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Come si ottiene un mutuo e cosa bisogna fare?

La decisione di assumere un debito di importo rilevante e per un lungo periodo tempo al fine di acquistare casa, comporta sempre un momento di delicata riflessione per una persona o per una famiglia, costituendo al contempo anche una fonte di “stress”. L’incertezza del futuro porta a chiedersi a chi si trova di fronte a questa decisione se si riuscirà ad onorare il proprio debito e il timore di “non farcela” colpisce ogni mutuatario. Cerchiamo di capire quali sono le fasi da superare per ottenere un mutuo ipotecario sulla prima casa, proponendoci anche di conferire al lettore  la maggior serenità possibile.

mutuo

La ricerca del mutuo

Il primo passo da compiere è quello di verificare sul mercato le tipologie di mutui offerte per scegliere il mutuo maggiormente in linea con le proprie esigenze. Dato che non esiste un mutuo migliore in assoluto, ogni richiedente dovrà tener conto del proprio profilo – lo stato civile, l’età, la propria propensione al rischio, la disponibilità di risparmi da investire nella casa, le aspettative di incremento futuro del reddito – per individuare la tipologia di tasso del mutuo più adatta (tasso variabile, fisso o misto) e le caratteristiche base della richiesta del mutuo, ossia la durata e l’importo.

Una volta identificato il tipo di tasso preferito, la durata e l’importo ideali, si passa alla comparazione delle condizioni economiche dei mutui presenti sul mercato.

La verifica di fattibilità

Una volta individuato il mutuo più in linea con le proprie esigenze e la potenziale banca erogante, è necessario verificare la fattibilità preliminare del proprio mutuo, ossia capire se l’operazione di mutuo è in linea di principio finanziabile dalla banca individuata. Questo passaggio è quanto mai utile, in quanto evita al richiedente di perdere tempo con richieste “non procedibili” e permette di identificare da subito quegli Istituti che – in base alle proprie politiche di credito – forniscono la più elevata probabilità di accettazione della richiesta di finanziamento.

La banca verifica:

  • il cosiddetto “rapporto rata-reddito” – ossia il rapporto fra la rata mensile del mutuo e dei finanziamenti in essere e il reddito mensile netto complessivo dei richiedenti – che in linea di massima non deve superare il valore limite del 35-40%;
  • la storia creditizia del richiedente che non evidenzi ritardati pagamenti relativi a finanziamenti già estinti o in corso di rimborso;
  • la presenza di eventuali garanti o fideiussori che possano intervenire a sostegno del rimborso del mutuo;
  • la tipologia dell’immobile offerto in garanzia.
  • È bene specificare che il parere di fattibilità del mutuo, fornito in fase iniziale, è preliminare e non vincolante in quanto potrà essere confermato solo a valle di un’analisi istruttoria completa, da svolgersi a cura degli uffici della Banca erogante.

Come ottenere un mutuo?

Dopo il parere di fattibilità positivo, inizia l’istruttoria di mutuo da parte della banca. Questa consiste nella verifica di dettaglio delle informazioni preliminarmente fornite dal richiedente, tramite l’esame di un insieme di documenti che il richiedente dovrà consegnare alla banca.

Oltre alla domanda di mutuo firmata in originale, il mutuatario dovrà fornire alla banca diversi documenti – differenti da operazione a operazione – che dipenderanno dalla finalità del mutuo richiesto, dal tipo di contratto di lavoro dei richiedenti e dalla tipologia dell’immobile a garanzia del finanziamento, e precisamente:

  • Documento d’identità e codice fiscale;
  • Certificato di residenza;
  • Stato di famiglia;
  • Per richiedenti coniugati in regime di separazione dei beni: estratto dell’atto di matrimonio con annotazioni;
  • Per richiedenti separati o divorziati: copia della sentenza del tribunale;
  • Copia della proposta d’acquisto dell’immobile o del compromesso firmato;
  • Copia della planimetria e della visura catastale;
  • Copia dell’ultimo atto di provenienza dell’immobile (ad esempio: l’ultimo atto di compravendita, o l’atto di successione ereditaria);

Per i lavoratori dipendenti:

  • Copia delle ultime 2 buste paga;
  • Copia del modello CUD (e copia del modello 730 o modello Unico se presentato);
  • Estratto conto personale degli ultimi 3 mesi.

Per i lavoratori autonomi e liberi professionisti:

  • Copie dei modelli Unico degli ultimi 2 anni;
  • Estratto della camera di commercio industria e artigianato (C.C.I.A.A.);
  • Copia del documento comprovante l’iscrizione all’albo di appartenenza;
  • Numero di attribuzione della partita I.V.A.;
  • Estratto conto personale degli ultimi 6 mesi.

