Si può vendere un’eredità?

da | Mag 26, 2018 | Successione mortis causa | 84 commenti

La vendita di eredità è un contratto consensuale, bilaterale e a prestazioni corrispettive, a carattere non personale.

È necessario l’intervento del Notaio?

È necessario l’intervento del notaio ogniqualvolta all’interno dell’eredità vi siano beni immobili. L’atto notarile è funzionale alla trascrizione dell’atto di vendita nei Registri Immobiliari, al fine di rendere opponibile l’acquisto nei confronti dei terzi.

preliminare notarile

Qual è l’oggetto della vendita di eredità?

L’oggetto del contratto si riferisce a tutti i beni facenti parte dell’asse ereditario anche se non conosciuti dall’erede venditore e si estende a tutti i rapporti attivi e passivi facenti parte dell’eredità.

Vi sono dei beni che non possono essere ceduti a mezzo di una vendita di eredità?

Sono esclusi dal contratto i diritti di carattere strettamente personale (es. diritti alimentari, diritti di uso ed abitazione, proprietà di carte e foto di famiglia, il diritto alla sepoltura nella tomba di famiglia ecc..) e i diritti acquistati dall’erede iure proprio (esempio la reversibilità della pensione o l’indennità percepita in base ad un’assicurazione sulla vita).

Cosa succede se nell’asse ereditario vi sono meno beni rispetto a quelli previsti?

La vendita di eredità è un contratto a carattere aleatorio e quindi chi acquista la quota ereditaria assume su di sé il rischio che all’interno dell’asse i beni possano essere di valore inferiore rispetto a quello previsto al momento della contrattazione. L’aleatorietà consiste proprio nell’incertezza obiettiva del contenuto dell’eredità dedotta in contratto. Dello stesso avviso è la giurisprudenza che ritene inapplicabile il rimedio della rescissione previsto dagli articoli 1447 e ss. Cod. Civ.

Cosa succede se nell’asse ereditario vi sono maggiori beni rispetto a quelli indicati nel contratto?

Il contratto di vendita di eredità consente all’acquirente di far propri tutti i beni che si dovessero rinvenire anche successivamente all’interno dell’asse ereditario, nonché ogni ulteriore incremento, come nel caso dei canoni di locazione percepiti in relazioni a beni immobili di proprietà del defunto.

Che differenza c’è tra una divisione ereditaria e una vendita di eredità?

Attraverso il contratto di vendita di eredità, uno dei coeredi cede la propria quota ereditaria ad un altro coerede o ad un terzo, i quali, successivamente, ove riuscissero a trovare un accordo con gli altri eredi del defunto potranno stipulare con atto notarile un contratto di divisione, al fine di assegnare a ciascun coerede quanto gli spetta in fatto ed in diritto sull’asse ereditario del defunto. Sebbene l’acquisto di una quota di un coerede produca come effetto indiretto l’uscita di uno dei soggetti dalla comunione ereditaria, non si può dire che ciò porti a qualificare il negozio come divisione ereditaria (qualifica riservata, secondo la dottrina tradizionale, al solo negozio che ha per effetto diretto e immediato quello di sciogliere una comunione).

Quali garanzie devono essere rilasciata dall’erede venditore?

Il venditore è tenuto a garantire solamente la propria qualità di erede ai sensi dell’art. 1542 c.c., tuttavia è buona norma che il compratore provveda a garantire per i vizi e l’evizione degli eventuali immobili oggetto dell’eredità stessa di cui il medesimo è a conoscenza. Tale garanzia aggiuntiva è opportuna per non far patire al compratore eventuali rivalse da parte di terzi soggetti sui beni formanti l’attivo ereditario.

Con la vendita di eredità vengono trasferiti anche i debiti del defunto?

La responsabilità per i debiti ereditari si trasferisce al compratore come effetto natura della vendita, ed il compratore, una volta acquistata la quota ereditaria è tenuto a rimborsare il venditore di quanto questi abbia pagato in dipendenza dei debiti ereditari. Il compratore dovrà pagare i creditori ereditari senza poter opporre a questi, il beneficio della preventiva escussione, quindi ogni patto tra compratore e venditore ha effetto solo nei rapporti interni e non può essere fatto valere nei confronti dei creditori.

Vendita quota ereditaria: è previsto un diritto di prelazione in capo agli altri eredi?

