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Decadenza dalle agevolazioni prima casa in caso di separazione consensuale tra coniugi

spese immobileL’Agenzia delle Entrate si è espressa in riferimento al trasferimento a terzi della prima casa, entro i cinque anni dal suo acquisto, in esecuzione di un accordo di separazione omologato dal Tribunale. Sul punto, l’Ente di riscossione ha avuto modo di statuire che non si verifica un’ipotesi di decadenza dall’agevolazione prima casa.

Il caso concreto

Un contribuente ha fatto presente all’Amministrazione Finanziaria di aver acquistato insieme al coniuge nel 2015 un immobile abitativo usufruendo dell’agevolazione prima casa. Nel 2018 i coniugi si sono separati consensualmente con accordo omologato dal Tribunale e, in esecuzione dell’accordo, hanno venduto prima dei 5 anni a terzi la suddetta abitazione ripartendo il ricavato in parti uguali tra loro. Si è precisato, inoltre, che non vi è capacità economica per riacquistare un’altra prima casa per ciascun coniuge. Il contribuente ritiene di non decadere dall’agevolazione prima casa ai sensi dell’art. 19, L. 6 marzo 1987, n. 74, concernente l’esenzione da tutte le imposte e tasse per gli atti relativi ai procedimenti di separazione e divorzio.

La decadenza dall’agevolazione prima casa

La disciplina in materia di agevolazione prima casa prevede un’ipotesi di decadenza, qualora l’immobile venga alienato prima del decorso di cinque anni decorrenti dalla data del suo acquisto. In caso di vendita infra quinquennale è possibile evitare la decadenza solo riacquistando una prima di casa di abitazione[1] entro 12 mesi dalla vendita della prima casa. In caso di decadenza sono dovute le imposte ordinarie, oltre ad una sanzione del 30%.

Le agevolazioni in caso di separazione e divorzio

L’art. 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, prevede un’esenzione da imposte e tasse per tutti gli atti, i documenti e i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione dei suoi effetti civili. La Corte Costituzionale, con sentenza del 10 maggio 1999, n. 154, ha ritenuto applicabile la detta esenzione anche ai procedimenti di separazione.

La posizione della Corte di Cassazione

Tra i molteplici provvedimenti della Suprema Corte sul tema, la sentenza n. 8104 del 29 marzo 2017, ha statuito che la vendita nel quinquennio all’altro coniuge per effetto di un accordo di separazione omologato non comporta decadenza dall’agevolazione prima casa e ciò proprio in forza di quanto normato dal suddetto art. 19 della L. 74 del 1987.

In altre termini, l’art. 19 è volto a favorire gli atti posti in essere dai coniugi nel momento della crisi coniugale, sottoposti al controllo dell’Autorità Giudiziaria e finalizzati a regolare i loro rapporti patrimoniali.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate con la circolare del 21 giugno 2012 n. 27/E e con la risoluzione del 9 settembre 2019 n. 80/E ritiene che non si verifichi la decadenza dall’agevolazione prima casa qualora:

  • uno dei coniugi trasferisca all’altro, prima del decorso del termine di 5 anni dall’acquisto, la propria quota della casa coniugale acquistata con le agevolazioni c.d. prima casa;
  • entrambi i coniugi vendano a terzi la propria casa coniugale, prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, la casa familiare acquistata con le agevolazioni prima casa, a prescindere da come sia ripartito il ricavato.

Va precisato che anteriormente alla risoluzione n. 80/E, l’Amministrazione Finanziaria riteneva di escludere la decadenza dai benefici prima casa, solo nel caso in cui il coniuge, destinatario dei proventi derivanti dalla vendita della prima casa, avesse riacquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione.

Da oggi, dopo la risoluzione 80/E, è possibile ritenere che la vendita infra quinquennale della prima casa – in esecuzione di un accordo di separazione o di divorzio – non comporti mai, in ogni caso, la decadenza dai benefici prima casa.

