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La rettifica unilaterale degli atti immobiliari

da | Mag 9, 2018 | Immobili | 81 commenti

Una recente modifica legislativa, permette al notaio la rettifica dell’atto notarile; la legge ha introdotto la facoltà per il notaio di rettificare atti contenenti errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla redazione dell’atto mediante propria dichiarazione unilaterale, senza l’intervento delle originarie parti dell’atto.

È possibile effettuare la rettifica di un atto notarile di un notaio non più in esercizio?

Si, nonostante i primi dubbi sul punto, si ritiene possibile porre in essere una rettifica dell’atto notarile unilaterale, in modo da poter correggere un errore materiale contenuto in atto di un notaio cessato dall’esercizio delle sue funzioni.

rettifica atto notarile

Una delle originarie parti dell’atto è deceduta, si può procedere all’atto di rettifica bilaterale?

No, in caso di decesso di una delle originarie parti contraenti non è possibile procedere a un atto di rettifica bilaterale se non con la presenza degli eredi del defunto, Qualora ve ne ricorrano i presupposti si potrò procedere con più facilità ad un atto di rettifica unilaterale da parte di un notaio previamente incaricato.

La presenza di una sola delle parti originarie dell’atto non è comunque sufficiente, sebbene la dottrina notarile abbia, anteriormente all’entrata in vigore del nuovo testo dell’art. 59 L.N., ritenuto possibile la partecipazione della parte superstite quale gestore di affari altrui [1].

Quale errore può essere oggetto dell’atto di rettifica unilaterale?

Ai fini dell’ammissibilità della rettifica unilaterale, è necessario che l’atto notarile da rettificare contenga errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla sua redazione. Non sarà quindi possibile rettificare l’atto in caso di mancanza di un dato o di una menzione, mentre sarà possibile la rettifica nel caso di errore materiale evidente dal tenore dell’atto stesso, come ad esempio i dati catastali, i dati anagrafici e i codici fiscali o, ancora, i dati relativi ai mezzi di pagamento e il regime patrimoniale delle parti.

Non può essere oggetto di atto notarile la rettifica che darebbe luogo a una modificazione sostanziale dell’atto.

È possibile procedere alla rettifica unilaterale di un testamento olografo?

No; il notaio, ai sensi di Legge, ha il potere di rettificare unilateralmente atti pubblici e scritture private non autenticate, mentre non ha il potere di modificare scritture private non autenticate da un pubblico ufficiali, quali, ad esempio un testamento, o altra scrittura privata. Può essere invece oggetto di rettifica unilaterale il testamento pubblico, a seguito della sua registrazione (dopo il decesso del testatore), in quanto rientra a tutti gli effetti nella categoria dell’atto pubblico.

È possibile correggere un errore contenuto in un atto costitutivo di una s.r.l.?

Si, sia l’atto costitutivo che lo Statuto, facente parte integrante dell’atto costitutivo stesso, possono essere oggetto di atto di rettifica unilaterale da parte del notaio quando contengono errori materiali. E’ possibile procedere alla rettifica, ad esempio, nel caso di dati errati relativi alla sede sociale, o a clausole dello Statuto che siano contrarie a norme di Legge, e tale contrarietà derivi da grave incoerenza rispetto al testo dello Statuto[2].

È obbligatorio rettificare un atto che riporti un errato codice fiscale?

No, ma è senza dubbio opportuno al fine di allibrare correttamente la ditta catastale, oltre che per allineare le risultanze dei Registri Immobiliari, ai fini della futura cessione del bene stesso.

Le parti si sono dimenticate di cedere un bene nell’originario atto notarile? È possibile procedere alla rettifica?

No, non è possibile procedere alla rettifica quando dall’atto originaria non sia possibile desumere la volontà chiara ed inequivoca delle parti. Pertanto, se un bene non è stato ceduto per dimenticanza od errore materiale nella redazione dell’atto, sarà necessario un nuovo atto di trasferimento immobiliare.

Cosa succede se il venditore, nelle more dell’atto di rettifica, subisce un pignoramento sul bene venduto?

L’atto di rettifica, sia bilaterale (quindi con la presenza di entrambe le parti), che unilaterale per mano del notaio, non può pregiudicare i diritti di terzi soggetti acquisiti sui beni oggetto dell’atto di rettifica.

L’efficacia del trasferimento nei confronti dei terzi si verifica con la trascrizione, pertanto, se gli errori o le omissioni contenuti nel titolo siano riprodotti nella nota di trascrizione – e quindi in assenza di discrepanza fra il tenore della nota e l’atto trascritto – non sarà in alcun modo possibile opporre ai terzi l’atto trascritto privo dell’errore[3]. Il che implica che se l’atto riporta una dato catastale errato e il terzo abbia pignorato il bene, la rettifica non può essere lui opposta se trascritta successivamente. E’ quindi necessario procedere alla rettifica tempestivamente.

Per procedere alla rettifica di un atto notarile è necessario recarsi dal Notaio che l’ha rogato?

No. È possibile procedere alla rettifica di un atto notarile presso qualunque notaio sul territorio nazionale, purché vengano forniti al notaio incaricato, i documenti comprovanti la preesistenza dei dati da rettificare e l’evidenza del mero errore materiale.

Quale documentazione è necessaria per procedere alla rettifica?

Al fine di poter procedere alla rettifica di un atto notarile è necessaria la copia conforme dell’atto notarile da rettificare, oltre l’indicazione del dato che si assume essere errato, e la documentazione che dimostri la preesistenza del dato corretto da riportare nell’atto di rettifica.

Qual è il carico fiscale di un atto di rettifica immobiliare?

