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L’acquisto di un terreno edificabile e le agevolazioni per la prima casa

da | Dic 10, 2017 | Tributi | 55 commenti

Spesso mi viene chiesto se l’agevolazione prima casa sia applicabile anche nel caso di acquisto di un terreno edificabile sul quale, successivamente all’acquisto, costruire la propria abitazione. Secondo la normativa vigente, e come precisato dall’Agenzia delle Entrate, in questo caso l’agevolazione prima casa non è applicabile, conseguentemente, l’acquisto del terreno edificabile si applica la seguente tassazione ordinaria:

– imposta di registro del 9% se il venditore è un privato;
– imposta sul valore aggiunto al 22% se il venditore è una società.

In ogni caso la base imponibile sulla quale applicare le suddette aliquote è costituita dal prezzo di vendita pattuito per il terreno, non essendo rilevante il valore catastale dello stesso.

casa costruzione

Qual è la tassazione applicabile al contratto d’appalto per la realizzazione della prima casa?

Il privato che realizza sul proprio terreno edificabile la propria abitazione appaltando il lavoro a un’impresa costruttrice, può richiedere l’applicazione dell’agevolazione prima casa al contratto di appalto. Come chiarito recentemente dall’Agenzia delle Entrate, infatti, il privato può godere, per la costruzione della nuova abitazione da adibire a prima casa, della relativa agevolazione, consistente nell’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto con aliquota ridotta (agevolata) al 4% sul valore dell’appalto.

L’acquisto di un terreno edificabile è sufficiente per evitare la decadenza dall’agevolazione?

Nel caso di rivendita di un’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa, prima del decorso del quinquennio, l’acquisto di un terreno edificabile sul quale realizzare la propria prima abitazione esclude la decadenza dall’agevolazione. È necessario rispettare le seguenti prescrizioni:

  • all’atto di acquisto del terreno, il contribuente deve obbligarsi a realizzare un immobile abitativo che non sia in categoria catastale A/1, A/8 e A/9;
  • il termine di un anno entro cui procedere alla rivendita dell’immobile pre-posseduto, acquistato nel quinquennio precedente, decorre dalla consegna del nuovo immobile dall’impresa costruttrice al privato;
  • l’effettiva ultimazione della nuova costruzione, che deve essere attestata dal direttore lavori, coincide con la dichiarazione da rendere per l’iscrizione dell’immobile in Catasto;
  • il termine di diciotto mesi entro il quale il contribuente deve stabilire la propria residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile realizzato decorre dalla data di consegna dello stesso.

Dopo l’acquisto del terreno ci sono limiti temporali per realizzare la prima abitazione?

L’Agenzia delle Entrate ha precisato, inoltre, che l’acquisto di un terreno edificabile non comporta la decadenza dall’agevolazione prima casa solo se:

  • entro un anno dall’acquisto del terreno venga a esistere il fabbricato abitativo, quantomeno allo stato “rustico”;
  • entro il termine triennale di decadenza, il fabbricato sia destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente.

Disciplina di riferimento

– art. 1, Tar. I, D.P.R. 26-4-1986, n. 131
– Tabella A, Parte II, n. 26 – D.P.R. 26-10-1972, n. 633
– 24, comma 4, D.P.R. 6-6-2001, n. 380
– Risposta dell’Agenzia delle Entrate, Direzione Regionale dell’Emilia Romagna, all’interpello n. 909-881/2017
– Risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 904-1400/2017
– Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 29-5-2013, n. 18/E
– Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 16-3-2004, n. 44/E

55 Commenti

  1. Alessandro

    Buongiorno,
    volevo comprare un terreno edificabile per realizzare sopra una casa (in legno).
    Il terreno è di una società quindi dovrei pagare iva al 22%. Diversamente se comprassi da impresa la casa realizzata su terreno pagherei il 4%.
    Se facessi realizzare dall’impresa il garage, potrei acquistare terreno + garage con il 4% e poi realizzare sopra la casa in legno sempre pagando il 4%?
    grazie

    Rispondi
  2. Marco

    buongiorno, nel 2005 ho usufruito di un mutuo fondiario per costruzione prima casa in un terreno già di proprietà, di cui però ho interrotto la costruzione allo stato grezzo. il mutuo è stato estinto già diversi anni fa.
    adesso vorrei acquistare una casa in un altro comune, posso usufruire ugualmente delle agevolazioni prima casa?
    grazie