Si, in quanto il fondamento dell’art. 732 cod. civ, in tema di prelazione ereditaria, risiede non tanto nella esigenza di salvaguardare le prerogative degli altri condividenti dall’ingresso di estranei nella comunione, ma piuttosto nell’interesse di garantire, nell’ottica del principio del favor divisionis, la concentrazione della comunione in un numero più ridotto di soggetti al fine di rendere più agevoli le successive operazioni divisionali. Il coerede che intende alienare la propria quota, deve preferire per Legge gli eredi all’estraneo nel caso di alienazione della propria quota ereditaria, e, in difetto di una regolare proposta il coerede che intenda esercitare il riscatto può farlo finché dura lo stato di comunione ereditaria: l’acquisto del terzo in questo caso non è un acquisto sicuro.

Qual è il termine per esercitare il diritto di prelazione, nel caso di regolare notifica?

Ai sensi dell’art. 732 cod. civ il coerede che intenda esercitare il diritto di prelazione riconosciuto dalla Legge, deve farlo entro 60 giorni, scaduti i quali, il coerede che intende vendere potrà cedere liberamente la propria quota.

Nel caso di vendita di quota su un singolo bene ereditario, vi è comunque il diritto di prelazione?

No, nel caso di vendita di una quota su un bene, non spetta al coerede il diritto di prelazione, e, pertanto la quota su un singolo bene ereditario, purché non sia l’unico nel patrimonio del defunto, può essere liberamente venduta.

È possibile esercitare il diritto di prelazione (c.d. Retratto) solo per alcuni beni oggetto dell’eredità?

Non è consentito il c.d. “retratto parziale”, quindi il coerede che intenda esercitare il proprio diritto di prelazione ereditaria su un singolo bene, a seguito della notifica ricevuta dall’erede alienante, dovrà valutare la convenienza se esercitare il diritto di prelazione per l’intera quota ereditaria, (comprendente eventualmente anche altri beni) e, per il prezzo indicato nella relativa notifica di alienazione.

Quanto può costare l’acquisto di un’eredità?

Non è possibile dare un ordine di grandezza per quanto riguarda il costo di un ipotetico atto di vendita di eredità, in quanto la tassazione del negozio, quanto alle imposte di registro, ipotecarie e catastali  dipende dall’oggetto della vendita stessa (diritti reali immobiliari, crediti e beni immobili), oltre  che dal prezzo di cessione. Sarà sempre opportuno, soprattutto allorquando venga esercitato il diritto di prelazione ereditaria a mezzo del c.d. Retratto, consultare il proprio Notaio di fiducia al fine di valutare le conseguenze, anche fiscali, per quanto riguarda le imposte indirette, connesse all’atto di acquisto.

84 Commenti

  1. cerrato sabato

    mio padre deceduto venti anni fà ha lasciato in eredità una casetta in campagna a quattro figli e mia madre. Mia madre vorrebbe cedere gratuitamente a me la sua quota. Come procedere!

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Donazione!
      F.N.

  2. Stefano

    Gentile Associazione,
    possiedo una casa che voglio lasciare al 50% ai miei due figli, ma visto che tra loro non scorre buon sangue, gradirei specificare nel testamento che il figlio, che già vive lì e l’ha ristrutturata, abbia la prelazione sul fratello nella futura divisione ereditaria; è possibile trovare una formula non fraintendibile, che garantisca all’altro figlio il risarcimento della metà spettante del valore di mercato dell’immobile?
    Avevo pensato a qualcosa del genere:

    1- lascio la casa di Como ai miei figli in parti uguali, ma desidero che Davide abbia il diritto di prelazione sul fratello in sede di divisione ereditaria, e che gli venga scontata la somma di 50. 000 € che ha sostenuto per ristrutturarla.
    2- Lascio la casa di Como a mio figlio Davide con l’obbligo che liquidi il fratello per la quota pari a metà del suo valore, entro un anno dalla mia morte, e che gli venga scontata la somma di 50. 000 € che ha sostenuto per ristrutturarla.

    Quale creerebbe meno discussioni? Ci sono alternative?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Le sue volontà sono percorribili ma le modalità redazionali, stante la complessità della vicenda, vanno discusse con il Suo Notaio di fiducia.
      F.N.

  3. Adrien

    buonasera,
    nel 2018 è venuto a mancare mio padre, lasciando a me e alle mie due sorelle, casa di proprietà.
    Fatta successione. Oggi, 2021, mia sorella, decide di acquistare la casa, liquidando me e l’altra sorella.
    devo pagare delle tasse sul mio 1/3 di proprietà che vendo?
    Ci sono delle verifiche che devo preventivamente fare per cautelarmi?

    grazie anticipatamente per la risposta

    Adrien

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Sulla somma percepita in caso di vendita di immobile abitativo ereditario non viene pagata alcuna somma all’erario, da parte del venditore.
      F.N.

