Seleziona una pagina

L’Acquisto di immobili in corso di costruzione

problemi legaliCambiano, dal 16 marzo 2019, gli adempimenti per le imprese costruttrici in materia di contratti preliminari aventi ad oggetto immobili da costruire, intendendosi – quindi –  gli immobili per il cui titolo edilizio è stato richiesto o presentato in data successiva al 16 marzo 2019.

Per il cittadino, ci sono effettivamente maggiori tutele in sede di acquisto?

Si, con la Legge n.155/2017 il governo ha previsto alcune novità, ed in particolare, la nullità relativa del contratto preliminare di immobile da costruire in caso di mancata consegna della c.d. “Polizza decennale postuma” che garantisce i difetti di costruzione e danni arrecati a terzi e l’obbligo di stipulare per atto pubblico o scrittura privata autenticata, davanti al Notaio i contratti preliminari di immobili da costruire.

L’intervento del Notaio al momento del preliminare è necessario?

Si, i contratti preliminari aventi ad oggetto immobili da costruire dovranno essere stipulati, davanti ad un Notaio, nella forma di atto pubblico o della scrittura privata autenticata. In caso di stipula di contratti in qualsiasi altra forma, e, quindi senza l’intervento del Notaio, la sanzione prevista è la nullità del contratto. Non sarà più possibile utilizzare lo schema di prassi nella contrattazione immobiliare, della proposta, cui poi seguiva un’accettazione da parte del venditore.

Il preliminare notarile quale vantaggi dà?

Il preliminare sottoscritto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, è soggetto a trascrizione, che come tale è una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile che viene reso legalmente valido verso chiunque e il venditore, da quel momento in avanti non potrà vendere l’immobile a terzi né concedere ipoteca, né subire da eventuali creditori un pignoramento. Pertanto, grazie all’effetto prenotativo previsto dall’art. 2645-bis c.c., qualunque evento che riguardi il venditore successivamente alla trascrizione del preliminare notarile è irrilevante per l’acquirente, in quanto  dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” in via esclusiva proprio al futuro acquirente.

Queste nuove regole, valgono anche nel caso di acquisto di immobili in corso di costruzione tra privati?

No. Nel caso in cui sia un privato a cedere l’immobile, la disciplina non si applica, quindi non è previsto alcun obbligo di rilascio della polizza c.d. “decennale postuma”, né il rilascio di fideiussioni assicurative o bancarie, né la stipula  obbligatoria del preliminare davanti al Notaio.

Quali sono gli obblighi in capo alle imprese costruttrici?

L’impresa costruttrice, oltre a dover rilasciare all’acquirente, al momento del contratto preliminare, una fideiussione bancaria od assicurativa che copra le somme che il costruttore abbia già riscosso, o riscuoterà, prima del contratto definitivo di compravendita, dovrà consegnare, a pena di nullità del contratto, agli acquirenti, una polizza assicurativa di durata decennale per risarcire eventuali danni all’immobile per rovina o difetti costruttivi manifestatisi dopo la stipula dell’atto di trasferimento immobiliare. In precedenza nessuna sanzione era prevista per il caso di violazione dell’obbligo di consegna, e, nella prassi molto spesso tale polizza non veniva consegnata. Pertanto si può senza dubbio affermare che la nuova Legge ha migliorato la disciplina previgente introdotta con il D.Lgs 122/2005.

Che tipologia di fideiussione deve essere rilasciata dal costruttore?

Il costruttore deve rilasciare una fideiussione che copra le somme che il costruttore abbia già riscosso, o debba riscuotere (eventuali acconti) prima del contratto definitivo, o i valori  che il costruttore abbia già acquisito al momento della stipula del contratto. Con la nuova disciplina è previsto che i soggetti legittimati al rilascio della fideiussione siano solo Banche ed assicurazioni, mentre è sparito l’inciso della vecchia Legge che consentiva il rilascio agli intermediari finanziari iscritti all’Albo di cui all’art. 107 TUB. Pertanto una fideiussione rilasciata da un soggetto terzo, rispetto ad una Banca o ad un’Assicurazione, è da considerarsi nulla ed il Notaio rogante vigilerà sul contenuto della stessa, affinché essa sia rispondente al modello Standard previsto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Quando il costruttore deve consegnare la polizza c.d. “decennale postuma”?

