Quali passi fare quando si acquista una casa

da | Set 15, 2023

L’acquisto di una casa rappresenta un evento importante nella vita. Pochi possiedono tutte le informazioni, conoscenze o competenze necessarie per affrontare queste scelte ed è per questo che ci occupiamo qui di cosa è indispensabile sapere. Cosa valutare prima di scegliere la casa? Prima di comprare una casa è necessario valutare le proprie personali esigenze. […]

L’acquisto di una casa rappresenta un evento importante nella vita. Pochi possiedono tutte le informazioni, conoscenze o competenze necessarie per affrontare queste scelte ed è per questo che ci occupiamo qui di cosa è indispensabile sapere.

Cosa valutare prima di scegliere la casa?

Prima di comprare una casa è necessario valutare le proprie personali esigenze. In particolare:

  • il luogo: i mezzi pubblici sono facilmente raggiungibili? La zona è dotata di servizi (supermercati, farmacie, ospedali, edicole, bar e ristoranti, etc.)? È pratico rispetto alle scuole o al posto di lavoro ? È una zona che si sta deprezzando o rivalutando ?
  • gli spazi (interni ed esterni) necessari: di quante stanze si ha o si avrà in futuro bisogno? Uno o due o più bagni? Può essere comodo un terrazzo o un balcone? C’é il giardino? La casa dispone di una cantina o di un solaio ? C’è il box o il posto auto?
  • il prezzo: il prezzo di vendita è proporzionato rispetto alle possibilità economico-finanziarie ? C’è bisogno di anche di contrarre un mutuo ? Se si deve contratte un mutuo, con quale banca ? Di quale importo ? Di che tipo ?

Trattativa privata o agenzia immobiliare?

Trovare la casa dei propri sogni non è facile.

Da una trattativa privata si consegue il vantaggio di risparmiare le commissioni dell’agenzia immobiliare. Oggi l’incontro tra domanda e offerta è facilitato da numerose piattaforme online.

Tuttavia, la trattativa privata nasconde diverse insidie: non si può fare affidamento su alcun professionale soggetto terzo in grado di svolgere un controllo preventivo.

Non sempre le persone coinvolte hanno le informazioni e/o le competenze necessarie per muoversi con disinvoltura in un settore complesso come quello immobiliare.

Per questo motivo, può essere opportuno affidarsi a professionisti che siano d’aiuto.

Un buon e preparato agente immobiliare, infatti, non solo aiuta l’acquirente a trovare la casa ed ottenere il giusto prezzo, ma può anche coadiuvare le parti con una prima analisi documentale per verificare la presenza di problemi che possano pregiudicare l’operazione.

 

Come si verifica se la casa è ipotecata o in altro modo gravata pregiudizialmente?

La casa deve essere “sana” anche dal punto di vista giuridico e ipotecario.

Va verificato, infatti, se la casa ha gravi pregiudizievoli quali ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali o altri pesi, che possano pregiudicare l’acquisto della stessa e/o il suo possesso o godimento. Tali controlli vengono regolarmente e normalmente effettuati dal notaio rogante.

 

Cosa sono la conformità catastale ed edilizia? Sono obbligatorie per l’acquisto?

Una volta scelta l’abitazione sono fondamentali molteplici verifiche tecniche e documentali.

La legge impone che la casa sia conforme sia catastalmente sia dal punto di vista edilizio. Una casa ha la conformità catastale quando i dati catastali e la planimetria depositata nel competente Catasto risultano conformi allo stato di fatto, cioè il disegno planimetrico (o piantina catastale) deve rappresentare fedelmente la disposizione di muri, finestre, vedute e porte della casa stessa.

La conformità edilizia, invece, si può ritenere sussistente quando lo stato di fatto corrisponde al/i titolo/i edilizio/i ed al/i progetto/i depositato/i nel Comune.

Se si rilevano delle difformità catastali o urbanistico-edilizie, va incaricato un tecnico (geometra, ingegnere, architetto, etc.) che provveda ad effettuare i necessari passi per sanare la. Le relative spese competono al venditore, salvo diverso accordo delle parti.

 

É necessario che la casa sia dotata di un attestato di prestazione energetica?

 Il venditore deve dotare e consegnare all’acquirente l’attestato di prestazione energetica relativo alla casa oggetto di compravendita.

Questo documento attesta il rendimento energetico della casa. Le categorie vanno dalla G (la più bassa) alla A (la più performante). La categoria A, a sua volta, si suddivide in A1, A2, A3 e A4 (la più elevata).

Da una buona classe energetica non consegue solo un risparmio di spesa nei consumi, ma anche un maggior comfort dell’abitazione (sia d’inverno che d’estate) ed un più sicuro mantenimento del valore della casa nel tempo.

 

Il certificato di agibilità è indispensabile per comprare casa?

Il certificato di agibilità (ex abitabilità) è un documento che certifica che la casa ha le necessarie condizioni di sicurezza, igiene, salubrità.  Non è un documento indispensabile per il rogito. Tuttavia, se sussiste, è preferibile che sia reperito al fine di poterlo citare nell’atto di compravendita.

Nel caso in cui fosse impossibile farvi riferimento, l’acquirente deve pretendere dal venditore quantomeno una dichiarazione (da riportare nell’atto di notarile) con la quale quest’ultimo garantisca che la casa è idonea all’uso per il quale è destinata.

 

Gli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, di raffrescamento, etc.) devono essere conformi e funzionanti?

Durante la fase di scelta di una casa da acquistare, è buona regola verificare se tutti gli impianti presenti siano conformi alle norme vigenti al momento in cui questi sono stati installati e se siano in buono stato manutentivo e funzionanti.

Sarebbe preferibile ottenere dal venditore, se disponibili, le relative certificazioni rilasciate dai tecnici installatori. La mancanza di uno o più delle indicate qualità, in ogni caso, non incide sulla commerciabilità della casa.

 

E le spese condominiali?

Nel caso di case in condominio, è importante informarsi anche sullo stato dei pagamenti relativi alle spese condominiali, ordinarie ed eventualmente straordinarie. Le spese condominiali, infatti, possono essere anche di ingente importo e incidere sul bilancio personale, di coppia o familiare.

A tale fine, si deve prendere contatti con l’amministratore di condominio. Generalmente, il notaio rogante e/o l’agenzia immobiliare chiedono all’amministratore di condominio, per conto del venditore, il rilascio di una dichiarazione che attesti la situazione condominiale afferente la casa oggetto di trasferimento, dichiarazione che può essere anche citata nell’atto di compravendita.

Come scegliere il notaio rogante?

Il notaio può essere scelto liberamente dalle parti, senza che soggetti terzi possano imporre “il loro notaio di fiducia”. Normalmente la scelta del notaio è dell’acquirente, poiché è quest’ultimo che ne sostiene tutti i costi.

Non è comunque raro che il notaio venga scelto congiuntamente dalle parti, in quanto professionista assolutamente neutrale.

Quali sono, in sintesi, i costi da sostenere per comprare una casa?

È sempre bene informarsi preventivamente sui costi per l’acquisto di una casa, poiché possono incidere considerevolmente sull’investimento programmato.

Le spese più comuni possono essere:

  • le eventuali commissioni di mediazione immobiliare;
  • le imposte sui trasferimenti immobiliari;
  • se si contrate anche un mutuo vi sono le spese di istruttoria, di perizia e di assicurazione e l’imposta sostitutiva;
  • l’onorario, i contributi e le spese del notaio;
  • eventuali ulteriori compensi e spese per professionisti, tecnici, periti, visuristi esterni, etc.

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