La rettifica unilaterale degli atti immobiliari

da | Mag 9, 2018

Una recente modifica legislativa, permette al notaio la rettifica dell’atto notarile; la legge ha introdotto la facoltà per il notaio di rettificare atti contenenti errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla redazione dell’atto mediante propria dichiarazione unilaterale, senza l’intervento delle originarie parti dell’atto. È possibile effettuare la rettifica di un atto notarile di […]

Una recente modifica legislativa, permette al notaio la rettifica dell’atto notarile; la legge ha introdotto la facoltà per il notaio di rettificare atti contenenti errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla redazione dell’atto mediante propria dichiarazione unilaterale, senza l’intervento delle originarie parti dell’atto.

È possibile effettuare la rettifica di un atto notarile di un notaio non più in esercizio?

Si, nonostante i primi dubbi sul punto, si ritiene possibile porre in essere una rettifica dell’atto notarile unilaterale, in modo da poter correggere un errore materiale contenuto in atto di un notaio cessato dall’esercizio delle sue funzioni.

rettifica atto notarile

Una delle originarie parti dell’atto è deceduta, si può procedere all’atto di rettifica bilaterale?

No, in caso di decesso di una delle originarie parti contraenti non è possibile procedere a un atto di rettifica bilaterale se non con la presenza degli eredi del defunto, Qualora ve ne ricorrano i presupposti si potrò procedere con più facilità ad un atto di rettifica unilaterale da parte di un notaio previamente incaricato.

La presenza di una sola delle parti originarie dell’atto non è comunque sufficiente, sebbene la dottrina notarile abbia, anteriormente all’entrata in vigore del nuovo testo dell’art. 59 L.N., ritenuto possibile la partecipazione della parte superstite quale gestore di affari altrui [1].

Quale errore può essere oggetto dell’atto di rettifica unilaterale?

Ai fini dell’ammissibilità della rettifica unilaterale, è necessario che l’atto notarile da rettificare contenga errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla sua redazione. Non sarà quindi possibile rettificare l’atto in caso di mancanza di un dato o di una menzione, mentre sarà possibile la rettifica nel caso di errore materiale evidente dal tenore dell’atto stesso, come ad esempio i dati catastali, i dati anagrafici e i codici fiscali o, ancora, i dati relativi ai mezzi di pagamento e il regime patrimoniale delle parti.

Non può essere oggetto di atto notarile la rettifica che darebbe luogo a una modificazione sostanziale dell’atto.

È possibile procedere alla rettifica unilaterale di un testamento olografo?

No; il notaio, ai sensi di Legge, ha il potere di rettificare unilateralmente atti pubblici e scritture private non autenticate, mentre non ha il potere di modificare scritture private non autenticate da un pubblico ufficiali, quali, ad esempio un testamento, o altra scrittura privata. Può essere invece oggetto di rettifica unilaterale il testamento pubblico, a seguito della sua registrazione (dopo il decesso del testatore), in quanto rientra a tutti gli effetti nella categoria dell’atto pubblico.

È possibile correggere un errore contenuto in un atto costitutivo di una s.r.l.?

Si, sia l’atto costitutivo che lo Statuto, facente parte integrante dell’atto costitutivo stesso, possono essere oggetto di atto di rettifica unilaterale da parte del notaio quando contengono errori materiali. E’ possibile procedere alla rettifica, ad esempio, nel caso di dati errati relativi alla sede sociale, o a clausole dello Statuto che siano contrarie a norme di Legge, e tale contrarietà derivi da grave incoerenza rispetto al testo dello Statuto[2].

È obbligatorio rettificare un atto che riporti un errato codice fiscale?

No, ma è senza dubbio opportuno al fine di allibrare correttamente la ditta catastale, oltre che per allineare le risultanze dei Registri Immobiliari, ai fini della futura cessione del bene stesso.

Le parti si sono dimenticate di cedere un bene nell’originario atto notarile? È possibile procedere alla rettifica?

No, non è possibile procedere alla rettifica quando dall’atto originaria non sia possibile desumere la volontà chiara ed inequivoca delle parti. Pertanto, se un bene non è stato ceduto per dimenticanza od errore materiale nella redazione dell’atto, sarà necessario un nuovo atto di trasferimento immobiliare.

Cosa succede se il venditore, nelle more dell’atto di rettifica, subisce un pignoramento sul bene venduto?

L’atto di rettifica, sia bilaterale (quindi con la presenza di entrambe le parti), che unilaterale per mano del notaio, non può pregiudicare i diritti di terzi soggetti acquisiti sui beni oggetto dell’atto di rettifica.

L’efficacia del trasferimento nei confronti dei terzi si verifica con la trascrizione, pertanto, se gli errori o le omissioni contenuti nel titolo siano riprodotti nella nota di trascrizione – e quindi in assenza di discrepanza fra il tenore della nota e l’atto trascritto – non sarà in alcun modo possibile opporre ai terzi l’atto trascritto privo dell’errore[3]. Il che implica che se l’atto riporta una dato catastale errato e il terzo abbia pignorato il bene, la rettifica non può essere lui opposta se trascritta successivamente. E’ quindi necessario procedere alla rettifica tempestivamente.

Per procedere alla rettifica di un atto notarile è necessario recarsi dal Notaio che l’ha rogato?

No. È possibile procedere alla rettifica di un atto notarile presso qualunque notaio sul territorio nazionale, purché vengano forniti al notaio incaricato, i documenti comprovanti la preesistenza dei dati da rettificare e l’evidenza del mero errore materiale.

Quale documentazione è necessaria per procedere alla rettifica?

Al fine di poter procedere alla rettifica di un atto notarile è necessaria la copia conforme dell’atto notarile da rettificare, oltre l’indicazione del dato che si assume essere errato, e la documentazione che dimostri la preesistenza del dato corretto da riportare nell’atto di rettifica.

Qual è il carico fiscale di un atto di rettifica immobiliare?

Il carico fiscale della rettifica di un atto immobiliare dipende dall’anno di redazione dell’atto da rettificare. Infatti, se l’atto da rettificare è anteriore al 2014, sarà necessario pagare l’imposta di bollo pari ad euro 155, oltre le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 200 Euro, i diritti di trascrizione per euro 90 e, infine, la tassa d’archivio pari ad Euro 9,10.

Qualora – invece – l’atto da rettificare rechi una data posteriore all’1 gennaio 2014, le imposte ammontano a totali Euro 300, di cui 200 Euro di imposta di registro e 50 Euro di imposte ipotecarie e catastali, oltre 9,10 Euro dovuti per Tassa d’Archivio.

[1]                   G. IACCARINO, Rettifica unilaterale dei dati catastali, in Notariato, 2004, p. 624.

[2]     M. COSIO, La Rettifica degli atti mediante certificazione notarile, Le responsabilità del notaio tra disciplina vigente e prassi sanzionatoria (Atti dei convegni di Vicenza 15 marzo 2014, Roma 21 novembre 2014 e Genova 13 marzo 2015 (Supplemento telematico al N. 1/2015).

[3]          M. LEO, Studio n. 618-2010/C  “Osservazioni sulla rettifica degli atti “certificata” dal Notaio”.

 

287 Commenti

  1. Luca

    Salve, nel 2021 ho venduto un immobile sul quale usufruivo di detrazioni fiscali in 10 anni a seguito di ristrutturazione dal 2016.
    Abbiamo concordato con la parte acquirente che le detrazioni sarebbero rimaste a me, indicando tale circostanza nel preliminare di vendita redatto tra le parti.
    Purtroppo il notaio nell’atto di vendita ha omesso tale circostanza, nonostante fosse presente nel preliminare, adesso mi “propone” una scrittura privata tra le parti alla cifra di euro 600.
    Ritengo sia una sua mancanza, cosa può consigliarmi di fare per rientrare in possesso delle detrazioni?
    Grazie anticipatamente

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Purtroppo l’atto è inevitabile.
      FN

  2. nicolo'

    buongiorno, nel 2018 ho fatto una sostituzione del mutuo , ma adesso risulta un ipoteca sul vecchio mutuo in quanto risulta una surroga piuttosto che una sostituzione. Siccome le banche non riescono a darmi un spiegazione in merito, mi chiedo se probabilmente puo’ essere stato un errore di trascrizione notarile.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Senza prendere visione della documentazione è impossibile darLe un parere.
      Si rivolga al collega che ha rogato gli atti.
      F.N.

  3. Maria Paola Cipolli

    Buongiorno.
    E’ un problema se nel compromesso di vendita (fatto dal notaio e regolarmente registrato) nei dati anagrafici di uno dei venditori viene riportato solo il comune di residenza e non la località?
    La vendita ha per oggetto un immobile ereditato.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Non é assolutanente un problema.
      F.N.

  4. Samuele F.

    Buongiorno,

    lo studio notarile che si occuperà del rogito per la vendita di un’immobile mi ha comunicato che dovrà essere fatto un atto di rettifica (il notaio dell’epoca fece un errore di trascrizione).

    Per tale atto di rettivica mi chiede una somma di 1400€ (si tratta di un garage registrato con numero “sub” errato, e quindi va modificato).

    È una somma plausibile? Come si calcola?

    Cordiali saluti,
    Samuele

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      La cifra è sicuramente congrua.
      FN

    • Giovanna Padovani

      Un atto di compravendita eseguito 8 giorni fa riporta un dato errato e cioè’il mio stato civile .Nell’atto risulto coniugata cn separazione di beni , quando invece sono divorziata.Mi dice se devo fare correggere e quanto mi costa?

    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      francamente non è un dato che ritengo necessario rettificare.
      F.N.

  5. ABATE ANGELA

    Buongiorno, avrei bisogno di avere un Vs consiglio relativamente a quanto segue: un condomino deve vendere il suo appartamento e “casualmente” si è accorto dopo 40 anni, che la cantina da lui utilizzata fino ad oggi, non è quella dichiarata nel suo atto di acquisto, ma sarebbe la mia. Abbiamo verificato con una visura catastale ed effettivamente sull’atto di vendita il notaio ha invertito le cantine, Ora, lui per vendere il suo appartemento mi chiede di mettere a posto la situazione facendo una modifica, ossia far diventare di appartenenza al suo alloggio la cantina in suo possesso e altrettanto fare noi con la nostra. Premesso che non ho preso neanche in considerazione la possibilità di scambiare le cantine, anche se la sua è più grande della mia, ho detto chiaramente che al momento non posso sostenere spese e pertanto se vuole procedere lui con la pratica può farlo. Mi chiede una liberatoria, che io non ho problemi a firmare, ma mi chiedo, in futuro posso trovarmi in difficoltà con la vendita del mio alloggio? Come faccio a tutelarmi da eventuali problemi che potrebbero presentarsi in futuro a seguito di questa sua variazione unilaterale? Attendo gentile riscontro grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Le consiglio di procedere con una permuta con il vicino per regolarizzare lo stato di fatto.
      Le spese andranno compensate.
      F.N.

  6. carla

    Buona sera, alla morte dei nostri genitori io e i miei tre fratelli abbiamo ereditato il loro appartamento dopo la successione l’abbiamo venduto nel rogito non ci siamo accorti che il regime patrimoniale mio e di un mio fratello è stato invertito io risulto con seperazione dei beni e mio fratello in comunione invece è esattamente il contrario le chiedo dobbiamo fare una rettifica o essendo un bene ereditato e senza vincoli possiamo non fare niente ? mio fratello ha paura che l’ Agenzia delle Entrate possa creare un problema considerando la dichiarazione inerente al nostro regime non veritiera.Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Non serve la rettifica. Si tratta comunque di bene personale. Il fratello puó dormire sonni sereni.
      FN

  7. Gianfranco MALETTI

    Buongiorno. In un condominio composto da 32 alloggi uguali, identici per metratura e pagati all’origine lo stesso prezzo come soci di cooperativa edilizia, nel 1984 è stato redatto un regolamento, sottoscritto da ciascun proprietario davanti al notaio e registrato successivamente (repertorio n 12945 raccolta n 6712 Torino) dove si è stabilito un valore millesimale di proprietà pari a 31,25 uguale per tutti (1000: 32 =31,25). Alcuni condomini sostengono oggi che il dato è errato e ne chiedono la modifica in quanto “nello stabilire i valori millesimali in uno stabile di otto piani non si sarebbe tenuto conto dei dati di luminosità, di esposizione, di distanza dal suolo…” E’ tutto questo davvero un errore che rende giuridicamente possibile la modifica del regolamento?Grazie.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      È possibile la modifica rideterminando i millesimi, a maggioranza qualificata.
      F.N.

  8. chiara

    Buonasera, in un atto del 1988 il notaio ha inserito sub foglio particella dell’appartamento e della cantina come accatastati assieme (sub 11), quando la cantina aveva invece un sub diverso (sub 25). Ora sto rivendendo l’immobile e mi viene chiesto un atto integrativo dal notaio rogante. Premesso che ovviamente immobile e cantina hanno due visure distinte e differenti ma che in entrambe le visure storiche si fa riferimento allo stesso atto di acquisto del 1988 come provenienza, devo fare un atto integrativo per vendere?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Il Notaio al quale si è rivolta Le ha consigliato molto bene. É necessario quanto richiesto.
      F.N.

  9. Marina

    Buonasera., avrei necessità di un chiarimento e relativo preventivo , in quanto dovrei rettificare l’atto di compravendita in 2 punti, nello specifico, premesso che:
    l’atto è del 10-11-2019 e tratta una compravendita di un edificio ex rurale in categoria F4 in quanto acquistato dal venditore in corso di ristrutturazione, sullo stesso era stato aperto un titolo edilizio SCIA, e dopo l’atto il titolo è stato volturato ai nuovi acquirenti: la mia famiglia. Trattasi di edificio ex rurale che in origine era un deposito in categoria C/2. Nell’atto era indicato che nell’edificio non erano presenti impianti, in realtà nell’edificio era presente un contatore Enel, una stufa a legna in ogni stanza, e durante i lavori di ristrutturazione era stato trovato anche un pozzo artesiano con relativa vasca di raccolta acque piovane.
    Per cui la prima rettifica è riferita a questa indicazione errata.
    La seconda rettifica riguarda un errore oggettivo imprescrittibile sul meccanografico catastale d’impianto, vale a dire il vecchissimo propeietario del podere, lo aveva ricevuto in donazione da una zia , la quale oltre a tale podere aveva altri beni immobili sia agricoli che edifici, il nipote che aveva ricevuto questi poderi, ai fini di elusione imposta locale IMU, nel momento in cui per obbligo di legge, fu costretto a trasferire i poderi agricoli dal catasto terreni al catasto fabbricati, aveva accatastao gli immobili erroneamente, facendo figurare più edifici immobiliari uniti in aderenza come un unico edificio. Di conseguenza, mentre la planimetria derivante dal catasto terreni era corretta, l’edificio , anziche essere un unico edificio avrebbe dovuto essere composto da 2 unità immobiliari ( un deposito chiuso ed un portico a tutta altezza) e l’edificio chiuso doveva essere suddiviso in 2 subalterni ( piano terra+ primo piano). Attualmente tramite geometra incaricato stiamo intervendo per regolarizzare l’edificio , catastalmente, ma ci viene consigliato dal Catasto, di effettuare una integrazione all’atto, affinchè il tutto sia coerente.
    Rimango in attesa di riscontro, porgendo i miei più cordiali saluti.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Il primo punto non è rettificabile.
      Sul secondo riterrei una rettifica ex art. 59-bis L.N. non idonea a sanare la situazione.
      La invito al rivolgersi al collega rogante che conosce di certo meglio la situazione.
      F.N

  10. Giulia

    Buonasera. Nel 2003 mio padre ha acquistato, direttamente da costruttore, un posto auto scoperto all’interno di un condominio.
    Il posto auto risultava indicato da foglio, particella e subalterno.
    Nel 2019 mio padre è deceduto. Richiedendo una visura catastale per immobile è risultato che il posto auto scoperto era identificato da non una ma da 12 subalterni che, nel rogito del 2003 indicavano alcuni garage.
    Il funzionario della conservatoria mi ha fornito anche tre diverse planimetrie depositate negli ultimi anni, tutte a firma di uno stesso geometra.

    Mi sono rivolto all’ amministratrice del condominio senza avere risposta.
    Un condomino pietoso mi ha indirizzato presso altro notaio al quale ho scritto via PEC, spiegando la situazione.
    Il notaio ha risposto spiegando di essere stato incaricato dall amministratrice di redigere un nuovo atto di vendita. Ho spiegato, via PEC, che ero impossibilitato ad aprire la successione per la discrepanza tra l’atto originario e la visura attuale e ho chiesto se potevo avere una bozza del rogito. La risposta del notaio e stata negativa perché , ha scritto via PEC: ” un condominio era stato scortese e non era possibile inviare la bozza a tutti coloro che ne facevano richiesta”.

    Adesso, mia madre, avente stato civile libero, divorziata da mio padre da ben 10 anni viene chiamata a comparire davanti al giudice, in qualità di coniuge per inerzia nell’aprire la successione con addebito delle spese. Il geometra dell’ amministratrice che dovrebbe aprire la successione è lo stesso che ha firmato le planimetrie errate depositate in conservatoria.