Il carico fiscale della rettifica di un atto immobiliare dipende dall’anno di redazione dell’atto da rettificare. Infatti, se l’atto da rettificare è anteriore al 2014, sarà necessario pagare l’imposta di bollo pari ad euro 155, oltre le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 200 Euro, i diritti di trascrizione per euro 90 e, infine, la tassa d’archivio pari ad Euro 9,10.

Qualora – invece – l’atto da rettificare rechi una data posteriore all’1 gennaio 2014, le imposte ammontano a totali Euro 300, di cui 200 Euro di imposta di registro e 50 Euro di imposte ipotecarie e catastali, oltre 9,10 Euro dovuti per Tassa d’Archivio.

[1]                   G. IACCARINO, Rettifica unilaterale dei dati catastali, in Notariato, 2004, p. 624.

[2]     M. COSIO, La Rettifica degli atti mediante certificazione notarile, Le responsabilità del notaio tra disciplina vigente e prassi sanzionatoria (Atti dei convegni di Vicenza 15 marzo 2014, Roma 21 novembre 2014 e Genova 13 marzo 2015 (Supplemento telematico al N. 1/2015).

[3]          M. LEO, Studio n. 618-2010/C  “Osservazioni sulla rettifica degli atti “certificata” dal Notaio”.

 

81 Commenti

  1. Marco

    Salve Buongiorno , faccio inanziatutto complimenti per l’articolo scritto in modo chiaro e conciso.

    Volevo cortesemente chiederLe un informazione.
    A fine maggio ho acquistato un’immobile, dopo circa 30 giorni mi sono fatto inviare dallo studio notarile l’atto firmato e mi sono accorto che sono stati trascritti due errori.
    Il primo ,quello a cui desto maggior attenzione, riguarda l’errata trascrizione di un dato catastale (numero di Foglio non corretto) appartenente ad un viale di accesso all’immobile considerato “Bene Comune non censibile”.

    Ho segnalato questa cosa al Notaio che mi ha detto che l’errore è ininfluente ed il bene comune risulta essere inserito solo nel quadro D della nota di trascrizione. Il quadro D è un quadro di pubblicità notizia e non altro…

    Allora chiedo gentilmente a seguito di questo errore,non riguardando l’oggetto stesso dell’immobile ma solo il viale di accesso, è comunque prudente far rettificare l’atto? Quali rischi si corrono in questi casi se si lascia un numero di foglio errato? Potrebbero esserci problemi ai fini della rivendibilità dell’immobile?

    In tal caso mi sono informato e so che esiste la cosidetta “rettifica semplificata” (art. 59bis) senza che debbano essere riconvocate le parti,dovrebbe essere il notaio stesso a modificare unilateralmente l’atto. E’ possibile richiederla in questo caso ?

    La ringrazio anticipatamente per la Sua cortese disponibilità.

    Un cordiale Saluto
    Marco

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      se la questione riguarda un b.c.n.c e non vi è voltura non vi é necessità di procedere alla rettifica.
      Il collega le ha dato senza dubbio una risposta corretta.
      F.N.

  2. Antonio

    Salve, mi collego alla risposta che allego sotto, vorrei sapere se tale rettifica necessità delle presenza delle parti e i costi?grazie.
    Antonio il 6 Luglio 2020 alle 17:35
    Salve , nell’atto di donazione del 2016 con il quale mio padre mi ha donato dei terreni , una particella di terreno , di cui mio padre era comproprietario soltanto per 4/20, è stata riportata nell’atto di donazione interamente. Si può procedere alla rettifica?quali costi comporta?

    Fabrizio Noto il 6 Luglio 2020 alle 17:58
    Certo, è possibile procedere alla rettifica dell’atto.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Una rettifica di questo tipo comporta la presenza di tutte le parti, tuttavia, senza la copia dell’atto è impossibile fare un stima dei costi.
      GB

  3. Giovanna

    Salve, ho questo problema: nel mese di aprile 2019 ho venduto un vecchio appartamento di un condominio; nel 2017 e 2018 ci sono stati dei lavori di manutenzione straordinaria nelle parti comuni, spese da me saldate.
    Nel 730 del 2017 e 2018 ho usufruito delle detrazioni fiscali ma per il 2019 il Caf mi ha detto che non ne ho più diritto perché nell’atto notarile manca la clausola per conservare il diritto della detrazione a capo del venditore. Ovviamente non sapevo di questo particolare, ahimè. altrimenti che interesse avevo ad ometterlo?
    Posso chiedere al notaio un’apposita clausola o un atto aggiuntivo con l’accordo della parte acquirente o fare una scrittura privata sempre firmata anche dalla parte acquirente e sottoscritta da un notaio o da un pubblico ufficiale?
    Il Caf mi ha detto che, diversamente, perdo tutto anche i benefici del 2017 e 2018 ma mi sembra assurdo. Dovrei perdere i benefici dal 2019 in poi, semmai.
    Cordiali saluti e grazie se mi risponde

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Certo che può, salvo il pagamento dell’atto. Deve essere d’accordo anche il venditore e si tratta di un atto integrativo per ragioni fiscali.
      Cordialmente,
      F.N.

  4. ANNA MARIA CIRIMELE

    Buongiorno vorrei chiederle un consiglio, mio marito pochi giorni fa ha venduto un piccolo terreno agricolo, abbiamo scoperto che il notaio ha omesso 3 piccolissime particelle, abbiamo informato l’acquirente, che ci ha fatto convocare dal notaio, di chi sarà l’onere di rettifica. Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Tecnicamente non è una rettifica ma un nuovo atto notarile.
      Le spese, salva diversa pattuizione, sono a carico dell’acquirente.
      F.N.

