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L’imposta sostitutiva nei mutui bancari

imposteLe operazioni relative a finanziamenti a medio e lungo termine effettuate da istituti di credito, sono esenti dall’imposta di registro, dall’imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative e in loro sostituzione è dovuta un’imposta sostitutiva a fronte di una specifica opzione esercitata nell’atto di finanziamento.

Quali sono i contratti a medio e lungo termine?

Si considerano a medio termine i finanziamenti la cui durata è fissata tra 18 mesi e 5 anni, mentre si considerano a lungo termine i finanziamenti la cui durata è fissata sopra ai 5 anni. 

Quali sono i presupposti per applicare l’imposta sostitutiva?

Per applicare l’imposta sostitutiva devono sussistere tre condizioni:

  • la prima – di carattere soggettivo – riguarda la natura del soggetto che concede il finanziamento, in quanto deve trattarsi di aziende e istituti di credito: 1) banche italiane; 2) succursali di italiane di banche estere, comunitarie o extracomunitarie; 3) banche comunitarie che operano in Italia; 4) sono parificati alle banche: enti, istituti, fondi e casse previdenziali nei confronti dei propri dipendenti in riferimento all’acquisto di una abitazione (anche seconda abitazione);
  • la seconda – di carattere oggettivo – prevede che il finanziamento sia qualificabile come a medio e lungo termine: quindi da 18 mesi e un giorno. Non godono del trattamento agevolato i contratti che consentono alla banca il recesso ad nutum prima che siano trascorsi 18 mesi e un giorno dalla stipula. Viceversa le clausole che prevedono la facoltà di recesso per l’istituto mutuante al verificarsi di determinati fatti (inadempimento o diminuzione della garanzia patrimoniale) del venditore non ostano all’agevolazione. L’estinzione anticipata del mutuo prima della scadenza dei 18 mesi non comporta la decadenza dall’agevolazione;
  • la terza condizione è prevedere che sia effettuata una specifica opzione per iscritto nel contratto di finanziamento da esercitarsi congiuntamente dai contraenti (mutuante e parte mutuataria).

Quali sono i casi concreti in cui è applicabile l’agevolazione?

A titolo esemplificativo e non tassativo, l’imposta sostitutiva è applicabile ai seguenti contratti:

  • finanziamento in genere, anche contratti all’estero;
  • contratto condizionato di mutuo fondiario;
  • mutuo di scopo;
  • apertura di credito;
  • finanziamento concesso per consolidare debiti preesistenti.

L’agevolazione si estende alle garanzie?

L’agevolazione si estende a tutte le garanzie, anteriori o successive al finanziamento; reali (es. un’ipoteca) o personali (es. una fideiussione).

Vi sono casi in cui non si applica l’agevolazione?

L’imposta sostitutiva non si applica nei seguenti casi:

  • contratto con cui si dilazionano debiti scaduti: Ris. AE n. 121/E del 13 dicembre 2011;
  • ipoteca a garanzia di credito pregresso;
  • finanziamento ottenuto tramite cambiali ipotecarie;
  • surroghe, le quali sono esenti da imposte;
  • ipoteche giudiziali.

In cosa consiste l’imposta sostituiva?

Il trattamento agevolato consiste nella corresponsione di un’imposta sostitutiva in luogo delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali. L’imposta sostitutiva viene versata dalle banche, ma di fatto grava sui mutuatari in quanto incassano la somma mutuata al netto di quanto versato dalla banca per imposta sostitutiva. La trattenuta avviene al momento dell’erogazione del finanziamento.

L’imposta sostitutiva presenta due aliquote da applicare ad una base imponibile pari all’importo del mutuo:

  • 0,25% si applica per finanziamenti destinati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni per l’agevolazione prima casa; per i finanziamenti per liquidità; per finanziamenti erogati a imprenditori e società.
  • 2% si applica per l’acquisto della seconda casa.

Il mutuo fondiario

finanziamentoIl credito fondiario è una forma di credito immobiliare, mediante il quale gli istituti bancari concedono finanziamenti, a medio e lungo termine, ai proprietari fondiari, con garanzia ipotecaria di primo grado su un immobile che può essere indifferentemente rustico o urbano. La disciplina di riferimento è il Testo Unico Bancario (T.U.B.).

