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atto notarileLa vendita di eredità è un contratto consensuale, bilaterale e a prestazioni corrispettive, a carattere non personale.

E’ necessario l’intervento del Notaio?

E’ necessario l’intervento del notaio ogniqualvolta all’interno dell’eredità vi siano beni immobili. L’atto notarile è funzionale alla trascrizione dell’atto di vendita nei Registri Immobiliari, al fine di rendere opponibile l’acquisto nei confronti dei terzi.

Qual è l’oggetto della vendita di eredità?

L’oggetto del contratto si riferisce a tutti i beni facenti parte dell’asse ereditario anche se non conosciuti dall’erede venditore e si estende a tutti i rapporti attivi e passivi facenti parte dell’eredità.

Vi sono dei beni che non possono essere ceduti a mezzo di una vendita di eredità?

Sono esclusi dal contratto i diritti di carattere strettamente personale (es. diritti alimentari, diritti di uso ed abitazione, proprietà di carte e foto di famiglia, il diritto alla sepoltura nella tomba di famiglia ecc..) e i diritti acquistati dall’erede iure proprio (esempio la reversibilità della pensione o l’indennità percepita in base ad un’assicurazione sulla vita).

Cosa succede se nell’asse ereditario vi sono meno beni rispetto a quelli previsti?

La vendita di eredità è un contratto a carattere aleatorio e quindi chi acquista la quota ereditaria assume su di sé il rischio che all’interno dell’asse i beni possano essere di valore inferiore rispetto a quello previsto al momento della contrattazione. L’aleatorietà consiste proprio nell’incertezza obiettiva del contenuto dell’eredità dedotta in contratto. Dello stesso avviso è la giurisprudenza che ritene inapplicabile il rimedio della rescissione previsto dagli articoli 1447 e ss. Cod. Civ.

Cosa succede se nell’asse ereditario vi sono maggiori beni rispetto a quelli indicati nel contratto?

Il contratto di vendita di eredità consente all’acquirente di far propri tutti i beni che si dovessero rinvenire anche successivamente all’interno dell’asse ereditario, nonché ogni ulteriore incremento, come nel caso dei canoni di locazione percepiti in relazioni a beni immobili di proprietà del defunto.

Che differenza c’è tra una divisione ereditaria ed una vendita di eredità?

Attraverso il contratto di vendita di eredità, uno dei coeredi cede la propria quota ereditaria ad un altro coerede o ad un terzo, i quali, successivamente, ove riuscissero a trovare un accordo con gli altri eredi del defunto potranno stipulare con atto notarile un contratto di divisione, al fine di assegnare a ciascun coerede quanto gli spetta in fatto ed in diritto sull’asse ereditario del defunto. Sebbene l’acquisto di una quota di un coerede produca come effetto indiretto l’uscita di uno dei soggetti dalla comunione ereditaria, non si può dire che ciò porti a qualificare il negozio come divisione ereditaria (qualifica riservata, secondo la dottrina tradizionale, al solo negozio che ha per effetto diretto e immediato quello di sciogliere una comunione).

Quali garanzie devono essere rilasciata dall’erede venditore?

Il venditore è tenuto a garantire solamente la propria qualità di erede ai sensi dell’art. 1542 c.c., tuttavia è buona norma che il compratore provveda a garantire per i vizi e l’evizione degli eventuali immobili oggetto dell’eredità stessa di cui il medesimo è a conoscenza. Tale garanzia aggiuntiva è opportuna per non far patire al compratore eventuali rivalse da parte di terzi soggetti sui beni formanti l’attivo ereditario.

Con la vendita di eredità vengono trasferiti anche i debiti del defunto?

La responsabilità per i debiti ereditari si trasferisce al compratore come effetto natura della vendita, ed il compratore, una volta acquistata la quota ereditaria è tenuto a rimborsare il venditore di quanto questi abbia pagato in dipendenza dei debiti ereditari. Il compratore dovrà pagare i creditori ereditari senza poter opporre a questi, il beneficio della preventiva escussione, quindi ogni patto tra compratore e venditore ha effetto solo nei rapporti interni e non può essere fatto valere nei confronti dei creditori.

E’ previsto un diritto di prelazione in capo agli altri eredi nel caso di vendita di quota ereditaria?

Si, in quanto il fondamento dell’art. 732 cod. civ, in tema di prelazione ereditaria, risiede non tanto nella esigenza di salvaguardare le prerogative degli altri condividenti dall’ingresso di estranei nella comunione, ma piuttosto nell’interesse di garantire, nell’ottica del principio del favor divisionis, la concentrazione della comunione in un numero più ridotto di soggetti al fine di rendere più agevoli le successive operazioni divisionali. Il coerede che intende alienare la propria quota, deve preferire per Legge gli eredi all’estraneo nel caso di alienazione della propria quota ereditaria, e, in difetto di una regolare proposta il coerede che intenda esercitare il riscatto può farlo finché dura lo stato di comunione ereditaria: l’acquisto del terzo in questo caso non è un acquisto sicuro.

Qual è il termine per esercitare il diritto di prelazione, nel caso di regolare notifica?

Ai sensi dell’art. 732 cod. civ il coerede che intenda esercitare il diritto di prelazione riconosciuto dalla Legge, deve farlo entro 60 giorni, scaduti i quali, il coerede che intende vendere potrà cedere liberamente la propria quota.

Nel caso di vendita di quota su un singolo bene ereditario, vi è comunque il diritto di prelazione?

No, nel caso di vendita di una quota su un bene, non spetta al coerede il diritto di prelazione, e, pertanto la quota su un singolo bene ereditario, purché non sia l’unico nel patrimonio del defunto, può essere liberamente venduta.

E’ possibile esercitare il diritto di prelazione (c.d. Retratto) solo per alcuni beni oggetto dell’eredità?

Non è consentito il c.d. “retratto parziale”, quindi il coerede che intenda esercitare il proprio diritto di prelazione ereditaria su un singolo bene, a seguito della notifica ricevuta dall’erede alienante, dovrà valutare la convenienza se esercitare il diritto di prelazione per l’intera quota ereditaria, (comprendente eventualmente anche altri beni) e, per il prezzo indicato nella relativa notifica di alienazione.

Quanto può costare l’acquisto di un’eredità?

Non è possibile dare un ordine di grandezza per quanto riguarda il costo di un ipotetico atto di vendita di eredità, in quanto la tassazione del negozio, quanto alle imposte di registro, ipotecarie e catastali  dipende dall’oggetto della vendita stessa (diritti reali immobiliari, crediti e beni immobili), oltre  che dal prezzo di cessione. Sarà sempre opportuno, soprattutto allorquando venga esercitato il diritto di prelazione ereditaria a mezzo del c.d. Retratto, consultare il proprio Notaio di fiducia al fine di valutare le conseguenze, anche fiscali, per quanto riguarda le imposte indirette, connesse all’atto di acquisto.

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