Seleziona una pagina

Cosa fare dopo l’acquisto di una nuova casa?

da | Set 9, 2018 | Immobili, Società | 32 commenti

Dopo l’acquisto di una casa e il relativo atto notarile ci sono una serie di formalità burocratiche da espletare e una serie di aspetti ai quali bisogna prestare attenzione. Il tutto viene qui riassunto al fine di dare al lettore una rapida guida.

IUC (imposta unica comunale) – IMU – TASI – TARI

La “IUC” è stata introdotta con la Legge Finanziaria per l’anno 2014 e comprende tre diverse imposte:

  • IMU: è la tassa sugli immobili dovuta dal possessore. L’esenzione dall’imposta è prevista solo nel caso di abitazione principale ossia dove si ha la residenza anagrafica o la dimora abituale;
  • TASI: è la tassa sui servizi indivisibili a carico di chi possiede o detiene a qualsiasi titolo immobili, compresa l’abitazione principale. La Legge di Stabilità 2016 ha previsto l’esenzione dalla TASI per proprietari ed inquilini, a condizione che non si tratti di immobili ricadenti nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9;
  • TARI: è la tassa sui rifiuti a carico di chi possiede o detiene a qualsiasi titolo immobili, locali o aree scoperte suscettibili di produrre rifiuti urbani. È importante ricordare che in caso di vendita o locazione dell’immobile si deve presentare all’Ufficio Tributi del Comune – la c.d. “denuncia di cessazione” (a carico del venditore/locatore) e la c.d. “denuncia di nuova occupazione” (a carico dell’acquirente/conduttore).

casa

L’IMU è dovuta in due rate: l’acconto, che riguarda il primo semestre dell’anno e scade il 16 giugno, e il saldo che riguarda il secondo semestre e scade il 16 dicembre. L’IMU è dovuta in base ai mesi di possesso dell’immobile dell’anno in corso. Se l’acquisto del bene avviene entro il 15 del mese l’intero mese sarà a carico della parte acquirente; se l’acquisto avviene dal giorno 16 l’intero mese rimarrà a carico della parte venditrice.

Per la TARI e la TASI, invece, vi sono due rate a scadenza semestrale i cui termini sono stabiliti da ciascun Comune in maniera anche differenziata fra i due tributi. Si precisa che è prevista anche la possibilità del pagamento in un’unica soluzione.

Il nuovo proprietario è tenuto a dichiarare all’Ufficio Tributi del Comune i suoi diritti immobiliari. I comuni hanno la facoltà di regolamentare in maniera differente il regime di dichiarazione, con particolare riferimento a tempi e modalità; è opportuno, pertanto, informarsi presso il competente ufficio dei tributi del Comune al fine di evitare degli illeciti.

Qual è la base imponibile per il pagamento dell’IMU?

Per determinare la base imponibile per il pagamento dell’imposta dovuta per una casa di abitazione e relative pertinenze si deve rivalutare la rendita catastale del 5% e poi moltiplicarla per 160. Le aliquote vengono stabilite dai singoli Comuni entro i limiti previsti dal Legislatore Statale. Il pagamento deve essere effettuato solo con modello F24.

L’IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche) sulla casa

L’IRPEF dovuta sul reddito da immobili è calcolata nella Dichiarazione dei Redditi (Mod. 730 o Mod. Unico) da presentare l’anno successivo a quello di acquisto, in proporzione ai giorni di possesso dell’immobile acquistato. Il reddito immobiliare va sommato agli altri redditi conseguiti.

L’imposta da versare varia in base alla rendita catastale, all’utilizzo dell’immobile o dall’eventuale canone di locazione percepito. Se l’immobile costituisce, però, la “prima casa” si ha una esenzione totale in quanto opera una deduzione dal reddito complessivo pari all’ammontare dell’intera rendita catastale.