  4. Alessandro

    Salve, nel 2018 è deceduto mio padre ed in asse ereditario siamo Io, mia madre e mia sorella portatrice di handicap al 100%.
    Per la tutela di mia sorella il geometra ha misurato tutti gli immobili (come credo da prassi) il problema sorge per il fatto che vorremmo distribuire in modo differente le quote in modo che io possa prendere possesso della casa in cui vivo in modo che sia mia prima casa, ovviamente rinunciando a quote di altro in favore degli altri eredi.
    Son però state riscontrate anomalie (divisione del locale garage) NON nella planimetria originaria della suddetta casa costruita da mio nonno negli anni 80.
    Per cui sembra che non possiamo fare questa famosa cessione di quote in nome di queste anomalie, se non sanandole.
    La mia domanda è se è possibile comunque fare il passaggio di quote tra familiari senza sanatoria,visto che non stiamo vendendo a terze persone ??

    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Non è possibile.
      FN

  5. Marco Menegolo

    Gentile Associazione, sono erede per rappresentazione, unitamente a sorella, per la quota di 1/4 ciascuno, in comunione con altri 4 cugini, anch’essi eredi per rappresentazione per la quota di 1/8 ciascuno.
    L’asse ereditario è costituito da due immobili, di cui uno accatastato come edificio in costruzione cat F/3. Noi due fratelli vorremmo cedere in permuta, per le nostre quote, l’immobile su cui insiste l’edificio in costruzione a terza persona, senza il consenso degli altri coeredi. Chiedo se tale forma di cessione della cosidetta “quotina” sia legittima e con effetti traslativi immediati.
    Ringrazio anticipatamente.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      No. L’atto non ha effetti traslativi.
      F.N.

  6. Mar_Cer

    Buongiorno. Ringrazio in anticipo per la risposta.
    Siamo 4 fratelli e abbiamo ricevuto in eredità degli immobili commerciali che possediamo in comunione al 25% ciascuno. Ne abbiamo altri di categoria commerciale in proprietà ordinaria di pari valore sempre in comunione alla stessa quota.
    Alcune domande:
    1) Posso vendere la mia quota ereditaria ad un altro coerede senza darne comunicazione agli altri?
    2) In caso di vendita tra coeredi quali tasse si applicano (sono immobili commerciali)?
    3) E’ possibile scambiare quote ereditarie con quote ordinarie di pari valore?
    4) Quale tassazione si applica nel caso di scambio quote ereditarie ed ordinarie (sono immobili commerciali)?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      le domande poste non sono tali da consentire una risposta in questa sede.
      F.N.

  7. Carlotta Capperucci

    Buongiorno. su 4 quote ereditarie di un immobile non divisibile, 2 quote vogliono vendere a terzi. I coeredi sono tutti d’accordo. Fatto salvo il diritto di prelazione dei coeredi la transazione può essere conclusa senza pendenze ulteriori ?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Il quesito è molto sintetico e non capisco esattamente dove si voglia andare a parare.
      Tuttavia, la risposta appare positiva.
      Si affidi al suo notaio di fiducia e affronti carte alla mano la problematica

  8. Bianca

    Buongiorno,
    mia mamma e mio zio hanno ereditato il 50% di tutte le proprietà di mia nonna tramite successione.
    Ora mia mamma vorrebbe “passare” (tramite vendita o donazione) la sua quota di tutto a noi figli.
    In questo caso mio zio ha diritto di prelazione?
    Se invece volesse “passarci” la sua quota solo di un bene dei diversi, mio zio ha comunque il diritto di prelazione?
    Grazie in anticipo per la risposta.
    B.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Senza il consenso dello zio, la quota non puó essere trasferita con efficacia reale.
      F.N.

    • Cristina

      Buongiorno,
      Mia suocera con le sue sorelle e fratelli ha ereditato la casa di famiglia. Uno dei fratelli ha venduto la sua quota di proprietà agli altri fratelli e sorelle.
      Nel caso di vendita dell’immobile ha diritto di prelazione?
      Grazie

    • Fabrizio Noto

      Chi ha ceduto la quota non ha alcun diritto di prelazione.
      F.N.