La delibera finale

Ricevuta tutta la documentazione, la banca entro un massimo di 2 settimane terminerà l’istruttoria e fornirà al richiedente la cosiddetta delibera reddituale del mutuo, nota anche come delibera definitiva salvo accertamenti sull’immobile. Per completare l’analisi sull’immobile e fornire la delibera definitiva al richiedente, la banca:

  • incarica un proprio perito di fiducia affinché effettui un sopralluogo presso l’immobile e produca una perizia di valutazione completa dell’immobile;
  • contatta il notaio ai riferimenti forniti dal richiedente (il notaio è sempre scelto dal futuro mutuatario, eccetto per il caso di mutuo di surroga in cui generalmente è banca stessa a scegliere il notaio) per ottenere la relazione notarile preliminare sull’immobile tramite la quale può verificare la proprietà effettiva dell’immobile e la totale assenza di iscrizioni pregiudizievoli sullo stesso.

Cos’è la relazione preliminare?

Il notaio incaricato da un cliente per la stipula di un atto di mutuo redige appunto la Relazione Notarile Preliminare (RNP), ossia una certificazione che la banca richiede al notaio prima dell’erogazione di un mutuo.

Nella relazione notarile preliminare, il notaio incaricato:

  • identifica i soggetti partecipanti al mutuo (mutuatario, datore d’ipoteca, fideiussori);
  • identifica l’immobile che sarà oggetto di ipoteca con l’esatta ubicazione, descrizione e dati catastali;
  • identifica il proprietario;
  • elenca tutti i passaggi di proprietà relativi all’immobile negli ultimi 20 anni al fine di attestare la regolarità e la continuità delle trascrizioni;
  • attesta l’assenza di eventuali trascrizioni pregiudizievoli o la presenza delle stesse.

Generalmente la RNP viene richiesta poco prima della stipula del mutuo, dopo che la banca ha effettuato tutti i controlli reddituali sul cliente, ha controllato tutti i documenti della casa, e dopo, che il tecnico della banca ha effettuato la perizia sull’immobile.

Il notaio incaricato, prima di redigere la RNP richiede al cliente i documenti necessari quali, principalmente, il titolo di proprietà e poi effettua le visure ipotecarie e catastali ventennali nei Pubblici Registri Immobiliari per verificare la regolarità dei trasferimenti e la continuità delle trascrizioni, riportando, quindi, nella Relazione una descrizione dettagliata di tutti i trasferimenti di proprietà dei quali l’immobile è stato oggetto nei venti anni antecedenti, verifica l’esistenza o meno di formalità pregiudizievoli sull’immobile da ipotecare che potrebbero limitarne la libera disponibilità o il valore, quali ipoteche, sequestri, pignoramenti. In caso positivo indica anche quali saranno le modalità di estinzione dei debiti e di cancellazione delle formalità.

La stipula mutuo

Finalmente si arriva alla stipula del mutuo: nella grande maggioranza dei casi, dalla prima richiesta di fattibilità del mutuo alla stipula dello stesso trascorrono da un minimo di 60 ad un massimo di 120 giorni di calendario. Di fronte al notaio, con presenti la Banca (tramite procuratore) e il richiedente, viene firmato l’atto pubblico di mutuo ipotecario: tramite questo la banca eroga la somma di denaro richiesta che il richiedente si impegna a restituire in rate mensili (comprensive di interessi) entro la fine del piano di rimborso pattuito. A garanzia del rimborso del mutuo erogato, viene iscritta una ipoteca immobiliare a favore della banca sull’immobile acquistato.

L’ipoteca è un’iscrizione pubblica annotata nei Pubblici Registri Immobiliari, a garanzia di una somma normalmente compresa fra il 150 e il 200% dell’importo del mutuo perchè, in caso di mancata restituzione del finanziamento, possa coprire il rimborso del capitale residuo, degli interessi concordati, degli eventuali interessi di mora, oneri e spese professionali e giudiziali che la banca potrebbe dovere sostenere per recuperare il proprio capitale erogato.

Dopo 20 anni dall’iscrizione, l’ipoteca si estingue in maniera automatica; se il mutuo è di durata superiore ai 20 anni, l’ipoteca dovrà essere rinnovata da parte della banca con costi generalmente a carico del mutuatario; all’estinzione del mutuo, sarà poi sempre la banca a provvedere alla cancellazione dell’ipoteca a zero costi per il cliente.

