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La prelazione del coltivatore diretto

da | Nov 18, 2018 | Immobili | 54 commenti

Il nostro ordinamento conosce due fattispecie di prelazione del coltivatore diretto: la prima è la prelazione riconosciuta all’affittuario del fondo (art. 8 Legge 26 maggio 1965, n. 590), mentre la seconda è la prelazione del proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita (art. 7 Legge 14 agosto 1971, n. 817).

Quando sorge il diritto di prelazione da parte del confinante coltivatore diretto?

Il confinante coltivatore diretto ha diritto di prelazione in caso di vendita di appezzamento di terreno contiguo a quello da lui personalmente coltivato, che allo stesso tempo non sia già affittato ad altro coltivatore diretto da oltre due anni. È, inoltre, necessario che il confinante coltivatore diretto non abbia venduto fondi rustici nel biennio precedente.

prelazione coltivatore diretto

Quando un fondo si intende “contiguo” ai fini dell’esercizio della prelazione?

Secondo l’interpretazione della giurisprudenza maggioritaria[1] devono intendersi contigui i terreni caratterizzati da contiguità materiale e fisica, nel senso che non possono essere considerati contigui i terreni separati da un corso d’acqua, da una strada, da una capezzagna ed in generale, tutti quei terreni che non sono idoneità essere coltivati “unitariamente”.

Poiché la valutazione circa la contiguità dei fondi non è sempre agevole, si consiglia sempre un’attenta valutazione, anche attraverso le organizzazioni di categoria competenti[2].

Come si effettua la notifica ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione?

La norma è chiara sul punto, e stabilisce l’art. 8, quarto comma, della Legge n. 590 del 1965 che “il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l’eventualità della prelazione”.

Il coltivatore diretto confinante, entro trenta giorni dalla ricezione della notifica, può esercitare il diritto di prelazione. La lettera della Legge è chiara nel prevedere quale strumento di notifica la lettera raccomandata (a cui può essere equiparata anche la notifica effettuata a mezzo p.e.c.), pertanto sono da ritenersi modalità non idonee di comunicazione le lettere consegnate a mano al confinante o la comunicazione effettuata solo verbalmente[3]

Cosa accade se non viene effettuata la notifica nei termini di Legge?

Nel caso in cui la notifica non sia stata effettuata in modo rituale o, addirittura, non sia stata affatto eseguita, il confinante coltivatore diretto che al momento del trasferimento possedeva i suddetti requisiti per esercitare il diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione dell’atto di vendita nei Registri Immobiliari, esercitare il c.d. “retratto” che consiste nell’esercizio del riscatto del fondo nei confronti del terzo.

L’esercizio del retratto si effettua mediante il pagamento di una somma pari a quella indicata nell’atto di compravendita del terreno.

Cosa succede se più confinanti dichiarano di voler esercitare il diritto di prelazione?

Come stabilito dalla giurisprudenza, non è possibile per il venditore scegliere a chi vendere il terreno e sarà compito del Giudice valutare la situazione caso per caso, tenendo anche conto delle caratteristiche colturali, dell’ubicazione e dell’estensione delle diverse proprietà dei confinanti, al fine di accordare la preferenza ad uno od all’altro coltivatore diretto confinante: in ogni caso non è possibile affermare a priori a quale dei confinanti coltivatori diretti spetti tale diritto.

È possibile stipulare un contratto di rent to buy avente ad oggetto un fondo rustico?

Sì. È certamente possibile la stipula di un contratto di affitto di fondo rustico con riscatto da parte dell’affittuario. In caso di cessione anteriormente al decorso del biennio dall’inizio della locazione del fondo, il proprietario dovrà comunque notificare al confinante coltivatore diretto non affittuario la cessione operata a seguito dell’esercizio del diritto di riscatto.

Dopo il decorso del termine biennale dall’inizio della locazione, il coltivatore diretto affittuario potrà riscattare il fondo rustico precedentemente condotto in locazione, purché nel biennio precedente non abbia alienato altri fondi rustici, ai sensi della L. 590/1965.

Tutti i contratti di affitto di fondo rustico danno diritto di prelazione all’affittuario?

No. Stante la definizione dell’articolo 31 della Legge 590/65,  l’affitto di terreno ad uso pascolo e quello di terreni boschivi, nonché i contratti di c.d. “pascipascolo” (vendita di erbe), non danno diritto di prelazione all’affittuario. 

