La simulazione dell’atto di compravendita

da | Lug 28, 2019

Talvolta si può ricorrere alla simulazione dell’atto di compravendita al fine di eludere le previsioni in materia di successione ereditaria. In questo caso il disponente e il destinatario della disposizione a titolo gratuito, pongono in essere una compravendita simulata, attraverso un’alienazione che, al contrario, nasconde una donazione, o, quanto meno, un negozio mixtum cum donatione. […]

Talvolta si può ricorrere alla simulazione dell’atto di compravendita al fine di eludere le previsioni in materia di successione ereditaria. In questo caso il disponente e il destinatario della disposizione a titolo gratuito, pongono in essere una compravendita simulata, attraverso un’alienazione che, al contrario, nasconde una donazione, o, quanto meno, un negozio mixtum cum donatione. L’azione di riduzione, in questo caso, per essere esperita con successo, deve essere intrapresa dopo il preventivo esperimento della azione di simulazione.

problemi legali

Qual è il rapporto tra azione di riduzione e azione di simulazione?

L’azione di simulazione è un’azione avente ad oggetto un c.d. “accertamento negativo”, che si pone in rapporto di strumentalità con l’azione di riduzione che è ad accertamento costitutivo. Ciò significa che la proposizione dell’azione di riduzione, è legata a doppio filo con l’azione di simulazione, ed essa non può essere proposta senza il previo e positivo esperimento della prima.

Posso agire con l’azione di riduzione senza prima aver esperito l’azione di simulazione?

Se oggetto dell’azione è un contratto di compravendita, non è possibile agire senza il previo esperimento vittorioso dell’azione di simulazione, e, ciò implica che se non sia stata giudizialmente accertato che la vendita ha simulato una donazione, ai fini ereditari la finta vendita, o presunta tale, ed il suo oggetto rimane comunque al di fuori dell’asse ereditario del defunto.

L’atto di compravendita risale al 2005, e il prezzo è stato dichiarato integralmente pagato in atto ma non vi è alcuna menzione nel rogito dei titoli di pagamento. L’atto è valido?

L’atto è certamente valido, in quanto, anteriormente al 2006, non vigeva alcun obbligo di documentazione nell’atto pubblico dei titoli pagamento della compravendita, obbligo che è stato introdotto solo di recente con il D.L. 223 /2006 convertito il L. 248/2006.

Pertanto, l’assenza di documentazione in atto dei titoli di pagamento non è causa sufficiente per agire in giudizio con un’azione di simulazione, che dovrà essere supportata, ad esempio da documentazione bancaria dell’epoca, che, evidentemente attesti il mancato passaggio di denaro tra venditore e acquirente, considerati, a torto o a ragione, presunto donante e presunto donatario.

Che prove possono essere utilizzate in giudizio, per provare la “finta vendita”?

L’art. 1417 c.c. consente ai soggetti terzi, quale può essere ad esempio un altro figlio del venditore,  interessato ad accertare la donazione,  la prova senza limiti, mentre, per quel che riguarda l’azione proposta dalla parte stipulante l’atto, e quindi il finto donante, che potrebbe avere interesse a far svelare la vera causa della cessione immobiliare, questa incontra i limiti del regime probatorio di diritto processuale, con conseguente onere di fornire la prova della c.d. controdichiarazione: non è infatti ammessa la prova della simulazione a mezzo testi, per presunzioni od ancora a seguito di interrogatorio formale.

L’atto di vendita, è stato stipulato nel 2014, sono ancora in tempo per agire giudizialmente per far dichiarare la natura donativa dell’atto?

Si. Come precisato di recente dall’ordinanza n. 125 del 7 gennaio 2019, la Cassazione ha sancito il principio secondo il quale “quando l’azione di simulazione relativa è finalizzata a fare emergere il reale cambiamento della realtà voluto dalle parti […]  opera il termine di prescrizione ordinaria decennale, quando invece è volta ad accertare la nullità sia del negozio simulato che di quello dissimulato, per l’assenza dei requisiti di sostanza e di forma, tale azione non è soggetta ai termini prescrizionali”.

Se il venditore-donante è defunto, la vendita può essere contestata dai suoi eredi?

Si. Gli eredi del venditore defunto possono agire quali successori a titolo universali, ma non possono essere considerati terzi rispetto alle originarie parti del negozio, e, quindi, il figlio pregiudicato dall’atto di cessione dispositivo, assuntamente ritenuto a titolo gratuito, non può agire invocando la prova per testimoni.

