Seleziona una pagina

Coefficienti del diritto di usufrutto/uso/abitazione a termine per il 2021

Calcolo usufrutto a termine: quali sono i coefficienti del diritto di usufrutto/uso/abitazione a termine per il 2021?
(dal 1° gennaio 2021 il tasso di interesse legale è pari allo 0,01%)

Durata in anni Valore usufrutto uso abitazione (%) Valore nuda proprietà  (%)   Durata in anni Valore usufrutto uso abitazione (%) Valore nuda proprietà (%)
1 0,01 99,99 46 0,46 99,54
2 0,02 99,98 47 0,47 99,53
3 0,03 99,97 48 0,48 99,52
4 0,04 99,96 49 0,49 99,51
5 0,05 99,95 50 0,50 99,50
6 0,06 99,94 51 0,51 99,49
7 0,07 99,93 52 0,52  99,48
8 0,08 99,92 53 0,53 99,47
9 0,09 99,91 54 0,54 99,46
10 0,10 99,90 55 0,55 99,45
11 0,11 99,89 56 0,56 99,44
12 0,12 99,88 57 0,57 99,43
13 0,13 99,87 58 0,58 99,42
14 0,14 99,86 59 0,59 99,41
15 0,15 99,85 60  0,60 99,40
16 0,16 99,84 61 0,61 99,39
17 0,17 99,83 62 0,62 99,38
18 0,18 99,82 63 0,63 99,37
19 0,19 99,81 64 0,64 99,36
20 0,20 99,80 65 0,65 99,35
21 0,21 99,79 66 0,66 99,34
22 0,22 99,78 67 0,67 99,33
23 0,23 99,77 68 0,68 99,32
24 0,24 99,76 69 0,69 99,31
25 0,25 99,75 70 0,70 99,30
26 0,26 99,74 71 0,71 99,29
27 0,27 99,73 72 0,72 99,28
28 0,28 99,72 73 0,73 99,27
29 0,29 99,71 74 0,74 99,26
30 0,30 99,70 75 0,75 99,25
31 0,31 99,69 76 0,76 99,24
32 0,32 99,68 77 0,77 99,23
33 0,33 99,67 78 0,78 99,22
34 0,34 99,66 79 0,79 99,21
35 0,35 99,65 80 0,80 99,20
36 0,36 99,64 81 0,81 99,19
37 0,37 99,63 82 0,82 99,18
38 0,38 99,62 83 0,83 99,17
39 0,39 99,61 84 0,84 99,16
40  0,40 99,60 85 0,85 99,15
41 0,41 99,59 86 0,86 99,14
42 0,42 99,58 87 0,87 99,13
43 0,43 99,57 88 0,88 99,12
44 0,44 99,56 89 0,89 99,11
45 0,45 99,55 90 0,90 99,10

 

La tabella si prefigge lo scopo di facilitare la determinazione del valore del diritto usufrutto/uso/abitazione al fine di ottenere la corretta base imponibile per pagare le imposte di registro, di donazione, di successione, ipotecaria e catastale. In particolare la tabella va utilizzata per il caso del diritto di usufrutto/uso/abitazione a termine. Il principio di fondo è che il valore del diritto di usufrutto/uso/abitazione è tanto più elevato quanto più è lungo il periodo della sua durata.

Quando possiamo usare la tabella?

La tabella va usata quando la legge consente di assumere il valore catastale come base imponibile per il calcolo dell’imposta nei seguenti atti:

  • trasferimento della proprietà con riserva del diritto usufrutto/uso/abitazione a termine;
  • costituzione a qualsiasi titolo del diritto di usufrutto/uso/abitazione a termine;
  • rinuncia al diritto di usufrutto/uso/abitazione a termine.

Se non fosse possibile utilizzare il valore catastale, la base imponibile sarà rappresentata dal prezzo determinato in atto e la tabella avrà rilevanza solo per aiutare le parti nella determinazione del valore del diritto di usufrutto/uso/abitazione a termine.

usufrutto a termine

Usufrutto a termine: come avviene il calcolo?

Al fine di determinare il valore del diritto di usufrutto/uso/abitazione a termine è necessario, in primo luogo, determinare il valore della piena proprietà. Successivamente va preso come moltiplicatore la percentuale individuata nella suddetta tabella in relazione alla durata del diritto di usufrutto.