    Come è possibile che il rogito originario del 2003 sia stato invalidato?
    Può un notaio redigere una rettifica in maniera unilaterale? È mai possibile che l’amministratrice di condominio non sappia cosa è successo ai subalterni delle proprietà?
    Ringrazio in anticipo per l’aiuto che potrete offrirmi.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Impossibile darLe una risposta nel merito. Le informazioni sono confuse, se non contraddittorie.
      La invito a rivolgersi al collega rogante l’atto originario.
      F.N.

    • Sonia Campos

      Buongiorno. Rendendosi conto che nell’atto di provenienza il notaio , nonostante sia stato pagato per cambiare un nome che aveva scritto male, non sia stato cambiato alla fine , e che sia la trascrizione, sia l’atto hanno tutte i due nomi( quello sbagliato e quello giusto). Domanda: si può correggere questo nominativo in sede di rogito? O deve essere correto prima di arrivare al rogito? E se il notaio che ha combinato il guaio è andato in pensione?

    • Fabrizio Noto

      Si deve correggere a spese del cliente prima dell’atto di vendita.
      F.N.

  11. Francesca

    Gentilissimi Notai,
    grazie mille per la chiarezza del Vostro articolo.
    Vorrei chiederVi: in caso di convalida unilaterale via testamento di contratto di vendita notarile annullabile (da parte del testatore, titolare dell’azione di annullamento), come funziona la pubblicità di tale convalida e in quale modalità avviene? Quali sono le conseguenze della convalida in ordine alla sua trascrivibilità?

    Vi ringrazio anticipatamente,
    Cordiali saluti

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Domanda interessante.
      Invio della convalida al registro successioni, e, in caso di legati in esso contenuti, nuova trascrizione nei Registri Immobiliari.
      Ripeterei tuzioristicamente anche la trascrizione dell’accettazione ove presente nel primo verbale.
      F.N.

  12. Salvatore Cecchetti

    Buongiorno
    ho da poco acquistato un appartamento; solo dopo mi sono accorto che in atto non abbiamo inserito una variazione a livello di concessione edilizia in sanatoria (regolarmente ottenuta dal venditore qualche mese prima della nostra compravendita) e di una variazione a livello di piantina catastale (attualmente difforme rispetto a quella depositata in catasto ed allegata all’atto).
    Si può procedere alla rettifica dell’atto notarile? E quali sono i costi da sostenere?

    grazie mille

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      È necessario un atto di conferma.
      I costi non sono indifferenti, tenga conto di almeno 800 Euro di spese vive.
      F.N.

  13. Franca Aluffi

    Buongiorno, nel 1987 abbiamo stipulato un atto notarile per un alloggio e relativo box auto, ora che vorremmo vendere entrambi abbiamo notato che sull’atto in n. Del box è 34 ma il nostro è il n. 35 come risulta anche da piantina catastale, ci potrebbero essere dei problemi? Cosa dobbiamo fare?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Dovrei vedere i titoli e soprattutto tra essi l’atto notarile.
      Difficile possa farsi una rettifica, piú probabile sia necessaria una permuta con il proprietario dell’altro box, prima della vendita del vostro. F.N.

  14. amalia cimmino

    salve, volevo porre alla vostra attenzione un problema che risale all’anno 2001 cioè quando ho stipulato un rogito di un appartamento in un condominio con posto auto annesso, ad oggi l’appartamento à in fase di vendita e mi sono accorta che è stato omesso la trascrizione che al suddetto è assegnato un posto auto con un numero preciso- ciò si evince dal precedente atto notarile in mio possesso dei vecchi proprietari ,ma nel mio atto non c è- come posso rimediare all’errore del notaio ora in pensione, giustamente il nuovo acquirente mi ha fatto notare ciò-grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Se nell’atto non è indicato il subalterno, non è possibile rettificare. Mi pare di capire la vendita sia stata fatta senza posto auto, ma francamente dovrei leggere l’atto di provenienza.
      F.N.

  15. Ugo Santamaria

    Buona sera. Mi sono accorto che nell’atto di vendita della casa da me acquistata nel 1999, casa su terreno comunale in diritto di superficie per 99 anni, é presente un mero errore di battitura riguardante il numero del foglio catastale, per cui da visura catastale risulta ancora a nome dei venditori. Vorrei domandare se esiste l’obbligo del passaggio a diritto di proprietà del terreno prima di poter richiedere la rettifica dell’atto, che da come qui sopra letto potrà essere fortunatamente unilaterale. Ringrazio.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      È sufficiente la rettifica unilaterale.
      F.N.

  16. Nicoletta

    Ho venduto un appartamento tre mesi fa (Settembre 2021). Nei giorni scorsi ho richiesto al Notaio copia dell’atto di compravendita a seguito del Rogito. Inoltre, quale erede ho pagato un importo relativo alla “tacita eredità”, di conseguenza dovrei ricevere anche la fattura. Lo studio del Notaio continua a tergiversare ed ignora le mie mail di sollecito. Cosa posso fare per ricevere la documentazione che mi spetta, quale venditore dell’immobile? Vi ringrazio anticipatamente per la cortese risposta. Cordiali saluti.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Proceda con richiesta scritta, non di rado puó esserci qualche malinteso nel rilascio copie. Non c’è niente di strano in quello che mi ha indicato. Non mi allarmerei.
      F.N.

  17. lorenzo RIZZO

    Donazione di Snc con quote 98% da padre a figlio e 2% dalla moglie del padre ma non mamma del figlio con valore societario di € 5164.57 ed un valore fiscale di € 50.000,00.
    Immobile D02 …. IUC con rendita di € 5.990,00 su imponibile di € 408.878,92.
    E’ possibile variare/aggiornare l’atto? quali costi?
    Conviene altro atto con rivalutazione e tassazione al 3,5% sulla differenza?
    grazie per un’aiuto Lorenzo 338.3808907

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Non è possibile rettificare i valori indicati in atto.

      fn

  18. Luca

    Buongiorno, alla morte di mio nonno abbiamo fatto pubblicare il testamento olografo da lui redatto, con tanto di acquiescenza da parte dei diretti interessati.

    Dopo la trascrizione di tale documento, la segreteria dell’ufficio notarile mi ha inviato la copia conforme dell’atto, vessata però da un errore: nell’ultima pagina scritta al pc, nell’elenco dei firmatari, il nome di battesimo uno dei legittimari era sbagliato (preciso però che nella parte precedente, le generalità di tutti gli interessati risultavano corrette).

    Tale errore è stato prontamente segnalato e la segreteria ha provveduto a rinviare agli interessati una copia corretta; mi rimane tuttavia il dubbio che la copia depositata e trascritta in precedenza, non sia stata corretta: in tal caso sarebbe opportuna una rettifica?

    Grazie e buona giornata

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Se le generalità sono corrette non va fatta alcuna rettifica
      Cordialità

  19. Carla

    Nel 2014 è stato redatto un atto di donazione nel quale si è allegata una planimetria catastale che non corrispondeva alla situazione di fatto dell’immobile. Infatti negli anni 90 l’appartamento in questione è stato ristrutturato, apportando qualche modifica alla distribuzione degli spazi. L’architetto aveva presentato al comune regolare cila ma la situazione al catasto non è stata aggiornata . L’atto si può considerare non valido?
    Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Se la planimetria è difforme e si tratta di una difformità sostanziale, l’atto è viziato.

      Cordialità

  20. Marianna

    Salve.
    Ho necessità di vendere un immobile, ma l’atto notarile di acquisto è errato nel dato della particella catastale. Mi hanno detto che non c’è necessità di rettifica, se la situazione catastale è corretta, e l’atto è più vecchio di 20 anni. Chiedo informazioni a riguardo. Mi spiego…
    Negli anni 50 una mia lontana parente compra un appartamento da una cooperativa (prima della costruzione) . Su questo atto non sono riportati dati catastali, ma è presente una cartina, da cui si evince chiaramente l’immobile ceduto. Nel 1986 mia madre compra dalla parente l’immobile.
    Il notaio però, nell’atto del 1986 sbaglia particella e subalterno, per cui a mia madre viene intestato, al catasto, un immobile errato.
    Nel 2014 ci accorgiamo dell’errore, e tramite un tecnico, rintracciamo particella e subalterno corretti della casa di nostra proprietà, e chiediamo una voltura catastale, senza rettificare l’atto. La stessa viene effettuata, per cui ad oggi, la situazione catastale è corretta.
    Ho tuttavia necessità di inserire l’immobile in una successione mortis causa (dato che mio padre è mancato, ed era proprietario del bene in comunione dei beni), e successivamente venderlo. MI è stato detto che la rettifica dell’atto non è necessaria per un documento così vecchio (1986), se la situazione catastale è corretta. Quindi mi hanno suggerito di procedere con la successione, e con la vendita ed effettuare, contestualmente alla vendita la rettifica solo se l’acquirente lo chiede espressamente. E’ corretto? O devo procedere a una rettifica unilaterale prima della pratica di successione? Grazie mille

    Rispondi
    • Guido Brotto

      A me pare che una rettifica sia opportuna.

      cordialità

  21. roberto

    Buonasera, avrei bisogno gentilmente di un suo consiglio ho aiutato mio nipote per l’acquisto di un appartamento (prima casa) con un bonifico abbastanza alto sul suo conto corrente con causale prestito infruttifero per acquisto prima casa da zio a nipote. Abbiamo scritto il tutto per corrispondenza con data certa premetto che sono solo e senza figli. Il notaio non ha scritto nulla nel rogito di questo prestito e lui ha pagato con un assegno circolare dal suo conto. Le chiedo se essendo un prestito e non una donazione se abbiamo agito correttamente. Mio nipote può avere dei problemi per questo bonifico, essendo giovane e sicuramente non potendo avere a disposizione questa cifra senza il mio aiuto. Il notaio doveva menzionarlo nel rogito? dobbiamo rettificare e farlo mettere nel rogito?
    distinti saluti Roberto

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Trattandosi di operato di altro collega non posso esprimermi.
      fn

  22. Rosa

    Buongiorno
    io e mia sorella abbiamo venduto un immobile avuto in eredità alla morte dei nostri genitori ci siamo accorte che nel rogito è stato invertito il nostro regime patrimoniale io sono in comunione e mia sorella in separazione nell’atto risulta il contrario. Essendo un bene personale le chiedo è necessario rettificarlo o essendo un bene personale e noi siamo i venditori possiamo lasciare cosi? Per la voltura in catasto hai nuovi proprietari può creare dei problemi?
    Mi scuso ma le ho rinviato la domanda non essendo sicura del suo invio.
    Distinti saluti
    ROSA

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Trattandosi di bene personale la rettifica mi pare ultronea.
      Cordialità,
      F.N.

  23. Rosa

    Buongiorno, io e mia sorella abbiamo da poco venduto un appartamento avuto in eredità dopo la morte dei nostri genitori e rilegendo con calma il rogito ci siamo accorte che è stato invertito il nostro regime patrimoniale io sono in comunione dei beni e lei in separazione ma risulta il contrario. Essendo un bene personale dobbiamo fare una rettifica? possiamo avere dei problemi con la voltura a favore dei nuovi proprietari ?
    cordiali saluti

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Considerato che l’immobile verrà correttamente volturato all’acquirente non fare proprio nulla.

      Cordiali saluti

  24. Daniele

    Buonasera,

    ho acquistato un’appartamento al piano rialzato con giardino ed accesso indipendente su strada in uno stabile di 3 piani ove vi era un solo proprietario. Questo apt mi era stato proposto sia dall’agenzia immobiliare e dal perito dalla banca ad “uso esclusivo” (non si è capito da dove l’ha evinto). Mi sono accorto che al rogito il notaio non aveva scritto nulla riguardo l’uso esclusivo del giardino ne dell’ingresso indipendente, per cui mi sono movimentato per capire se questo giardino e l’ingresso esistesse veramente e non fosse abusivo, in quanto non risulta neanche sulla mia planimetria (mi era stato detto che non doveva essere rappresentato in quanto uso esclusivo e non mio). Dopo 9 mesi sono andato dal Notaio, ove mi consiglia di fare un accesso agli atti e tirare fuori la vecchia planimetria dell’apt dell’atto di provenienza. Dopo un’estenuante ricerca al comune, sono riuscito a trovare il progetto di costruzione dell’immobile (fine anni 50), ove è rappresentato finalmente questo benedetto giardino ed ingresso (per cui mi sono rasserenato sul fatto che non è abusivo). Successivamente sono stato all’agenzia delle entrate/catasto, ed ho recuperato, attraverso il num. di riferimento trascritto sui disegni dell’dell’apt, sull’atto di provenienza, la planimetria.
    Li ESISTE. Vi è disegnato l’apt con annesso giardino (con la stesso num di foglio, mappale, e subalterno). Adesso cosa succede? è possibile che il giardino è anche di mia proprietà? Come faccio a sistemare il tutto? Bisogna rettificare il rogito? chi paga?

    Grazie tante

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Francamente impossibile darLe una risposta nel merito.
      Bisognerebbe avere piena contezza della pratica, e io non Le posso dare alcuna certezza senza la documentazione sotto mano.
      F.N.

  25. MARISELLA

    Buonasera, avrei bisogno di un aiuto. A maggio del 2021 un notaio ha fatto un atto di rettifica intestando un locale a mio padre e a mio zio, il primo morto nel 2020 e il secondo nel 2001. Gli eredi non sono stati messi al corrente della cosa, ne siamo venuti a conoscenza per puro caso. Il locale in questione nel 1953 era di mio nonno ma nel 73 è stato dato , non so se venduto o regalato, ad un’altra persona che ne sta usufruendo.
    Abbiamo fatto già la successione per altri immobili e questo non risultava, ora ci si chiede di fare un’integrazione alla successione e poi far intestare l’immobile al proprietario. Noi siamo d’accordo nel darlo al proprietario ma non vogliamo pagare nulla. Come dobbiamo comportarci?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Dovete risolvere il problema con l’attuale proprietario, e capire sulla base di quale titolo il collega ha rettificato, ma è necessario comunque pagare le imposte se non sono state versate in precedenza. Esse sono a carico vostro per Legge.
      F.N.

  26. Chiara

    Buongiorno, vorrei conoscere il parere di un notaio sul seguente caso. Tre fratelli si dividono le proprietà paterne, tra cui alcuni box auto facenti parte di un corpo di fabbrica a sé stante, soprastato da un terrazzo di copertura. Nella divisione precisano che ‘resta comune tra i proprietari dei sottostanti box il terrazzo di copertura’ identificato con certi estremi catastali. Successivamente, uno dei fratelli vende il suo box auto mediante un atto contente anche la consueta precisazione che ‘la consistenza immobiliare di cui innanzi si trasferisce nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente trovasi con tutte le accessioni, gli accessori, le azioni, le dipendenze, le pertinenze, le comunioni, le ragioni e le servitù derivanti dallo stato dei luoghi e dai titoli di provenienza cui si fa espresso rinvio’. Oggi quel medesimo fratello sostiene che con quella clausola deve ritenersi ceduta anche la comproprietà del lastrico, benché non sia detto nulla nell’atto di vendita, né sia menzionata la particella che contraddistingue il predetto lastrico e ottiene dal notaio la redazione di un ‘atto unilaterale di rettifica catastale’ nel quale dichiara appunto che deve ritenersi che egli avesse venduto anche 1/3 della particella corrispondente al lastrico (!), con conseguente rettifica al catasto e trascrizione… ma è corretto?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Se l’unità immobiliare è autonomamente accatastata non possiamo ritenere che anch’essa sia stata venduta.
      F.N.

    • Settimio

      Un immobile composto da vari subalterni è stato accatastato nel 1993, con una “dichiarazione di nuova costruzione”, per iniziativa unilaterale di un familiare. Costui, di sua personale iniziativa, ha indicato negli atti catastali l’intero immobile indiviso come intetstao a sè stesso, a tutti i suoi fratelli ed ai proprietari del terreno sottostante, a loro insaputa. Tale immobile è stato interessato negli anni in parte da una variazione nel classamento e da una dichiarazione di “ultimazione del fabbricato urbano”. Non esiste alcun atto pubblico che testimonia la proprietà dell’immobile nè la regolarità edilizia, risultando l’intero immobile del tutto abusivo. Uno degli intestatari catastali vorrebbe richiedere all’Agenzia delle entrate – Catasto, di rendere conforme i dati catastali con le risultanze (negative) dei Registri immobiliari»: atteso che non esiste alcun atto alla Conservatoria dei registri immobiliari per tale immobile e per tale intestatario (ma, in verità, per nessuno intestatario), vorrebbe richiedere personalmente ed individualmente la eliminazione o cancellazione del proprio nominativo dall’elenco degli intestatari negli atti catastali dell’Agenzia delle entrate. Si reputa tale procedura corretta?

    • Fabrizio Noto

      L’intera vicenda merita un approfondimento da parte di un legale. Impossibile darLe una risposta sulla base di quanto esposto.
      F.N.

  27. francesco

    salve avrei davvero bisogno del vostro aiuto, nell’anno 2018 ho acquistato una villetta A/3 con relativa pertinenze C/2 e due appezzamenti di terreno molto piccoli che delimitano tali immobili che da risultanze catastali risultano accatastati con due differenti particelle. Solo dopo alcune verifiche mi sono accorto che una delle particelle relativa al terreno non è stata inserita nel rogito e di conseguenza risulta ancora intestata ai vecchi proprietari.
    In questa situazione il Notaio potrà procedere alla rettifica dell’atto precedente per inserire la particella mancante o dovrò procedere alla stipula di un nuovo atto.
    In questo caso i costi a quanto ammonterebbero e da chi dovranno essere sostenuti.
    Grazie.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Si dovrà procedere con nuovo rogito.
      F.N.

