Può capitare di possedere un immobile che non si riesce più a gestire: una casa fatiscente, un terreno senza valore, un fabbricato ereditato che genera solo spese. In questi casi qualcuno si chiede: posso rinunciare alla proprietà?
La risposta è sì, ma con limiti molto precisi. Si parla di rinuncia abdicativa, cioè l’atto con cui il proprietario dichiara di abbandonare volontariamente il diritto di proprietà, senza trasferirlo a un’altra persona. L’immobile, per legge, diventa proprietà dello Stato.
Negli ultimi anni questo strumento è stato spesso usato in modo improprio. Per questo sono intervenuti sia la Cassazione sia il legislatore.

Cosa ha detto la Cassazione nel 2025

La Corte di Cassazione ha chiarito che la rinuncia abdicativa è possibile in astratto, ma non può essere usata per evitare obblighi e responsabilità.
Se la rinuncia serve a liberarsi di un immobile pericolante, inquinato o soggetto a lavori obbligatori, l’atto è nullo perché comporterebbe il trasferimento sulla collettività dei costi di messa in sicurezza, bonifica o ripristino. Inoltre il proprietario resta responsabile dei danni causati prima della rinuncia. In altre parole: non è una scorciatoia per “scaricare problemi”.

Cosa cambia con la Legge di Bilancio 2026

La Finanziaria 2026 ha introdotto regole più severe.
Oltre agli aspetti fiscali, la novità più importante riguarda i controlli tecnici preventivi. Prima della rinuncia devono essere valutate le condizioni:

• urbanistiche (regolarità edilizia dell’immobile)
• ambientali (assenza di inquinamenti o situazioni di rischio)
• sismiche e strutturali (stato di sicurezza del fabbricato).

Queste verifiche devono essere documentate tramite una relazione tecnica asseverata redatta da un professionista abilitato, che accompagna l’atto notarile.
Lo scopo è evitare che lo Stato si ritrovi proprietario di immobili pericolosi o problematici.
È importante sapere che queste formalità, nella pratica, possono impedire la stipula dell’atto, soprattutto in presenza di abusi edilizi, gravi difetti strutturali o problemi ambientali non sanati.

Attenzione: la riforma non riguarda la rinuncia alla quota

La riforma del 2026 riguarda la rinuncia all’intera proprietà dell’immobile.
Non viene invece modificata la disciplina della rinuncia alla sola quota di comproprietà (ad esempio tra fratelli o coeredi). In questi casi continua ad applicarsi la normativa tradizionale: la quota rinunciata si trasferisce automaticamente agli altri comproprietari e non si applicano le nuove regole rafforzate previste per la rinuncia totale.

Le formalità tecniche obbligatorie

Anche nella rinuncia abdicativa valgono molte regole tipiche degli atti immobiliari.
Devono essere inserite le menzioni di conformità catastale, cioè la corrispondenza tra i dati catastali e lo stato reale dell’immobile.
Devono inoltre essere riportate le dichiarazioni urbanistiche, per attestare la regolarità edilizia o la presenza dei titoli abilitativi.
Se la rinuncia riguarda un terreno, è obbligatoria l’allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU).

Diversamente, non è richiesto l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), perché la rinuncia non è una vendita.
Il ruolo del notaio e la comunicazione dell’atto al Demanio
La rinuncia deve essere fatta con atto notarile e trascritta nei registri immobiliari.
Inoltre il notaio provvede a notificare l’atto all’Agenzia del Demanio, consentendo allo Stato di prendere in carico il bene e svolgere le verifiche necessarie.

In conclusione

Oggi la rinuncia abdicativa non è un gesto semplice né automatico. È uno strumento eccezionale, soggetto a controlli rigorosi. Prima di pensarci è sempre opportuno informarsi e farsi assistere da un professionista.

Notaio Guido Brotto – contattami per maggiori informazioni nella mia sede di Lecco