    Rispondi
  3. Simone

    Salve,
    Ho acquistato un immobile con agevolazione prima casa a fine novembre 2015 ed un terreno a maggio 2018, ho quasi terminato l’edificazione di un immobile su quel terreno, con fatture al 4% ai fornitori, posso vendere prima dei 5 anni l’abitazione di proprietà, senza che mi venga contestata la prima casa, se contestualmente o poco dopo termino l’edificazione dell’immobile, dando la fine dei lavori, adibendola quindi ad abitazione principale?
    Grazie Simone

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Vi sono diversi aspetti di criticità relativi al suo problema e in taluni aspetti mi sembra si possano riscontrare già delle patologie.
      Le consiglio di confrontarsi col suo fiscalista.

  4. Paola

    Buongiorno,
    espongo la mia situazione: nel 2005 ho acquistato, con mio marito, un immobile con le agevolazioni prima casa, pagando all’impresa venditrice l’iva per un importo di € 4400,00.
    Ad agosto 2017 ho venduto l’immobile di cui sopra e contestualmente ho acquistato, da privato, un terreno edificabile. Ho affidato, tramite contratto d’appalto registrato all’Agenzia delle Entrate, ad una impresa edile i lavori di costruzione dell’immobile pagando all’impresa stessa € 6600,00 di IVA.
    Ho iscritto a giugno 2018, al catasto fabbricati,l’immobile costruito (quindo entro l’anno dall’acquisto del terreno).
    Quest’anno in dichiarazione dei redditi posso usufruire del credito d’Imposta di € 4400,00 per il riacquisto della prima casa, scontandolo dall’RPEF dovuta, posto che nel contratto d’appalto registrato ho manifestato la mia volontà di procedere in tal senso? Ringrazio in anticipo per la cortese risposta

    Rispondi
  5. Marco

    Buonasera,
    Nel 2011 io e mia moglie abbiamo acquistato un immobile come prima casa dividendoci la proprietà al 50% a testa.
    Quest’anno abbiamo acquistato un terreno edificabile in un altro comune.
    Abbiamo messo l’immobile in vendita e vorremo costruire da Settembre la nuova abitazione.
    Possiamo usufruire dell’IVA al 4% anche se la casa non è ancora stata venduta? C’è un limite temporale per vendere la casa e se si da quando incomincia?
    Cordiali saluti

    Rispondi
    • davide

      Ciao Marco, mi trovo nella tua stessa condizione, ma navigando in internet non riesco ad avere le informazioni necessarie.
      Tu sei riuscito a capire se prima ancora di vendere la prima casa puoi usufruire dell’iva al 4% (sul contratto di appalto per la costruzione della nuova casa) e quanto tempo si ha a disposizione per riuscire a rivendere la casa?

  6. David

    buongiorno,
    ho venduto un immobile acquistato da impresa come prima casa, su cui ho un credito di imposta da recuperare. Ora se acquisto un terreno edificabile su cui andrò a realizzare la nuova prima casa, posso recuperare il credito? In che modo? Sull’acquisto del terreno o sui contratti di appalto per la costruzione della casa? grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Senza dubbio non ha diritto al credito in sede di acquisto del terreno edificabile.
      La Circolare del 1° marzo 2001 n. 19 si riferisce, invece, al recupero del credito mediante acquisto con contratto d’appalto.
      Si confronti, circolare alla mano, col suo fiscalista.

  7. Gianni

    Con la moglie nel 1989 abbiamo acquistato casa in comunione dei beni IVA 4% .
    Ora siamo in divisione dei beni.
    Abbiamo ereditato dai genitori in altri comuni delle vecchie abitazioni
    Ora vorrei acquistare un terreno edificabile da privato nello stesso comune di residenza.

    1) Posso donare alla moglie il mio 50% di proprietà (in questo caso nel comune di residenza non ho nessuna proprietà) e costruire la nuova casa con agevolazione prima casa al 4%?

    2) Possiamo donare l’usufrutto 100% alla figlia sposata che ha la residenza da noi?.

    Risulterebbe Moglie nuda proprietà al 100% e figlia usufrutto al 100% e io intestare la nuova costruzione.