  28. Giulia

    Buonasera, 6 anni fa abbiamo stipulato un atto di donazione immobiliare.
    Oggi, dovendo eseguire lavori di ripristino strutturale, il tecnico incaricato rileva che la planimetria allegata al rogito corrisponde ad altra unità abitativa del medesimo complesso immobiliare.
    L’atto è nullo o sanabile unilateralmente?
    Si ravvisa responsabilità notarile?
    Grazie.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      L’atto è valido. Valuterei, con il Notaio rogante una conferma con allegazione della planimetria corretta.
      F.N.

  29. FEDERICO

    Salve, volevo porre un quesito alquanto difficile per le nostre conoscenze.
    Stiamo vendendo il nostro appartamento ed abbiamo stipulato un preliminare già regolarmente registrato.
    La vendita è stata affidata all’agenzia che c’ha fatto firmare sia la delega che l’accettazione della proposta.
    Il punto è questo:
    1. Quando abbiamo interpellato l’agenzia abbiamo sempre parlato e di seguito fatto scrivere nell’annuncio vendita di appartamento con 2 vani. Non è mai stato citato il
    box in nessuna forma. Abbiamo sempre riferito di volerlo tenere. L’appartamento ed il box hanno lo stesso numero di foglio, particella ma sub diversi. Il box si trova
    nello stesso stabile a -2.
    2. Il box adesso è in pertinenza con l’appartamento, stiamo acquistando un altro appartamento, contestualmente alla vendita qualche giorno dopo faremo il rogito per
    l’acquisto ed il cambio di pertinenza del box nella nuova casa che si trova a 300 mt.
    La domanda è: se nell’rogito di vendita non viene menzionato il subalterno del box o soltanto la dicitura box, essendo in pertinenza posso rischiare di perderlo? Considerate che l’appartamento è degli anni 2009, accatastato con un sub diverso dal box
    Grazie mille, siamo in ansia, attendiamo una vostra risposta.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Tranquilli. Basterà ricordare al Notaio che il box auto non deve essere oggetto di vendita.
      Il vincolo di pertinenzialità, se non deriva da una norma di Legge, si scioglie all’atto della vendita dell’unità principale.
      F.N.

  30. Carmelo

    Buongiorno
    mia madre nel 2009 ha venduto un appartamento alcuni giorni fà l’acquirente si accorge che nell’atto vi era riportato sub 4 e nella planimetria sub 5 . faccio presente che il sub 4 appartiene alla sorella della venditrice e il sub 5 ( che sarebbe quello che doveva essere trascritto) nell’atto di divisione tra eredi era di mia madre, non sappiamo chi ha fatto voltura ma ci ritroviamo col sub 4 quello venduto intestato a mia madre che invece doveva essere il sub 5 , faccio presente inoltre che ho contattato l’acquirente, la stessa mi riferisce che nell’appartamento è stato acceso un mutuo ma che l’appartamento è effettivamente quello del sub 5 in quanto lo stesso trovasi a dx salendo le scale cioè sub 5 come da planimetria visionata dalla banca. Si può rettificare il sub nell’atto di compravendita? cosa succede col mutuo ? Riguardo l’Imu pagato e dall’acquirente, e dalla sorella di mia madre. riguardo al sub5 cosa succede con l’imu? Grazie della sua cortese risposta.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Francamente per chi legge, la vicenda è di difficile comprensione.
      La invito a recarsi dal Suo Notaio di fiducia con tutti gli atti alla mano. Solo così potrà capire come procedere, con che tempistiche e quali costi.
      F.N.

  31. Lucia

    Buongiorno. non ho potuto inserire nella dichiarazione di successione di mia madre, un immobile di proprietà di mia madre deceduta XXXX Antonietta, in quanto al catasto risulta di proprietà XXXX Antonia con un codice fiscale diverso.

    Non sono in possesso dell’atto notarile e nessuno mi sa dire niente.

    Cosa può essere successo e come si può rimediare?

    Cordiali saluti.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Certo. É necessario avere una visura catastale dell’immobile. Successivamente si compiono le visure ipotecarie, quindi si richiederá copia dell’atto al Notaio rogante o all’archivio notarile se pensionato, deceduto o trasferito.
      A quel punto se errato, si provvedere a rettifica notarile, se corretto l’atto ma errata la voltura si procedere con istanza in rettifica.
      F.N.

  32. alfredo

    Buongiorno,
    ho acquistato un box nel 2016. Siamo sposati in comunione dei beni, per errore mi sono dimenticato di togliere la moglie in modo che lei paghi l’imu dato che ha già una prima casa. A questo punto come devo procedere ? Basta soltanto fare la separazione dei beni e comunicare anche la rinuncia del box in modo che resta intestato solo a me e lei non paga la pertinenza? o una rettifica dell’atto del box ? e dove si fa dal notaio o avvocato normalmente?
    grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Devo procedere con la separazione dei beni e con un atto notarile di donazione vero e proprio.
      Francamente non credo Le convenga.
      F.N.

  33. Emanuele Valesi

    Buongiorno
    Nel 2018 ho comprato un immobile
    Ora, in fase di vendita, l’agente immobiliare mi ha fatto notare che il numero di conc. Edilizia riportato sul rogito è errato.
    Devo procedere a rettifica dell’atto, deve intervenire anche la parte venditrice???
    Grazie della risposta

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      È sufficiente anche un atto di rettifica unilaterale del Notaio.
      F.N.

  34. antonio

    Buongiorno. Avrei un quesito da sottoporre.
    Mio suocero ha acquistato con la moglie, nel 1999 una prima casa in comunione dei beni, direttamente dal costruttore.
    Ora ci siamo accorti che dalle visure catastali fatte sull’immobile risulta, nel riquadro Diritti e Oneri reali, che è Nudo proprietario al 50% (ovviamente anche la visura sulla moglie risulta la stessa descrizione), ma l’atto di acquisto recita che “il costruttore vende e trasferisce in piena proprietà, ai coniugi (in regime di comunione) che accettano….ecc.ecc.”
    Anche dall’ispezione ipotecaria risulta che l’atto di trasferimento ai coniugi è fatto “…per il diritto di proprietà, per la quota di 1/2 ciascuno…”.
    Quindi, cosa potrebbe essere successo? Un errore nella trascrizione dell’atto? Se sì:
    Occorre rettificare?
    A che costo?
    A chi è fatto carico di quest’eventuale rettifica?
    Grazie e buona giornata.
    Antonio P.
    22/06/2021

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Buongiorno,
      da quello che scrivere parrebbe un errore di voltura catastale (costo euro 71 euro oltre oneri professionali).
      Se il notaio che ha ricevuto l’atto è ancora in esercizio si rivolga a lui.

      Cordiali saluti

    • antonio

      Grazie per la cortese e celere risposta.
      Serena giornata.
      Antonio P.

  35. Francesca

    Buonasera Notaio,
    La ringrazio per i Suoi contributi, sempre illuminanti.
    Vorrei chiederLe un parere.
    Con atto del 1983 Tizio acquistava un immobile e la zona carrabile di accesso.
    Nel 2005 lo stesso Tizio vende tutto quanto acquistato nel 1983, compresa la zona carrabile di accesso.
    Tale zona carrabile viene riportata in atto nella descrizione dell’oggetto di vendita, ma gli estremi catastali della stessa non vengono citati, tanto che, infatti, tale parte di terreno è ancora intestata a Tizio.
    A Suo avviso, in questa situazione, si potrebbe ricorrere al 59-bis per “rettificare/integrare” l’atto del 2005? Oppure non è consentita la rettifica in caso di omissione del dato di identificazione catastale di una pertinenza di un’unità immobiliare urbana?

    La ringrazio molto in anticipo!
    Cordialmente,
    FF

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Sicuramente per questo caso non è accessibile il 59-bis
      Il caso sembra piuttosto risolvibile con un atto di identificazione catastale.

      Cordiali saluti

  36. ROBERTO VICARI

    HO ACQUISTATO CASA IN UN CONDOMINIO NEL 2001. PER PRATICHE DI SUPERBONUS 110% LO STUDIO TECNICO INCARICATO HA SCOPERTO UN ERRORE MATERIALE DI TRASCRIZIONE DEL MIO NOTAIO NELLA PARTICELLA DELL’APPARTAMENTO (3654 ANZICHE’ 3454). TALE MIO NOTAIO E’ MORTO NEL FRATTEMPO. HO FISSATO UN APPUNTAMENTO CON UN NOTAIO GIOVANE PER LA RETTIFICA DI TALE ATTO. SENONCHE’ QUESTO NOTAIO AL MOMENTO DELLA RETTIFICA MI DICE CHE CI SONO DA RETTIFICARE NON PIU’ 1 MA I 3 ATTI PRECEDENTI CON LE RELATIVE VOLTURE. UN 1° ATTO DI ACQUISTO DEL 1° ACQUIRENTE – A ME SCONOSCIUTO – DEL 1970 DAL COSTRUTTORE; UN 2° ATTO DI ALTRO NOTAIO DI COMPRAVENDITA DAL 1° ACQUIRENTE AL 2° ACQUIRENTE (HANNO FATTO COPIA E INCOLLA DA 1° NOTAIO) ED IL 3° CHE SAREBBE IL MIO DI ACQUISTO DAL 2° ACQUIRENTE. L’ERRORE MATERIALE PRIMIGENIO E’ INFATTI DEL PRIMO NOTAIO CHE VERGAVA CON STILOGRAFICA !!
    E’ POSSIBILE CHE BISOGNA FARE 3 DISTINTE RETTIFICHE ? E DOVREI PAGARE IO I 3 ERRORI DI COPIA ED INCOLLA DI 3 DISTINTI PUBBLICI UFFICIALI ??? E SE VI FOSSERO STATE 20 PRECEDENTI ATTI DI COMPRAVENDITA DEL MIO APPARTAMENTO ?? E’ PROPRIO COSI ? UN SOLO ATTO DI RETTIFICA DI UN PUBBLICO UFFICIALE – NOTAIO – SOSTANZIATO DA VERIFICHE CATASTALI NON E’ SUFFICIENTE ?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Il consiglio del collega è corretto.
      F.N

  37. norelli paola

    Buongiorno,
    Voglio sottoporvi il seguente quesito:
    Nel 2001 eredito da mio marito la villa, mia attuale abitazione, con giardino separato da un muretto dal resto di un’area industriale, costituita da capannoni e laboratori, con cortile di manovra di pertinenza, ereditati da mio figlio. Gli accessi agli estremi opposti da due strade statali sono dedicati uno a casa mia e l’altro ai capannoni.
    Il testamento regolarmente pubblicato, accettato dagli eredi e registrato nello stesso anno.
    Il Notaio ha provveduto a volturare a catasto tutti gli immobili e terreni assegnati dal testamento, ma, anche se chiaramente indicato, non ha identificato, diviso e volturato a catasto il giardino della villa, lasciandolo graffato a tutto il compendio come area pertinenziale indivisa.
    Di fatto nessuno di noi si è accorto dell’errore.
    Nel 2014 i capannoni di mio figlio vengono pignorati e nel 2020 venduti all’asta, e trasferiti all’aggiudicatario.
    L’aggiudicatario ora accampa pretese di passaggio e utilizzo del giardino, intendendo stravolgerlo con la formazione di parcheggi e di una strada per permettere un ulteriore accesso ai suoi capannoni.
    Sottolineo che non ho mai avuto relazione con l’attività di mio figlio, è che vorrei ritornare in possesso del giardino come dalle volontà di mio marito, ma il notaio che ha commesso l’errore mi ha detto che non è possibile fare nulla.
    Non ritengo plausibile accettare che il giardino mi venga “sottratto” in questo modo e vorrei sapere come risolvere la questione che a mio avviso dovrebbe competere al notaio che ha commesso l’errore.
    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      In questo caso non si tratta di un mero errore materiale, ma di una mancanza strutturale dell’atto, e, ancor prima, di una erronea individuazione da parte del tecnico dell’area pertinenziale.
      Non è possibile la rettifica ma solo un atto di natura transattiva, con l’accordo dell’aggiudicatario.
      F.N.

    • Paola

      Buongiorno, e la ringrazio per la risposta. Tuttavia non riesco a capire, per cui Le chiedo gentilmente di chiarirmi : 1) A quale atto si riferisce quando dice che è “una mancanza materiale dell’atto” e 2) a quale tecnico si riferrisce quando indica “erronea individuazione da parte del tecnico dell’area pertinenziale”?
      Il de Cuius nel testamento infatti si esprimeva: “A mia moglie andranno – finchè lei sarà in vita – 1) la casa (villa con giardino) fino al muretto di divisione col cortile del magazzino….”, quindi, ritengo che sia, chiaramente identificata la pertinenza, essendoci dei riferimenti fisici.
      Scusi se insisto, ma l’aggiudicatario pare non avere alcuna intenzione di trovare un accordo in forza di quanto stabilito nell’atto di trasferimento del tribunale, del quale io sono venuta a conoscenza solo poco tempo fa, non essendo in alcun modo parte in causa.
      La ringrazio anticipatamente.

    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      capisco le sue esigenze ma a questo punto La invito a contattare un Notaio per una consulenza più approfondita, vista la complessità delle domande poste.
      F.N.

  38. Roberto

    L’atto stipulato dal notaio fa riferimento al subalterno 1 graffato con Subalterni 2 e 3 ( i due giardini di casa )

    la visura dell’immobile acquistato riporta effettivamente Subalterno 1 con categoria catastale consistenza e rendita . Inoltre riporta anche i due Subalterni N. 2 e 3 relativi ai giardini annessi alla casa

    Sulla planimetria catastale leggo però che casa ha il Subalterno 2 ovvero il numero di uno dei due giardini

    Chiedo se cosi fatto l’atto si riferisce comunque all’intera abitazione + giardini o se và corretto

    Grazie 1000

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Trattasi di circostanza comune. Non si preoccupi.
      F.N.

  39. Gianni

    Buongiorno,
    alla data del 26 aprile 2002 vendo un appartamento situato al piano terra di un palazzo di tre immobili, tutti di mia proprietà. Il piano terra è costituito da due appartamenti della medesima metratura. Sull’atto di vendita viene precisata l’ esatta ubicazione del bene venduto (“con ingresso a sinistra entrando nel vano portone…confina con giardino di proprietà dei venditori”…), ma viene sbagliato il subalterno, che identifica, invece, l’appartamento di fronte. Ci siamo accorti di questa discrepanza solo ora che siamo in fase di richiesta del Bonus 110%. Il notaio che ha stipulato l’atto è in pensione. Quanto viene a costare questa rettifica? Chi deve sostenere i costi?
    Grazie
    Gianni

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      L’atto è sicuramente da rettificare. Le imposte ammontano a circa 900 Euro, il resto sarà l’onorario del Notaio che rogherà la rettifica.
      F.N.

    • Gianni

      Le spese sono a carico del vettore (mie) o dell’acquirente?
      Grazie

    • Fabrizio Noto

      A carico Suo integralmente.
      F.N.

  40. Tatiana

    Salve,

    Nel mio atto notarile di compravendita, c’è un’obbligo di servitù di passaggio ai vicini attraverso il mio cortile si basa sull’atto del 1919. Ho preso questo atto dall’archivio, non dice una parola sul mio cortile, era un accordo tra vicini (diversi proprietari) che si davano il permesso di scendere la scala comune di casa (ora casa mia) in una strada pubblica. Non ci sono infatti le condizioni per il passaggio delle auto (un passaggio molto stretto di 2,4 metri, il minimo per legge è 2,7), e questi vicini hanno anche altre due entrate, ma le hanno bloccati e usano il mio cortile, distruggendo gravemente esso. Ho anche preso un estratto dal catasto dell’agenzia delle Entrate per la loro proprietà, non hanno una parola sul passaggio nel mio cortile.

    Per favore datemi qualche consiglio, cosa posso fare in questa situazione?

    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Si rivolga ad un legale ed a un architetto che potranno anallizare la sua situazione in modo completo.
      F.N.

    • Tatiana

      Grazie mille!

  41. Marcello

    Nel 2007 alla morte di mia moglie ho dato un assegno per comprare dall’asse ereditario (madre fratello e sorella) in tribunale a fronte di un verbale di conciliazione la parte da loro ereditata.Chiesi se dovevo fare qualcosa e mi fu detto di no e che facevano tutto loro.Adesso devo vendere casa e scopro che nella visura ci sono ancora loro e che nessuno ha trascritto il verbale in conservatoria. Adesso manca poco a vendere la madre è morta e la sorella e il fratello fanno problemi. Come posso fare a trascrivere velocemente questo verbale ?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Deve farsi dare copia autentica del verbale ad uso trascrizione.
      Porti il verbale ad un soggetto competente (ad esempio il notaio) per procedere alla materiale formalità di trascrizione.
      GB

  42. Chiara

    Buongiorno. Durante un rogito di vendita di un appartamento ed una cantina il notaio si e’ dimenticato di far firmare la piantina della cantina, abbiamo solo firmato quella dell’appartamento. Sinceramente mi sono affidata al notaio e ho firmato cio’ che mi ha sottoposto. Il rogito e’ valido? Bisogna fare una rettifica?
    Grazie molte.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      L’atto è valido, nessuna rettifica necessaria.
      F.N.

