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La vendita dei posti auto e dei parcheggi

da | Giu 17, 2018 | Immobili | 11 commenti

La vendita del posto auto e dei parcheggi è assoggettata a una disciplina particolare, che, a seconda dell’epoca della loro costruzione e del titolo edilizio, prevede, in talune ipotesi, anche la nullità dell’atto di vendita.

Quali sono i parcheggi che possono essere sempre compravenduti autonomamente e sono privi di vincoli?

Possono essere sempre ceduti, in quanto mai assoggettati a vincoli edilizi, i parcheggi ed i posti auto la cui costruzione è stata realizzata in data anteriore al 1° settembre 1967, ossia sino all’entrata in vigore della Legge c.d.  “Ponte” n. 765/1967.

vendita posto auto

Se l’appartamento e il posto auto si trovano nello stesso fabbricato, ci sono vincoli?

Per poter essere certi che il parcheggio compravenduto possa essere venduto insieme all’appartamento, bisogna accertarsi che il posto auto destinato a parcheggio e l’abitazione siano stati costruiti in virtù dello stesso titolo edilizio. In questo caso, tendenzialmente non ci sono vincoli che limitano la circolazione del parcheggio e dell’abitazione.

Sono interessato all’acquisto di un secondo posto auto all’interno del condominio costruito negli anni 70? Ci sono problemi?

I parcheggi costruiti ai sensi della c.d. Legge Ponte (in vigore dal 2 settembre 1967), unitamente al fabbricato al quale sono pertinenziali, sono posti auto obbligatori nel senso che ne viene imposta la costruzione al momento della realizzazione del manufatto principale.

Pertanto se uno dei condomini vuole cedere il proprio unico posto auto pertinenziale ad un altro condomino, non può farlo, in quanto il regime di pertinenzialità vigente, fa si che il garage non possa essere ceduto separatamente dall’unità immobiliare di cui è pertinenza.

Ho acquistato casa e un garage pertinenziale nel 2006, e vorrei acquistare un secondo posto auto vicino a quello già di mia proprietà; è possibile?

L’art. 12, comma 9, della L. 28 novembre 2005 n. 246, ha modificato la c.d. Legge “Ponte” ed ha sancito che “gli spazi per parcheggi realizzati in forza del comma 1 non sono gravati da vincoli e quindi possono essere trasferiti autonomamente”. Tale novella legislativa, come precisato dalla Cassazione del 24 febbraio 2006 n. 4264, ha efficacia solo per il futuro, e quindi se il fabbricato ed il posto auto, risultano edificati dopo l’entrata in vigore di tale norma, i parcheggi in esso esistenti sono liberamente trasferibili.

Il mio condominio è stato realizzato precedentemente rispetto ai parcheggi pertinenziali che sono stati realizzati interrati solo dopo alcuni anni. Posso vendere il posto auto che ho acquistato successivamente all’acquisto dell’appartamento?

Si. È possibile alienare questo parcheggio pertinenziale realizzato successivamente al maggiore fabbricato, purché l’acquirente lo renda, contestualmente all’atto di acquisto, pertinenziale ad bene immobile abitativo sito nello stesso comune.

Il mio posto auto condominiale è all’interno di un’autorimessa edificata su area comunale. Posso alienarlo?

Se il parcheggio è stato costruito in proprietà superficiaria, dopo il fabbricato da cui dipende l’immobile a cui è pertinenziale, il proprietario non può alienarlo senza il consenso del Comune, proprietario dell’area nuda. Pertanto è senza dubbio necessario confrontarsi, anche tramite il proprio notaio di fiducia, nei confronti del Comune al fine di verificare la fattibilità dell’operazione.

Vi sono posti auto liberamente vendibili se costruiti successivamente al fabbricato da cui dipendono?

Si! Tutti i posti auto a parcheggio edificati in tempo successivo al fabbricato al quale sono pertinenziali sono liberamente trasferibili se costruiti in eccedenza rispetto al rapporto di 1 mq ogni 10mc di costruzione. A tal proposito la Corte di Cassazione, a più riprese, ha già chiarito che tali parcheggi non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato da cui dipendono.

Ho un dubbio circa l’applicabilità al mio garage delle varie normative, a chi mi posso rivolgere?

Nel caso di dubbi o incertezze circa l’applicabilità delle sopra richiamate normative al proprio posto auto o al posto auto che si vorrebbe acquistare è sempre opportuno, prima di procedere ad una proposta di acquisto nei confronti del venditore, recarsi presso il proprio Notaio di fiducia, portando con sé l’atto di acquisto originario dell’odierno titolare del garage o posto auto, o, comunque copia dei provvedimenti edilizi abilitativi l’edificazione del garage stesso.

