Come si calcola il valore catastale: scopriamo i c.d. coefficienti catastali

da | Ago 19, 2019 | Immobili, Tributi | 35 commenti

La regola generale prevede che la base imponibile per calcolare l’imposta di registro e le imposte di successione e donazione, sia costituita dal valore venale del bene o del diritto alla data dell’atto. In determinati casi, tuttavia, il legislatore consente di utilizzare una base imponibile diversa dal prezzo dichiarato in atto e nello specifico permette di fare riferimento al valore catastale.

Quando è possibile utilizzare il valore catastale?

Il valore catastale può essere assunto come base imponibile per il calcolo di talune imposte nei casi in cui è possibile fare riferimento alla c.d. valutazione automatica e nei casi in cui è possibile fare riferimento al c.d. prezzo valore.

spese immobile

Cosa si intende per valutazione automatica?

La valutazione automatica è quel particolare meccanismo che inibisce all’Amministrazione Finanziaria di poter procedere ad un’azione di accertamento di valore qualora il valore dichiarato sia almeno pari a quello determinato automaticamente mediante l’applicazione alla rendita catastale dell’immobile dei moltiplicatori vigenti al momento della formazione dell’atto.

Il meccanismo della valutazione automatica è applicabile nei seguenti casi:

  • atti di divisione immobiliare senza conguagli ovvero con conguagli non superiore al 5%;
  • ai trasferimenti immobiliari soggetti all’imposta di successione e donazione.

Il meccanismo non è applicabile a tutti gli immobili; in particolare, si dovrà fare riferimento al valore venale per gli immobili iscritti in catasto senza rendita catastale nonché per i terreni edificabili e i terreni non agricoli e non edificabili.

Cosa si intende per prezzo valore?

È un meccanismo che consente all’acquirente di richiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale. Si differenzia dalla valutazione automatica in quanto il prezzo valore per operare deve conseguire ad una specifica opzione dell’acquirente. Qualora opzionato il prezzo valore, è preclusa all’Amministrazione Finanziaria la possibilità di procedere ad accertamento di valore, salvo che vi sia stata occultazione di corrispettivo.

Per poter opzionare il prezzo valore sono necessari dei requisiti oggettivi e un requisito soggettivo.

Dal lato oggettivo, si deve trattare di trasferimenti onerosi soggetti ad imposta di registro (ivi comprese le fattispecie assimilate, come i conguagli divisionali superiori al 5%), che abbiano ad oggetto fabbricati abitativi e/o loro pertinenze (anche se acquistate separatamente).

Dal lato soggettivo, il prezzo valore può essere opzionato solo da persone che dichiarano di non agire nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Come si calcola il valore catastale?

Il modo più semplice per calcolare il valore catastale è quello di moltiplicare la rendita catastale dell’immobile per un determinato moltiplicatore fissato dalla legge.

Esempio: rendita catastale pari a euro 456,78 moltiplicata per il coefficiente di 115,5 = euro 52.758,09 (tale risultato rappresenta la base imponibile per calcolare l’imposta di registro ovvero l’imposta di successione o donazione, qualora ricorrano i requisiti per la prima casa).

Qual è la differenza tra la rendita catastale e il valore catastale?

La rendita catastale è il reddito che l’Agenzia delle Entrate attribuisce a tutti gli immobili urbani (la si trova nella visura catastale relativa all’immobile). Essa rappresenta la base di calcolo sulla quale calcolare le imposte relative ai beni immobili (imposta sui redditi, IMU, imposta di registro, etc.). Il valore catastale, invece, rappresenta la base imponibile che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un determinato coefficiente.

Quali sono i moltiplicatori?

I coefficienti catastali a leggi vigenti sono i seguenti:

TIPOLOGIA IMMOBILI COEFFICIENTE
Fabbricati abitativi qualora ricorra l’agevolazione prima casa Rendita catastale moltiplicata per 115,5
Fabbricati appartenenti alle categorie catastali A e C (sono escluse le categoria A/10 e C/1) Rendita catastale moltiplicata per 126
Fabbricati in categoria catastale B Rendita catastale moltiplicata per 176,4
Fabbricati in categoria catastale A/10 (uffici) e gruppo D Rendita catastale moltiplicata per 63
Fabbricati in categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) e gruppo E Rendita catastale moltiplicata per 42,84
Terreni agricoli Reddito dominicale moltiplicato per 112,5

