite cambiali ipotecarie;
  • surroghe, le quali sono esenti da imposte;
  • ipoteche giudiziali.

In cosa consiste l’imposta sostituiva?

Il trattamento agevolato consiste nella corresponsione di un’imposta sostitutiva in luogo delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali. L’imposta sostitutiva viene versata dalle banche, ma di fatto grava sui mutuatari in quanto incassano la somma mutuata al netto di quanto versato dalla banca per imposta sostitutiva. La trattenuta avviene al momento dell’erogazione del finanziamento.

L’imposta sostitutiva presenta due aliquote da applicare ad una base imponibile pari all’importo del mutuo:

  • 0,25% si applica per finanziamenti destinati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni per l’agevolazione prima casa; per i finanziamenti per liquidità; per finanziamenti erogati a imprenditori e società.
  • 2% si applica per l’acquisto della seconda casa.

Il credito di imposta prima casa nei riacquisti a catena

spese immobileIl credito di imposta prima casa nei riacquisti a catena si verifica quando il contribuente acquista una prima casa per più due volte. In questi casi è necessario comprendere come effettuare il calcolo del credito di imposta prima casa.

Come si calcola il credito di imposta prima casa in caso di “riacquisto a catena”?

Il riacquisto catena si verifica quando il contribuente acquista per la terza volta (o per un numero superiore) un’abitazione richiedendo le agevolazioni prima casa. In particolare possiamo proporre la seguente sequenza:

  • Tizio acquista la sua “prima” prima casa nel 2008 versando un’imposta di registro (o IVA) pari ad euro 2.000,00
  • Tizio nel 2014 vende la sua “prima” prima casa;
  • Tizio, entro un anno dalla vendita, acquista la sua “seconda” prima casa e l’atto prevede un’imposta di registro da versare di euro 3.000,00. In questa sede Tizio spende il suo credito di imposta prima casa di euro 2.000,00 e, conseguentemente, versa al notaio a titolo di imposta di registro solo euro 1.000,00;
  • Tizio nel 2019 vende la sua “seconda” prima casa;
  • Tizio, sempre nel 2019, acquista la sua “terza” prima casa e l’atto prevede un’imposta di registro da versare di euro 4.000,00.

In questo caso a quanto ammonta il credito di imposta prima casa di Tizio?

La ratio della legge consente di concludere che il contribuente possa, nel caso sopra descritto, portare in detrazione l’intero importo dell’imposta di registro previsto in sede di acquisto della “seconda prima casa” ossia euro 3.000,00, a prescindere dal fatto che in quella sede ne abbia versati solo euro 1.000,00 in forza del credito di imposta di euro 2.000,00 che si è costituito con la vendita della sua “prima” prima casa.

Il principio in forza del quale si deve portare in detrazione l’intero importo dell’imposta di registro prevista nell’acquisto prima casa precedente, comporta un pregiudizio al contribuente nei casi in cui questo sia più basso rispetto ad importi versati più alti previsti in acquisti prima casa precedenti. Possiamo proporre la seguente sequenza:

  • Tizio acquista la sua “prima” prima casa nel 2008 versando un’imposta di registro (o IVA) pari ad euro 2.000,00
  • Tizio nel 2014 vende la sua “prima” prima casa;
  • Tizio, entro un anno dalla vendita, acquista la sua “seconda” prima casa e l’atto prevede un’imposta di registro da versare di euro 1.000,00. In questa sede Tizio spende il suo credito di imposta prima casa di euro 1.000,00 e, conseguentemente, non versa al notaio alcuna somma a titolo di imposta di registro;
  • Tizio nel 2019 vende la sua “seconda” prima casa;
  • Tizio, sempre nel 2019, acquista la sua “terza” prima casa e l’atto prevede un’imposta di registro da versare di euro 2.000,00.

In questo caso a quanto ammonta il credito di imposta prima casa di Tizio?

In questo specifico caso, Tizio ha diritto ad un credito di imposta pari ad euro 1.000,00 e dovrà versare al notaio la residua somma di euro 1.000,00 a titolo di imposta di registro. In altri termini, il credito ammonta a quanto previsto a titolo di imposta di registro nel precedente acquisto (ossia la “seconda” prima casa) senza che vi sia la possibilità di avvalersi della somma maggiore versata in sede di acquisto della “prima” prima casa.

Il credito di imposta prima casa

imposteIl legislatore per l’acquisto della prima casa, oltre alla tradizionale agevolazione in sede di acquisto, prevede anche la concessione di un credito di imposta da utilizzare in sede di riacquisto di una prima casa.

A chi spetta il credito di imposta prima casa?

Il credito di imposta spetta ai soggetti che si trovano nelle seguenti condizioni:

  • abbiano acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa;
  • non siano decaduti dal beneficio della prima casa;
  • abbiano alienato, a titolo oneroso o gratuito, tale immobile;
  • entro un anno dalla vendita abbiano riacquistato altro immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa.

Il credito d’imposta ha carattere personale, perciò non è utilizzabile dal coniuge o dagli eredi.

Chi non può usufruire del credito di imposta prima casa?