L’erogazione mutuo

L’erogazione della somma mutuata può avvenire in due modalità differenti:

  • erogazione in sede di atto di mutuo: subito dopo la firma del contratto di mutuo, il procuratore della banca consegna al mutuatario un assegno circolare (o in alternativa dà disposizioni alla banca affinché effettui immediatamente il bonifico al cliente della somma mutuata);
  • erogazione differita: la somma mutuata viene erogata dalla banca una volta ricevuta la conferma dallo studio notarile dell’avvenuta iscrizione ipotecaria oppure decorsi 10 giorni dalla stessa; in questo secondo caso si dice che l’erogazione avviene al consolidamento dell’ipoteca; le banche preferiscono erogare il mutuo al consolidamento di ipoteca nei casi in cui il venditore dell’immobile sia un soggetto fallibile, in questo modo evita il rischio di un’eventuale revocatoria fallimentare (Testo Unico Bancario articoli dal 38 al 42) che impedirebbe alla banca di poter contare sull’immobile come garanzia in caso di mancato rimborso del mutuo da parte del cliente.

Dopo il mutuo

Stipulato il mutuo ed eseguite tutte le formalità, il notaio redige una seconda Relazione per la banca ad integrazione della Relazione Preliminare: la Relazione Notarile Definitiva o Relazione Notarile post stipula. Essa serve principalmente per confermare l’avvenuta iscrizione ipotecaria nonché che le condizioni contenute nella relazione preliminare siano ancora valide.

A volte, quando le banche erogano il danaro al momento della stipula richiedono una terza relazione:  la relazione preliminare aggiornata alla data del mutuo.  Importante chiarire prima con la banca questa eventuale futura richiesta, perché il preventivo del notaio è fondato sulla normale attività, consistente in sole due relazioni!

In tutte le Relazioni quindi il notaio svolge una funzione di garanzia della corretta esecuzione dell’operazione sia per la banca che per il cliente.

Vuoi un preventivo per un atto di mutuo? clicca qui: Selezionare su “Categoria”: “Altro”; su “Selezione tipo del preventivo”: “mutuo”.

Come si calcola il valore catastale: scopriamo i c.d. coefficienti catastali

La regola generale prevede che la base imponibile per calcolare l’imposta di registro e le imposte di successione e donazione, sia costituita dal valore venale del bene o del diritto alla data dell’atto. In determinati casi, tuttavia, il legislatore consente di utilizzare una base imponibile diversa dal prezzo dichiarato in atto e nello specifico permette di fare riferimento al valore catastale.

Quando è possibile utilizzare il valore catastale?

Il valore catastale può essere assunto come base imponibile per il calcolo di talune imposte nei casi in cui è possibile fare riferimento alla c.d. valutazione automatica e nei casi in cui è possibile fare riferimento al c.d. prezzo valore.

spese immobile

Cosa si intende per valutazione automatica?

La valutazione automatica è quel particolare meccanismo che inibisce all’Amministrazione Finanziaria di poter procedere ad un’azione di accertamento di valore qualora il valore dichiarato sia almeno pari a quello determinato automaticamente mediante l’applicazione alla rendita catastale dell’immobile dei moltiplicatori vigenti al momento della formazione dell’atto.

Il meccanismo della valutazione automatica è applicabile nei seguenti casi:

  • atti di divisione immobiliare senza conguagli ovvero con conguagli non superiore al 5%;
  • ai trasferimenti immobiliari soggetti all’imposta di successione e donazione.

Il meccanismo non è applicabile a tutti gli immobili; in particolare, si dovrà fare riferimento al valore venale per gli immobili iscritti in catasto senza rendita catastale nonché per i terreni edificabili e i terreni non agricoli e non edificabili.

Cosa si intende per prezzo valore?

È un meccanismo che consente all’acquirente di richiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale. Si differenzia dalla valutazione automatica in quanto il prezzo valore per operare deve conseguire ad una specifica opzione dell’acquirente. Qualora opzionato il prezzo valore, è preclusa all’Amministrazione Finanziaria la possibilità di procedere ad accertamento di valore, salvo che vi sia stata occultazione di corrispettivo.

Per poter opzionare il prezzo valore sono necessari dei requisiti oggettivi e un requisito soggettivo.

Dal lato oggettivo, si deve trattare di trasferimenti onerosi soggetti ad imposta di registro (ivi comprese le fattispecie assimilate, come i conguagli divisionali superiori al 5%), che abbiano ad oggetto fabbricati abitativi e/o loro pertinenze (anche se acquistate separatamente).

Dal lato soggettivo, il prezzo valore può essere opzionato solo da persone che dichiarano di non agire nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Come si calcola il valore catastale?

Il modo più semplice per calcolare il valore catastale è quello di moltiplicare la rendita catastale dell’immobile per un determinato moltiplicatore fissato dalla legge.

Esempio: rendita catastale pari a euro 456,78 moltiplicata per il coefficiente di 115,5 = euro 52.758,09 (tale risultato rappresenta la base imponibile per calcolare l’imposta di registro ovvero l’imposta di successione o donazione, qualora ricorrano i requisiti per la prima casa).