Il costruttore deve consegnare la polizza decennale entro la data prevista prevista per la stipula del contratto definitivo, e, quindi, successivamente alla presentazione della comunicazione (c.d. s.c.i.a) di abitabilità al Comune prevista dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001, da presentarsi entro 15 giorni dalla fine dei lavori dell’immobile. La nuova norma tutela particolarmente il promissario acquirente, proprio nel caso di mancata consegna della polizza decennale. Infatti se la polizza non viene consegnata, il promissario acquirente può comunicare al venditore la propria volontà di recedere dal contratto, richiedendo le somme ed escutendo le somme fino a quel momento corrisposte. Perché tale tutela sia efficace il Notaio vigilerà sulla contrattazione e il promissario acquirente dovrà dichiarare di non aver ricevuto entro la data fissata per il definitivo la relativa polizza decennale postuma.

Quali obblighi gravano in capo al Notaio in relazione a tale obbligo di consegna?

A tutela della parte acquirente, in capo al Notaio, è previsto, dal nuovo comma 1-quater della L. 122/2005 (modificata dalla L. 155/2017) l’obbligo di inserire nell’atto di compravendita, ovvero l’atto di attuazione del preliminare, la menzione degli estremi della polizza assicurativa stessa e la sua conformità al decreto ministeriale (anche tale polizza decennale, come la fideiussione, dovrà essere conforme al modello ministeriale, emanato in questo dal Ministero dello Sviluppo Economico). Gli atti notarili, senza i relativi identificativi, saranno nulli, pertanto il Notaio sotto propria personale responsabilità vigilerà sull’obbligo del rilascio.

La nuova disciplina si applica a tutti gli immobili in corso di costruzione?

No, queste modifiche non si applicheranno a tutti i contratti, ma solo ai contratti aventi ad oggetto  immobili il cui titolo edilizio abilitativo è stato richiesto o presentato (ed è il caso della c.d. Super-s.c.i.a) successivamente all’entrata in vigore del decreto, quindi il 16 marzo 2019. Per tutti gli altri immobili (e nei primi mesi di entrata in vigore della Legge saranno comunque la maggioranza) edificati sulla base di titoli edilizi richiesti anteriormente al 16 marzo 2019, si applicherà il vecchio testo e quindi non vi sarà alcun obbligo di menzionare la polizza decennale nell’atto notarile a pena di nullità, e, in caso di mancata consegna alcuna sanzione è prevista in capo al venditore.

La nuova disciplina si applica anche alle c.d. “vendite su carta”?

Per “vendite su carta”, si intendono i contratti volti a trasferire la proprietà di unità immobiliari per cui non sia stato ancora rilasciato o presentato il relativo titolo edilizio abilitativo da parte delle competenti autorità.  Infatti, se non è ancora stato richiesto tale titolo, non si applica il decreto 122/2005, con la conseguenza che i preliminari sopra indicati sono da ritenersi comunque validi, ma sprovvisti delle tutele previste e disciplinate dalla nuova normativa. A tal proposito una recente sentenza della Corte Costituzionale la n. 32/2018 che ha sancito il principio secondo cui le c.d. “vendite su carta” sono pienamente valide, applicandosi in questo caso le garanzie di cui all’art. 1472 c.c.. Tale sentenza ha sgombrato definitivamente il campo dai dubbi di alcuna parte della dottrina che riteneva tali contratti nulli, e quindi improduttivi di effetti, per illiceità dell’oggetto (in senso favorevole alla sentenza succitata anche  lo Studio Civilistico n. 5813/C/2005, a firma Giovanni Rizzi “Decreto legislativo 122/2005: la garanzia fideiussoria ed i presupposti di applicazione della nuova normativa”).

 

Il nuovo codice della crisi d’impresa e l’adeguamento dello statuto delle S.R.L.

quoteLa Legge 155 del 19 ottobre 2017 ha delegato il Governo ad emanare un nuovo corpo di norme, c.d. “riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza”. L’entrata in vigore del decreto, che comporta notevoli cambiamenti anche alla disciplina della società a responsabilità limitata, è prevista decorsi diciotto mesi dalla data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale eccezion fatta per alcune norme, che entreranno in vigore già il trentesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del decreto.

Cosa cambia per le società a responsabilità limitata?