  43. Paola

    Buongiorno, vorrei esporre il mio problema: da poco ho costituito il diritto di abitazione a favore di mio padre sulla casa di mia proprietà. Nell’atto però non è stata indicata una cantina (c2) di pertinenza dell’abitazione ed il commercialista mi ha comunicato che, su questa, bisognerà pagare l’IMU. La mia domanda è: è possibile rettificare l’atto inserendo la cantina ed evitando così il pagamento dell’IMU? Nel caso di risposta affermativa, quale sarebbe il costo di questa rettifica? Grazie anticipatamente.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Non è possibile effettuare la rettifica.
      F.N.

  44. Vittorio

    Buongiorno Notaio Brotto. Quasi 40 anni fa ho acquistato una abitazione e terreni rurali che il venditore aveva ricevuto in eredità 15 anni prima dal padre. Ora sono entrambi deceduti, come anche il Notaio. Recentemente mi sono accorto che nell’atto di compravendita è incluso un terreno identificato con il corretto numero di Particella ma errato numero di Foglio. In pratica io “possiedo” una particella da tutt’altra parte, mentre da Catasto la particella adiacente a casa mia risulta ancora intestata al padre del venditore. Ho recuperato la divisione+trascrizione e vedo che l’errore era già presente in quegli atti, e non mi stupirei di riscontrarlo anche in atti precedenti. Devo rettificare solo l’ultimo atto di vendita, o tutta la catena di errori con moltiplicazione dei costi? Quali sarebbero le eventuali conseguenze di una mancata rettifica? Grazie…

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      gli atti vanno certamente rettificati. Impossibile darLe un parere compiuto sulle modalità senza vedere tutto il fascicolo.
      Senza rettifica l’atto non è opponibile ai terzi in quanto manca la continuitá delle trascrizioni.
      Potrebbe avere difficoltà in sede di rivendita.
      Fabrizio Noto

  45. Luca

    Buongiorno, alla morte di mio nonno abbiamo fatto pubblica il testamento olografo da lui redatto, con tanto di acquiescenza da parte dei diretti interessati.
    In allegato all’atto notarile è stato inserito un certificato di morte, regolarmente rilasciato dal comune, avente un errore nell’orario del decesso, questo credo per un disguido tra comune ed ospedale. Tale errore è stato poi segnalato, ma resta in allegato un documento viziato da tale errore: è necessario e possibile effettuare una rettifica?

    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Rettifica assolutamente non necessaria.
      F.N.

    • Luca

      La ringrazio moltissimo, questo anche in previsione di eventuali contestazioni da parte di terzi, sull’acquiescenza e sulla rinuncia all’azione di riduzione? L’atto in se, resta giuridicamente valido e non impugnabile per tale discrepanza di orario?

  46. Francesco

    Salve, sono un coltivatore diretto e sono in procinto di acquistare un terreno confinante con il mio.
    Gli attuali proprietari lo posseggono da otre 50 anni ed erano convinti di aver acquistato anche una piccola particella che invece è stata omessa e risulta ancora intestata alla vecchia proprietaria deceduta 40 anni fa.
    Per poter trasferire la proprieta’ anche della suddetta particella dovrebbero usucapirla dagli attuali eredi, nipoti sparsi in Italia, Svizzera e Germania.
    I tempi per il rogito sarebbero in questo caso molto piu’ lunghi, cosi’ un tecnico del catasto mi ha suggerito di far scrivere dal notaio che il terreno che sto acquistando viene condotto e coltivato da me da oltre 20 anni insieme ai terreni limitrofi e cosi’ potrei in seguito usucapirlo io.
    E’ possibile procedere in questo modo?
    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Possibile è possibile ma è quanto mai opportuno che ne parli con il Suo Notaio di fiducia.
      F.N.

  47. Nicolò Romano

    Sono il proprietario di un appartamento in una palazzina avente due lastrici solari condominiali , al terzo e quarto piano , distinti da due subalterni .Il palazzo fa parte di un complesso costruito in cooperativa , ormai sciolta. Il proprietario dell’immobile al terzo piano ha prodotto una visura catastale secondo la quale egli sarebbe divenuto proprietario anche del lastrico complanare al suo appartamento , poichè , asserisce , vendutogli dal comune . Preciso , inoltre , che ai due lastrici si accede da scale condominiali e che il suo immobile non è comunicante con detto terrazzo , ne egli vuol produrre il titolo di proprietà che gli darebbe i diritti che accampa . Cosa debbono fare gli altri condomini per tutelare i propri diritti ?
    Grazie per la risposta che vorrà darmi.
    Cordialità , Nicolò.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Impossibile darLe una risposta senza visionare gli atti in ragione dei quali il condomino asserisce di essere proprietario.
      In Conservatoria il titolo é sicuramente depositato e ne puó avere copia effettuando una visura ipotecaria per soggetto.
      F.N.

    • Nicolò Romano

      Gent.mo Notaio , grazie per l’immediatezza della risposta.
      Preciso che , da ricerche già effettuate , in conservatoria non non è depositato alcun titolo di proprietà di detto terrazzo ; la pretesa deriva solo in forza di una visura catastale che gliene attribuirebbe la proprietà , mentre dai documenti di assegnazione degli immobili , quel subalterno risulterebbe essere area condominiale…

  48. Antonello

    Buongiorno
    nell’atto di acquisto di un appartamento è stato trasferito un immobile con relativa cantina pertinenziale. Per un originario errore di rappresentazione grafica nella planimetria catastale d’impianto, detta cantina è stata rappresentata al posto di un’altra; quest’ultima però, sia nell’atto notarile di provenienza sia nella realtà, è correttamente identificata e rappresentata. Adesso l’errore è stato riconosciuto dall’originaria parte venditrice e chiedo cortesemente di sapere se è possibile la rettifica ex art. 59, in quanto ciò ha comportato nell’atto precedente, un errore nella descrizione di uno dei tre confini della cantina.
    Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      avendo sbagliato i confini, e quindi l’oggetto dell’atto, va fatta una rettifica ordinaria (non ai sensi dell’art. 59bis)

      GB

  49. claudio leali

    buongiorno, siamo in successione e ci siamo accorti che la cantina di mio padre divisa con suo fratello con regolare atto notarile dove si individuano esattamente i riferimenti delle via adiacenti la parte intestata dell’uno e dell’altro, quando poi quando hanno attribuito il protocollo delle particelle catastali le hanno invertite.
    la domanda è basta fare un istanza catastale o bisogna ricorrere ad una rettifica dell’atto notarile e se quest’ultimo più o meno il costo.
    grazie mille.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      se le schede depositate sono corrette è sufficiente un’istanza in catasto. Deve rivolgersi ad un tecnico esibendo gli atti notarili e le schede catastali.
      FN

  50. ClaudioG

    Buongiorno.
    Nel 2013 ho acquistato un immobile nel cui atto di provenienza (1987) c’era scritto che “[…] l’edificio è stato costruito in base alle concessioni nn. del comune di.. […]. Al mio notaio avevo consegnato anche la copia della sanatoria (di due anni antecedente all’atto di provenienza e pertanto anche lì omesso) con la quale è stato sanato l’appartamento che ho acquistato.
    Mi è stato adesso fatto notare che la sanatoria non è indicata nell’atto di vendita a mio favore.
    Volevo sapere:
    – se è necessario e come si può rimediare;
    – quanto costa;
    – chi deve pagare (visto che io al mio notaio l’avevo detto)
    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      È necessario procedere con un atto di conferma.
      Le spese vive ammontano a circa 750 Euro.
      Cordialmente,
      F.N.

  51. roberto

    Salve, vorrei esporre il mio problema: 20 anni fa nel momento dell’atto di acquisto immobile, il notaio( che ora è in pensione) non ha trascritto il numero di particella dove è ubicata la casa . ora dovremmo donare la casa a nostro figlio ed il tecnico che ci segue ci ha messo al corrente di questo errore.
    Dovremmo a questo punto rettificare l’atto, il vecchio proprietario è morto, subentrano quindi gli eredi? Le spese sono a carico di chi?

    grazie per l’attenzione
    cordiali saluti

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Sul presupposto, da verificare, che l’atto sia rettificabile, le spese sono a carico di chi chiede la rettifica, ovvero dell’attuale proprietario.
      Cordialità,
      F.N.

    • Fabio

      Buongiorno, chiedo al Notaio lumi: nel 1997 ho rcevuto in donazione dai miei genitori alcune particelle di terreni, su una di queste sorge un piccolo fabbricato edificato nel 1963. NON è stato inserito in atto in quanto i geometri di allora dissero che al momento di farci dei lavori bastava accatastarlo!
      così è stato fatto, nel 2020 è stato accatastato come Collabente F2. Ora si è presentata l’opportunità del sismabonus 110% col quale vorrei demolire e ricostruire.
      Mi è stato detto che per far “resuscitare ” questo fabbricato basterebbe fare una Rettifica, Convalida o conferma dell’atto originario con la mia sola firma visto che i miei Genitori non ci sono più. E’ vero e fattibile tutto questo e quanto costa un atto del genere?
      Grazie e Buona Pasqua

    • Fabrizio Noto

      Francamente non vedo percorribile l’ipotesi della rettifica nè quella della conferma.
      FN

  52. Sabrina

    Buongiorno
    A maggio 2019 ho stipulato arto compravendita immobiliare ossia ho acquistato casa con il mio compagno. Vorremmo modificare le percentuali di possesso ora sono 38% e 62% e vorremmo portarle al 50% ciascuno.
    Cosa occorre fare e come ?
    Inoltre dovremmo anche cambiare atto di mutuo che ora è cointestato e dovrebbe invece essere intestato solo a me . È possibile ? Mi saprebbe dire anche i costi ?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Deve procedere solo con un atto di compravendita della quota desiderata.
      Nessuna modifica al mutuo.
      Per i costi si rivolga al Notaio che l’ha seguita in sede di stipula.
      F.N.

    • Fabio

      Buongiorno,
      quindi Gentile Notaio , cosa dovrei fare per rendere legittimo questo immobile?
      Grazie

    • Fabio

      Fabio il 2 Aprile 2021 alle 16:57
      Buongiorno, chiedo al Notaio lumi: nel 1997 ho rcevuto in donazione dai miei genitori alcune particelle di terreni, su una di queste sorge un piccolo fabbricato edificato nel 1963. NON è stato inserito in atto in quanto i geometri di allora dissero che al momento di farci dei lavori bastava accatastarlo!
      così è stato fatto, nel 2020 è stato accatastato come Collabente F2. Ora si è presentata l’opportunità del sismabonus 110% col quale vorrei demolire e ricostruire.
      Mi è stato detto che per far “resuscitare ” questo fabbricato basterebbe fare una Rettifica, Convalida o conferma dell’atto originario con la mia sola firma visto che i miei Genitori non ci sono più. E’ vero e fattibile tutto questo e quanto costa un atto del genere?
      Grazie e Buona Pasqua

      Fabrizio Noto il 2 Aprile 2021 alle 17:51
      Francamente non vedo percorribile l’ipotesi della rettifica nè quella della conferma.
      FN
      Buongiorno Sig. Notaio, Vi chiedo cosa dovrei fare allora per mettere le cose a posto. Grazie infinite
      Fabio

    • Guido Brotto

      Va fatto un nuovo atto integrativo con tutti i soggetti interessati

  53. pina

    Buongiorno e grazie della sua disponibilità, le scrivo per conto di mio marito il quale avendo comprato nel 1983 due villette a schiera attaccate con suo fratello gli hanno assegnato la particella ad uno quella dell altro ora vorrei capire se basta una rettifica o va fatta una permuta e il costo eventualmente , é se in caso di permuta essendo mio marito comproprietario di un altro immobile nello stesso comune con me , se cambia il costo della permuta, grazie mille

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      dovrei leggere gli atti di vendita ma, per come ha descritto il tutto, trovo improbabile possa procedere con la rettifica.
      F.N.

  54. BRAYAN

    Buongiorno ho acquistato un immobile a ottobre 2020 proprio in quei giorni ho acquisito la cittadinanza italiana e ho scoperto successivamente che il mio codice fiscale riportato nel atto notarile è stato sostituito in quanto mi è stato modificato il cognome. In anagrafica tributaria i due codici fiscale risultano allineati il nuovo sostituisce automaticamente il vecchio. Devo fare un atto di rettifica ? ho anche un atto di mutuo. Eventualmente che costi avrebbero?.
    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      È sufficiente una semplice istanza catastale del costo di circa Euro 200.
      Cordialmente,
      F.N.

    • BRAYAN

      Grazie mille

    • Sabina

      Salve i miei genitori 40 fa hanno acquistato una bifamiliare metà e di loro metà e di un altro proprietario oggi siamo venuti ha scoprire tramite dei lavori che vorremmo fare con la detrazione fiscale del 100 percento ,che sono stati cambiati nel rogito le case il notaio è ancora vivo il costruttore e morto il geometra e deceduto ma lo studio e ancora attivo dal figlio come devo procedere grazie

    • Fabrizio Noto

      Dovete procedere con una permuta vostro malgrado.
      FN

  55. Andrea

    Buongiorno ho acquistato un immobile e mi sono accorto che l’ape allegato riporta erroneamente un comune diverso, via e dati catastali sono giusti. devo recarmi dal Notaio chiedendo un atto di rettifica. L’atto è valido
    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      L’atto è pienamente valido. Nessun atto di rettifica è necessario.
      F.N.

  56. Lavenia Carmelo

    Buongiorno, cerco di riassume una situazione un tantino ingarbugliata.
    Dovrei acquistare si trova al pian terreno di una palazzina di due piani per un totale di 4 appartamenti (due al pian terreno e due al primo piano).
    L’immobile in oggetto si trova al pian terreno a sinistra del portone di ingresso (ed è identico a quello che si trova al piano di sopra), mentre quello che si trova al pian terreno lato dx è identico a quello che si trova al piano superiore.
    I due appartamenti a sinistra sono da 49mq mentre quelli a destra sono da 58mq.
    Nella planimetria catastale allegata all’atto di provenienza della casa che devo acquistare è riportato il SUB2 così come in quella della casa accanto.
    Nell’atto di provenienza però si vede che è stata fatta una correzione a penna dal notaio che ha redatto il documento.
    Dalle visure catastali si evince che il SUB1 risulta ancora formalmente di proprietà dell’Ente Siciliano Case Lavoratori mentre dovrebbe essere di chi dovrebbe vendermela. Sono sicuro del fatto che la “mia” casa è la SUB1 perchè è più piccola di quella accanto infatti nelle visure risulta questa differenza di superficie ed anche perchè la mia si trova sotto ad una identica abitazione che è SUB3.
    Vi chiedo la cortesia di capire cosa va fatto in questi casi.
    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Impossibile darLe una risposta senza vedere l’atto di provenienza.
      Le consiglio di rivolgersi per tempo ad un Notaio che, carte alla mano, La saprà di certo ben consigliare.
      F.N.

  57. Donald Bressan

    Buongiorno, dopo molti anni dall’acquisto di un immobile (1971) – intestato a mia madre -io e mia sorella ci siamo accorti che il nome di nostra madre e’ stato riportato errato sia sul rogito stesso che a livello catastale.
    Ora ci avviamo a richiedere una rettifica unilaterale dell’atto notarile con conseguente voltura catastale.
    E’ consigliabile effettuarlo?
    Indicativamente su che cifra potrebbe attestarsi il costo di tale atto (iva compresa)?

    Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      L’atto di rettifica è opportuno.
      I costi fiscali sono circa 1.000 euro

  58. Michela

    Buonasera, ho acquistato la mia prima casa nel 2006 dagli eredi dei miei nonni materni. Da poco è stato scoperto che il sub assegnato al mio appartamento, in realtà in catasto risulta con la planimetria dei miei vicini. Il problema sorge nel 1970 quando i primi proprietari (anziani ed analfabeti) hanno stipulato gli atti notarili errati. Il notaio del ’70 è deceduto.
    I miei vicini hanno messo in vendita il loro appartamento e non riescono a procedere con la vendita in quanto i dati catastali non corrispondono (in catasto le planimetrie sono quindi invertite).
    Il loro notaio ha proprosto un atto di rettifica degli atti notarili, con rettifica delle successioni. E’ la procedura corretta? Può la sola integrazione delle successioni ovviare alla redazione dell’atto di rettifica?
    Distinti saluti
    Michela

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      La procedura è corretta.
      FN

    • Michela

      Buongiorno, è possibile rettificare invece solo con le successioni? Senza effettuare poi l’atto notarile di rettifica?
      Grazie

    • Fabrizio Noto

      Semmai, forse, è possibile il contrario. Io sono d’accordo col collega e rettificherei entrambi.
      F.N.