  9. franca

    Spett.le Officina Notarile,
    3 figli, muore il padre e lascia 2/18 di casa a ciascun figlio e 12/18 alla moglie.
    Muore la madre e i figli devono dividersi l’eredità di cui sopra più una casa di proprietà solo della madre e dei soldi. I figli sono d’accordo con la divisione dei beni (metà casa ciascuno i figli 1 e 2 che la prenderebbero come prima casa , più la casa della madre al figlio 3, che diventerebbe seconda casa). Un eventuale testamento olografo della madre, in cui si ribadiscono le stesse volontà espresse dai figli, può in qualche modo alleggerire la pressione fiscale delle compravendite quote o non cambia nulla?
    grazie per la consulenza

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Si, sicuramente il testamento olografo puó evitare di procedere alla divisione del compendio.
      FN

  10. Jessica

    Salve, ringrazio anticipatamente per la risposta.
    Eredità tra 3 figli e una madre. Io e mia madre vorremmo unire le nostre quote e fare poi un accordo tra noi. A lei non interessa la casa familiare, e la mia quota non mi permette di prendere la casa familiare. La nostra idea è di unire le nostre quote e fare un accordo tra noi che mi permetta di comprare la sua quota della casa familiare (magari a rate).
    È possibile? Quali sono le possibili ripercussioni?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      L’accordo può avere un’efficacia solo tra Lei e Sua madre.
      Efficacia molto limitata e comunque connessa alla circostanza che, presto o tardi liquiderete le altre due coeredi.
      Francamente, pur valido, ha una funzionalità molto ridotta senza il consenso degli altri coeredi.
      F.N.

  11. Anna

    Buongiorno, nel marzo 2016 ho venduto a mia sorella quota di immobile ereditata alla morte di mio padre nel 1998.Sono stata costretta ad accettare una cifra molto inferiore al valore reale, avendo un figlio, vorrei oggi pagando la stessa cifra a mia sorella riacquistare la quota.E’ possibile? Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      È possibile purchè la sorella sia d’accordo.
      F.N.

  12. Gianni

    Salve,
    Vi chiedo aiuto su una questione di eredità e relativa vendita di nuda proprietà.
    Mio padre è deceduto nel 2014 ed era in comunione di beni con mia madre (ancora in vita – 85 anni), le quote di eredità della casa dove attualmente vive mia madre, sono così suddivise:
    – 50% mia madre
    – il restante 50% e così suddiviso: 1/3 a mia madre e i 2/3 a noi 3 figli (se non sbaglio)
    L’obiettivo è quello di vendere la nuda proprietà dell’immobile e la mia domanda è la seguente: qual’è la strada più breve per far sì che mia madre entri in possesso del 100% della proprietà? le opzioni che vedo, sono:
    1) Vendere le quote di noi figli a mia madre
    2) Rinunciare alle nostre quote di eredità a favore di nostra madre
    3) Altro
    Nel caso in cui si decidesse di vendere le nostre quote, su quali basi economiche (valore catastale dell’immobile 150.000€ circa) si dovrà ragionare e quali sono le tassazioni a cui si andrebbe incontro?
    Vi ringrazio in anticipo delle vostre risposte.
    Saluti.
    Gianni.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Le possibilità sono tre:
      1) rinuncia alla vostra quota
      2) cessione onerosa
      3) donazione
      In ogni caso le tassazioni si basano sui valori catastali.

  13. Angela

    Buona sera, ringrazio anticipatamente per la risposta, vi racconto la mia storia.
    Alla morte di mia madre io mio padre ed i miei tre fratelli abbiamo ereditato una quota su un terreno, sul quale successivamente è stato costruito un fabbricato di tre piani e due garage. Alla morte di mio padre io ed i miei fratelli abbiamo ereditato le quote sull’immobile, in questo fabbricato abitano due dei miei fratelli, in quanto io e l’altro mio fratello abbiamo ceduto (venduto) a loro la nostra quota, il problema è che mio fratello non ha inteso e non intende formalizzare l’atto di acquisto ed io continuo a pagare l’IMU sulla casa. Come posso obbligare mio fratello a formalizzare la compravendita?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Avete stipulato un preliminare di vendita? Se si il rimedio c’è ed è la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.
      Senza alcun preliminare, la soluzione è molto più complessa e la invito, quindi, a rivolgersi ad un legale.
      F.N.

    • Angela

      Purtroppo no, mio fratello ha pagato il prezzo pattuito in contanti a trance negli anni, ma non vi è alcun preliminare di vendita. Si può risolvere in qualche modo il problema? La ringrazio in anticipo per la risposta.

  14. Claudio

    Buonasera, ringrazio in anticipo ove voglia rispondere al quesito.
    Mio padre è deceduto da poco, e ci apprestiamo a fare la successione ereditaria (no testamento). Nella successione rientrano beni mobili, immobili, e conti bancari inclusi depositi titoli.
    Io e mio fratello vorremmo lasciare tutto a ns madre, più che altro perchè vorremmo non dover intervenire di persona ogni volta che si presenterà una vendita mobiliare/immobiliare o per gestire il deposito titoli.
    Le mie domande sono le seguenti:
    – la rinuncia all’eredità mia e di mio fratello secondo lei è la via migliore?
    – esiste in alternativa qualche altra possibilità per lasciare tutto a ns madre o assegnare a lui la “gestione” di tutti i beni?
    – il fatto che io abbia una figlia minorenne (quindi in linea ereditaria) cambia qualcosa in termini di rinuncia?
    – La rinuncia all’eredità di mio padre, comprometterebbe in qualche modo l’accettazione dell’eredità quando verrà a mancare anche mia madre?