[1] La prima casa di abitazione si distingue dalla prima casa, in quanto nel primo caso la casa deve essere adibita a residenza principale, mentre per la “sola” prima casa è sufficiente avere la residenza nel comune ove è ubicato l’abitazione.

La gestione dell’impresa secondo il nuovo codice delle crisi d’impresa.

atto notarile 2In questo blog abbiamo già trattato qui la c.d. “riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza”. In questo articolo vogliamo affrontare un altro aspetto della riforma, ossia le modifiche al codice civile sulla gestione dell’attività d’impresa.

Cosa si intende per gestione dell’attività d’impresa?

L’art. 2086 del codice civile è stato recentemente emendato ed invero, oggi, la sua rubrica recita “Gestione dell’impresa”. Il secondo comma di questo articolo definisce la gestione d’impresa come segue “L’imprenditore, che operi in forma societaria o collettiva, ha il dovere di istituire un assetto organizzativo, amministrativo e contabile adeguato alla natura e alle dimensioni dell’impresa, anche in funzione della rilevazione tempestiva della crisi dell’impresa e della perdita della continuità aziendale, nonché di attivarsi senza indugio per l’adozione e l’attuazione di uno degli strumenti previsti dall’ordinamento per il superamento della crisi e il recupero della continuità aziendale”. Questa definizione è stata recepita anche in materia di società personali (art. 2257 c.c.), società per azioni (art. 2380-bis c.c.) e società a responsabilità limitata (art. 2475 c.c.).

In altri termini, mentre prima della riforma in commento per svolgere un’attività d’impresa era sufficiente tanta buona volontà, oggi l’imprenditore deve anche dotarsi di un’organizzazione, un’amministrazione e una contabilità che siano adeguate alla dimensione della sua attività d’impresa.

La gestione dell’attività d’impresa è un concetto uguale a quello di amministrazione?

Preme, innanzitutto, affermare che la gestione dell’attività d’impresa e l’amministrazione di una società sono concetti che vanno tenuti ben distinti.

La gestione dell’attività d’impresa, la quale in ogni caso rappresenta un’esclusiva degli amministratori, riguarda il piano organizzativo dell’attività aziendale.

L’amministrazione, invece, inerisce alla gestione della società e alle scelte imprenditoriali e tale potere spetta: esclusivamente agli amministratori, nel caso delle S.p.a. e delle S.a.s; può spettare anche ai soci nelle S.r.l. e nelle S.n.c.

Facciamo degli esempi pratici per capire la differenza tra organizzazione e gestione d’impresa:

1) se una società emette 30.000 fatture all’anno, spetterà esclusivamente all’organo amministrativo decidere quanto personale necessita l’ufficio amministrativo per funzionare correttamente, in quanto questo aspetto riguarda l’organizzazione contabile dell’attività d’impresa;

2) al contrario, decidere se l’attività d’impresa debba presentarsi ad un nuovo mercato all’estero rappresenta una tipica attività di gestione sociale e, conseguentemente, tale scelta può essere rimessa anche ai soci qualora il tipo sociale lo consenta (come nel caso delle S.r.l.).

I patti sociali e gli statuti delle società vanno adeguati?

Se aderiamo all’impostazione qui descritta, che considera concetti distinti la gestione e l’amministrazione di una società commerciale, non sarà necessario adeguare lo statuto sociale o i patti sociali.

L’obbligo di gestione di una società, secondo il nuovo disposto di cui all’art. 2086 c.c., discende solo dalla legge, la quale non prevede alcuna menzione obbligatoria da riportare nei patti sociali e negli statuti.

Tuttavia, si ritiene opportuno che le nuove società costituende richiamino, nei loro patti sociali e nei loro statuti, questo nuovo principio di gestione dell’attività d’impresa, al fine di informare e sensibilizzare la collettività sul nuovo concetto di fare impresa.

Proposte redazionali

Possiamo provare ad abbozzare alcune clausole da inserire nei patti sociali e negli statuti.

