Il mutuo ipotecario

da | Giu 7, 2021 | Immobili | 0 commenti

Prima di parlare di mutuo ipotecario, partiamo dal significato di mutuo: un contratto disciplinato dal Codice Civile in forza del quale una parte (mutuante) consegna all’altra (mutuatario) una somma di denaro o una certa quantità di beni fungibili, che l’altra parte si obbliga a restituire a una determinata scadenza con altrettante cose della stessa specie o valore. Quotidianamente il mutuo ha spesso a oggetto il denaro ed è utilizzato dalle persone per l’acquisto di beni: il mutuo tipico è il mutuo bancario richiesto per l’acquisto di beni immobili oppure per liquidità.

mutuo ipotecario

Che cosa è il mutuo ipotecario?

Il mutuo ipotecario è un mutuo che viene erogato a favore di un soggetto (mutuatario), il quale non solo deve impegnarsi a effettuare la restituzione a rate della somma che gli viene prestata, ma deve concedere favore della banca un’ipoteca su un immobile di sua proprietà (spesso acquistato contestualmente all’operazione di mutuo).
L’ipoteca costituisce una garanzia ulteriore rispetto a quella costituita dal patrimonio del mutuatario, reale del mutuo: è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore, in caso di inadempimento del debitore, il potere di chiedere la vendita forzata del bene e di soddisfarsi sul prezzo ricavato con preferenza rispetto agli altri creditori. Per questo il bene concesso in ipoteca viene sempre periziato dalla banca in modo da verificare che il suo valore sia capiente rispetto alla somma erogata per il mutuo, e possa garantire sufficientemente il creditore nel caso in cui mutuo non venisse pagato.
Il mutuo ipotecario rappresenta generalmente un finanziamento a lungo termine, in genere superiore ai cinque anni, che viene richiesto sempre per l’acquisto di un immobile o per liquidità.

Che differenza c’è tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario?

Un particolare tipo di mutuo ipotecario è rappresentato dal mutuo fondiario. Si tratta di un mutuo ipotecario con particolari requisiti. La definizione viene data dagli articoli 38 e seguenti del Testo Unico Bancario. Il “mutuo fondiario” viene definito dall’articolo 38 del T.U.B. come il credito che ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.

I requisiti di un mutuo fondiario sono i seguenti:

  • è un finanziamento a medio o lungo termine, per il quale la legge dispone che il prestito debba essere concesso per un periodo non inferiore a 18 mesi;
  • è un prestito in denaro strumentale all’acquisto di immobili, che deve essere garantito da un’ipoteca di primo grado sull’immobile acquistato dal mutuatario.
  • deve esserci un rapporto percentuale tra l’ammontare del finanziamento erogato e il valore del bene concesso in ipoteca stabilito dalla legge; tale limite è attualmente definito dalla delibera del CICR (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio) del 22 aprile 1995 ed è pari all’80% del valore dell’immobile. Pertanto, l’Istituto mutuante potrà finanziare al massimo l’80% del valore dell’immobile ipotecato;
  • il finanziamento può essere erogato fino al 100% del valore dell’immobile ipotecato con ulteriori garanzie, come il rilascio di fideiussioni o la stipula di polizze assicurative,
  • ci sono inoltre delle condizioni agevolate a favore del mutuatario, in particolare per quanto riguarda il tasso di interesse, la disciplina fiscale e, inoltre, la riduzione degli onorari repertoriali notarili.

 Cos’è un prestito vitalizio ipotecario?

Il prestito vitalizio ipotecario è un’ulteriore tipologia di mutuo che può essere richiesta da persone di età superiore a 60 anni. Si tratta di un finanziamento a medio-lungo termine concesso dalla Banca a persone fisiche che hanno un’età avanzata e non potrebbero ottenere un mutuo ordinario. Anche questo mutuo è garantito da un’ipoteca di primo grado su un immobile di proprietà.
La particolarità consiste nel fatto che la somma erogata non viene rimborsata con un classico piano di ammortamento rateale, ma in unica soluzione, al verificarsi di determinati presupposti:

  • alla morte del mutuatario;
  • in occasione della vendita della proprietà o di un diritto reale di godimento sull’immobile ipotecato;
  • qualora il mutuatario compia atti con dolo o colpa grave che riducono significativamente la garanzia;
  • qualora siano apportate modifiche materiali all’immobile senza il consenso della banca;
  • in caso di procedimenti esecutivi o conservativi sull’immobile ipotecato.

Il mutuatario in vita non deve rimborsare nulla alla banca. Tale obbligo graverà sui suoi eredi, che dovranno scegliere se rimborsare in unica soluzione il capitale e gli interessi maturati nel tempo oppure, in caso di impossibilità dare alla banca la facoltà di vendere l’immobile, senza necessità di dover ricorrere a un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente.

