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Una delle attività più complesse dal punto di vista del lavoro del notaio è la preparazione degli atti di divisione. E il notaio non è il solo soggetto coinvolto professionalmente nella vicenda: prima di lui spesso se ne occupa il tecnico di fiducia delle parti.

Le difficoltà non mancano. Fratelli che non vanno d’accordo tra loro, immobili difficilmente divisibili, beni che hanno situazioni diverse l’uno rispetto all’altro, sia in relazione allo stato di manutenzione, sia in riferimento alla posizione. Tutto questo contribuisce ad alimentare infinite discussioni su quale sia il valore del singolo bene, sull’individuazione del destinatario, sulla corretta distribuzione degli assegni divisionali destinati a ciascuna delle parti.

Talvolta (ma non infrequentemente) si impiegano anni per giungere a un compromesso accettabile, per trovare finalmente un assetto di interessi che soddisfi, quantomeno in misura tale da far giungere a una firma conclusiva, gli interessi e le aspettative di tutti. Ecco allora che, portata con fatica la pratica sul tavolo del notaio, parte un altro round di rompicapi.
Se Giulia, Paolo e Giovanni si sono accordati perché alla prima venga assegnato l’appartamento a Milano, al secondo il terreno edificabile a Lecco e all’ultimo il complesso di rustici e stalle con annessi terreni agricoli e boschi e i fratelli si sono intesi nel senso che questi tre lotti divisionali abbiano un valore eguale, poniamo 100 per ciascun lotto, la cosa sembrerebbe, a prima vista, semplice. E invece no.

Una cosa sono i valori sui quali le parti si sono accordate. Un’altra cosa sono invece i valori che l’Agenzia delle Entrate ritiene fiscalmente accettabili. Tutti noi (o quasi) sappiamo che, anche quando andiamo a comprare casa un conto è il prezzo, un altro il valore fiscale del bene sul quale paghiamo le imposte.
Nel caso della divisione il discorso è analogo: bisogna calcolare il valore fiscale dei beni in relazione alla categoria catastale. Nell’esempio fatto tuttavia questo non è possibile per tutti i beni coinvolti nell’operazione. Per il terreno edificabile non ci sono indicazioni “standard” inoppugnabili. Così anche per i boschi. Per le baite e le stalle la cosa si complica, in quanto occorre comprendere se le stesse sono di pertinenza rispetto ai boschi o sono questi ad essere di pertinenza rispetto alle baite.

Perché parliamo di questo aspetto? Esso rileva in primo luogo ai fini della determinazione delle imposte da pagare in conseguenza del perfezionamento dell’atto divisionale.
In parole povere: se tre fratelli sono proprietari in pari misura dei beni che si dividono e ciascuno di loro ne prende esattamente la terza parte, si applica un’imposta molto “mite”. Se invece su un valore complessivo della massa da dividere di 300 Giulia ne prende 150, è come se, oltre ai 100 che le competevano, i fratelli gliene “vendessero” 50, pari al valore che ad essi non viene assegnato. Per il fisco questo significa colpire il trasferimento di valore pari a 50 con un’imposta circa 10 volte superiore.

Ecco perché è difficile preparare una divisione: non è solo una questione di accordo tra le parti, ma anche di scrupolosa e attenta messa a punto dei valori dei lotti divisionali ai fini fiscali. La differenza di valore tra la quota alla quale avrebbe diritto ciascuno dei condividenti e quella concretamente assegnata da luogo al pagamento di conguagli.

Il conguaglio è precisamente la somma di denaro che il condividente apporzionato con beni di valore maggiore deve corrispondere agli altri condividenti che ne prendono di meno. Non basta ancora: prima del 2006 spesso tra parenti questi conguagli erano solo “sulla carta”. Nella realtà poi non venivano pagati, in quanto le assegnazioni dei beni intervenivano di comune accordo. Dopo l’entrata in vigore della legislazione sull’antiriciclaggio e sul tracciamento degli strumenti di pagamento questo non risulta più possibile: i conguagli devono risultare in concreto “tracciati” mediante bonifici, assegni o altro. Come è evidente, il tutto si concreta in una ancora maggiore complessità che viene a gravare la posizione di chi, in fondo, non desidera altro se non sistemare le cose di famiglia.

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