Qual è la differenza tra la rendita catastale e il valore catastale?

La rendita catastale è il reddito che l’Agenzia delle Entrate attribuisce a tutti gli immobili urbani (la si trova nella visura catastale relativa all’immobile). Essa rappresenta la base di calcolo sulla quale calcolare le imposte relative ai beni immobili (imposta sui redditi, IMU, imposta di registro, etc.). Il valore catastale, invece, rappresenta la base imponibile che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un determinato coefficiente.

Quali sono i moltiplicatori?

I coefficienti catastali a leggi vigenti sono i seguenti:

TIPOLOGIA IMMOBILI COEFFICIENTE
Fabbricati abitativi qualora ricorra l’agevolazione prima casa Rendita catastale moltiplicata per 115,5
Fabbricati appartenenti alle categorie catastali A e C (sono escluse le categoria A/10 e C/1) Rendita catastale moltiplicata per 126
Fabbricati in categoria catastale B Rendita catastale moltiplicata per 176,4
Fabbricati in categoria catastale A/10 (uffici) e gruppo D Rendita catastale moltiplicata per 63
Fabbricati in categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) e gruppo E Rendita catastale moltiplicata per 42,84
Terreni agricoli Reddito dominicale moltiplicato per 112,5

 

Il mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è una forma di credito immobiliare, mediante il quale gli istituti bancari concedono finanziamenti, a medio e lungo termine, ai proprietari fondiari, con garanzia ipotecaria di primo grado su un immobile che può essere indifferentemente rustico o urbano. La disciplina di riferimento è il Testo Unico Bancario (T.U.B.).

mutuo fondiario

Caratteristiche del mutuo fondiario

Affinché il finanziamento possa essere qualificato come credito fondiario è necessario che:

  • il soggetto mutuante sia una Banca;
  • il mutuo sia a medio[1]e lungo[2]termine;
  • il mutuo sia garantito da ipoteca di primo grado su bene immobile;
  • l’entità del mutuo rispetti un certo rapporto con il valore dell’immobile concesso in garanzia; in particolare, l’importo massimo finanziato corrisponde all’80% al valore dei beni ipotecati, elevabile fino al 100% qualora vengano prestate garanzie ulteriori (fidejussioni bancarie, pegno, polizze di assicurazione).

Se le caratteristiche essenziali mancano in tutto o in parte, le banche possono comunque concedere il mutuo?

Non è precluso alle Banche la possibilità di erogare finanziamenti garantiti da ipoteca che non presentino i requisiti richiesti dall’art. 38 TUB; non potrà però parlarsi di credito fondiario, ma solo di mutuo ipotecario ordinario.

È rilevante lo scopo della concessione del credito?

Nel credito fondiario è irrilevante lo scopo della concessione del credito. In altri termini, non sussistono vincoli di destinazione ex lege sulle somme erogate, anche se non è esclusa la possibilità che le parti concludano il contratto di credito fondiario individuando espressamente la destinazione dei finanziamenti.

Resta inteso che lo scopo del credito dovrà essere comunque indicato in atto al fine di calcolare correttamente l’imposta sostitutiva ai sensi degli artt. 15 e ss. del D.P.R. 601/1973.

Come è strutturato il contratto di mutuo fondiario?

L’art. 39, comma 2, T.U.B. prevede che «quando la stipula del contratto e l’erogazione del denaro formino oggetto di atti separati, il Conservatore, in base alla quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento, esegue -a margine dell’iscrizione- l’annotazione dell’avvenuto pagamento».

Si evince da questa norma che per regola generale vi è contestualità tra stipula ed erogazione; in tal caso non è previsto come necessario il deposito cauzionale delle somme fino a che l’ipoteca non sia iscritta e, conseguentemente, il mutuo viene erogato contestualmente al rogito.

La legge consente che l’operazione possa formare oggetto di atti separati a mezzo di due contratti distinti: in questo caso il mutuo fondiario è strutturato come mutuo definitivo condizionato sospensivamente all’avvenuta iscrizione ipotecaria e agli altri adempimenti di legge. Avveratasi la condizione l’ente mutuante eroga la somma, a fronte di una quietanza, e l’atto di erogazione deve essere annotato a margine dell’ipoteca.

Differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario

L’ipoteca deve necessariamente essere di primo grado per poter qualificare il mutuo come fondiario. Qualora il mutuo fondiario sia erogato per estinguere un precedente mutuo assistito da ipoteca sullo stesso immobile, sarà comunque possibile erogare un credito fondiario in quanto l’estinzione del precedente mutuo avviene contestualmente all’erogazione del nuovo mutuo. In tal caso l’ipoteca si definisce di primo grado sostanziale e di secondo grado formale.

