La prelazione del coltivatore diretto

Il nostro ordinamento conosce due fattispecie di prelazione del coltivatore diretto: la prima è la prelazione riconosciuta all’affittuario del fondo (art. 8 Legge 26 maggio 1965, n. 590), mentre la seconda è la prelazione del proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita (art. 7 Legge 14 agosto 1971, n. 817).

Quando sorge il diritto di prelazione da parte del confinante coltivatore diretto?

Il confinante coltivatore diretto ha diritto di prelazione in caso di vendita di appezzamento di terreno contiguo a quello da lui personalmente coltivato, che allo stesso tempo non sia già affittato ad altro coltivatore diretto da oltre due anni. È, inoltre, necessario che il confinante coltivatore diretto non abbia venduto fondi rustici nel biennio precedente.

Quando un fondo si intende “contiguo” ai fini dell’esercizio della prelazione?

Secondo l’interpretazione della giurisprudenza maggioritaria[1] devono intendersi contigui i terreni caratterizzati da contiguità materiale e fisica, nel senso che non possono essere considerati contigui i terreni separati da un corso d’acqua, da una strada, da una capezzagna ed in generale, tutti quei terreni che non sono idoneità essere coltivati “unitariamente”.

Poiché la valutazione circa la contiguità dei fondi non è sempre agevole, si consiglia sempre un’attenta valutazione, anche attraverso le organizzazioni di categoria competenti[2].

Come si effettua la notifica ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione?

La norma è chiara sul punto, e stabilisce l’art. 8, quarto comma, della Legge n. 590 del 1965 che “il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l’eventualità della prelazione”.

Il coltivatore diretto confinante, entro trenta giorni dalla ricezione della notifica, può esercitare il diritto di prelazione. La lettera della Legge è chiara nel prevedere quale strumento di notifica la lettera raccomandata (a cui può essere equiparata anche la notifica effettuata a mezzo p.e.c.), pertanto sono da ritenersi modalità non idonee di comunicazione le lettere consegnate a mano al confinante o la comunicazione effettuata solo verbalmente[3]

Cosa accade se non viene effettuata la notifica nei termini di Legge?

Nel caso in cui la notifica non sia stata effettuata in modo rituale o, addirittura, non sia stata affatto eseguita, il confinante coltivatore diretto che al momento del trasferimento possedeva i suddetti requisiti per esercitare il diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione dell’atto di vendita nei Registri Immobiliari, esercitare il c.d. “retratto” che consiste nell’esercizio del riscatto del fondo nei confronti del terzo.

L’esercizio del retratto si effettua mediante il pagamento di una somma pari a quella indicata nell’atto di compravendita del terreno.

Cosa succede se più confinanti dichiarano di voler esercitare il diritto di prelazione?

Come stabilito dalla giurisprudenza, non è possibile per il venditore scegliere a chi vendere il terreno e sarà compito del Giudice valutare la situazione caso per caso, tenendo anche conto delle caratteristiche colturali, dell’ubicazione e dell’estensione delle diverse proprietà dei confinanti, al fine di accordare la preferenza ad uno od all’altro coltivatore diretto confinante: in ogni caso non è possibile affermare a priori a quale dei confinanti coltivatori diretti spetti tale diritto.

È possibile stipulare un contratto di rent to buy avente ad oggetto un fondo rustico?

Sì. È certamente possibile la stipula di un contratto di affitto di fondo rustico con riscatto da parte dell’affittuario. In caso di cessione anteriormente al decorso del biennio dall’inizio della locazione del fondo, il proprietario dovrà comunque notificare al confinante coltivatore diretto non affittuario la cessione operata a seguito dell’esercizio del diritto di riscatto.

Dopo il decorso del termine biennale dall’inizio della locazione, il coltivatore diretto affittuario potrà riscattare il fondo rustico precedentemente condotto in locazione, purché nel biennio precedente non abbia alienato altri fondi rustici, ai sensi della L. 590/1965.

Tutti i contratti di affitto di fondo rustico danno diritto di prelazione all’affittuario?