Nel caso sia possibile avvalersi del valore catastale, si calcola il valore della piena proprietà che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente relativo alla categoria catastale di appartenenza.

Esempio di calcolo del valore del diritto di usufrutto a favore di persona fisica per una durata di anni 40 anni relativo a una abitazione per un atto ove sia possibile avvalersi del valore catastale:

1) calcolo del valore di piena proprietà:

– 1.000 (rendita catastale) x 126 (coefficiente catastale) = 126.000

2) calcolo del valore del diritto di usufrutto a termine per anni 40:

– 126.000 (valore piena proprietà) x 0,40% (percentuale usufrutto come da tabella) = 504

3) calcolo imposta

– 504 (valore usufrutto) x 9% (aliquota ex art. 1, Tar. I, Dpr 131/1986) = 45,36 da arrotondare ad euro 1.000 ai sensi dell’art. 10 D.Lgs. 23/2011. (imposta di registro da versare all’erario).

Osservazioni

Il valore come sopra determinato non può essere mai essere superiore a quello che del valore del diritto di usufrutto/uso/abitazione vitalizio. In altri termini, si usa il valore più basso tra il risultato derivante dal calcolo relativo all’usufrutto vitalizio e il calcolo relativo all’usufrutto a termine. Infine, si precisa che il diritto di usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può essere fissato per una durata superiore agli anni trenta.

Coefficienti del diritto di usufrutto vitalizio per il 2021

Calcolo coefficienti usufrutto vitalizio: ecco la tabella per la determinazione dei diritti di usufrutto, abitazione, uso vitalizi
(dal 1° gennaio 2021 il tasso di interesse legale è pari allo 0,01%)

Età usufruttuario Coefficiente % nuda proprietà % usufrutto
Da 0 a 20 9500 5% 95%
Da 21 a 30 9000 10% 90%
Da 31 a 40 8500 15% 85%
Da 41 a 45 8000 20% 80%
Da 46 a 50 7500 25% 75%
Da 51 a 53 7000 30% 70%
Da 54 a 56 6500 35% 65%
Da 57 a 60 6000 40% 60%
Da 61 a 63 5500 45% 55%
Da 64 a 66 5000 50% 50%
Da 67 a 69 4500 55% 45%
Da 70 a 72 4000 60% 40%
Da 73 a 75 3500 65% 35%
Da 76 a 78 3000 70% 30%
Da 79 a 82 2500 75% 25%
Da 83 a 86 2000 80% 20%
Da 87 a 92 1500 85% 15%
Da 93 a 99 1000 90% 10%

 

La tabella usufrutto si prefigge lo scopo di facilitare il calcolo valore usufrutto /uso / abitazione al fine di ottenere  la corretta base imponibile per pagare le imposte di registro, di donazione, di successione, ipotecaria e catastale. In particolare la tabella va utilizzata per il caso del diritto di usufrutto/uso/abitazione di durata vitalizia.
Il principio è che il valore della nuda proprietà è pari al valore della piena proprietà diminuito del valore dell’usufrutto/uso/abitazione.
I valori variano in relazione all’età del beneficiario: più giovane è il beneficiario, maggiore è il valore del diritto di usufrutto/abitazione/uso vitalizio in quanto maggiore è l’aspettativa di vita dello stesso e dunque la durata del diritto.

calcolo usufrutto vitalizio

Quando possiamo usare la tabella?

La tabella usufrutto va usata quando la legge consente di assumere il valore catastale come base imponibile per il calcolo dell’imposta nei seguenti atti:

  • trasferimento della proprietà con riserva del diritto usufrutto/uso/abitazione;
  • costituzione a qualsiasi titolo del diritto di usufrutto/uso/abitazione;
  • rinuncia al diritto di usufrutto/uso/abitazione.

Se non fosse possibile utilizzare il valore catastale, la base imponibile sarà rappresentata dal prezzo determinato in atto e la tabella avrà rilevanza solo per aiutare le parti nella determinazione del valore del diritto di usufrutto/uso/abitazione.

Come avviene il calcolo dell’usufrutto vitalizio?