    • Antonio

      Salve , nell’atto di donazione del 2016 con il quale mio padre mi ha donato dei terreni , una particella di terreno , di cui mio padre era comproprietario soltanto per 4/20, è stata riportata nell’atto di donazione interamente. Si può procedere alla rettifica?quali costi comporta?

    • Fabrizio Noto

      Certo, è possibile procedere alla rettifica dell’atto.

  5. Diana

    Buongiorno,
    sono in trattative per la vendita di un box di mia proprietà. Nel reperire tutta la documentazione ho trovato un errore nell’atto di trascrizione dal compromesso all’atto di compravendita. Nel ’65 ho comprato un immobile (abitazione in una palazzina in costruzione) e successivamente un box (nella stessa palazzina). Ho trovato come documenti il compromesso del box e poi l’atto di compravendita redatto un anno dopo con inseriti l’immobile e una cantina n° 3. Allegato all’atto di compravendita c’è il regolamento di condominio Ecco dov’è il problema, io non ho acquistato nessuna cantina (non ce ne sono proprio nello stabile) e nel regolamento di condominio al n° 3 risulta il mio box. Sono anni che pago le tasse e addirittura ho ricevuto lettera dall’ AdE con l’aggiornamento della rendita catastale e della quota delle tasse da pagare.
    Ora la domanda è posso vendere con questi documenti in cui è palese l’errore di trascrizione o cosa???
    Confido nel Suo aiuto. La ringrazio anticipatamente

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Senza avere visione dell’integrale documentazione non è possibile darLe una risposta.
      La invito a rivolgersi al Suo Notaio di fiducia per analizzare le peculiarità del caso.
      F.N.

  6. Frigé Luciano Luigi

    Buongiorno. Devo vendere un box acquistato nel 1976. Sull’atto notarile non c’è il numero di codice fiscale, ma al catasto il box è registrato col primo codice fiscale basato sul mio primo nome. Avendo io due nomi, ho dovuto successivamente modificare il codice fiscale. Ora mi è stato detto che per poter vendere l’immobile è necessario fare delle rettifiche che sono piuttosto costose, dell’ordine di uno/due migliaia di Euro. E’ proprio così? In alternativa, cosa posso fare?
    Grazie.

    Luciano

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Non serve. È sufficiente rettificare il solo codice fiscale presente in visura tramite apposita istanza dal costo di Euro 71, tramite proprio tecnico.
      F.N.

  7. miriam d'amici

    buon giorno sig notaio ,nell’atto notarile stipulato nel 2009,un atto di donazione da parte di mia madre ,,è stato registrato il mio codice fiscale erroneamente,quindi nel catasto non risulta nessuna voltura,se non quella di mia madre come usufruttuaria…quanto dovrei pagare per la rettifica e quindi avere finalmente la voltura a mio nome al catasto ?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Buongiorno,
      va fatta la rettifica dell’atto e in forza di quella otterrà la voltura

  8. Andrea Battista

    Buonasera, nell’allegato dell’atto di mutuo è stato erroneamente riportato che, per la comunicazione degli interessi passivi, il finanziamento si riferisce ad acquisto altri immobili e non all’abitazione principale. Può essere fatta una rettifica unilaterale da parte del notaio? In tal caso posso considerare anche gli effetti retroattivi, così da poter detrarre anche gli interessi dell’anno precedente? Grazie. Cordiali saluti.

    Rispondi
  9. Pasquale

    buongiorno, negli anni 60 due soci comprano due suoli di uguale metratura contigui, negli atti notarili vengono identificati e assegnati ai due soci sia con indicazione geografica e confini (il primo acquistato da caio confina a nord con il seguente acquistato da tizio e viceversa) sia con il frazionamento della particella originaria che sono invertite rispetto a quanto detto prima e rispetto al posesso reale delle parti dagli anni 60 ad oggi. Cioè alla particella nord è assegnato il numero Sud e alla particella Sud il numero Nord.
    Ora è necessario aggiustare, ma una delle due è stata rivenduta 1 volta. Quale atto va rettificato? Il primo tra le due parti originarie, o il secondo? Oppure gli attuali proprietari di uno e dell’altro possono rettificare il primo ? Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Porti tutta la documentazione al suo notaio di fiducia, il quale con carte alla mano le darà il miglior consiglio.

  10. Michele Morini

    Buonasera. Mi rendo conto solo adesso che nell’atto di compravendita con il quale ho acquistato il mio appartamento ed un garage, sono riportati erroneamente i confini di quest’ultimo. E’ dato essenziale che deve comportare rettifica dell’atto?
    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      la non correttezza dei confini non necessità di alcun atto di rettifica.
      F.N.

    • Michele

      La ringrazio. Faccio una precisazione: i confini sono errati nel senso che è stato erroneamente indicato a nord, sud est ed ovest situazioni al contorno sbagliate (in pratica è come se fosse stato ruotato il garage stesso… ad esempio a sud confina con resede condominiale mentre sull’atto è scritto che confina con altro garage! e così quindi per gli altri punti cardinali..
      Grazie di nuovo

  11. francesca

    Buonasera,
    vorrei un Vs parere in merito a questa problematica.
    Veniamo contattati da un avvocato il quale ci riferisce che l’immobile che i suoi assistiti vorrebbero vendere (ricevuto in eredità) presenta un errore al catasto (relativo al subalterno). Noi siamo i dante causa dell’attuale proprietario del bene in questione.
    L’errore sul subalterno è presente dal 1993, mentre noi acquistavamo nel 2004 e vendevamo nel 2018
    veniamo invitati a intervenire, nel più breve tempo possibile, in atto notarile di rettifica dell’errore sopra indicato, assumendo a proprio carico le relative spese.
    ma le spese non dovrebbe versarle l’attuale proprietario?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      da cosa dipende esattamente l’errore catastale da rettificare?
      F.N.