No. Stante la definizione dell’articolo 31 della Legge 590/65,  l’affitto di terreno ad uso pascolo e quello di terreni boschivi, nonché i contratti di c.d. “pascipascolo” (vendita di erbe), non danno diritto di prelazione all’affittuario. 

Il confinante del terreno che intendo acquistare è coltivatore diretto ma il terreno confinante è un orto di piccole dimensioni pertinenziale alla sua casa di abitazione. Vi è prelazione?

No. In quanto il diritto di prelazione non spetta al proprietario di una casa di civile abitazione con annessi aia, stalla e piccolo orto confinante col fondo oggetto di compravendita, trattandosi di immobile che non configura in maniera propria un “terreno coltivato” e, quindi, terreno non idoneo a far sorgere il diritto di prelazione in capo al confinante, pur se coltivatore diretto.

Ugualmente, non spetta il diritto di prelazione quanto il proprietario del fondo confinante sia coltivatore diretto, ma non coltivi il fondo adiacente.

Proprietario del fondo confinante è una società a responsabilità limitata agricola. A questa spetta il diritto di prelazione  ai sensi dell’art. 7 Legge 14 agosto 1971, n. 817?

No. Il Decreto Legislativo n. 99 del 2004 prevede che la società agricola possa rivestire qualsiasi forma (tipo) di società ma riserva il diritto di prelazione, di cui in esame, soltanto alle società agricole di persone, purché l’oggetto sociale prevede l’esercizio “esclusivo” delle attività finalizzate alla coltivazione  del fondo, silvicoltura, allevamento di animali e attività connesse e, la ragione sociale contenga la menzione “Società agricola”.

Al fine di valutare la sussistenza dei requisiti è sempre opportuno, in questo caso rivolgersi al proprio Notaio.

Come è possibile conoscere chi sono i coltivatori diretti confinanti?

Ai sensi dell’art. 31 della Legge 590/65: “sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi allallevamento e al governo del bestiame sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore a 1/3 di quella occorrente per la normale necessità del fondo e per lallevamento ed il governo del bestiame”.

Quindi, per conoscere se il confinante è un coltivatore diretto è necessario interpellarlo e chiedere, in caso di risposta positiva, l’esibizione della relativa certificazione di coltivatore diretto.

[1]    Ex multis, Cass. Civ. Sez. III, 11/5/2010, n. 11377

[2]     Inoltre, l’art. 7 del D.Lgs n. 228 del 2001, al fine di individuare i criteri sulla base dei quali preferire il confinante coltivatore diretto prelazionante, ha dato particolare rilievo all”età del coltivatore diretto interessato e alle competenze nell’ambito della conduzione di aziende agricole.

[3]     Cass. civ., Sez. III, 25/01/2011, n. 1731.

La vendita dei parcheggi e dei posti auto

cessioneLa circolazione dei parcheggi e dei posti auto è assoggettata ad una disciplina particolare, che, a seconda dell’epoca della loro costruzione e del titolo edilizio, prevede, in talune ipotesi, anche la nullità dell’atto di vendita

Quali sono i parcheggi che possono essere sempre compravenduti autonomamente e sono privi di vincoli?

Possono essere sempre ceduti, in quanto mai assoggettati a vincoli edilizi, i parcheggi ed i posti auto la cui costruzione è stata realizzata in data anteriore al 1° settembre 1967, ossia sino all’entrata in vigore della Legge c.d.  “Ponte” n. 765/1967.

Vorrei comprare un appartamento ed un parcheggio che si trovano nello stesso fabbricato? Ci possono essere vincoli?

Per poter essere certi che il parcheggio compravenduto possa essere venduto insieme all’appartamento, bisogna accertarsi che il posto auto destinato a parcheggio e l’abitazione siano stati costruiti in virtù dello stesso titolo edilizio. In questo caso, tendenzialmente non ci sono vincoli che limitano la circolazione del parcheggio e dell’abitazione.

Sono interessato all’acquisto di un secondo posto auto all’interno del condominio costruito negli anni 70? Ci sono problemi?