Chi è il datore d’ipoteca?

Il datore d’ipoteca è il soggetto proprietario dell’immobile oggetto dell’ipoteca a favore della banca, il quale deve intervenire alla stipula dell’atto di mutuo per concedere l’ipoteca volontaria. Normalmente il datore di ipoteca è lo stesso soggetto che richiede il mutuo (mutuatario). Tuttavia, è possibile anche che il datore d’ipoteca, proprietario dell’immobile, sia una persona diversa da quella che chiede il mutuo e si impegna alla restituzione delle somme erogate. In tal caso il proprietario dell’immobile viene definito “terzo datore d’ipoteca”.

Come cancellare l’ipoteca sulla casa?

Una volta estinto il debito derivante dal mutuo, la banca è tenuta a prestare il consenso alla cancellazione dell’ipoteca volontaria iscritta sull’immobile a garanzia della restituzione delle somme. La cancellazione può essere effettuata con un apposito atto ricevuto da un notaio, nel quale l’istituto bancario presta il consenso alla cancellazione dell’ipoteca. Tuttavia, la maggior parte delle ipoteche legate a mutui viene cancellata mediante procedura semplificata d’ipoteca ex articolo 40-bis del T.U.B. (c.d. “Cancellazione Bersani”): è un procedimento che riguarda le ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti (anche non fondiari), concessi da soggetti che esercitano attività bancaria e finanziaria.
La cancellazione semplificata di un’ipoteca viene effettuata in automatico dalla banca creditrice una volta estinto il debito. La Banca invia entro 30 giorni una comunicazione telematica di avvenuta estinzione del credito ai competenti registri immobili, i quali provvedono ad annotare la detta comunicazione sull’ipoteca. Per assicurare a questa comunicazione idonea pubblicità, è stato istituito il Registro delle comunicazioni.

Quanto costa fare un mutuo ipotecario?

Il costo di un mutuo ipotecario sono molteplici e variano a seconda del tasso, della durata e dell’importo richiesto. Ci sono innanzitutto i costi legati alla concessione del mutuo, come ad esempio:

  • le spese di istruttoria della pratica bancaria (tra i 500,00 e 1.000,00 euro);
  • le spese di perizia dell’immobile (tra i 300,00 e 500,00 euro);
  • le spese notarili (onorario preventivato dal professionista);
  • la tassa di trascrizione (di 35,00 euro);
  • l’imposta sostitutiva: (con aliquota dello 0,25% in caso di mutui c.d. “prima casa” e per liquidità; 2,00% per i mutui senza agevolazioni);
  • costi dell’assicurazione richiesta obbligatoriamente dalla Banca contro i danni all’immobile (tra i 20,00 e 50,00 euro mensili);

Vi sono poi i costi del c.d. “periodo di ammortamento” che consistono negli interessi passivi, il cui ammontare dipende dal tasso stabilito al momento della conclusione del contratto. Il c.d. “mutuo prima casa” è invece un mutuo legato all’acquisto di un immobile avente i requisiti per le c.d. “agevolazioni prima casa”. In questo caso il mutuatario ha una serie di vantaggi tra i quali il pagamento di un’imposta sostitutiva (ai sensi del DPR 601/1973) ridotta allo 0,25%.

Come ottenere un mutuo ipotecario?

Per ottenere un mutuo ipotecario è necessario che la banca valuti positivamente alcuni requisiti di finanziabilità del mutuatario. L’istituto di credito, infatti, prima di deliberare la concessione di un mutuo verifica una serie di requisiti che devono garantire la fattibilità dell’operazione. Innanzitutto, il mutuatario deve dimostrare di essere in grado di poter rimborsare il mutuo. Per questo motivo, la prima verifica che effettua la banca nella fase istruttoria è la raccolta delle informazioni reddituali e finanziarie del mutuatario che devono dimostrare l’esistenza dei requisiti per la concessione del finanziamento. Sulla base delle informazioni anagrafiche, reddituali e patrimoniali fornite dal richiedente, la banca determina l’importo della rata sostenibile dal mutuatario e, di conseguenza, la somma di mutuo erogabile.

I requisiti necessari per poter ottenere un mutuo sono sostanzialmente i seguenti:

  • requisiti anagrafici (età che permette la restituzione delle somme entro il compimento dei 75 anni d’età);
  • requisiti legali (residenza, capacità del mutuatario, assenza di pregiudizievoli);
  • requisiti reddituali (reddito sufficiente a ottenere il finanziamento);
  • requisiti finanziari (non essere segnalati come cattivi pagatori nella Centrale dei Rischi o nella CRIF – Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria).

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