    Grazie di nuovo
    Claudio

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Proceda con una procura generale rilasciata a sua madre. È il modo piú semplice per consentirle di gestire tutti i beni.
      F.N.

  15. giorgio battaglia

    Gentile Associazione,
    Che conseguenze avra’ la rettifica di un errore nell’annotazione
    del regime patrimoniale nell’atto di matrimonio
    da parte dell’ufficio di Stato Civile del Comune
    nel caso in cui per il cessionario
    dovesse cambiare il proprio regime patrimoniale (da separazione a comunione)
    e questo dopo qualche anno dall’atto d’acquisto di una quota di eredita’ da un altro coerede?

    Vi ringrazio molto per il riscontro

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Il cambiamento del regime patrimoniale non incide sull’acquisto già effettuato.
      F.N.

  16. Giovanna

    Buongiorno,

    Ho ereditato una parte di immobile abbiamo fatto l’atto di successione e raggiunto l’accordo per la cessione della mia quota agli altri coeredi. Vorrei sapere se le tasse su questo atto di cessione quota è a carico mio, a carico degli acquirenti o da dividere in parti uguali.
    Cosa prevede la legge?
    Grazie cordiali saluti.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Le spese dell’atto di acquisto sono a carico degli acquirenti per Legge, salvo diverso accordo.
      F.N.

  17. Roberto Sferrazza

    Villa abusiva ereditata in successione dal papà morto. Proprietari 50% papà e 50% mamma. Mamma oltre al 50 % in suo possesso eredita il 17% dal marito defunto e i tre figli ereditano 11% ciascuno.
    Uno dei tre figli vorrebbe la villa per se.
    Essendo tutti favorevoli perché non interessati alla proprietà, può comprare le quote dei fratelli e della madre anche se l’immobile è abusivo?
    Grazie mille

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      No. L’immobile abusivo è incommerciabile.
      F.N.

  18. Maristella

    Buongiorno, appartamento in comproprietà a seguito di eredità, i due titolari di 10/12 vorrebbero vendere la loro quota ad un terzo perchè il proprietario degli altri 2/12 non vuole ne vendere ne acquistare. Chi acquista i 10/12 può usufruire dell’appartamento a suo piacimento (ristrutturarlo e abitarlo)? Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Il bene in quota può essere goduto alla pari dai comproprietari quindi l’operazione prospettata potrebbe causare diversi difficoltà
      GB

  19. Fabrizio Noto

    Non è possibile rispondere alle domande poste senza conoscere esattamente il contenuto della comunicazione.
    Peraltro il blog non è sede opportuna per analisi nel merito di questioni così delicate.
    F.N.

    Rispondi
  20. antonio

    Abbiamo ereditato per morte di mio padre due box io ed i mie cinque fratelli piu’ mia madre ,un fratello vuole cedere la sua quota ad un prezzo doppio da quello che vogliono mia madre e gli altri fratelli posso acquistare le quote ad un costo diverso l’una d’altra?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      il prezzo è un fattore commerciale e può essere scelto liberamente

  21. Salvio

    Salve mia moglie ha ereditato dai genitori defunti un immobile indivisibile con altri tre fratelli e nell’ immobile attualmente ci abita uno dei tre fratelli. Noi avremmo necessita di disfarcene prima possibile e con senso di responsabilità abbiamo proposto l’acquisto della quota a chi era interessato motivando anche il motivo ma la cosa non ha suscitato interesse anche perché non ce la possibilità economica. La mia domanda e……. esiste una modalità di frazionamento di acquisto della quota ? oppure un a qualsiasi altro modo per far si che la quota rimanga in famiglia? L’unica soluzione potrebbe essere la donazione? Ringrazio anticipatamente.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      è possibile:
      – rinunciare alla quota
      – donarla
      – venderla a rate
      – chiedere un affitto sulla quota

  22. Paolo Reduci

    Buongiorno. Vivo nella casa che ora ho ereditato (50% a me e 50% a mio fratello) da mia madre. Risiedo in questo immobile da 50 anni mentre mio fratello si è sposato 30 anni fa e vive altrove. Due domande : esiste oltre alla prelazione qualche forma di agevolazione a vantaggio dell’acquirente residente? i beni che sono in casa sono anch’essi da dividere al 50% o esiste una regolamentazione ?