I parcheggi costruiti ai sensi della c.d. Legge Ponte (in vigore dal 2 settembre 1967), unitamente al fabbricato al quale sono pertinenziali, sono posti auto obbligatori nel senso che ne viene imposta la costruzione al momento della realizzazione del manufatto principale.

Pertanto se uno dei condomini vuole cedere il proprio unico posto auto pertinenziale ad un altro condomino, non può farlo, in quanto il regime di pertinenzialità vigente, fa si che il garage non possa essere ceduto separatamente dall’unità immobiliare di cui è pertinenza.

Ho acquistato casa e un garage pertinenziale nel 2006, e vorrei acquistare un secondo posto auto vicino a quello già di mia proprietà; è possibile?

L’art. 12, comma 9, della L. 28 novembre 2005 n. 246, ha modificato la c.d. Legge “Ponte” ed ha sancito che “gli spazi per parcheggi realizzati in forza del comma 1 non sono gravati da vincoli e quindi possono essere trasferiti autonomamente”. Tale novella legislativa, come precisato dalla Cassazione del 24 febbraio 2006 n. 4264, ha efficacia solo per il futuro, e quindi se il fabbricato ed il posto auto, risultano edificati dopo l’entrata in vigore di tale norma, i parcheggi in esso esistenti sono liberamente trasferibili.

Il mio condominio è stato realizzato precedentemente rispetto ai parcheggi pertinenziali che sono stati realizzati interrati solo dopo alcuni anni. Posso vendere il posto auto che ho acquistato successivamente all’acquisto dell’appartamento?

Si. È possibile alienare questo parcheggio pertinenziale realizzato successivamente al maggiore fabbricato, purché l’acquirente lo renda, contestualmente all’atto di acquisto, pertinenziale ad bene immobile abitativo sito nello stesso comune.

Il mio posto auto condominiale è all’interno di un’autorimessa edificata su area comunale. Posso alienarlo?

Se il parcheggio è stato costruito in proprietà superficiaria, dopo il fabbricato da cui dipende l’immobile a cui è pertinenziale, il proprietario non può alienarlo senza il consenso del Comune, proprietario dell’area nuda. Pertanto è senza dubbio necessario confrontarsi, anche tramite il proprio notaio di fiducia, nei confronti del Comune al fine di verificare la fattibilità dell’operazione.

Vi sono posti auto liberamente vendibili se costruiti successivamente al fabbricato da cui dipendono?

Si! Tutti i posti auto a parcheggio edificati in tempo successivo al fabbricato al quale sono pertinenziali sono liberamente trasferibili se costruiti in eccedenza rispetto al rapporto di 1 mq ogni 10mc di costruzione. A tal proposito la Corte di Cassazione, a più riprese, ha già chiarito che tali parcheggi non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato da cui dipendono.

Ho un dubbio circa l’applicabilità al mio garage delle varie normative, a chi mi posso rivolgere?

Nel caso di dubbi o incertezze circa l’applicabilità delle sopra richiamate normative al proprio posto auto o al posto auto che si vorrebbe acquistare è sempre opportuno, prima di procedere ad una proposta di acquisto nei confronti del venditore, recarsi presso il proprio Notaio di fiducia, portando con sé l’atto di acquisto originario dell’odierno titolare del garage o posto auto, o, comunque copia dei provvedimenti edilizi abilitativi l’edificazione del garage stesso.

 

Si può vendere un’eredità?

atto notarileLa vendita di eredità è un contratto consensuale, bilaterale e a prestazioni corrispettive, a carattere non personale.

E’ necessario l’intervento del Notaio?

E’ necessario l’intervento del notaio ogniqualvolta all’interno dell’eredità vi siano beni immobili. L’atto notarile è funzionale alla trascrizione dell’atto di vendita nei Registri Immobiliari, al fine di rendere opponibile l’acquisto nei confronti dei terzi.

Qual è l’oggetto della vendita di eredità?

L’oggetto del contratto si riferisce a tutti i beni facenti parte dell’asse ereditario anche se non conosciuti dall’erede venditore e si estende a tutti i rapporti attivi e passivi facenti parte dell’eredità.