La disciplina del credito fondiario, infine, prevede alcune deroghe rispetto ai mutui ipotecari:

  • le ipoteche a garanzia dei crediti fondiari non sono assoggettate a revocatoria fallimentare se iscritte 10 giorni prima della dichiarazione di fallimento. Sono anche sottratti alla revocatoria fallimentare i pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari;
  • il debitore ha anche il diritto ad ottenere la liberazione di uno o più immobili ipotecati quando risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni costituiscono garanzia sufficiente;
  • ai fini dell’iscrizione di ipoteca la banca può eleggere domicilio presso la propria sede.

 

[1]Da 18 mesi a 5 anni

[2]Superiore agli anni 5

La simulazione dell’atto di compravendita

Talvolta si può ricorrere alla simulazione dell’atto di compravendita al fine di eludere le previsioni in materia di successione ereditaria. In questo caso il disponente e il destinatario della disposizione a titolo gratuito, pongono in essere una compravendita simulata, attraverso un’alienazione che, al contrario, nasconde una donazione, o, quanto meno, un negozio mixtum cum donatione. L’azione di riduzione, in questo caso, per essere esperita con successo, deve essere intrapresa dopo il preventivo esperimento della azione di simulazione.

problemi legali

Qual è il rapporto tra azione di riduzione e azione di simulazione?

L’azione di simulazione è un’azione avente ad oggetto un c.d. “accertamento negativo”, che si pone in rapporto di strumentalità con l’azione di riduzione che è ad accertamento costitutivo. Ciò significa che la proposizione dell’azione di riduzione, è legata a doppio filo con l’azione di simulazione, ed essa non può essere proposta senza il previo e positivo esperimento della prima.

Posso agire con l’azione di riduzione senza prima aver esperito l’azione di simulazione?

Se oggetto dell’azione è un contratto di compravendita, non è possibile agire senza il previo esperimento vittorioso dell’azione di simulazione, e, ciò implica che se non sia stata giudizialmente accertato che la vendita ha simulato una donazione, ai fini ereditari la finta vendita, o presunta tale, ed il suo oggetto rimane comunque al di fuori dell’asse ereditario del defunto.

L’atto di compravendita risale al 2005, e il prezzo è stato dichiarato integralmente pagato in atto ma non vi è alcuna menzione nel rogito dei titoli di pagamento. L’atto è valido?

L’atto è certamente valido, in quanto, anteriormente al 2006, non vigeva alcun obbligo di documentazione nell’atto pubblico dei titoli pagamento della compravendita, obbligo che è stato introdotto solo di recente con il D.L. 223 /2006 convertito il L. 248/2006.

Pertanto, l’assenza di documentazione in atto dei titoli di pagamento non è causa sufficiente per agire in giudizio con un’azione di simulazione, che dovrà essere supportata, ad esempio da documentazione bancaria dell’epoca, che, evidentemente attesti il mancato passaggio di denaro tra venditore e acquirente, considerati, a torto o a ragione, presunto donante e presunto donatario.

Che prove possono essere utilizzate in giudizio, per provare la “finta vendita”?

L’art. 1417 c.c. consente ai soggetti terzi, quale può essere ad esempio un altro figlio del venditore,  interessato ad accertare la donazione,  la prova senza limiti, mentre, per quel che riguarda l’azione proposta dalla parte stipulante l’atto, e quindi il finto donante, che potrebbe avere interesse a far svelare la vera causa della cessione immobiliare, questa incontra i limiti del regime probatorio di diritto processuale, con conseguente onere di fornire la prova della c.d. controdichiarazione: non è infatti ammessa la prova della simulazione a mezzo testi, per presunzioni od ancora a seguito di interrogatorio formale.

L’atto di vendita, è stato stipulato nel 2014, sono ancora in tempo per agire giudizialmente per far dichiarare la natura donativa dell’atto?

Si. Come precisato di recente dall’ordinanza n. 125 del 7 gennaio 2019, la Cassazione ha sancito il principio secondo il quale “quando l’azione di simulazione relativa è finalizzata a fare emergere il reale cambiamento della realtà voluto dalle parti […]  opera il termine di prescrizione ordinaria decennale, quando invece è volta ad accertare la nullità sia del negozio simulato che di quello dissimulato, per l’assenza dei requisiti di sostanza e di forma, tale azione non è soggetta ai termini prescrizionali”.

Se il venditore-donante è defunto, la vendita può essere contestata dai suoi eredi?

Si. Gli eredi del venditore defunto possono agire quali successori a titolo universali, ma non possono essere considerati terzi rispetto alle originarie parti del negozio, e, quindi, il figlio pregiudicato dall’atto di cessione dispositivo, assuntamente ritenuto a titolo gratuito, non può agire invocando la prova per testimoni.

