Seleziona una pagina

mutuoLa decisione di assumere un debito di importo rilevante e per un lungo periodo tempo al fine di acquistare casa, comporta sempre un momento di delicata riflessione per una persona o per una famiglia, costituendo al contempo anche una fonte di “stress”. L’incertezza del futuro porta a chiedersi a chi si trova di fronte a questa decisione se si riuscirà ad onorare il proprio debito e il timore di “non farcela” colpisce ogni mutuatario. Cerchiamo di capire quali sono le fasi da superare per ottenere un mutuo, proponendoci anche di conferire al lettore  la maggior serenità possibile.

La ricerca del mutuo

Il primo passo da compiere è quello di verificare sul mercato le tipologie di mutui offerte per scegliere il mutuo maggiormente in linea con le proprie esigenze. Dato che non esiste un mutuo migliore in assoluto, ogni richiedente dovrà tener conto del proprio profilo – lo stato civile, l’età, la propria propensione al rischio, la disponibilità di risparmi da investire nella casa, le aspettative di incremento futuro del reddito – per individuare la tipologia di tasso del mutuo più adatta (tasso variabile, fisso o misto) e le caratteristiche base della richiesta del mutuo, ossia la durata e l’importo.

Una volta identificato il tipo di tasso preferito, la durata e l’importo ideali, si passa alla comparazione delle condizioni economiche dei mutui presenti sul mercato.

La verifica di fattibilità

Una volta individuato il mutuo più in linea con le proprie esigenze e la potenziale banca erogante, è necessario verificare la fattibilità preliminare del proprio mutuo, ossia capire se l’operazione di mutuo è in linea di principio finanziabile dalla banca individuata. Questo passaggio è quanto mai utile, in quanto evita al richiedente di perdere tempo con richieste “non procedibili” e permette di identificare da subito quegli Istituti che – in base alle proprie politiche di credito – forniscono la più elevata probabilità di accettazione della richiesta di finanziamento.

La banca verifica:

  • il cosiddetto “rapporto rata-reddito” – ossia il rapporto fra la rata mensile del mutuo e dei finanziamenti in essere e il reddito mensile netto complessivo dei richiedenti – che in linea di massima non deve superare il valore limite del 35-40%;
  • la storia creditizia del richiedente che non evidenzi ritardati pagamenti relativi a finanziamenti già estinti o in corso di rimborso;
  • la presenza di eventuali garanti o fideiussori che possano intervenire a sostegno del rimborso del mutuo;
  • la tipologia dell’immobile offerto in garanzia.
  • È bene specificare che il parere di fattibilità del mutuo, fornito in fase iniziale, è preliminare e non vincolante in quanto potrà essere confermato solo a valle di un’analisi istruttoria completa, da svolgersi a cura degli uffici della Banca erogante.

L’istruttoria mutuo

Dopo il parere di fattibilità positivo, inizia l’istruttoria di mutuo da parte della banca. Questa consiste nella verifica di dettaglio delle informazioni preliminarmente fornite dal richiedente, tramite l’esame di un insieme di documenti che il richiedente dovrà consegnare alla banca.

Oltre alla domanda di mutuo firmata in originale, il mutuatario dovrà fornire alla banca diversi documenti – differenti da operazione a operazione – che dipenderanno dalla finalità del mutuo richiesto, dal tipo di contratto di lavoro dei richiedenti e dalla tipologia dell’immobile a garanzia del finanziamento, e precisamente:

  • Documento d’identità e codice fiscale;
  • Certificato di residenza;
  • Stato di famiglia;
  • Per richiedenti coniugati in regime di separazione dei beni: estratto dell’atto di matrimonio con annotazioni;
  • Per richiedenti separati o divorziati: copia della sentenza del tribunale;
  • Copia della proposta d’acquisto dell’immobile o del compromesso firmato;
  • Copia della planimetria e della visura catastale;
  • Copia dell’ultimo atto di provenienza dell’immobile (ad esempio: l’ultimo atto di compravendita, o l’atto di successione ereditaria);

Per i lavoratori dipendenti:

  • Copia delle ultime 2 buste paga;
  • Copia del modello CUD (e copia del modello 730 o modello Unico se presentato);
  • Estratto conto personale degli ultimi 3 mesi.

Per i lavoratori autonomi e liberi professionisti:

  • Copie dei modelli Unico degli ultimi 2 anni;
  • Estratto della camera di commercio industria e artigianato (C.C.I.A.A.);
  • Copia del documento comprovante l’iscrizione all’albo di appartenenza;
  • Numero di attribuzione della partita I.V.A.;
  • Estratto conto personale degli ultimi 6 mesi.

La delibera finale

Ricevuta tutta la documentazione, la banca entro un massimo di 2 settimane terminerà l’istruttoria e fornirà al richiedente la cosiddetta delibera reddituale del mutuo, nota anche come delibera definitiva salvo accertamenti sull’immobile. Per completare l’analisi sull’immobile e fornire la delibera definitiva al richiedente, la banca:

  • incarica un proprio perito di fiducia affinché effettui un sopralluogo presso l’immobile e produca una perizia di valutazione completa dell’immobile;
  • contatta il notaio ai riferimenti forniti dal richiedente (il notaio è sempre scelto dal futuro mutuatario, eccetto per il caso di mutuo di surroga in cui generalmente è banca stessa a scegliere il notaio) per ottenere la relazione notarile preliminare sull’immobile tramite la quale può verificare la proprietà effettiva dell’immobile e la totale assenza di iscrizioni pregiudizievoli sullo stesso.