Vi sono dei beni che non possono essere ceduti a mezzo di una vendita di eredità?

Sono esclusi dal contratto i diritti di carattere strettamente personale (es. diritti alimentari, diritti di uso ed abitazione, proprietà di carte e foto di famiglia, il diritto alla sepoltura nella tomba di famiglia ecc..) e i diritti acquistati dall’erede iure proprio (esempio la reversibilità della pensione o l’indennità percepita in base ad un’assicurazione sulla vita).

Cosa succede se nell’asse ereditario vi sono meno beni rispetto a quelli previsti?

La vendita di eredità è un contratto a carattere aleatorio e quindi chi acquista la quota ereditaria assume su di sé il rischio che all’interno dell’asse i beni possano essere di valore inferiore rispetto a quello previsto al momento della contrattazione. L’aleatorietà consiste proprio nell’incertezza obiettiva del contenuto dell’eredità dedotta in contratto. Dello stesso avviso è la giurisprudenza che ritene inapplicabile il rimedio della rescissione previsto dagli articoli 1447 e ss. Cod. Civ.

Cosa succede se nell’asse ereditario vi sono maggiori beni rispetto a quelli indicati nel contratto?

Il contratto di vendita di eredità consente all’acquirente di far propri tutti i beni che si dovessero rinvenire anche successivamente all’interno dell’asse ereditario, nonché ogni ulteriore incremento, come nel caso dei canoni di locazione percepiti in relazioni a beni immobili di proprietà del defunto.

Che differenza c’è tra una divisione ereditaria ed una vendita di eredità?

Attraverso il contratto di vendita di eredità, uno dei coeredi cede la propria quota ereditaria ad un altro coerede o ad un terzo, i quali, successivamente, ove riuscissero a trovare un accordo con gli altri eredi del defunto potranno stipulare con atto notarile un contratto di divisione, al fine di assegnare a ciascun coerede quanto gli spetta in fatto ed in diritto sull’asse ereditario del defunto. Sebbene l’acquisto di una quota di un coerede produca come effetto indiretto l’uscita di uno dei soggetti dalla comunione ereditaria, non si può dire che ciò porti a qualificare il negozio come divisione ereditaria (qualifica riservata, secondo la dottrina tradizionale, al solo negozio che ha per effetto diretto e immediato quello di sciogliere una comunione).

Quali garanzie devono essere rilasciata dall’erede venditore?

Il venditore è tenuto a garantire solamente la propria qualità di erede ai sensi dell’art. 1542 c.c., tuttavia è buona norma che il compratore provveda a garantire per i vizi e l’evizione degli eventuali immobili oggetto dell’eredità stessa di cui il medesimo è a conoscenza. Tale garanzia aggiuntiva è opportuna per non far patire al compratore eventuali rivalse da parte di terzi soggetti sui beni formanti l’attivo ereditario.

Con la vendita di eredità vengono trasferiti anche i debiti del defunto?

La responsabilità per i debiti ereditari si trasferisce al compratore come effetto natura della vendita, ed il compratore, una volta acquistata la quota ereditaria è tenuto a rimborsare il venditore di quanto questi abbia pagato in dipendenza dei debiti ereditari. Il compratore dovrà pagare i creditori ereditari senza poter opporre a questi, il beneficio della preventiva escussione, quindi ogni patto tra compratore e venditore ha effetto solo nei rapporti interni e non può essere fatto valere nei confronti dei creditori.

E’ previsto un diritto di prelazione in capo agli altri eredi nel caso di vendita di quota ereditaria?

Si, in quanto il fondamento dell’art. 732 cod. civ, in tema di prelazione ereditaria, risiede non tanto nella esigenza di salvaguardare le prerogative degli altri condividenti dall’ingresso di estranei nella comunione, ma piuttosto nell’interesse di garantire, nell’ottica del principio del favor divisionis, la concentrazione della comunione in un numero più ridotto di soggetti al fine di rendere più agevoli le successive operazioni divisionali. Il coerede che intende alienare la propria quota, deve preferire per Legge gli eredi all’estraneo nel caso di alienazione della propria quota ereditaria, e, in difetto di una regolare proposta il coerede che intenda esercitare il riscatto può farlo finché dura lo stato di comunione ereditaria: l’acquisto del terzo in questo caso non è un acquisto sicuro.