 

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35 Commenti

  1. giacomo

    salve come calcolo il valore ai fini della successione se classificato PRATO ARBOR, reddito dominicale 3,02 euro (calcolato tenendo conto delle deduzioni) e reddito agrario 1,74? grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Il valore catastale può essere usato solo per i terreni agricoli. In questo caso moltiplica il reddito domenicale per 112,5

  2. elisa

    Buongiorno,
    nel caso in cui ci sono 2 eredi di cui uno richiede per il 50% l’agevolazione prima casa e l’altro per il 50% no, l’immobile di categoria A come si calcola il valore catastale? qual’è il coefficiente?116?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      in sede di successione è sufficiente che uno solo degli eredi chieda la prima casa e il vantaggio fiscale va anche a favore degli altri eredi.
      In quel caso le imposte ipotecaria /catastale sono dovute in misura fissa.

  3. walter

    buongiorno, sto acquistando un immobile in RTA, quindi classe d/2. Posso applicare il sistema del prezzo-valore nel calcolo della base imponibile per calcolare l’imposta di registro ? grazie in anticipo

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Il prezzo-valore è ammesso solo per i beni abitativi.
      GB

  4. Giambattista Vittorio Ferrandes

    Abbiamo ereditato da mio padre la casa di abitazione per 1/3 ciascuno tra me, mia madre e mio fratello, volendo mia madre cedere assieme ad altri beni la sua quota di 1/3 mantiene il diritto di abitazione?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Può riservarsi il diritto di abitazione.
      Resto inteso che ha diritto al diritto di abitazione anche ai sensi dell’art. 540 comma 2 c.c.
      GB

  5. Monica

    Salve,

    dobbiamo fare la successione di una casa intestata a mia madre defunta. Gli eredi siamo io, mia sorella e mio padre.
    Mio padre è l’unico che ha la residenza lì, quindi lui può usufruire del bonus prima casa mentre io e mia sorella che siamo residenti altrove no, è corretto?
    Dunque mio padre pagherebbe 400€ per imposta catastale e ipotecaria mentre io e mia sorella dobbiamo determinare le imposte del 2% e 1% (ognuna) sulla rendita catastale moltiplicato quale coefficiente?

    Grazie mille.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Se uno degli eredi chiede la prima casa in sede di successione questa va a beneficio anche degli altri
      GB

    • LUCIANO PINASTRI

      PER CALCOLARE L’AMMONTARE DEL DANNO AMBIENTALE A LERICI ( CONDONO 1994 ) IN ZONA PROTETTA PER QUALE PERCENTUALE DEBBO MOLTIPLICARE IL VALORE DELL’IMMOBILE. SIAMO A LERICI IN ZONA PROTATTA. CAT A2 ?

  6. Gaetano

    Buongiorno,
    sono un soggetto privato NON AGRICOLTORE e vorrei acquistare all’ASTA un terreno agricolo non coltivato (SEMIN. ARBOR.) con reddito dominicale pari a € 56,10.
    Nel caso mi aggiudichi l’ASTA per € 10.000, quale sarà la base imponibile per il calcolo dell’imposta di registro con l’aliquota del 15%?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      15% col minimo di euro 1000

  7. luca

    Buona sera vorrei porVi un quesito:
    Volendo liquidare una società semplice (sas) con immobili strumentali solo terreni agricoli è possibile l’assegnazione ai soci con la applicazione dell’imposta di registro determinata sulla base imponibile calcolata con il prezzo valore e con quale aliquota?
    In merito all’imposta ipotecaria e catastale come viene calcolata.
    grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Il prezzo valore lo può applicare solo ai beni abitativi.
      Quindi l’imposta è dovuta sul valore dichiarato.
      GB

  8. Cate

    Salve. Un terreno coltivato a sempre come frutteto, inserito nel PG come area edificabile per edilizia pubblica, come si fa a calcolare il valore?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      In questo il caso non c’è un parametro.
      Si usa il valore commerciale (c.d. valore venale)

