Spesso mi viene chiesto se l’agevolazione prima casa sia applicabile anche nel caso di acquisto di un terreno edificabile sul quale costruire la propria abitazione. Secondo la normativa vigente, e come precisato dall’Agenzia delle Entrate, in questo caso l’agevolazione prima casa non è applicabile, conseguentemente, l’acquisto del terreno edificabile sconta:
– un’imposta di registro del 9% se il venditore è un privato;
– l’imposta sul valore aggiunto al 22% se il venditore è una società.
In ogni caso la base imponibile sulla quale applicare le suddette aliquote è costituita dal prezzo di vendita, non essendo rilevante il valore catastale.
Qual è la tassazione applicabile al contratto d’appalto per la realizzazione della prima casa?
Il privato che realizza sul proprio terreno la propria abitazione appaltando il lavoro a un’impresa costruttrice, gode dell’imposta sul valore aggiunto agevolata al 4% sul valore del contratto d’appalto.
L’acquisto di un terreno edificabile è sufficiente per evitare la decadenza dall’agevolazione?
Nel caso di rivendita di un’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa, prima del decorso del quinquennio, l’acquisto di un terreno edificabile sul quale realizzare la propria prima abitazione esclude la decadenza dall’agevolazione. In questo caso, all’atto di acquisto il contribuente deve obbligarsi a realizzare un immobile abitativo che non sia in categoria catastale A/1, A/8 e A/9.
Dopo l’acquisto del terreno ci sono limiti temporali per realizzare la prima abitazione?
L’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’acquisto di un terreno edificabile non comporta la decadenza dall’agevolazione prima casa solo nel caso che entro un anno dal suo acquisto venga ad esistere il fabbricato abitativo al rustico e che entro il termine triennale di decadenza, il fabbricato stesso sia destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente.
Disciplina di riferimento
– art. 1, Tar. I, D.P.R. 26-4-1986, n. 131
– Tabella A, Parte II, n. 26 – D.P.R. 26-10-1972, n. 633
– Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 29-5-2013, n. 18/E
– Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 16-3-2004, n. 44/E
Buongiorno,
sono proprietario di un immobile acquistato con agevolazioni prima casa nel Marzo 2014 (quindi sono gia’ passati 5 anni).
Ho acquistato a Febbraio un terreno edificabile nello stesso comune sul quale vorro’ costruire nel 2021.
Vendero’ la mia attuale casa a mia mamma prima di costruire (con la quale vivo attualmente) col sistema prezzo-valore e valore catastale per liberarmi dell’immobile.
I miei dubbi sono questi:
– potro’ usufruire dell’IVA al 4% quando appaltero’ i lavori? Non saro’ piu’ proprietario di alcun immobile.
– “non essere titolare esclusivo dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e’ situato l’immobile (da costruire)” significa che devo aver fatto una qualche scrittura per “questi diritti”? Il mio dubbio nasce dal fatto che comunque continuero’ a vivere nella casa (ormai diventata di mia mamma) ma senza aver messo nulla per iscritto finche’ non sara’ ultimata la nuova casa.
Grazie per il prezioso supporto.
Buongiorno,
potrà usufruire dell’aliquota agevolata al 4% sul costo dell’appalto in quanto non sarà proprietario di altri immobili abitativi.
Il secondo problema non si pone in quanto giuridicamente il materiale godimento dell’immobile di sua mamma è da qualificarsi quale comodato.
Cordiali saluti
Guido Brotto notaio in Lecco
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Buongiorno,
Sono unico proprietario della casa dove abito con mia moglie,in comunione di beni
vorrei acquistare un terreno fabbricabile da impresa con rustico da costruire da intestare a mia moglie.
Ho la possibilita’ di usufruire dell’iva agevolata al 4%.?
Alla fine avremmo 2 indirizzi diversi ma nello stesso comune.
grazie e cordiali saluti
Buongiorno,
avendo già un altro immobile nello stesso comune in comunione dei beni con sua moglie gli è preclusa l’agevolazione prima casa.