Qual è il termine per esercitare il diritto di prelazione, nel caso di regolare notifica?

Ai sensi dell’art. 732 cod. civ il coerede che intenda esercitare il diritto di prelazione riconosciuto dalla Legge, deve farlo entro 60 giorni, scaduti i quali, il coerede che intende vendere potrà cedere liberamente la propria quota.

Nel caso di vendita di quota su un singolo bene ereditario, vi è comunque il diritto di prelazione?

No, nel caso di vendita di una quota su un bene, non spetta al coerede il diritto di prelazione, e, pertanto la quota su un singolo bene ereditario, purché non sia l’unico nel patrimonio del defunto, può essere liberamente venduta.

E’ possibile esercitare il diritto di prelazione (c.d. Retratto) solo per alcuni beni oggetto dell’eredità?

Non è consentito il c.d. “retratto parziale”, quindi il coerede che intenda esercitare il proprio diritto di prelazione ereditaria su un singolo bene, a seguito della notifica ricevuta dall’erede alienante, dovrà valutare la convenienza se esercitare il diritto di prelazione per l’intera quota ereditaria, (comprendente eventualmente anche altri beni) e, per il prezzo indicato nella relativa notifica di alienazione.

Quanto può costare l’acquisto di un’eredità?

Non è possibile dare un ordine di grandezza per quanto riguarda il costo di un ipotetico atto di vendita di eredità, in quanto la tassazione del negozio, quanto alle imposte di registro, ipotecarie e catastali  dipende dall’oggetto della vendita stessa (diritti reali immobiliari, crediti e beni immobili), oltre  che dal prezzo di cessione. Sarà sempre opportuno, soprattutto allorquando venga esercitato il diritto di prelazione ereditaria a mezzo del c.d. Retratto, consultare il proprio Notaio di fiducia al fine di valutare le conseguenze, anche fiscali, per quanto riguarda le imposte indirette, connesse all’atto di acquisto.

La rettifica unilaterale degli atti immobiliari

 

casaUna recente modifica legislativa, ha introdotto la facoltà per il notaio di rettificare atti contenenti errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla redazione dell’atto mediante propria dichiarazione unilaterale, senza l’intervento delle originarie parti dell’atto.

È possibile rettificare un atto notarile di un notaio non più in esercizio?

Si, nonostante i primi dubbi sul punto, si ritiene possibile porre in essere una rettifica anche sotto forma di rettifica unilaterale, in modo da poter correggere un errore materiale contenuto in atto di un notaio cessato dall’esercizio delle sue funzioni.

Una delle originarie parti dell’atto è deceduta, si può procedere all’atto di rettifica bilaterale?

No, in caso di decesso di una delle originarie parti contraenti non è possibile procedere ad un atto di rettifica bilaterale se non con la presenza degli eredi del defunto, Qualora ve ne ricorrano i presupposti si potrò procedere con più facilità ad un atto di rettifica unilaterale da parte di un notaio previamente incaricato.

La presenza di una sola delle parti originarie dell’atto non è comunque sufficiente, sebbene la dottrina notarile abbia, anteriormente all’entrata in vigore del nuovo testo dell’art. 59 L.N., ritenuto possibile la partecipazione della parte superstite quale gestore di affari altrui [1].

Quale errore può essere oggetto dell’atto di rettifica unilaterale?

Ai fini dell’ammissibilità della rettifica unilaterale, è necessario che l’atto notarile da rettificare contenga errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla sua redazione. Non sarà quindi possibile rettificare l’atto in caso di mancanza di un dato o di una menzione, mentre sarà possibile la rettifica nel caso di errore materiale evidente dal tenore dell’atto stesso, come ad esempio i dati catastali, i dati anagrafici e i codici fiscali o, ancora, i dati relativi ai mezzi di pagamento e il regime patrimoniale delle parti.