  9. Stefano Caramuscio

    Buonasera devo redigere una successione di un terreno agricolo. Avendo il reddito dominicale molto basso (0,09€ ) il conseguente valore catastale del terreno mi viene anch’esso molto basso (10€). Inserendo questo valore il software Suc13 mi fa il calcolo proporzionale delle imposte ipotecaria e catastale (molto più basse delle 200€ minime) che naturalmente desktop automatico in fase di controllo mi scarta. Che valore attribuire al terreno per non avere errori nel controllo di desktop automatico e pagare le imposte minime di 200€ senza l’applicazione del calcolo proporzionale ? Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      L’imposta minima dovuta è di euro 200,00 quindi non può pagare al di sotto di questa cifra

      cordialità

    • Stefano Caramuscio

      Il problema è proprio questo. Dando un valore basso al terreno (10.000€) Suc13 non mi permette di pagare l’importo minimo di 200 € ma mi applica comunque il calcolo proporzionale

    • Guido Brotto

      Senta il gestore del sw.

    • Aldo

      Per i valori dei terreni agricoli inferiori al minimo delle imposte ipotecarie e catastali c’è un’agevolazione che consente di pgare i 2/3 del valore catastale a titolo di imposta ipotecaria e 1/3 a titolo di imposta catastale di fatto, con riferiemtno all’esempio, € 6,67 di ipo e 3,33 catastale.

  10. Carmelo

    Buon pomeriggio, nel caso di vendita di beni pignorati ed in particolare alla valutazione economica dei beni, gradirei sapere un vostro parere sul calcolo del valore di mercato di un fabbricato collabente posto in area agricola.
    Io stimerei la rendita assegnando, ad es. la categoria C/2, e moltiplicherei la rendita per 126. Cosi almeno ho una stima del valore di quel bene.
    Che ne pensate? Grazie, saluti

    Rispondi
    • Guido Brotto

      In linea di massima va bene.
      Resta inteso che è un valore accertabile da parte dell’agenzia delle entrate.

      Cordialità

  11. daniela buongiorno

    BUONGIORNO,
    devo indicare in successione un terreno edificabile. Per quale coefficiente devo moltiplicare il reddito dominicale? grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Nel caso di terreno edificabile non può essere la c.d. rivalutazione automatica.
      Deve necessariamente indicare il valore venale.

      Cordiali saluti

  12. francesca

    leggo che i terreni non agricoli non edificabili non possono essere indicati con il valore domenicale rivalutato. Se ho da dichiarare in successione terreni indicati come boschivi (ceduo, misto) con rendita domenicale attribuita come mi devo comportare? cambia qualcosa se come probabile post dichiarazione avverrà una divisione tra gli eredi dei medesimi (senza modifica delle particelle)? Ho anche un terreno seminativo in successione che verrà frazionato e diviso tra gli eredi successivamente (è una sola particella attualmente) senza conguaglio .. conviene muoversi diversamente in successione rispetto il valore da dichiarare? Tutti i terreni non sono soggetti ad imu essendo in comune montano (ex lege vista l’altitudine). Grazie per il supporto.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Per individuare l’esatta destinazione urbanistica deve richiedere al comune un certificato di destinazione urbanistica.
      Nel caso fosse confermato che il terreno è boschivo lo deve trattare alla stregua di un terreno agricolo con possibilità di avvalersi della valutazione automatica in sede di successione e divisione.

      Cordiali saluti

    • francesca

      Grazie, sono E6 area di interesse naturalistico-idrogeologico esterni al perimetro del territorio urbanizzato. quindi sono a questo punto direi agricoli. La particella a seminativo è invece qualificata come Orti urbani, ma sempre esterna al perimetro del territorio urbanizzato.

    • Guido Brotto

      Li qualificherei piuttosto come non agricoli e non edificabili. Quindi deve liquidare a valore venale

  13. FRANCESCO SARUBBO

    i terreni agricoli si moltiplicano tutti per 112.5 o solo se i proprietari sono coltivatori diretti?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Il coefficiente è sempre 112,5, tuttavia, non sempre è possibile usare il valore catastale per tassare l’atto

  14. Raffaele

    In qualche caso ho letto che per i fabbricati del gruppo B la rendita catastale non rivalutata si moltiplica per 147?
    Come è possibile.

    Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      un tempo era così

    • Davide

      io ho provato a verificare cercando i vari decreti, mi risulta ancora, per gli immobili accatastati nella categoria B, un coefficiente di 140 (con rivalutazione del 5% il coefficiente sale a 147). Poichè sto facendo una dichiarazione di successione proprio con un immobile B/1 potreste dirmi dove trovo il decreto con l’aggiornamento? chiedo scusa del disturbo e ringrazio

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