La prova della simulazione di un contratto solenne – infatti – stipulato da un soggetto poi deceduto, da parte degli eredi al medesimo allo scopo di far ricomprendere l’immobile venduto tra i beni dell’asse ereditario, soggiace alle limitazioni di Legge, per la prova della simulazione tra le parti, poiché gli eredi, non possono legittimamente dirsi “terzi” rispetto al negozio.

Nei confronti di chi vanno proposte l’azione di simulazione e l’azione di riduzione?

Il legittimario che agisca per la simulazione deve azionare la relativa domanda non solo nei confronti del donatario simulato, ma, anche nei confronti degli altri discendenti del de cuius, considerati quindi litisconsorti necessari.

A tal proposito la Cass. Civ. del 2 settembre 2008 n. 22030, ha affermato il principio di diritto secondo cui “la simulazione relativa di una compravendita conclusa tra un fratello ed il comune genitore, poi defunto, dissimulante una donazione, ove sia dal legittimario dedotta quale oggetto di specifica ed autonoma domanda, e non già in via meramente strumentale o incidentale ai fini dell’esercizio dell’azione di riduzione, deve essere esercitata anche nei confronti degli altri fratelli divenuti eredi quali successori anch’essi del “de cuius””.

Nel 2015 è stata stipulata una compravendita, con relativo incasso del corrispettivo, ma successivamente il venditore ha restituito i soldi all’acquirente? L’atto è valido?

Si, l’atto è comunque valido. Tuttavia le donazioni di denaro effettuate successivamente all’atto di compravendita, a prescindere dalla causa in ragione della quale siano state effettuate, possono essere considerate donazioni di modico valore, ai sensi dell’art. 783 c.c., solo se le somme siano di modico valore in relazione al patrimonio del donante.

Sono da considerarsi donazioni nulle, in quanto prive della forma dell’atto pubblico, se invece gli importi oggetto di restituzione non sono di modico importo atteso il patrimonio del donante stesso. La conseguenza in questo caso, sarà la restituzione alla massa ereditaria di quanto percepito dal donatario, e dette somme dovranno essere quindi oggetto di divisione tra gli eredi.

8 Commenti

  1. Marco

    Buongiorno,
    in un atto di compravendita del 2007 il marito cedeva la quota immobiliare (1/2) alla moglie per un prezzo di euro 100k.
    Nell’atto i coniugi dichiaravano che il prezzo pattuito era stato corrisposto dalla moglie in favore del marito in epoca anteriore al 07/2006.
    Considerato che, nella realtà, tale somma non è stata mai corrisposta dalla moglie al marito, oggi è possibile avviare un’azione di simulazione?
    Grazie

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    • Fabrizio Noto

      Basandosi su questi presupposti, certamente si. Dovrà però rivolgersi ad un legale per tutti gli accertamenti necessari.
      F.N.

  2. Alberto

    Buon giorno,

    Rientra nella fattispecie di simulazione di atto notarile di compravendita, un prezzo dichiarato nell’atto superiore a quello realmente pagato?
    In questo caso al compratore viene rimborsato, successivamente, “in nero” una parte del prezzo realmente pagato e dichiarato nell’atto.
    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Più che la simulazione in sè il vero problema sono i profili penali connessi.
      F.N.

  3. Vito Dicara

    Una tal sorella compra dal fratello un immobile commerciale stimato E. 180.000,00, in cambio il fratello riceve un un vano garage del valore E. 30.000,00 ed E. 15.000,00 con assegno. La rimanente somma doveva essere pagata con assegni circolari di E. 2500,00 sino al saldo entro il gennaio 2020. Ma nulla è stato mai dato al venditore. Oggi la gentil sorella si gode il bene, praticamente rubato’ al fratello. Si consideri che dei 15.000,00 E. Rilasciati in presenza del notaio, il venditore negoziandoli li ha riversati sul conto della sorella. Il poverino pur non essendo interdetto legalmente soffre di patologie psichiatriche. Vi chiedo se si tratta di vendita fittizia oppure altro, si può recuperare il bene annullando il rogito.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Se il corrispettivo dilazionato è portato dall’atto di compravendita, lo stesso è titolo esecutivo, quindi, qualora mon fosse stato versato il fratello può chiedere il rilascio della copia esecutiva pee recuperare il dovuto.
      F.N.

  4. lino

    grazie , sono molto soddisfatto. siete stati sentetici e esaurienti , anche per uno come le che non sono proprio un “addetto ai lavori”.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      grazie!

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