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La prelazione del coltivatore diretto

da | Nov 18, 2018 | Immobili | 16 commenti

Il nostro ordinamento conosce due fattispecie di prelazione del coltivatore diretto: la prima è la prelazione riconosciuta all’affittuario del fondo (art. 8 Legge 26 maggio 1965, n. 590), mentre la seconda è la prelazione del proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita (art. 7 Legge 14 agosto 1971, n. 817).

Quando sorge il diritto di prelazione da parte del confinante coltivatore diretto?

Il confinante coltivatore diretto ha diritto di prelazione in caso di vendita di appezzamento di terreno contiguo a quello da lui personalmente coltivato, che allo stesso tempo non sia già affittato ad altro coltivatore diretto da oltre due anni. È, inoltre, necessario che il confinante coltivatore diretto non abbia venduto fondi rustici nel biennio precedente.

prelazione coltivatore diretto

Quando un fondo si intende “contiguo” ai fini dell’esercizio della prelazione?

Secondo l’interpretazione della giurisprudenza maggioritaria[1] devono intendersi contigui i terreni caratterizzati da contiguità materiale e fisica, nel senso che non possono essere considerati contigui i terreni separati da un corso d’acqua, da una strada, da una capezzagna ed in generale, tutti quei terreni che non sono idoneità essere coltivati “unitariamente”.

Poiché la valutazione circa la contiguità dei fondi non è sempre agevole, si consiglia sempre un’attenta valutazione, anche attraverso le organizzazioni di categoria competenti[2].

Come si effettua la notifica ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione?

La norma è chiara sul punto, e stabilisce l’art. 8, quarto comma, della Legge n. 590 del 1965 che “il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l’eventualità della prelazione”.

Il coltivatore diretto confinante, entro trenta giorni dalla ricezione della notifica, può esercitare il diritto di prelazione. La lettera della Legge è chiara nel prevedere quale strumento di notifica la lettera raccomandata (a cui può essere equiparata anche la notifica effettuata a mezzo p.e.c.), pertanto sono da ritenersi modalità non idonee di comunicazione le lettere consegnate a mano al confinante o la comunicazione effettuata solo verbalmente[3]

Cosa accade se non viene effettuata la notifica nei termini di Legge?

Nel caso in cui la notifica non sia stata effettuata in modo rituale o, addirittura, non sia stata affatto eseguita, il confinante coltivatore diretto che al momento del trasferimento possedeva i suddetti requisiti per esercitare il diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione dell’atto di vendita nei Registri Immobiliari, esercitare il c.d. “retratto” che consiste nell’esercizio del riscatto del fondo nei confronti del terzo.

L’esercizio del retratto si effettua mediante il pagamento di una somma pari a quella indicata nell’atto di compravendita del terreno.

Cosa succede se più confinanti dichiarano di voler esercitare il diritto di prelazione?

Come stabilito dalla giurisprudenza, non è possibile per il venditore scegliere a chi vendere il terreno e sarà compito del Giudice valutare la situazione caso per caso, tenendo anche conto delle caratteristiche colturali, dell’ubicazione e dell’estensione delle diverse proprietà dei confinanti, al fine di accordare la preferenza ad uno od all’altro coltivatore diretto confinante: in ogni caso non è possibile affermare a priori a quale dei confinanti coltivatori diretti spetti tale diritto.

È possibile stipulare un contratto di rent to buy avente ad oggetto un fondo rustico?

Sì. È certamente possibile la stipula di un contratto di affitto di fondo rustico con riscatto da parte dell’affittuario. In caso di cessione anteriormente al decorso del biennio dall’inizio della locazione del fondo, il proprietario dovrà comunque notificare al confinante coltivatore diretto non affittuario la cessione operata a seguito dell’esercizio del diritto di riscatto.

Dopo il decorso del termine biennale dall’inizio della locazione, il coltivatore diretto affittuario potrà riscattare il fondo rustico precedentemente condotto in locazione, purché nel biennio precedente non abbia alienato altri fondi rustici, ai sensi della L. 590/1965.

Tutti i contratti di affitto di fondo rustico danno diritto di prelazione all’affittuario?

No. Stante la definizione dell’articolo 31 della Legge 590/65,  l’affitto di terreno ad uso pascolo e quello di terreni boschivi, nonché i contratti di c.d. “pascipascolo” (vendita di erbe), non danno diritto di prelazione all’affittuario. 

Il confinante del terreno che intendo acquistare è coltivatore diretto ma il terreno confinante è un orto di piccole dimensioni pertinenziale alla sua casa di abitazione. Vi è prelazione?

No. In quanto il diritto di prelazione non spetta al proprietario di una casa di civile abitazione con annessi aia, stalla e piccolo orto confinante col fondo oggetto di compravendita, trattandosi di immobile che non configura in maniera propria un “terreno coltivato” e, quindi, terreno non idoneo a far sorgere il diritto di prelazione in capo al confinante, pur se coltivatore diretto.

Ugualmente, non spetta il diritto di prelazione quanto il proprietario del fondo confinante sia coltivatore diretto, ma non coltivi il fondo adiacente.

Proprietario del fondo confinante è una società a responsabilità limitata agricola. A questa spetta il diritto di prelazione  ai sensi dell’art. 7 Legge 14 agosto 1971, n. 817?

No. Il Decreto Legislativo n. 99 del 2004 prevede che la società agricola possa rivestire qualsiasi forma (tipo) di società ma riserva il diritto di prelazione, di cui in esame, soltanto alle società agricole di persone, purché l’oggetto sociale prevede l’esercizio “esclusivo” delle attività finalizzate alla coltivazione  del fondo, silvicoltura, allevamento di animali e attività connesse e, la ragione sociale contenga la menzione “Società agricola”.