    • francesca

      egregio notaio
      la ringrazio per il riscontro. Trattasi di box contraddistinto al momento del primo rogito nel 1993 da un subalterno sbagliato, richiamante il subalterno del box attiguo

    • Fabrizio Noto

      Buonasera,
      in tal caso, in primo luogo, verificherei con il collega rogante la genesi dell’errore analizzando le precedenti vendite e, in seguito capendo le ragioni dell’erronea indicazione valuterei con gli aventi causa la procedura più corretta per porre rimedio all’errore. La invito comunque a evitare contenziosi e a risolvere la questione bonariamente, compensando le spese tra le parti. Di più non mi è possibile dire non avendo accesso alla documentazione.
      F.N.

    • francesca

      La ringrazio davvero per il riscontro. Indubbiamente la soluzione migliore va trovata transattivamente. Quello che non comprendo è perchè dovremmo pagare noi, se si sono susseguiti un atto sbagliato prima del ns e intervenuti due atti sbagliati dopo la ns vendita. Noi vendiamo ad A, A vende a B e noi dovremmo pagare? io ritengo debba pagare B

  12. Sabrina

    Buongiorno i miei genitori quasi 30 anni fa hanno ereditato la casa della zia di mio padre, la quale è divisa in due appartamenti ben distinti con due entrate in due vie diverse una dei quali è stato ereditato dal fratello.

    Nel testamento gli appartamenti sono ben divisi quello in via rossi con catasto sub. 2 50% a mio padre e 50% a mia madre e quello in via bianchi con sub. 1 a mio zio per il 100%.

    Con la morte della proprietaria originaria
    nel Verbale di richiesta di passaggio di testamento pubblico dagli atti di ultima volontà a quello generale degli atti tra vivi, il notaio ha fatto un errore invertendo i dati catastali e mio Padre dichiara ignorantemente (perchè non era a conoscenza della distinzione catastale) di legare al fratello il fabbricato sub.2 il quale non corrisponde all’appartamento descritto nel testamento che è invece il sub.1 . Tale errore si trascina quindi anche in successione. Un ulteriore errore avviene poi in fase di voltura dove entrambi i subalterni vengono intestati per 1/3 ciascuno ai tre eredi.

    Noi vorremo vedere l’appartamento intestato ai miei genitori ma ci è stato comunicato che in questo contesto servirebbe la firma di questo zio con il quale abbiamo avuto dissidi.

    È possibile modificare il verbale di richiesta di passaggio di testamento senza la presenza dello zio, cambiando il catasto da sub 2 a sub 1 con modifica dell’atto unilaterale?
    Cordiali saluti

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Se le cose stanno effettivamente così, mi sentirei di darle parere positivo.
      Ad ogni modo Le consiglio di rivolgersi al Suo notaio di fiducia per analizzare tutto con l’integrale documentazione alla mano.
      F.N.

  13. Alberto

    Buongiorno il mio quesito è il seguente :
    ho proceduto all’acquisto di un fondo agricolo..erroneamente è stata riportata come data possesso il giorno 05/05/2020 ; dico erroneamente perchè dato che devo subentrerò al venditore nella presentazione di una domanda per benefeciaire di finanziamenti agricoli, purtroppo la data 05/05/2020 risulta essere successiva alla data di fine conduzione terreni che risulta essere il 28 aprile 2020, purtroppo questa non continuità nella conduzione e quindi questo vuoto di 7 giorni farebbe andare in anomalia il pagamento della domanda sul contributo .
    Pertanto mi è stato comunicato che come data di possesso del fondo deve essere inserita categoricamente il giorno 29/04/2020 ( data successiva alla fine conduzione da parte del venditore) .
    Detto ciò , il mio quesito è il seguente : è possibile effettuare una modifica sull’inizio possesso del fondo dal 05/05/2020 al 29/04/2020 ? Se è si quale procedura consigliereste di effettuare a minor costo ?
    Ringranziandovi , saluto cordialmente

    Alberto De Lillo

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      deve procedere con una rettifica dell’atto originario, d’accordo col il venditore.
      F.N.

  14. Valerio

    Buongiorno,
    ho acquistato la mia prima casa 11 mesi fa indicando nel rogito la facoltà di avvalermi delle agevolazioni fiscali trasferendo entro 18 mesi dalla data del rogito la mia residenza nel comune in cui è sito l’immobile.
    Oggi vorrei mantenere la mia residenza nel mio comune e fare un atto integrativo dal notaio per cambiare la mia volontà, inserendo cioè che voglio beneficiare delle agevolazioni avendo la mia sede di lavoro nello stesso comune già al momento della firma del rogito in questione.
    I miei quesiti sono 2:
    1- l’atto integrativo deve essere firmato da ambo le parti (venditore e Acquirente) o essendo una modifica riguardante solo l’acquirente (me in questo caso) posso procedere in autonomia con il notaio?
    2- l’atto integrativo deve riportare una dicitura particolare o delle informazioni particolareggiate al fine di mantenere la validità delle agevolazioni?

