Il 12 agosto 2025 ha fatto il suo ingresso in Gazzetta Ufficiale il D.Lgs. 1° agosto 2025, n. 123, intitolato “Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti”. Con l’entrata in vigore fissata al 1° gennaio 2026, esso raccoglie in un unico corpus le norme su registro, imposte ipotecarie e catastali, successioni e donazioni, bollo, e altre imposte indirette.

1. Obiettivo e natura del testo unico

Il D.Lgs. 123/2025 è frutto della delega contenuta nella legge n. 111/2023, che ha previsto un riassetto organico della normativa fiscale.
Si tratta di un testo di riordino e razionalizzazione, non di riforma: coordina le disposizioni esistenti, cancella i doppioni, aggiorna il linguaggio e mantiene invariati i principi applicativi su cui si fondano le imposte indirette.
In altri termini: non si tratta di una rivoluzione fiscale, bensì di una ri-presentazione coerente e aggiornata del regime esistente.

2. Struttura essenziale: sei parti, quattro allegati

Il decreto si articola in sei Parti, ciascuna dedicata a un ambito fiscale omogeneo, e comprende quattro allegati tariffari:

• Parte I: disciplina dell’imposta di registro, con l’Allegato 1 che raccoglie le tariffe e le classi di atti soggetti o non soggetti.
• Parte II: imposte ipotecaria e catastale, con l’Allegato 2 sulle tasse e imposte correlate.
• Parte III: campo dell’imposta sulle successioni e donazioni.
• Parte IV: imposta di bollo, bollo su valori scudati e attività finanziarie, nonché l’Imposta sul valore delle attività finanziarie estere (Ivafe), con l’Allegato 3 per gli atti soggetti o esenti.
• Parte V: regimi sostitutivi, agevolazioni, esenzioni nel campo delle imposte indirette.
• Parte VI: disposizioni finali, norme di interpretazione autentica e elenco delle norme abrogate.
• Allegato 4: prospetto dei coefficienti rilevanti per l’imposta di registro e per le imposte sulle successioni/donazioni.

In tutto, 205 articoli strutturati in modo ragionato, con indicazioni di correlazione alle disposizioni precedenti.

3. Quello che resta invariato (ma più nitido)

Nel nuovo assetto:

• Le aliquote, le esenzioni e i casi agevolativi (ad esempio “prima casa”) restano sostanzialmente quelli noti, ripresi e consolidati nel testo unico;
• Le procedure – come la registrazione telematica – restano operative e previste, integrate nell’impianto ordinato del decreto;
• Le prassi applicative consolidate (acquisti immobiliari, atti societari, donazioni, successioni) non sono mutate nei principi fondamentali, se non in minima misura per esigenze tecniche di coerenza normativa;
• La somma del lavoro legislativo è un contenitore più efficace, non una revisione dogmatica dell’impianto tributario.

4. Impatti per il mercato immobiliare

Per chi opera in ambito immobiliare — venditori, acquirenti, agenti, costruttori, istituti finanziari, notarili — il D.Lgs. 123/2025 rappresenta:

• maggiore chiarezza: le norme oggi sparse (per citarne solo alcune: DPR 131/1986, D.Lgs. 346/1990, 347/1990, DPR 642/1972) confluiscono in un unico contesto;
• comunicazione verso il cliente più lineare: si potrà illustrare il regime fiscale immobiliare con un solo “testo base”, senza saltare tra più leggi;
• rafforzamento della certezza del diritto: riducendo le ambiguità di collocazione normativa, si attenuano i rischi interpretativi.

5. Nuova chiusura: “Nel passo silenzioso è la semplicità”

Il nuovo Testo Unico non irrompe con stravolgimenti, ma segna una svolta silenziosa: organizza senza sradicare, chiarisce senza sovrascrivere.

Per chi opera nel mercato immobiliare — siano essi operatori, professionisti o acquirenti — il messaggio chiave è: nessuno shock, ma un contributo alla trasparenza e all’efficienza normativa.

Da domani, le regole saranno le stesse che conosciamo, ma inserite in un quadro che finalmente comincia a ragionare in modo univoco. Un passo ordinato verso la semplicità.

Notaio Guido Brotto – contattami per maggiori informazioni nella mia sede di Lecco.