    Ringrazio e distintamente saluto

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Buongiorno,
      di seguito le risposte:
      1) Posso donare alla moglie il mio 50% di proprietà (in questo caso nel comune di residenza non ho nessuna proprietà) e costruire la nuova casa con agevolazione prima casa al 4%?
      SI

      2) Possiamo donare l’usufrutto 100% alla figlia sposata che ha la residenza da noi?
      SI

      Cordiali saluti

  8. Enzo Bianchi

    Buongiorno,

    se acquisto un rustico (casa in costruzione, ancora in fase embrionale (solo mura e tetti)) che avrà come destinazione finale il diventare la mia prima casa, posso avere l’iva al 4% ? e se si, per i lavori che servono per completarla, (infissi, impianti elettrici, idraulici, pareti interne, pavimentazioni) posso usufruire dell’iva al 4% ?
    E questa fase di finalizzazione casa, può essere inquadrata come ristrutturazione dell’edificio?

    Saluti

    EB

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Se acquista una casa c.d. al grezzo, purché vi siano i requisiti di legge, può completare le opere usufruendo dell’IVA al 4%.

    • Enzo Bianchi

      Grazie!

      Non ha risposto all’ultima domanda:
      “E questa fase di finalizzazione casa, può essere inquadrata come ristrutturazione dell’edificio?”

      E aggiungo:
      se non fosse così ossia se la finalizzazione non fosse considerata una ristrutturazione;
      Se volessi ristrutturare la struttura successivamente, migliorandone la classe energetica, esiste un termine temporale minimo dopo il quale poter fare la ristrutturazione, per poter godere degli incentivi? Oppure potrei chiudere i lavori, ottenere l’abitabilità e l’agibilità e teoricamente, per assurdo, iniziare i lavori di ristrutturazione dal giorno seguente ?

  9. Irene

    Buonasera,mio marito ha venduto a ottobre 2018 la prima casa acquistata nel 2010 con iva agevolata prima casa.A dicembre 2018 abbiamo acquistato in comproprietà (ma avendo separazione dei beni) un terreno edificabile.Abbiamo diritto all’IVA agevolata al 4% per la costruzione della nuova casa? Grazie

    Rispondi
  10. Massimo Previti

    Buongiorno,
    10 anni fa ho acquistato un terreno da privato con imposta di registro 9%.
    Ho poi edificato una prima casa pagando iva al 4% ai fornitori essendo mia prima casa.
    Ora la sto vendendo per acquistare una nuova abitazione che sarà mia prima casa. Posso recuperare Iva o imposta di registro che pagherò per acquistare la nuova abitazione? Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa spetta in presenza delle seguenti condizioni:

      – il contribuente deve aver goduto dell’agevolazione prima casa in relazione ad un determinato acquisto immobiliare per il quale è stata pagata l’Iva o l’imposta di registro;
      – il contribuente entro un anno dalla vendita dell’immobile proceda all’acquisto di altro immobile abitativo a qualsiasi titolo;
      – il contribuente deve possedere le condizioni richieste dalla legge per applicare il beneficio prima casa.

  11. Gennaro

    Buongiorno, sono proprietario al 100% di un’abitazione che ho acquistato nel 04/2015, usufruendo dell’agevolazione prima casa. Io e mi moglie siamo in regime di divisione dei beni e lei non possiede alcun immobile ma viviamo nello stesso nucleo familiare. Adesso sono interessato all’acquisto, da un privato, di un terreno edificabile con progetto già approvato dal comune con licenza ritirata, nello stesso comune dove ho la prima casa e vorrei appaltare i lavori a ditta con srl.
    Qual’è la strada migliore per usufruire delle agevolazioni prima casa o non perdere tale privilegio?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Buonasera,
      ad oggi Lei non ha requisiti per richiedere un’altra volta la prima casa, salvo che non sia sua moglie a decidere di fare l’operazione.
      Le ricordo che in sede di acquisto del terreno non è possibile avvalersi dell’agevolazione: sarà dovuta l’IVA al 22% se acquistate da società; l’imposta di registro al 9% se acquistate da privato.
      L’agevolazione spetta nell’IVA nel contratto d’appalto per edificare la prima casa.