    In attesa di un vostro chiarimento
    Ringrazio
    Valerio

    Rispondi
    • Guido Brotto

      L’atto modificativo deve essere sottoscritto da ambo le parti.
      Il notaio incaricato le saprà dare tutte le informazioni
      Cordialità

  15. Diego

    Salve, in data luglio 2019 io e mia moglie abbiamo acquistato un immobile, piccolo, del valore di mercato piuttosto basso (6500€). Abbiamo fatto regolare atto notarile ed abbiamo iniziato i lavori di ristrutturazione. In fase di richiesta di agibilità, il tecnico incaricato si accorge che la casa acquistata (su due livelli) insiste su due differenti sub. La particella catastale è la stessa, ma un’ala della piccola casa (edificata successivamente e a ridosso di quella esistente) al catasto viene riportata con un sub differente. In fase di compravendita, né io e mia moglie, né la parte venditrice, né il notaio ci siamo accorti di questa cosa. Atto eseguito, e trascrizione della sola particella e del sub relativo ad una porzione (verticale) di casa. La restante parte è ancora di proprietà di chi me l’ha venduta!
    Questa porzione, tra l’altro, non è neanche accessibile, in quanto priva di porte di ingresso. Il precedente proprietario, come me ovviamente, vuole sanare la questione. La mia domanda è:
    si può fare una rettifica dell’atto inserendo il sub mancante?
    poteva il notaio non accorgersi della “stranezza” della compravendita?
    qual è la soluzione più vantaggiosa se non si potesse procedere con una rettifica?

    Grazie mille della eventuale risposta

    Diego

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Non si puó procedere con rettifica. Bisogna frazionare e procedere con altro atto di vendita.
      Cordialmente,
      F.N.

    • Diego

      Grazie. Le chiedo se il notaio che ha rogato può legittimamente ritenersi sollevato di qualsivoglia responsabilità.
      In sintesi: ha rogato un atto correttamente o anche quello in mio possesso è comunque interessato da vizio di forma?
      Cordiali saluti

    • Guido Brotto

      Buongiorno,
      il suo quesito è eccessivamente sintetico e non capisco quale sia la patologia dell’atto.
      Dipende se il vizio dell’atto è imputabile al notaio ovvero ad una errata dichiarazione delle parti.

  16. Alice

    Buongiorno, in seguito al matrimonio ho cambiato il cognome prendendo quello di mio marito e di conseguenza la modifica del C.F. e carta d’identità. Avendo un immobile di mia proprietà vorrei sapere se fosse necessario cambiare, fare quindi una rettifica, all’atto di proprietà oppure mi basta avere sottomano la dichiarazione sostitutiva atto di notorietà dove viene specificato che sono la medesima persona ?
    Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Tendenzialmente la moglie mantiene il suo cognome aggiungendo quello del marito.
      Per darle un parere dovrei vedere la pratica con la quale ha effettuato la sostituzione del cognome.
      Cordialità

      GB

  17. Fabio Z.

    Buongiorno,
    vorrei comprare un alloggio (ex GESCAL poi IACP) dal cui ultimo atto di provenienza (trascrito nel 2000) risulta essere in proprietà superficiaria ad tempus.
    In realtà, da atto notarile trascritto nel 1974, risulta che il Comune di Roma ha trasferito alla GESCAL la piena proprietà dell’alloggio in questione.
    L’attuale proprietario risulta essere il terzo dalla realizzazione dell’immobile.
    Premesso che il notaio rogante l’atto del 2000 è ancora in attività, ed essendo in possesso dei documenti comprovanti l’errore, si può procedere attraverso altro notaio che successivamente redigerà il mio rogito, ad una rettifica dell’atto del 2000?
    Cordiali saluti

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Si. Confermo.

  18. Francesco

    Buonasera, ho acquistato nel 2007 un immobile in asta giudiziaria, oggi rivendo e mi accorgo di un errore: al decreto di trasferimento è allegata una planimetria che non corrisponde al posto auto di pertinenza da me di fatto occupato su indicazione dell’allora custode giudiziario perché occupato dal debitore esecutato prima di me (proprietario da oltre 20 anni), la perizia riporta lo stesso errore e il subalterno catastale corrisponde a quello di tale planimetria che non si riferisce al posto auto da tutti indicato come mio. In catasto subalterno e planimetria del posto formalmente di mia proprietà sono corrispondenti a quanto riportato nel decreto di trasferimento, ma non corrispondono alla realtà dei fatti, ovvero al posto effettivamente occupato e comunicatomi come mio dallo stesso custode giudiziario dell’epoca. Il tutto nasce da un’assegnazione d’interni dei posti auto effettuata dal costruttore nel 1966 (anno di costruzione) prime del N.C.E.U., interni che alla costituzione del N.C.E.U. sono stati erroneamente trasformati in sub (int. 2 = sub 2, mentre il mio int. 2 da planimetria originaria del costruttore con timbro notarile del 1966, quindi presumibilmente allegata a qualche atto di vendita dell’epoca, corrisponde in realtà a quello che è il sub 6). In sostanza: chi occupa il posto A (suo vero posto) è catastalmente intestatario del posto B (con piantina e sub che si riferiscono al posto B), chi occupa il posto B (suo vero posto) è catastalmente intestatario del posto C, chi occupa il posto C (suo vero posto) è catastalmente intestatario del posto A. Avendo accettato proposta d’acquisto del mio appartamento e del posto auto, come posso allineare la realtà dei fatti a quanto riportato in catasto tenendo presente che il decreto di trasferimento, mio titolo di provenienza, riporta dati che non sono corretti rispetto alla realtà? E cosa posso fare se gli altri due proprietari coinvolti nell’errata attribuzione catastale e rappresentazione planimetrica non sono interessati a partecipare a un riallineamento collettivo della situazione perché non intendono sostenere alcun costo? Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      l’unica via è trovare un accordo con gli altri proprietari e procedere con un atto di transazione immobiliare.
      Cordialmente,
      FN