L’art. 379 della riforma modifica i commi 3 e 4 dell’art. 2477 c.c. rubricati “Sindaco e revisione legale dei conti”, e in particolare, introduce l’obbligo della revisione legale dei conti, quando la società abbia superato per due esercizi consecutivi almeno uno dei seguenti limiti: 1) totale dell’attivo dello  stato patrimoniale: 2 milioni di euro; 2) ricavi delle vendite e delle prestazioni: 2 milioni di euro; 3) dipendenti occupati in media durante l’esercizio: 10 unità”.

La nuova formulazione della norma, prevede limiti certamente più stringenti rispetto al vecchio dettato, che, a sua volta, prevedeva l’obbligatorietà della nomina dell’organo di controllo, al ricorrere dei limiti previsti dall’art. 2435-bis c.c. (norma in tema di Bilancio in forma abbreviata), ovvero 4.400.000 Euro di attivo dello stato patrimoniale, 8.800.000 Euro di ricavi delle vendite e delle prestazioni e 50 unità occupate in media durante l’esercizio.

Chi assume l’incarico di revisore legale dei conti?

Non vi sono modifiche in riferimento ai soggetti legittimati all’assunzione dell’incarico di revisione legale dei conti. Come prima, potranno assumere l’incarico: le società di revisione munite dei requisiti previsti dal D.Lgs 39/2012; i professionisti iscritti nel registro regolato dal D.Lgs 39/2012 i quali debbono essere muniti dei requisiti di onorabilità (art. 3 DM 155/2012), della laurea almeno triennale, ed abbiano compiuto il tirocinio triennale e superato l’esame di idoneità professionale così come disciplinati dal D.Lgs. 39/2012.

L’avvenuto superamento dei nuovi limiti per l’esercizio 2018, rende obbligatorio l’immediato adeguamento dello Statuto?

No. Fino alla scadenza del termine di nove mesi dall’entrata in vigore delle nuove norme, le previgenti disposizioni dell’atto costitutivo e dello statuto conservano la loro efficacia anche se non  conformi alle nuove inderogabili disposizioni dell’art. 2477 c.c. Pertanto non sarà necessario modificare lo Statuto immediatamente, salvo precisare che è consigliabile procedervi nel più breve tempo possibile.

Quando la modifica dello Statuto è necessaria?

La modifica statutaria è necessaria allorquando lo Statuto della società a responsabilità limitata riporti testualmente i vecchi limiti dell’art. 2435 – bis c.c. (limiti al superamento dei quali la nomina dell’organo di controllo era necessaria), o rinvii genericamente al medesimo articolo. In tali casi è necessario modificare i parametri di nomina, come modificati dall’art. 379 della Riforma, o, preferibilmente, prevedendo una clausola del seguente tenore «La nomina dell’organo di controllo o del revisore dovrà essere effettuata nei casi di obbligatorietà, previsti dalla Legge tempo per tempo vigente». Nel caso in cui lo Statuto preveda già una clausola di tal tenore, la modifica statutaria non si rende necessaria.

È necessario l’intervento del Notaio per la modifica dello Statuto?

Si. La competenza del Notaio in tema di adeguamento dello Statuto della società a responsabilità limitata è esclusiva, e, in seguito alla verbalizzazione assembleare effettuata dal Notaio, il testo aggiornato dello Statuto verrà depositato ai sensi dell’art. 2436 c.c. presso il competente registro delle Imprese.

Qual è il termine di adeguamento dello Statuto di s.r.l.?

Il comma 3 dell’art. 379 della riforma fissa in nove mesi il termine entro il quale le società interessate dovranno provvedere alla compiuta costituzione degli organi di controllo. Un termine più ampio, secondo le indicazioni della Seconda Sottocommissione Giustizia della Camera, non avrebbe infatti garantito adeguata efficacia al progetto di riforma, che comporta anche notevoli ulteriori responsabilità in capo all’organo amministrativo di società a responsabilità limitata.

La società che abbia superato i nuovi limiti normativi solo nell’ultimo esercizio 2018, è obbligata alla nomina già a partire dall’esercizio 2019?

No, in quanto ai fini dell’applicazione delle nuove disposizioni normative, si ha riguardo ai soli due esercizi antecedenti l’entrata in vigore della norma.

Com’è possibile conoscere se lo Statuto sia già adeguato al nuovo testo di Legge?

