Compravendita immobiliare e mezzi di pagamento: assegno circolare o bancario?

da | Feb 3, 2019 | Immobili | 26 commenti

Quali mezzi si possono usare per il pagamento del rogito? Può capitare che un acquirente intenda pagare il prezzo di una compravendita immobiliare con un assegno bancario. In questi casi si crea una situazione di imbarazzo sia per il venditore che per il notaio; vediamo il perché.

Assegno circolare o bancario?

L’assegno circolare viene emesso da un Istituto di Credito previo addebito della corrispondente somma a carico del richiedente. L’assegno bancario, invece, rappresenta una promessa di pagamento che il traente fa al prenditore: se il conto corrente bancario del traente ha una provvista sufficiente al pagamento, l’assegno sarà regolarmente pagato al prenditore; qualora, invece, il conto corrente non abbia la provvista necessaria al pagamento dell’assegno, quest’ultimo verrà protestato e il prenditore avrà un titolo esecutivo con il quale potrà avviare una procedura esecutiva.

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Perché l’assegno circolare è parificabile al denaro contante?

L’assegno circolare, differentemente dall’assegno bancario, garantisce il pagamento in quanto viene emesso dalla banca solo previo versamento della corrispondente somma a copertura dell’assegno stesso. La somma viene, quindi, custodita dalla banca e verrà consegnata al prenditore a sua semplice richiesta.

Quietanza di pagamento: assegno circolare Vs assegno bancario

In gergo tecnico, la quietanza viene definita una “dichiarazione di scienza” con la quale il soggetto dichiarante dà atto di un determinato fatto passato. Essa non può determinare la costituzione, la modificazione o l’estinzione di un rapporto giuridico.

Per questo motivo, il venditore potrà rilasciare contestualmente all’atto di compravendita una valida quietanza solo a fronte del pagamento con assegno circolare che, come si è visto, è parificabile a denaro contante.

Il venditore non potrà, invece, rilasciare una quietanza contestualmente all’atto di compravendita a fronte del ricevimento di un assegno bancario, il quale, rappresentando una mera promessa di pagamento, differisce necessariamente in un momento successivo alla compravendita stessa il fatto dell’incasso del prezzo.

Quali sono i rischi per il venditore nell’accettare un assegno bancario?

Il venditore che accetta come mezzo di pagamento un assegno bancario si assume il rischio che lo stesso non sia coperto. In tal caso, sarebbe costretto ad agire giudizialmente nei confronti dell’acquirente per ottenere la risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento.

Quali sono le problematiche che incontra l’acquirente nel pagare con un assegno bancario?

L’acquirente che paga il prezzo con un assegno bancario non potrà ottenere una compravendita quietanzata. In tal caso, possono sorgere problemi in sede di rivendita dell’immobile. Il potenziale acquirente, o la banca che finanzia l’operazione, potrebbero sollevare eccezioni a fronte di una compravendita non quietanzata. In tal caso, sarà necessario raccogliere la quietanza del venditore che attesterà di aver ricevuto il pagamento dopo l’atto di compravendita.

La quietanza non contestuale, tuttavia, dà luogo a dei costi fiscali accessori rispetto alla quietanza contestuale. La legge tributaria, infatti, richiede il pagamento di un’imposta di registro pari allo 0,5% dell’importo quietanzato, imposta non dovuta qualora la quietanza sia data contestualmente all’atto di compravendita.

In caso di pagamento con assegno bancario, cosa è corretto scrivere nell’atto di compravendita?

Assodato che il pagamento con assegno bancario inibisce al venditore la possibilità di rilasciare quietanza contestuale alla compravendita, in questo caso in atto si dovrà scrivere che l’accredito / addebito della somma nei rispettivi conti correnti dei contraenti costituirà prova dell’avvenuto pagamento.

La Corte di Cassazione, con Sentenza del 22 gennaio 2019, n. 1572, ha precisato che la quietanza contestuale alla compravendita rilasciata dal venditore a fronte del ricevimento di un assegno bancario può attestare il mero fatto del ricevimento dell’assegno medesimo e non potrà mai attestare l’estinzione dell’obbligazione relativa al pagamento del prezzo.

26 Commenti

  1. elvis

    Buongiorno volevo farle una domanda ,ho acquiastato il mio appartamento nel 2014 ed ho pagato parte con assegni e parte con il muuto ipotecario ,ma parte del capitale da pagare l’ho saldato a dopo 8 mesi dal rogito .Ora ho intenzione di vendere l’apparmanento dopo aver fatto la quietanza notarile , ma l’acquirente del mio immobile gli è stato detto che il suo paccheto(che consiste nell’accorpare due mutui e due ipoteche) di mutuo non puo’ essere accettato anche dopo chi ho fatto l’atto di quietanza .Ci sarebbe un modo per occombere a questo intoppo o e’ solo un problema che sta creando l’a?Grazie

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    • Guido Brotto

      Nel momento in cui viene fatto l’atto di quietanza non vi è più alcun impedimento al rogito.