      Guido Brotto notaio in Lecco
      https://www.officinanotarile.it/creditdisclaimer/

  12. Epi

    Salve nel 2010 io e mia moglie in separazione dei beni abbiamo acquistato al 50% un appartamento godendo delle agevolazioni di prima casa. da luglio del 2018 l’appartamento è in affitto e noi siamo residenti in un’altro comune. adesso vorremmo acquistare un terreno edificabile per costruire una casa dove risiedere. cosa dobbiamo fare per usufruire delle agevolazioni di prima casa? Grazie.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      In sede di acquisto del terreno non è possibile avvalersi dell’agevolazione prima casa: sarà dovuta l’IVA al 22% se acquistate da società; l’imposta di registro al 9% se acquistate da privato.
      L’agevolazione spetta nell’IVA nel contratto d’appalto per edificare la prima casa e sempre che ve ne siano i requisiti (nel vostro caso mancanti avendo già usufruito dell’agevolazione prima casa nel 2010).

      cordiali saluti

      Guido Brotto notaio in Lecco
      https://www.officinanotarile.it/creditdisclaimer/

  13. Luigia Loru

    Buongiorno
    io e mio marito siamo in regime di comunione legale. Mio marito ha ereditato nel 1997, prima del matrimonio, la casa sulla quale abitiamo dal 1999, anno del matrimonio.
    A novembre 2018 abbiamo acquistato in comproprietà un terreno edificabile sul quale vorremo costruire la nuova casa.
    Dovremo affidare i lavori di costruzione ad una impresa appaltatrice. Potremo usufruire delle agevolazioni costruzione prima casa?
    Nel caso non fosse possibile potrei costruire solo io anche se sono proprietaria al 50%?
    grazie
    saluti

    Rispondi
    • Guido Brotto

      buongiorno,
      se la casa ereditata si trova in un altro comune rispetto al luogo di ubicazione del terreno, avrete la possibilità di godere delle agevolazioni prima casa.

      Guido Brotto notaio in Lecco
      https://www.officinanotarile.it/creditdisclaimer/

  14. Isj

    Buongiorno,
    sono proprietario di un immobile acquistato con agevolazioni prima casa nel Marzo 2014 (quindi sono gia’ passati 5 anni).
    Ho acquistato a Febbraio un terreno edificabile nello stesso comune sul quale vorro’ costruire nel 2021.
    Vendero’ la mia attuale casa a mia mamma prima di costruire (con la quale vivo attualmente) col sistema prezzo-valore e valore catastale per liberarmi dell’immobile.
    I miei dubbi sono questi:
    – potro’ usufruire dell’IVA al 4% quando appaltero’ i lavori? Non saro’ piu’ proprietario di alcun immobile.
    – “non essere titolare esclusivo dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e’ situato l’immobile (da costruire)” significa che devo aver fatto una qualche scrittura per “questi diritti”? Il mio dubbio nasce dal fatto che comunque continuero’ a vivere nella casa (ormai diventata di mia mamma) ma senza aver messo nulla per iscritto finche’ non sara’ ultimata la nuova casa.

    Grazie per il prezioso supporto.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Buongiorno,
      potrà usufruire dell’aliquota agevolata al 4% sul costo dell’appalto in quanto non sarà proprietario di altri immobili abitativi.
      Il secondo problema non si pone in quanto giuridicamente il materiale godimento dell’immobile di sua mamma è da qualificarsi quale comodato.

      Cordiali saluti

      Guido Brotto notaio in Lecco
      https://www.officinanotarile.it/creditdisclaimer/

  15. Angelo Forno

    Buongiorno,
    Sono unico proprietario della casa dove abito con mia moglie,in comunione di beni
    vorrei acquistare un terreno fabbricabile da impresa con rustico da costruire da intestare a mia moglie.
    Ho la possibilita’ di usufruire dell’iva agevolata al 4%.?
    Alla fine avremmo 2 indirizzi diversi ma nello stesso comune.
    grazie e cordiali saluti

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Buongiorno,
      avendo già un altro immobile nello stesso comune in comunione dei beni con sua moglie gli è preclusa l’agevolazione prima casa.
      Può obbligarsi di vendere o donare la sua attuale quota di comproprietà, previa convenzione matrimoniale di separazione dei beni, entro 12 mesi dal nuovo acquisto: in tal caso può usufruire della prima casa.
      Cordiali saluti
      Guido Brotto notaio in Lecco
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    • Angel Forno

      Scusi se la ridisturbo,la casa l’ho ereditata,sono solo io il proprietario.
      E’ valida la stessa regola?
      grazie
      cordiali saluti

    • Guido Brotto

      se è nello stesso comune non può chiedere la prima casa.