Quali sono le caratteristiche essenziali del mutuo fondiario?

Affinché il finanziamento possa essere qualificato come credito fondiario è necessario che:

  • il soggetto mutuante sia una Banca;
  • il mutuo sia a medio[1]e lungo[2]termine;
  • il mutuo sia garantito da ipoteca di primo grado su bene immobile;
  • l’entità del mutuo rispetti un certo rapporto con il valore dell’immobile concesso in garanzia; in particolare, l’importo massimo finanziato corrisponde all’80% al valore dei beni ipotecati, elevabile fino al 100% qualora vengano prestate garanzie ulteriori (fidejussioni bancarie, pegno, polizze di assicurazione).

Se le caratteristiche essenziali mancano in tutto o in parte, le banche possono comunque concedere il mutuo?

Non è precluso alle Banche la possibilità di erogare finanziamenti garantiti da ipoteca che non presentino i requisiti richiesti dall’art. 38 TUB; non potrà però parlarsi di credito fondiario, ma solo di mutuo ipotecario ordinario.

È rilevante lo scopo della concessione del credito?

Nel credito fondiario è irrilevante lo scopo della concessione del credito. In altri termini, non sussistono vincoli di destinazione ex legesulle somme erogate, anche se non è esclusa la possibilità che le parti concludano il contratto di credito fondiario individuando espressamente la destinazione dei finanziamenti.

Resta inteso che lo scopo del credito dovrà essere comunque indicato in atto al fine di calcolare correttamente l’imposta sostitutiva ai sensi degli artt. 15 e ss. del D.P.R. 601/1973.

Come è strutturato il contratto di mutuo fondiario?

L’art. 39, comma 2, T.U.B. prevede che «quando la stipula del contratto e l’erogazione del denaro formino oggetto di atti separati, il Conservatore, in base alla quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento, esegue -a margine dell’iscrizione- l’annotazione dell’avvenuto pagamento».

Si evince da questa norma che per regola generale vi è contestualità tra stipula ed erogazione; in tal caso non è previsto come necessario il deposito cauzionale delle somme fino a che l’ipoteca non sia iscritta e, conseguentemente, il mutuo viene erogato contestualmente al rogito.

La legge consente che l’operazione possa formare oggetto di atti separati a mezzo di due contratti distinti: in questo caso il mutuo fondiario è strutturato come mutuo definitivo condizionato sospensivamente all’avvenuta iscrizione ipotecaria e agli altri adempimenti di legge. Avveratasi la condizione l’ente mutuante eroga la somma, a fronte di una quietanza, e l’atto di erogazione deve essere annotato a margine dell’ipoteca.

La garanzia ipotecaria e le deroghe rispetto ai mutui ipotecari

L’ipoteca deve necessariamente essere di primo grado per poter qualificare il mutuo come fondiario. Qualora il mutuo fondiario sia erogato per estinguere un precedente mutuo assistito da ipoteca sullo stesso immobile, sarà comunque possibile erogare un credito fondiario in quanto l’estinzione del precedente mutuo avviene contestualmente all’erogazione del nuovo mutuo. In tal caso l’ipoteca si definisce di primo grado sostanziale e di secondo grado formale.

La disciplina del credito fondiario, infine, prevede alcune deroghe rispetto ai mutui ipotecari:

  • le ipoteche a garanzia dei crediti fondiari non sono assoggettate a revocatoria fallimentare se iscritte 10 giorni prima della dichiarazione di fallimento. Sono anche sottratti alla revocatoria fallimentare i pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari;
  • il debitore ha anche il diritto ad ottenere la liberazione di uno o più immobili ipotecati quando risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni costituiscono garanzia sufficiente;
  • ai fini dell’iscrizione di ipoteca la banca può eleggere domicilio presso la propria sede.

 

[1]Da 18 mesi a 5 anni

[2]Superiore agli anni 5

Il credito di imposta prima casa nei riacquisti a catena

spese immobileIl credito di imposta prima casa nei riacquisti a catena si verifica quando il contribuente acquista una prima casa per più due volte. In questi casi è necessario comprendere come effettuare il calcolo del credito di imposta prima casa.

Come si calcola il credito di imposta prima casa in caso di “riacquisto a catena”?