    • Michela

      la ringrazio tanto, purtroppo il notaio incaricato crede di poter rettificare tutto solo attraverso la rettifica delle successioni, in quanto “l’atto di rettifica sia pleonastico”.
      Grazie ancora

  59. Rosaria

    Ho recentemente appurato che nella visura catastale effettuata sul mio codice fiscale non è presente un garage.
    Avendo gli estremi catastali dell’immobile, ho fatto la visura per immobile e risulta intestato a me, ma senza evidenza del codice fiscale.
    Ho cercato l’atto, che risale al 1980, e mi sono accorta che nello stesso c’è un errore sul mio codice fiscale; inoltre tale atto, per il quale c’è il numero di repertorio, il numero di raccolta, di registrazione e di trascrizione, non risulta firmato dalle parti, nè vi è il timbro notarile ( almeno nella copia di cui sono in possesso).
    Pongo 2 domande:
    – cosa devo fare per la correzione del codice fiscale e la regolarizzazione catastale?
    – la copia di cui sono in possesso, non firmata e senza timbro, ( ma con timbro di registrazione e trascrizione) è una copia valida ( ai fini anche di eventuale futuri passaggi di proprietà)?
    Ho verificato, ed il notaio che lo ha stipulato è in pensione ormai da più di 15 anni.
    Grazie per l’attenzione

    Rispondi
    • Guido Brotto

      va fatto un atto di rettifica e la copia autentica del vecchio atto la può richiedere al notaio rogante se ancora in esercizio altrimenti all’archivio notarile competente

  60. Simone Bonci

    Buongiorno, un mio Cliente ha ereditato, quale figlio del De Cujus, 1/6 di una casa nel 1997. Nel 2001 sua Mamma dona i suoi 4/6 in parti uguali al mio Cliente ed a sua Sorella. Nello stesso atto il mio Cliente avrebbe voluto vendere (ed era certo di averlo fatto) i 3/6 (50%) alla Sorella, ma il Notaio per errore scrive che vende i 2/6. L’errore è però rilevabile e avvalorato dalla scritta finale dell’atto che dice espressamente: “Per effetto del presente atto la signora diviene piena proprietaria dell’immobile in oggetto.” Chiaramente l’errore viene scoperto soltanto nel 2021, quando il Comune notifica le rettifiche IMU degli ultimi 5 anni per quella quota (1/6) risultante in Catasto di proprietà del mio Cliente. E’ possibile rettificare l’atto del 2001? In caso di risposta negativa, esiste un altro modo per evitare di cedere (nuovamente) la quota di 1/6 infaustamente ancora di proprietà del mio Cliente?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      In questo caso è possibile una rettifica dell’atto al fine di sanare la situazione.

  61. Erika Lo Giudice

    Buon Pomeriggio, nel 2008 acquistai un fabbricato di vecchia costruzione e semidiruto (in catasto è un edificio collabente e quindi senza rendita). facendo delle visure a mio nome mi sono accorta che l’unità immobiliare in questione non figura in quanto nell’atto di compravendita fu erroneamente indicata un luogo di nascita diverso dal mio e conseguentemente fu erroneamente indicato il codice fiscale errato. mi chiedo se sia necessario un atto di rettifica catastale ed eventualmente che costo avrebbe quest’ultimo. La ringrazio in anticipo

    Rispondi
    • Guido Brotto

      è necessario un atto di rettifica il quale fiscalmente ha un costo di circa 1.000 euro (poco meno).

  62. Sonia Andreani

    Buonasera, a seguito di una verifica catastale mi sono accorta che una particella di terreno acquistata da mio marito nel febbraio 1992 risulta ancora intestata al precedente proprietario (tra l’altro deceduto prima della stipula del contratto che fu sottoscritto dagli eredi). Da ulteriori approfondimenti è emerso che la particella riportata nel suddetto atto di compravendita è la particella 99 mentre al catasto risulta essere la 274 dato che nell’ottobre del 1991 era stato presentato un frazionamento ( non tenuto pertanto in considerazione dal Notaio) da parte della Provincia e l’originaria particella 99 era divenuta la 274 e la 275. E’ stato un errore imputabile al Notaio rogante?
    Cosa è necessario fare per regolarizzare la situazione
    Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Senza carte alla mano è impossibile determinare eventuali responsabilità.
      Alla peggio si dovrà fare un atto di rettifica per sanare la situazione

  63. VINCENZO LONGO

    Buongiorno,
    in data 21 gennaio 2021 ho venduto un appartamento in ordine al quale, per interventi di ristrutturazione eseguiti nel 2017, ho usufruito delle relative detrazioni, da ripartire in dieci anni, nelle dichiarazioni dei redditi 2018-2019 e usufruirò nel 2020. Avendo omesso di indicare nell’atto di compravendita il mantenimento della detrazione in favore del venditore per le restanti sette annualità non ancora trascorse, chiedo se sia possibile ovviare a questa omissione con un successivo ATTO DI RETTIFICA (redatto dal medesimo notaio che ha stipulato l’atto di compravendita).
    Cordiali saluti.
    Vincenzo Longo

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Si. è possibile un atto integrativo. Le spese vive ammontano ad Euro 245.
      Non ci sono problemi.
      F.N.

  64. anna

    Buongiorno,
    ho da poco fatto il rogito per l’acquisto della prima casa…Il Notaio facendo fede all’indirizzo che ha letto sulla mia carta d’identità (non so perchè riporta un indirizzo di quasi 10 anni fa) lo ha indicato sull’atto copiandolo, è importante ai fini della validità dell’atto stesso, riportare l’indirizzo attuale di residenza o può far parte di dati ininfluenti che non determinano nulla?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Non comporta alcuna nullità.
      Il Notaio avrà certamente letto l’indirizzo, forse è sfuggito in sede di lettura.
      F.N.

  65. Geometra

    Gentilissimi Notai
    innanzitutto grazie per la Vostra disponibilità, cordialità e rapidità con cui ci fornite cosi preziosi consigli.

    Mi si pone un problema del tipo:
    -unità immobiliare sempre stata come è oggi, ultimata nel 1972.
    -planimetria catastale conforme al progetto, ma non allo stato di fatto (ripeto, sempre ricordato da tutti cosi)

    Vi sono stati molti atti di compravendita nel corso degli anni.

    L’attuale proprietario vorrebbe sanare con una cila a sanatoria l’inesistenza di un tramezzo interno
    dichiarando sia al comune sia la catasto che, i lavori furono eseguiti nel 1972 dal costruttore stesso.

    Non credo che cambierà la rendita catastale, almeno in prima istanza tramite il Docfa.

    Secondo Voi : gli atti tra il 1972 o oggi sono in regola oppure…(secondo me si),
    la pratica docfa sarebbe di diversa distribuzione spazi interni
    (anche se, concordete che sarebbe preferibile di esatta rappresentazione grafica).
    Però dipende cosa ne pensano in catasto.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      L’atto del 1972 sicuramente non ha alcun rischio (la legge sulla conformità catastale risale al 2010).
      Potete procedere con CILA in sanatoria e deposito planimetria aggiornata (se il deposito della planimetria è sostenuto da una CILA potete anche depositare il DOCFA com diversa distribuzione degli spazi interni)

  66. DOMENICO LAUDADIO

    Buongiorno, Vi chiedo cortesemente lumi sulla questione seguente: Ho comprato casa e acceso relativo mutuo bancario. La numerazione del civico negli atti catastali comunali e rogiti notarili era distintamente l’1.

    In fase di cambio domicilio il Comune di Roma mi ha rifiutato la pratica sostenendo che l’Ufficio della Topomastica avesse S.N.C. in luogo del civico. Da un anno a Roma le banche dati del Comune e della Toponomastica devono avere gli stessi dati…

    Ho dovuto aprire una pratica per l’assegnazione del civico nel database della toponomastica che sorprendetemente e nonostante le mie comprovate ragioni mi ha rifiutato l’1 assegnandomi per motivi “tecnici” l’1 A !

    Vi domando quale prassi devo intraprendere per avere la documentazione preesistente in ordine ? Mi sembra una situazione “kafkiana”.

    Grazie dei consigli.

    Buon Anno.

    Domenico Laudadio

    Rispondi
    • Guido Brotto

      E’ piuttosto comune che la toponomastica catastale non sia aggiornata: non mi consta che tale disallineamento possa dare luogo a dei problemi.
      Comunque sembra che tutto si possa risolvere con un aggiornamento catastale.

  67. Marco

    Buongiorno, avrei bisogno di un consiglio. Io e mia moglie siamo cointestatari di in appartamento. Mia moglie al momento dell’acquisto era cittadina brasiliana con doppio cognome(madre e padre) . Al momento dell’ottenimento della cittadinanza Italiana ha “perso” un cognome con conseguente cambio di C.F. e C.I.
    Ora vorremmo modificare l’atto notarile con l’attuale nome e cognome per una futura vendita dell’immobile.
    Come possiamo fare?
    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      È sufficiente una istanza catastale. Il costo è decisamente ridotto rispetto ad un atto di rettifica.
      Cordialmente,
      F.N.

    • Francesco

      Buongiorno nel 2013 ho acquistato una casa popolare di cui la parte venditrice l’aveva riscattatail 25 03 2011 dalla Aicp mi porto dal suo notaio dove stipula mo l’atto. A distanza di 8 anni ho deciso di fare una donazione portando il medesimo atto da un altro notaio il quale con franchezza mi ha detto che l’atto in questione era nullo xche al momento dell’acquisto mancava il certificato di di prelazione e che non erano trascorsi i 10 anni come la legge impone. Nel frattempo la signora è deceduta ed il notaio che a suo tempo fece l’atto è in pensione. Come posso fare x regedere dal contratto e farmi restituire la somma da me versata con mezzi assegno dalla figlia della defunta ho mi devo avvalere sul notaio il quale non poteva stipulare l’atto la ringrazio per la disponibilità aspetto il suo parere il più presto possibile grazie

    • Guido Brotto

      davvero difficile darle un parere senza documentazione alla mano.
      Si affidi ad un notaio per un parere di massima e poi affidi gli incartamenti ad un avvocato che possa aiutarla a difendere i suoi diritti

  68. patric

    Buongiorno Notaio
    In catasto un soggetto risulta con un sol nome anzichè 3 nomi.
    In un atto di compravendita interveniva in qualità di acquirente con un sol nome.
    Anche in una successione a proprio favore al proprio genitore veniva identificato, in qualità di erede, con un solo nome.

    1) Secondo Lei l’atto va rettificato ?

    2) Lo stesso vale anche per la successione?

    L’atto è vecchio e non era indicato il codice fiscale.

    Nella successione il codice fiscale, anche se è indicato un sol nome, è corretto.

    Le trascrizioni e le volture sono state fatte con un solo nome.

    Forse in catasto la cosa si potrebbe risolvere con una istanza ma alla conservatoria non credo.

    Che ne pensa Lei? Cioè a dire, cosa consiglierebbe di fare in caso di vendita al soggetto, oppure,
    agli eredi, in vista della successione del soggetto?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Se l’atto di nascita del de cuiua riporta tre nomi io rettificherei, ma sta molto alla sensibilità del collega che effettuerà la rivendita dell’immobile.
      F.N.

    • Marco

      Grazie 1000

  69. Giovanni

    Buongiorno,
    ho stipulato un atto di compravendita, letto sommariamente dal notaio, su cui ci siamo accorti a valle della trascrizione, di alcune imprecisioni. In particolare i codici fiscali di venditore e acquirente e l’errato posizionamento degli immobili acquistati (ad esempio la cantina è indicata al piano secondo dell’immobile mentre tutte le cantine dello stabile sono posizionate al piano primo). i dati catastali degli immobile (appartamento, box, cantina) sono corretti. Secondo lei sono imprecisioni da correggere richiedendo al notaio una rettifica dell’atto? Chi dovrebbe sostenere le spese dell’operazione?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Se gli immobili sono correttamente intestati in conservatoria e in catasto non vedo particolari problemi.
      Ad ogni modo si confronti con il notaio e valuti in concreto se sia il caso o meno di operare con una rettifica
      GB

    • Maria

      Maria, 4 gennaio 2021 ore 9:00

      Buongiorno,

      Io e mio fratello abbiamo ereditato la casa dei nostri genitori, deceduti uno nel 2011 e l’altro nel 2018. A seguito della. Loro morte abbiamo regolarmente presentato le due successioni diventando proprietari dell’ immobile. Adesso dobbiamo vendere la casa acquistata da mio padre con un atto redatto l’ 1/3/1969 dall’ istituto autonomo case popolari. L’ acquisto è stato fatto dopo circa 10 anni dall’assegnazione dell’alloggio da parte dell’istituto, cioè quando è stato possibile il riscatto. Oggi al momento della vendita ci siamo accorti che l’istituto autonomo case popolari, nel momento in cui ha fatto l’accatastamento dell’alloggio avvenuto nel 1954 ha indicato un foglio di mappa errato, 416 anziché 414. La visura catastale, l’atto e le due successioni sono tutte conformi, perché lo scambio di foglio e’ stato fatto nell’ accatastamento. Adesso io le chiedo come si può correggere questo errore senza spendere una fortuna prima di fare l’altro atto di vendita ?. E quanto viene a costare il tutto, visto che ci sono anche le due successioni presentate.? Chi dovrebbe sostenere le spese?

    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      Le spese le sostengono i proprietari, il costo, delle sole spese vive ammonta a circa Euro 650, oltre onorario del Notaio.
      Consiglio vivamente la rettifica.
      F.N.

  70. Nicola

    Gentilissimi,

    lo scorso 11 dicembre ci siamo rivolti al notaio per una compravendita.
    Ci siamo accorti l’indomani che la stipula rilasciata dal notaio era datata 10 dicembre e non 11 dicembre.
    Sarà possibile ricevere una stipula con la data del rogito corretta?

    Cordialmente,

    N.G.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Sono certo che l’imprecisione grava solo sull’avvenuta stipula e non nell’atto.
      Il collega saprà darle tutte le spiegazioni del caso
      GB

  71. ilenia

    Buongiorno, ho un problema che non so come risolvere, spero possiate aiutarmi…nel lontano 1983 un gruppo di amici ha istituito un associazione per promuovere attività ed eventi di un borgo ed è stato acquistato un terreno e un piccolo fabbricato. E’ sempre stata gestita come associazione ma sono ormai una ventina di anni che non è più attiva e molti soci sono ormai deceduti. Ora i pochi superstiti vorrebbero chiuderla (tra cui mio padre) ma si sono resi conto che non è stata istituita un’associazione ma una società semplice. Abbiamo verificato e non è mai stata iscritta alla camera di commercio. E’ possibile rettificare l’atto facendo riferimento al comportamento concludente dei soci togliendo la voce società semplice? Ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Questa rettifica non è possibile.
      F.N.

  72. mario gabrielli

    Dr. Noto, Dr. Brotto buongiorno,
    il 5/2/2018 ho acquistato con atto notarile da mio cognato la metà della casa di mia suocera che era deceduta un anno prima. L’altra metà era andata alla figlia, mia moglie. Il pagamento concordato e riportato nell’atto era un pagamento con bonifici annuali, 8 mila euro nel 2018 e 6mila euro l’anno in 5 anni, fino al 2023 compreso. l’atto non fa nessun riferimento ad eredi ma viene sottoscritto da solo da mio cognato, mia moglie e il sottoscritto.
    IO HO PAGATO OGNI ANNO REGOLARMENTE rispettando quello che avevamo concordato e sottoscritto nell’atto, con bonifico su il conto postepay evolution intestato solo a mio cognato.
    Il 13/11/2019 mio cognato viene a mancare, lascia la sua convivente e tre figlie maggiorenni. NON FA TESTAMENTI, non ha nulla, E HA SOLO IL CONTO POSTEPAY EVOLUTION.
    iO HO CONTINUATO A VERSARE SUL CONTO DEL DE CUIUS ma ad agosto 2020 mi viene respinto il bonifico in quanto il conto postepay di mio cognato è scaduto. DA QUEL MOMENTO HO SOSPESO I VERSAMENTI E NON SO A CHI FARLI SENZA AVERE LA SICUREZZA E GARANZIA che nel corso degli anni futuri non avrò io e la mia famiglia nessun tipo di problema.
    Le tre figlie non vogliono fare la Dichiarazione di Successione – Il mio avvocato mi dice che la particolarità dell’Atto ESIGE CHE CI sia la dichiarazione di successione anche se sono valori inferiori ai 100 mila euro.
    In questa situazione io avrei pensato di fare la seguente procedura.-
    PRIMO – FAR FARE DALLE TRE NIPOTI, figlie del defunto, TRE SINGOLE Dichiarazioni Sostitutive di Atto di Notorietà.
    SECONDO.- Fare una NOTA AGGIUNTIVA ALL’ATTO NOTARILE DEL 5/2/2018 con la quale si dice che IL BENEFICIARIO DELL’ATTO E’ CAMBIATO, da mio cognato alle tre figlie. Allegando alla nota aggiuntiva le tre singole dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà.
    La Nota aggiuntiva all’atto notarile deve essere firmata solo dalle tre figlie o anche da me e mia moglie. punto interr.

    Cosa ne pensate voi, è questa la giusta soluzione per non avere più problemi e dormire sonni tranquilli neglli anni a venire punto interr.

    Nel ringraziare per la vostra attenzione e disponibilità, fiducioso in attesa porgo distintio saluti.