      Ai sensi dell’art. 1 TAR. I – DPR 131/1986 deve dichiarare:
      b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e’ situato l’immobile da acquistare.

      Cordiali saluti
      Guido Brotto notaio in Lecco
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  16. Lisa

    Buona sera
    Io e mio fratello non siamo proprietari di nessun immobile, viviamo con i miei genitori e stiamo x acquistare un terreno edificabile già frazionato da dei privati, su cui costruiremo due abitazioni singole in legno.
    Momentaneamente abbiamo ottenuto un mutuo liquidità intestato ai miei genitori x l’acquisto del solo terreno; le case invece appena possibile.
    Quanto tempo minimo e massimo dobbiamo rispettare per usufruire dei benefici prima casa? Oppure questo non è il ns. caso e quindi non abbiamo tempi da rispettare?
    Inoltre, nella trattativa di acquisto ho chiesto la consulenza-mediazione ad un agente immobiliare. La sua fattura è scaricabile? Perché al Caaf mi hanno detto che tutto ciò che riguarda l’acquisto di un terreno non è scaricabile.
    Se potesse darmi qualche informazione in merito le sarei grata.
    Saluti e grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Buonasera,
      l’acquisto di un terreno edificabile non ha alcuna agevolazione/detrazione.
      Acquistando da dei privati pagherà l’imposta di registro al 9% sul prezzo dichiarato in atto.
      Potrà usufruire dell’IVA agevolata al 4% sul contratto di appalto per la costruzione delle abitazioni.
      Cordiali saluti
      Guido Brotto notaio in Lecco
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  17. Maura

    Buonasera,
    dovrei acquistare un terreno edificabile x costruire la mia prima casa, attualmente vivo in affitto e sono proprietaria del 50% dell’immobile rimasto a mio marito dopo la separazione legale del 2011; questo immobile era stato da noi acquisito con i benefici di prima casa.
    Posso usufruire dell’iva agevolata al 4% per la costruzione della mia nuova prima casa?
    Nel caso non possa usufruirne quale azione posso intraprendere per renderla fattibile? posso fare una donazione a titolo gratuito al mio ex marito del mio 50%?
    Nel caso diventassi proprietaria del terreno prima della cessione della mia quota della precedente casa, perdo la possibilità di richiedere l’iva agevolata sulla nuova?
    La ringrazio per l’interesse che potrà dedicarmi.
    saluti

    Rispondi
  18. ANTONINO CONTI

    salve. scrivo per avere una info.
    Sono un libero professionista con p.iva e vorrei acquistare un terreno edificabile (zona C già lottizzata) sul quale costruire la mia prima casa. Attualmente il terreno è di proprietà di una ditta edile (s.r.l. con p.iva).
    Da quanto ho appreso, la stessa ditta dovrà vendere il terreno applicando l’IVA.
    La prima domanda è: qual’è l’aliquota IVA che la ditta dovrà applicare? (4%, 10%, 22%)?
    La seconda: essendo io possessore di p.iva, posso detrarre l’IVA pagata al venditore sul prezzo d’acquisto del terreno? E se si ci sono condizioni specifiche affinchè ciò possa avvenire?
    la terza: se ad acquistare il terreno fosse una un’altra ditta edile (sempre s.r.l.) potrebbe questa dedurre l’IVA pagata al momento al venditore al momento dell’acquisto? E se si ci sono condizioni specifiche affinchè ciò possa avvenire?