Al fine di conoscere se il testo statutario vigente sia o meno già rispondente ai nuovi requisiti previsti dalla norma dell’art. 2477 c.c., sarà sufficiente chiedere al proprio consulente fiscale, o, al proprio Notaio di fiducia di visionare il testo. Nel caso in cui non si fosse nel possesso di copia dell’atto costitutivo, o dell’ultimo verbale modificativo dello Statuto, al fine del suo reperimento è possibile richiederla, anche telematicamente, al competente Registro delle Imprese.

Cosa succede se lo Statuto non viene adeguato nei termini previsti dalla Legge?

Qualora lo Statuto non fosse adeguato nei termini di Legge, la società non potrebbe nominare l’organo di controllo, come previsto dal nuovo testo dell’art. 2477 c.c., e, pertanto, violerebbe il comma sesto dell’art. 2477 c.c.; A seguito dell’approvazione del bilancio, debitamente depositato nel Registro delle Imprese, qualsiasi soggetto interessato, nonché il Conservatore del Registro delle Imprese (nuovo soggetto legittimato ai sensi dell’art. 379 della Riforma), possono segnalare il superamento dei limiti al Tribunale competente, sulla base della sede della società, il quale provvederà alla nomina dell’organo di controllo.

Vi è responsabilità degli amministratori in caso di mancata nomina dell’organo di controllo?

Si, nel solco complessivo della Riforma, volta al raggiungimento di un sempre maggior grado di disclosure informativa nei confronti dei terzi, nella redazione dei bilanci sociali, all’art. 2477 c.c. viene aggiunto un settimo comma, secondo il quale in caso di mancata nomina dell’organo di controllo “Si applicano le disposizioni dell’articolo 2409 […]”.

Tale previsione, comporta, in caso di mancata rilevazione in assemblea in sede di approvazione del bilancio, da parte degli amministratori, del superamento dei limiti di  cui all’art. 2477 co.3, che tanti soci che rappresentino il decimo del capitale sociale, possano denunciare il fatto in Tribunale, che, nei casi più gravi, ai sensi dell’art. 2409 co. 4 c.c. può revocare gli amministratori stessi.

Una volta nominato, per quanto tempo è necessario mantenere l’organo di controllo?

L’obbligo di nomina dell’organo di controllo, con i limiti introdotti dall’art. 379 della Riforma cessa solo quando, per tre esercizi consecutivi, non sia superato uno dei limiti previsti dalla norma, ossia il totale dell’attivo dello  stato patrimoniale, i ricavi delle vendite e delle prestazioni o il numero dipendenti occupati in media durante l’esercizio.

Quali sono i costi per la modifica statutaria?

I costi fiscali della verbalizzazione assembleare sono l’imposta di bollo pari ad Euro 156, l’imposta di registro in misura fissa pari ad Euro 200, ed i diritti dovuti al Registro delle Imprese per Euro 90. A ciò si aggiunge la tassa archivio, pari a 9,10 Euro, oltre ai costi per l’istruttoria delle pratica, quali a titolo esemplificativo, i costi afferenti alle visure in Camera di Commercio. L’onorario notarile – naturalmente – dipende dalla tipologia di consulenza fornita al cittadino e alla mole di attività posta in essere in ragione alla modifica statutaria. Non di rado nel momento in cui si procederà alla modifica dell’articolo in tema di organo di controllo, vi sarà occasione di valutare nel complesso anche l’intero testo dello Statuto vigente, che, potrebbe richiedere diversi interventi volti, appunto all’adeguamento di altri parti del testo alle normative di Legge attualmente vigenti o alle mutate esigenze della compagine societaria.

La prelazione del coltivatore diretto

Il nostro ordinamento conosce due fattispecie di prelazione del coltivatore diretto: la prima è la prelazione riconosciuta all’affittuario del fondo (art. 8 Legge 26 maggio 1965, n. 590), mentre la seconda è la prelazione del proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita (art. 7 Legge 14 agosto 1971, n. 817).

Quando sorge il diritto di prelazione da parte del confinante coltivatore diretto?

Il confinante coltivatore diretto ha diritto di prelazione in caso di vendita di appezzamento di terreno contiguo a quello da lui personalmente coltivato, che allo stesso tempo non sia già affittato ad altro coltivatore diretto da oltre due anni. È, inoltre, necessario che il confinante coltivatore diretto non abbia venduto fondi rustici nel biennio precedente.

Quando un fondo si intende “contiguo” ai fini dell’esercizio della prelazione?