La prova della simulazione di un contratto solenne – infatti – stipulato da un soggetto poi deceduto, da parte degli eredi al medesimo allo scopo di far ricomprendere l’immobile venduto tra i beni dell’asse ereditario, soggiace alle limitazioni di Legge, per la prova della simulazione tra le parti, poiché gli eredi, non possono legittimamente dirsi “terzi” rispetto al negozio.

Nei confronti di chi vanno proposte l’azione di simulazione e l’azione di riduzione?

Il legittimario che agisca per la simulazione deve azionare la relativa domanda non solo nei confronti del donatario simulato, ma, anche nei confronti degli altri discendenti del de cuius, considerati quindi litisconsorti necessari.

A tal proposito la Cass. Civ. del 2 settembre 2008 n. 22030, ha affermato il principio di diritto secondo cui “la simulazione relativa di una compravendita conclusa tra un fratello ed il comune genitore, poi defunto, dissimulante una donazione, ove sia dal legittimario dedotta quale oggetto di specifica ed autonoma domanda, e non già in via meramente strumentale o incidentale ai fini dell’esercizio dell’azione di riduzione, deve essere esercitata anche nei confronti degli altri fratelli divenuti eredi quali successori anch’essi del “de cuius””.

Nel 2015 è stata stipulata una compravendita, con relativo incasso del corrispettivo, ma successivamente il venditore ha restituito i soldi all’acquirente? L’atto è valido?

Si, l’atto è comunque valido. Tuttavia le donazioni di denaro effettuate successivamente all’atto di compravendita, a prescindere dalla causa in ragione della quale siano state effettuate, possono essere considerate donazioni di modico valore, ai sensi dell’art. 783 c.c., solo se le somme siano di modico valore in relazione al patrimonio del donante.

Sono da considerarsi donazioni nulle, in quanto prive della forma dell’atto pubblico, se invece gli importi oggetto di restituzione non sono di modico importo atteso il patrimonio del donante stesso. La conseguenza in questo caso, sarà la restituzione alla massa ereditaria di quanto percepito dal donatario, e dette somme dovranno essere quindi oggetto di divisione tra gli eredi.

L’acquisto d’immobile in costruzione

Novità in arrivo per l’acquisto d’immobile in costruzione. Cambiano infatti, dal 16 marzo 2019, gli adempimenti per le imprese costruttrici in materia di contratti preliminari aventi ad oggetto immobili da costruire, intendendosi – quindi –  gli immobili per il cui titolo edilizio è stato richiesto o presentato in data successiva al 16 marzo 2019.

problemi legali

Per il cittadino, ci sono effettivamente maggiori tutele in sede di acquisto?

Si, con la Legge n.155/2017 il governo ha previsto alcune novità, ed in particolare, la nullità relativa del contratto preliminare di immobile da costruire in caso di mancata consegna della c.d. “Polizza decennale postuma” che garantisce i difetti di costruzione e danni arrecati a terzi e l’obbligo di stipulare per atto pubblico o scrittura privata autenticata, davanti al Notaio i contratti preliminari di immobili da costruire.

L’intervento del Notaio al momento del preliminare è necessario?

Si, i contratti preliminari aventi ad oggetto immobili da costruire dovranno essere stipulati, davanti ad un Notaio, nella forma di atto pubblico o della scrittura privata autenticata. In caso di stipula di contratti in qualsiasi altra forma, e, quindi senza l’intervento del Notaio, la sanzione prevista è la nullità del contratto. Non sarà più possibile utilizzare lo schema di prassi nella contrattazione immobiliare, della proposta, cui poi seguiva un’accettazione da parte del venditore.

Il preliminare notarile quale vantaggi dà?

Il preliminare sottoscritto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, è soggetto a trascrizione, che come tale è una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile che viene reso legalmente valido verso chiunque e il venditore, da quel momento in avanti non potrà vendere l’immobile a terzi né concedere ipoteca, né subire da eventuali creditori un pignoramento. Pertanto, grazie all’effetto prenotativo previsto dall’art. 2645-bis c.c., qualunque evento che riguardi il venditore successivamente alla trascrizione del preliminare notarile è irrilevante per l’acquirente, in quanto  dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” in via esclusiva proprio al futuro acquirente.

Queste nuove regole, valgono anche nel caso di acquisto d’immobile in costruzione tra privati?

No. Nel caso in cui sia un privato a cedere l’immobile, la disciplina non si applica, quindi non è previsto alcun obbligo di rilascio della polizza c.d. “decennale postuma”, né il rilascio di fideiussioni assicurative o bancarie, né la stipula  obbligatoria del preliminare davanti al Notaio.

Quali sono gli obblighi in capo alle imprese costruttrici?