Per le società a responsabilità limitata:

ARTICOLO<numero articolo>- LA GESTIONE DELL’IMPRESA

La gestione dell’impresa spetta esclusivamente all’organo amministrativo, il quale ha il dovere di istituire un assetto organizzativo, amministrativo e contabile adeguato alla natura e alle dimensioni dell’attività d’impresa svolta dalla società, anche in funzione della rilevazione tempestiva di una eventuale crisi dell’impresa o della perdita della continuità aziendale. In tali casi deve, senza indugio, adottare e attuare uno degli strumenti previsti dall’ordinamento per il superamento della crisi e il recupero della continuità aziendale.”

Per le società per azioni:

ARTICOLO<numero articolo>- COMPETENZA E POTERI DELL’ORGANO AMMINISTRATIVO

La gestione dell’impresa sociale spetta esclusivamente all’organo amministrativo, il quale:

– compie le operazioni necessarie per l’attuazione dell’oggetto sociale;

– ha il dovere di istituire un assetto organizzativo, amministrativo e contabile adeguato alla natura e alle dimensioni dell’attività d’impresa svolta dalla società, anche in funzione della rilevazione tempestiva di una eventuale crisi dell’impresa o della perdita della continuità aziendale. In tali casi deve, senza indugio, adottare e attuare uno degli strumenti previsti dall’ordinamento per il superamento della crisi e il recupero della continuità aziendale”.

Per le società in nome collettivo:

ARTICOLO<numero articolo>- LA GESTIONE DELL’IMPRESA

La gestione dell’impresa spetta esclusivamente ai soci amministratori, i quali hanno il dovere di istituire un assetto organizzativo, amministrativo e contabile adeguato alla natura e alle dimensioni dell’attività d’impresa svolta dalla società, anche in funzione della rilevazione tempestiva di una eventuale crisi dell’impresa o della perdita della continuità aziendale. In tali casi devono, senza indugio, adottare e attuare uno degli strumenti previsti dall’ordinamento per il superamento della crisi e il recupero della continuità aziendale”.

Per le società in accomandita semplice:

ARTICOLO <numero articolo>- LA GESTIONE DELL’IMPRESA

La gestione dell’impresa spetta esclusivamente ai soci accomandatari, i quali hanno il dovere di istituire un assetto organizzativo, amministrativo e contabile adeguato alla natura e alle dimensioni dell’attività d’impresa svolta dalla società, anche in funzione della rilevazione tempestiva di una eventuale crisi dell’impresa o della perdita della continuità aziendale. In tali casi devono, senza indugio, adottare e attuare uno degli strumenti previsti dall’ordinamento per il superamento della crisi e il recupero della continuità aziendale”.

 

Patto di famiglia. Come si tassa la liquidazione dei legittimari non assegnatari?

quoteLa Corte di Cassazione –  Sez. Tributaria Civile – con Ordinanza n. 32823 pubblicata il 19 dicembre 2018, ha affrontato la questione relativa all’imposizione fiscale del patto di famiglia in riferimento alla liquidazione dei legittimari non assegnatari dell’attività d’impresa.

Qual è il caso concreto trattato dalla Corte di Cassazione?

Il caso concreto ha riguardato un patto di famiglia che ha previsto l’assegnazione di azioni di una società per azioni dalla madre (disponente) alla figlia (beneficiaria del patto di famiglia), ove ai sensi di legge, la figlia beneficiaria ha liquidato a favore dei suoi fratelli (legittimari non assegnatari) in denaro il valore delle azioni a loro competente.

Il contribuente in riferimento agli importi liquidati dalla beneficiaria del patto ai fratelli legittimari non assegnatari, ha ritenuto di applicare l’imposta di donazione in ragione del legame di parentela che sussiste tra madre disponente e la figlia beneficiaria, ossia l’imposta di donazione in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006).