Il confinante del terreno che intendo acquistare è coltivatore diretto ma il terreno confinante è un orto di piccole dimensioni pertinenziale alla sua casa di abitazione. Vi è prelazione?

No. In quanto il diritto di prelazione non spetta al proprietario di una casa di civile abitazione con annessi aia, stalla e piccolo orto confinante col fondo oggetto di compravendita, trattandosi di immobile che non configura in maniera propria un “terreno coltivato” e, quindi, terreno non idoneo a far sorgere il diritto di prelazione in capo al confinante, pur se coltivatore diretto.

Ugualmente, non spetta il diritto di prelazione quanto il proprietario del fondo confinante sia coltivatore diretto, ma non coltivi il fondo adiacente.

Proprietario del fondo confinante è una società a responsabilità limitata agricola. A questa spetta il diritto di prelazione  ai sensi dell’art. 7 Legge 14 agosto 1971, n. 817?

No. Il Decreto Legislativo n. 99 del 2004 prevede che la società agricola possa rivestire qualsiasi forma (tipo) di società ma riserva il diritto di prelazione, di cui in esame, soltanto alle società agricole di persone, purché l’oggetto sociale prevede l’esercizio “esclusivo” delle attività finalizzate alla coltivazione  del fondo, silvicoltura, allevamento di animali e attività connesse e, la ragione sociale contenga la menzione “Società agricola”.

Al fine di valutare la sussistenza dei requisiti è sempre opportuno, in questo caso rivolgersi al proprio Notaio.

Come è possibile conoscere chi sono i coltivatori diretti confinanti?

Ai sensi dell’art. 31 della Legge 590/65: “sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi allallevamento e al governo del bestiame sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore a 1/3 di quella occorrente per la normale necessità del fondo e per lallevamento ed il governo del bestiame”.

Quindi, per conoscere se il confinante è un coltivatore diretto è necessario interpellarlo e chiedere, in caso di risposta positiva, l’esibizione della relativa certificazione di coltivatore diretto.

[1]    Ex multis, Cass. Civ. Sez. III, 11/5/2010, n. 11377

[2]     Inoltre, l’art. 7 del D.Lgs n. 228 del 2001, al fine di individuare i criteri sulla base dei quali preferire il confinante coltivatore diretto prelazionante, ha dato particolare rilievo all”età del coltivatore diretto interessato e alle competenze nell’ambito della conduzione di aziende agricole.

[3]     Cass. civ., Sez. III, 25/01/2011, n. 1731.

54 Commenti

  1. Andrea Ferrante

    Salve Notaio, il proprietario coltivatore diretto di un terreno confina con un fondo in vendita , tra questi due fondi c’è un piccolo canale di scolo delle acque, può esercitare la prelazione?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Fracamente difficile risponderLe. Se il canale separa i due fondi la prelazione non sussiste.
      F.B

  2. agostino

    SIAMO TRE FRATELLI COLTIVATORI DIRETT PER IL BUON PREZZO DI ACQUIST0 DI UN TERRENO, PRETTAMNETE AGRICOLO , IL CONTRATTO ” RENT TO BUY”, SVINCOLA LA COMUNICAZIONE DEL TIPO DEL CONTRATTRO AL CONFINANTE COLTIVATORE DIRETTO? iL CONTRATTO RENT TO BUY PREVEDE PER DUE ANNI IL PAGAMENTO DI UN CANONE ANNUALE DI AFFITTO DA SOTTRARRE AL PERZZO STABILITO DI VNDITA DA ESEGUIRE ALL’INIZIO DEL TERZO ANNO
    SCATTA UGUALMENTE LA PRELAZIONE – SE SCATTA, QUANDO SCATTA ?

    GRAZIE

    AGOSTINO

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Il contratto di rent to buy fa sorgere il diritto di prelazione di capo all’affittuario.
      FN

  3. Manuela Righetti

    Buongiorno, vorrei vendere un immobile ex casa colonica regolarmente al catasto urbano, compresi terreni per un totale di circa un ettaro, in maggior parte non adiacenti alla casa stessa. Il prezzo che sto trattando è “a corpo”. Vorrei sapere se per quanto concerne eventuali diritti di prelazione dei confinanti ,devo comunicare separatamente i prezzi dei terreni rispetto all’immobile e come posso vincolare tale eventuale diritto all’intero lotto di vendita.
    Grazie infinite.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      è necessario scorporare i prezzi.
      F.N.