    Grazia anticipatamente

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Buongiorno,
      la vendita di un terreno edificabile da parte di una società (o altro soggetto IVA) deve avvenire con IVA al 22%.
      Avrà diritto al pagamento dell’IVA al 4% sui lavori che dovrà eseguire per la costruzione della sua prima casa.
      Lei non ha diritto alla detrazione dell’IVA perché sta operando per l’acquisto della sua prima casa che, per ovvie ragioni, si colloca al di fuori della sua attività d’impresa.
      L’acquisto con altra ditta edile, pur dandole dei benefici a livello di IVA, non è conciliabile con l’acquisto di un terreno al fine di costruire la sua prima casa.
      In ogni caso le consiglio fortemente di rivolgersi al suo (o ad un) commercialista che le saprà dare tutte le indicazioni del caso.
      Cordiali saluti
      Guido Brotto notaio in Lecco
      https://www.officinanotarile.it/creditdisclaimer/

    • fortunato

      buongiorno sono una ditta e devo comprare un terreno edificabile per costruzioni di case ,quel iva si alpaca,cordiali saluti

    • Guido Brotto

      Buongiorno,
      dovrà pagare l’IVA al 22% senza Reverse Charge.
      Cordiali saluti

      Guido Brotto notaio in Lecco

  19. Francesco

    Buongiorno, chiedo scusa.
    Vorrei fare un investimento acquistando un terreno e costruendo due abitazioni da vendere, aprendo però la partita iva come impresa edile.
    Mi pare di capire, però, che se acquistassi il terreno come privato mi costerebbe 100.000 euro (ovvero la cifra che vuole il proprietario) mentre acquistandolo come partita iva mi costa 100.000 + 9%.
    E’ corretta questa seconda ipotesi? Che vantaggi ne traggono allora le imprese che acquistano i terreni?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      La tassazione può essere IVA al 22% o registro al 9%: nel primo caso deve vendere una società; nel secondo caso vende un privato.
      Quindi non rileva la persona dell’acquirente.
      Cordiali saluti
      GB

  20. Giovanni

    Buongiorno cortesemente vorrei un info. Quanto costa all incirca un atto di mutuo (50000,00 euro)+ atto notarile per l di acquisto di un terreno con un rustico non accatastato perche non è ancora completato?Compravendita tra privati e sono gia proprietario di un immobile.Grazie

    Rispondi
  21. Andrea

    Buongiorno,
    la mia situazione è la seguente:
    nel 2008 ho acquistato un appartamento usufruendo dell’agevolazione “prima casa”. Ora sto acquistando un terreno su cui realizzerò quella che diventerà la mia “nuova” prima casa. Dalle informazioni in mio possesso pagherò le imposte sul terreno (di registro 9%, ipotecaria €50, catastale €50) e l’IVA al 4% sul costo per la realizzazione della nuova casa.
    I miei quesiti sono i seguenti: ho la possibilità di usufruire del credito di imposta per la costruzione della nuova casa? Se si in che modo verrà effettuata la compensazione? Se si, essendo trascorsi più di 5 anni dall’acquisto della prima abitazione, ho comunque vincoli temporali per usufruire/non perdere tale credito?

    Grazie e cordiali saluti

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Trova risposta al suo quesito sopra

  22. rocco

    buogiorno, scusate ho un quesito da porre, se chi acquista il terreno e poi ci costruisce su quella che sarà l’abitazione, è un disabile, possono i genitori usufruire
    delle agevolazioni fiscali?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      a quali agevolazioni fiscali si riferisce?

  23. Davide Terzi

    Buongiorno, sto acquistando per i miei due figli una proprieta’ in Sicilia. Si tratta di un terreno agricolo di 4,800 metri quadri sul qualche nel 91 e’ stata autorizzata la costruzione di una bifamiliare di circa 1,000 metri quadri. Detta costruzone si presenta oggi in parte finita ed in parte ancora a livello rustico. Necessitera’ di importanti lavori di ristrutturazioni che intendo delegare, tra qualche anno, ad un’impresa di costruzioni locale. Sarei grato se mi indicaste in che tempi dall’acquisto dovro’ terminare la ristrutturazione, a che spese fiscali vado incontro e come mi conviene muovermi. Grazie in anticipo, cordiali saluti e a presto.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Buongiorno,
      i costi dipendono da alcune informazioni che non ho e precisamente:
      * chi vende? persona fisica o impresa ?
      * prezzo di acquisto
      * la bifamiliare risulta accatastata?

