L’acquirente in sede di contrattazione preliminare per l’acquisto di un immobile, per dimostrare la serietà della sua intenzione di acquistare, corrisponde al venditore una somma di denaro. Tale somma può assumere due qualificazioni diverse: 1) caparra confirmatoria; 2) acconto sul prezzo.

Perché generalmente le somme anticipate vengono interamente qualificate come caparra confirmatoria?

La scelta dei contraenti è generalmente motivata da ragioni fiscali in quanto la caparra confirmatoria viene tassata con un’imposta di registro allo 0,5% sulla somma versata, mentre l’acconto è tassato con un’imposta di registro al 3%.

Quali sono gli effetti della caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria ha la principale funzione di determinare preventivamente l’ammontare del danno nel caso una delle due parti sia inadempiente e quindi non si giunga alla stipula del definitivo. In questo caso se l’inadempimento è dell’acquirente questo perderà la caparra corrisposta; nel caso invece l’inadempimento sia del venditore questo dovrà restituire all’acquirente il doppio della caparra. Nel caso di adempimento, invece, la caparra confirmatoria potrà assumere la funzione di acconto ed essere imputata al prezzo.

Quali sono gli effetti dell’acconto?

L’acconto, rispetto alla caparra confirmatoria, ha un effetto molto limitato ossia quello di anticipare una parte del prezzo dovuto in sede di contratto definitivo di compravendita. In sede d’inadempimento le somme corrisposte dall’acquirente a titolo di acconto gli dovranno essere restituite dal venditore, salvo poi il diritto di richiedere eventualmente il risarcimento del danno derivante dall’inadempimento stesso spettante a entrambi i contraenti.

Perché è corretto qualificare le somme versate anticipatamente?

Considerati i diversi effetti di caparra confirmatoria e acconto, va determinato entro quale limite la somma versata anticipatamente deve essere qualificata come caparra. La caparra confirmatoria deve essere limitata a un importo che sia proporzionato all’ammontare del danno conseguente a un eventuale inadempimento. Sopra questo limite le somme versate dovranno essere qualificate come acconto sul prezzo al fine di non esporre la parte acquirente a un rischio maggiore rispetto a quanto dovuto.