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atto notarile 2La disciplina del deposito del prezzo dal notaio prevede che il notaio incassi il prezzo di vendita in sede di rogito e lo trattenga fino alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari. La somma gestita dal notaio sarà svincolata a favore del venditore solo nel caso in cui non siano stati pubblicati gravami pregiudizievoli (esempio: pignoramento, ipoteca etc.) a carico del venditore tra la data di stipula dell’atto di compravendita e quella della trascrizione dello stesso.

Qual è lo scopo della legge?

Il legislatore mediante la disciplina del deposito del prezzo dal notaio ha voluto assicurare un’efficace tutela a favore degli acquirenti di beni immobili.

A quali ipotesi si applica?

La disciplina è applicabile a tutti gli atti immobiliari con oggetto il trasferimento della proprietà di beni immobili ovvero gli atti che trasferiscano, costituiscano o estinguano diritti reali su beni immobili o aziende. Dalla lettera della norma non emergono distinzioni sulla natura degli immobili, ragion per cui la disciplina è applicabile ai beni abitativi, ai beni strumentali e ai terreni.

Quale rischio si vuole prevenire con il deposito del prezzo dal notaio?

L’acquirente di un immobile può correre il rischio che sia pubblicato un gravame a carico del venditore (ipoteca, pignoramento, sequestro etc.) tra la data del rogito e la data della trascrizione nei registri immobiliari. In tal caso, il gravame pregiudicherebbe l’acquisto dell’acquirente essendo a lui opponibile.

Il rischio è oggettivo?

L’ipotesi in cui tra la data del rogito e la data della trascrizione si possa verificare la pubblicazione di un gravame pregiudizievole opponibile all’acquirente è assai rara. I notai, infatti, adempiono all’obbligo della trascrizione dell’atto notarile in tempi brevi, riducendo ai minimi termini il rischio che la nuova disciplina intende tutelare.

Quando può risultare effettivamente utile l’applicazione della nuova disciplina?

La disciplina del deposito del prezzo dal notaio può risultare, quindi, opportuna nei seguenti casi:

  • il venditore si trova in “cattive acque” e teme che possano sopraggiungere delle pubblicazioni a suo carico e pregiudizievoli delle ragioni dell’acquirente;
  • acquisto immobiliare da parte di stranieri che nel loro paese di origine applicano la disciplina del deposito del prezzo (esempio la Francia);
  • il bene oggetto di trasferimento risulta – alla data dell’atto – gravato da un pignoramento o un’ipoteca; le somme depositate al notaio dalla parte acquirente verranno svincolate a favore del venditore solo ad avvenuta cancellazione delle formalità pregiudizievoli;
  • il venditore vuole mantenere il godimento del bene immobile per un certo lasso di tempo dopo la sottoscrizione dell’atto di compravendita; in questo caso l’acquirente potrebbe decidere di depositare il prezzo dal notaio fino alla consegna delle chiavi.

È una disciplina obbligatoria?

La disciplina del deposito del prezzo dal notaio è facoltativa e può essere richiesta da almeno una delle parti. Presumibilmente il richiedente sarà sempre l’acquirente essendo il soggetto più interessato all’applicazione della nuova disciplina.

Come si effettua il deposito del prezzo?

L’acquirente versa il prezzo direttamente al notaio a mezzo di bonifico bancario, da eseguirsi prima della stipula dell’atto ovvero con un assegno circolare intestato al notaio, da consegnare contestualmente alla sottoscrizione della compravendita.

Le somme dove sono custodite?

Il notaio è obbligato per legge ad avere un conto corrente bancario dedicato al deposito delle somme. Le somme sono custodite in piena sicurezza in quanto costituiscono patrimonio separato rispetto a quello del notaio. Ciò fa si che per esempio, in caso di premorienza del notaio, le somme non cadono nella sua eredità o non vengono acquistati dal coniuge, nell’ipotesi in cui il notaio sia coniugato in comunione legale dei beni. Infine, le somme depositate sono impignorabili da parte di eventuali creditori del notaio.

A chi spettano gli interessi bancari prodotti dal conto deposito?

Gli interessi prodotti dal conto corrente bancario alimentato dalle somme date in deposito, non spettano al notaio. Gli interessi sono destinati allo Stato, con i quali vengono costituiti dei fondi per finanziare le piccole e medie imprese.

Ci sono altre formalità a carico del notaio?

Il notaio deve annotare l’avvenuto deposito del denaro in un particolare registro denominato “somme e valori” che il professionista deve tenere obbligatoriamente ai sensi di legge. Il registro è sottoposto, periodicamente, al controllo dell’Archivio e del Consiglio Notarile.

Un caso problematico

Un caso frequente è la vendita di un bene sul quale grava un’ipoteca volontaria. In tal caso, la prassi attualmente vigente è quella di destinare parte del prezzo di vendita alla banca mutuante al fine di estinguere il debito il giorno stesso della compravendita. Il deposito del prezzo dal notaio inficia questo meccanismo in quanto l’estinzione del debito non potrà che avvenire qualche giorno dopo, in seguito alla trascrizione dell’atto.
Il notaio, autorizzato, procederà quindi a estinguere il debito del venditore. A tal fine, il conteggio estintivo del mutuo, che porta la data della stipula, dovrà riportare necessariamente anche i dietimi giornalieri per permettere al notaio di fare il calcolo esatto dell’importo da versare alla banca[1].

Ci sono costi da sostenere nel caso si scelga il deposito del prezzo dal notaio?

Il notaio ha una gestione e dei costi da sostenere per l’erogazione di questo servizio. Il deposito del prezzo è, generalmente, a pagamento e non esistendo più le tariffe notarili, l’onorario sarà deciso dal singolo professionista.

La norma di riferimento:
* artt. 6 e seguenti, L. 22-1-1934, n. 64
* art. 1, commi 63 e seguenti, L. 27-12-1963, n. 147
* art. 1, comma 142, L. 4-8-2017, n. 124

[1] Esempio: alla data dell’atto il debito derivante dal mutuo del venditore, comprensivo di capitale e interessi, ammonta ad euro 85.000,00. Se il conteggio riporta dei dietimi giornalieri pari ad euro 1,00 e il notaio estingue il debito dopo cinque giorni dalla stipula, l’importo da versare alla banca ammonterà ad euro 85.005,00.

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