    Grazie

    Molto cordialmente

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Certo, esiste l’agevolazione “prima casa”.
      Tutto il patrimonio del defunto, in presenza di soli due figli e senza coniuge superstite si divide pariteticamente.
      FN

  23. Francesco Carissimi

    buon giorno
    E’ morto un cugino di 2 grado vedovo e senza figli. Non e’ stato rinvenuto nessun testamento da noi parenti. Spunta un testamento olografo
    (dichiarato falso da una perizia calligrafica) depositato da un notaio da una persona senza nessun grado di parentela e in cui viene nominato
    erede universale.
    La cugina non ne vuol sapere niente e sarebbe disposta a cedere i suoi diritti ereditari a me per una cifra simbolica. Ipotizziamo 10.000 Euro.
    Considerando che il patrimonio e’ composto da 4 appartamenti (valore 600.000 euro piu’ una villa padronale valore ca 1.300.000 euro
    e giacenze in conto corrente per oltre 700.000 euro). Mi e’ stato detto che per impugnare il testamento ed avviare la causa devo provvedere
    a pagare le tasse di successione all’agenzia delle entrate.Ringraziando anticipatamente porgo i miei distinti saluti.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Per impugnare il testamento non deve presentare alcunchè.
      La cugina non può venderle nulla in quanto non è proprietaria di alcunché.
      Eserciti l’azione e un domani, sappia, ne beneficieranno tutti gli altri pari grado.
      FN

  24. Fiorella

    Buonasera, con miei fratelli e mia madre abbiamo ereditato una quota di un immobile con pertinenza (diritto abitazione coniuge superstite) due terreni e un C/2. Ora tutti vorrebbero vendere ad un erede, che acquisterebbe tutto. E’necessario fare prima una divisione, o in questo caso l’erede può acquistare tutto tranquillamente? Il coniuge superstite vorrebbe vendere: la nuda proprietà della sua quota della casa e pertinenza e la piena proprietà su tutti gli altri beni. Può farlo senza alcuna divisione? Grazie in anticipo
    Fiorella Deiana

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Non è necessario procedere alla divisione.
      FN

  25. Luca Casale

    Buon giorno, sarei interessato all’acquisto di un immobile appartenente ad una eredità alla quale le uniche due eredi hanno rinunciato.
    Sarebbe possibile da parte mia avanzare la proposta come terza parte delle quote ereditarie prima che l’immobile venga automaticamente
    rilevato dallo stato non essendoci altri eredi ?
    Grazie.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      No. non è possibile.
      FN

  26. Lucio

    Buongiorno, io e mio fratello siamo unici eredi di un appartamento di proprietà della mia defunta sorella, di comune accordo mio fratello vorrebbe vendere la sua quota ad una delle mie figlie alla quale vorrei a mia volta cedere a titolo gratuito o ad un prezzo simbolico la mia, è possibile farlo con un unicio atto? Ai fini fiscali ci sono rischi per quanto riguarda la cessione a titolo gratuito o al prezzo simbolico della mia quota? Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Tutto Fattibile. Non ci sono rischi.
      F.N.

  27. andrea sabatini

    Buongiorno, io e mia sorella abbiamo ereditato 1/3 di un appartamento nel centro storico di Roma, non andando d’accordo con gli altri due coeredi abbiamo pensato di vendere la nostra quota, i coeredi non sono intenzionati a rilevarla, possiamo vendere a terzi? Ci sono società che operano in questi contesti ed acquistano solo una parte di una prorpietà?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      L’operazione potrà avere solo efficacia obbligatoria. È estremamente improbabile che alcuno abbia interesse a rilevare la quota.
      F.N.

  28. Matteo

    Buongiorno, mia moglie ed il fratello hanno ereditato diverse case dopo la morte dei genitori ed ora sono proprietari al 50%.
    Insieme a mia moglie abbiamo deciso che io acquisterò la quota del fratello di 1 di questi immobili, che così diventerà la nostra prima casa. Io e mia moglie siamo in separazione dei beni.

    È possibile procedere a tale acquisto lasciando il resto delle case nella situazione attuale (50-50) tra mia moglie ed il fratello?

