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La cartolarizzazione dei mutui

da | Ott 12, 2020 | Borsa, Immobili | 0 commenti

La cartolarizzazione crediti (o securitization) rappresenta un processo di trasferimento di attività finanziarie di natura bancaria che avviene tramite l’utilizzo di obbligazioni, che vengono emesse e collocate sui mercati finanziari. Il processo è stato ideato negli Stati Uniti d’America negli anni ’70 e la diffusione in Italia avvenne soltanto verso la fine degli anni ’90.

cartolarizzazione crediti

Cos’è la cartolarizzazione dei mutui?

Le banche hanno facoltà di cartolarizzare i mutui ipotecari da loro erogati. In particolare, con questa operazione la banca cede in blocco e a titolo oneroso una pluralità di crediti pecuniari, presenti e futuri, derivanti da contratti di mutuo a una società di capitali costituita ad hoc (c.d. società veicolo). La società veicolo, per pagare il prezzo dei crediti, emette sul mercato dei titoli obbligazionari che vengono collocati sul mercato e sottoscritti da investitori professionali e non professionali. I proventi, derivanti dalla sottoscrizione dei titoli da parte degli investitori, sono destinati esclusivamente alla società cessionaria per soddisfare i diritti incorporati dai titoli medesimi.

La cartolarizzazione può avere a oggetto solo i mutui ipotecari?

La cartolarizzazione dei mutui, pratica distinta e differente dalla cartolarizzazione immobiliare, può avere a oggetto anche crediti derivanti da rapporti diversi rispetto ai mutui ipotecari. Le attività oggetto di cartolarizzazione possono essere crediti derivanti da mutui chirografari, conseguenti all’utilizzo della carta di credito, da aperture di credito e, anche, da crediti c.d. deteriorati (NPL – Non Performing Loans)

Perché le banche cartolarizzano i mutui?

Le banche erogano i mutui al fine di ottenere dei ricavi dai loro clienti che restituiscono il denaro ricevuto in prestito pagando un interesse. Tuttavia, i tempi di rientro della liquidità concessa ai clienti sono piuttosto lunghi e per ovviare a questo, le banche si avvalgono della cartolarizzazione che consente di monetizzare in tempi brevi i loro crediti. Infatti, la cartolarizzazione crediti è una tecnica finanziaria usata dalle banche per trasformare attività finanziarie indivise e illiquide in attività divise e collocabili sul mercato a mezzo di titoli obbligazionari c.d. Asset backed securities (o ABS)

Quali sono i diritti dati ai sottoscrittori delle obbligazioni emesse?

Le obbligazioni ABS, in modo identico ai normali titoli obbligazionari, pagano al detentore delle cedole a scadenze prefissate per un ammontare determinato sulla base di tassi di interesse fissi o variabili. Tuttavia, diversamente da una “normale” obbligazione che generalmente prevede la restituzione del capitale investito, il rimborso delle ABS potrebbe venire meno, in tutto o in parte, nel momento in cui si verificasse il mancato incasso dei crediti a sostegno dell’operazione. In altre parole, nel caso i mutuatari non pagassero i loro mutui ciò determinerebbe l’illiquidità dei titoli emessi con danno, totale o parziale, a carico dell’investitore.

Il mutuatario ha pregiudizi dalla cartolarizzazione del suo mutuo?

Nel diritto civile vige il principio della libera circolazione del credito. In altri termini, salvi divieti contrattuali o normativi, il creditore può cedere liberamente al suo credito a terzi in quanto ciò non pregiudica in alcun modo il debitore, il quale si limiterà ad adempiere alla sua obbligazione nei confronti di un soggetto diverso. Resta inteso che il contratto di mutuo sottostante non viene ceduto e, quindi, il mutuatario potrà eccepire alla banca eventuali eccezioni derivanti dal rapporto contrattuale. Inoltre, la banca continuerà a riscuotere il credito in nome e per conto della società veicolo in forza di poteri di rappresentanza opportunamente concessi dalla medesima società veicolo. Questo determina che nella maggior parte dei casi il mutuatario, nonostante la comunicazione della banca, non si renda nemmeno conto dell’avvenuta cessione in quanto il suo interlocutore continuerà a essere la sua banca.

L’ipoteca a garanzia del mutuo a chi spetta, una volta avvenuta la cartolarizzazione?

Un principio cardine del diritto civile prescrive che l’ipoteca circoli necessariamente con il credito che garantisce. Conseguentemente l’ipoteca diviene di titolarità della società veicolo la quale acquista tutte le garanzie e gli accessori legati al credito. L’annotazione dell’ipoteca a favore della società veicolo non avviene nei registri immobiliari, come prevede il diritto civile, bensì attraverso la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avvenuta cessione come prevede il Testo Unico Bancario (art. 58).

Cos’è la cartolarizzazione sintetica?

La c.d. cartolarizzazione sintetica si distingue dalla cartolarizzazione tradizionale in quanto i mutui oggetto dell’operazione rimangono di titolarità della banca ma il loro rischio viene trasferito ai mercati finanziari attraverso l’emissione di titoli sintetici. In questo modo non si genera liquidità a favore della banca e ci si limita a mitigare l’esposizione al rischio di determinati crediti della banca. Anche nella cartolarizzazione c.d. sintetica vi è una società veicolo che emette i titoli obbligazionari e li colloca sul mercato. La liquidità raccolta non viene trasferita alla banca bensì viene investita nel mercato monetario.

Conclusioni

L’operazione di cartolarizzazione di mutui si deve ritenere fisiologica da parte del settore bancario e non comporta pregiudizi a carico del mutuatario.

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