Secondo l’interpretazione della giurisprudenza maggioritaria[1] devono intendersi contigui i terreni caratterizzati da contiguità materiale e fisica, nel senso che non possono essere considerati contigui i terreni separati da un corso d’acqua, da una strada, da una capezzagna ed in generale, tutti quei terreni che non sono idoneità essere coltivati “unitariamente”.

Poiché la valutazione circa la contiguità dei fondi non è sempre agevole, si consiglia sempre un’attenta valutazione, anche attraverso le organizzazioni di categoria competenti[2].

Come si effettua la notifica ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione?

La norma è chiara sul punto, e stabilisce l’art. 8, quarto comma, della Legge n. 590 del 1965 che “il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l’eventualità della prelazione”.

Il coltivatore diretto confinante, entro trenta giorni dalla ricezione della notifica, può esercitare il diritto di prelazione. La lettera della Legge è chiara nel prevedere quale strumento di notifica la lettera raccomandata (a cui può essere equiparata anche la notifica effettuata a mezzo p.e.c.), pertanto sono da ritenersi modalità non idonee di comunicazione le lettere consegnate a mano al confinante o la comunicazione effettuata solo verbalmente[3]

Cosa accade se non viene effettuata la notifica nei termini di Legge?

Nel caso in cui la notifica non sia stata effettuata in modo rituale o, addirittura, non sia stata affatto eseguita, il confinante coltivatore diretto che al momento del trasferimento possedeva i suddetti requisiti per esercitare il diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione dell’atto di vendita nei Registri Immobiliari, esercitare il c.d. “retratto” che consiste nell’esercizio del riscatto del fondo nei confronti del terzo.

L’esercizio del retratto si effettua mediante il pagamento di una somma pari a quella indicata nell’atto di compravendita del terreno.

Cosa succede se più confinanti dichiarano di voler esercitare il diritto di prelazione?

Come stabilito dalla giurisprudenza, non è possibile per il venditore scegliere a chi vendere il terreno e sarà compito del Giudice valutare la situazione caso per caso, tenendo anche conto delle caratteristiche colturali, dell’ubicazione e dell’estensione delle diverse proprietà dei confinanti, al fine di accordare la preferenza ad uno od all’altro coltivatore diretto confinante: in ogni caso non è possibile affermare a priori a quale dei confinanti coltivatori diretti spetti tale diritto.

È possibile stipulare un contratto di rent to buy avente ad oggetto un fondo rustico?

Sì. È certamente possibile la stipula di un contratto di affitto di fondo rustico con riscatto da parte dell’affittuario. In caso di cessione anteriormente al decorso del biennio dall’inizio della locazione del fondo, il proprietario dovrà comunque notificare al confinante coltivatore diretto non affittuario la cessione operata a seguito dell’esercizio del diritto di riscatto.

Dopo il decorso del termine biennale dall’inizio della locazione, il coltivatore diretto affittuario potrà riscattare il fondo rustico precedentemente condotto in locazione, purché nel biennio precedente non abbia alienato altri fondi rustici, ai sensi della L. 590/1965.

Tutti i contratti di affitto di fondo rustico danno diritto di prelazione all’affittuario?

No. Stante la definizione dell’articolo 31 della Legge 590/65,  l’affitto di terreno ad uso pascolo e quello di terreni boschivi, nonché i contratti di c.d. “pascipascolo” (vendita di erbe), non danno diritto di prelazione all’affittuario. 

Il confinante del terreno che intendo acquistare è coltivatore diretto ma il terreno confinante è un orto di piccole dimensioni pertinenziale alla sua casa di abitazione. Vi è prelazione?

No. In quanto il diritto di prelazione non spetta al proprietario di una casa di civile abitazione con annessi aia, stalla e piccolo orto confinante col fondo oggetto di compravendita, trattandosi di immobile che non configura in maniera propria un “terreno coltivato” e, quindi, terreno non idoneo a far sorgere il diritto di prelazione in capo al confinante, pur se coltivatore diretto.

Ugualmente, non spetta il diritto di prelazione quanto il proprietario del fondo confinante sia coltivatore diretto, ma non coltivi il fondo adiacente.

Proprietario del fondo confinante è una società a responsabilità limitata agricola. A questa spetta il diritto di prelazione  ai sensi dell’art. 7 Legge 14 agosto 1971, n. 817?