Cos’è la relazione preliminare?

Il notaio incaricato da un cliente per la stipula di un atto di mutuo redige appunto la Relazione Notarile Preliminare (RNP), ossia una certificazione che la banca richiede al notaio prima dell’erogazione di un mutuo.

Nella relazione notarile preliminare, il notaio incaricato:

  • identifica i soggetti partecipanti al mutuo (mutuatario, datore d’ipoteca, fideiussori);
  • identifica l’immobile che sarà oggetto di ipoteca con l’esatta ubicazione, descrizione e dati catastali;
  • identifica il proprietario;
  • elenca tutti i passaggi di proprietà relativi all’immobile negli ultimi 20 anni al fine di attestare la regolarità e la continuità delle trascrizioni;
  • attesta l’assenza di eventuali trascrizioni pregiudizievoli o la presenza delle stesse.

Generalmente la RNP viene richiesta poco prima della stipula del mutuo, dopo che la banca ha effettuato tutti i controlli reddituali sul cliente, ha controllato tutti i documenti della casa, e dopo, che il tecnico della banca ha effettuato la perizia sull’immobile.

Il notaio incaricato, prima di redigere la RNP richiede al cliente i documenti necessari quali, principalmente, il titolo di proprietà e poi effettua le visure ipotecarie e catastali ventennali nei Pubblici Registri Immobiliari per verificare la regolarità dei trasferimenti e la continuità delle trascrizioni, riportando, quindi, nella Relazione una descrizione dettagliata di tutti i trasferimenti di proprietà dei quali l’immobile è stato oggetto nei venti anni antecedenti, verifica l’esistenza o meno di formalità pregiudizievoli sull’immobile da ipotecare che potrebbero limitarne la libera disponibilità o il valore, quali ipoteche, sequestri, pignoramenti. In caso positivo indica anche quali saranno le modalità di estinzione dei debiti e di cancellazione delle formalità.

La stipula mutuo

Finalmente si arriva alla stipula del mutuo: nella grande maggioranza dei casi, dalla prima richiesta di fattibilità del mutuo alla stipula dello stesso trascorrono da un minimo di 60 ad un massimo di 120 giorni di calendario. Di fronte al notaio, con presenti la Banca (tramite procuratore) e il richiedente, viene firmato l’atto pubblico di mutuo ipotecario: tramite questo la banca eroga la somma di denaro richiesta che il richiedente si impegna a restituire in rate mensili (comprensive di interessi) entro la fine del piano di rimborso pattuito. A garanzia del rimborso del mutuo erogato, viene iscritta una ipoteca immobiliare a favore della banca sull’immobile acquistato.

L’ipoteca è un’iscrizione pubblica annotata nei Pubblici Registri Immobiliari, a garanzia di una somma normalmente compresa fra il 150 e il 200% dell’importo del mutuo perchè, in caso di mancata restituzione del finanziamento, possa coprire il rimborso del capitale residuo, degli interessi concordati, degli eventuali interessi di mora, oneri e spese professionali e giudiziali che la banca potrebbe dovere sostenere per recuperare il proprio capitale erogato.

Dopo 20 anni dall’iscrizione, l’ipoteca si estingue in maniera automatica; se il mutuo è di durata superiore ai 20 anni, l’ipoteca dovrà essere rinnovata da parte della banca con costi generalmente a carico del mutuatario; all’estinzione del mutuo, sarà poi sempre la banca a provvedere alla cancellazione dell’ipoteca a zero costi per il cliente.

L’erogazione mutuo

L’erogazione della somma mutuata può avvenire in due modalità differenti:

  • erogazione in sede di atto di mutuo: subito dopo la firma del contratto di mutuo, il procuratore della banca consegna al mutuatario un assegno circolare (o in alternativa dà disposizioni alla banca affinché effettui immediatamente il bonifico al cliente della somma mutuata);
  • erogazione differita: la somma mutuata viene erogata dalla banca una volta ricevuta la conferma dallo studio notarile dell’avvenuta iscrizione ipotecaria oppure decorsi 10 giorni dalla stessa; in questo secondo caso si dice che l’erogazione avviene al consolidamento dell’ipoteca; le banche preferiscono erogare il mutuo al consolidamento di ipoteca nei casi in cui il venditore dell’immobile sia un soggetto fallibile, in questo modo evita il rischio di un’eventuale revocatoria fallimentare (Testo Unico Bancario articoli dal 38 al 42) che impedirebbe alla banca di poter contare sull’immobile come garanzia in caso di mancato rimborso del mutuo da parte del cliente.

Dopo il mutuo

Stipulato il mutuo ed eseguite tutte le formalità, il notaio redige una seconda Relazione per la banca ad integrazione della Relazione Preliminare: la Relazione Notarile Definitiva o Relazione Notarile post stipula. Essa serve principalmente per confermare l’avvenuta iscrizione ipotecaria nonché che le condizioni contenute nella relazione preliminare siano ancora valide.

A volte, quando le banche erogano il danaro al momento della stipula richiedono una terza relazione:  la relazione preliminare aggiornata alla data del mutuo.  Importante chiarire prima con la banca questa eventuale futura richiesta, perché il preventivo del notaio è fondato sulla normale attività, consistente in sole due relazioni!

In tutte le Relazioni quindi il notaio svolge una funzione di garanzia della corretta esecuzione dell’operazione sia per la banca che per il cliente.

Vuoi un preventivo per un atto di mutuo? clicca qui: Selezionare su “Categoria”: “Altro”; su “Selezione tipo del preventivo”: “mutuo”.

Share This