Il riacquisto catena si verifica quando il contribuente acquista per la terza volta (o per un numero superiore) un’abitazione richiedendo le agevolazioni prima casa. In particolare possiamo proporre la seguente sequenza:

  • Tizio acquista la sua “prima” prima casa nel 2008 versando un’imposta di registro (o IVA) pari ad euro 2.000,00
  • Tizio nel 2014 vende la sua “prima” prima casa;
  • Tizio, entro un anno dalla vendita, acquista la sua “seconda” prima casa e l’atto prevede un’imposta di registro da versare di euro 3.000,00. In questa sede Tizio spende il suo credito di imposta prima casa di euro 2.000,00 e, conseguentemente, versa al notaio a titolo di imposta di registro solo euro 1.000,00;
  • Tizio nel 2019 vende la sua “seconda” prima casa;
  • Tizio, sempre nel 2019, acquista la sua “terza” prima casa e l’atto prevede un’imposta di registro da versare di euro 4.000,00.

In questo caso a quanto ammonta il credito di imposta prima casa di Tizio?

La ratio della legge consente di concludere che il contribuente possa, nel caso sopra descritto, portare in detrazione l’intero importo dell’imposta di registro previsto in sede di acquisto della “seconda prima casa” ossia euro 3.000,00, a prescindere dal fatto che in quella sede ne abbia versati solo euro 1.000,00 in forza del credito di imposta di euro 2.000,00 che si è costituito con la vendita della sua “prima” prima casa.

Il principio in forza del quale si deve portare in detrazione l’intero importo dell’imposta di registro prevista nell’acquisto prima casa precedente, comporta un pregiudizio al contribuente nei casi in cui questo sia più basso rispetto ad importi versati più alti previsti in acquisti prima casa precedenti. Possiamo proporre la seguente sequenza:

  • Tizio acquista la sua “prima” prima casa nel 2008 versando un’imposta di registro (o IVA) pari ad euro 2.000,00
  • Tizio nel 2014 vende la sua “prima” prima casa;
  • Tizio, entro un anno dalla vendita, acquista la sua “seconda” prima casa e l’atto prevede un’imposta di registro da versare di euro 1.000,00. In questa sede Tizio spende il suo credito di imposta prima casa di euro 1.000,00 e, conseguentemente, non versa al notaio alcuna somma a titolo di imposta di registro;
  • Tizio nel 2019 vende la sua “seconda” prima casa;
  • Tizio, sempre nel 2019, acquista la sua “terza” prima casa e l’atto prevede un’imposta di registro da versare di euro 2.000,00.

In questo caso a quanto ammonta il credito di imposta prima casa di Tizio?

In questo specifico caso, Tizio ha diritto ad un credito di imposta pari ad euro 1.000,00 e dovrà versare al notaio la residua somma di euro 1.000,00 a titolo di imposta di registro. In altri termini, il credito ammonta a quanto previsto a titolo di imposta di registro nel precedente acquisto (ossia la “seconda” prima casa) senza che vi sia la possibilità di avvalersi della somma maggiore versata in sede di acquisto della “prima” prima casa.

Il credito di imposta prima casa

imposteIl legislatore per l’acquisto della prima casa, oltre alla tradizionale agevolazione in sede di acquisto, prevede anche la concessione di un credito di imposta da utilizzare in sede di riacquisto di una prima casa.

A chi spetta il credito di imposta prima casa?

Il credito di imposta spetta ai soggetti che si trovano nelle seguenti condizioni:

  • abbiano acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa;
  • non siano decaduti dal beneficio della prima casa;
  • abbiano alienato, a titolo oneroso o gratuito, tale immobile;
  • entro un anno dalla vendita abbiano riacquistato altro immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa.

Il credito d’imposta ha carattere personale, perciò non è utilizzabile dal coniuge o dagli eredi.

Chi non può usufruire del credito di imposta prima casa?

Il credito di imposta non compete a coloro che:

  • abbiano acquistato prima dell’introduzione della normativa sulla prima casa;
  • abbiamo alienato un immobile acquistato con aliquota ordinaria, senza fruire delle agevolazioni prima casa;
  • abbiano alienato un immobile acquistato per successione/donazione;
  • siano decaduti dall’agevolazione.

