La vendita della nuda proprietà: garanzia di liquidità e usufrutto a vita

da | Giu 23, 2023

L’Italiano è abituato a considerare l’acquisto della casa non soltanto come bene primario da usare per sé e per la famiglia, ma anche come “rifugio” e salvadanaio. Questa situazione ha condotto l’Italia ad essere uno dei primi Paesi al mondo per numero di proprietari di case. Si calcola infatti che circa il 75% della popolazione […]

L’Italiano è abituato a considerare l’acquisto della casa non soltanto come bene primario da usare per sé e per la famiglia, ma anche come “rifugio” e salvadanaio.

Questa situazione ha condotto l’Italia ad essere uno dei primi Paesi al mondo per numero di proprietari di case. Si calcola infatti che circa il 75% della popolazione sia titolare della propria “prima” casa, ma esiste un cospicuo numero di proprietari con più unità abitative (seconde case al mare o in montagna, immobili destinati ad investimento).

Cambiando il vento dell’economia e aumentando le difficoltà, anche questa tendenza è mutata, fino ad una vera e propria “retromarcia”. L’ultimo episodio è costituito dall’innalzarsi dei tassi di interesse che ha contribuito all’inasprirsi delle condizioni economiche di chi si trova a far fronte a rate di mutuo il cui importo è “esploso” negli ultimi mesi. In questo contesto stanno prendendo piede soluzioni più o meno brillanti per risolvere o attenuare il peso di situazioni che non sono più sostenibili.

COME RISOLVERE QUESTA SITUAZIONE?

Uno degli strumenti ai quali si può ricorrere è la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto vitalizio in capo al venditore. Chi, proprietario di casa, si trova a corto di liquidità ed è magari non più giovane, può trovare utile vendere la proprietà dell’immobile, parallelamente garantendosi di rimanervi a vita. Esistono società specializzate in questo genere di affari che liquidano, sulla base del valore dell’usufrutto che viene calcolato con apposite tabelle, aggiornate costantemente sulla base del calcolo della durata media della vita umana, il prezzo della nuda proprietà, che viene prontamente pagato al titolare dell’immobile.

Costui potrà rimanere nella propria casa vita natural durante, ovviamente senza pagare nulla, proprio in quanto rimane titolare del diritto di usufrutto. Tale diritto consiste nel poter godere in proprio ovvero anche indirettamente il bene, facendone un uso pieno, limitato soltanto dal dover preservare l’integrità del bene.

Così se Tizio è proprietario di un appartamento a Lecco avente valore di 200.000 euro e ha 65 anni d’età, il valore del suo usufrutto, in base alle predette tabelle, elaborate in riferimento all’aspettativa della sua rimanente vita, è pari a 100.000 euro e quello della nuda proprietà è pari ai residui euro 100.000. Vendendo la nuda proprietà dell’appartamento, Tizio potrà incassare subito euro 100.000, continuando a restare nella sua casa fino alla fine della propria esistenza.

Ma cosa dire dell’ipotesi in cui Tizio avesse problemi a rimanervi perché privo di autosufficienza (dovendo alloggiare presso una casa di riposo) oppure semplicemente volesse cambiare aria, spostandosi in un altro appartamento situato in una località diversa?

Da questo punto di vista la titolarità dell’usufrutto garantisce di poter gestire diversamente l’immobile, che potrà essere anche locato a terzi, garantendo così un’entrata periodica legata alla percezione di un canone (magari a fiscalità agevolata, in regime di “cedolare secca”). E se vengono in considerazione marito e moglie? In questa ipotesi può giovare costituire l’usufrutto come congiuntamente facente capo all’uno ed all’altra. In parole povere, nel caso del venir meno di uno dei coniugi, l’usufrutto rimarrebbe pieno in capo al superstite tra i due, consentendogli di poter godere appieno il bene oppure di farlo godere ad altri, ricavandone un corrispettivo.

Certamente in questo modo non si fa ereditare la casa ai figli: una volta che i genitori, i quali avessero alienato la nuda proprietà, passassero a miglior vita, l’usufrutto si estinguerà senza altre formalità e il nudo proprietario prenderà pieno possesso del bene. Però ci si può sempre consolare osservando che è meglio non lasciare nulla che lasciare debiti.

Daniele Minussi

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10 Commenti

  1. Sabriba

    Gentile notaio, vorrei chiederle se può aiutarmi; una anziana zia vive in una casa di ci-proprietà tra lei e altre 4 persone(lei è l’unica a viverci). Se vendesse con la nuda proprietà, gli acquirenti per averne possesso, dovranno attendere la morte di tutti i proprietari o si può concordare che entrino in possesso della casa col decesso della zia anziana?(la quale manterrebbe usufruttò fino alla sua morte)
    Grazie mille

    Rispondi
    • Daniele Minussi

      Buongiorno
      penso che lei abbia voluto dire che la casa è in comproprietà tra la zia e altre 3 persone, per cui la quota della zia è pari ad un quarto. Logicamente se qualcuno acquistasse da lei la nuda proprietà di un quarto, poi si troverebbe a fare i conti con gli altri tre titolari del bene.

