Spesso mi viene chiesto se l’agevolazione prima casa sia applicabile anche nel caso di acquisto di un terreno edificabile sul quale costruire la propria abitazione. Secondo la normativa vigente, e come precisato dall’Agenzia delle Entrate, in questo caso l’agevolazione prima casa non è applicabile, conseguentemente, l’acquisto del terreno edificabile sconta:
– un’imposta di registro del 9% se il venditore è un privato;
– l’imposta sul valore aggiunto al 22% se il venditore è una società.
In ogni caso la base imponibile sulla quale applicare le suddette aliquote è costituita dal prezzo di vendita, non essendo rilevante il valore catastale.
Qual è la tassazione applicabile al contratto d’appalto per la realizzazione della prima casa?
Il privato che realizza sul proprio terreno la propria abitazione appaltando il lavoro a un’impresa costruttrice, gode dell’imposta sul valore aggiunto agevolata al 4% sul valore del contratto d’appalto.
L’acquisto di un terreno edificabile è sufficiente per evitare la decadenza dall’agevolazione?
Nel caso di rivendita di un’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa, prima del decorso del quinquennio, l’acquisto di un terreno edificabile sul quale realizzare la propria prima abitazione esclude la decadenza dall’agevolazione. In questo caso, all’atto di acquisto il contribuente deve obbligarsi a realizzare un immobile abitativo che non sia in categoria catastale A/1, A/8 e A/9.
Dopo l’acquisto del terreno ci sono limiti temporali per realizzare la prima abitazione?
L’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’acquisto di un terreno edificabile non comporta la decadenza dall’agevolazione prima casa solo nel caso che entro un anno dal suo acquisto venga ad esistere il fabbricato abitativo al rustico e che entro il termine triennale di decadenza, il fabbricato stesso sia destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente.
Disciplina di riferimento
– art. 1, Tar. I, D.P.R. 26-4-1986, n. 131
– Tabella A, Parte II, n. 26 – D.P.R. 26-10-1972, n. 633
– Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 29-5-2013, n. 18/E
– Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 16-3-2004, n. 44/E
Buon giorno, questo articolo è molto interessante. Avrei bisogno di un chiarimento:
Un mio conoscente ha acquistato casa (con le agevolazioni prima casa) nel 2012. Ora sta valutando l’acquisto di un terreno con rustico (con iva agevolata al 4%) abbinato all’obbligo di appalto a impresa costruttrice (sempre con iva agevolata al 4%). Entro quanto tempo deve vendere la casa precedente senza perdere il diritto all’agevolazione prima casa? Ossia, il famoso anno entro cui si deve alienare il bene parte dalla data dell’acquisto (terreno con rustico) o dalla data in cui ne prende possesso per andarci ad abitare? Nell’ultima parte dell’articolo fate riferimento al fatto “che entro il termine triennale di decadenza, il fabbricato stesso sia destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente”. Come va intesa quest’ultima frase? Grazie mille e complimenti per il vostro sito.
Buon pomeriggio,
provo a riassumere:
– Tizio titolare di un bene abitativo acquistato con le agevolazioni prima casa nel 2012, intende acquistare un rustico con pertinenziale terreno il quale, dopo previa ristrutturazione, diverrà la sua casa di abitazione.
In questo caso Tizio, nonostante la proprietà di un’altra prima casa, potrà procedere all’acquisto del rustico con le agevolazioni prima casa (sempre che ve ne siano i presupposti) purché entro 12 mesi dal nuovo acquisto venda la sua attuale abitazione.
Trattandosi di fatto di un fabbricato in corso di ristrutturazione entro tre anni dall’acquisto il nuovo bene dovrà essere abitabile.
Un saluto
Guido Brotto
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Buongiorno, discussione interessante.
Aggiungo una variante.
Caio ha acquistato prima casa con beneficio nel 2006.
Caio oggi acquista un nudo terreno edificabile “senza alcun rustico” da un altro privato e successivamente appalta la progettazione ad un architetto e la costruzione della nuova casa ad un’impresa edile.
Damande:
Caio ha diritto ad accedere ai benefici prima casa come nel caso di Tizio anche se costruisce da zero?
In caso affermativo:
– il termine entro cui cedere l’attuale prima casa da quale data decorre: dall’acquisto del terreno, dalla firma dell’appalto con l’impresa,, da quando la casa sarà urbanisticamente rilevante (al tetto) o altro?
– l’imposta di registro del 9% sull’acquisto del terreno da privato gode di qualche beneficio prima casa oppure il beneficio si limita ad un aliquota Iva ridotta per i costi di costruzione?
– anche i costi di progettazione (architetto e affini) godono di Iva ridotta?
Grazie per il prezioso servizio.