11 Commenti

  1. Francesco

    Salve, 18 anni addietro ho venduto un appartamento senza posto auto, seppur posto auto realizzato al piano terra della palazzina, in virtù di un atto di vincolo a parcheggio a favore del comune, al fine del rilascio della concessione edilizia. A distanza di ben 18 anni, il proprietario dell’appartamento rivendica “l’uso” dell’area a parcheggio, minacciandomi di adire per vie legali. Ho consultato più avvocati ma questi sembrano non conoscere bene la materia in merito. E’ giusta tale richiesta? Grazie in anticipo

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    • Fabrizio Noto

      Buonasera,
      vi è da verificare i titolo di provenienza per capire se i parcheggi fossero pertinenziali alle singole unità immobiliari.
      Consiglio di rivolgersi al collega che ha rogato l’atto che certamente ha tutta la documentazione per darLe una risposta compiuta.
      F.N.

  2. Vito Molinari

    Salve, sono proprietario di un appartamento in cui abito, tale appartamento è sito in un fabbricato con aree di sosta auto ubicate all’interno di una autorimessa sotterranea al palazzo, per ogni appartamento vige la pertinenza per ognuna di queste aree di sosta, avendo fazionato l’appartamento accatastandolo in due cespiti e vendendone uno, posso cedere totalmente e definitivamente tale pertinenza solo ed unicamente all’appartamento venduto? Grazie, Vito.

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  3. COSIMO

    Buona sera,
    Il condominio in cui abito è composto da tre unità abitative, con un garage è di circa 40 m2, ma purtroppo per la presenza di pilastri è possibile far entrare una sola auto SUV o due auto di piccole dinesioni. Attualmente è possibile parcheggiare una sola auto con turni di una settimana a testa, con grossi disagi per tutti. La mia cantina ha accesso diretto dal garage ed è l’unica, le altre cantine hanno accesso da un’altro locale adiacente con entrata separata. Vorrei proporre agli altri condomini l’acquisto del garage. E’ possibile secondo le norme vigenti? Da premettere che lo stabile è stato costruito negli anni settanta. Grazie

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  4. Bianca

    Buongiorno,
    da un immobile sono stati ricavati dei box auto che andranno venduti. Per usufruire della detrazione al 50% gli acquirenti avranno bisogno di una dichiarazione del venditore attestante i costi di costruzione. Ci sono solo fatture relative la costruzione del complesso dei box (non ogni box ha le sue fatture). Posso dividere i costi in base alla metratura dei box o quale criterio sarebbe meglio utilizzare? Dove posso trovare normativa/circolari in merito?
    Cordialmente
    B. A.

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  5. Michel

    Buonasera, appartamento e autorimessa in complesso condominiale costruito nel 2000. Nel 2014 l’autorimessa viene venduta ad altro condomino che ha già un garage e rimane il solo appartamento, è legittima la vendita del solo garage? L’appartamento può essere venduto senza garage? Eventualmente il successivo acquirente del solo appartamento può fare valere qualche diritto sul garage precedentemente venduto?

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    • Fabrizio Noto

      Buonasera,
      senza la copia conforme dell’atto notarile non è possibile dare una risposta in merito.
      Le consiglio di rivolgersi al Notaio che l’ha seguita nel primo acquisto.
      Cordialmente,
      FN

  6. Maria

    Buon giorno.
    Sono Maria abito in provinvia di Trento. vorrei acquistare un garage che si trova in un condominio difronte al mio. Il comune però non mi rilascia il certificato di vendibilita . Mi viene detto che posso acquistare ma potrei avere problemi in un futuro se volessi venderlo. Come devo comportarmi? Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      se il Comune afferma trattasi di box auto legato da vincolo di pertinenzialità con l’immobile principale, l’atto non può essere stipulato.
      La invito a contattare un Notaio a Lei vicino per approfondire la pratica.
      F.N.

  7. Paolo

    Buonasera, ho un dubbio inerente l’acquisto di un immobile con tre posti auto scoperti categoria C6. Maria, l’attuale proprietaria di casa, risulta essere in possesso, da visura catastale, di un immobile categoria A7 con annessi due (non tre) posti auto categoria c6.
    In realtà i posti auto in totale sono tre, sempre all’interno dello stesso residence, solo che uno è di proprietà di Luigia, sorella della proprietaria di casa (avente precedentemente un immobile anche lei, poi venduto), che comunque, anche se non per iscritto, ha ceduto alla sorella Maria (nella compravendita verranno inseriti tutti e tre infatti).
    Parlando con il notaio, quest’ultimo mi ha detto che sia potrà fare un unico atto di compravendita ma inserendo ovviamente due venditori e dicendomi che la tassazione cambierà.
    In attesa di un riscontro da parte sua sulla differenza economica, vorrei chiedere due cose.
    La prima: quanto potrebbe essere l’aggiunta economica per questo singolo posto auto di proprietà della sorella (Luigia) della proprietaria della casa in vendita?
    La seconda: qualora le spese notarili dovessero essere eccessive per l’aggiunta del terzo posto auto, sarebbe possibile fare una scrittura privata, bypassando così il notaio per questa singola compravendita?
    Grazie in anticipo.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      la quantificazione dei costi inerenti la stipula attiene al collega incaricato della vendita.
      Nel nostro sistema giuridico al fine di poter trascrivere gli atti immobiliari con efficacia nei confronti dei terzi, è indispensabile la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata dal Notaio.Pertanto la semplice scrittura privata non ha alcuna efficacia di opponibilità verso i terzi.
      Cordialmente,
      F.N.

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