Può obbligarsi di vendere o donare la sua attuale quota di comproprietà, previa convenzione matrimoniale di separazione dei beni, entro 12 mesi dal nuovo acquisto: in tal caso può usufruire della prima casa.
Cordiali saluti
Guido Brotto notaio in Lecco
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Scusi se la ridisturbo,la casa l’ho ereditata,sono solo io il proprietario.
E’ valida la stessa regola?
grazie
cordiali saluti
se è nello stesso comune non può chiedere la prima casa.
Ai sensi dell’art. 1 TAR. I – DPR 131/1986 deve dichiarare:
“b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e’ situato l’immobile da acquistare.”
Cordiali saluti
Guido Brotto notaio in Lecco
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Buona sera
Io e mio fratello non siamo proprietari di nessun immobile, viviamo con i miei genitori e stiamo x acquistare un terreno edificabile già frazionato da dei privati, su cui costruiremo due abitazioni singole in legno.
Momentaneamente abbiamo ottenuto un mutuo liquidità intestato ai miei genitori x l’acquisto del solo terreno; le case invece appena possibile.
Quanto tempo minimo e massimo dobbiamo rispettare per usufruire dei benefici prima casa? Oppure questo non è il ns. caso e quindi non abbiamo tempi da rispettare?
Inoltre, nella trattativa di acquisto ho chiesto la consulenza-mediazione ad un agente immobiliare. La sua fattura è scaricabile? Perché al Caaf mi hanno detto che tutto ciò che riguarda l’acquisto di un terreno non è scaricabile.
Se potesse darmi qualche informazione in merito le sarei grata.
Saluti e grazie
Buonasera,
l’acquisto di un terreno edificabile non ha alcuna agevolazione/detrazione.
Acquistando da dei privati pagherà l’imposta di registro al 9% sul prezzo dichiarato in atto.
Potrà usufruire dell’IVA agevolata al 4% sul contratto di appalto per la costruzione delle abitazioni.
Cordiali saluti
Guido Brotto notaio in Lecco
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Buonasera,
dovrei acquistare un terreno edificabile x costruire la mia prima casa, attualmente vivo in affitto e sono proprietaria del 50% dell’immobile rimasto a mio marito dopo la separazione legale del 2011; questo immobile era stato da noi acquisito con i benefici di prima casa.
Posso usufruire dell’iva agevolata al 4% per la costruzione della mia nuova prima casa?
Nel caso non possa usufruirne quale azione posso intraprendere per renderla fattibile? posso fare una donazione a titolo gratuito al mio ex marito del mio 50%?
Nel caso diventassi proprietaria del terreno prima della cessione della mia quota della precedente casa, perdo la possibilità di richiedere l’iva agevolata sulla nuova?
La ringrazio per l’interesse che potrà dedicarmi.
saluti
Buongiorno,
può fare la donazione della sua quota a suo marito
Cordiali saluti
Guido Brotto notaio in Lecco
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salve. scrivo per avere una info.
Sono un libero professionista con p.iva e vorrei acquistare un terreno edificabile (zona C già lottizzata) sul quale costruire la mia prima casa. Attualmente il terreno è di proprietà di una ditta edile (s.r.l. con p.iva).
Da quanto ho appreso, la stessa ditta dovrà vendere il terreno applicando l’IVA.
La prima domanda è: qual’è l’aliquota IVA che la ditta dovrà applicare? (4%, 10%, 22%)?
La seconda: essendo io possessore di p.iva, posso detrarre l’IVA pagata al venditore sul prezzo d’acquisto del terreno? E se si ci sono condizioni specifiche affinchè ciò possa avvenire?
la terza: se ad acquistare il terreno fosse una un’altra ditta edile (sempre s.r.l.) potrebbe questa dedurre l’IVA pagata al momento al venditore al momento dell’acquisto? E se si ci sono condizioni specifiche affinchè ciò possa avvenire?
Grazia anticipatamente
Buongiorno,
la vendita di un terreno edificabile da parte di una società (o altro soggetto IVA) deve avvenire con IVA al 22%.
Avrà diritto al pagamento dell’IVA al 4% sui lavori che dovrà eseguire per la costruzione della sua prima casa.