No. Il Decreto Legislativo n. 99 del 2004 prevede che la società agricola possa rivestire qualsiasi forma (tipo) di società ma riserva il diritto di prelazione, di cui in esame, soltanto alle società agricole di persone, purché l’oggetto sociale prevede l’esercizio “esclusivo” delle attività finalizzate alla coltivazione  del fondo, silvicoltura, allevamento di animali e attività connesse e, la ragione sociale contenga la menzione “Società agricola”.

Al fine di valutare la sussistenza dei requisiti è sempre opportuno, in questo caso rivolgersi al proprio Notaio.

Come è possibile conoscere chi sono i coltivatori diretti confinanti?

Ai sensi dell’art. 31 della Legge 590/65: “sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi allallevamento e al governo del bestiame sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore a 1/3 di quella occorrente per la normale necessità del fondo e per lallevamento ed il governo del bestiame”.

Quindi, per conoscere se il confinante è un coltivatore diretto è necessario interpellarlo e chiedere, in caso di risposta positiva, l’esibizione della relativa certificazione di coltivatore diretto.

[1]    Ex multis, Cass. Civ. Sez. III, 11/5/2010, n. 11377

[2]     Inoltre, l’art. 7 del D.Lgs n. 228 del 2001, al fine di individuare i criteri sulla base dei quali preferire il confinante coltivatore diretto prelazionante, ha dato particolare rilievo all”età del coltivatore diretto interessato e alle competenze nell’ambito della conduzione di aziende agricole.

[3]     Cass. civ., Sez. III, 25/01/2011, n. 1731.

La vendita dei parcheggi e dei posti auto

cessioneLa circolazione dei parcheggi e dei posti auto è assoggettata ad una disciplina particolare, che, a seconda dell’epoca della loro costruzione e del titolo edilizio, prevede, in talune ipotesi, anche la nullità dell’atto di vendita

Quali sono i parcheggi che possono essere sempre compravenduti autonomamente e sono privi di vincoli?

Possono essere sempre ceduti, in quanto mai assoggettati a vincoli edilizi, i parcheggi ed i posti auto la cui costruzione è stata realizzata in data anteriore al 1° settembre 1967, ossia sino all’entrata in vigore della Legge c.d.  “Ponte” n. 765/1967.

Vorrei comprare un appartamento ed un parcheggio che si trovano nello stesso fabbricato? Ci possono essere vincoli?

Per poter essere certi che il parcheggio compravenduto possa essere venduto insieme all’appartamento, bisogna accertarsi che il posto auto destinato a parcheggio e l’abitazione siano stati costruiti in virtù dello stesso titolo edilizio. In questo caso, tendenzialmente non ci sono vincoli che limitano la circolazione del parcheggio e dell’abitazione.

Sono interessato all’acquisto di un secondo posto auto all’interno del condominio costruito negli anni 70? Ci sono problemi?

I parcheggi costruiti ai sensi della c.d. Legge Ponte (in vigore dal 2 settembre 1967), unitamente al fabbricato al quale sono pertinenziali, sono posti auto obbligatori nel senso che ne viene imposta la costruzione al momento della realizzazione del manufatto principale.

Pertanto se uno dei condomini vuole cedere il proprio unico posto auto pertinenziale ad un altro condomino, non può farlo, in quanto il regime di pertinenzialità vigente, fa si che il garage non possa essere ceduto separatamente dall’unità immobiliare di cui è pertinenza.

Ho acquistato casa e un garage pertinenziale nel 2006, e vorrei acquistare un secondo posto auto vicino a quello già di mia proprietà; è possibile?

L’art. 12, comma 9, della L. 28 novembre 2005 n. 246, ha modificato la c.d. Legge “Ponte” ed ha sancito che “gli spazi per parcheggi realizzati in forza del comma 1 non sono gravati da vincoli e quindi possono essere trasferiti autonomamente”. Tale novella legislativa, come precisato dalla Cassazione del 24 febbraio 2006 n. 4264, ha efficacia solo per il futuro, e quindi se il fabbricato ed il posto auto, risultano edificati dopo l’entrata in vigore di tale norma, i parcheggi in esso esistenti sono liberamente trasferibili.

Il mio condominio è stato realizzato precedentemente rispetto ai parcheggi pertinenziali che sono stati realizzati interrati solo dopo alcuni anni. Posso vendere il posto auto che ho acquistato successivamente all’acquisto dell’appartamento?