    Grazie in anticipo per l’attenzione.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Certo. Nessun problema.
      FN

  29. Romeo Brambilla Pisoni

    Buongiorno, mio padre è deceduto 5 anni fa lasciando tre beni immobili, due conti correnti e alcuni fondi. Unici eredi, legittimi, eravamo mia madre, mia sorella ed io. Purtroppo mia sorella è deceduta prima del termine dell’ intrapresa divisione giudiziale testando unicamente ” lascio tutti i miei beni immobili equamente divisi” tra due estranei alla comunione. Oltre al terzo ideale degli immobili compresi nell’ eredità di mio padre possedeva anche due altri immobili di Sua proprietà esclusiva.
    Le quote dei singoli immobili indivisi contenuti nell’ eredità di mio padre possono ritenersi compresi nel lascito immobiliare di mia sorella?
    Anticipatamente ringrazio
    RMBP

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Salvo che sua sorella non abbia figli, in quel caso opera la rappresentazione, nell’asse ereditario della sorella è presente il diritto di accettare l’eredità del padre. I due estranei possono, così, diventare eredi di vostro padre nel caso di accettazione della sua eredità.
      Resta inteso, che non conosco il vostro caso concreto e questa conclusione non può ritenersi un parere legale.

      Cordiali saluti

  30. Alex

    Buongiorno. Mio padre ed io (amministratore di sostegno di mia madre) abbiamo messo in vendita con consenso del giudice tutelare la casa dei miei genitori. Prima del rogito mia madre è deceduta quindi il notaio mi ha detto che da quel momento la promessa d’acquisto che nel frattempo avevamo redatto con un compratore non aveva più valore in quanto come eredi legittimi erano subentrati anche i 3 figli di mia sorella (defunta) e senza il loro benestare l’appartamento non poteva essere venduto. Dopo lunghe trattative hanno proposto di accettare la vendita solo se, invece della quota a loro spettante di 1/3 della metà del valore di vendita, venisse data loro la metà del ricavato complessivo della vendita di questo appartamento. Mio padre (che ha 80 anni) ora vive in un appartamento in affitto nella palazzina dove vivo io perchè, affetto da diverse patologie, abbiamo preferito mi stesse vicino. Abbiamo comunicato tramite avvocato che la vendita è necessaria in quanto mio padre percepisce una pensione molto bassa e pertanto non sufficiente ad affrontare i costi dell’affitto e del suo mantenimento. I tre nipoti (con i quali non ci sono naturalmente buoni rapporti) stanno approfittando di questa difficoltà per ottenere più di quanto a loro spetterebbe per legge. Non ci sono a suo parere gli estremi del ricatto? Cosa potrei fare per tutelarmi visto che l’acquirente potrebbe a questo punto richiedere anche la restituzione (raddoppiata!) della cifra versata al compromesso?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      A mio avviso gli eredi tutti sono tenuti ad adempiere al preliminare di vendita, purché il tutto sia stato a monte autorizzato dal giudice tutelare.
      Va avviata un’esecuzione specifica di adempiere il contratto ex art. 2932 c.c. a carico degli eredi inadempienti i quali avranno diritto solo ad ottenere la parte di prezzo a loro spettante

      Cordialità

  31. roberto

    Scusi se la disturbo. Ma se un notaio accetta di vendere la mia quota di una casa a mia madre , i miei fratelli hanno un limite di tempo per agire legalmente? Cade in prescrizione dopo 5 anni o dopo 10 anni? e dopo non possono piu annullare la vendita.

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  32. klement

    Ho ereditato un immobile insieme ad altri tre coeredi. Teoricamente saremmo tutti d’accordo di vendere, però sembra non molto appetibile sul mercato, e comunque non la vogliono capire di far fare a un’agenzia con ampia rete piuttosto che aspettando chissà quanto che qualcuno risponda ad annunci. Io sto molto lontano, quindi di fatto trattano tutto loro. Non ho urgenza di incassare, ma di proprietà immobiliare specie in comune con altri non ne voglio sapere. C’è un modo di fare senza troppe spese e complicazioni che la proprietà passi subito a loro, mentre una somma prefissata mi venga data dopo un certo numero di anni, indipendentemente da come abbiano concluso la vendita a terzi? Avevo proposto che acquistassero la mia parte con una cambiale da cinque anni, ma non sembrano favorevoli

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      se i fratelli non sono d’accordo ad acquistare non può che aspettare la vendita a terzi.
      F.N.

    • Grazia

      Buongiorno,
      Mia madre è coerede di una proprietà del fratello defunto senza moglie e figli.
      Vorrebbe farmi acquisire la proprietà liquidando gli altre eredi.
      Come bisogna procedere ?
      Grazie per risposta

    • Fabrizio Noto

      Proceda con una compravendita, con pagamento da parte del terzo.
      Si rivolga al Suo notaio di fiducia.
      F.N.