    • Francesco

      Buongiorno, grazie per il riscontro. Immaginavo, come naturalmente immaginavo che gli altri due proprietari coinvolti non avessero interesse a spendere per l’atto transattivo.. Che, immagino, sconti l’imposta di registro (la minima, viste le rendite catastali molto basse), oltre agi onorari, quindi a naso parliamo forse di 5.000 – 6.000 € complessivi per sistemare i tre posti auto? Può essere una cifra plausibile? Grazie

  19. alfio

    Buonasera, sto vendendo un appartamento ereditato dai miei genitori entrambi deceduti. Il notaio mi ha fatto notare un errore nella data di nascita di mia madre (11 novembre anzichè il 10) nell’atto di comunione dei beni con mio padre del 1978.
    Mi comunica che è indispensabile un atto di rettifica anche se nelle visure catastali successive del 2019 nonchè negli atti delle successioni del 2019 la data riportata è stata corretta presso le Amministrazioni.
    Precedentemente ho venduto altre proprietà e gli altri notai non hanno richiesto rettifica alcuna.
    La rettifica che mi sta richiedendo il notaio è obbligatoria , e nel caso quali possono essere i costi ?
    Grazie e cordiali saluti

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Se l’errore è presente deve fare la rettifica: indicativamente i costi fiscali sono circa 1.000 euro.

  20. dg

    buongiorno,

    sto per acquistare un box, ma l’atto di acquisto dell’attuale proprietario riporta la dicitura “acquista in regime di separazioen dei beni”, essendo invece in comunione con la mosglie.
    è possibile rettificare LA COMUNIONE DEI BENI nel mio atto? … Ovviamente firmerebbe anche la moglie con volontà esplicita di vendita.
    grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Più che di rettifica discuterei circa l’indispensabilità della moglie all’atto di vendita. Il Notaio incaricato La saprà consigliare per il meglio.
      FN

  21. cordialita'

    buona sera,
    trascrivo quanto è nel documento per la vendita all’ asta dell immobile :

    a seguito regolarizzazione catastale è emerso che nel verbale di separazione consensuale con assegnazione dei beni (la mia metà della proprietà all’ ex marito ora deceduto), atto giudiziario del tribunale di no in data 00/00/2003 e trascritto in data 00/00/2004 costituente titolo di provenienza per l ‘esecutato (mio ex marito) relativamente alla quota di metà NON E’ STATA INSEITA NELL’AMBITO DELLE DICHIARAZIONI URBANISTICHE LA CONCESSIONE EDILIZIA ANNO 1998 RILASCIATA DAL COMUNE PER LA RISTRUTTURAZIONE DELL’IMMOBILE EVIDENZIANDO CHE LA DATA DI INIZIO COSTRUZIONE FABBRICATO ERA ANTERIORE ALL ANNO 1967

    cosa significa ?

    grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Il verbale va corretto ma non è possibile farlo con un atto di rettifica notarile.
      Si rivolga al Suo avvocato.
      Cordialmente,
      FN

  22. Alberto

    Salve, ci siamo accorti che nell’atto di compravendita della nostra casa, la cantina (non abitabile in quanto priva di pavimento, intonaco, ecc.) è stata dichiarata come “tavernetta” e quindi abitabile. Questa motivazione rientra tra quelle per poter fare la rettifica dell’atto notarile?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Non trattasi di errore materiale per cui è possibile procedere alla rettifica.
      Cordialmente,
      FN

    • Enzo

      Buonasera, ci siamo accorti che nell’atto di compravendita di una prima casa, non abbiamo inserito che la proprietà è al 50 % di entrambe i coniugi. Acquisto con mutuo bancario. A distanza di 30 giorni dall’acquisto e possibile inserire nella proprietà il nome dell’altro coniuge?

    • Fabrizio Noto

      No, mi spiace. Questo non è un errore ma una mancanza di volontà assoluta non rettificabile.
      FN

  23. Luca

    Salve volevo gentilmente porre una domanda con la speranza che voi possiate indirizzarmi.

    Sono proprietario di un appartamento sito in un immobile ex INCIS del 1960, a sito a CASERTA , per una ricerca storica e per verificare cosa ci fosse esattamente sull’appezzamento di terreno dove poi è stato costruito il fabbricato, ho fatto una ispezione ipotecaria in conservatoria.
    Il risultato è che sono riuscito a risalire all’atto di COMPRAVENDITA tra l’ente ed il privato che ha ceduto il terreno, e ci siamo resi conto che non si tratta di un ATTO NOTARILE rogitato da un NOTAIO ma un atto di COMPRAVENDITA rogitato nel 1956 da un Funzionario addetto alla stipula dei contratti INCIS , e quindi un funzionario di STATO ed un privato. Onde fugare questo dubbio essendo l’atto stato stipulato a ROMA presso la sede dell’INCIS nel 1956 per un terreno sito a Caserta, mi sono recato anche presso l’archivio notarile distrettuale di Roma dove mi è stato confermato che trattasi di un Atto Pubblico Incis e quindi non Registrato , ne conservato presso l’archivio Notarile di Roma.
    Purtroppo l’atto Trascritto alla conservatoria di Caserta, competente per territorio dove era ubicato il terreno , è mancante delle planimetrie e dei grafici che vengono però menzionati all’interno del corpo dell’atto come allegati allo stesso.
    L’ATTO RISULTA ESSERE STATO REGISTRATO PRESSO L’UFFICIO ATTI PUBBLICI DI ROMA IN DATA 1956, mi sono quindi recato presso l’agenzia delle ENTRATE DI ROMA , sia al catasto che alla Conservatoria di Roma ma la risposta degli operatori alla mia richiesta di visionare l’atto depositato, mi è stato risposto che non hanno contezza dell’esistenza di un simile UFFICIO ATTI PUBBLICI SU ROMA E CHE COMUNQUE L’ATTO NON POTEVA ESSERE LI, a nulla è valsa la mia insistenza nel far notare che l’atto è stato registrato presso quell’ufficio sito in Roma.
    Rientrato a Caserta, Mi sono dunque recato nuovamente all’ Agenzia delle entrate di Caserta e mi è stato detto che i Colleghi di Roma stanno commettendo un errore in quanto l’Atto di Compravendita risulta registrato a Roma e loro devono assolutamente averlo in Archivio.
    Personalmente sono molto demoralizzato perche non so come poter rintracciare questo Ufficio che era operativo almeno da quanto registrato nell’atto nel 1956.