    MARIO GABRIELLI

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Il modus operandi da Lei suggerito non mi trova concorde.
      Non c’é alcuna necessità di procedere alla dichiarazione di successione se vi è il solo credito nell’asse.
      Paghi l’importo, nelle quote di spettanza alla tre nipoti e il problema è risolto.
      FN

  73. mario gabrielli

    Buongiorno Dr. Brotto e Dr. Noto,
    il 5/2/2018, con ATTO NOTARILE ho acquistato da mio cognato il 50 per cento della casa di mio cognato, l’altro 50 per cento era già di mia moglie. Pagamento 8 mila euro nel 2018 – 6ooo euro per ogni anno successivo fino al 2023 compreso. IL 13 Novembre 2019 mio cognato viene a mancare senza fare testamento e avendo solo un conto postepay evolution, intestato solo a lui, dove io versato fino a luglio e respingendomi il bonifico di agosto2020 fatto al de cuius in quanto il conto poste pay evolution era scaduto.. Mio cognato non era SPOSATO ma conviveva, lascia tre figlie legittime.L’ATTO NOTARILE non fa riferimento ad eredi. Le figlie NON VOGLIO FARE la Dichiarazione di Successione e io da agosto 2020 non so come devo fare per pagare i residui delle rate annuali che scadono nel 2023. Il mio avvocato mi hqa fatto presente che data la particolarità dell’atto, anche se di valori sono inferiori ai 100 mila euro le tre sorelle devono fare la Dichiarazione di Successione. Ma loro insistono nel non farla.
    Ho allora pensato di fare TRE singole Dichiarazioni Sostitutive di Attio di Notorietà, una per sorella, e allegarle ad una NOTA AGGIUNTIVA, firmata da un notaio, da accludere all’ATTO NOTARILE del 5/2/2018. Nota aggiuntiva con la quale si dovrà scrivere che il beneficiario dal 14/11/2019 è CAMBIATO, da Tonet Luigino alle tre figlie Tonet E./l./P..

    E’ giusta questa procedura. o dobbiamo farne un’altra e più sicura.

    Grazie mille per la Vostra attenzione e disponibilità.

    MARIO GABRIELLI – Fontanelle -tv-

    Rispondi
    • MARIO GABRIELLI Fontanelle - tv -

      Dr Noto buongiorno,
      la ringrazio per la sua risposta ,mi scusi volevo un chiarimento cosa significa ”SE VI E’ IL SOLO CREDITO DELL’ASSE”.
      una domanda. Se fra qualche anno viene fuori un testamento in cui si dice che i crediti vantati da mio cognato spettano ad un’altro parente e non le figlie – non è che io devo pagare due volte l’acquisto della quota parte del 50 per cento dell’immoobile punto interr.
      Nel rngraziare per la sua disponiobiolita’ ed attenzione porgo distinti saluti.
      Mario Gabrielli

    • Guido Brotto

      Le consiglio di dare incarico ad un professionista di fiducia che possa assisterla in questo problema
      GB

  74. Luca Bruselles

    Buongiorno, nel novembre 2019 ho stipulato una compravendita immobiliare di una villetta bifamiliare; ora sto chiedendo la surroga del mutuo ma il perito nominato si è accorto che nell’atto notarile è citata un errata licenza ad edificare. Io avevo dato tutta la documentazione corretta al notaio rogante e non so come abbia fatto a fare l’errore. Il notaio può procedere in autonomia alla correzione? chi deve pagare le spese necessarie alla correzione atteso che l’errore è palesemente suo?
    Grazie per l’attenzione
    Luca Bruselles

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Si può procedere ad un atto di conferma con la sua presenza. Non già con una rettifica unilterale.
      F.N

  75. donata

    Buonasera
    nel 2012 ho acquistato un appartamento. Ero e sono tutt’ ora separata legalmente dal 2007. Andando a rileggermi l ‘atto notarile mi sono accorta che c’è scritto : coniugata in regime di separazione dei beni.
    Si tratta di un errore di trascrizione oppure legalmente ai fini del regime patrimoniale ha lo stesso significato? occorre fare una rettifica? potrei avere problemi in futuro nel caso volessi vendere l’appartamento?
    grazie in anticipo

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Medesimo significato.
      FN

  76. Enrico Caschili

    buongiorno mi chiamo enrico caschili di assemini , io e mia moglie siamo in comunione dei beni, nel maggio del 2012 abbiamo acquistato una casa, esolo oggi legendo l’attto notarile mi sono accorto che vi è un errore nel codice fiscale di mia moglie visibilmente un errore materiale in quanto l’ultma lettera ,invece invece di essere t anno trascrito p cosa puo sucedere e cosa si deve fare per corregerlo si deve pagare un onorario per la correzione ?
    Grazie atendo una vostra risposta

    assemini 10/10/2020 Enrico Caschili

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      l’atto può essere rettificato ma naturalmente ha un costo.
      FN

    • Fabrizio Noto

      Scriva a notaionoto@gmail.com e Le potrò quotare il costo.
      F.N.

  77. ANTONELLA LORIA

    buonasera, volevo esporvi un quesito, quattro anni fa ho acquistato un terreno al momento della stipula del contratto ho dimenticato di fare scrivere nell’atto che nel fondo acquistato esisteva una piccola casa rurale già prima dal 1968, posso ad oggi farci aggiungere dal notaio questa dimenticanza ? E come si può fare?
    Grazie.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Ci sono troppe variabili per darle una risposta corretta (regolare accatastamento / regolarità edilizia ecc.).
      L’atto potrebbe pure essere nullo per assenza delle menzioni urbanistiche relative al fabbricato nonché per l’assenza della conformità catastale (in tal caso andrebbe fatta oltre all’integrazione anche un atto di conferma).
      Si consulti con il notaio che ha fatto l’atto e vedrà che troverà una corretta soluzione

      cordiali saluti

  78. Umberto

    Buongiorno, il notaio a causa di una rettifica dell’atto originario, per l’attribuzione di un subalterno, ha di fatto eseguito una voltura che ha avuto come effetto quello di far trasferire la proprietà di 16 appartamenti dai legittimi proprietari all’impresa costruttrice.
    Come possiamo risolvere? Abbiamo contattato il Notaio il quale ha promesso di risolvere già 1 mese fa.
    Grazie per la cortese risposta

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Senza alcun documento impossibile darLa una risposta precisa e professionalmente corretta.
      F.N.

  79. Mario Duca

    Salve,
    mio nonno e suo fratello hanno diviso e venduto un immobile primi anni 1960, lasciando fuori un box che poi è stato utilizzato da mio padre, ora deceduto.
    Il locale risulta ancora accatastato agli avi, senza che nessuno abbia mai fatto atti di correzione o successione.
    Ho enormi difficoltà a ricostruire gli assi ereditari.
    Il locale è inutilizzato da decenni e vorrei liberarmene, anche cedendolo gratuitamente, dato il suo valore venale irrisorio, temendo anche di averne responsabilità (ne ho?).
    E’ possibile? Con che atto si può fare? Posso disinteressarmene totalmente?

    Grazie.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      E’ possibile esperire un’azione di usucapione.

      Cordiali saluti

  80. laura

    Salve, mio suocero con atto di donazione, ha donato a mio marito un terreno sul quale insistevano dei garage, ma che non sono mai stati citati nell’atto e costruiti prima del 1967.
    I miei suoceri, sono venuti a mancare un po’ di anni fa e vorrei sapere se è possibile la rettifica dell’atto.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Impossibioe darLe una risposta senza avere tutta la documentazione a disposizione.
      La invito a rivolgersi al Suo Notaio di fiducia.
      FN

  81. Massimo Caprabianca

    Buongiorno, nel lontano 1989 è stato stipulato un rogito per l’acquisto di un appartamento. Oggi l’ho messo in vendita e mi sono accorto che l’atto contiene una descrizione parzialmente corretta dell’appartamento, sono corretti: l’indirizzo, la scala, il piano, l’interno e gli appartamenti confinanti; non sono corretti il numero di vani e il riferimento catastale per il quale coincidono la partita, il foglio, la particella, ma non il subalterno. Sarà necessario procedere alla rettifica del rogito, senza poter contare sul notaio che lo ha stipulato nel 1989, poichè non risulta più in esercizio. Chi dovrà presenziare a questa rettifica, visto che a catena sono stati individuati diversi interlocutori? Il proprietario dell’appartamento con il subalterno assegnato a me, il proprietario dell’appartamento con il subalterno di mia reale pertinenza e a cascata forse altri proprietari che sono stati vittime di questo pasticcio. Nella visura storica emergono errori di trascrizione pacchiani. E’ possibile una sanatoria di quanto accaduto, attraverso strumenti notarili non onerosi, vista la responsabilità di chi ha redatto l’atto?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      E’ opportuno un atto di rettifica alla presenza di tutte le parti ovvero i loro eredi

  82. Gmct

    Salve, sono interessato all’acquisto di un immobile antico (1900) in zona C
    con annesso un garage aperto (tettoia con tegole) anch’esso risalente al tempo
    di costruzione dell’immobile.
    Il garage si trova su una particella catastale a se stante adiacente la casa e derivata catastalmente
    proprio dalla casa ma risultante come terreno sia dalla visuale catastale che da un
    atto di divisione che ha fatto pervenire casa e garage in possesso del mio venditore.
    In poche parole nell’atto notarile di divisione del 1980 la particella del garage
    è stata per errore trascritta nel gruppo delle particelle che identificavano un agrumeto
    posto intorno la casa.
    Volendo adesso evitare di acquistare qualcosa che poi sia rilevabile come un abuso in seguito
    il venditore ha suggerito di far inserire nel preliminare di compravendita menzione che ci fu errore
    nell’atto di divisione e produrre perizia giurata di un tecnico corredata da rilievi fotografici ( in cui si
    vede chiaramente che trattasi di struttura antica) ma soprattutto di aerofoto dell’IGM in cui si
    evince che tale struttura era esistente ante 67 quindi non richiedente alcun permesso edilizio.
    Pensa che questo sia fattibile dal punto di vista notarile e sufficiente a proteggermi da eventuali
    futuri problemi dal punto di vista della ristrutturazione.?
    Scusate per la lunghezza e Grazie tante.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      troppo complessa la questione da dipanare senza la documentazione integrale. La invito a rivolgersi ad un collega cui rammostrare tutta le carte.
      F.N.

  83. Paolo Maniglio

    buongiorno sig. Fabrizio ( credo che risponda lei )
    Ho un problema con un atto di vendita del 1999 di una abitazione e di box che però non risulta nella nota di trascrizione ed il Catasto non mi accetta la variazione pur avendo fornito l’atto … il Notaio che ha stipulato è ormai in pensione … a chi compete la correzione? al venditore o all’acquirente? e gentilmente saprebbe darmi un’idea delle spese?
    Ringrazio anticipatamente per la risposta.
    Paolo

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Per quale motivo il catasto rifiuta la voltura? è errato l’atto?
      F.N.

    • Paolo Maniglio

      L’atto è completo e esatto in tutte le sue parti, l’errore è che non hanno riportato il box nella nota di trascrizione quindi il sub risulta ancora intestato alla ditta venditrice che per inciso è anche la costruttrice. A causa del COVID le pratiche si svolgono solo via Conctact Center che mi ha risposto testualmente:
      “Gentile utente, La informiamo di non aver potuto eseguire le correzioni richieste, in quanto l’immobile indicato non risulta essere presente nella nota di trascrizione dell’atto citato. Per la soluzione del problema, la preghiamo di verificare i dati in possesso ed eventualmente formulare una nuova richiesta.
      Cordiali Saluti.
      Il responsabile del Contact Center -Territorio dell’Agenzia delle Entrate.

      Io non sono in possesso della nota di trascrizione ma mi fido della parola dell’AdE …. mi piacerebbe sapere come risolvere il problema, se è di sua conoscenza e competenza.
      Grazie ancora per la cortesia e pazienza.
      Paolo

    • Fabrizio Noto

      Se è errata solo la nota è indispensabile presentare una nota di trascrizione in rettifica e sulla base di quella verrà effettuata la voltura. Si rivolga al Notaio rogante.
      F.N.

  84. angelo

    salve signor Notaio,
    le chiedo una sua risposta al seguente quesito:
    nel 1997 un proprietario ha venduto due appartamenti contigui,noi abbiamo comprato un appartamento e un mio cugino ha comprato l’altro.
    adesso ci siamo accorti che il notaio all’epoca della compravendita/rogito sbagliò ed invertì i due sub,quindi adesso risulto io proprietario del suo immobile e lui risulta proprietario del mio immobile.preciso che sono uguali in grandezza ma non in planimetria e posizione.
    potrebbe indicarmi cosa fare ed i costi totali per farli vedere all’altro proprietario

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      è necessario provvedere alla rettifica dell’atto notarile.
      Cordialmente,
      F.N.

  85. Marco

    Salve Buongiorno , faccio inanziatutto complimenti per l’articolo scritto in modo chiaro e conciso.

    Volevo cortesemente chiederLe un informazione.
    A fine maggio ho acquistato un’immobile, dopo circa 30 giorni mi sono fatto inviare dallo studio notarile l’atto firmato e mi sono accorto che sono stati trascritti due errori.
    Il primo ,quello a cui desto maggior attenzione, riguarda l’errata trascrizione di un dato catastale (numero di Foglio non corretto) appartenente ad un viale di accesso all’immobile considerato “Bene Comune non censibile”.

    Ho segnalato questa cosa al Notaio che mi ha detto che l’errore è ininfluente ed il bene comune risulta essere inserito solo nel quadro D della nota di trascrizione. Il quadro D è un quadro di pubblicità notizia e non altro…

    Allora chiedo gentilmente a seguito di questo errore,non riguardando l’oggetto stesso dell’immobile ma solo il viale di accesso, è comunque prudente far rettificare l’atto? Quali rischi si corrono in questi casi se si lascia un numero di foglio errato? Potrebbero esserci problemi ai fini della rivendibilità dell’immobile?

    In tal caso mi sono informato e so che esiste la cosidetta “rettifica semplificata” (art. 59bis) senza che debbano essere riconvocate le parti,dovrebbe essere il notaio stesso a modificare unilateralmente l’atto. E’ possibile richiederla in questo caso ?

    La ringrazio anticipatamente per la Sua cortese disponibilità.

    Un cordiale Saluto
    Marco

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      se la questione riguarda un b.c.n.c e non vi è voltura non vi é necessità di procedere alla rettifica.
      Il collega le ha dato senza dubbio una risposta corretta.
      F.N.

  86. Antonio

    Salve, mi collego alla risposta che allego sotto, vorrei sapere se tale rettifica necessità delle presenza delle parti e i costi?grazie.
    Antonio il 6 Luglio 2020 alle 17:35
    Salve , nell’atto di donazione del 2016 con il quale mio padre mi ha donato dei terreni , una particella di terreno , di cui mio padre era comproprietario soltanto per 4/20, è stata riportata nell’atto di donazione interamente. Si può procedere alla rettifica?quali costi comporta?

    Fabrizio Noto il 6 Luglio 2020 alle 17:58
    Certo, è possibile procedere alla rettifica dell’atto.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Una rettifica di questo tipo comporta la presenza di tutte le parti, tuttavia, senza la copia dell’atto è impossibile fare un stima dei costi.
      GB

  87. Giovanna

    Salve, ho questo problema: nel mese di aprile 2019 ho venduto un vecchio appartamento di un condominio; nel 2017 e 2018 ci sono stati dei lavori di manutenzione straordinaria nelle parti comuni, spese da me saldate.
    Nel 730 del 2017 e 2018 ho usufruito delle detrazioni fiscali ma per il 2019 il Caf mi ha detto che non ne ho più diritto perché nell’atto notarile manca la clausola per conservare il diritto della detrazione a capo del venditore. Ovviamente non sapevo di questo particolare, ahimè. altrimenti che interesse avevo ad ometterlo?
    Posso chiedere al notaio un’apposita clausola o un atto aggiuntivo con l’accordo della parte acquirente o fare una scrittura privata sempre firmata anche dalla parte acquirente e sottoscritta da un notaio o da un pubblico ufficiale?
    Il Caf mi ha detto che, diversamente, perdo tutto anche i benefici del 2017 e 2018 ma mi sembra assurdo. Dovrei perdere i benefici dal 2019 in poi, semmai.
    Cordiali saluti e grazie se mi risponde

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Certo che può, salvo il pagamento dell’atto. Deve essere d’accordo anche il venditore e si tratta di un atto integrativo per ragioni fiscali.
      Cordialmente,
      F.N.

  88. ANNA MARIA CIRIMELE

    Buongiorno vorrei chiederle un consiglio, mio marito pochi giorni fa ha venduto un piccolo terreno agricolo, abbiamo scoperto che il notaio ha omesso 3 piccolissime particelle, abbiamo informato l’acquirente, che ci ha fatto convocare dal notaio, di chi sarà l’onere di rettifica. Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Tecnicamente non è una rettifica ma un nuovo atto notarile.
      Le spese, salva diversa pattuizione, sono a carico dell’acquirente.
      F.N.

    • Antonio

      Salve , nell’atto di donazione del 2016 con il quale mio padre mi ha donato dei terreni , una particella di terreno , di cui mio padre era comproprietario soltanto per 4/20, è stata riportata nell’atto di donazione interamente. Si può procedere alla rettifica?quali costi comporta?

    • Fabrizio Noto

      Certo, è possibile procedere alla rettifica dell’atto.