Lei non ha diritto alla detrazione dell’IVA perché sta operando per l’acquisto della sua prima casa che, per ovvie ragioni, si colloca al di fuori della sua attività d’impresa.
L’acquisto con altra ditta edile, pur dandole dei benefici a livello di IVA, non è conciliabile con l’acquisto di un terreno al fine di costruire la sua prima casa.
In ogni caso le consiglio fortemente di rivolgersi al suo (o ad un) commercialista che le saprà dare tutte le indicazioni del caso.
Cordiali saluti
Guido Brotto notaio in Lecco
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buongiorno sono una ditta e devo comprare un terreno edificabile per costruzioni di case ,quel iva si alpaca,cordiali saluti
Buongiorno,
dovrà pagare l’IVA al 22% senza Reverse Charge.
Cordiali saluti
Guido Brotto notaio in Lecco
Buongiorno, chiedo scusa.
Vorrei fare un investimento acquistando un terreno e costruendo due abitazioni da vendere, aprendo però la partita iva come impresa edile.
Mi pare di capire, però, che se acquistassi il terreno come privato mi costerebbe 100.000 euro (ovvero la cifra che vuole il proprietario) mentre acquistandolo come partita iva mi costa 100.000 + 9%.
E’ corretta questa seconda ipotesi? Che vantaggi ne traggono allora le imprese che acquistano i terreni?
La tassazione può essere IVA al 22% o registro al 9%: nel primo caso deve vendere una società; nel secondo caso vende un privato.
Quindi non rileva la persona dell’acquirente.
Cordiali saluti
GB
Buongiorno cortesemente vorrei un info. Quanto costa all incirca un atto di mutuo (50000,00 euro)+ atto notarile per l di acquisto di un terreno con un rustico non accatastato perche non è ancora completato?Compravendita tra privati e sono gia proprietario di un immobile.Grazie
Buonasera,
scriva la sua richiesta su scrivi@officinanotarile.it
Cordiali saluti
Buongiorno,
la mia situazione è la seguente:
nel 2008 ho acquistato un appartamento usufruendo dell’agevolazione “prima casa”. Ora sto acquistando un terreno su cui realizzerò quella che diventerà la mia “nuova” prima casa. Dalle informazioni in mio possesso pagherò le imposte sul terreno (di registro 9%, ipotecaria €50, catastale €50) e l’IVA al 4% sul costo per la realizzazione della nuova casa.
I miei quesiti sono i seguenti: ho la possibilità di usufruire del credito di imposta per la costruzione della nuova casa? Se si in che modo verrà effettuata la compensazione? Se si, essendo trascorsi più di 5 anni dall’acquisto della prima abitazione, ho comunque vincoli temporali per usufruire/non perdere tale credito?
Grazie e cordiali saluti
Trova risposta al suo quesito sopra
buogiorno, scusate ho un quesito da porre, se chi acquista il terreno e poi ci costruisce su quella che sarà l’abitazione, è un disabile, possono i genitori usufruire
delle agevolazioni fiscali?
a quali agevolazioni fiscali si riferisce?
Buongiorno, sto acquistando per i miei due figli una proprieta’ in Sicilia. Si tratta di un terreno agricolo di 4,800 metri quadri sul qualche nel 91 e’ stata autorizzata la costruzione di una bifamiliare di circa 1,000 metri quadri. Detta costruzone si presenta oggi in parte finita ed in parte ancora a livello rustico. Necessitera’ di importanti lavori di ristrutturazioni che intendo delegare, tra qualche anno, ad un’impresa di costruzioni locale. Sarei grato se mi indicaste in che tempi dall’acquisto dovro’ terminare la ristrutturazione, a che spese fiscali vado incontro e come mi conviene muovermi. Grazie in anticipo, cordiali saluti e a presto.
Buongiorno,
i costi dipendono da alcune informazioni che non ho e precisamente:
* chi vende? persona fisica o impresa ?
* prezzo di acquisto
* la bifamiliare risulta accatastata?
Salve,
la mia domanda è simile a quella scritta sopra.
Ho un appartamento di proprietà dal 2004. Ho acquistato un terreno per costruire quella che diventerà la mia prima casa.