Gli allacci alle utenze essenziali

Tra le cose da fare dopo l’acquisto della casa, ci sono anche le utenze (energia elettrica, gas e acqua) al fine di evitare che rimangano intestate al vecchio proprietario o da questo cessate. È necessario, quindi, intestare a proprio nome i contratti relativi alla casa appena acquistata:

  • se il precedente intestatario non ha effettuato la cessazione dei contratti è possibile fare le volture a proprio favore;
  • se il precedente intestatario ha fatto la cessazione dei contratti e conseguentemente i contatori sono staccati e non erogano più i servizi, è necessario fare il subentro;
  • nel caso di una casa di nuova costruzione o di una casa priva di contatori è necessario fare delle nuove attivazioni.

È possibile fare la procedura anche on line e sono previste riduzioni di tariffa per l’uso domestico residente.

Le medesime società di fornitura energia elettrica e gas richiederanno poi la comunicazione dei dati catastali dell’immobile a cui è destinato il servizio ed il titolo di possesso dell’immobile (ad esempio: proprietà, locazione, usufrutto, comodato).
Tali dati si possono trovare nel testo dell’atto notarile o sul certificato di avvenuta stipula.

Cosa bisogna comunicare all’amministratore del condominio?

Il trasferimento dell’immobile deve essere comunicato all’amministratore di condominio, affinché possa procedere al corrette addebito delle spese condominiali ed ai conteggi di conguaglio. A tal fine è sufficiente consegnare all’amministratore di condominio il certificato di avvenuta stipula dell’atto di compravendita che viene consegnato dal notaio alla fine del rogito.

Posso detrarre gli interessi passivi del mutuo prima casa?

Se l’acquirente ha contratto un mutuo ipotecario/fondiario per l’acquisto dell’abitazione principale, gli spetta la detrazione d’imposta IRPEF nella misura del 19% sugli interessi passivi ed oneri accessori fino ad un massimo di euro 4.000. La detrazione è ammessa alle seguenti condizioni:

  • la casa sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto;
  • l’acquisto sia avvenuto nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del mutuo.

Per  “oneri accessori” detraibili si intendono, oltre agli interessi passivi, l’onorario del notaio relativo al contratto di mutuo ipotecario (escluso, però, l’onorario per l’atto di compravendita) e le altre spese accessorie (es. spese di perizia, spese di istruttoria).

Posso detrarre le spese di intermediazione immobiliare?

In sede di dichiarazione dei redditi, l’acquirente può portare in detrazione anche il 19% delle spese sostenute per l’intermediazione immobiliare fino alla concorrenza massima di Euro 1000,00, e quindi per un importo massimo di Euro 190,00. La condizione per poter fruire della detrazione è che l’intermediazione abbia riguardato l’acquisto di una “prima casa”.

Posso detrarre gli eventuali interventi di recupero edilizio?

Il testo unico delle Imposte sui Redditi all’art. 16-bis dà la possibilità di detrarre le spese per determinati interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici. Le detrazioni spettano in misura diversa a seconda della tipologia di intervento che si andrà a realizzare.

Le formalità da rispettare per godere delle agevolazioni sono:

  • i pagamenti devono essere effettuati con bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che effettua il pagamento e il codice fiscale o partita iva del beneficiario:
  • nella dichiarazione dei redditi devono essere indicati i dati catastali dell’immobile
  • prima dell’inizio dei lavori, deve essere inviata alla ASL, apposita comunicazione con raccomandata a/r qualora ciò sia previsto per la tipologia del lavoro da effettuare.

È opportuna una copertura assicurativa della propria abitazione?

Nel caso di acquisto di una casa, può essere opportuno sottoscrivere una polizza assicurativa. La scelta della polizza dipende dalle esigenze del proprietario e per questo le compagnie assicurative offrono diverse tipologie, che vanno dal risarcimento del danno, alla tutela legale, al furto, alla responsabilità verso terzi, nonché alla protezione dei familiari e degli eventuali animali domestici.