Al fine di valutare la sussistenza dei requisiti è sempre opportuno, in questo caso rivolgersi al proprio Notaio.

Come è possibile conoscere chi sono i coltivatori diretti confinanti?

Ai sensi dell’art. 31 della Legge 590/65: “sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi allallevamento e al governo del bestiame sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore a 1/3 di quella occorrente per la normale necessità del fondo e per lallevamento ed il governo del bestiame”.

Quindi, per conoscere se il confinante è un coltivatore diretto è necessario interpellarlo e chiedere, in caso di risposta positiva, l’esibizione della relativa certificazione di coltivatore diretto.

[1]    Ex multis, Cass. Civ. Sez. III, 11/5/2010, n. 11377

[2]     Inoltre, l’art. 7 del D.Lgs n. 228 del 2001, al fine di individuare i criteri sulla base dei quali preferire il confinante coltivatore diretto prelazionante, ha dato particolare rilievo all”età del coltivatore diretto interessato e alle competenze nell’ambito della conduzione di aziende agricole.

[3]     Cass. civ., Sez. III, 25/01/2011, n. 1731.

16 Commenti

  1. cristina

    Buongiorno, devo vendere dei terreni, ho 51 particelle confinanti, si parla di più di 100 intestati. Come fare? Non è pensabile trovare i contatti di tutti ( e per altro come faccio a trovarli?? ho solo nome, cognome e codice fiscale). C’è un modo agile per uscire da questa matassa?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Purtroppo, nonostante il numero di confinanti, il diritto di prelazione va rispettato.
      F.N.

  2. Luca B.

    Buongiorno, Se io proprietario non coltivatore d., vendo una porzione del mio terreno agricolo, frazionandolo ovviamente, e questa porzione faccio in modo che non sia confinante con il coltivatore d., mentre il rimanente pezzo rimane a me, c’e’ diretto di prelazione da parte sua?
    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      In questo caso la prelazione è esclusa.
      F.N.

  3. Hope

    Salve,
    in un contenzioso civile per prelazione occorre dimostrare che l’affittuario che ha acquistato il fondo sia effettivamente coltivatore diretto e assicuri con il proprio lavoro e quello della sua famiglia almeno 1/3 del fabbisogno lavorativo dei terreni, compresi quelli già posseduti. In questo calcolo vanno considerati anche i terreni di proprietà dei membri della famiglia (moglie e figli) o solo del titolare? E se sì, solo se iscritti alla cassa previdenziale come coadiuvanti a loro volta? Infine, il numero di giornate lavorative da considerata per i coadiuvanti corrisponde solo a quelle di ingaggio dell’inps o posso sommare anche giornate di figli non iscritti alla cassa prev. ma appartenenti allo stesso nucleo familiare?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      si considera il solo coltivatore diretto.
      FN

    • Hope

      Grazie per la risposta.
      E in merito alle giornate lavorative da considerare per i coadiuvanti?

  4. Fabrizio Filippetti

    Buongiorno ho acquistato tempo fa un terreno che era di mio zio confinate con la mia abitazione di residenza dove ho l’uso gratuito da mio padre.
    Il confinate mi sta facendo azione di ritratto.
    I terreni confinati con quello da me acquistato sono di successione della morte a due figli e a un signora.
    Il fascicolo aziendale delle particelle che confinano con il mio è a nome della signora ma il retratto me lo sta facendo il figlio che a una ditta di autotrasporti praticamente e un patroncino e viaggia con il camion.
    Praticamente stiamo parlando di un terreno di 4000 metri che ho intorno casa e loro in totale hanno 30.000 metri quadri.
    Grazie anticipatamente.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Buongiorno,
      il retratto spetta solo se il confinante è coltivatore diretto.
      Cordialità

  5. lino precoma

    Buon giorno , Un coltivatore diretto che lavora , un terreno in affitto , ha diritto di prelievo su terreno agricolo confinante a quello che conduce lui in affitto ? grazie saluti

    Rispondi
  6. guido

    un tizio ha comprato 5 mesi fà un terreno confinante col mio . ha diritto alla prelazione in caso di vendita tra 3 mesi .costui è scritto coltivatore diretto.preciso che 8 mesi fà ho fatto un compromesso di vendita e non c.era nessun coltivatore al mio confine …atteso a una risposta veloce ..presso alla mia email..

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Il suo quesito merita un’attenta analisi considerati gli interessi in gioco.
      Scriva pure direttamente ad uno dei notai dell’associazione, al fine di dare incarico e ricevere una consulenza su misura.

  7. Roberto Sia

    Salve. Come posso fare a conoscere il nome e l’indirizzo dei miei confinanti? Non ho modo di chiederlo a loro direttamente ne ad altre persone (il terreno è stato acquisito in eredità e non ho mai avuto contatti con i miei vicini).

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Facendo delle ricerche in catasto.
      Dia incarico ad un geometra.

  8. gino

    Sono l’acquirente, ho fatto il compromesso e sul compromesso loro hanno dichiarato che non ci sono confinanti con diritto di prelazione. Dopo alcune settimane abbiamo imparato che un confinante ha una Azienda Agricola e quindi con diritto di prelazione, nel caso il confinante eserciti il diritto di prelazione, la proprietà mi deve ridare la cifra datagli a compromesso raddoppiata oppure no? Grazie per la collaborazione.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      In linea di massima la risposta è positiva. E’ necessario visionare la documentazione quindi si affidi ad un legale.

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