    Vi chiedo dunque se potreste voi indicarmi dove poter effettivamente Reperire un atto di compravendita registrato all’allora UFFICIO ATTI PUBBLICI e da chi è stato effettivamente assorbito questo UFFICIO in modo da poter risalire all’atto depositato originariamente e completo di tutti gli allegati grafici. Cosa assurda è che posseggo tutti gli estremi identificativi sia dell’atto sia della registrazione non che l’atto stesso estrapolato dalla Conservatoria di Caserta.

    Potreste indicarmi voi come comportarmi ?

    Rispondi
  24. Marco

    Buongiorno, nel 2005 ho acquistato un immobile con stipula presso uno studio notarile il quale ha indicato una particella “x”. Oggi, dovendo stipulare un nuovo mutuo con lo stesso istituto di credito per ristrutturazione, ci si è accorti che la Particella indicata nell’atto non è quella corretta. La variazione è intervenuta qualche giorno prima dell’originaria stipula. Ora non riesco a finalizzare il mutuo perchè il nuovo notaio mi chiede la rettifica (con un preventivo di oltre 1.500 euro). La rettifica è a carico dello studio presso il quale mi ero rivolto nel 2005?

    Grazie ed un cordiale saluto.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Per quanto ci compete l’atto va certamente rettificato.
      Cordialmente,
      FN

  25. carla

    Nel trascrivere un decreto di trasferimento è stato erroneamente indicato il numero di cronologico in luogo di quello di repertorio. Devo provvedere alla rettifica?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      no!

  26. Mario

    Salve buon giorno, vorrei sottoporVI una problematica alquanto complicata. Mio zio nel 1969 acquistò un piccolo quoziente di terreno con lo scopo che in futuro costruirà un piccola casa ampliandola a quella della madre. Il problema è che mio zio non si è mai intestato questa benedetta casa, di conseguenza ad oggi risulta abusiva. La questione è che io ora non voglio passare attraverso una sanatoria per motivi economici, l’atto notarile parla chiaro (anno acquisto ’69) quindi è dopo il famoso ’67. Il venditore del terreno è morto, con gli eredi non scorre buon sangue. Per potermi intestare questa casa si può fare un atto ricognitivo o una rettifica? Io spero che ci possa essere una via d’ uscita anche perchè un altro scopo di tutto ciò è di poter vendere la casa. In attesa di una vostra risposta porgo cordiali saluti

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buonagiorno,
      se suo zio non ha mai effettuato alcun atto notarile per il trasferimento immobiliare al tempo, non è possibile effettuare alcun atto di rettifica, in quanto non vi è alcunchè da rettificare, mancando l’atto di trasferimento originario.
      Cordialmente,
      F.N.

  27. Graziella

    Salve! Mi sono resa conto che nell’atto notarile della casa di mia proprieta’ al 50% con il mio ex marito, il mio codice fiscale e’ errato, la data di nascita pero’ e’ esatta. Tale atto risale al 1980 all’epoca la mia localita’di nascita’ si chiamava “Pirri” e faceva comune a se, in seguito e’ stata conglobata in Cagliari, infatti ora risulto nata non a Pirri ma a Cagliari e mi e’ stato modificato anche il codice fiscale. E’ importante questo ai fini legali ? E’ necessario modificare il codice fiscale? L’ho scoperto oggi perche’ facendo una ricerca sul sito dell’agenzia delle entrate sulla rendita catastale della mia casa ,mi riportava al codice fiscale vecchio. Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      l’atto non deve essere rettificato. Con il certificato di attribuzione del nuovo codice fiscale, deve procedere tramitr tecnico incaricato ad una rettifica della ditta catastale.
      Cordialmente,
      F.N.

  28. bruno

    Buon giorno
    nel 2017 abbiamo acquistato un immobile con beneficio della prima casa. Al momento del rogito eravamo in possesso di un’altra abitazione che abbiamo venduto 2 mesi dopo il rogito.
    A distanza di due anni ci è arrivata una notifica di decadenza del beneficio fiscale perché nell’atto di acquisto non era citata l’intenzione di vendere la nostra prima casa.
    L’agenzia delle entrate ci chiede di versare le imposte “risparmiate” più onere aggiuntivi.

    Cosa possiamo fare ?

    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      purtroppo la mancanza della dichiarazione non resa nell’atto in questione, in questo caso, non può essere integrata con una dichiarazione successiva, che abbia efficacia retroattiva.
      F.N.