Come si richiede il credito di imposta prima casa nell’atto notarile?

L’amministrazione finanziaria ha richiesto una pluralità di adempimenti non previsti dalla legge e cioè che l’acquirente nell’atto di riacquisto di una prima casa:

  • manifesti la propria volontà di conseguire il credito di imposta;
  • specifichi se intenda o meno utilizzare lo stesso in detrazione dall’imposta di registro dovuta per l’atto;
  • indichi gli elementi necessari per la determinazione del credito e cioè:
      • gli estremi dell’atto di acquisto del bene sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o IVA in misura agevolata nonché l’ammontare dell’imposta stessa;
      • gli estremi dell’atto di alienazione dell’immobile.

Come si determina l’importo del credito di imposta prima casa?

Il credito di imposta è attribuito al contribuente fino a concorrenza dell’imposta di registro da versare in sede di riacquisto prima casa.

Esempio: se in sede del primo acquisto il contribuente ha versato euro 5.000 a titolo di imposta di registro, e in sede di riacquisto l’imposta dovuta è pari ad euro 3.000, il credito di imposta varrà 3000 e, quindi, nulla sarà dovuto all’erario.

Come si può utilizzare il credito di imposta prima casa?

Il credito di imposta prima casa può essere utilizzato nelle seguenti modalità:

  • utilizzo immediato portandolo in detrazione (anche fino a zero) dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina;
  • utilizzo successivo portandolo in diminuzione delle imposte dovute sugli atti o denunce successive al suo maturarsi. Il credito può essere scomputato solo dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni. Si prescrive in 10 anni;
  • utilizzo successivo in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentarsi successivamente alla data del nuovo acquisto;
  • utilizzo in compensazione di altri tributi e contributi.

È possibile utilizzare il credito di imposta senza aver già venduto la prima casa?

Il credito di imposta spetta anche al soggetto che acquista un’abitazione con agevolazioni prima casa senza aver già venduto la vecchia casa, a suo tempo acquistata con agevolazioni prima casa, avvalendosi dell’opportunità offerta dal comma 4-bis della nota II bis Tariffa allegata al T.U.R.

Resta inteso che in questo caso, il contribuente si dovrà assumere l’onere di alienare la sua “prima” prima casa entro 12 mesi dall’acquisto della sua “seconda” prima casa.

In caso di riacquisto di prima casa soggetto a IVA, posso portare in detrazione il credito prima casa in sede di atto notarile?

La risposta è negativa. Il principio alla base dell’immediato utilizzo del credito di imposta è che l’acquisto della “seconda” prima casa deve essere soggetto ad imposta di registro, in quanto con gli atti a IVA si potrà utilizzare il credito solo con le altre modalità previste dalla legge.

Prima casa nella storia: quali sono state le precedenti aliquote?

Imposta di registro prima casa:

  • dal 24 aprile 1982 al 31 dicembre 1986: 2% sul prezzo dichiarato in atto;
  • dal 1° gennaio 1987 al 31 dicembre 1999: 4% sul prezzo dichiarato in atto;
  • dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2013: 3% precisando che dal 1° gennaio 2006 è possibile prevedere come base imponibile il valore catastale (c.d. disciplina del prezzo-valore);
  • dal 1° gennaio 2014 ad oggi: 2% sul valore catastale purché in atto sia stata esercitata la specifica opzione

Imposta sul valore aggiunto prima casa:

  • dal 22 maggio 1993: 4% sul prezzo dichiarato in atto.

Esempi di calcolo

a) IVA o imposta di registro versata nel primo acquisto più alta rispetto all’imposta di registro da versare nel secondo acquisto

– Acquisto prima casa anno 2002: IVA/registro versata pari ad euro 3.000,00

– Vendita prima casa anno 2018

– Riacquisto della prima casa, entro l’anno dal vendita della “prima” prima casa, soggetto a imposta di registro di euro 2.000,00

In questo caso il credito ammonta ad euro 2.000,00 (ossia pari all’imposta di registro da versare nel secondo acquisto).

Il contribuente non dovrà versare nulla a titolo di imposta di registro, salvo l’obbligo di versare le altre imposte previste dalla legge.