L’Agenzia delle Entrate ha contestato tale impostazione, in quanto ha ritenuto che la liquidazione dei legittimari non assegnatari debba essere assoggettata all’imposta di donazione in ragione del legame di parentela che sussiste tra il legittimario beneficiario del patto di famiglia e i legittimari non beneficiari del patto di famiglia. Nel caso concreto significava dover applicare l’imposta di donazione in ragione del 6% con franchigia di centomila euro (art. 2, comma 49, lett. a-bis), D.L. 262/2006).

L’impostazione adottata dal notaio con il contribuente è stata ritenuta valida dalla sentenza dalla Commissione Tributaria Regionale della Lombardia n. 41/31/11 del 6 maggio 2011, la quale ha ritenuto che il patto di famiglia abbia una causa unitaria e, quindi, la liquidazione dei legittimari non assegnatari debba essere assoggettata alla medesima tassazione che viene imposta all’assegnazione dalle azioni dalla parte disponente alla figlia beneficiaria.

L’Agenzia delle Entrate ha ricorso in Cassazione, la quale con l’Ordinanza suddetta ha accolto le sue ragioni.

Cos’è il patto di famiglia?

Il patto di famiglia è uno strumento giuridico che serve all’imprenditore per pianificare il passaggio generazionale della sua attività d’impresa. Per una sintetica ed esaustiva spiegazione si clicchi qui.

Qual è la corretta imposizione fiscale della liquidazione dei legittimari non assegnatari del patto di famiglia?

I legittimari non beneficiari del patto devono essere liquidati in denaro con una somma corrispondente alle quote di legittima a loro spettante. La liquidazione può avvenire anche in natura (ad esempio con un trasferimento immobiliare). Il soggetto obbligato alla liquidazione è il beneficiario che acquista l’impresa dal disponente.

Premesso ciò, la Cassazione ha stabilito i seguenti principi:

  • alla liquidazione de qua si applica l’imposta di donazione;
  • il legame di parentela da assumere come riferimento è quello che intercorre tra beneficiario assegnatario del patto di famiglia e i legittimari non assegnatari;
  • il legame di parentela tra il disponente del patto di famiglia e il beneficiario discendente in linea retta può essere assunto come riferimento solo per il trasferimento dell’attività d’impresa.

Quali sono i casi concreti che si possono manifestare? Vediamone alcuni.

1) Patto di famiglia tra genitore e figlio, con liquidazione di fratelli ed dell’altro genitore coniugato con il disponente:

In questo caso si verificano tre diverse imposizioni fiscali:

  • imposta di donazione relativa al trasferimento dell’attività d’impresa tra genitore disponente e figlio beneficiario, in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del beneficiario a favore dei fratelli, in ragione del 6% con franchigia di centomila euro (art. 2, comma 49, lett. a-bis), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del beneficiario a favore dell’altro genitore, in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);

2) patto di famiglia tra genitore e figlio, con liquidazione dei soli fratelli (si supponga che l’altro genitore sia morto ovvero sia divorziato dal disponente):

In questo caso si verificano due diverse imposizioni fiscali:

  • imposta di donazione relativa al trasferimento dell’attività d’impresa tra genitore disponente e figlio beneficiario, in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del beneficiario a favore dei fratelli, in ragione del 6% con franchigia di centomila euro (art. 2, comma 49, lett. a-bis), D.L. 262/2006).

3) patto di famiglia tra nonno e nipote, con liquidazione dei figli e del coniuge del disponente:

In questo caso si verificano quattro diverse imposizioni fiscali:

  • imposta di donazione relativa al trasferimento dell’attività d’impresa tra nonno disponente e figlio beneficiario, in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del nipote beneficiario a favore del padre/madre (figlio/a del disponente), in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del nipote beneficiario a favore della nonna (coniuge del disponente), in ragione del 4% con franchigia di un milione (art. 2, comma 49, lett. a), D.L. 262/2006);
  • imposta di donazione relativa alla liquidazione dei legittimari non assegnatari a carico del nipote beneficiario a favore degli zii (figli del disponente), in ragione del 6% senza franchigia (art. 2, comma 49, lett. b), D.L. 262/2006).