Attenzione al caso di acquisto di un appartamento in condominio; in questi casi è possibile che il condominio abbia già una polizza globale fabbricati. Detta polizza tutela il condominio dalle responsabilità civile e copre i danni causati dall’edificio e sull’edificio. In particolare copre i danni che potrebbero cagionare le parti comuni a terzi e agli stessi condomini nonché i danni causati da proprietà esclusive dei condomini quali, ad esempio, le rotture dei tubi della singola unità immobiliare privata. Qualora il condominio abbia questa polizza, bisogna accertarsi che il contratto relativo all’assicurazione della propria abitazione copra eventi dannosi non previsti dalla polizza assicurativa condominiale al fine di ridurne i costi. In altre parole, l’assicurazione privata sulla propria casa deve completare la copertura assicurativa già prevista dal condominio e non sovrapporsi, parzialmente o totalmente, ad essa.

Cambio di residenza e parcheggi per residenti

Entro 20 giorni dall’entrata nella nuova casa, qualora si sposti contestualmente anche il domicilio, ovvero il luogo in cui abitualmente si vive, è necessario effettuare il cambio di residenza.
Tale formalità si esegue tramite appositi moduli forniti dal Comune, in cui indicare tutti i propri dati inclusi quelli relativi ad eventuali patenti di guida.
Nello stesso momento è anche possibile richiedere permessi di sosta in strada per residenti, sulle c.d. “strisce gialle”.
Dopo il cambio residenza, è facoltà del Comune inviare un funzionario che controlli l’effettivo presenza del dichiarante nell’abitazione e l’idoneità della stessa ad essere abitata. A tal fine, è necessaria la presenza di un letto, tavolo e sedie, oltre agli arredi fissi di cucina e bagno.

32 Commenti

  1. Silvia

    Buongiorno volevo informazioni circa l’imposta IMU. Ho acquistato, con atto notarile, un immobile (prima abitazione) in data 5.08.2020 ed ho effettuato il cambio residenza tra il 12 e il 13 agosto 2020. Sono esente IMU?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      si è esente

  2. Alessio

    Buongiorno, io ho acquistato un immobile intorno ad Aprile 2020 come prima casa. Poco dopo l’acquisto ho subito attivato le utenze (gas, luce e internet) e mi sono trasferito ma fino ad oggi non sono ancora riuscito a fare passaggio di residenza da casa dei genitori a nuova casa (vista anche situazione sanitaria). La mia domanda è senza l’ufficialità documentale della residenza sono tenuto a pagare L’IMU o la comprovata residenza, vedi utenze, basta per esserne esente? per quanto riguarda TARI e TASI pagherò retroattivamente al momento della dichiarazione immagino invece, è corretto? grazie in anticipo

    Rispondi
    • Guido Brotto

      A mio avviso l’IMU in questo caso è dovuta.
      D’altronde potrebbe avere nell’abitazione un semplice domicilio con proprie utenze avendo la residenza altrove.
      GB

  3. Nunzio

    Buonasera,
    ho acquistato la mia prima casa il giorno 17/12/2020, quanto tempo ho per spostare la mia residenza per non pagare l’IMU?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      entro il 14 gennaio 2021

  4. Gennaro

    salve, ho acquistato un immobile in comproprietà (prima casi per entrambi) con la mia compagna il giorno 21/2/20 ad oggi non ho ancora trasferito residenza nonostante vi dimori abitualmente. Devo comunque pagare l’imu da marzo 21?

    Grazie mille

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Se le utenze sono intestate a lei può non pagare l’IMU in quanto è in grado di dimostrare il domicilio
      GB

  5. Domenico

    Buongiorno, ho acquistato la mia prima casa in data 2 Maggio 2017 (rogito)…e il procedimento per il cambio di residenza è stato avviato in data 19 Maggio 2017.
    Mi è stato contestato il mancato pagamento dell’IMU, in quanto nel frattempo, l’immobile risultava come Seconda Casa.