  4. Stefano Bertocchi

    Buongiorno Notaio. Una persona che coltiva in maniera hobbistica un terreno può essere considerato un coltivatore diretto ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione su un terreno agricolo confinante? In buona sostanza se una persona coltiva sul terreno di sua proprietà alcuni alberi da frutto ed un orto per autoconsumo familiare, senza essere per nulla iscritto come “coltivatore diretto” o in qualsiasi altra forma giuridica o fisica all’attività agricola ha il diritto di prelazione agraria? Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      No. Il contadino del fine settimana non è coltivatore diretto.
      F.N.

  5. manuela

    Un’azienda agricola che possiede 57 ettari può essere inquadrata come coltivatore diretto?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Non direi. Sarà un I.A.P. Il diritto di prelazione spetta comunque.
      F.N.

  6. manuela

    Buongiorno, sono coltivatore diretto. Un terreno agricolo confinante con il mio, che era condotto in affitto, è stato venduto ad un terzo. Non avrei dovuto avere io il diritto di prelazione dato che l’affittuario evidentemente non era interessato? Mi sembra contro lo spirito della legge non dare prelazione al confinante solo perchè il terreno è in affitto anche se il conduttore non è interessato.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Si. Il confinante ha il diritto di prelazione.
      Si rivolga ad un legale per verificare se ve ne siano i presupposti.
      F.N.

  7. Giuseppe

    Accertato che il terreno in vendita non è coltivato da affittuari coltivatori diretti, il diritto di prelazione spetta al coltivatore diretto confinante. In tal caso il coltivatore diretto confinante deve essere necessariamente proprietario o può essere affittuario del terreno contiguo a quello in vendita?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Il confinante deve essere proprietario.
      F.N.

  8. Andrea

    Scusate un altra domanda legata alla mia precedente : cosa si intende per terreno coltivato ?
    Lo so che può sembrare stupido ma i terreni confinanti con il mio sono solo per fieno per mucche….in questo caso si può esercitare la prelazione ?
    Grazie ancora.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Il coltivatore diretto ha comunque prelazione sul terreno confinante, prescindere dalla sua qualifica all’atto dell’acquisto.
      F.N.

  9. Ernesto

    Buongiorno,
    avrei due domande a porVi.
    1) Il diritto di prelazione può essere esercitato su singole particelle anche se un proprietario vende l’intera proprietà esclusivamente in blocco?
    2) Il diritto di prelazione può essere esercitato da un confinante titolare d’azienda agricola ma in pensione?

    Grazie della disponibilità.
    Cordiali Saluti

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Il diritto di prelazione va esercitato in blocco, alle medesime condizioni alle quali viene effettuata la notifica di vendita.
      Non può essere esercitato da chi non eserciti l’attività agricola.
      F.N.

  10. GIUSEPPE BELLAROBA

    Buongiorno. Secondo voi se il fondo alienato confina con altro di cui è proprietaria una società in accomandita semplice (non agricola) il cui socio accomandante è imprenditore agricolo e coltivatore diretto e come tale detiene in affitto il fondo confinante di cui è proprietaria la SAs, il socio accomandante ha diritto di prelazione? Secondo me si.

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      No. La prelazione non scatta se la società non è agricola.
      F.N.

  11. roberto

    Salve. Uno dei miei vicini possiede un terreno agricolo di 500 mq confinante col mio: ho controllato nel registro imprese e non risulta iscritto come coltivatore. Da visura catastale non risulta proprietario di altri terreni.
    L’assenza della qualifica ufficiale di coltivatore diretto è sufficiente ad escludere un diritto di prelazione o basta che dichiari di coltivare il suo terreno per consumo personale ?
    Le ridotte dimensioni del suo terreno potrebbero già di per se rendere non fondata una azione di retratto non potendosi comunque qualificare come coltivatore diretto seppure come lavoro secondario ?
    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Le dimensioni del terreno non incidono.
      Il soggetto non è coltivatore diretto e quindi non ha prelazione, semplicemente.
      FN

  12. Vito

    Buongiorno, devo vendere un terreno confinante con altri terreni di cui conosco, tramite visure catastali, i nomi e codici fiscali dei proprietari, ma non so assolutamente niente altro. C’è un modo per sapere se sono coltivatori diretti, ad esempio esiste un registro, oppure, data la privacy, come fare per trovare gli indirizzi per poterli contattare? E’ praticamente impossibile! Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Può fare una visura camerale nel registro imprese a nome dei confinanti

  13. Nicola

    Salve,ho acquistato un fondo rustico con un contratto di locazione da parte di un coltivatore diretto.IL confinante ha diritto di prelazione??