Il credito di imposta non compete a coloro che:

  • abbiano acquistato prima dell’introduzione della normativa sulla prima casa;
  • abbiamo alienato un immobile acquistato con aliquota ordinaria, senza fruire delle agevolazioni prima casa;
  • abbiano alienato un immobile acquistato per successione/donazione;
  • siano decaduti dall’agevolazione.

Come si richiede il credito di imposta prima casa nell’atto notarile?

L’amministrazione finanziaria ha richiesto una pluralità di adempimenti non previsti dalla legge e cioè che l’acquirente nell’atto di riacquisto di una prima casa:

  • manifesti la propria volontà di conseguire il credito di imposta;
  • specifichi se intenda o meno utilizzare lo stesso in detrazione dall’imposta di registro dovuta per l’atto;
  • indichi gli elementi necessari per la determinazione del credito e cioè:
      • gli estremi dell’atto di acquisto del bene sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o IVA in misura agevolata nonché l’ammontare dell’imposta stessa;
      • gli estremi dell’atto di alienazione dell’immobile.

Come si determina l’importo del credito di imposta prima casa?

Il credito di imposta è attribuito al contribuente fino a concorrenza dell’imposta di registro da versare in sede di riacquisto prima casa.

Esempio: se in sede del primo acquisto il contribuente ha versato euro 5.000 a titolo di imposta di registro, e in sede di riacquisto l’imposta dovuta è pari ad euro 3.000, il credito di imposta varrà 3000 e, quindi, nulla sarà dovuto all’erario.

Come si può utilizzare il credito di imposta prima casa?

Il credito di imposta prima casa può essere utilizzato nelle seguenti modalità:

  • utilizzo immediato portandolo in detrazione (anche fino a zero) dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina;
  • utilizzo successivo portandolo in diminuzione delle imposte dovute sugli atti o denunce successive al suo maturarsi. Il credito può essere scomputato solo dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni. Si prescrive in 10 anni;
  • utilizzo successivo in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentarsi successivamente alla data del nuovo acquisto;
  • utilizzo in compensazione di altri tributi e contributi.

È possibile utilizzare il credito di imposta senza aver già venduto la prima casa?

Il credito di imposta spetta anche al soggetto che acquista un’abitazione con agevolazioni prima casa senza aver già venduto la vecchia casa, a suo tempo acquistata con agevolazioni prima casa, avvalendosi dell’opportunità offerta dal comma 4-bis della nota II bis Tariffa allegata al T.U.R.

Resta inteso che in questo caso, il contribuente si dovrà assumere l’onere di alienare la sua “prima” prima casa entro 12 mesi dall’acquisto della sua “seconda” prima casa.

In caso di riacquisto di prima casa soggetto a IVA, posso portare in detrazione il credito prima casa in sede di atto notarile?

La risposta è negativa. Il principio alla base dell’immediato utilizzo del credito di imposta è che l’acquisto della “seconda” prima casa deve essere soggetto ad imposta di registro, in quanto con gli atti a IVA si potrà utilizzare il credito solo con le altre modalità previste dalla legge.

Prima casa nella storia: quali sono state le precedenti aliquote?

Imposta di registro prima casa:

  • dal 24 aprile 1982 al 31 dicembre 1986: 2% sul prezzo dichiarato in atto;
  • dal 1° gennaio 1987 al 31 dicembre 1999: 4% sul prezzo dichiarato in atto;
  • dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2013: 3% precisando che dal 1° gennaio 2006 è possibile prevedere come base imponibile il valore catastale (c.d. disciplina del prezzo-valore);
  • dal 1° gennaio 2014 ad oggi: 2% sul valore catastale purché in atto sia stata esercitata la specifica opzione

Imposta sul valore aggiunto prima casa:

  • dal 22 maggio 1993: 4% sul prezzo dichiarato in atto.

Esempi di calcolo

a) IVA o imposta di registro versata nel primo acquisto più alta rispetto all’imposta di registro da versare nel secondo acquisto

– Acquisto prima casa anno 2002: IVA/registro versata pari ad euro 3.000,00

– Vendita prima casa anno 2018

– Riacquisto della prima casa, entro l’anno dal vendita della “prima” prima casa, soggetto a imposta di registro di euro 2.000,00

In questo caso il credito ammonta ad euro 2.000,00 (ossia pari all’imposta di registro da versare nel secondo acquisto).

Il contribuente non dovrà versare nulla a titolo di imposta di registro, salvo l’obbligo di versare le altre imposte previste dalla legge.

La differenza tra quanto versato tra il primo acquisto e il secondo acquisto, pari ad euro 1.000,00, viene persa in quanto non costituisce in alcun modo un credito di imposta.

b) IVA o imposta di registro versata nel primo acquisto più bassa rispetto all’imposta di registro da versare nel secondo acquisto

– Acquisto prima casa anno 2002: IVA/registro versata pari ad euro 2.000,00

– Vendita prima casa anno 2018

– Riacquisto della prima casa, entro l’anno dal vendita della “prima” prima casa, soggetto a imposta di registro di euro 3.000,00

In questo caso il credito ammonta ad euro 2.000,00 (ossia pari all’imposta di registro versata nel primo acquisto).

Il contribuente dovrà versare euro 1.000,00 a titolo di imposta di registro, oltre alle altre imposte previste dalla legge.

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