Al fine di determinare il valore del diritto di usufrutto/uso/abitazione è necessario, in primo luogo, determinare il valore della piena proprietà. Successivamente va individuata l’età dell’usufruttuario e va preso come moltiplicatore la percentuale individuata nella suddetta tabella. Nel caso sia possibile avvalersi del valore catastale, si calcola il valore della piena proprietà che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente relativo alla categoria catastale di appartenenza. 

Esempio di calcolo del valore del diritto di usufrutto di una persona che ha 50 anni compiuti, relativo a un acquisto di abitazione per un atto ove sia possibile avvalersi del valore catastale:

1) calcolo del valore di piena proprietà:

– 1.000 (rendita catastale) x 126 (coefficiente catastale) = 126.000 euro

2) calcolo del valore del diritto di usufrutto/uso/abitazione di usufruttuario con 50 anni di età:

– 126.000 (valore piena proprietà) x 75% (percentuale usufrutto come da tabella) = 94.500 euro

3) calcolo imposta

– 94.500 (valore usufrutto) x 9% (aliquota ex art. 1, Tar. I, Dpr 131/1986) = 8.505  euro (imposta di registro da versare all’erario).

Cosa accade se il diritto di usufrutto è costituito (o riservato) a favore di più soggetti?

Usufrutto costituito a favore di più persone senza patto di reciproco accrescimento (nel qual caso alla morte di ciascun co-usufruttuario la quota corrispondente di loro spettanza non si accrescerà a favore dei superstiti). In tal caso è necessario procedere alla determinazione del valore dell’usufrutto per ciascun usufruttuario, secondo le modalità sopra previste: è come se si costituissero tanti usufrutti separati, pro-quota, quanti sono gli usufruttuari e il valore complessivo dell’usufrutto si ottiene sommando il valore dei singoli usufrutti.

 Usufrutto con diritto di accrescimento (ossia con la previsione che in caso di morte di uno degli usufruttuari la sua quota di diritto si accresce a favore dei superstiti). Se il diritto reale è costituito congiuntamente a favore di più persone con diritto di accrescimento tra loro, il valore dell’usufrutto è determinato applicando i superiori coefficienti avendo riguardo all’età del solo beneficiario più giovane.

Usufrutto congiuntivo vitalizio il cui termine finale coincide con la morte del primo usufruttuario. Se il diritto reale è costituito a favore di più persone ed è stabilito che lo stesso cessi con la morte di una qualsiasi di esse, il valore dell’usufrutto è determinato applicando i superiori coefficienti avendo riguardo all’età del solo beneficiario più anziano.

È possibile un usufrutto vitalizio a favore di società?

La risposta è negativa. Il valore dell’usufrutto a favore di persona giuridica deve tenere conto che non può durare più di 30 anni, quindi, si applicano i criteri della rendita a tempo determinato ossia il valore dell’usufrutto è pari al valore attuale dell’annualità, calcolato al saggio legale di interesse, ma in nessun caso superiore a 10.000 volte l’annualità (in quanto il tasso di interesse legale è dello 0,01%).

Dodicimilacinquecento, tremila, duemila, mille: quando il diritto dà i numeri

Con il decreto legge 124/2019 (meglio conosciuto come DEF 2019) tra le altre cose, è stato ancora una volta variato il tetto massimo ai pagamenti che possono essere effettuati utilizzando denaro contante. Dal prossimo luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021 si potranno utilizzare contanti fino all’importo di euro 1999, oltre tale data fino all’importo di euro 999.

A noi non interessa fare alcuna considerazione di ordine politico o di opportunità, ma un discorso di carattere puramente tecnico. La prima cosa da riferire al riguardo è quella di mettere a fuoco la norma fondamentale costituita dall’art. 1277 codice civile, ai sensi del quale “I debiti pecuniari si estinguono con moneta avente corso legale nello Stato al tempo del pagamento e per il suo valore nominale.” Che la moneta avente corso legale possa consistere nei biglietti di banca, corrisponde ad un dato d’esperienza comune.

finanziamento

A questa regola sono state nel corso degli anni poste limitazioni via via sempre più stringenti fino all’ultima di poche settimane fa. Ma vediamo, sia pure in via di estrema sintesi, il minuetto delle disposizioni che si sono succedute nel tempo. Iniziamo dal 2006: a quel tempo non era indispensabile “tracciare” i pagamenti, pur vigendo già il limite per la possibilità di utilizzare i contanti, il cui importo per singolo pagamento non poteva eccedere euro 12.500. Dal 4 luglio di quell’anno venne introdotto l’obbligo negli atti notarili di vendita immobiliare di indicare anche le modalità di pagamento del prezzo.