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Non è chiara la domanda. Riformuli per favore.
      FN

  14. Francesco

    Salve,
    sto acquistando un terreno agricolo (uliveto) che confina con un altro terreno di ulivi totalmente dismesso e abbandonato (gli ulivi non sono curati). Il proprietario confinante è un coltivatore diretto, ma svolge la sua azione agricola altrove (fuori provincia). In sostanza, quel terreno che vorrei acquistare confina con un terreno il quale proprietario è un coltivatore diretto, ma l’appezzamento di terreno contiguo non è personalmente coltivato. In questo caso, il confinante ha il diritto di prelazione?
    Perche dalla vostra seconda risposta c’è scritto che il confinante coltivatore diretto ha diritto di prelazione in caso di vendita di appezzamento di terreno contiguo a quello da lui personalmente coltivato.

    Vi ringrazio

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      La circostanza della mancata coltivazione non ha alcun rilievo con riferimento al proprietario confinante. Sussiste il diritto di prelazione.
      FN

  15. Antonella

    Buonasera, vorrei vendere la mia proprietà che confina per un tratto con il terreno di un coltivatore diretto. La parte del mio terreno che confina con il vicino è praticamente il viale di accesso all’abitazione e ad un altro terreno non adiacente al confinante. In questo caso devo fare comunicazione? Premetto che se il vicino faccia richiesta di prelazione, la mia abitazione sarebbe irraggiungibile.
    Saluti
    Antonella

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Impossibile darLe un parere senza vedere le mappe. La prelazione scatta quando vi è contiguità di confini.
      FN

  16. alessandro turchi

    Buonasera , alcuni chiarimenti….una società agricola semplice ha diritto di prelazione ? i soci devono essere coltivatori diretti o basta che siano IAP ? per calcolare il valore dei terreni e beni strumentali si utilizzano il valore di mercato o quello catastale / dominicale ? Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      La società ha prelazione, e verrà esercitata al prezzo di notifica della cessione.
      F.N.

  17. Gaetano F. Strangio

    Sono confinante con un terreno agricolo venduto a una giovane signora che non ha alcun rapporto lavorativo con la terra Tale immobile include due piccoli fabbricati, non abitabili, di cui uno di circa 40 mq è attaccato sul confine a una parte di muro della mia casa. Appena realizzata la vendita la nuova proprietaria ha subito avviato lavori di ristrutturazione per dare ai fabbricati una certa parvenza di abitabilità.

    il mio immobile è composto da una casa su due piani e da circa 2000 mq di terreno agricolo. La cui estensione è equivalente alla estensione della proprietà del confinante perché all’origine entrambi erano corpo unico e di un unico proprietario.

    Dal momento che il venditore confinante non mi ha mai fatto una proposta di acquisto, sarei grato poter conoscere il suo competente parere su una eventuale azione di riscatto/prelazione
    Grazie e distinti saluti
    G.F. Strangio

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Se Lei è coltivatore diretto ha prelazione, altrimenti non vi è alcun diritto.
      F.N.

  18. michele

    Se tra i confinanti vi sono alcuni che notoriamente non hanno la qualifica di “coltivatore diretto” occorre invitarli comunque con raccomandata?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Il confinante non coltivatore diretto non ha diritto di prelazione.
      F.N.

  19. cristina

    Buongiorno, devo vendere dei terreni, ho 51 particelle confinanti, si parla di più di 100 intestati. Come fare? Non è pensabile trovare i contatti di tutti ( e per altro come faccio a trovarli?? ho solo nome, cognome e codice fiscale). C’è un modo agile per uscire da questa matassa?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Purtroppo, nonostante il numero di confinanti, il diritto di prelazione va rispettato.
      F.N.