    Cosa posso fare? E’ dovuta questa imposta? Come avrei dovuto agire per evitare questa seccatura (composta dal tributo stesso, le sanzioni e le spese di notifica, per me e mia moglie)???
    Grazie.
    Cordiali saluti.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      L’IMU è dovuta per il mese di maggio. Avrebbe dovuto cambiare residenza entro il 14 maggio.
      GB

  6. Carlo Tosato

    Buonasera,
    ho acquistato un appartamento in un condominio, e tra pochi giorni vado al rogito. Prima dell’acquisto ho fatto notare all’agenzia alcuni problemi, alcune tegole mancanti e spostate, la canalina del terrazzo che perde acqua quando piove e va a bagnare lo stabile a fianco che è attaccato e presenta una evidente macchia di muro staccato, e il cancello dei garage non funzionante da qualche mese. Come mi devo comportare per le spese che ci saranno per sistemare il tutto?
    Grazie e cordiali saluti.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Domanda da un milione di dollari.
      La risposta dipende da tanti fattori.
      Se sono vizi mai palesati può chiedere di trattare sul prezzo

  7. Fede

    Buongiorno,
    ho ricevuto accertamento Tari per il 2014. Non mi ero iscritto al Comune per dimenticanza. Ho contattato lo stesso per aggiornare la mia dimenticanza e per chiedere se il 2014 fosse a questo punto prescritto. Mi è stato risposto che i 5 anni decorrono dal gennaio 2015, termine ultimo per la comunicazione di iscrizione, è corretto? Quindi quale sarebbe il termine ultimo dopo il quale parte la prescrizione?
    Grazie
    Cordiali saluti

    Rispondi
  8. Laura

    Salve,

    ho acquistato una casina e ho fatto anche richiesta di cambio di residenza ma ho ancora in corso un contratto di affitto dal quale ho dato anche disdetta. Purtroppo ho il vincolo di tre mesi di anticipo per il contratto di locazione per cui sono ancora titolare di questo contratto e mi chiedevo se indipendentemente di questo è possibile richiedere la attivazione della tassa rifiuti. Chiedo perché vedo nel modulo di attivazione della Tari che devo dire di essermi trasferita dall’attuale abitazione ma sono ancora legata a quello dal punto di vista contrattuale, per cui mi spetterebbe anche la tassa dei rifiuti per i prossimi tre mesi. Quindi non so come o cosa fare?

    Grazie e cordiali saluti

    Rispondi
  9. mirela

    buona sera abbiamo fatto il rogito il 06/11/2020 con la consegna delle chiavi il 20/12/2020 specificato anche nel atto notarile per il motivo che i vecchi proprietari devono svuotare la casa devo , pagare l’imu lo stesso per un mese e mezzo che devo stare ancora in affitto? grazie per la risposta

    Rispondi
    • Guido Brotto

      L’IMU è dovuta
      GB

  10. Alberto

    Buongiorno, ho eseguito il riacquisto di un immobile con rogito con agevolazioni prima casa a fine ottobre 2020. Ho preso la residenza nel nuovo immobile riacquistato. Devo ancora vendere il ‘vecchio immobile’ (entro un anno dal rogito appena fatto). Per questo immobile dovrò pagare l’imu come seconda casa per i mesi residui dell’anno corrente (e fino a quando non lo avrò venduto), oppure trattandosi di una situazione transitoria non sono tenuto al pagamento imu? grazie per le risposte, cordiali saluti

    Rispondi
    • Guido Brotto

      l’imu è dovuta
      GB

  11. Federico

    Buongiorno,
    ho ricevuto un avviso di accertamento per il mancato pagamento dell’IMU per il mese di Luglio 2015.
    In pratica, la mia prima casa è stata acquistata il 15 Luglio 2015, e seguendo i tempi burocratici comunali, la residenza è stata spostata nella stessa il 23 Luglio 2015.
    Mi contestano che il pagamento è dovuto in quanto, per agevolare della detrazione, avrei dovuto trasferire la residenza entro la prima metà dello stesso mese.
    E’ corretto?
    Grazie, saluti

    Rispondi
    • Guido Brotto

      è corretto
      GB

  12. sabatino apicella

    Buongiorno, nel 2018 ho acquistato un appartamento di 77m2; solo quest’anno mi sono accorto che la Tari veniva calcolata su 190 m2. Ho prontamente comunicato la variazione per la rettifica ma mi è stato detto che non è possibile recuperare quanto versato in eccesso nell’anno 2019. La cosa che non capisco è che in fase di acquisto è stata comunicata all’agenzia dell’entrate il cambio d’uso dell’appartamento che prima era adibito ad uso ufficio quindi tutte le info catastali inerenti ai m2 dell’immobile erano indicati. Forse agenzia delle entrate / catasto / comune non incrociano questi dati?
    Secondo voi ci sono margini per recuperare in tutto o in parte quanto indebitamente versato?
    Grazie attendo vs
    Sabatino Apicella (Genova)