Da quel momento in poi si può ben dire che sia seguita una sarabanda di interventi normativi, anche in contraddizione l’uno rispetto all’altro. Così, di seguito, dal 29 dicembre 2007 fa introdotta, allo scopo di contrastare il riciclaggio di denaro, la previsione della c.d. “adeguata verifica” che consiste nella valutazione della congruenza della situazione personale dell’acquirente rispetto alla capacità economica manifestata con l’acquisto.

Dal 30 aprile 2008 il limite della utilizzabilità del denaro contante venne drasticamente ridotto al limite di euro 5000, per di più aggiungendo il cosiddetto “cumulo”. Se Tizio avesse pagato a Caio per lo stesso affare in tempi diversi somme in contanti, ai fini dell’apprezzamento dell’eventuale superamento del predetto limite di euro 5000, tutti questi singoli pagamenti avrebbero dovuto essere tra loro cumulati.

Dal 25 giugno 2008 e fino al 3 novembre 2009 si ripristinò il “vecchio” limite di euro 12.500, pur permanendo le altre prescrizioni già descritte. Dal 31 maggio 2011, ancora una volta il limite venne ristretto ad euro 5000. Questo non bastava ancora: così dal 13 agosto dello stesso anno si verificò un ulteriore “giro di vite”. La nuova limitazione si pose sulla soglia di euro 2.500. Come si sa, il legislatore è instancabile: ancora nel 2011, precisamente a far tempo dal 6 dicembre, il limite venne ancora abbassato in maniera draconiana fino ad euro 1000, ove rimase per qualche anno.

Dal 1° gennaio 2016 la soglia venne, questa volta, incrementata ad euro 3000, che è l’attuale livello vigente. Come detto nelle prime righe di questo articolo, l’anno venturo però si andrà ad euro 2000 dal 1° luglio, per poi “convergere” nuovamente a 1000 euro dal 1° gennaio 2022, ovviamente semprechè qualcuno non ci ripensi, cambiando ancora le carte in tavola.

Dov’è il problema? Va chiarito al riguardo che nel sistema normativo vale, in generale, la regola secondo la quale “tempus regit actum”. Cosa significa? Che per giudicare un fatto (nel nostro caso la legittimità dell’esecuzione di un pagamento) occorre fare riferimento alla legge vigente in quel preciso momento in cui esso venne compiuto. Se Paolo ha pagato 4500 euro in contanti a Giulio nel tempo che intercorre tra il 2006 e oggi, per vedere se è sanzionabile oppure se la sua condotta è conforme a legge, occorre andare a verificare il giorno preciso in cui questo pagamento è stato eseguito. Soltanto così si può capire, in base alla legge vigente a quel tempo, se il suo comportamento può essere considerato legittimo o no. Insomma: è necessario andare in giro con la tabellina e il calendario e, come sappiamo, l’ignoranza della legge non è scusabile.

Decadenza dalle agevolazioni prima casa in caso di separazione consensuale tra coniugi

L’Agenzia delle Entrate si è espressa in riferimento al trasferimento a terzi della prima casa, entro i cinque anni dal suo acquisto, in esecuzione di un accordo di separazione omologato dal Tribunale. Sul punto, l’Ente di riscossione ha avuto modo di statuire che non si verifica un’ipotesi di decadenza dall’agevolazione prima casa.

spese immobile

Il caso concreto

Un contribuente ha fatto presente all’Amministrazione Finanziaria di aver acquistato insieme al coniuge nel 2015 un immobile abitativo usufruendo dell’agevolazione prima casa. Nel 2018 i coniugi si sono separati consensualmente con accordo omologato dal Tribunale e, in esecuzione dell’accordo, hanno venduto prima dei 5 anni a terzi la suddetta abitazione ripartendo il ricavato in parti uguali tra loro. Si è precisato, inoltre, che non vi è capacità economica per riacquistare un’altra prima casa per ciascun coniuge. Il contribuente ritiene di non decadere dall’agevolazione prima casa ai sensi dell’art. 19, L. 6 marzo 1987, n. 74, concernente l’esenzione da tutte le imposte e tasse per gli atti relativi ai procedimenti di separazione e divorzio.