Non può essere oggetto di atto notarile la rettifica che darebbe luogo a una modificazione sostanziale dell’atto.

E’ possibile procedere alla rettifica unilaterale di un testamento olografo?

No; il notaio, ai sensi di Legge, ha il potere di rettificare unilateralmente atti pubblici e scritture private non autenticate, mentre non ha il potere di modificare scritture private non autenticate da un pubblico ufficiali, quali, ad esempio un testamento, o altra scrittura privata.

Può essere invece oggetto di rettifica unilaterale il testamento pubblico, a seguito della sua registrazione (dopo il decesso del testatore), in quanto rientra a tutti gli effetti nella categoria dell’atto pubblico.

E’ possibile correggere un errore contenuto in un atto costitutivo di una s.r.l.?

Si, sia l’atto costitutivo che lo Statuto, facente parte integrante dell’atto costitutivo stesso, possono essere oggetto di atto di rettifica unilaterale da parte del notaio quando contengono errori materiali. E’ possibile procedere alla rettifica, ad esempio, nel caso di dati errati relativi alla sede sociale, o a clausole dello Statuto che siano contrarie a norme di Legge, e tale contrarietà derivi da grave incoerenza rispetto al testo dello Statuto[2].

E’ obbligatorio rettificare un atto che riporti un errato codice fiscale?

No, ma è senza dubbio opportuno al fine di allibrare correttamente la ditta catastale, oltre che per allineare le risultanze dei Registri Immobiliari, ai fini della futura cessione del bene stesso.

Le parti si sono dimenticate di cedere un bene nell’originario atto notarile? E’ possibile procedere alla rettifica?

No, non è possibile procedere alla rettifica quando dall’atto originaria non sia possibile desumere la volontà chiara ed inequivoca delle parti. Pertanto, se un bene non è stato ceduto per dimenticanza od errore materiale nella redazione dell’atto, sarà necessario un nuovo atto di trasferimento immobiliare.

Cosa succede se il venditore, nelle more dell’atto di rettifica, subisce un pignoramento sul bene venduto?

L’atto di rettifica, sia bilaterale (quindi con la presenza di entrambe le parti), che unilaterale per mano del notaio, non può pregiudicare i diritti di terzi soggetti acquisiti sui beni oggetto dell’atto di rettifica.

L’efficacia del trasferimento nei confronti dei terzi si verifica con la trascrizione, pertanto, se gli errori o le omissioni contenuti nel titolo siano riprodotti nella nota di trascrizione – e quindi in assenza di discrepanza fra il tenore della nota e l’atto trascritto – non sarà in alcun modo possibile opporre ai terzi l’atto trascritto privo dell’errore[3]. Il che implica che se l’atto riporta una dato catastale errato e il terzo abbia pignorato il bene, la rettifica non può essere lui opposta se trascritta successivamente. E’ quindi necessario procedere alla rettifica tempestivamente.

Per procedere alla rettifica di un atto Notarile è necessario recarsi dal Notaio che l’ha rogato?

No. E’ possibile procedere alla rettifica di un atto notarile presso qualunque notaio sul territorio nazionale, purché vengano forniti al notaio incaricato, i documenti comprovanti la preesistenza dei dati da rettificare e l’evidenza del mero errore materiale.

Quale documentazione è necessaria per procedere alla rettifica?

Al fine di poter procedere alla rettifica di un atto notarile è necessaria la copia conforme dell’atto notarile da rettificare, oltre l’indicazione del dato che si assume essere errato, e la documentazione che dimostri la preesistenza del dato corretto da riportare nell’atto di rettifica.

Qual è il carico fiscale di un atto di rettifica immobiliare?

Il carico fiscale della rettifica di un atto immobiliare dipende dall’anno di redazione dell’atto da rettificare. Infatti, se l’atto da rettificare è anteriore al 2014, sarà necessario pagare l’imposta di bollo pari ad euro 155, oltre le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 200 Euro, i diritti di trascrizione per euro 90 e, infine, la tassa d’archivio pari ad Euro 9,10.