  33. roberto

    Salve. Ho ereditato da mio padre 3 case e di ognuna ho il 22%. Vorrei vendere la quota di un immobile a mia madre (anche lei è un erede) e ho chiesto parere a due notai diversi. Uno mi ha detto vagamente che si può fare, un altro mi ha detto che non posso vendere la quota di un immobile a mia madre e se voglio devo vendere tutta la mia eredità (tutte le mie quote di tutti gli immobili) a mia madre. Non sò se è vero, poi abbiamo gia diviso i soldi del conto corrente di mio padre e non sò se include anche quello nell’obbligo.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      con il consenso degli altri coeredi può farlo, senza, non può farlo.
      F.N.

  34. Marco Simeoni

    Buongiorno, mi trovo ad aver ereditato un immobile nel 2015 che i miei due fratelli non vogliono vendere a terzi al prezzo di mercato (il prezzo da loro imposto è circa il triplo) e intanto l’immobile è divenuto un costo. Posso vendere la mia quota ad un terzo ad un prezzo scelto da me? L’atto di compravendita conseguente avrebbe come parti solo me e l’acquirente o anche i miei fratelli? Ringrazio anticipatamente

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Non è possibioe vendere a terzi la quotina su un immobile. La vendita è inefficace.
      F.N.

  35. Valerio

    Buongiorno, con i miei tre fratelli ho ereditato la casa unifamiliare dove vivevano i genitori. Due di noi sarebbero interessati a vendere le proprie quote. Un fratello vorrebbe acquistare una quota per dividere in due l’abitazione, l’altro fratello è invece interessato a rilevare l’intero immobile e non accetta l’idea della divisione della casa.
    Chi vuole vendere può vendere la propria quota a uno dei due e uscire dal contenzioso o è necessario il consenso di tutti?
    Nel caso le singole posizioni non cambino, che sviluppi avrà la contesa?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Chi vuol vendere può farlo liberamente ad altro coerede.
      F.N.

  36. Patrizio

    Buongiorno,

    di comune accordo con i miei fratelli, sto acquistando con diversi bonifici (quindi tracciati), le loro due quote (siamo 3 fratelli) future della casa dove vivono i nostri genitori (entrambi in vita). Come posso o potro’ regolare questa acquisizione? I miei genitori dovranno effettuare una eredità diretta nei miei confronti quando arriverà il loro momento?
    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Questa modus operandi è del tutto sconsigliabile.
      Provveda alla donazione in parti uguali della nuda proprietà e contestualmente alla vendita delle quote della nuda proprietà dei fratelli.
      La invito a recarsi dal Suo Notaio di fiducia.
      F.N.

  37. Bruno

    salve avrei una domanda è possibile vendere una quota ereditata su lesione di legittima dopo ultima sentenza del tribunale con assegnazione delle proprieta’ su carta ma ancora non in possesso effettivo, dunque vorrei vendere la mia quota di legittima ricevuta al miglior offerente , tenendo presente che la proprieta’ è situata dentro una attivita’ turistica ma perfettamente divisibili le proprieta’ in oggetto sono due villette con annesso garage piu porzione di terreno , posso vendere la mia quota ?? grazie.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      La sua domanda non è posta in modo chiaro.
      Lei può vendere quello che è suo.

  38. Veruska Grandi

    Gent.mo,
    venderò a mio zio di I grado una porzione di immobile che lui e mio padre (defunto) hanno ereditato dai loro genitori.
    La cifra che riceverò è 24mila euro.
    Oltre alla parcella del notaio a che aliquota saremo tassati entrambi? E quali sono gli altri oneri e diritti da versare?
    Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Con i dati da lei indicati non è possibile liquidare le imposte.
      La tassazione è pari al 2% (se prima casa e se vi sono i requisiti), 9% per fabbricati e terreni non agricoli; 15% per terreno agricoli.
      In determinati casi è possibile pagare le tasse sul valore catastale ma lei non specifica se il bene è abitativo o meno.

      Cordiali saluti

  39. Vincenzo Favuzzi

    Buongiorno, vorrei avere un’informazione circa la cessione di quote ereditarie. In particolare vorrei sapere se è possibile la cessione di una quota ad un coerede anche in presenza di beni immobili che potrebbero presentare problematiche di regolarità urbanistica.
    Ringrazio sin d’ora per il riscontro.

    Cordialmente Vincenzo Favuzzi.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      No. In presenza di irregolarità urbanistiche maggiori l’atto è nullo.
      F.N.

    • Vincenzo Favuzzi

      Grazie mille, per il chiarimento.
      Cordialità.

  40. Kolyset

    Spett.le Associazione ringrazio.
    desidero conoscere se l’atto di acquisto delle quote degli eredi da parte di un coerede
    debba avvenire prima o dopo l’accettazione?
    La qualità di erede sopravviverebbe all’atto di vendita?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      L’acquisto avviene dopo l’accettazione e la qualità di erede viene ceduta all’atto della vendita.
      F.N.

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