  29. Carlo Casati

    Buongiorno, su un atto di compravendita di un’unità immobiliare acquistata da mia moglie da impresa costruttrice nel 1976, è stata indicata una pertinenza (cantina) diversa da quella effettivamente usufruita per oltre 40 anni e tutt’ora in uso. La stessa pertinenza compare così sulle planimetrie catastali di due diverse unità immobiliari dello stesso edificio. Il notaio che ha redatto l’atto è, nel frattempo, deceduto così come il costruttore.
    E’ possibile procedere ad una rettifica notarile?
    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Certo, è possibile procedere.
      Se l’errore è testuale ed è rinvenibile inequivocabilmente dall’atto di compravendita, in comparazione con i dati catastali dell’epoca, la rettifica può essere effettuata.
      Cordialmente,
      F.N.

  30. Maria

    Buon giorno
    Nel 2012 ho acquistato un appartamento il notaio rogante indica nell”atto una pertinenza diversa da quella indicata nel precedente atto di compravendita
    Si tratta di un errore catastale,
    Dovendo vendere l”immobile ci siamo rivolti allo stesso notaio.
    In questa occasione il notaio non fa il rogito in quanto emerge questa discrepanza e propone la rettifica chiedendomi il pagamento di questo nuovo atto.
    Mi chiedo se l’atto di rettifica è a carico mio o del notaio che aveva nel 2012 sbagliato?
    Inoltre in caso di errori di questo genere il professionista nella fattiapecie il notaio ha una copertura assicurativa?
    Posso eventualmente chiederne l’attivazione?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      bisogna innanzitutto, prima di invocare le responsabilità di qualsiasi professionista, verificare le cause di tale erroneità catastale.
      Ritengo che avendo già contattato il Notaio, non sarà difficile capire le cause che hanno portato a tale difformità, comunque rettificabile.
      Cordialmente,
      F.N.

  31. Pasquale

    Buongiorno, volevo chiedere una informazione mia suocera a acquistato un appartamento a Genova ne 1974al suo decesso ci siamo accorti di un errore della città di nascita l’atto è valido.

    Buongiorno, per cortesia mi fate sapere se l’atto e valido se la città di nascita del’acquirente 1974 è errata ci siamo accorti al suo decesso al momento della successione grazie mille
    Pasquale Corda

    Rispondi
    • Guido Brotto

      L’atto è valido ed è rettificabile

  32. Baruc

    E’ stato fatto un atto notarile per compravendita di un appartamento da impresa costruttrice oltre i 5 anni dalla data di ultimazione lavori ; la società venditrice ci ha dato facoltà di acquistare in regime di esenzione IVA , pagando quindi l’imposta di registro che è sensibilmente inferiore.
    A posteriori ci si è resi conto che la data di fine lavori non era esatta ! Si rientrerebbe quindi in regime di imposizione IVA ; Come comportarsi a questo punto ? E’ possibile rettificare l’atto ? E per quanto riguarda l’imposizione fiscale ? Abbiamo pagato l’imposta di registro ma si sarebbe dovuto pagare l’IVA : come fare ?
    Grazie sentite
    Baruc

    Rispondi
    • Guido Brotto

      E’ possibile una rettifica non ai sensi dell’art. 59-bis LN
      Sarò necessario pagare l’IVA e chiedere il rimborso dell’imposta di registro.

      Cordiali saluti

    • Baruc

      Grazie mille ! Quindi ai sensi di quale articolo di legge ?

    • Baruc

      Grazie mille ….. Quindi ai sensi di quale legge ?

  33. Ivana Celena

    Buonasera

    vorrei sapere il soggetto a carico del quale sono le spese notarili di rettifica, sia quelle fisse che quelle relative ai compensi del notaio.

    Il caso è quello di un atto di compravendita di immobile (abitazione) tra lo IACP e un privato nel 1974., che riporta un dato catastale (subalterno) errato.
    L’immobile è stato venduto due volte. L’attuale proprietario chiama in mediazione l’Istituto, che non ha nulla in contrario a procedere a rettifica notarile. Tuttavia ritiene che non debba corrispondere alcunché ma che le spese di rettifica sono interamente a carico dell’attuale proprietario come parte interessata.

    Grazie!
    Cordiali saluti

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Salvi diversi accordi, le spese competono al proprietario.

      Cordiali saluti

  34. stefano

    Buongiorno, vorrei fare una domanda. Il notaio “Tal dei Tali” che ha redatto l’atto d’acquisto del mio appartamento è ora in pensione, ma altri ne proseguono l’attività sotto la stessa denominazione (studio notarile “Tal dei Tali”). Il notaio Tal dei Tali ha però trascritto erroneamente il mio C.F. sull’atto (errore materiale) scoprendo da poco che la mia casa non è censita al catasto, con conseguenze annesse. Ne posso richiedere la rettifica a titolo gratuito a chi prosegue l’attività, visto che – si presume – questi ne ereditano onori ed oneri? Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Purtroppo no.
      La responsabilità professionale è personale e lo studio notarile tecnicamente non è cedibile.
      GB

  35. Luca

    Dire che il carico fiscale per le rettifiche di atti redatti dopo il 2014 è pari a 300? Potrei avere un riferimento? dove risulta questo costo?
    Lo chiedo relativamente ad un errata corrige di un mese di nascita e del codice fiscale su un atto di compravendita immobiliare (che penso rientri nella fattispecie degli errori rettificabili ai sensi dell’articolo 59-bis LN

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Il carico fiscale degli atti di rettifica ex 59-bis è il seguente:
      euro 155 bollo
      euro 200 imposta di registro
      euro 200 imposta ipotecaria
      euro 90 trascrizione e voltura
      euro 9,10 tassa archivio.

      Nel caso voglia un preventivo dettagliato comprensivo di onorari scriva qui scrivi@officinanotarile.it

      Cordiali saluti
      Guido Brotto

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