Qualora – invece – l’atto da rettificare rechi una data posteriore all’1 gennaio 2014, le imposte ammontano a totali Euro 300, di cui 200 Euro di imposta di registro e 50 Euro di imposte ipotecarie e catastali, oltre 9,10 Euro dovuti per Tassa d’Archivio.

[1]                   G. IACCARINO, Rettifica unilaterale dei dati catastali, in Notariato, 2004, p. 624.

[2]     M. COSIO, La Rettifica degli atti mediante certificazione notarile, Le responsabilità del notaio tra disciplina vigente e prassi sanzionatoria (Atti dei convegni di Vicenza 15 marzo 2014, Roma 21 novembre 2014 e Genova 13 marzo 2015 (Supplemento telematico al N. 1/2015).

[3]          M. LEO, Studio n. 618-2010/C  “Osservazioni sulla rettifica degli atti “certificata” dal Notaio”.

 

Trasferimenti immobiliari in sede di separazione e divorzio

problemi legaliQuando vengono decisi i trasferimenti immobiliari nell’ambito di una separazione?

Gli accordi, in caso di separazione giudiziale o divorzio, sono contenuti nel decreto che omologa la separazione consensuale, o, nella sentenza giudiziale di separazione o di divorzio. In caso di separazione consensuale possono essere contenuti in un atto notarile o nel verbale di separazione, omologato con decreto del giudice.

È possibile in sede di separazione decidere anche le condizioni del divorzio?

No, non è possibile in sede di separazione accordarsi sulle condizioni del divorzio e ciò vale anche se in sede di separazione vi sia stato un trasferimento immobiliare. L’accordo è ritenuto illecito dalla giurisprudenza.

Se viene trasferito un immobile in sede di separazione, si può rinunciare al mantenimento?

No, il diritto al mantenimento in sede di separazione è un diritto indisponibile in quanto non è possibile rinunciarvi. I coniugi, infatti, sono ancora tali in sede di separazione ed è ancora vigente fra loro l’obbligo di contribuzione reciproca.

Il diritto al mantenimento può essere rinunciato in sede di divorzio?

Si, la facoltà delle parti di corrispondere l’assegno di mantenimento una tantum è normativamente prevista (articoli 6 e 9 della Legge 898/1970 c.d. “Legge sul Divorzio”). Può, anche, essere pattuita la deroga alla c.d. clausola rebus sic stantibus, e se ciò viene fatto e ritenuto equo dal Tribunale, è preclusivo di qualsiasi ulteriore pretesa economica da parte di entrambi i coniugi, anche in caso di modificazione della situazione patrimoniale dei coniugi stessi.

Cos’è la negoziazione assistita?

La legge 10 novembre 2014, n. 162 ha istituto la negoziazione assistita, ossia un procedimento non contenzioso in cui, due coniugi, assistiti ciascuno da un avvocato, convengono un accordo che, vagliato dal Pubblico Ministero ha gli stessi effetti del provvedimento giudiziale (sentenza di separazione o divorzio e decreto di omologa della separazione consensuale). La procedura di negoziazione assistita può essere iniziata anche in presenza di figli minori o di figli maggiorenni incapaci o non autosufficienti.

Che tipo di trasferimenti immobiliari possono essere attuati nella negoziazione assistita?

Possono essere definiti trasferimenti immobiliari in occasione di separazione e divorzio tutti gli atti mediante i quali la proprietà o un altro diritto reale su cosa altrui viene trasferito (o costituito) da un coniuge a favore dell’altro o a favore dei figli, allo scopo di regolamentare i rapporti patrimoniali in occasione di una crisi matrimoniale.

È necessario l’intervento del Notaio nel caso di negoziazione assistita?

Si, non è trascrivibile nei Registri Immobiliari l’accordo di negoziazione assistita autenticato dall’avvocato che preveda, come patto per la separazione coniugale il trasferimento di diritti reali immobiliari da un coniuge all’altro [1].