    • Nicola Gentili

      Nel caso in cui la vendita non vada o buon fine, per un ulteriore proposta di acquisto da parte di un nuovo acquirente anche quest”ultimo dovrà inviare una lettera ai confinanti del terreno?

    • Fabrizio Noto

      Se mutano le condizioni economiche dell’affare si.
      F.N.

  20. Luca B.

    Buongiorno, Se io proprietario non coltivatore d., vendo una porzione del mio terreno agricolo, frazionandolo ovviamente, e questa porzione faccio in modo che non sia confinante con il coltivatore d., mentre il rimanente pezzo rimane a me, c’e’ diretto di prelazione da parte sua?
    Grazie

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      In questo caso la prelazione è esclusa.
      F.N.

  21. Hope

    Salve,
    in un contenzioso civile per prelazione occorre dimostrare che l’affittuario che ha acquistato il fondo sia effettivamente coltivatore diretto e assicuri con il proprio lavoro e quello della sua famiglia almeno 1/3 del fabbisogno lavorativo dei terreni, compresi quelli già posseduti. In questo calcolo vanno considerati anche i terreni di proprietà dei membri della famiglia (moglie e figli) o solo del titolare? E se sì, solo se iscritti alla cassa previdenziale come coadiuvanti a loro volta? Infine, il numero di giornate lavorative da considerata per i coadiuvanti corrisponde solo a quelle di ingaggio dell’inps o posso sommare anche giornate di figli non iscritti alla cassa prev. ma appartenenti allo stesso nucleo familiare?

    Rispondi
    • Fabrizio Noto

      Buongiorno,
      si considera il solo coltivatore diretto.
      FN

    • Hope

      Grazie per la risposta.
      E in merito alle giornate lavorative da considerare per i coadiuvanti?

  22. Fabrizio Filippetti

    Buongiorno ho acquistato tempo fa un terreno che era di mio zio confinate con la mia abitazione di residenza dove ho l’uso gratuito da mio padre.
    Il confinate mi sta facendo azione di ritratto.
    I terreni confinati con quello da me acquistato sono di successione della morte a due figli e a un signora.
    Il fascicolo aziendale delle particelle che confinano con il mio è a nome della signora ma il retratto me lo sta facendo il figlio che a una ditta di autotrasporti praticamente e un patroncino e viaggia con il camion.
    Praticamente stiamo parlando di un terreno di 4000 metri che ho intorno casa e loro in totale hanno 30.000 metri quadri.
    Grazie anticipatamente.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Buongiorno,
      il retratto spetta solo se il confinante è coltivatore diretto.
      Cordialità

  23. lino precoma

    Buon giorno , Un coltivatore diretto che lavora , un terreno in affitto , ha diritto di prelievo su terreno agricolo confinante a quello che conduce lui in affitto ? grazie saluti

    Rispondi
  24. guido

    un tizio ha comprato 5 mesi fà un terreno confinante col mio . ha diritto alla prelazione in caso di vendita tra 3 mesi .costui è scritto coltivatore diretto.preciso che 8 mesi fà ho fatto un compromesso di vendita e non c.era nessun coltivatore al mio confine …atteso a una risposta veloce ..presso alla mia email..

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Il suo quesito merita un’attenta analisi considerati gli interessi in gioco.
      Scriva pure direttamente ad uno dei notai dell’associazione, al fine di dare incarico e ricevere una consulenza su misura.

  25. Roberto Sia

    Salve. Come posso fare a conoscere il nome e l’indirizzo dei miei confinanti? Non ho modo di chiederlo a loro direttamente ne ad altre persone (il terreno è stato acquisito in eredità e non ho mai avuto contatti con i miei vicini).

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Facendo delle ricerche in catasto.
      Dia incarico ad un geometra.

  26. gino

    Sono l’acquirente, ho fatto il compromesso e sul compromesso loro hanno dichiarato che non ci sono confinanti con diritto di prelazione. Dopo alcune settimane abbiamo imparato che un confinante ha una Azienda Agricola e quindi con diritto di prelazione, nel caso il confinante eserciti il diritto di prelazione, la proprietà mi deve ridare la cifra datagli a compromesso raddoppiata oppure no? Grazie per la collaborazione.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      In linea di massima la risposta è positiva. E’ necessario visionare la documentazione quindi si affidi ad un legale.

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