La decadenza dall’agevolazione prima casa

La disciplina in materia di agevolazione prima casa prevede un’ipotesi di decadenza, qualora l’immobile venga alienato prima del decorso di cinque anni decorrenti dalla data del suo acquisto. In caso di vendita infra quinquennale è possibile evitare la decadenza solo riacquistando una prima di casa di abitazione[1] entro 12 mesi dalla vendita della prima casa. In caso di decadenza sono dovute le imposte ordinarie, oltre ad una sanzione del 30%.

Le agevolazioni in caso di separazione e divorzio

L’art. 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, prevede un’esenzione da imposte e tasse per tutti gli atti, i documenti e i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione dei suoi effetti civili. La Corte Costituzionale, con sentenza del 10 maggio 1999, n. 154, ha ritenuto applicabile la detta esenzione anche ai procedimenti di separazione.

La posizione della Corte di Cassazione

Tra i molteplici provvedimenti della Suprema Corte sul tema, la sentenza n. 8104 del 29 marzo 2017, ha statuito che la vendita nel quinquennio all’altro coniuge per effetto di un accordo di separazione omologato non comporta decadenza dall’agevolazione prima casa e ciò proprio in forza di quanto normato dal suddetto art. 19 della L. 74 del 1987.

In altre termini, l’art. 19 è volto a favorire gli atti posti in essere dai coniugi nel momento della crisi coniugale, sottoposti al controllo dell’Autorità Giudiziaria e finalizzati a regolare i loro rapporti patrimoniali.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate con la circolare del 21 giugno 2012 n. 27/E e con la risoluzione del 9 settembre 2019 n. 80/E ritiene che non si verifichi la decadenza dall’agevolazione prima casa qualora:

  • uno dei coniugi trasferisca all’altro, prima del decorso del termine di 5 anni dall’acquisto, la propria quota della casa coniugale acquistata con le agevolazioni c.d. prima casa;
  • entrambi i coniugi vendano a terzi la propria casa coniugale, prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, la casa familiare acquistata con le agevolazioni prima casa, a prescindere da come sia ripartito il ricavato.

Va precisato che anteriormente alla risoluzione n. 80/E, l’Amministrazione Finanziaria riteneva di escludere la decadenza dai benefici prima casa, solo nel caso in cui il coniuge, destinatario dei proventi derivanti dalla vendita della prima casa, avesse riacquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione.

Da oggi, dopo la risoluzione 80/E, è possibile ritenere che la vendita infra quinquennale della prima casa – in esecuzione di un accordo di separazione o di divorzio – non comporti mai, in ogni caso, la decadenza dai benefici prima casa.

[1] La prima casa di abitazione si distingue dalla prima casa, in quanto nel primo caso la casa deve essere adibita a residenza principale, mentre per la “sola” prima casa è sufficiente avere la residenza nel comune ove è ubicato l’abitazione.

Patto di famiglia. Come si tassa la liquidazione dei legittimari non assegnatari?

quoteLa Corte di Cassazione –  Sez. Tributaria Civile – con Ordinanza n. 32823 pubblicata il 19 dicembre 2018, ha affrontato la questione relativa all’imposizione fiscale del patto di famiglia in riferimento alla liquidazione dei legittimari non assegnatari dell’attività d’impresa.

Qual è il caso concreto trattato dalla Corte di Cassazione?

Il caso concreto ha riguardato un patto di famiglia che ha previsto l’assegnazione di azioni di una società per azioni dalla madre (disponente) alla figlia (beneficiaria del patto di famiglia), ove ai sensi di legge, la figlia beneficiaria ha liquidato a favore dei suoi fratelli (legittimari non assegnatari) in denaro il valore delle azioni a loro competente.

Il contribuente in riferimento agli importi liquidati dalla beneficiaria del patto ai fratelli legittimari non assegnatari, ha ritenuto di applicare l’imposta di donazione in ragione del legame di parentela che sussiste tra madre disponente e la figlia beneficiaria, ossia l’imposta di donazione in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006).