Domanda interessante, peccato non abbia ricevuto risposta.
si è provveduto
Buongiorno,
mi scuso per il ritardo nella risposta.
Il principio di carattere generale prescrive che per l’acquisto di terreni tout court non si applica, in ogni caso, il regime agevolato previsto per la “prima casa” (risoluzione del 16 marzo 2004, n. 44/E, confermato dalla circolare 38E/2005).
L’acquisto di un terreno rileva ai fini della disciplina della prima casa solo perché fa evitare la decadenza dall’agevolazione prima casa nel caso di rivendita quinquennale.
L’IVA agevolata potrà essere goduta nel contratto d’appalto con il costruttore ma non nei costi professionali di progettazione.
In riferimento al suo caso, dove si ha già la titolarità di un’abitazione prima casa, si potrebbe sostenere che l’IVA agevolata nell’appalto aspetti ugualmente applicando analogicamente la novella che permette di godere dell’agevolazione nel nuovo acquisto purché entro un anno si alieni il primo bene acquistato con le agevolazioni. Trattandosi di un caso non espressamente normato si consiglia un interpello all’Agenzia delle Entrate.
Cordiali saluti
GB
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Salve,
la mia domanda è simile a quella scritta sopra.
Ho un appartamento di proprietà dal 2004. Ho acquistato un terreno per costruire quella che diventerà la mia prima casa.
Domanda: 1. entro quanto tempo devo costruire e trasferirmi nella nuova casa?
2. quanto tempo a disposizione ho per vendere l’appartamento e non perdere i privilegi della prima casa?
grazie,
cordiali saluti
Buongiorno, sto acquistando per i miei due figli una proprieta’ in Sicilia. Si tratta di un terreno agricolo di 4,800 metri quadri sul qualche nel 91 e’ stata autorizzata la costruzione di una bifamiliare di circa 1,000 metri quadri. Detta costruzone si presenta oggi in parte finita ed in parte ancora a livello rustico. Necessitera’ di importanti lavori di ristrutturazioni che intendo delegare, tra qualche anno, ad un’impresa di costruzioni locale. Sarei grato se mi indicaste in che tempi dall’acquisto dovro’ terminare la ristrutturazione, a che spese fiscali vado incontro e come mi conviene muovermi. Grazie in anticipo, cordiali saluti e a presto.
Buongiorno,
i costi dipendono da alcune informazioni che non ho e precisamente:
* chi vende? persona fisica o impresa ?
* prezzo di acquisto
* la bifamiliare risulta accatastata?
buogiorno, scusate ho un quesito da porre, se chi acquista il terreno e poi ci costruisce su quella che sarà l’abitazione, è un disabile, possono i genitori usufruire
delle agevolazioni fiscali?
a quali agevolazioni fiscali si riferisce?
Buongiorno,
la mia situazione è la seguente:
nel 2008 ho acquistato un appartamento usufruendo dell’agevolazione “prima casa”. Ora sto acquistando un terreno su cui realizzerò quella che diventerà la mia “nuova” prima casa. Dalle informazioni in mio possesso pagherò le imposte sul terreno (di registro 9%, ipotecaria €50, catastale €50) e l’IVA al 4% sul costo per la realizzazione della nuova casa.
I miei quesiti sono i seguenti: ho la possibilità di usufruire del credito di imposta per la costruzione della nuova casa? Se si in che modo verrà effettuata la compensazione? Se si, essendo trascorsi più di 5 anni dall’acquisto della prima abitazione, ho comunque vincoli temporali per usufruire/non perdere tale credito?
Grazie e cordiali saluti
Trova risposta al suo quesito sopra
Buongiorno cortesemente vorrei un info. Quanto costa all incirca un atto di mutuo (50000,00 euro)+ atto notarile per l di acquisto di un terreno con un rustico non accatastato perche non è ancora completato?Compravendita tra privati e sono gia proprietario di un immobile.Grazie
Buonasera,
scriva la sua richiesta su scrivi@officinanotarile.it
Cordiali saluti
Buongiorno, chiedo scusa.
Vorrei fare un investimento acquistando un terreno e costruendo due abitazioni da vendere, aprendo però la partita iva come impresa edile.
Mi pare di capire, però, che se acquistassi il terreno come privato mi costerebbe 100.000 euro (ovvero la cifra che vuole il proprietario) mentre acquistandolo come partita iva mi costa 100.000 + 9%.
E’ corretta questa seconda ipotesi? Che vantaggi ne traggono allora le imprese che acquistano i terreni?
La tassazione può essere IVA al 22% o registro al 9%: nel primo caso deve vendere una società; nel secondo caso vende un privato.
Quindi non rileva la persona dell’acquirente.
Cordiali saluti
GB