  2. Annovi

    Gentilissimo, nel contesto di nuda proprietà e usufruttò, io cittadina residente AIRE posso comprare prima casa e darla in usufrutto a mia madre anche se non ho legami con il comune in questione. Cosa succede nel caso di decesso di mia madre? Pagherò l’IMU come seconda casa? Grazie

    Rispondi
    • Daniele Minussi

      Mi spiace davvero, ma da pochi mesi non è più possibile per un cittadino italiano iscritto all’AIRE e dunque stabilmente residente all’estero (se si prescinde da motivi lavorativi) acquistare fruendo di agevolazioni “prima casa”

  3. Guido Di Falco

    Gentile notaio, il mio caso è questo : mia moglie è deceduta lasciando a me ed a una nipote, figlia di una sorella defunta, rispettivamente i 2/3 ed 1/3 della casa di sua proprietà. Siamo gli unici eredi, perché mia moglie ed io non abbiamo figli. Io ho due figli ma da un precedente matrimonio.
    la mia domanda è : posso cedere io la nuda proprietà dei miei 2/3 alla nipote?
    Nell’ipotesi che i 2/3 della casa valgano euro 200.000, che percentuale del valore dei 2/3 della casa si deve applicare alla nuda proprietà, premesso che io ho 71 anni?
    La ringrazio anticipatamente e resto in attesa di una sua risposta. Cordiali saluti, G.

    Rispondi
    • Daniele Minussi

      Gentile sig. Di Falco. Certamente lei può, in linea di principio, disporre della nuda proprietà della quota dei 2/3 della casa in favore della nipote. Il problema tuttavia è un altro. Occorrerebbe infatti comprendere se i suoi due figli avranno salva la propria porzione legittima un domani. In questo senso il lascito in favore della nipote di sua moglie infatti dovrebbe essere computato a valere sulla porzione disponibile del suo patrimonio, la cui consistenza ignoro. Attenzione al discorso sul valore della nuda proprietà perchè il calcolo del valore del lascito si opera un domani sul valore della piena proprietà. Purtroppo si tratta di temi assai complessi che richiederebbero un diaologo articolato.

  4. Simone Astolfi

    Grazie di cuore notaio, se ho ben capito quindi lei opterebbe per l’usufrutto congiuntivo all’interno della compravendita? E la formula usata vale solo nella donazione?
    Cosa ci consiglia? Solo il marito è proprietario. Rinnoviamo il grazie e i saluti. S.L

    Rispondi
    • Daniele Minussi

      Certamente: più che altro è l’unica possibilità. L’altra figura è applicabile soltanto alla donazione, come si evince dal tenore testuale della norma che avevo citato (art. 796 cod.civ.).

  5. Simone

    Gentilissimo, è stato molto utile leggerla, grazie.
    A questo proposito una domanda su ciò che lei ha spiegato sopra a proposito dell’usufrutto a favore di entrambi i coniugi. Nel caso in cui venga venduta casa del marito (proprietario in separazione dei beni) con prezzo attestato sul coniuge più giovane, proprio per garantire usufruttò (diritto di locazione) anche alla moglie dopo di lui a vita.
    La seguente formula usata nell’atto è corretta? Tutela completamente anche il coniuge più giovane, dopo di lui vita natural durante, anche per il diritto di locazione?
    “…il sig….,riservandosene l’usufrutto vita natural durante e dopo di lui al proprio coniuge signora… che con il presente accetta, vende alla di….che acquista la nuda proprietà…’ (Art.1)
    “…il prezzo della vendita è stato tra le parti convenuto in euro…tenuto conto dell’età del più giovane degli usufruttuari ed alla luce della previsione di cui all’art.1 del presente contratto…” (art.5)
    Ringrazio in attesa della risposta è invio cordiali saluti, S.A.

    Rispondi
    • Daniele Minussi

      Daniele Minussi il 12 Ottobre 2023 alle 16:21 (Modifica)
      Gentile Simone, anzitutto grazie per l’apprezzamento. La formula utilizzata sembrerebbe propria non già della pura riserva di usufrutto congiuntivo, bensì dell’ipotesi, strutturalmente assai diversa, del cosiddetto usufrutto successivo. La figura, ammissibile soltanto in materia di donazione, è prevista dall’art. 796 cod.civ. e rappresenta una seria eccezione alla natura temporanea del diritto di usufrutto. Non pare assolutamente apponibile ad una compravendita proprio per la sua natura eccezionale, come si desume dalla norma che ho citato. Si tratta di un argomento molto difficile tecnicamente, sul quale può vedere un mio scritto al seguente indirizzo sul portale Wikijus:

      https://www.e-glossa.it/wiki/l'usufrutto_successivo.aspx#:~:text=Con%20la%20locuzione%20usufrutto%20successivo,in%20capo%20ad%20altro%20soggetto.

      In ogni caso il nostro ufficio è a disposizione per una consulenza in materia.
      Cordialità
      Daniele Minussi

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