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imposteIl legislatore per l’acquisto della prima casa, oltre alla tradizionale agevolazione in sede di acquisto, prevede anche la concessione di un credito di imposta da utilizzare in sede di riacquisto di una prima casa.

A chi spetta il credito di imposta prima casa?

Il credito di imposta spetta ai soggetti che si trovano nelle seguenti condizioni:

  • abbiano acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa;
  • non siano decaduti dal beneficio della prima casa;
  • abbiano alienato, a titolo oneroso o gratuito, tale immobile;
  • entro un anno dalla vendita abbiano riacquistato altro immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa.

Il credito d’imposta ha carattere personale, perciò non è utilizzabile dal coniuge o dagli eredi.

Chi non può usufruire del credito di imposta prima casa?

Il credito di imposta non compete a coloro che:

  • abbiano acquistato prima dell’introduzione della normativa sulla prima casa;
  • abbiamo alienato un immobile acquistato con aliquota ordinaria, senza fruire delle agevolazioni prima casa;
  • abbiano alienato un immobile acquistato per successione/donazione;
  • siano decaduti dall’agevolazione.

Come si richiede il credito di imposta prima casa nell’atto notarile?

L’amministrazione finanziaria ha richiesto una pluralità di adempimenti non previsti dalla legge e cioè che l’acquirente nell’atto di riacquisto di una prima casa:

  • manifesti la propria volontà di conseguire il credito di imposta;
  • specifichi se intenda o meno utilizzare lo stesso in detrazione dall’imposta di registro dovuta per l’atto;
  • indichi gli elementi necessari per la determinazione del credito e cioè:
      • gli estremi dell’atto di acquisto del bene sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o IVA in misura agevolata nonché l’ammontare dell’imposta stessa;
      • gli estremi dell’atto di alienazione dell’immobile.

Come si determina l’importo del credito di imposta prima casa?

Il credito di imposta è attribuito al contribuente fino a concorrenza dell’imposta di registro da versare in sede di riacquisto prima casa.

Esempio: se in sede del primo acquisto il contribuente ha versato euro 5.000 a titolo di imposta di registro, e in sede di riacquisto l’imposta dovuta è pari ad euro 3.000, il credito di imposta varrà 3000 e, quindi, nulla sarà dovuto all’erario.

Come si può utilizzare il credito di imposta prima casa?

Il credito di imposta prima casa può essere utilizzato nelle seguenti modalità:

  • utilizzo immediato portandolo in detrazione (anche fino a zero) dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina;
  • utilizzo successivo portandolo in diminuzione delle imposte dovute sugli atti o denunce successive al suo maturarsi. Il credito può essere scomputato solo dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni. Si prescrive in 10 anni;
  • utilizzo successivo in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentarsi successivamente alla data del nuovo acquisto;
  • utilizzo in compensazione di altri tributi e contributi.

È possibile utilizzare il credito di imposta senza aver già venduto la prima casa?

Il credito di imposta spetta anche al soggetto che acquista un’abitazione con agevolazioni prima casa senza aver già venduto la vecchia casa, a suo tempo acquistata con agevolazioni prima casa, avvalendosi dell’opportunità offerta dal comma 4-bis della nota II bis Tariffa allegata al T.U.R.

Resta inteso che in questo caso, il contribuente si dovrà assumere l’onere di alienare la sua “prima” prima casa entro 12 mesi dall’acquisto della sua “seconda” prima casa.

In caso di riacquisto di prima casa soggetto a IVA, posso portare in detrazione il credito prima casa in sede di atto notarile?

La risposta è negativa. Il principio alla base dell’immediato utilizzo del credito di imposta è che l’acquisto della “seconda” prima casa deve essere soggetto ad imposta di registro, in quanto con gli atti a IVA si potrà utilizzare il credito solo con le altre modalità previste dalla legge.

Prima casa nella storia: quali sono state le precedenti aliquote?

Imposta di registro prima casa:

  • dal 24 aprile 1982 al 31 dicembre 1986: 2% sul prezzo dichiarato in atto;
  • dal 1° gennaio 1987 al 31 dicembre 1999: 4% sul prezzo dichiarato in atto;
  • dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2013: 3% precisando che dal 1° gennaio 2006 è possibile prevedere come base imponibile il valore catastale (c.d. disciplina del prezzo-valore);
  • dal 1° gennaio 2014 ad oggi: 2% sul valore catastale purché in atto sia stata esercitata la specifica opzione

Imposta sul valore aggiunto prima casa:

  • dal 22 maggio 1993: 4% sul prezzo dichiarato in atto.

Esempi di calcolo

a) IVA o imposta di registro versata nel primo acquisto più alta rispetto all’imposta di registro da versare nel secondo acquisto

– Acquisto prima casa anno 2002: IVA/registro versata pari ad euro 3.000,00

– Vendita prima casa anno 2018

– Riacquisto della prima casa, entro l’anno dal vendita della “prima” prima casa, soggetto a imposta di registro di euro 2.000,00

In questo caso il credito ammonta ad euro 2.000,00 (ossia pari all’imposta di registro da versare nel secondo acquisto).

Il contribuente non dovrà versare nulla a titolo di imposta di registro, salvo l’obbligo di versare le altre imposte previste dalla legge.

La differenza tra quanto versato tra il primo acquisto e il secondo acquisto, pari ad euro 1.000,00, viene persa in quanto non costituisce in alcun modo un credito di imposta.

b) IVA o imposta di registro versata nel primo acquisto più bassa rispetto all’imposta di registro da versare nel secondo acquisto

– Acquisto prima casa anno 2002: IVA/registro versata pari ad euro 2.000,00

– Vendita prima casa anno 2018

– Riacquisto della prima casa, entro l’anno dal vendita della “prima” prima casa, soggetto a imposta di registro di euro 3.000,00

In questo caso il credito ammonta ad euro 2.000,00 (ossia pari all’imposta di registro versata nel primo acquisto).

Il contribuente dovrà versare euro 1.000,00 a titolo di imposta di registro, oltre alle altre imposte previste dalla legge.

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