    • Francesco

      Buongiorno nel 2013 ho acquistato una casa popolare di cui la parte venditrice l’aveva riscattatail 25 03 2011 dalla Aicp mi porto dal suo notaio dove stipula mo l’atto. A distanza di 8 anni ho deciso di fare una donazione portando il medesimo atto da un altro notaio il quale con franchezza mi ha detto che l’atto in questione era nullo xche al momento dell’acquisto mancava il certificato di di prelazione e che non erano trascorsi i 10 anni come la legge impone. Nel frattempo la signora è deceduta ed il notaio che a suo tempo fece l’atto è in pensione. Come posso fare x regedere dal contratto e farmi restituire la somma da me versata con mezzi assegno dalla figlia della defunta ho mi devo avvalere sul notaio il quale non poteva stipulare l’atto la ringrazio per la disponibilità aspetto il suo parere il più presto possibile grazie

    • Fabrizio Noto

      Impossibile darLe un parere senza la documentazione integrale dell’atto in questione. La questione è estremamente complessa.
      Ne parli con il Suo Notaio di fiducia e in subordine con un legale.
      F.N.

  89. Diana

    Buongiorno,
    sono in trattative per la vendita di un box di mia proprietà. Nel reperire tutta la documentazione ho trovato un errore nell’atto di trascrizione dal compromesso all’atto di compravendita. Nel ’65 ho comprato un immobile (abitazione in una palazzina in costruzione) e successivamente un box (nella stessa palazzina). Ho trovato come documenti il compromesso del box e poi l’atto di compravendita redatto un anno dopo con inseriti l’immobile e una cantina n° 3. Allegato all’atto di compravendita c’è il regolamento di condominio Ecco dov’è il problema, io non ho acquistato nessuna cantina (non ce ne sono proprio nello stabile) e nel regolamento di condominio al n° 3 risulta il mio box. Sono anni che pago le tasse e addirittura ho ricevuto lettera dall’ AdE con l’aggiornamento della rendita catastale e della quota delle tasse da pagare.
    Ora la domanda è posso vendere con questi documenti in cui è palese l’errore di trascrizione o cosa???
    Confido nel Suo aiuto. La ringrazio anticipatamente

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Senza avere visione dell’integrale documentazione non è possibile darLe una risposta.
      La invito a rivolgersi al Suo Notaio di fiducia per analizzare le peculiarità del caso.
      F.N.

  90. Frigé Luciano Luigi

    Buongiorno. Devo vendere un box acquistato nel 1976. Sull’atto notarile non c’è il numero di codice fiscale, ma al catasto il box è registrato col primo codice fiscale basato sul mio primo nome. Avendo io due nomi, ho dovuto successivamente modificare il codice fiscale. Ora mi è stato detto che per poter vendere l’immobile è necessario fare delle rettifiche che sono piuttosto costose, dell’ordine di uno/due migliaia di Euro. E’ proprio così? In alternativa, cosa posso fare?
    Grazie.

    Luciano

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Non serve. È sufficiente rettificare il solo codice fiscale presente in visura tramite apposita istanza dal costo di Euro 71, tramite proprio tecnico.
      F.N.

  91. miriam d'amici

    buon giorno sig notaio ,nell’atto notarile stipulato nel 2009,un atto di donazione da parte di mia madre ,,è stato registrato il mio codice fiscale erroneamente,quindi nel catasto non risulta nessuna voltura,se non quella di mia madre come usufruttuaria…quanto dovrei pagare per la rettifica e quindi avere finalmente la voltura a mio nome al catasto ?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Buongiorno,
      va fatta la rettifica dell’atto e in forza di quella otterrà la voltura

  92. Andrea Battista

    Buonasera, nell’allegato dell’atto di mutuo è stato erroneamente riportato che, per la comunicazione degli interessi passivi, il finanziamento si riferisce ad acquisto altri immobili e non all’abitazione principale. Può essere fatta una rettifica unilaterale da parte del notaio? In tal caso posso considerare anche gli effetti retroattivi, così da poter detrarre anche gli interessi dell’anno precedente? Grazie. Cordiali saluti.

    Rispondi
  93. Pasquale

    buongiorno, negli anni 60 due soci comprano due suoli di uguale metratura contigui, negli atti notarili vengono identificati e assegnati ai due soci sia con indicazione geografica e confini (il primo acquistato da caio confina a nord con il seguente acquistato da tizio e viceversa) sia con il frazionamento della particella originaria che sono invertite rispetto a quanto detto prima e rispetto al posesso reale delle parti dagli anni 60 ad oggi. Cioè alla particella nord è assegnato il numero Sud e alla particella Sud il numero Nord.
    Ora è necessario aggiustare, ma una delle due è stata rivenduta 1 volta. Quale atto va rettificato? Il primo tra le due parti originarie, o il secondo? Oppure gli attuali proprietari di uno e dell’altro possono rettificare il primo ? Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Porti tutta la documentazione al suo notaio di fiducia, il quale con carte alla mano le darà il miglior consiglio.

  94. Michele Morini

    Buonasera. Mi rendo conto solo adesso che nell’atto di compravendita con il quale ho acquistato il mio appartamento ed un garage, sono riportati erroneamente i confini di quest’ultimo. E’ dato essenziale che deve comportare rettifica dell’atto?
    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      la non correttezza dei confini non necessità di alcun atto di rettifica.
      F.N.

    • Michele

      La ringrazio. Faccio una precisazione: i confini sono errati nel senso che è stato erroneamente indicato a nord, sud est ed ovest situazioni al contorno sbagliate (in pratica è come se fosse stato ruotato il garage stesso… ad esempio a sud confina con resede condominiale mentre sull’atto è scritto che confina con altro garage! e così quindi per gli altri punti cardinali..
      Grazie di nuovo

  95. francesca

    Buonasera,
    vorrei un Vs parere in merito a questa problematica.
    Veniamo contattati da un avvocato il quale ci riferisce che l’immobile che i suoi assistiti vorrebbero vendere (ricevuto in eredità) presenta un errore al catasto (relativo al subalterno). Noi siamo i dante causa dell’attuale proprietario del bene in questione.
    L’errore sul subalterno è presente dal 1993, mentre noi acquistavamo nel 2004 e vendevamo nel 2018
    veniamo invitati a intervenire, nel più breve tempo possibile, in atto notarile di rettifica dell’errore sopra indicato, assumendo a proprio carico le relative spese.
    ma le spese non dovrebbe versarle l’attuale proprietario?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      da cosa dipende esattamente l’errore catastale da rettificare?
      F.N.

    • francesca

      egregio notaio
      la ringrazio per il riscontro. Trattasi di box contraddistinto al momento del primo rogito nel 1993 da un subalterno sbagliato, richiamante il subalterno del box attiguo

    • Fabrizio Noto

      Buonasera,
      in tal caso, in primo luogo, verificherei con il collega rogante la genesi dell’errore analizzando le precedenti vendite e, in seguito capendo le ragioni dell’erronea indicazione valuterei con gli aventi causa la procedura più corretta per porre rimedio all’errore. La invito comunque a evitare contenziosi e a risolvere la questione bonariamente, compensando le spese tra le parti. Di più non mi è possibile dire non avendo accesso alla documentazione.
      F.N.

    • francesca

      La ringrazio davvero per il riscontro. Indubbiamente la soluzione migliore va trovata transattivamente. Quello che non comprendo è perchè dovremmo pagare noi, se si sono susseguiti un atto sbagliato prima del ns e intervenuti due atti sbagliati dopo la ns vendita. Noi vendiamo ad A, A vende a B e noi dovremmo pagare? io ritengo debba pagare B

  96. Sabrina

    Buongiorno i miei genitori quasi 30 anni fa hanno ereditato la casa della zia di mio padre, la quale è divisa in due appartamenti ben distinti con due entrate in due vie diverse una dei quali è stato ereditato dal fratello.

    Nel testamento gli appartamenti sono ben divisi quello in via rossi con catasto sub. 2 50% a mio padre e 50% a mia madre e quello in via bianchi con sub. 1 a mio zio per il 100%.

    Con la morte della proprietaria originaria
    nel Verbale di richiesta di passaggio di testamento pubblico dagli atti di ultima volontà a quello generale degli atti tra vivi, il notaio ha fatto un errore invertendo i dati catastali e mio Padre dichiara ignorantemente (perchè non era a conoscenza della distinzione catastale) di legare al fratello il fabbricato sub.2 il quale non corrisponde all’appartamento descritto nel testamento che è invece il sub.1 . Tale errore si trascina quindi anche in successione. Un ulteriore errore avviene poi in fase di voltura dove entrambi i subalterni vengono intestati per 1/3 ciascuno ai tre eredi.

    Noi vorremo vedere l’appartamento intestato ai miei genitori ma ci è stato comunicato che in questo contesto servirebbe la firma di questo zio con il quale abbiamo avuto dissidi.

    È possibile modificare il verbale di richiesta di passaggio di testamento senza la presenza dello zio, cambiando il catasto da sub 2 a sub 1 con modifica dell’atto unilaterale?
    Cordiali saluti

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Se le cose stanno effettivamente così, mi sentirei di darle parere positivo.
      Ad ogni modo Le consiglio di rivolgersi al Suo notaio di fiducia per analizzare tutto con l’integrale documentazione alla mano.
      F.N.

  97. Alberto

    Buongiorno il mio quesito è il seguente :
    ho proceduto all’acquisto di un fondo agricolo..erroneamente è stata riportata come data possesso il giorno 05/05/2020 ; dico erroneamente perchè dato che devo subentrerò al venditore nella presentazione di una domanda per benefeciaire di finanziamenti agricoli, purtroppo la data 05/05/2020 risulta essere successiva alla data di fine conduzione terreni che risulta essere il 28 aprile 2020, purtroppo questa non continuità nella conduzione e quindi questo vuoto di 7 giorni farebbe andare in anomalia il pagamento della domanda sul contributo .
    Pertanto mi è stato comunicato che come data di possesso del fondo deve essere inserita categoricamente il giorno 29/04/2020 ( data successiva alla fine conduzione da parte del venditore) .
    Detto ciò , il mio quesito è il seguente : è possibile effettuare una modifica sull’inizio possesso del fondo dal 05/05/2020 al 29/04/2020 ? Se è si quale procedura consigliereste di effettuare a minor costo ?
    Ringranziandovi , saluto cordialmente

    Alberto De Lillo

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      deve procedere con una rettifica dell’atto originario, d’accordo col il venditore.
      F.N.

  98. Valerio

    Buongiorno,
    ho acquistato la mia prima casa 11 mesi fa indicando nel rogito la facoltà di avvalermi delle agevolazioni fiscali trasferendo entro 18 mesi dalla data del rogito la mia residenza nel comune in cui è sito l’immobile.
    Oggi vorrei mantenere la mia residenza nel mio comune e fare un atto integrativo dal notaio per cambiare la mia volontà, inserendo cioè che voglio beneficiare delle agevolazioni avendo la mia sede di lavoro nello stesso comune già al momento della firma del rogito in questione.
    I miei quesiti sono 2:
    1- l’atto integrativo deve essere firmato da ambo le parti (venditore e Acquirente) o essendo una modifica riguardante solo l’acquirente (me in questo caso) posso procedere in autonomia con il notaio?
    2- l’atto integrativo deve riportare una dicitura particolare o delle informazioni particolareggiate al fine di mantenere la validità delle agevolazioni?

    In attesa di un vostro chiarimento
    Ringrazio
    Valerio

    Rispondi
    • Guido Brotto

      L’atto modificativo deve essere sottoscritto da ambo le parti.
      Il notaio incaricato le saprà dare tutte le informazioni
      Cordialità

  99. Diego

    Salve, in data luglio 2019 io e mia moglie abbiamo acquistato un immobile, piccolo, del valore di mercato piuttosto basso (6500€). Abbiamo fatto regolare atto notarile ed abbiamo iniziato i lavori di ristrutturazione. In fase di richiesta di agibilità, il tecnico incaricato si accorge che la casa acquistata (su due livelli) insiste su due differenti sub. La particella catastale è la stessa, ma un’ala della piccola casa (edificata successivamente e a ridosso di quella esistente) al catasto viene riportata con un sub differente. In fase di compravendita, né io e mia moglie, né la parte venditrice, né il notaio ci siamo accorti di questa cosa. Atto eseguito, e trascrizione della sola particella e del sub relativo ad una porzione (verticale) di casa. La restante parte è ancora di proprietà di chi me l’ha venduta!
    Questa porzione, tra l’altro, non è neanche accessibile, in quanto priva di porte di ingresso. Il precedente proprietario, come me ovviamente, vuole sanare la questione. La mia domanda è:
    si può fare una rettifica dell’atto inserendo il sub mancante?
    poteva il notaio non accorgersi della “stranezza” della compravendita?
    qual è la soluzione più vantaggiosa se non si potesse procedere con una rettifica?

    Grazie mille della eventuale risposta

    Diego

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Non si puó procedere con rettifica. Bisogna frazionare e procedere con altro atto di vendita.
      Cordialmente,
      F.N.

    • Diego

      Grazie. Le chiedo se il notaio che ha rogato può legittimamente ritenersi sollevato di qualsivoglia responsabilità.
      In sintesi: ha rogato un atto correttamente o anche quello in mio possesso è comunque interessato da vizio di forma?
      Cordiali saluti

    • Guido Brotto

      Buongiorno,
      il suo quesito è eccessivamente sintetico e non capisco quale sia la patologia dell’atto.
      Dipende se il vizio dell’atto è imputabile al notaio ovvero ad una errata dichiarazione delle parti.

  100. Alice

    Buongiorno, in seguito al matrimonio ho cambiato il cognome prendendo quello di mio marito e di conseguenza la modifica del C.F. e carta d’identità. Avendo un immobile di mia proprietà vorrei sapere se fosse necessario cambiare, fare quindi una rettifica, all’atto di proprietà oppure mi basta avere sottomano la dichiarazione sostitutiva atto di notorietà dove viene specificato che sono la medesima persona ?
    Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Tendenzialmente la moglie mantiene il suo cognome aggiungendo quello del marito.
      Per darle un parere dovrei vedere la pratica con la quale ha effettuato la sostituzione del cognome.
      Cordialità

      GB

  101. Fabio Z.

    Buongiorno,
    vorrei comprare un alloggio (ex GESCAL poi IACP) dal cui ultimo atto di provenienza (trascrito nel 2000) risulta essere in proprietà superficiaria ad tempus.
    In realtà, da atto notarile trascritto nel 1974, risulta che il Comune di Roma ha trasferito alla GESCAL la piena proprietà dell’alloggio in questione.
    L’attuale proprietario risulta essere il terzo dalla realizzazione dell’immobile.
    Premesso che il notaio rogante l’atto del 2000 è ancora in attività, ed essendo in possesso dei documenti comprovanti l’errore, si può procedere attraverso altro notaio che successivamente redigerà il mio rogito, ad una rettifica dell’atto del 2000?
    Cordiali saluti

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Si. Confermo.

  102. Francesco

    Buonasera, ho acquistato nel 2007 un immobile in asta giudiziaria, oggi rivendo e mi accorgo di un errore: al decreto di trasferimento è allegata una planimetria che non corrisponde al posto auto di pertinenza da me di fatto occupato su indicazione dell’allora custode giudiziario perché occupato dal debitore esecutato prima di me (proprietario da oltre 20 anni), la perizia riporta lo stesso errore e il subalterno catastale corrisponde a quello di tale planimetria che non si riferisce al posto auto da tutti indicato come mio. In catasto subalterno e planimetria del posto formalmente di mia proprietà sono corrispondenti a quanto riportato nel decreto di trasferimento, ma non corrispondono alla realtà dei fatti, ovvero al posto effettivamente occupato e comunicatomi come mio dallo stesso custode giudiziario dell’epoca. Il tutto nasce da un’assegnazione d’interni dei posti auto effettuata dal costruttore nel 1966 (anno di costruzione) prime del N.C.E.U., interni che alla costituzione del N.C.E.U. sono stati erroneamente trasformati in sub (int. 2 = sub 2, mentre il mio int. 2 da planimetria originaria del costruttore con timbro notarile del 1966, quindi presumibilmente allegata a qualche atto di vendita dell’epoca, corrisponde in realtà a quello che è il sub 6). In sostanza: chi occupa il posto A (suo vero posto) è catastalmente intestatario del posto B (con piantina e sub che si riferiscono al posto B), chi occupa il posto B (suo vero posto) è catastalmente intestatario del posto C, chi occupa il posto C (suo vero posto) è catastalmente intestatario del posto A. Avendo accettato proposta d’acquisto del mio appartamento e del posto auto, come posso allineare la realtà dei fatti a quanto riportato in catasto tenendo presente che il decreto di trasferimento, mio titolo di provenienza, riporta dati che non sono corretti rispetto alla realtà? E cosa posso fare se gli altri due proprietari coinvolti nell’errata attribuzione catastale e rappresentazione planimetrica non sono interessati a partecipare a un riallineamento collettivo della situazione perché non intendono sostenere alcun costo? Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      l’unica via è trovare un accordo con gli altri proprietari e procedere con un atto di transazione immobiliare.
      Cordialmente,
      FN

    • Francesco

      Buongiorno, grazie per il riscontro. Immaginavo, come naturalmente immaginavo che gli altri due proprietari coinvolti non avessero interesse a spendere per l’atto transattivo.. Che, immagino, sconti l’imposta di registro (la minima, viste le rendite catastali molto basse), oltre agi onorari, quindi a naso parliamo forse di 5.000 – 6.000 € complessivi per sistemare i tre posti auto? Può essere una cifra plausibile? Grazie

  103. alfio

    Buonasera, sto vendendo un appartamento ereditato dai miei genitori entrambi deceduti. Il notaio mi ha fatto notare un errore nella data di nascita di mia madre (11 novembre anzichè il 10) nell’atto di comunione dei beni con mio padre del 1978.
    Mi comunica che è indispensabile un atto di rettifica anche se nelle visure catastali successive del 2019 nonchè negli atti delle successioni del 2019 la data riportata è stata corretta presso le Amministrazioni.
    Precedentemente ho venduto altre proprietà e gli altri notai non hanno richiesto rettifica alcuna.
    La rettifica che mi sta richiedendo il notaio è obbligatoria , e nel caso quali possono essere i costi ?
    Grazie e cordiali saluti

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Se l’errore è presente deve fare la rettifica: indicativamente i costi fiscali sono circa 1.000 euro.