Il calcolo del valore catastale. Scopriamo i c.d. coefficienti catastali.

spese immobileLa regola generale prevede che la base imponibile per calcolare l’imposta di registro e le imposte di successione e donazione, sia costituita dal valore venale del bene o del diritto alla data dell’atto. In determinati casi, tuttavia, il legislatore consente di utilizzare una base imponibile diversa dal prezzo dichiarato in atto e nello specifico permette di fare riferimento al valore catastale.

Quando è possibile utilizzare il valore catastale?

Il valore catastale può essere assunto come base imponibile per il calcolo di talune imposte nei casi in cui è possibile fare riferimento alla c.d. valutazione automatica e nei casi in cui è possibile fare riferimento al c.d. prezzo valore.

Cosa si intende per valutazione automatica?

La valutazione automatica è quel particolare meccanismo che inibisce all’Amministrazione Finanziaria di poter procedere ad un’azione di accertamento di valore qualora il valore dichiarato sia almeno pari a quello determinato automaticamente mediante l’applicazione alla rendita catastale dell’immobile dei moltiplicatori vigenti al momento della formazione dell’atto.

Il meccanismo della valutazione automatica è applicabile nei seguenti casi:

  • atti di divisione immobiliare senza conguagli ovvero con conguagli non superiore al 5%;
  • ai trasferimenti immobiliari soggetti all’imposta di successione e donazione.

Il meccanismo non è applicabile a tutti gli immobili; in particolare, si dovrà fare riferimento al valore venale per gli immobili iscritti in catasto senza rendita catastale nonché per i terreni edificabili e i terreni non agricoli e non edificabili.

Cosa si intende per prezzo valore?

È un meccanismo che consente all’acquirente di richiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale. Si differenzia dalla valutazione automatica in quanto il prezzo valore per operare deve conseguire ad una specifica opzione dell’acquirente. Qualora opzionato il prezzo valore, è preclusa all’Amministrazione Finanziaria la possibilità di procedere ad accertamento di valore, salvo che vi sia stata occultazione di corrispettivo.

Per poter opzionare il prezzo valore sono necessari dei requisiti oggettivi e un requisito soggettivo.

Dal lato oggettivo, si deve trattare di trasferimenti onerosi soggetti ad imposta di registro (ivi comprese le fattispecie assimilate, come i conguagli divisionali superiori al 5%), che abbiano ad oggetto fabbricati abitativi e/o loro pertinenze (anche se acquistate separatamente).

Dal lato soggettivo, il prezzo valore può essere opzionato solo da persone che dichiarano di non agire nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Come si calcola il valore catastale?

Il modo più semplice per calcolare il valore catastale è quello di moltiplicare la rendita catastale dell’immobile per un determinato moltiplicatore fissato dalla legge.

Esempio: rendita catastale pari a euro 456,78 moltiplicata per il coefficiente di 115,5 = euro 52.758,09 (tale risultato rappresenta la base imponibile per calcolare l’imposta di registro ovvero l’imposta di successione o donazione, qualora ricorrano i requisiti per la prima casa).

Quali sono i moltiplicatori?

I coefficienti catastali a leggi vigenti sono i seguenti:

TIPOLOGIA IMMOBILI COEFFICIENTE
Fabbricati abitativi qualora ricorra l’agevolazione prima casa Rendita catastale moltiplicata per 115,5
Fabbricati appartenenti alle categorie catastali A e C (sono escluse le categoria A/10 e C/1) Rendita catastale moltiplicata per 126
Fabbricati in categoria catastale B Rendita catastale moltiplicata per 176,4
Fabbricati in categoria catastale A/10 (uffici) e gruppo D Rendita catastale moltiplicata per 63
Fabbricati in categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) e gruppo E Rendita catastale moltiplicata per 42,84
Terreni agricoli Reddito dominicale moltiplicato per 112,5

 

L’imposta sostitutiva nei mutui bancari

imposteLe operazioni relative a finanziamenti a medio e lungo termine effettuate da istituti di credito, sono esenti dall’imposta di registro, dall’imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative e in loro sostituzione è dovuta un’imposta sostitutiva a fronte di una specifica opzione esercitata nell’atto di finanziamento.