L’impresa costruttrice, oltre a dover rilasciare all’acquirente, al momento del contratto preliminare, una fideiussione bancaria od assicurativa che copra le somme che il costruttore abbia già riscosso, o riscuoterà, prima del contratto definitivo di compravendita, dovrà consegnare, a pena di nullità del contratto, agli acquirenti, una polizza assicurativa di durata decennale per risarcire eventuali danni all’immobile per rovina o difetti costruttivi manifestatisi dopo la stipula dell’atto di trasferimento immobiliare. In precedenza nessuna sanzione era prevista per il caso di violazione dell’obbligo di consegna, e, nella prassi molto spesso tale polizza non veniva consegnata. Pertanto si può senza dubbio affermare che la nuova Legge ha migliorato la disciplina previgente introdotta con il D.Lgs 122/2005.

Che tipologia di fideiussione deve essere rilasciata dal costruttore?

Il costruttore deve rilasciare una fideiussione che copra le somme che il costruttore abbia già riscosso, o debba riscuotere (eventuali acconti) prima del contratto definitivo, o i valori  che il costruttore abbia già acquisito al momento della stipula del contratto. Con la nuova disciplina è previsto che i soggetti legittimati al rilascio della fideiussione siano solo Banche ed assicurazioni, mentre è sparito l’inciso della vecchia Legge che consentiva il rilascio agli intermediari finanziari iscritti all’Albo di cui all’art. 107 TUB. Pertanto una fideiussione rilasciata da un soggetto terzo, rispetto ad una Banca o ad un’Assicurazione, è da considerarsi nulla ed il Notaio rogante vigilerà sul contenuto della stessa, affinché essa sia rispondente al modello Standard previsto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Quando il costruttore deve consegnare la polizza c.d. “decennale postuma”?

Il costruttore deve consegnare la polizza decennale entro la data prevista prevista per la stipula del contratto definitivo, e, quindi, successivamente alla presentazione della comunicazione (c.d. s.c.i.a) di abitabilità al Comune prevista dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001, da presentarsi entro 15 giorni dalla fine dei lavori dell’immobile. La nuova norma tutela particolarmente il promissario acquirente, proprio nel caso di mancata consegna della polizza decennale. Infatti se la polizza non viene consegnata, il promissario acquirente può comunicare al venditore la propria volontà di recedere dal contratto, richiedendo le somme ed escutendo le somme fino a quel momento corrisposte. Perché tale tutela sia efficace il Notaio vigilerà sulla contrattazione e il promissario acquirente dovrà dichiarare di non aver ricevuto entro la data fissata per il definitivo la relativa polizza decennale postuma.

Quali obblighi gravano in capo al Notaio in relazione a tale obbligo di consegna?

A tutela della parte acquirente, in capo al Notaio, è previsto, dal nuovo comma 1-quater della L. 122/2005 (modificata dalla L. 155/2017) l’obbligo di inserire nell’atto di compravendita, ovvero l’atto di attuazione del preliminare, la menzione degli estremi della polizza assicurativa stessa e la sua conformità al decreto ministeriale (anche tale polizza decennale, come la fideiussione, dovrà essere conforme al modello ministeriale, emanato in questo dal Ministero dello Sviluppo Economico). Gli atti notarili, senza i relativi identificativi, saranno nulli, pertanto il Notaio sotto propria personale responsabilità vigilerà sull’obbligo del rilascio.

La nuova disciplina si applica a tutti gli immobili in corso di costruzione?

No, queste modifiche non si applicheranno a tutti i contratti, ma solo ai contratti aventi ad oggetto  immobili il cui titolo edilizio abilitativo è stato richiesto o presentato (ed è il caso della c.d. Super-s.c.i.a) successivamente all’entrata in vigore del decreto, quindi il 16 marzo 2019. Per tutti gli altri immobili (e nei primi mesi di entrata in vigore della Legge saranno comunque la maggioranza) edificati sulla base di titoli edilizi richiesti anteriormente al 16 marzo 2019, si applicherà il vecchio testo e quindi non vi sarà alcun obbligo di menzionare la polizza decennale nell’atto notarile a pena di nullità, e, in caso di mancata consegna alcuna sanzione è prevista in capo al venditore.

La nuova disciplina si applica anche alle c.d. “vendite su carta”?