  104. dg

    buongiorno,

    sto per acquistare un box, ma l’atto di acquisto dell’attuale proprietario riporta la dicitura “acquista in regime di separazioen dei beni”, essendo invece in comunione con la mosglie.
    è possibile rettificare LA COMUNIONE DEI BENI nel mio atto? … Ovviamente firmerebbe anche la moglie con volontà esplicita di vendita.
    grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Più che di rettifica discuterei circa l’indispensabilità della moglie all’atto di vendita. Il Notaio incaricato La saprà consigliare per il meglio.
      FN

  105. cordialita'

    buona sera,
    trascrivo quanto è nel documento per la vendita all’ asta dell immobile :

    a seguito regolarizzazione catastale è emerso che nel verbale di separazione consensuale con assegnazione dei beni (la mia metà della proprietà all’ ex marito ora deceduto), atto giudiziario del tribunale di no in data 00/00/2003 e trascritto in data 00/00/2004 costituente titolo di provenienza per l ‘esecutato (mio ex marito) relativamente alla quota di metà NON E’ STATA INSEITA NELL’AMBITO DELLE DICHIARAZIONI URBANISTICHE LA CONCESSIONE EDILIZIA ANNO 1998 RILASCIATA DAL COMUNE PER LA RISTRUTTURAZIONE DELL’IMMOBILE EVIDENZIANDO CHE LA DATA DI INIZIO COSTRUZIONE FABBRICATO ERA ANTERIORE ALL ANNO 1967

    cosa significa ?

    grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Il verbale va corretto ma non è possibile farlo con un atto di rettifica notarile.
      Si rivolga al Suo avvocato.
      Cordialmente,
      FN

  106. Alberto

    Salve, ci siamo accorti che nell’atto di compravendita della nostra casa, la cantina (non abitabile in quanto priva di pavimento, intonaco, ecc.) è stata dichiarata come “tavernetta” e quindi abitabile. Questa motivazione rientra tra quelle per poter fare la rettifica dell’atto notarile?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Non trattasi di errore materiale per cui è possibile procedere alla rettifica.
      Cordialmente,
      FN

    • Enzo

      Buonasera, ci siamo accorti che nell’atto di compravendita di una prima casa, non abbiamo inserito che la proprietà è al 50 % di entrambe i coniugi. Acquisto con mutuo bancario. A distanza di 30 giorni dall’acquisto e possibile inserire nella proprietà il nome dell’altro coniuge?

    • Fabrizio Noto

      No, mi spiace. Questo non è un errore ma una mancanza di volontà assoluta non rettificabile.
      FN

  107. Luca

    Salve volevo gentilmente porre una domanda con la speranza che voi possiate indirizzarmi.

    Sono proprietario di un appartamento sito in un immobile ex INCIS del 1960, a sito a CASERTA , per una ricerca storica e per verificare cosa ci fosse esattamente sull’appezzamento di terreno dove poi è stato costruito il fabbricato, ho fatto una ispezione ipotecaria in conservatoria.
    Il risultato è che sono riuscito a risalire all’atto di COMPRAVENDITA tra l’ente ed il privato che ha ceduto il terreno, e ci siamo resi conto che non si tratta di un ATTO NOTARILE rogitato da un NOTAIO ma un atto di COMPRAVENDITA rogitato nel 1956 da un Funzionario addetto alla stipula dei contratti INCIS , e quindi un funzionario di STATO ed un privato. Onde fugare questo dubbio essendo l’atto stato stipulato a ROMA presso la sede dell’INCIS nel 1956 per un terreno sito a Caserta, mi sono recato anche presso l’archivio notarile distrettuale di Roma dove mi è stato confermato che trattasi di un Atto Pubblico Incis e quindi non Registrato , ne conservato presso l’archivio Notarile di Roma.
    Purtroppo l’atto Trascritto alla conservatoria di Caserta, competente per territorio dove era ubicato il terreno , è mancante delle planimetrie e dei grafici che vengono però menzionati all’interno del corpo dell’atto come allegati allo stesso.
    L’ATTO RISULTA ESSERE STATO REGISTRATO PRESSO L’UFFICIO ATTI PUBBLICI DI ROMA IN DATA 1956, mi sono quindi recato presso l’agenzia delle ENTRATE DI ROMA , sia al catasto che alla Conservatoria di Roma ma la risposta degli operatori alla mia richiesta di visionare l’atto depositato, mi è stato risposto che non hanno contezza dell’esistenza di un simile UFFICIO ATTI PUBBLICI SU ROMA E CHE COMUNQUE L’ATTO NON POTEVA ESSERE LI, a nulla è valsa la mia insistenza nel far notare che l’atto è stato registrato presso quell’ufficio sito in Roma.
    Rientrato a Caserta, Mi sono dunque recato nuovamente all’ Agenzia delle entrate di Caserta e mi è stato detto che i Colleghi di Roma stanno commettendo un errore in quanto l’Atto di Compravendita risulta registrato a Roma e loro devono assolutamente averlo in Archivio.
    Personalmente sono molto demoralizzato perche non so come poter rintracciare questo Ufficio che era operativo almeno da quanto registrato nell’atto nel 1956.

    Vi chiedo dunque se potreste voi indicarmi dove poter effettivamente Reperire un atto di compravendita registrato all’allora UFFICIO ATTI PUBBLICI e da chi è stato effettivamente assorbito questo UFFICIO in modo da poter risalire all’atto depositato originariamente e completo di tutti gli allegati grafici. Cosa assurda è che posseggo tutti gli estremi identificativi sia dell’atto sia della registrazione non che l’atto stesso estrapolato dalla Conservatoria di Caserta.

    Potreste indicarmi voi come comportarmi ?

    Rispondi
  108. Marco

    Buongiorno, nel 2005 ho acquistato un immobile con stipula presso uno studio notarile il quale ha indicato una particella “x”. Oggi, dovendo stipulare un nuovo mutuo con lo stesso istituto di credito per ristrutturazione, ci si è accorti che la Particella indicata nell’atto non è quella corretta. La variazione è intervenuta qualche giorno prima dell’originaria stipula. Ora non riesco a finalizzare il mutuo perchè il nuovo notaio mi chiede la rettifica (con un preventivo di oltre 1.500 euro). La rettifica è a carico dello studio presso il quale mi ero rivolto nel 2005?

    Grazie ed un cordiale saluto.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Per quanto ci compete l’atto va certamente rettificato.
      Cordialmente,
      FN

  109. carla

    Nel trascrivere un decreto di trasferimento è stato erroneamente indicato il numero di cronologico in luogo di quello di repertorio. Devo provvedere alla rettifica?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      no!

  110. Mario

    Salve buon giorno, vorrei sottoporVI una problematica alquanto complicata. Mio zio nel 1969 acquistò un piccolo quoziente di terreno con lo scopo che in futuro costruirà un piccola casa ampliandola a quella della madre. Il problema è che mio zio non si è mai intestato questa benedetta casa, di conseguenza ad oggi risulta abusiva. La questione è che io ora non voglio passare attraverso una sanatoria per motivi economici, l’atto notarile parla chiaro (anno acquisto ’69) quindi è dopo il famoso ’67. Il venditore del terreno è morto, con gli eredi non scorre buon sangue. Per potermi intestare questa casa si può fare un atto ricognitivo o una rettifica? Io spero che ci possa essere una via d’ uscita anche perchè un altro scopo di tutto ciò è di poter vendere la casa. In attesa di una vostra risposta porgo cordiali saluti

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buonagiorno,
      se suo zio non ha mai effettuato alcun atto notarile per il trasferimento immobiliare al tempo, non è possibile effettuare alcun atto di rettifica, in quanto non vi è alcunchè da rettificare, mancando l’atto di trasferimento originario.
      Cordialmente,
      F.N.

  111. Graziella

    Salve! Mi sono resa conto che nell’atto notarile della casa di mia proprieta’ al 50% con il mio ex marito, il mio codice fiscale e’ errato, la data di nascita pero’ e’ esatta. Tale atto risale al 1980 all’epoca la mia localita’di nascita’ si chiamava “Pirri” e faceva comune a se, in seguito e’ stata conglobata in Cagliari, infatti ora risulto nata non a Pirri ma a Cagliari e mi e’ stato modificato anche il codice fiscale. E’ importante questo ai fini legali ? E’ necessario modificare il codice fiscale? L’ho scoperto oggi perche’ facendo una ricerca sul sito dell’agenzia delle entrate sulla rendita catastale della mia casa ,mi riportava al codice fiscale vecchio. Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      l’atto non deve essere rettificato. Con il certificato di attribuzione del nuovo codice fiscale, deve procedere tramitr tecnico incaricato ad una rettifica della ditta catastale.
      Cordialmente,
      F.N.

  112. bruno

    Buon giorno
    nel 2017 abbiamo acquistato un immobile con beneficio della prima casa. Al momento del rogito eravamo in possesso di un’altra abitazione che abbiamo venduto 2 mesi dopo il rogito.
    A distanza di due anni ci è arrivata una notifica di decadenza del beneficio fiscale perché nell’atto di acquisto non era citata l’intenzione di vendere la nostra prima casa.
    L’agenzia delle entrate ci chiede di versare le imposte “risparmiate” più onere aggiuntivi.

    Cosa possiamo fare ?

    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      purtroppo la mancanza della dichiarazione non resa nell’atto in questione, in questo caso, non può essere integrata con una dichiarazione successiva, che abbia efficacia retroattiva.
      F.N.

  113. Carlo Casati

    Buongiorno, su un atto di compravendita di un’unità immobiliare acquistata da mia moglie da impresa costruttrice nel 1976, è stata indicata una pertinenza (cantina) diversa da quella effettivamente usufruita per oltre 40 anni e tutt’ora in uso. La stessa pertinenza compare così sulle planimetrie catastali di due diverse unità immobiliari dello stesso edificio. Il notaio che ha redatto l’atto è, nel frattempo, deceduto così come il costruttore.
    E’ possibile procedere ad una rettifica notarile?
    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Certo, è possibile procedere.
      Se l’errore è testuale ed è rinvenibile inequivocabilmente dall’atto di compravendita, in comparazione con i dati catastali dell’epoca, la rettifica può essere effettuata.
      Cordialmente,
      F.N.

    • Peppe

      Salve.
      Con mio padre ho stipulato un atto di vendita con obbligo di mantenimento, con il quale ho ricevuto un terreno in cambio di mie prestazioni obbligatorie a suo favore, che sono state elencate a titolo di esempio, e da me garantite per tutta la durata della sua vita.
      É stato specificato, inoltre, che le mie prestazioni sono da ritenersi sostitutive del valore del terreno (riportato sull’atto).
      Quanto contenuto nell’atto mi viene contestato dalla banca che non vuole erogarmi del credito per costruire una casa su quel terreno, con riferimento ad una eventuale impugnazione dell’atto da parte di mio padre, se io non dovessi onorare i miei obblighi, con la conseguenza di rendere nulla l’ipoteca sul terreno.
      La mia domanda é: posso in qualche modo rettificare questo atto, oppure devo procedere ad una nuova scrittura notarile per un atto di c/v con mio padre con circolazione di denaro.

    • Fabrizio Noto

      L’atto non è rettificabile, semmai procederei con un atto di quietanza, novazione oggettiva e passaggio di denaro.
      F.N.

  114. Maria

    Buon giorno
    Nel 2012 ho acquistato un appartamento il notaio rogante indica nell”atto una pertinenza diversa da quella indicata nel precedente atto di compravendita
    Si tratta di un errore catastale,
    Dovendo vendere l”immobile ci siamo rivolti allo stesso notaio.
    In questa occasione il notaio non fa il rogito in quanto emerge questa discrepanza e propone la rettifica chiedendomi il pagamento di questo nuovo atto.
    Mi chiedo se l’atto di rettifica è a carico mio o del notaio che aveva nel 2012 sbagliato?
    Inoltre in caso di errori di questo genere il professionista nella fattiapecie il notaio ha una copertura assicurativa?
    Posso eventualmente chiederne l’attivazione?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      bisogna innanzitutto, prima di invocare le responsabilità di qualsiasi professionista, verificare le cause di tale erroneità catastale.
      Ritengo che avendo già contattato il Notaio, non sarà difficile capire le cause che hanno portato a tale difformità, comunque rettificabile.
      Cordialmente,
      F.N.

  115. Pasquale

    Buongiorno, volevo chiedere una informazione mia suocera a acquistato un appartamento a Genova ne 1974al suo decesso ci siamo accorti di un errore della città di nascita l’atto è valido.

    Buongiorno, per cortesia mi fate sapere se l’atto e valido se la città di nascita del’acquirente 1974 è errata ci siamo accorti al suo decesso al momento della successione grazie mille
    Pasquale Corda

    Rispondi
    • Guido Brotto

      L’atto è valido ed è rettificabile

  116. Baruc

    E’ stato fatto un atto notarile per compravendita di un appartamento da impresa costruttrice oltre i 5 anni dalla data di ultimazione lavori ; la società venditrice ci ha dato facoltà di acquistare in regime di esenzione IVA , pagando quindi l’imposta di registro che è sensibilmente inferiore.
    A posteriori ci si è resi conto che la data di fine lavori non era esatta ! Si rientrerebbe quindi in regime di imposizione IVA ; Come comportarsi a questo punto ? E’ possibile rettificare l’atto ? E per quanto riguarda l’imposizione fiscale ? Abbiamo pagato l’imposta di registro ma si sarebbe dovuto pagare l’IVA : come fare ?
    Grazie sentite
    Baruc

    Rispondi
    • Guido Brotto

      E’ possibile una rettifica non ai sensi dell’art. 59-bis LN
      Sarò necessario pagare l’IVA e chiedere il rimborso dell’imposta di registro.

      Cordiali saluti

    • Baruc

      Grazie mille ! Quindi ai sensi di quale articolo di legge ?

    • Baruc

      Grazie mille ….. Quindi ai sensi di quale legge ?

  117. Ivana Celena

    Buonasera

    vorrei sapere il soggetto a carico del quale sono le spese notarili di rettifica, sia quelle fisse che quelle relative ai compensi del notaio.

    Il caso è quello di un atto di compravendita di immobile (abitazione) tra lo IACP e un privato nel 1974., che riporta un dato catastale (subalterno) errato.
    L’immobile è stato venduto due volte. L’attuale proprietario chiama in mediazione l’Istituto, che non ha nulla in contrario a procedere a rettifica notarile. Tuttavia ritiene che non debba corrispondere alcunché ma che le spese di rettifica sono interamente a carico dell’attuale proprietario come parte interessata.

    Grazie!
    Cordiali saluti

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Salvi diversi accordi, le spese competono al proprietario.

      Cordiali saluti

  118. stefano

    Buongiorno, vorrei fare una domanda. Il notaio “Tal dei Tali” che ha redatto l’atto d’acquisto del mio appartamento è ora in pensione, ma altri ne proseguono l’attività sotto la stessa denominazione (studio notarile “Tal dei Tali”). Il notaio Tal dei Tali ha però trascritto erroneamente il mio C.F. sull’atto (errore materiale) scoprendo da poco che la mia casa non è censita al catasto, con conseguenze annesse. Ne posso richiedere la rettifica a titolo gratuito a chi prosegue l’attività, visto che – si presume – questi ne ereditano onori ed oneri? Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Purtroppo no.
      La responsabilità professionale è personale e lo studio notarile tecnicamente non è cedibile.
      GB

  119. Luca

    Dire che il carico fiscale per le rettifiche di atti redatti dopo il 2014 è pari a 300? Potrei avere un riferimento? dove risulta questo costo?
    Lo chiedo relativamente ad un errata corrige di un mese di nascita e del codice fiscale su un atto di compravendita immobiliare (che penso rientri nella fattispecie degli errori rettificabili ai sensi dell’articolo 59-bis LN

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Il carico fiscale degli atti di rettifica ex 59-bis è il seguente:
      euro 155 bollo
      euro 200 imposta di registro
      euro 200 imposta ipotecaria
      euro 90 trascrizione e voltura
      euro 9,10 tassa archivio.

      Nel caso voglia un preventivo dettagliato comprensivo di onorari scriva qui scrivi@officinanotarile.it

      Cordiali saluti
      Guido Brotto

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