Si. È possibile alienare questo parcheggio pertinenziale realizzato successivamente al maggiore fabbricato, purché l’acquirente lo renda, contestualmente all’atto di acquisto, pertinenziale ad bene immobile abitativo sito nello stesso comune.

Il mio posto auto condominiale è all’interno di un’autorimessa edificata su area comunale. Posso alienarlo?

Se il parcheggio è stato costruito in proprietà superficiaria, dopo il fabbricato da cui dipende l’immobile a cui è pertinenziale, il proprietario non può alienarlo senza il consenso del Comune, proprietario dell’area nuda. Pertanto è senza dubbio necessario confrontarsi, anche tramite il proprio notaio di fiducia, nei confronti del Comune al fine di verificare la fattibilità dell’operazione.

Vi sono posti auto liberamente vendibili se costruiti successivamente al fabbricato da cui dipendono?

Si! Tutti i posti auto a parcheggio edificati in tempo successivo al fabbricato al quale sono pertinenziali sono liberamente trasferibili se costruiti in eccedenza rispetto al rapporto di 1 mq ogni 10mc di costruzione. A tal proposito la Corte di Cassazione, a più riprese, ha già chiarito che tali parcheggi non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato da cui dipendono.

Ho un dubbio circa l’applicabilità al mio garage delle varie normative, a chi mi posso rivolgere?

Nel caso di dubbi o incertezze circa l’applicabilità delle sopra richiamate normative al proprio posto auto o al posto auto che si vorrebbe acquistare è sempre opportuno, prima di procedere ad una proposta di acquisto nei confronti del venditore, recarsi presso il proprio Notaio di fiducia, portando con sé l’atto di acquisto originario dell’odierno titolare del garage o posto auto, o, comunque copia dei provvedimenti edilizi abilitativi l’edificazione del garage stesso.

 

Si può vendere un’eredità?

atto notarileLa vendita di eredità è un contratto consensuale, bilaterale e a prestazioni corrispettive, a carattere non personale.

E’ necessario l’intervento del Notaio?

E’ necessario l’intervento del notaio ogniqualvolta all’interno dell’eredità vi siano beni immobili. L’atto notarile è funzionale alla trascrizione dell’atto di vendita nei Registri Immobiliari, al fine di rendere opponibile l’acquisto nei confronti dei terzi.

Qual è l’oggetto della vendita di eredità?

L’oggetto del contratto si riferisce a tutti i beni facenti parte dell’asse ereditario anche se non conosciuti dall’erede venditore e si estende a tutti i rapporti attivi e passivi facenti parte dell’eredità.

Vi sono dei beni che non possono essere ceduti a mezzo di una vendita di eredità?

Sono esclusi dal contratto i diritti di carattere strettamente personale (es. diritti alimentari, diritti di uso ed abitazione, proprietà di carte e foto di famiglia, il diritto alla sepoltura nella tomba di famiglia ecc..) e i diritti acquistati dall’erede iure proprio (esempio la reversibilità della pensione o l’indennità percepita in base ad un’assicurazione sulla vita).

Cosa succede se nell’asse ereditario vi sono meno beni rispetto a quelli previsti?

La vendita di eredità è un contratto a carattere aleatorio e quindi chi acquista la quota ereditaria assume su di sé il rischio che all’interno dell’asse i beni possano essere di valore inferiore rispetto a quello previsto al momento della contrattazione. L’aleatorietà consiste proprio nell’incertezza obiettiva del contenuto dell’eredità dedotta in contratto. Dello stesso avviso è la giurisprudenza che ritene inapplicabile il rimedio della rescissione previsto dagli articoli 1447 e ss. Cod. Civ.

Cosa succede se nell’asse ereditario vi sono maggiori beni rispetto a quelli indicati nel contratto?

Il contratto di vendita di eredità consente all’acquirente di far propri tutti i beni che si dovessero rinvenire anche successivamente all’interno dell’asse ereditario, nonché ogni ulteriore incremento, come nel caso dei canoni di locazione percepiti in relazioni a beni immobili di proprietà del defunto.

Che differenza c’è tra una divisione ereditaria ed una vendita di eredità?