  2. Eugenio Palermo

    Buonasera avvocato,
    nel caso di vendita di un’autorimessa, con pagamento tramite assegno bancario, si potrebbe far inserire dal notaio il “Patto di Riservato Dominio”, o è una pratica riservata ai soli pagamenti rateali ?
    Eventualmente, per inserire tale clausola, è previsto un aumento di costi notarili ?
    Grazie.

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    • Guido Brotto

      Il patto di riservato dominio si usa solitamente nei pagamenti differiti.
      Le sconsiglio di ricevere quale pagamento un assegno bancario.

  3. Max

    Salve le chiedo cortesemente un chiarimento. Nel 2013 ho acquistato un immobile con l’aiuto di una donazione indiretta di un mio parente, con assegni BANCARI regolarmente emessi e liquidati. Nell’atto oltre a risultare gli estremi della donazione indiretta e le matricole degli assegni, è presente la frase “la parte venditrice rilascia ampia e finale quietanza di saldo” ma senza nessun altro documento di quietanza separato/allegato. Oggi sto valutando l’ipotesi di vendita e mi è sorto il dubbio se quell’operazione sia stata del tutto regolare. La domanda è se la quietanza sia implicita nell’atto o doveva essere un documento allegato, quindi se sia tutto regolare o meno.

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    • Guido Brotto

      tutto regolare purché gli assegni siano stati incassati

  4. Elisa

    Buongiorno,
    tra pochi giorni firmerò il rogito per l’acquisto di un appartamento (con contestuale estinzione del mutuo da parte del venditore).
    L’agenzia immobiliare mi ha chiesto di pagare metà con assegno circolare e metà con bonifico bancario adducendo che è a causa delle norme anti covid. Sia il notaio che la mia banca dicono che le norme in questione non impediscono di pagare con assegni circolari che ritengono più sicuri per entrambe le parti e meno onerose per me. Inoltre secondo il notaio la modalità di pagamento posso sceglierla io.
    Non capisco quindi perchè l’agenzia insista per avere il bonifico al posto di un sicuro assegno circolare.

    Grazie,

    Elisa

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    • Guido Brotto

      Sono entrambe modalità di pagamento valide.
      Può essere che la parte di prezzo destinata alla banca del venditore (per estinguere l’ipoteca) debba essere fatta per bonifico.

  5. Giuseppe Savona

    Buongiorno,

    mi chiamo Giuseppe Savona e sono prossimo alla vendita di casa mia.
    La contatto per chiederle delle informazioni inerenti alla preparazione dei documenti necessari all’atto di vendita.
    Le premetto che la parte compratrice è composta da due coniugi di 70 anni con la quale abbiamo un buon rapporto di fiducia, infatti si stanno appoggiando a me per la preparazione dei documenti e attraverso la nostra collaborazione vorremmo fare andare le cose nella maniera più corretta possibile.
    Abbiamo deciso di comune accordo di procedere con il preliminarte attraverso una scrittura privata e che vorremmo procedere all’atto di compravendita intorno a metà Febbraio 2021, ho però un problema: ho acquistato casa nel Febbraio 2016 ed ho usufruito delle agevolazioni prima casa, a Febbraio prossimo scadranno i 5 anni utili per poter mantenere le agevolazioni senza il bisogno di ricomprarne un’altra entro l’anno, ma i signori che vogliono acquistare casa mia hanno l’esigenza di entrare a Dicembre dell’anno in corso.

    Se fattibile ci saremmo accordati in questo modo:

    • Caparra confirmatoria con assegno di 10000 euro all’atto preliminare.
    • Consegna delle chiavi a Dicembre in cambio di assegno circolare a saldo.
    • Atto a conguaglio 0 Euro a Metà Febbraio.

    Volevo capire se è una cosa fattibile ai fini fiscali e di legge e se bisogna implementare il preliminare con in dettaglio questo movimento che vorremmo attuare.
    In attesa di un suo gentile riscontro le porgo cordiali saluti.

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    • Guido Brotto

      ci sono dei profili elusivi. Si faccia consigliare dal suo professionista di fiducia

  6. Marco

    ESEMPIO: riferendosi ad un atto di compravendita immobiliare nell’anno 2009, il venditore accettava assegni bancari perchè non intendeva incassare (in quanto era già incassata la somma totale per contanti già nel 2007, emettendo comunque coscientemente quietanza contestuale al momento dell’atto? (evitando nei fatti un atto di donazione). In tal caso il notaio poteva fare un “atto insolutium” evitando di indicare gli assegni bancari ma più correttamente, che la somma era stata pagata per contanti, tramite dei prelievi eseguiti dal 2006 al 2008 di cui si potevano allegare le ricevute?