  24. michele bernazzoli

    Salve,
    la mia domanda è simile a quella scritta sopra.
    Ho un appartamento di proprietà dal 2004. Ho acquistato un terreno per costruire quella che diventerà la mia prima casa.
    Domanda: 1. entro quanto tempo devo costruire e trasferirmi nella nuova casa?
    2. quanto tempo a disposizione ho per vendere l’appartamento e non perdere i privilegi della prima casa?
    grazie,
    cordiali saluti

    Rispondi
  25. Luigi Maffeo

    Buon giorno, questo articolo è molto interessante. Avrei bisogno di un chiarimento:
    Un mio conoscente ha acquistato casa (con le agevolazioni prima casa) nel 2012. Ora sta valutando l’acquisto di un terreno con rustico (con iva agevolata al 4%) abbinato all’obbligo di appalto a impresa costruttrice (sempre con iva agevolata al 4%). Entro quanto tempo deve vendere la casa precedente senza perdere il diritto all’agevolazione prima casa? Ossia, il famoso anno entro cui si deve alienare il bene parte dalla data dell’acquisto (terreno con rustico) o dalla data in cui ne prende possesso per andarci ad abitare? Nell’ultima parte dell’articolo fate riferimento al fatto “che entro il termine triennale di decadenza, il fabbricato stesso sia destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente”. Come va intesa quest’ultima frase? Grazie mille e complimenti per il vostro sito.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Buon pomeriggio,
      provo a riassumere:
      – Tizio titolare di un bene abitativo acquistato con le agevolazioni prima casa nel 2012, intende acquistare un rustico con pertinenziale terreno il quale, dopo previa ristrutturazione, diverrà la sua casa di abitazione.

      In questo caso Tizio, nonostante la proprietà di un’altra prima casa, potrà procedere all’acquisto del rustico con le agevolazioni prima casa (sempre che ve ne siano i presupposti) purché entro 12 mesi dal nuovo acquisto venda la sua attuale abitazione.
      Trattandosi di fatto di un fabbricato in corso di ristrutturazione entro tre anni dall’acquisto il nuovo bene dovrà essere abitabile.

      Un saluto

      Guido Brotto

      https://www.officinanotarile.it/creditdisclaimer/

    • Paolo Bottero

      Buongiorno, discussione interessante.
      Aggiungo una variante.
      Caio ha acquistato prima casa con beneficio nel 2006.
      Caio oggi acquista un nudo terreno edificabile “senza alcun rustico” da un altro privato e successivamente appalta la progettazione ad un architetto e la costruzione della nuova casa ad un’impresa edile.
      Damande:
      Caio ha diritto ad accedere ai benefici prima casa come nel caso di Tizio anche se costruisce da zero?
      In caso affermativo:
      – il termine entro cui cedere l’attuale prima casa da quale data decorre: dall’acquisto del terreno, dalla firma dell’appalto con l’impresa,, da quando la casa sarà urbanisticamente rilevante (al tetto) o altro?
      – l’imposta di registro del 9% sull’acquisto del terreno da privato gode di qualche beneficio prima casa oppure il beneficio si limita ad un aliquota Iva ridotta per i costi di costruzione?
      – anche i costi di progettazione (architetto e affini) godono di Iva ridotta?
      Grazie per il prezioso servizio.

    • MASSIMILIANO

      Domanda interessante, peccato non abbia ricevuto risposta.

    • Guido Brotto

      si è provveduto

    • Guido Brotto

      Buongiorno,
      mi scuso per il ritardo nella risposta.
      Il principio di carattere generale prescrive che per l’acquisto di terreni tout court non si applica, in ogni caso, il regime agevolato previsto per la “prima casa” (risoluzione del 16 marzo 2004, n. 44/E, confermato dalla circolare 38E/2005).
      L’acquisto di un terreno rileva ai fini della disciplina della prima casa solo perché fa evitare la decadenza dall’agevolazione prima casa nel caso di rivendita quinquennale.
      L’IVA agevolata potrà essere goduta nel contratto d’appalto con il costruttore ma non nei costi professionali di progettazione.
      In riferimento al suo caso, dove si ha già la titolarità di un’abitazione prima casa, si potrebbe sostenere che l’IVA agevolata nell’appalto aspetti ugualmente applicando analogicamente la novella che permette di godere dell’agevolazione nel nuovo acquisto purché entro un anno si alieni il primo bene acquistato con le agevolazioni. Trattandosi di un caso non espressamente normato si consiglia un interpello all’Agenzia delle Entrate.
      Cordiali saluti

      GB

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