Attraverso il contratto di vendita di eredità, uno dei coeredi cede la propria quota ereditaria ad un altro coerede o ad un terzo, i quali, successivamente, ove riuscissero a trovare un accordo con gli altri eredi del defunto potranno stipulare con atto notarile un contratto di divisione, al fine di assegnare a ciascun coerede quanto gli spetta in fatto ed in diritto sull’asse ereditario del defunto. Sebbene l’acquisto di una quota di un coerede produca come effetto indiretto l’uscita di uno dei soggetti dalla comunione ereditaria, non si può dire che ciò porti a qualificare il negozio come divisione ereditaria (qualifica riservata, secondo la dottrina tradizionale, al solo negozio che ha per effetto diretto e immediato quello di sciogliere una comunione).

Quali garanzie devono essere rilasciata dall’erede venditore?

Il venditore è tenuto a garantire solamente la propria qualità di erede ai sensi dell’art. 1542 c.c., tuttavia è buona norma che il compratore provveda a garantire per i vizi e l’evizione degli eventuali immobili oggetto dell’eredità stessa di cui il medesimo è a conoscenza. Tale garanzia aggiuntiva è opportuna per non far patire al compratore eventuali rivalse da parte di terzi soggetti sui beni formanti l’attivo ereditario.

Con la vendita di eredità vengono trasferiti anche i debiti del defunto?

La responsabilità per i debiti ereditari si trasferisce al compratore come effetto natura della vendita, ed il compratore, una volta acquistata la quota ereditaria è tenuto a rimborsare il venditore di quanto questi abbia pagato in dipendenza dei debiti ereditari. Il compratore dovrà pagare i creditori ereditari senza poter opporre a questi, il beneficio della preventiva escussione, quindi ogni patto tra compratore e venditore ha effetto solo nei rapporti interni e non può essere fatto valere nei confronti dei creditori.

E’ previsto un diritto di prelazione in capo agli altri eredi nel caso di vendita di quota ereditaria?

Si, in quanto il fondamento dell’art. 732 cod. civ, in tema di prelazione ereditaria, risiede non tanto nella esigenza di salvaguardare le prerogative degli altri condividenti dall’ingresso di estranei nella comunione, ma piuttosto nell’interesse di garantire, nell’ottica del principio del favor divisionis, la concentrazione della comunione in un numero più ridotto di soggetti al fine di rendere più agevoli le successive operazioni divisionali. Il coerede che intende alienare la propria quota, deve preferire per Legge gli eredi all’estraneo nel caso di alienazione della propria quota ereditaria, e, in difetto di una regolare proposta il coerede che intenda esercitare il riscatto può farlo finché dura lo stato di comunione ereditaria: l’acquisto del terzo in questo caso non è un acquisto sicuro.

Qual è il termine per esercitare il diritto di prelazione, nel caso di regolare notifica?

Ai sensi dell’art. 732 cod. civ il coerede che intenda esercitare il diritto di prelazione riconosciuto dalla Legge, deve farlo entro 60 giorni, scaduti i quali, il coerede che intende vendere potrà cedere liberamente la propria quota.

Nel caso di vendita di quota su un singolo bene ereditario, vi è comunque il diritto di prelazione?

No, nel caso di vendita di una quota su un bene, non spetta al coerede il diritto di prelazione, e, pertanto la quota su un singolo bene ereditario, purché non sia l’unico nel patrimonio del defunto, può essere liberamente venduta.

E’ possibile esercitare il diritto di prelazione (c.d. Retratto) solo per alcuni beni oggetto dell’eredità?

Non è consentito il c.d. “retratto parziale”, quindi il coerede che intenda esercitare il proprio diritto di prelazione ereditaria su un singolo bene, a seguito della notifica ricevuta dall’erede alienante, dovrà valutare la convenienza se esercitare il diritto di prelazione per l’intera quota ereditaria, (comprendente eventualmente anche altri beni) e, per il prezzo indicato nella relativa notifica di alienazione.

Quanto può costare l’acquisto di un’eredità?

Non è possibile dare un ordine di grandezza per quanto riguarda il costo di un ipotetico atto di vendita di eredità, in quanto la tassazione del negozio, quanto alle imposte di registro, ipotecarie e catastali  dipende dall’oggetto della vendita stessa (diritti reali immobiliari, crediti e beni immobili), oltre  che dal prezzo di cessione. Sarà sempre opportuno, soprattutto allorquando venga esercitato il diritto di prelazione ereditaria a mezzo del c.d. Retratto, consultare il proprio Notaio di fiducia al fine di valutare le conseguenze, anche fiscali, per quanto riguarda le imposte indirette, connesse all’atto di acquisto.

Share This