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    • Guido Brotto

      I pagamenti in contati già nel 2009 avevano specifiche limitazioni.
      La cosa corretta era indicare il pagamento in contanti anche in violazione del limite legale. In tal caso il notaio è tenuto ad avviare la segnalazione antiriciclaggio a carico delle parti.

      Cordialità

  7. lisi annalena

    abbiamo comperato insieme a mio marito un appartamento, di cui 1\4 era del figlio per eredita alla morte del padre i restanti 3\4 della madre.
    abbiamo fatto un unico assegno intestato alla madre che non ha dato nulla al figlio,ora che la madre è morta il figlio vuole da noi la sua parte
    l’atto è stato fatto nel 2012 , ‘ regolare ? il notaio ci disse che andava bene
    grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      La madre doveva rendere il dovuto.
      L’atto è valido

      Cordialità

  8. stefano

    Buongiorno. Mi sto avvicinando ad una vendita di parte di un immobile lasciato in eredità da mia madre (le altre parti sono concordi nel vendere il tutto, e abbiamo raggiunto un accordo economico nella vendita in toto).
    Nel dettaglio si tratta di due unità abitative (accatastate in modo diverso) di cui sono proprietario in parti diverse. L’acquirente (mio parente lontano), mi dice che lui emetterà 1 assegno circolare per ogni unità abitativa, Quindi 2 assegni, intestati ad una sola persona. Sarà poi compito nostro dividere le parti.
    La domanda è la seguente: una volta incassato l’assegno, come devo giustificare con la banca l’uscita di vari bonifici del valore di svariati migliaia di euro?
    grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      é sufficiente esibire l’atto ovvero una dichiarazione di avvenuta stipula

  9. Davide

    Se il venditore accetta un assegno bancario che non intende incassare emettendo coscientemente quietanza contestuale (evitando nei fatti un atto di donazione), si tratta quindi di evasione fiscale? in tal caso chi potrebbe far emergere questo illecito tributario?

    Grazie

    Rispondi
    • Guido Brotto

      La quietanza contestuale ad un assegno bancario è come se non esistesse.
      La sua domanda è troppo generica per poterle dare una risposta compiuta.
      GB

  10. Nadia

    Ho venduto un immobile 6 anni fa a fronte di un pagamento con assegno circolare e una minima parte con assegno bancario ( diecimila euro) poi stracciato su richiesta degli acquirenti per mancanza di fondi con la promessa di adempiere appena possibile.
    Naturalmente il debito non è stato estinto cosa posso fare?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      remissione del debito!

  11. Giovanni

    Avrei un quesito da porvi. Sto vendendo l’ immobile di mia esclusiva proprietà e dato che devo liquidare la mia ex compagna di una somma che all’ epoca lei elargì per arredarlo e personalizzarlo, vorrei sapere se posso all’ atto notarile far fare all’ acquirente, direttamente un circolare di tale somma intestato alla mia ex.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Si!

  12. Assunta Malta

    Buona sera avv.Sono Malta Assunta.All’incirca sette , otto anni fa, ho commesso un grande errore, lasciandomi con mio marito, x tutelare il mio unico immobile commerciale ho fatto una compravendita ad una amica, che poi divenne moglie di mio figlio, alla quale si sono lasciati da 5 anni , ma nn sono divorziati.il pagamento e avvenuto con degli assegni mai pagati xche’ subito stracciati, dove ad oggi voglio intestare il locale a mio figlio , ma lei nn vuole mettere la firma, il locale e mio, era una formalita’ x salvarmi il locale dopo un duro lavoro.come posso fare x risolvere il problema?? Quale e la migliore cosa x riprendermi, e tutelare il mio immobile??.grazie.

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Le consiglio di dare incarico ad un legale per difendere le sue ragioni.

  13. Aldo Cianci

    In occasione del futuro matrimonio di mia figlia ho venduto a mia figlia e al mio futuro genero un appartamento che loro hanno pagato con assegni bancari regolarmente citati nell’atti ma che non sono mai stati incassati ma immediatamente distrutti .
    Purtroppo dopo 10 mesi dalla celebrazione del matrimonio si sono lasciati perche’ lui ha tradito mia figlia con un’altra donna .
    Posso chiedere l’annullamento dell’atto ?

    Rispondi
    • Guido Brotto

      Dovrebbe avviare la procedura di ammortamento per far attestare lo smarrimento/distruzione degli assegni e poi chiedere il pagamento del prezzo a suo genero.
      In caso di inadempimento potrà chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

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