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Ha bisogno di un fiscalista non di un notaio
      GB

  13. Emanuele

    Buongiorno,
    ho acquistato casa il 01/09/2020, come da rogito la consegna delle chiavi avverrà entro il 31/12/2020, quindi essendoci ancora all’interno dell’abitazione i vecchi proprietari, non posso spostare la residenza come prima casa “attualmente sono in affitto”.
    Quando sposterò la residenza, non appena avrò il possesso delle chiavi il 31/12/2020, sono tenuto a pagare l’imu dal 01/09/2020 al 31/12/2020 ?
    Grazie mille

    Rispondi
    • Guido Brotto

      si è tenuta a pagare l’imu per il periodo in cui non ha avuto la residenza nell’immobile acquistato

      Cordialità

    • Alessia Zafferani

      salve, una domanda: ma il comune non provvede sempre da solo ad inviare la TARI? non viene comunicato in automatico al comune (che infatti quando poi ti deve mandare la sanzione lo sa tanto bene a chi e dove mandarla) il nuovo proprietario di un immobile? Per noi è stato sempre così e la tari ci è sempre arrivata normalmente senza che noi ci fossimo premurati di informare il comune. Ma a Pisa ci hanno mandato una maxi multa perché non abbiamo pagato mai la tari.

    • Guido Brotto

      Solitamente ci si dichiara proprietari all’ufficio tributi del comune e poi il comune invia il bollettino da pagare

      Cordialità

  14. Carlo

    Buongiorno, ho rogitato a luglio 2016 (prima casa) e poi, causa lavori, ho potuto trasferirmi nella prima casa a dicembre 2016. Oggi il comune di Bologna mi manda un accertamento con sanzione pari ad euro 1.600€ per IMU dovuta e non pagata per il periodo luglio/dicembre 2016. E’ corretta come prassi? Io non ho mai avuto nulla, sempre stato affittuario. Per il Bonus Prima casa vengono concessi 18 mesi di tempo per spostare la residenza nella prima casa, per l’IMU invece non è prevista alcuna tempistica per spostare la residenza nella prima casa? Grazie per una risposta.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Ha ragione il Comune.
      L’esenzione dall’IMU si ha solo se effettivamente si risiede nell’immobile.
      Se non si ha residenza l’IMU è dovuta.
      Guido Brotto

  15. Addolorata

    ho acquistato in comproprietà col mio ragazzo casa il 19 dicembre 2019 ( prima casa per entrambi) aprendo un mutuo acquisto e ristrutturazione.
    Al momento sull’immobile sono in corso i lavori di ristrutturazione (pratica SCIA regolarmente protocollata) e quindi non ci è stato concesso il trasferimento della residenza.
    Ora mi chiedo: abbiamo già versato l’IMU ma mi è sorto un dubbio….
    Era effettivamente dovuto? Ho diritto al rimborso?
    In quella casa io non ho la possibilità materiale di trasferirmi.
    Se si può indicarmi legge/decreti/ sentenza ai quali appellarmi per chiederne rimborso?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      L’IMU è dovuta finché non sposta la residenza.
      GB

  16. giuseppe

    Buongiorno,
    ho acquistato una casa a fine gennaio ma il proprietario me la consegnerà, come da rogito, il 30 giugno. A fine marzo, onde poter giustificare gli spostamenti, ho richiesto la residenza presso il comune in cui alloggiamo temporaneamente. Dovendo quindi entrare nel possesso materiale della nuova casa a fine giugno, sono tenuto al pagamento dell’IMU?
    Grazie e cordiali saluti

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Ha diritto all’esenzione dell’IMU sulla casa di abitazione dove risiede.

Invia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Share This