L’Agenzia delle Entrate ha contestato tale impostazione, in quanto ha ritenuto che la liquidazione dei legittimari non assegnatari debba essere assoggettata all’imposta di donazione in ragione del legame di parentela che sussiste tra il legittimario beneficiario del patto di famiglia e i legittimari non beneficiari del patto di famiglia. Nel caso concreto significava dover applicare l’imposta di donazione in ragione del 6% con franchigia di centomila euro (art. 2, comma 49, lett. a-bis), D.L. 262/2006).

L’impostazione adottata dal notaio con il contribuente è stata ritenuta valida dalla sentenza dalla Commissione Tributaria Regionale della Lombardia n. 41/31/11 del 6 maggio 2011, la quale ha ritenuto che il patto di famiglia abbia una causa unitaria e, quindi, la liquidazione dei legittimari non assegnatari debba essere assoggettata alla medesima tassazione che viene imposta all’assegnazione dalle azioni dalla parte disponente alla figlia beneficiaria.

L’Agenzia delle Entrate ha ricorso in Cassazione, la quale con l’Ordinanza suddetta ha accolto le sue ragioni.

Cos’è il patto di famiglia?

Il patto di famiglia è uno strumento giuridico che serve all’imprenditore per pianificare il passaggio generazionale della sua attività d’impresa. Per una sintetica ed esaustiva spiegazione si clicchi qui.

Qual è la corretta imposizione fiscale della liquidazione dei legittimari non assegnatari del patto di famiglia?

I legittimari non beneficiari del patto devono essere liquidati in denaro con una somma corrispondente alle quote di legittima a loro spettante. La liquidazione può avvenire anche in natura (ad esempio con un trasferimento immobiliare). Il soggetto obbligato alla liquidazione è il beneficiario che acquista l’impresa dal disponente.

Premesso ciò, la Cassazione ha stabilito i seguenti principi:

  • alla liquidazione de qua si applica l’imposta di donazione;
  • il legame di parentela da assumere come riferimento è quello che intercorre tra beneficiario assegnatario del patto di famiglia e i legittimari non assegnatari;
  • il legame di parentela tra il disponente del patto di famiglia e il beneficiario discendente in linea retta può essere assunto come riferimento solo per il trasferimento dell’attività d’impresa.

Quali sono i casi concreti che si possono manifestare? Vediamone alcuni.

1) Patto di famiglia tra genitore e figlio, con liquidazione di fratelli ed dell’altro genitore coniugato con il disponente:

In questo caso si verificano tre diverse imposizioni fiscali:

  • imposta di donazione relativa al trasferimento dell’attività d’impresa tra genitore disponente e figlio beneficiario, in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del beneficiario a favore dei fratelli, in ragione del 6% con franchigia di centomila euro (art. 2, comma 49, lett. a-bis), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del beneficiario a favore dell’altro genitore, in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);

2) patto di famiglia tra genitore e figlio, con liquidazione dei soli fratelli (si supponga che l’altro genitore sia morto ovvero sia divorziato dal disponente):

In questo caso si verificano due diverse imposizioni fiscali:

  • imposta di donazione relativa al trasferimento dell’attività d’impresa tra genitore disponente e figlio beneficiario, in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del beneficiario a favore dei fratelli, in ragione del 6% con franchigia di centomila euro (art. 2, comma 49, lett. a-bis), D.L. 262/2006).

3) patto di famiglia tra nonno e nipote, con liquidazione dei figli e del coniuge del disponente:

In questo caso si verificano quattro diverse imposizioni fiscali:

  • imposta di donazione relativa al trasferimento dell’attività d’impresa tra nonno disponente e figlio beneficiario, in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del nipote beneficiario a favore del padre/madre (figlio/a del disponente), in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del nipote beneficiario a favore della nonna (coniuge del disponente), in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del nipote beneficiario a favore degli zii (figli del disponente), in ragione del 6% senza franchigia (art. 2, comma 49, lett. b), D.L. 262/2006).

Come si calcola il valore catastale: scopriamo i c.d. coefficienti catastali

La regola generale prevede che la base imponibile per calcolare l’imposta di registro e le imposte di successione e donazione, sia costituita dal valore venale del bene o del diritto alla data dell’atto. In determinati casi, tuttavia, il legislatore consente di utilizzare una base imponibile diversa dal prezzo dichiarato in atto e nello specifico permette di fare riferimento al valore catastale.

