L’acquisto di un terreno edificabile e le agevolazioni per la prima casa

Spesso mi viene chiesto se l’agevolazione prima casa sia applicabile anche nel caso di acquisto di un terreno edificabile sul quale, successivamente all’acquisto, costruire la propria abitazione. Secondo la normativa vigente, e come precisato dall’Agenzia delle Entrate, in questo caso l’agevolazione prima casa non è applicabile, conseguentemente, l’acquisto del terreno edificabile si applica la seguente tassazione ordinaria:

– imposta di registro del 9% se il venditore è un privato;
– imposta sul valore aggiunto al 22% se il venditore è una società.

In ogni caso la base imponibile sulla quale applicare le suddette aliquote è costituita dal prezzo di vendita pattuito per il terreno, non essendo rilevante il valore catastale dello stesso.

Qual è la tassazione applicabile al contratto d’appalto per la realizzazione della prima casa?

Il privato che realizza sul proprio terreno edificabile la propria abitazione appaltando il lavoro a un’impresa costruttrice, può richiedere l’applicazione dell’agevolazione prima casa al contratto di appalto. Come chiarito recentemente dall’Agenzia delle Entrate, infatti, il privato può godere, per la costruzione della nuova abitazione da adibire a prima casa, della relativa agevolazione, consistente nell’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto con aliquota ridotta (agevolata) al 4% sul valore dell’appalto.

L’acquisto di un terreno edificabile è sufficiente per evitare la decadenza dall’agevolazione?

Nel caso di rivendita di un’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa, prima del decorso del quinquennio, l’acquisto di un terreno edificabile sul quale realizzare la propria prima abitazione esclude la decadenza dall’agevolazione. È necessario rispettare le seguenti prescrizioni:

• all’atto di acquisto del terreno, il contribuente deve obbligarsi a realizzare un immobile abitativo che non sia in categoria catastale A/1, A/8 e A/9;
• il termine di un anno entro cui procedere alla rivendita dell’immobile pre-posseduto, acquistato nel quinquennio precedente, decorre dalla consegna del nuovo immobile dall’impresa costruttrice al privato;
• l’effettiva ultimazione della nuova costruzione, che deve essere attestata dal direttore lavori, coincide con la dichiarazione da rendere per l’iscrizione dell’immobile in Catasto;
• il termine di diciotto mesi entro il quale il contribuente deve stabilire la propria residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile realizzato decorre dalla data di consegna dello stesso.

Dopo l’acquisto del terreno ci sono limiti temporali per realizzare la prima abitazione?

L’Agenzia delle Entrate ha precisato, inoltre, che l’acquisto di un terreno edificabile non comporta la decadenza dall’agevolazione prima casa solo se:

• entro un anno dall’acquisto del terreno venga a esistere il fabbricato abitativo, quantomeno allo stato “rustico”;
• entro il termine triennale di decadenza, il fabbricato sia destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente.

Disciplina di riferimento

– art. 1, Tar. I, D.P.R. 26-4-1986, n. 131
– Tabella A, Parte II, n. 26 – D.P.R. 26-10-1972, n. 633
– 24, comma 4, D.P.R. 6-6-2001, n. 380
– Risposta dell’Agenzia delle Entrate, Direzione Regionale dell’Emilia Romagna, all’interpello n. 909-881/2017
– Risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 904-1400/2017
– Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 29-5-2013, n. 18/E
– Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 16-3-2004, n. 44/E