Per “vendite su carta”, si intendono i contratti volti a trasferire la proprietà di unità immobiliari per cui non sia stato ancora rilasciato o presentato il relativo titolo edilizio abilitativo da parte delle competenti autorità.  Infatti, se non è ancora stato richiesto tale titolo, non si applica il decreto 122/2005, con la conseguenza che i preliminari sopra indicati sono da ritenersi comunque validi, ma sprovvisti delle tutele previste e disciplinate dalla nuova normativa. A tal proposito una recente sentenza della Corte Costituzionale la n. 32/2018 che ha sancito il principio secondo cui le c.d. “vendite su carta” sono pienamente valide, applicandosi in questo caso le garanzie di cui all’art. 1472 c.c.. Tale sentenza ha sgombrato definitivamente il campo dai dubbi di alcuna parte della dottrina che riteneva tali contratti nulli, e quindi improduttivi di effetti, per illiceità dell’oggetto (in senso favorevole alla sentenza succitata anche  lo Studio Civilistico n. 5813/C/2005, a firma Giovanni Rizzi “Decreto legislativo 122/2005: la garanzia fideiussoria ed i presupposti di applicazione della nuova normativa”).

Immobili in costruzione e tutela dell’acquirente: Notaio indispensabile

L’acquisto di casa “su carta” (dunque in forza di un contratto preliminare di vendita) possiede grande rilevanza socio-economica. Infatti gli acquirenti devono essere protetti rispetto al rischio che quanto promesso dal costruttore non venga mantenuto, talvolta anche a fronte di esborsi consistenti prima del termine dell’edificazione. I rischi sono molteplici: si va dalla semplice condotta inadempiente, alla cattiva esecuzione delle opere fino al fallimento dell’impresa. Da anni il legislatore si occupa del tema, con interventi normativi via via più incisivi. Assai rilevante fu l’emanazione del d.lgs. 122/2005 che introdusse due importanti tutele. Anzitutto la necessità che il costruttore facesse consegna alla parte promissaria acquirente (cioè a quella che sottoscrive il contratto preliminare) una fidejussione “a prima richiesta” per importo pari a tutte le somme anticipate da chi compra prima del rogito definitivo che sancisce il passaggio della proprietà del bene immobile. Cosa significa? Vuol dire che se la casa costa 200 e, man mano che i lavori procedono, mi sono impegnato a pagare l’impresa “a stato di avanzamento” per 150, questi denari sono a rischio. Infatti da un lato l’impresa si prende i 150, dall’altro l’appartamento non è ancora mio: non ho in mano nulla se non una promessa.

casa costruzione

La fidejussione serve proprio a questo: è una garanzia che, se tutto va male, i miei 150 mi verranno restituiti (da una Banca o da una Compagnia assicuratrice). Il costruttore deve inoltre consegnare, al momento del rogito, una polizza di assicurazione per i “gravi vizi” dell’immobile, che copre il rischio di rovina dell’edificio per dieci anni a far tempo dall’acquisto. Tutto questo è già legge dal 2005. Cosa succede ora? È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il d.lgs. 14/2019 che attua la legge 155/2017 sulla riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza e che va a modificare il predetto d.lgs. 122/2005. Va subito chiarito che le nuove regole sono applicabili ai soli contratti aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019. Dunque non cambia nulla per gli edifici che sono attualmente già in corso di costruzione. Il testo modificato dell’art. 6 del d.lgs. 122/2005, dispone che il contratto preliminare «ed ogni altro contratto che … sia comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà» di un immobile da costruire «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata». Dunque uno stop deciso ai contratti “fai da te” conclusi presso il costruttore oppure in agenzia immobiliare: risulta indispensabile andare dal notaio. L’innovazione consiste appunto nel fatto che la legge precedente (la quale, si ricordi, continua ad essere in vigore per le edificazioni in corso di realizzazione) consentiva di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura privata non autenticata, dunque senza il ministero notarile. Ma non basta: la novella prevede anche che nell’atto di trasferimento dell’immobile (dunque non nel semplice contratto preliminare di cui stiamo parlando, ma dell’atto “finale” di trasferimento del bene immobile) siano indicati gli estremi della polizza assicurativa. La mancata consegna della polizza sarà motivo di escussione della fideiussione e di nullità del contratto. Non è invece specificata la sorte dei contratti conclusi senza il notaio, ma si tratta di un’apparente lacuna. Si deve infatti ritenere che siano applicabili le previsioni generali. La violazione della norma sulla forma dell’atto, qualificabile come “imperativa”, non potrà se non condurre alla nullità dell’atto. Insomma: senza il notaio non potranno concludersi i contratti preliminari per i “nuovi” edifici da costruire. Se si riflette su quanto costano gli errori in materia, verrebbe da domandarsi se non fosse il caso, per chi compra un immobile, anche usato, di pensare alla tutela notarile. I costi infatti sono davvero ridotti, anche perché una buona parte della spesa relativa al contratto preliminare può essere recuperata (anche fiscalmente) in sede di contratto traslativo della proprietà dell’immobile.

A meno di non voler fare come nel mondo anglosassone: ogni rischio viene “protetto” con una idonea polizza assicurativa, il cui costo è spesso ben superiore a quello notarile. Però a me hanno insegnato che prevenire è meglio che curare. E a voi?

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