La differenza tra quanto versato tra il primo acquisto e il secondo acquisto, pari ad euro 1.000,00, viene persa in quanto non costituisce in alcun modo un credito di imposta.

b) IVA o imposta di registro versata nel primo acquisto più bassa rispetto all’imposta di registro da versare nel secondo acquisto

– Acquisto prima casa anno 2002: IVA/registro versata pari ad euro 2.000,00

– Vendita prima casa anno 2018

– Riacquisto della prima casa, entro l’anno dal vendita della “prima” prima casa, soggetto a imposta di registro di euro 3.000,00

In questo caso il credito ammonta ad euro 2.000,00 (ossia pari all’imposta di registro versata nel primo acquisto).

Il contribuente dovrà versare euro 1.000,00 a titolo di imposta di registro, oltre alle altre imposte previste dalla legge.

IMU 2019. Quando si paga?

mutuoIl prossimo 16 giugno si verifica la prima scadenza per il pagamento dell’imposta comunale sugli immobili. Il 16 giugno è di domenica quindi il pagamento potrà essere fatto entro lunedì 17 giugno in forza delle normali regole fiscali. Il saldo e il conguaglio dovranno essere versati entro il 15 dicembre 2019. Anche il 15 dicembre è di domenica, conseguentemente il pagamento potrà essere effettuato entro il lunedì successivo.

Qual è il presupposto dell’IMU?

Il presupposto dell’imposta è il possesso delle seguente tipologie di immobili:

  • fabbricati iscritti nel catasto edilizio urbano, comprendendo anche le aree occupate dalla costruzione e quelle che ne costituiscono pertinenza;
  • aree edificabili;
  • terreni agricoli adibiti all’esercizio delle attività agricole.

In particolare i soggetti tenuti al pagamento dell’IMU sono:

  • i proprietari;
  • i titolari del diritto di superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione;
  • i concessionari di beni demaniali e l’utilizzatore di beni acquistati in leasing.

L’IMU è dovuta per l’abitazione principale?

L’imposta municipale non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa, salvo che l’abitazione non abbia una categoria catastale A/1, A/8 e A/9. Per abitazione principale si intende l’immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Quali sono le pertinenze dell’abitazione principale esenti?

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (cantine), C/6 (posti auto, box) e C/7 (tettoie). E’ importante comprendere che l’esenzione vale nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie qui indicate. Ciò significa, ad esempio, che se l’abitazione principale ha due box auto, per il secondo box è necessario pagare l’IMU.

La legge prevede altre esenzioni?

L’imposta non si applica, altresì:

  • agli immobili appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
  • agli alloggi sociali;
  • alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di un provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • ad un unico immobile, iscritto nel catasto edilizio urbano come unica unita’ immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
  • i comuni possono, poi, considerare direttamente adibita ad abitazione principale l’unita’ immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata;
  • entro certi limiti anche l’immobile concesso in comodato ai propri figli che utilizzano l’immobile stesso come casa di abitazione.

Come si paga l’IMU?

L’imposta municipale propria si paga o con modello F24 nel quale vanno indicati i dati del contribuente ed usati i seguenti codici tributo:

  • codice 3912 per abitazioni principali in categoria A/1, A/8 e A/9;
  • codice 3918 per gli altri fabbricati;
  • codice 3914 per i terreni;
  • codice 3916 per le aree edificabili.

In un’ottica di semplificazione è possibile, poi, pagare l’imposta con bollettino postale.

È possibile pagare in un’unica soluzione?

Al fine di agevolare il contribuente, lo Stato dà la possibilità di pagare l’imposta municipale in due rate. È comunque possibile pagare l’IMU in un’unica soluzione da versare entro il 17 giugno 2019.

Quali sono le aliquote IMU?

Per i fabbricati il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare delle rendite catastali rivalutate del 5 per cento i seguenti moltiplicatori:

  • 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
  • 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
  • 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10 e D/5;
  • 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
  • 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.

Per i terreni agricoli, il valore è costituito da quello ottenuto applicando al reddito dominicale, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 135.

L’aliquota di base dell’imposta è pari allo 0,76 per cento, salvo precisare che i comuni, con deliberazione del consiglio comunale, possono modificare, in aumento o in diminuzione, l’aliquota di base stessa.

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