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spese immobileIl credito di imposta prima casa nei riacquisti a catena si verifica quando il contribuente acquista una prima casa per più due volte. In questi casi è necessario comprendere come effettuare il calcolo del credito di imposta prima casa.

Come si calcola il credito di imposta prima casa in caso di “riacquisto a catena”?

Il riacquisto catena si verifica quando il contribuente acquista per la terza volta (o per un numero superiore) un’abitazione richiedendo le agevolazioni prima casa. In particolare possiamo proporre la seguente sequenza:

  • Tizio acquista la sua “prima” prima casa nel 2008 versando un’imposta di registro (o IVA) pari ad euro 2.000,00
  • Tizio nel 2014 vende la sua “prima” prima casa;
  • Tizio, entro un anno dalla vendita, acquista la sua “seconda” prima casa e l’atto prevede un’imposta di registro da versare di euro 3.000,00. In questa sede Tizio spende il suo credito di imposta prima casa di euro 2.000,00 e, conseguentemente, versa al notaio a titolo di imposta di registro solo euro 1.000,00;
  • Tizio nel 2019 vende la sua “seconda” prima casa;
  • Tizio, sempre nel 2019, acquista la sua “terza” prima casa e l’atto prevede un’imposta di registro da versare di euro 4.000,00.

In questo caso a quanto ammonta il credito di imposta prima casa di Tizio?

La ratio della legge consente di concludere che il contribuente possa, nel caso sopra descritto, portare in detrazione l’intero importo dell’imposta di registro previsto in sede di acquisto della “seconda prima casa” ossia euro 3.000,00, a prescindere dal fatto che in quella sede ne abbia versati solo euro 1.000,00 in forza del credito di imposta di euro 2.000,00 che si è costituito con la vendita della sua “prima” prima casa.

Il principio in forza del quale si deve portare in detrazione l’intero importo dell’imposta di registro prevista nell’acquisto prima casa precedente, comporta un pregiudizio al contribuente nei casi in cui questo sia più basso rispetto ad importi versati più alti previsti in acquisti prima casa precedenti. Possiamo proporre la seguente sequenza:

  • Tizio acquista la sua “prima” prima casa nel 2008 versando un’imposta di registro (o IVA) pari ad euro 2.000,00
  • Tizio nel 2014 vende la sua “prima” prima casa;
  • Tizio, entro un anno dalla vendita, acquista la sua “seconda” prima casa e l’atto prevede un’imposta di registro da versare di euro 1.000,00. In questa sede Tizio spende il suo credito di imposta prima casa di euro 1.000,00 e, conseguentemente, non versa al notaio alcuna somma a titolo di imposta di registro;
  • Tizio nel 2019 vende la sua “seconda” prima casa;
  • Tizio, sempre nel 2019, acquista la sua “terza” prima casa e l’atto prevede un’imposta di registro da versare di euro 2.000,00.

In questo caso a quanto ammonta il credito di imposta prima casa di Tizio?

In questo specifico caso, Tizio ha diritto ad un credito di imposta pari ad euro 1.000,00 e dovrà versare al notaio la residua somma di euro 1.000,00 a titolo di imposta di registro. In altri termini, il credito ammonta a quanto previsto a titolo di imposta di registro nel precedente acquisto (ossia la “seconda” prima casa) senza che vi sia la possibilità di avvalersi della somma maggiore versata in sede di acquisto della “prima” prima casa.

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