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contratto attoDi tanto in tanto questa domanda si intravede tra proposte di legge bislacche (come quella che prevedeva di attribuire agli avvocati la competenza a stipulare vendite immobiliari aventi valore inferiore ad euro 100.000) e “mode” come quella di considerare come desiderabile “copiare” sistemi giuridici come quello anglosassone, nel quale i notai non esistono.

Eppure proprio oggi, nel mezzo di una profonda trasformazione socio-economica, sarebbe ancora più urgente considerare come fondamentale il ruolo notarile, a protezione degli interessi dei cittadini più deboli contro i possibili abusi insiti nella considerazione di ritenere il potere economico come valore decisivo e “misuratore” di ogni soluzione.

Per cercare di fare un minimo di chiarezza su un tema così complesso, va anzitutto spiegato che l’attività tipica notarile consiste nel preparare atti pubblici. Che cosa significa “atto pubblico”?  Si tratta del documento redatto da un pubblico ufficiale (tale è il notaio) che fa prova legale di quanto viene attestato in esso. L’atto pubblico possiede una speciale forza probatoria e non è possibile che venga contestato senza una speciale procedura (la “querela di falso”).

Il pubblico ufficiale che lo perfeziona si assume una precisa responsabilità di quello che vi è contenuto. Una compravendita immobiliare, un contratto di mutuo, una divisione, una permuta, la costituzione di una società, possono essere preparati con la modalità propria dell’atto pubblico, ma di per sé potrebbero essere anche contenuti in una semplice scrittura privata.

Negli ordinamenti di common law (proprio dei Paesi anglosassoni) non esiste la figura del notaio e non risulta dunque neppure possibile fare atti giuridici privati in forma di atto pubblico. È possibile soltanto autenticare le firme che le parti appongono alla scrittura per concludere l’accordo. A ciò provvede il “notary public” figura che però nulla ha a che vedere con il notaio “latino” dei paesi di civil law come Italia, Francia, Germania, Spagna, Portogallo, America latina e così via.

E allora? Qualche soggetto male informato svolge un semplicistico ragionamento: il notaio che fa l’atto pubblico ha un costo: molto meglio fare una bella scrittura privata e poi andare a fare autenticare la firma da un funzionario (tipo il “notary public” anglosassone) che non potrà certo chiedere un gran compenso per mettere un timbro e riconoscere due persone che firmano. Già: soluzioni semplici per problemi complessi.

Ma come stanno veramente le cose? Facciamo l’esempio più banale, quello cioè della vendita di un appartamento. Prima di tutto chi si occuperà di dare una forma giuridica appropriata agli accordi delle parti? Si pensi all’apposizione di condizioni e termini al contratto, alla predisposizione di clausole che prevedono caparre o penali. Ma le variabili sono poi mille: il tempo della consegna dell’immobile, le spese condominiali rimaste non pagate, la presenza di ipoteche o di trascrizioni e vincoli pregiudizievoli, i controlli catastali che assicurino la conformità della rappresentazione grafica alla situazione di fatto dell’immobile, la regolarità urbanistica del fabbricato, la validità delle certificazioni energetiche, l’eventuale presenza di servitù attive o passive.

E gli aspetti fiscali? Chi è in grado di apprezzare l’esistenza dei requisiti “prima casa? Il diritto al mantenimento o al trasferimento delle detrazioni fiscali? Si tratta soltanto di alcune delle innumerevoli sfaccettature dei mille aspetti che possono venire e che vengono quotidianamente in considerazione nella vita di tutti i giorni.

Non esistono “atti standard”: ogni caso deve essere trattato a sé, con le peculiarità che gli sono proprie. Bene: ora immaginiamoci che il notaio sia fatto sparire in quanto ritenuto una sorta di cimelio del passato, residuo storico di un’epoca ormai andata e fruitore di una immotivata rendita di posizione. Forse che le parti di una vendita potrebbero “scaricare” dal web un bel modulo standard e poi recarsi da un funzionario per farsi mettere un bel timbro quasi gratis? Nel mondo delle favole certamente si. In quello reale ci sarebbero invece conseguenze. Per non spendere mille euro, se ne spenderebbero decine di migliaia in tribolazioni varie. Gli anglosassoni lo sanno bene: infatti i contratti li fanno gli avvocati (che pare comunque costino da quelle parti) e poi li autentica un funzionario per un modesto compenso. Peccato che ogni contratto debba poi essere assistito da apposite polizze assicurative contro rischi vari, con costi che sono un multiplo della parcella notarile italiana.

E da noi invece chi ti assicura? Risposta facile: il notaio. Con quale costo? Gratis, nel senso che è tutto compreso nella parcella. Signori: a voi la scelta.

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