Domanda: 1. entro quanto tempo devo costruire e trasferirmi nella nuova casa?
2. quanto tempo a disposizione ho per vendere l’appartamento e non perdere i privilegi della prima casa?
grazie,
cordiali saluti
Buon giorno, questo articolo è molto interessante. Avrei bisogno di un chiarimento:
Un mio conoscente ha acquistato casa (con le agevolazioni prima casa) nel 2012. Ora sta valutando l’acquisto di un terreno con rustico (con iva agevolata al 4%) abbinato all’obbligo di appalto a impresa costruttrice (sempre con iva agevolata al 4%). Entro quanto tempo deve vendere la casa precedente senza perdere il diritto all’agevolazione prima casa? Ossia, il famoso anno entro cui si deve alienare il bene parte dalla data dell’acquisto (terreno con rustico) o dalla data in cui ne prende possesso per andarci ad abitare? Nell’ultima parte dell’articolo fate riferimento al fatto “che entro il termine triennale di decadenza, il fabbricato stesso sia destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente”. Come va intesa quest’ultima frase? Grazie mille e complimenti per il vostro sito.
Buon pomeriggio,
provo a riassumere:
– Tizio titolare di un bene abitativo acquistato con le agevolazioni prima casa nel 2012, intende acquistare un rustico con pertinenziale terreno il quale, dopo previa ristrutturazione, diverrà la sua casa di abitazione.
In questo caso Tizio, nonostante la proprietà di un’altra prima casa, potrà procedere all’acquisto del rustico con le agevolazioni prima casa (sempre che ve ne siano i presupposti) purché entro 12 mesi dal nuovo acquisto venda la sua attuale abitazione.
Trattandosi di fatto di un fabbricato in corso di ristrutturazione entro tre anni dall’acquisto il nuovo bene dovrà essere abitabile.
Un saluto
Guido Brotto
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Buongiorno, discussione interessante.
Aggiungo una variante.
Caio ha acquistato prima casa con beneficio nel 2006.
Caio oggi acquista un nudo terreno edificabile “senza alcun rustico” da un altro privato e successivamente appalta la progettazione ad un architetto e la costruzione della nuova casa ad un’impresa edile.
Damande:
Caio ha diritto ad accedere ai benefici prima casa come nel caso di Tizio anche se costruisce da zero?
In caso affermativo:
– il termine entro cui cedere l’attuale prima casa da quale data decorre: dall’acquisto del terreno, dalla firma dell’appalto con l’impresa,, da quando la casa sarà urbanisticamente rilevante (al tetto) o altro?
– l’imposta di registro del 9% sull’acquisto del terreno da privato gode di qualche beneficio prima casa oppure il beneficio si limita ad un aliquota Iva ridotta per i costi di costruzione?
– anche i costi di progettazione (architetto e affini) godono di Iva ridotta?
Grazie per il prezioso servizio.
Domanda interessante, peccato non abbia ricevuto risposta.
si è provveduto
Buongiorno,
mi scuso per il ritardo nella risposta.
Il principio di carattere generale prescrive che per l’acquisto di terreni tout court non si applica, in ogni caso, il regime agevolato previsto per la “prima casa” (risoluzione del 16 marzo 2004, n. 44/E, confermato dalla circolare 38E/2005).
L’acquisto di un terreno rileva ai fini della disciplina della prima casa solo perché fa evitare la decadenza dall’agevolazione prima casa nel caso di rivendita quinquennale.
L’IVA agevolata potrà essere goduta nel contratto d’appalto con il costruttore ma non nei costi professionali di progettazione.
In riferimento al suo caso, dove si ha già la titolarità di un’abitazione prima casa, si potrebbe sostenere che l’IVA agevolata nell’appalto aspetti ugualmente applicando analogicamente la novella che permette di godere dell’agevolazione nel nuovo acquisto purché entro un anno si alieni il primo bene acquistato con le agevolazioni. Trattandosi di un caso non espressamente normato si consiglia un interpello all’Agenzia delle Entrate.
Cordiali saluti
GB
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