È possibile modificare gli accordi di separazione o divorzio senza rivolgersi a un Avvocato?

Si, la più recente giurisprudenza riconosce piena validità ai patti successivi all’accordo di separazione consensuale omologato o alla sentenza di divorzio, anche senza successivo decreto di omologa da parte del Tribunale. In particolare, se sussiste l’accordo delle parti, è possibile un accordo modificativo anche per quanto concerne la prole, anche minore sempre a patto che non interferiscano con l’accordo omologato, ma ne specifichino il contenuto.

Vi sono particolari agevolazioni in caso di trasferimento tra coniugi di abitazione nell’ambio della  separazione o del divorzio?

Si, i trasferimenti attuati, tra coniugi, in questa sede, trovano la propria causa nella separazione o nel divorzio, in quanto atti diretti a regolare i rapporti patrimoniali tra i coniugi, pertanto, anche un atto di trasferimento immobiliare rientra nell’agevolazione di cui all’art. 10, L. 6 marzo 1987, n. 74 esteso alle separazioni come previsto dalla Circolare 18/E del 29 maggio 2013 dell’Agenzia delle Entrate. L’atto sarà quindi esente da imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale e Tassa d’Archivio, essendo dovuti i soli onorari notarili e gli oneri previdenziali, oltre alle spese di istruttoria della pratica attinenti alle verifiche ipocatastali.

È possibile trasferire un immobile in sede di separazione in favore di un figlio?

Certo, sia in sede di separazione che in sede di divorzio, è possibile prevedere che un immobile venga trasferito ai figli. In particolare, se i figlio sono maggiorenni potranno intervenire all’atto accettando l’acquisto del bene, mentre, se sono minorenni, sarà necessario rivolgersi al Giudice Tutelare, per la  nomina di un curatore speciale che, valutata la convenienza per il minore dell’acquisto del bene, accetti in suo nome e per suo conto la cessione. In nessun caso il figlio può accettare il bene, trasferitogli in sede di separazione o divorzio, a saldo degli obblighi di mantenimento previsti in capo ai genitori ai sensi di legge.

Anche i figli possono godere di tali agevolazioni in sede di trasferimento?

Si, se i trasferimenti in favore della prole sono effettuati nell’ambito del procedimento di separazione o divorzio, e sono funzionali alla risoluzione della crisi coniugale, anch’essi godranno del particolare regime agevolativo come precisato dalla Circolare 27/E del 21 giugno 2012 dell’Agenzia delle Entrate. Tuttavia qualora il cedente, eventualmente anche a titolo oneroso, ovvero con pagamento al momento dell’atto, non sia uno dei coniugi ma un terzo soggetto rispetto alla coppia, l’agevolazione non compete.

È possibile separarsi senza adire al Tribunale e trasferire un bene usufruendo delle agevolazioni?

Si, assenza di figli minori, o, di figli maggiorenni incapaci, è possibile con l’accordo di entrambi i coniugi rivolgersi all’Ufficiale di Stato Civile del proprio comune di residenza, che riceverà le dichiarazioni di ciascuna delle parti, secondo le condizioni tra loro concordate, quindi compilato e sottoscritto immediatamente l’accordo, esso produrrà i medesimi effetti di un provvedimento giudiziale di omologa o della sentenza di separazione.

È possibile un accertamento dell’Agenzia delle Entrate sul valore della cessione?

No. L’agevolazione prevista dall’art.  10, L. 6 marzo 1987, n. 74, per i trasferimenti in sede di separazione e divorzio, prevale sull’agevolazione c.d.“Prima casa”, in quanto il regime agevolativo è più vantaggioso.L’Agenzia delle Entrate, peraltro, non può accertare il valore ai fini delle imposte indirette, e non è prevista decadenza, quindi è possibile cedere l’immobile anche entro i 5 anni dal trasferimento medesimo.

[1]   Corte d’Appello di Trieste, ordinanza del 30 maggio 2017 n. 57 pubblicata sul Sole24Ore del 9 giugno 2017