Quali sono i contratti a medio e lungo termine?

Si considerano a medio termine i finanziamenti la cui durata è fissata tra 18 mesi e 5 anni, mentre si considerano a lungo termine i finanziamenti la cui durata è fissata sopra ai 5 anni. 

Quali sono i presupposti per applicare l’imposta sostitutiva?

Per applicare l’imposta sostitutiva devono sussistere tre condizioni:

  • la prima – di carattere soggettivo – riguarda la natura del soggetto che concede il finanziamento, in quanto deve trattarsi di aziende e istituti di credito: 1) banche italiane; 2) succursali di italiane di banche estere, comunitarie o extracomunitarie; 3) banche comunitarie che operano in Italia; 4) sono parificati alle banche: enti, istituti, fondi e casse previdenziali nei confronti dei propri dipendenti in riferimento all’acquisto di una abitazione (anche seconda abitazione);
  • la seconda – di carattere oggettivo – prevede che il finanziamento sia qualificabile come a medio e lungo termine: quindi da 18 mesi e un giorno. Non godono del trattamento agevolato i contratti che consentono alla banca il recesso ad nutum prima che siano trascorsi 18 mesi e un giorno dalla stipula. Viceversa le clausole che prevedono la facoltà di recesso per l’istituto mutuante al verificarsi di determinati fatti (inadempimento o diminuzione della garanzia patrimoniale) del venditore non ostano all’agevolazione. L’estinzione anticipata del mutuo prima della scadenza dei 18 mesi non comporta la decadenza dall’agevolazione;
  • la terza condizione è prevedere che sia effettuata una specifica opzione per iscritto nel contratto di finanziamento da esercitarsi congiuntamente dai contraenti (mutuante e parte mutuataria).

Quali sono i casi concreti in cui è applicabile l’agevolazione?

A titolo esemplificativo e non tassativo, l’imposta sostitutiva è applicabile ai seguenti contratti:

  • finanziamento in genere, anche contratti all’estero;
  • contratto condizionato di mutuo fondiario;
  • mutuo di scopo;
  • apertura di credito;
  • finanziamento concesso per consolidare debiti preesistenti.

L’agevolazione si estende alle garanzie?

L’agevolazione si estende a tutte le garanzie, anteriori o successive al finanziamento; reali (es. un’ipoteca) o personali (es. una fideiussione).

Vi sono casi in cui non si applica l’agevolazione?

L’imposta sostitutiva non si applica nei seguenti casi:

  • contratto con cui si dilazionano debiti scaduti: Ris. AE n. 121/E del 13 dicembre 2011;
  • ipoteca a garanzia di credito pregresso;
  • finanziamento ottenuto tramite cambiali ipotecarie;
  • surroghe, le quali sono esenti da imposte;
  • ipoteche giudiziali.

In cosa consiste l’imposta sostituiva?

Il trattamento agevolato consiste nella corresponsione di un’imposta sostitutiva in luogo delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali. L’imposta sostitutiva viene versata dalle banche, ma di fatto grava sui mutuatari in quanto incassano la somma mutuata al netto di quanto versato dalla banca per imposta sostitutiva. La trattenuta avviene al momento dell’erogazione del finanziamento.

L’imposta sostitutiva presenta due aliquote da applicare ad una base imponibile pari all’importo del mutuo:

  • 0,25% si applica per finanziamenti destinati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni per l’agevolazione prima casa; per i finanziamenti per liquidità; per finanziamenti erogati a imprenditori e società.
  • 2% si applica per l’acquisto della seconda casa.
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