Quando è possibile utilizzare il valore catastale?

Il valore catastale può essere assunto come base imponibile per il calcolo di talune imposte nei casi in cui è possibile fare riferimento alla c.d. valutazione automatica e nei casi in cui è possibile fare riferimento al c.d. prezzo valore.

spese immobile

Cosa si intende per valutazione automatica?

La valutazione automatica è quel particolare meccanismo che inibisce all’Amministrazione Finanziaria di poter procedere ad un’azione di accertamento di valore qualora il valore dichiarato sia almeno pari a quello determinato automaticamente mediante l’applicazione alla rendita catastale dell’immobile dei moltiplicatori vigenti al momento della formazione dell’atto.

Il meccanismo della valutazione automatica è applicabile nei seguenti casi:

  • atti di divisione immobiliare senza conguagli ovvero con conguagli non superiore al 5%;
  • ai trasferimenti immobiliari soggetti all’imposta di successione e donazione.

Il meccanismo non è applicabile a tutti gli immobili; in particolare, si dovrà fare riferimento al valore venale per gli immobili iscritti in catasto senza rendita catastale nonché per i terreni edificabili e i terreni non agricoli e non edificabili.

Cosa si intende per prezzo valore?

È un meccanismo che consente all’acquirente di richiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale. Si differenzia dalla valutazione automatica in quanto il prezzo valore per operare deve conseguire ad una specifica opzione dell’acquirente. Qualora opzionato il prezzo valore, è preclusa all’Amministrazione Finanziaria la possibilità di procedere ad accertamento di valore, salvo che vi sia stata occultazione di corrispettivo.

Per poter opzionare il prezzo valore sono necessari dei requisiti oggettivi e un requisito soggettivo.

Dal lato oggettivo, si deve trattare di trasferimenti onerosi soggetti ad imposta di registro (ivi comprese le fattispecie assimilate, come i conguagli divisionali superiori al 5%), che abbiano ad oggetto fabbricati abitativi e/o loro pertinenze (anche se acquistate separatamente).

Dal lato soggettivo, il prezzo valore può essere opzionato solo da persone che dichiarano di non agire nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Come si calcola il valore catastale?

Il modo più semplice per calcolare il valore catastale è quello di moltiplicare la rendita catastale dell’immobile per un determinato moltiplicatore fissato dalla legge.

Esempio: rendita catastale pari a euro 456,78 moltiplicata per il coefficiente di 115,5 = euro 52.758,09 (tale risultato rappresenta la base imponibile per calcolare l’imposta di registro ovvero l’imposta di successione o donazione, qualora ricorrano i requisiti per la prima casa).

Qual è la differenza tra la rendita catastale e il valore catastale?

La rendita catastale è il reddito che l’Agenzia delle Entrate attribuisce a tutti gli immobili urbani (la si trova nella visura catastale relativa all’immobile). Essa rappresenta la base di calcolo sulla quale calcolare le imposte relative ai beni immobili (imposta sui redditi, IMU, imposta di registro, etc.). Il valore catastale, invece, rappresenta la base imponibile che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un determinato coefficiente.

Quali sono i moltiplicatori?

I coefficienti catastali a leggi vigenti sono i seguenti:

TIPOLOGIA IMMOBILI COEFFICIENTE
Fabbricati abitativi qualora ricorra l’agevolazione prima casa Rendita catastale moltiplicata per 115,5
Fabbricati appartenenti alle categorie catastali A e C (sono escluse le categoria A/10 e C/1) Rendita catastale moltiplicata per 126
Fabbricati in categoria catastale B Rendita catastale moltiplicata per 176,4
Fabbricati in categoria catastale A/10 (uffici) e gruppo D Rendita catastale moltiplicata per 63
Fabbricati in categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) e gruppo E Rendita catastale moltiplicata per 42,84
Terreni agricoli Reddito dominicale moltiplicato per 112,5

 

Coefficienti del diritto di usufrutto vitalizio per il 2021

Coefficienti del diritto di usufrutto/uso/abitazione a termine per il 2021

Share This